Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00730

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2021.00730

Urteil

der 3. Kammer

vom 30. Juni 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiber

Yannick Weber.

In Sachen

F, vertreten durch RA G,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Gemeinderat Gossau,

vertreten durch RA H,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

3.1 I,

3.2 J,

beide vertreten

durch K AG,

diese vertreten durch RA L,

4.1 M,

4.2 N,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend privaten

Gestaltungsplan,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Gossau erteilte am 11. November 2020

seine Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Büelgass 15 &

17". Dieser umfasst die Grundstücke Kat.-Nr. 01 von I und J sowie

Kat.-Nr. 02 von M und N. Am 22. Februar 2021 genehmigte die

Baudirektion den Gemeinderatsbeschluss. Gemäss Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Gossau vom 26. November 2018 (von der Baudirektion genehmigt am

25. April 2019; BZO) liegt das Areal teilweise in der Kernzone KA und

teilweise in der Zentrumszone Z. Für Letztere statuiert Art. 22a Abs. 2

BZO eine Gestaltungsplanpflicht.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob F fristgerecht Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragte zur Hauptsache die Aufhebung der angefochtenen

Verfügungen. Nachdem das Gericht einen doppelten Schriftenwechsel durchgeführt

und der Rekurrent eine Triplik eingereicht hatte, fand am 19. August 2021

ein Augenschein auf dem Lokal statt. Daraufhin wies das Baurekursgericht den

Rekurs am 22. September 2021 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 22. Oktober

2021.

liess F dem Verwaltungsgericht beantragen, dass der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 22. September 2021 samt dem Gemeinderatsbeschluss

vom 11. November 2020 und der Verfügung der Baudirektion vom 22. Februar

2021.

aufzuheben und die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Büelgass 15

& 17" bzw. die Genehmigung desselben zu verweigern seien. Ausserdem

verlangte er eine Parteientschädigung für das Beschwerde- wie das

Rekursverfahren. Verfahrensrechtlich beantragte er die Durchführung eines

Augenscheins unter Aussteckung der maximal möglichen Baukörper gemäss

Gestaltungsplan.

In seiner Vernehmlassung vom 9. November

2021.

schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben

Antrag stellten am 24. November 2021 der Gemeinderat Gossau – dieser unter

Zusprechung einer Parteientschädigung – sowie die Baudirektion. Ebenso lautet

die am 26. November 2021 erstattete Beschwerdeantwort von I und J auf

Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit Replik

vom 22. Dezember 2021 und Duplikschriften je vom 21. Januar 2022

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Auf die Feststellungen des

Baurekursgerichts am Augenschein, auf die Erwägungen des Rekursentscheids und

die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden

Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

erhobenen Beschwerde zuständig.

2.

Streitgegenstand bilden der

Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats Gossau zum privaten Gestaltungsplan "Büelgass 15

& 17" und die darauf bezogene Genehmigungsverfügung der Baudirektion. F

ist Eigentümer des nördlich an das Gestaltungsplangebiet anstossenden

Grundstücks Kat.-Nr. 03, das durch die neu geschaffenen

Nutzungsmöglichkeiten betroffen wird. Unter diesen Umständen ist er kraft § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert,

sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid zu wehren.

3.

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen

Feststellungen, die in einem sehr ausführlichen und

mit zahlreichen Fotografien versehenen Protokoll dokumentiert sind, können auch

vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben

die Akten – so etwa die Modellfotos im Bericht nach Art. 47 RPV

(Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000), S. 23 – über die

massgebenden Umstände des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft.

Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

4.

4.1

Das

Gestaltungsplangebiet umfasst die beiden Grundstücke Kat.-Nr. 01 mit einer

Fläche von 3'018 m2 und Kat.-Nr. 02 mit einer solchen von 490 m2.

Letzteres liegt in einem Rücksprung im südöstlichen Teil von Ersterem; zusammen

weisen sie eine annähernd rechteckige Form auf. Nur im nordwestlichen Bereich

des Perimeters besteht ein Rücksprung; dort grenzt das Gestaltungsplangebiet an

das Grundstück Kat.-Nr. 03 des Beschwerdeführers. Kat.-Nr. 02 liegt

vollumfänglich in der Kernzone KA; Kat.-Nr. 01 befindet sich ungefähr

hälftig in der Kernzone KA (westlicher Teil) und in der Zentrumszone Z

(östlicher Teil). Im Südwesten stösst der Perimeter an die Büelgass. Jenseits

derselben ist die erste Bautiefe ebenfalls der Kernzone KA zugewiesen, ebenso

die Parzelle nordwestlich des Perimeters, zu denen auch Kat.-Nr. 03 des

Beschwerdeführers zählt. Nord- und südöstlich dominiert die Zentrumszone Z.

Dazu gehören insbesondere das an der Nordostseite des Perimeters angrenzende

Grundstück Kat.-Nr. 04, das einen Teil des privaten Gestaltungsplans

"Zentrum Büelgass" bildet, sowie das weiter nördlich liegende

Grundstück Kat.-Nr. 07, das zum privaten Gestaltungsplan "Accum

Areal" gehört. Der am 3. September 2003 genehmigte Gestaltungsplan

"Zentrum Büelgass" umfasst die heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 04,

08, 09, 010 und 012; der Gestaltungsplan "Accum Areal", genehmigt am

14.

Oktober 2013, besteht aus den Parzellen Kat.-Nrn. 07, 013, 014

und 0115. Das Beizugsgebiet der drei Gestaltungspläne liegt innerhalb des

Strassendreiecks Büelgass/Grüt­strasse/Laufenbachstrasse im Zentrum von Gossau;

mit gut 3'500 m2 ist der Perimeter des Gestaltungsplans

"Büelgass 15 & 17" am kleinsten; etwa doppelt so gross ist das

Beizugsgebiet des Accum-Areals und noch etwas grösser jenes des Zentrums

Büelgass.

4.2

Im

Perimeter des streitbetroffenen privaten Gestaltungsplans "Büelgass 15

& 17" ist vorgesehen, anstelle der bestehenden Wohn- und

Industriebauten je ein Gebäude in den drei Baubereichen A, B und C zu

errichten. Unterhalb derselben und des dazwischenliegenden T-förmigen

Zwischenraums befindet sich ein durchgehendes Sockelgeschoss (Baubereich D);

ein weiterer Baubereich E umfasst zwei zusätzliche Untergeschosse unter

den vier Baubereichen A–D. Der Baubereich A, der die höchste maximale

Höhenkote aufweist, liegt im nordöstlichen Bereich des Perimeters und damit

vollständig in der Zentrumszone; die Baubereiche B und C befinden sich im

Westen und Süden und damit in der Kernzone.

5.

5.1

In

verfahrensrechtlicher Hinsicht erneuert der Beschwerdeführer die schon im

Rekursverfahren erhobene Rüge, dass die gemäss dem streitbetroffenen

Gestaltungsplan höchstzulässige Ausdehnung der Gebäude hätte ausgesteckt werden

müssen. Dass das Baurekursgericht diesen Antrag nicht beachtet bzw. nicht

behandelt habe, stelle überdies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.

5.2

Das

Baurekursgericht hat im Rekursentscheid hierzu festgehalten, dass es weder

verpflichtet gewesen sei, mittels einer Zwischenverfügung den Augenschein zu

verschieben noch eine Aussteckung anzuordnen. Was die Aussteckung betreffe,

könne eine solche nach ständiger Praxis auch bei einem projektbezogenen

Gestaltungsplan unterbleiben.

5.3

Eine Aussteckung

wird im Zürcher Recht gemäss §§ 83 ff. PBG für Gestaltungspläne – im

Unterschied zu einem Baugesuch (§ 311 PBG) – nicht verlangt. Diese erfolgt

erst im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 3.2.1; 21. Dezember

2017, VB.2017.00371, E 6.2; Carmen Walker Späh, Aussteckung –

Hilfsmittel zur Visualisierung von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 8; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach

zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 241 ff.). Wie die

Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ermöglichten ihr als Fachgericht die

zahlreichen bei den Akten liegenden Planunterlagen, insbesondere das Modell,

die gemäss Gestaltungsplan zulässige Höhenentwicklung der Gebäude und ihren

Bezug zur Umgebung zuverlässig zu beurteilen. Unter diesen Umständen hat das

Baurekursgericht zu Recht darauf verzichtet, trotz fehlender gesetzlicher

Verpflichtung eine Aussteckung anzuordnen. Gleiches gilt für das

Verwaltungsgericht. Unter diesen Umständen gab es auch keine Veranlassung, den

Augenschein zu verschieben.

6.

6.1

Im Rekurs-

und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit

Rekurs können gerügt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b.

unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit

der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können

hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a

und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der

Unangemessenheit ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2 VRG).

6.2

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die Rekursbehörden grundsätzlich

Dispositiv

verpflichtet, ihre umfassende Überprüfungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschöpfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf

Unangemessenheit zu überprüfen (vgl. VGr, 21. Dezember 2017, VB.2017.00371,

E. 5.2). Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen

des Baurekursgerichts zu hinterfragen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher

Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche

Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit überprüfen (§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b

des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979, denn bereits

das Rekursverfahren gewährleistet die volle Überprüfung durch wenigstens eine

Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).

6.3

6.3.1

Der Beschwerdeführer wirft dem Baurekursgericht eine ungenügende

Prüfungsdichte bzw. eine Kognitionsunterschreitung vor. Die zurückhaltende

Überprüfung eines privaten Gestaltungsplans sei dann nicht sachgerecht, wenn

einem solchen ohne eigenständige behördliche Überprüfung zugestimmt bzw. dieser

so genehmigt werde. Vorliegend habe sich der Gemeinderat in seiner

Zustimmungsverfügung allein auf die rudimentäre Beurteilung durch die

Ortsbildkommission gestützt, die sich ihrerseits aber bloss auf das

Richtprojekt bezogen habe. Der streitbetroffene Gestaltungsplan sei hingegen

nicht geprüft worden. Die Baudirektion habe sich in der Genehmigung auf die

Aussage beschränkt, dass von der Vorgabe des Richtplans hier ausnahmsweise

abgewichen werden dürfe.

6.3.2

Wie vom Gemeinderat bereits im Rekursverfahren unwidersprochen ausgeführt,

hat er zur Prüfung des Gestaltungsplans eine fachkundige Ortsplanerin sowie die

Ortsbildkommission beigezogen. Letzterer gehören laut Art. 7 Abs. 3

BZO neben zwei Mitgliedern des Gemeinderats auch externe Fachexperten an. Unter

diesen Umständen kann von einer mangelhaften Prüfung nicht die Rede sein. Wenn

sich der Gemeinderat im Beschluss vom 11. November 2020 kurz gefasst und

im Wesentlichen auf die Beurteilung durch die Ortsbildkommission verwiesen hat,

liegt darin kein Begründungsmangel. Ebenso wenig war die Baudirektion gehalten,

diesbezüglich weitere Erwägungen anzustellen. Weil das Richtprojekt den

Vorgaben des Gestaltungsplans entspricht und die gemäss Art. 5 der

Gestaltungsplanvorschriften (GPV) maximal zulässige Baumasse von 18'230 m3

mit einer solchen von 17'758.7 m3 sogar etwas unterschreitet,

erweist sich auch der Vorwurf als unbegründet, dass die Ortsbildkommission und

mit ihr der Gemeinderat nur das Richtprojekt und nicht auch den Gestaltungsplan

geprüft hätten. Nachdem der Gemeinderat im Zustimmungsbeschluss begründet hat,

weshalb hier vom Richtplan abgewichen werden durfte, war die Baudirektion nicht

gehalten, ihre gleiche Auffassung weiter zu erörtern.

7.

7.1 Unter lit. B

"Bau- und Nutzungsvorschriften" regelt Art. 5 GPV die bauliche

Dichte. Erlaubt ist eine maximale Baumassenziffer von 5,2 m3/m2

(Abs. 1). Die höchstzulässigen oberirdischen Baumassen werden für

die Baubereiche A–E separat festgelegt (Abs. 2); dabei entfällt von

der gesamten Baumasse von 18'230 m3 mit 9'300 m3

über die Hälfte auf den Baubereich A. Nach Art. 7 GPV werden die

maximalen Gebäudehöhen im Situationsplan mittels Höhenkoten in Metern über Meer

festgelegt (Abs. 1); im Baubereich A können maximal fünf

Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss ausgebildet werden. Art. 4

Abs. 1 BZO setzt für die Kernzone A keine Baumassenziffer fest; das

zulässige Grundmass wird durch die anrechenbaren Vollgeschosse sowie die

erlaubte horizontale und vertikale Ausdehnung des Baukörpers definiert. Für die

Zentrumszone gelten laut Art. 14 Abs. 1 BZO die kantonalrechtlichen

Vorschriften, mithin die §§ 51 und 49a PBG.

7.2 Das

Baurekursgericht erwog, dass der regionale Richtplan hinsichtlich der baulichen

Dichte für die Dichtestufen "hoch" und "sehr hoch" nur

Mindestwerte bestimme. Hinzu komme, dass die Nutzungsdichtestufen in diesem

Plan nicht parzellenscharf festgelegt, sondern in der kommunalen Richt- und

Nutzungsplanung konkretisiert würden. Dabei dürfe gemäss der Rechtsprechung

innerhalb eines Gebiets unter Einhaltung der Dichtevorgaben differenziert

werden; zulässig sei auch, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den

Zieldichten abzuweichen, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die

Dichtevorgabe insgesamt eingehalten werde. Abgesehen davon, dass – wie näher

dargelegt wurde – eine Abweichung von den als blosse Mindestwerte

ausgestalteten Richtwerten zur baulichen Dichte nicht erkennbar sei, wäre eine

solche hier zulässig. Den Akten liessen sich keine Hinweise entnehmen, dass die

bestehende Dichte und die Auswirkungen des Gestaltungsplans auf die Entwicklung

des Dichtemasses unrichtig beurteilt worden wären. Die Vorgaben des Richtplans

seien sowohl gegenwärtig als auch unter Berücksichtigung der mit dem

streitbetroffenen Gestaltungsplan ermöglichten Entwicklung eingehalten.

7.3 Der

Beschwerdeführer erneuert den Einwand, dass der Gestaltungsplan mit einer

Baumassenziffer von 5,2 m3/m2 wesentlich vom

regionalen Richtplan abweiche, was der Bericht gemäss Art. 47 RPV wie auch

die Baudirektion in ihrer Genehmigungsverfügung einräumten. Obschon diese

Abweichung bereits im Planungsprozess festgestanden habe, komme das

Baurekursgericht zum nicht nachvollziehbaren gegenteiligen Schluss. Eine

Analyse der tatsächlich relevanten Baumasse sei nicht erfolgt. Deshalb müsse

davon ausgegangen werden, dass sich die Genehmigung auf eine Baumassenziffer

von 5,2 m3/m2 beziehe und diese im Baubereich A

gar 6,2 m3/m2 betrage. Schliesslich interessiere nur

das Maximalmass der baulichen Dichte und nicht die relative Zunahme.

Dem halten die Beschwerdegegner entgegen, dass der Richtplan

die Gebiete mit hoher baulicher Dichte grossflächig ausscheide und kleinräumige

Dichteunterschiede nicht berücksichtige; örtliche Abweichungen seien daher

zulässig. Die Quartieranalyse führe die Geschossfläche auf, von der auf die

Ausnützungsziffer geschlossen werden könne, was nach den Vorgaben des

regionalen Richtplans genüge. Die unbestrittene Zunahme der baulichen Dichte um

lediglich 15 % bestätige, dass diese sich mit der angestammten Baumasse

vertrage.

7.4

7.4.1

Das Baurekursgericht hat die massgebenden Rechtsgrundlagen betreffend die

mit dem streitbetroffenen Gestaltungsplan vorgesehene bauliche Dichte in E. 5.2

des angefochtenen Entscheids zutreffend wiedergegeben. Auf diese Erwägungen kann

in Anwendung von § 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen werden.

7.4.2

Der Richtplantext des regionalen Richtplans Oberland (festgesetzt mit RRB Nr. 1266/

2018; maps.zh.ch/system/docs/are_rp/RegRicht/pzotext.pdf) bezeichnet auf S. 30 f.

das Zentrum von Gossau als Mischgebiet von regionaler Bedeutung mit dem

Koordinationshinweis "hohe bauliche Dichte". In der Tabelle 12

"Gebiete mit hoher baulicher Dichte" wird das Gebiet Mitteldorf in

Gossau aufgeführt. Hinsichtlich der anzustrebenden baulichen Dichte hält der

Richtplan fest (S. 34):

"Mit der Bezeichnung hohe

bauliche Dichte werden Gebiete an zentralen Lagen bezeichnet, die sehr gut mit

dem öffentlichen Verkehr erschlossen sind. Die in § 49a Abs. 1 PBG genannten

Mindestdichten sollen deutlich überschritten werden. Gebiete in urbanen

Zentrumslagen, welche hervorragend mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen

sind, sollen eine 'sehr hohe bauliche Dichte' aufweisen. … Die Ausscheidung von

Gebieten mit hoher baulicher Dichte erfolgt grossflächig ohne Berücksichtigung

von kleinräumigen Dichteunterschieden. Örtliche Abweichungen sind daher

zulässig. Eine geringere Dichte ist namentlich bei schützens- oder

erhaltenswerten Bebauungsstrukturen zulässig."

In Tabelle 14 auf S. 38

sind "Richtwerte bauliche Dichte für Wohn- und Mischzonen"

aufgeführt. Für das im Mischgebiet und im Gebiet hoher baulicher Dichte

liegende Beizugsgebiet des Gestaltungsplans gilt die Dichtestufe

"hoch", d. h.

mindestens 4 Vollgeschosse und eine Ausnützungsziffer von über 65 % bzw. eine

Baumassenziffer von über 2,7 m3/m2. In der

Dichtestufe "sehr hoch" sind mindestens 5 Vollgeschosse und eine

Ausnützungsziffer von über 105 % bzw. eine Baumassenziffer von über 4,3 m3/m2

anzustreben.

7.4.3

Es kann offenbleiben, ob der Auslegung des Baurekursgerichts zu folgen ist,

wonach die Dichtestufe "hoch" in der erwähnten Tabelle 14 des

regionalen Richtplans eine Überschneidung mit der Dichtestufe "sehr

hoch" allgemein zulässt. Massgebend fällt jedoch ins Gewicht, dass kleinräumige

Dichteunterschiede und örtliche Abweichungen nach der Richtplanung zulässig

sind (BGr, 17. November 2020, 1C_26/2020, E. 4.4.3). Angesichts der

geringen Grösse des Beizugsgebiets des Gestaltungsplans "Büelgass 15

& 17" von lediglich gut 3'500 m2 fällt weder die

gemäss Art. 5 Abs. 1 GPV festgelegte maximale Baumassenziffer von

5,2 m3/m2 besonders stark ins Gewicht noch die

Konzentration auf 6,2 m3/m2 im nordöstlichen Teil.

Hinzu kommt, dass die höchstzulässige Baumasse gemäss Art. 5 Abs. 2

GPV im nordöstlichen Baubereich A an der Grenze zum Beizugsgebiet der

beiden Gestaltungspläne "Zentrum Büelgass" und "Accum

Areal" liegt und nördlich wie westlich der Baukörper ein als "Spiel-

und Ruheflächen" bezeichneter Freiraum vorgesehen ist. Ebenso wenig ist

gemäss den Vorgaben in Tabelle 14 (S. 38) auf eine Verletzung des

Richtplans zu schliessen, wenn Art. 7 Abs. 4 GPV im Baubereich A

maximal 5 Vollgeschosse erlaubt. Wie der Bericht nach Art. 47 RPV sodann

eingehend und zutreffend festhält (S. 8 ff.), respektiert der

Gestaltungsplan auch die Vorgaben der kommunalen Bau- und Zonenordnung wie des

Planungs- und Baugesetzes. Schliesslich ist die Rüge einer fehlenden

Überprüfung der vorhandenen Baumasse unbegründet. Die vom Gemeinderat im

Rekursverfahren eingereichte Erhebung der Planpartner AG vom 3. Mai 2021

betreffend "grobe Abschätzung Dichtemasse", die sich auf das

geografische Informationssystem des Kantons Zürich (GIS-ZH) stützt, äussert

sich ausführlich zu dieser Frage. Aus den im beigelegten

"Wohnungsspiegel" aufgeführten Geschossflächen, die gemäss

Gestaltungsplan realisiert werden können, lässt sich das gemäss regionalem

Richtplan zulässige Dichtemass überprüfen.

8.

8.1 Neben der

abstrakten Rüge einer übermässigen baulichen Dichte beanstandet der Beschwerdeführer

die konkrete Ausgestaltung der zulässigen Baukörper. Der Gestaltungsplan sei

unangemessen, unzweckmässig und unrechtmässig.

Das Baurekursgericht erwog

hierzu, dass die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG auf einen

Gestaltungsplan nicht direkt anwendbar sei; vielmehr gelte es zu prüfen, ob

sich ein Vorhaben mit den gemäss Gestaltungsplan zulässigen Ausmassen

rechtsgenügend in die Umgebung einordnen könne. Vorliegend sei mit dem

Gestaltungsplan keine Abweichung von der Grundordnung verbunden. Insbesondere

dem Grundstück Kat.-Nr. 01, durch dessen Mitte die Grenze zwischen

Zentrums- und Kernzone verlaufe, komme eine Scharnierfunktion zu. Die von den

Vorinstanzen als angemessen gewürdigte Überleitung lasse sich – wie näher

ausgeführt wurde – vertreten. Daher dürfe davon ausgegangen werden, dass die

durch den Gestaltungsplan eröffneten baulichen Möglichkeiten nicht zu

Baukörpern führten, die der bestehenden Siedlungsstruktur widersprächen,

sondern die Anforderungen einer besonders guten Gestaltung nach Art. 10 Abs. 1

GPV erfüllten.

8.2 Der

Beschwerdeführer rügt, dass der Gestaltungsplan mit einer durchschnittlichen

Baumassenziffer von 5,2 m3/m2 und im Baubereich A

sogar von 6,2 m3/m2 nicht nur die in der Gemeinde

Gossau geltenden Masse von 1,7 m3/m2, 2,0 m3/m2

und 2,4 m3/m2 weit übersteige, sondern sogar die in

den Bahnhofsgebieten von Uster und Wetzikon angestrebten. Weshalb ein

fünfgeschossiges Gebäude zur Fassung des Platzes "Im Zentrum"

erforderlich sei, leuchte nicht ein. Die "unnötigen und immensen Höhen"

im Baubereich A verunmöglichten die angestrebte Angleichung an die

kleinmassstäbliche Umgebung. Wegen des viel zu geringen Abstands von 5 m

gegenüber dem Baubereich A hätte das Grundstück Kat.-Nr. 03 des

Beschwerdeführers, wo nur zwei Vollgeschosse zulässig seien, einen Lichtentzug

zu erwarten, der sogar über die durch Hochhäuser zulässige Beschattung

hinausgehe. Die Abstandsvorschrift im Gestaltungsplan nehme in keiner Weise auf

die örtlichen Verhältnisse Rücksicht und entleere die Grundnutzungsordnung

ihres Inhalts. Ferner sei die im Gestaltungsplan verankerte Pflicht, in der

Kernzone Flachdächer zu erstellen, unzulässig. Wie die Visualisierung des

Richtprojekts zeige, hätten die vorgesehenen Baukörper nichts mit einer

Kernzone zu tun.

8.3

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet ein privater Gestaltungsplan und

nicht ein bestimmtes Bauvorhaben. Wie das Baurekursgericht zutreffend

festgehalten hat, ist erst Letzteres auf seine rechtsgenügende Einordnung

gemäss § 238 PBG hin zu überprüfen (so auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 184 f.). Dass eine solche hier von

vornherein nicht erzielt werden könne, lässt sich nicht sagen. Die Kritik an der

im Baubereich A gemäss Art. 5 Abs. 2 GPV zulässigen hohen

baulichen Dichte von 9'300 m3/m2, fünf Vollgeschossen

und einer Gebäudehöhe von rund 18 m ist unbegründet. Zunächst ist damit

keine Abweichung von den in Art. 14 BZO für die Zentrumszone, in welcher

der Baubereich A liegt, geltenden Massvorschriften verbunden. Sodann lässt

sich die von der Vorinstanz geschützte Auffassung des Gemeinderats durchaus

vertreten, dass an dieser zentralen Lage auf einer vergleichsweise kleinen

Fläche von rund 1'000 m2 eine hohe Baudichte planerisch

gerechtfertigt ist. Die nördlich des Baubereichs vorgesehene Grünfläche mit

Bäumen trägt zu einer Auflockerung der Baumasse bei. Die mit dem Richtprojekt

visualisierte mögliche Ausgestaltung der Baukörper zeigt eine dichte Überbauung;

dass diese übermässig sei und der Gebäudekomplex im Baubereich A das

nordwestlich angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 03 des Beschwerdeführers

geradezu erdrücke, trifft jedoch nicht zu. Weil der Baubereich A wie

gesagt nur eine kleine Fläche umfasst, ist ein Vergleich mit den Gebieten rund

um die Bahnhöfe von Uster und Wetzikon von vornherein unbehelflich. Indem der

Gestaltungsplan im Baubereich B, der in der Kernzone KA liegt, nur zwei

Vollgeschosse vorsieht, nimmt er auf die kleinmassstäbliche Umgebung

hinreichend Rücksicht. Da sich das in § 284 Abs. 4 PBG statuierte

Verbot der übermässigen Einschränkung der Nachbarschaft durch Schattenwurf

einzig auf Hochhäuser bezieht, kann der vom Beschwerdeführer eingereichten

Beschattungsstudie von vornherein keine entscheidende Bedeutung zukommen. Im

Grundsatz ist es dem Bauherrn gestattet, das ihm von den massgebenden planungs-

und baurechtlichen Vorschriften zugestandene Bauvolumen auszuschöpfen

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 820 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

Schliesslich lässt sich die mit Art. 11 Abs. 1 GPV für die

Hauptgebäude vorgeschriebene Bauweise mit Flachdächern nicht beanstanden, weil Art. 6

Abs. 1 Satz 2 BZO eine solche Gestaltung für die Kernzone

grundsätzlich zulässt. Wie der Gemeinderat unwidersprochen ausgeführt hat, sind

Flachdachbauten in der Kernzone von Gossau auch schon rechtskräftig bewilligt

worden.

9.

9.1 Der

Beschwerdeführer erneuert die Rüge, dass der Baubereich A gegenüber dem

östlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 keinen Strassenabstand

einhalte, obschon § 265 Abs. 1 PBG einen solchen von 6 m

vorschreibe.

Die Vorinstanz hielt hierzu

fest, dass das Gestaltungsplangebiet von der Grütstrasse her über die auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 07 gelegene Strasse "Im Zentrum" bzw. deren

Fortsetzung im nordwestlichen Teil von Kat.-Nr. 04 ("Zentrum

Büelgass") erschlossen werde, wobei die bestehende Tiefgarageneinfahrt des

Zentrums genutzt und dafür neu eine unterirdische Verzweigung geplant sei. Dabei

werde die heutige Einfahrt teilweise überdeckt. Die südöstliche Seite des

Baubereichs A komme auf die Grenze zu Kat.-Nr. 04 zu liegen, wofür ein

Näherbaurecht bestehe. Vorliegend sei kein Strassenabstand einzuhalten. Denn

beim Baubereich A, an den auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04 die

Überdachung der Tiefgarageneinfahrt anschliesse, befinde sich im Grenzbereich

keine offene Zufahrt, sondern ein besonderes Gebäude. Gegenüber einem solchen

müsse kein Strassen-, sondern der gewöhnliche Grenzabstand eingehalten werden,

von dem hier jedoch dispensiert worden sei. Daran ändere nichts, dass unter der

Überdachung die Tiefgarageneinfahrt verlaufe, weil nicht durch das besondere

Gebäude "hindurchgemessen" werde. Ein kleiner Teil des Baubereichs A

befinde sich innerhalb des Abstands von 6 m; indessen werde dieser Teil

der Zufahrt gar nicht verändert. Vielmehr werde dort die Einfahrt im Sinn einer

Rampe unter das Niveau des übrigen Geländes abgesenkt und seitlich von zwei

Stützmauern eingefasst. Auf eine derart ausgestaltete Zufahrtsrampe sei § 265 PBG nicht anwendbar.

9.2 Dem hält

der Beschwerdeführer entgegen, das Baurekursgericht habe im Westen von Kat.-Nr. 04

eine Abstandsverletzung zu Unrecht mit dem Argument verneint, dass aufgrund der

partiellen Einhausung der Erschliessungsfläche ein abstandsfreies besonderes

Gebäude vorliege. Vielmehr befinde sich die entsprechende Fläche ausserhalb des

Gestaltungsplanperimeters, weshalb die Zufahrt wie heute nicht eingehaust sei.

Selbst wenn ein besonderes Gebäude vorläge, käme die Abstandspflicht gemäss § 265 PBG doch zum Zug. Neue Gebäude müssten auch dann den Strassenabstand einhalten,

wenn der nordöstliche Teil der Garageneinfahrt unverändert bleibe.

9.3 Vorab gilt

es zu prüfen, ob es sich bei der zur Tiefgarage führenden Rampe um eine abstandspflichtige

Erschliessungsfläche oder bloss um eine Hauszufahrt handelt. Als letztere gelten

nach § 3 lit. c der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April

2019 (VErV) private grundstücks- oder arealinterne Strassen, Wege, Fahrspuren und

Pfade für die Erreichbarkeit von Grundstücken und der darauf bestehenden oder

vorgesehenen Bauten und Anlagen. Demgegenüber sind gemäss § 3 lit. b VErV Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit

dem Strassennetz der Groberschliessung (abstandspflichtige) Zufahrten.

Vorliegend verläuft die Rampe zur Tiefgarage auf dem ausserhalb des

Gestaltungsplanperimeters liegenden Grundstück Kat.-Nr. 04 und gilt somit

nicht als Hauszufahrt. Indessen entfällt eine Abstandspflicht nach § 265 Abs. 1 PBG, weil Art. 14 Abs. 3 BZO in der Zentrumszone das Bauen auf oder

das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Ortsbild

verbessert und die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht

beeinträchtigt werden. Da sich die Rügen einer mit dem Gestaltungsplan

geschaffenen übermässigen baulichen Dichte und der konkreten Erscheinung der

möglichen Baukörper nach dem in E. 7 und E. 8 Gesagten als

unbegründet erweisen, kann eine durch den Näherbau bewirkte Verbesserung des

Ortsbildes bejaht werden; zumindest stellt diese Betrachtung keine

Rechtsverletzung dar, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen

müsste. Ebenso wenig liegt eine Beeinträchtigung der Wohnhygiene oder der

Verkehrssicherheit vor. Nach dem Gesagten missachtet der Gestaltungsplan daher

keinen Strassenabstand.

10.

10.1 Die

Baubereiche C und D im südwestlichen Teil des Perimeters liegen teilweise

innerhalb der Verkehrsbaulinie RRB Nr. 2015/1959 entlang der Büelgass.

Laut Art. 3 Abs. 4 GPV werden im Geltungsbereich des Gestaltungsplans

die Baulinien und deren Wirkung nach

§ 279 Abs. 2 PBG suspendiert. Das Baurekursgericht verwarf die Rüge,

dass dieser Anord­nung die Gemeindeversammlung hätte zustimmen müssen; denn für

die Genehmigung von Bau- und Niveaulinien sei in der Gemeinde Gossau der

Gemeinderat zuständig und dies gelte auch für eine Suspendierung.

10.2 Der

Beschwerdeführer rügt, dass sich die Vorinstanz nur zur Kompetenz für die

Suspendierung ausgesprochen, die materiell-rechtliche Frage jedoch nicht

beantwortet habe, ob Baulinien im Rahmen eines Gestaltungsplans ignoriert

werden dürften. Die Aufhebung oder Anpassung von Baulinien müsse den

verfahrensrechtlichen Anforderungen von § 7 PBG genügen. Die Regelung von Art. 3

Abs. 4 GPV setze die Baulinie ohne jegliche Interessenabwägung ausser

Kraft. Eine derart weitgehende Privilegierung sprenge den Rahmen eines

exekutorischen Gestaltungsplans. Materiell sei die nicht näher geprüfte

faktische Aufhebung der bisherigen Baulinie unzweckmässig. Denn ein allfälliger

Ausbau der Büelgass werde damit ausgeschlossen, obwohl diese die Anforderungen

der Verkehrserschliessungsverordnung offensichtlich nicht erfülle. Zwar hätten

die von einer Baulinie betroffenen Grundeigentümer kraft § 110a PBG einen

Anspruch auf deren Überprüfung, wenn die Richtplanung den dadurch gesicherten

Ausbau nicht mehr vorsehe. Hier sei jedoch weder der Richtplan geändert noch

die Baulinie materiell überprüft worden.

10.3 Die

Regelung von Art. 3 Abs. 4 GPV ist – wie die übrigen Vorschriften –

Bestandteil des streitbetroffenen privaten Gestaltungsplans Büelgass 15 &

17. Wie aus dem Bericht nach Art. 47 RPV hervorgeht (S. 39), fand die

nach § 7 PBG erforderliche Anhörung und öffentliche Auflage statt. Im

Rahmen derselben hatte jedermann Gelegenheit, sich zu allen planlichen und

verbalen Festlegungen zu äussern, mithin auch zur streitbetroffenen

Suspendierung der Baulinie nordöstlich der Büelgass. Wie das Baurekursgericht

zutreffend festgehalten hat, ist gemäss Art. 24 Abs. 2 Ziffer 7

der Gemeindeordnung Gossau vom 24. September 2017 der Gemeinderat für die

Genehmigung von Bau- und Niveaulinien zuständig. Dass die mit dem

Gestaltungsplan erfolgte Suspendierung planungsrechtlich von einer solchen

Tragweite sei, dass die Zustimmung der Gemeindeversammlung hätte eingeholt

werden müssen, lässt sich nicht sagen. Zwar ist mit dem Beschwerdeführer davon

auszugehen, dass die in Art. 3 Abs. 4 GPV angeordnete Suspendierung

der Baulinien im Perimeter des Gestaltungsplans – jedenfalls nach einer

entsprechenden Überbauung – faktisch deren Aufhebung gleichkommt. Gegen diese

Festlegung lässt sich jedoch materiell nichts einwenden: Weil der nordwestliche

Bereich der Büelgass in der Kernzone liegt, ist es hinzunehmen, dass der Ausbau

den An­forderungen der Verkehrserschliessungsverordnung nicht vollumfänglich

entspricht. Dass damit eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit für die

Anstösser verbunden sei, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Jedenfalls

dürfte die Büelgass vom Durchgangsverkehr kaum berührt werden; denn dieser verläuft

über die Grütstrasse sowie die Berg- und Laufenbachstrasse. Weitere

Einwendungen gegen das Erschliessungskonzept des Gestaltungsplans erhebt der

Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht nicht mehr.

11.

11.1 Art. 26

GPV erklärt die Ausführung in Etappen für zulässig (Abs. 1). Die Etappen

entsprechen den Baubereichen A, B und C mit den korrespondierenden Anteilen der

Baubereiche D und E (Untergeschosse; Abs. 2). Die Etappe A muss samt

Erschliessung der Tiefgarage als erste Etappe realisiert werden (Abs. 3).

Der Rekursentscheid hält fest, dass eine bloss teilweise Realisierung der

Überbauung den rechtlichen Vorgaben entsprechen müsste, was bezüglich der

Gestaltung des Aussenraums durch die Verpflichtung zu einer besonders guten

Gestaltung gemäss Art. 10 Abs. 1 GPV sichergestellt sei. Im Übrigen

stehe nicht fest, dass im Fall einer Realisierung allein des Baubereichs A, was

bautechnisch allerdings wenig wahrscheinlich sei, die Überleitung zum baulichen

Umfeld dahinfalle.

11.2 Dem hält

der Beschwerdeführer entgegen, dass die Gebäude auf den Baubereichen B und

C in den Planungsgrundlagen als zentrales Element zur gestalterischen

Überleitung in die Kernzone beurteilt würden. Wenn die Vorinstanz diese Gebäude

aus Sicht der Einordnung als entbehrlich würdige, stehe dies im Widerspruch zum

Konzept des Gestaltungsplans. Weil die Beschwerdegegner Nrn. 4.1 und 4.2

kein Interesse an einem Neubau zeigten, hätte der Gemeinderat sicherstellen

müssen, dass zuerst die Baubereiche B und C realisiert würden, statt dass das

Gebäude im Baubereich A als Solitär die Umgebung dominiere.

11.3 Die

Etappierung der Überbauung ist bei Gestaltungsplänen grundsätzlich zulässig

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 187). Der Beschwerdeführer bezweifelt zwar

mit gutem Grund, ob ein Verzicht auf eine Überbauung der Baubereiche B und C

den gestalterischen Anforderungen von Art. 10 Abs. 1 GPV noch

standhalten würde. Indessen besteht kein vernünftiger Zweifel, dass der

Gestaltungsplan vollumfänglich realisiert wird. Die vom Beschwerdeführer

befürchtete Erstellung allein des Baubereichs A wäre nicht nur bautechnisch

unzweckmässig, weil die verschiedenen Bereiche nach dem in E. 4.2 Gesagten

aufeinander abgestimmt sind, sondern vor allem auch wirtschaftlich unsinnig.

Wenn der Beschwerdeführer – ohne dies schlüssig nachzuweisen – befürchtet, dass

die Beschwerdegegner Nrn. 4.1 und 4.2 als Eigentümer des kleinen

Grundstücks Kat.-Nr. 02 nicht bauwillig seien, rechtfertigt sich die

Annahme, dass die Beschwerdegegner Nrn. 3.1 und 3.2 als treibende Kraft

des Gestaltungsplans für dessen vollständige Umsetzung besorgt sind.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

12.

12.1 Bei

diesem Prozessausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht

ihm von vornherein nicht zu; vielmehr ist er gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, den anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnern Nrn. 3.1

und 3.2 eine solche Vergütung im angemessenen Betrag von je Fr. 2'000.-

(insgesamt Fr. 4'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

Demgegenüber muss dem Gemeinderat Gossau eine solche Vergütung versagt bleiben,

weil sich dessen Bemühungen darauf beschränkt haben, den angefochtenen

Rekursentscheid zu verteidigen.

12.2 In

Anbetracht des komplexen Sachverhalts und der schwierigen Rechtsfragen besteht

kein Anlass, die vom Baurekursgericht für das Rekursverfahren festgesetzte

Spruchgebühr von Fr. 8'500.- herabzusetzen. Dass dem Beschwerdeführer

anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins eine geringere Gebühr in Aussicht

gestellt worden sei, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Eine diesbezügliche

Antwort des Abteilungspräsidenten auf eine entsprechende Frage einer Partei

wäre denn auch höchstens als Information und nicht als Zusicherung zu würdigen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellkosten,

Fr. 6'300.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 3.1 und 3.2

eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat;

d) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).