Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00732

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00732

VB.2021.00733

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Mai 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Aus VB.2021.00732

Baukommission Wädenswil, vertreten durch RA A,

Aus VB.2021.00733

1.1 B,

1.2 C,

2. D,

alle vertreten

durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2021.00732 und VB.2021.00733

1.1 F,

1.2 G,

beide vertreten durch RA H,

Aus

VB.2021.00733

2. Baukommission Wädenswil, vertreten durch RA A,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2021.00732

1.1 B,

1.2 C,

2. D,

alle vertreten durch RA E,

3. I,

4. J,

5. Erbengemeinschaft K, Wädenswil,

bestehend aus:

5.1 L,

5.2 M,

3–5 vertreten durch RA N,

Aus VB.2021.00733

1. I,

2. J,

3. Erbengemeinschaft K, Wädenswil,

bestehend aus:

3.1 L,

3.2 M,

alle vertreten durch RA N,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 25. Februar 2021 erteilte die

Baukommission der Stadt Wädenswil F und G die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02

in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben F und G mit Eingabe vom 30. März

2021.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059).

Zugleich rekurrierten gegen denselben Entscheid mehrere

Nachbarn: Mit Eingabe vom 26. März 2021 rekurrierten einerseits B und C

(Verfahren G.-Nr. R2.2021.00057) sowie andererseits I, J und die Erbengemeinschaft

K (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00058). Mit Eingabe vom 1. April 2021

rekurrierte sodann D (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063).

Mit Entscheid vom 21. September 2021 vereinigte das

Baurekursgericht die Verfahren und hiess einerseits den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059

teilweise gut und hob Disp.-Ziff. 1.a des Beschlusses der Baukommission

Wädenswil vom 25. Februar 2021 insoweit auf, als damit die Abänderung des

Wintergartens verlangt wird. Im Weiteren hob es Disp.-Ziff. 1.d des

Entscheids insoweit auf, als damit die Einreichung einer korrigierten

Ausnützungsberechnung verlangt wird. Schliesslich hielt es fest, dass die

Fenster des Hauswartsraums zu verkleinern seien.

Andererseits hiess es den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063

teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar

2021.

um folgende Auflage: "Die Terrasse im Attikageschoss ist im Sinn der

Erwägungen des Rekursentscheids anzupassen. Der Abteilung Planen und Bauen sind

vor Baubeginn entsprechende Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."

Im Übrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab,

soweit es auf sie eintrat.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid erhob die Baukommission Wädenswil mit Eingabe vom 25. Oktober

2021.

(datiert vom 20. Oktober 2021) Beschwerde an das Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft –, die teilweise Gutheissung des Rekurses

im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059 sei aufzuheben, Disp.-Ziff. 1.a des

Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei

vollumfänglich zu bestätigen und Disp.-Ziff. 1.d des Beschlusses der

Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei insofern zu bestätigen,

als eine zu korrigierende Ausnützungsüberschreitung von 13,65 m2

bestehe (VB.2021.00732).

Mit Eingabe vom 24. November 2021 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 25. November 2021 (datiert: 26. November 2021)

beantragten F und G die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Die

Verfahrenskosten seien der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und diese sei zu

verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Umtriebsentschädigung

zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen. Mit Beschwerdeantwort vom 29. November

2021.

beantragten B und C sowie D – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,

zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdegegnerschaft –,

die Beschwerde sei gutzuheissen. Das Verfahren sei mit dem Beschwerdeverfahren

VB.2021.00733 zu vereinigen. Mit Stellungnahme vom 22. Dezember 2021

liessen sich B und C sowie D sodann zu der Beschwerdeantwort von F und G

vernehmen. Am 3. Januar 2022 replizierte die Baukommission Wädenswil,

wobei sie an ihren Anträgen festhielt. Mit Duplik vom 27. Januar 2022 hielten

F und G ihrerseits ebenfalls an ihren Anträgen fest. Dazu äusserte sich die

Baukommission Wädenswil mit Eingabe vom 11. Februar 2022. F und G liessen

sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

B. Mit

Eingabe vom 25. Oktober 2021 erhoben B und C sowie D ebenfalls Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und beantragten – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten des Beschwerdegegners

–, die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die Verweigerung der

strittigen Baubewilligung in Gutheissung der Rekurse G.-Nrn. R2.2021.00057,

R2.2021.00058 und R2.2021.00063. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an

die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei Disp.-Ziff. II des

angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als damit der Bauherrenrekurs

(R2.2021.00059) teilweise gutgeheissen worden sei. Subsubeventualiter sei die

Verteilung der Gerichtskosten für die Nachbarrekursverfahren wie folgt

anzupassen: Bauherrschaft: ein Zwölftel; Baukommission: sieben Zwölftel;

Rekurrentin D: ein Zwölftel; Rekurrierende B und C: ein Achtel; Rekurrierende I

et al.: ein Achtel. Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen

(VB.2021.00733).

Mit Eingabe vom 24. November 2021 liess sich das

Baurekursgericht dazu vernehmen und beantragte, die Beschwerde unter den

üblichen Kostenfolgen abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 24. November

2021.

hielt die Baukommission Wädenswil – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführer – dafür, die Verfahren VB.2021.00732 und

VB.2021.00733 seien zu vereinigen und Beschwerdeantrag Ziff. 3 sei gutzuheissen,

eventualiter im Sinn der Anträge gemäss Beschwerde VB.2021.00732 zu bestätigen.

Im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November

2021.

(datiert: 26. November 2021) beantragten F und G – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdeführer –

die Abweisung der Beschwerdeanträge 1–3 und 6. Mit Replik vom 22. Dezember

2021.

hielten B und C sowie D an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 26. Januar

2022.

hielt die Baukommission Wädenswil ebenfalls an ihren Anträgen fest.

Schliesslich hielten mit Duplik vom 27. Januar 2022 auch F und G an ihren

Anträgen fest. B und C sowie D bzw. die Baukommission Wädenswil liessen sich in

der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

Die

vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des

Baurekursgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen

dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen

Gründen, die Verfahren zu vereinigen

(§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

3.

Streitgegenstand bildet der geplante Ersatz des auf dem –

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO)

der Wohnzone W2/40% zugeschiedenen – Baugrundstück Kat.-Nr. 01 bestehenden

Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen.

4.

Umstritten ist zunächst die Ausnützungsberechnung.

4.1

Vorab ist

festzuhalten, dass sich die Vorinstanz mit der Ausnützungsberechnung intensiv

auseinandergesetzt hat und in diesem Rahmen – entgegen deren Dafürhalten –

implizit auch zu den Vorbringen der privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733

Stellung genommen hat. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.

4.2

4.2.1

Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter-

und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im

Sinn von § 255 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 28. Oktober 2013)

zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen

Nutzflächen betragen.

4.2.2

Laut § 255 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden

Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter

Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt

inneren Trennwänden für die Ausnützungsziffer anrechenbar (Abs. 1). Entsprechende

Flächen sind in Dach- und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie je Geschoss

die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten

zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2). Durch

Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende

Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden (Abs. 3). Von der

Möglichkeit gemäss § 255 Abs. 3 PBG macht § 10 der Allgemeinen Bauverordnung

vom 22. Juni 1977 (ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017

in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

2016) Gebrauch, wonach als nicht anrechenbar gelten:

-

der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von

Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhaussiedlungen, soweit sie mindestens

20.

m2 erreichen und bei grösserem Ausmass 2 % der

anrechenbaren Geschossfläche nicht übersteigen (lit. a);

-

der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2 %

der anrechenbaren Geschossfläche (lit. b);

-

verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische

Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe

aller anrechenbaren Geschossflächen (lit. c).

4.2.3

Den Gemeinden steht aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff.

PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum

zu. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe,

Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen

Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet. Gestattet

sind nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung – soweit für die einzelnen Zonenarten nichts

Abweichendes bestimmt ist – allein Regelungen über Ausnützungs-, Baumassen-,

Überbauungs- und Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine

Mindestausnützung. Den Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der

Ausnützungsziffer gemäss § 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht

gestattet ist, allfällige Schwächen der Definition zu korrigieren oder eigene

Wege bei der Wahl von Ausnützungsprivilegien zu beschreiten (Felix Huber, Die

Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 208; vgl. VGr, 30. August

2018, VB.2018.00240, E. 4.2; 23. Juni 1994, VB94/0023, E. b) = RB

1994.

Nr. 85; vgl. auch VGr, 10. Februar 1993, VB92/0133 = RB 1993 Nr. 46,

E. a). Im Rahmen der Beratungen im Kantonsrat vom 11. März 1991 über die

Revision, mit der die Privilegierung der Unter- und Dachgeschosse nach § 255 Abs. 2 PBG geschaffen wurde, war ein Minderheitsantrag, der den Gemeinden statt

der generellen Privilegierung der Ausnützungsanrechnung in Dach- und

Untergeschossen die Möglichkeit geben wollte, "gebietsweise ungeachtet der

Nutzweise die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach- und Untergeschossen" auszuschliessen,

abgelehnt worden (vgl. Prot. KR 1987–1991, S. 13313). Gemäss dem

Berichterstatter der Kommissionsmehrheit hätten die Gemeinden mit dem

Minderheitsantrag festlegen können, "was nach Meinung der Mehrheit von

Gesetzes wegen der Fall ist" (Hünig, Prot. KR 1987–191, S. 13317;

vgl. zum Ganzen auch Regierungsrat Honegger, Prot. KR 1987–1991, S. 13335,

der für die Gemeinden nur die folgenden zwei Möglichkeiten sah: Die

privilegierte Anrechnung der Ausnützung nach § 255 Abs. 2 PBG

einerseits oder – über die Regelung der Geschosszahl – den Ausschluss

anrechenbarer Dach- und Untergeschosse andererseits).

Von der Ausnützungsziffer sind Normen über die Nutzungsweise

zu unterscheiden (vgl. Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss PBG-Revision

1995, PBG aktuell 1/95, S. 5 ff., S. 9). Die Steuerung der

Nutzungsart eines Geschosses liegt – anders als die Bestimmung des

Ausnützungsmasses – grundsätzlich im kommunalen Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden

Fassung; vgl. zum Ganzen VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.2 und

E. 4.4).

4.2.4

Die besondere Regelung zu den Unter- und Dachgeschossen gemäss Art. 3 Abs. 1

BZO stellt keine Vorschrift über die Nutzungsweise dar, sondern eine eigene

Berechnungsweise für die (Anrechenbarkeit der) Ausnützungsziffer in Unter- und

Dachgeschossen. Dafür lässt das kantonale Recht keinen Raum. In der Zone W2/40%

mit maximal zwei zulässigen Vollgeschossen sollen bei maximal zwei

anrechenbaren Obergeschossen und maximal einem anrechenbaren Untergeschoss

Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet maximal

die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen. Damit

würde die Regelung nach § 255 Abs. 2 PBG ausgehebelt, wonach § 255 Abs. 1 PBG entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen (nur) anrechenbar

sind, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei

gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige

Vollgeschosszahl ergäbe.

Damit gehen die Rügen der privaten Beschwerdeführenden aus

VB.2021.00733 und der Beschwerdeführerin aus VB.2021.00732 zur

Ausnützungsberechnung, die sich allesamt auf die besondere Regelung zu den

Unter- und Dachgeschossen nach Art. 3 Abs. 1 BZO abstützen, ins

Leere.

5.

5.1

Bezüglich

des Wintergartens monieren die privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 und

die Beschwerdeführerin aus VB.2021.00732, eine befriedigende Gesamtwirkung im

Sinn von § 238 Abs. 1 PBG sei nicht gegeben. Zudem machen die

privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 geltend, § 292 PBG sei

verletzt.

5.2

5.2.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für

sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung

im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder

Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung

und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.2

mit weiteren Hinweisen).

5.2.2

Die genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer

neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung;

vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels

voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage

gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die

Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar

2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).

5.2.3

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale

Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu

konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres

Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante

bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung

misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen

Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren

durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und

Ermessensspielraum überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie

sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten

lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit

verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid

nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März

2019, VB.2018.00384, E. 3.3).

5.2.4

Im Rahmen der Baubewilligung hatte die Baukommission der Stadt Wädenswil

ausgeführt, dass sich der überhohe Wintergarten im Attikageschoss mit der

senkrecht angeordneten Fensterstruktur nicht befriedigend einordne. Dies sei zu

korrigieren. Entsprechend wurde in Disp.-Ziff. 1a verlangt, dass der

Abteilung Bauen im Sinn der Erwägung lit. f Abänderungspläne einzureichen

seien (a. a. O.). Vor der Vorinstanz

führte die Baukommission der Stadt Wädenswil ergänzend aus, dass der überhohe

Wintergarten mit seiner senkrechten Fensterstruktur in Bezug auf die übrige

Gestaltungssprache wie ein Fremdkörper wirke. Verstärkt werde dieser Eindruck

dadurch, als der Wintergarten bis auf die Gebäudefassade gezogen werde.

Die Vorinstanz erwog, dass sich die Beanstandung der Gemeinde

auf die Gestaltung des Gebäudes in sich und nicht auf dessen Einordnung bezogen

habe, was vor Verwaltungsgericht unbestritten blieb. Die Rekursinstanz habe

deshalb nur einen gewissen, aber keinen besonderen Ermessensspielraum zu

beachten (a. a. O.). Von der Durchführung

des von den privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 beantragten, jedoch

nicht weiter begründeten Augenscheins sind somit keine entscheidrelevanten

Erkenntnisse zu erwarten, weswegen darauf zu verzichten ist.

Die Vorinstanz hielt gestützt auf die Akten dafür, dass

sich die Höhe des Attikageschosses mit 3,05 m im üblichen Rahmen von

Wohnbauten bewege. Der Wintergarten überrage das Dach des Attikageschosses mit

seinem schwach geneigten Pultdach im vorderen, mit dem darunterliegenden

Vollgeschoss fassadenbündigen Bereich um ca. 0,5 m, im hinteren Bereich um

ca. 0,3 m. Die Höhendifferenz sei eher geringfügig. Sie falle in der

seitlichen Betrachtung (Südost bzw. Nordwest) aufgrund der Staffelung in

die Tiefe optisch kaum ins Gewicht. An der Südwestfassade setze der

Wintergarten zwar einen markanten Akzent im Attikageschoss, es könne aber nicht

gesagt werden, dass er dem Attikageschoss ein Übergewicht verleihe. Durch die

vertikale Struktur wirke er leicht und trage zur Abgrenzung des Dachgeschosses

von den darunterliegenden Geschossen, mithin zur geforderten Erkennbarkeit des

Attikageschosses als Dachgeschoss bei. Die Proportionen des Wintergartens in

sich wie auch des Gebäudes insgesamt blieben ausgewogen. Der Wintergarten könne

nicht als Fremdkörper bezeichnet werden, zumal sich dessen Ausgestaltung als

typischerweise vollverglastes Element erkennbar aus seiner Funktion ergebe und

er in stimmiger Weise dem Attikageschoss angegliedert sei. Aus dem Gesagten

folge, dass der Wintergarten die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung

erfülle.

5.2.5

Mit Blick auf die Baupläne überzeugt die Argumentation der Vorinstanz. Die

Ausgewogenheit und Harmonie der geplanten Baute wird durch den Wintergarten im

Attikageschoss nicht beeinträchtigt; Letzterer tritt nicht als Fremdkörper in

Erscheinung. Auch für sich selbst betrachtet bleibt das Dachgeschoss stimmig,

zumal die beanstandete Höhendifferenz zwischen dem Wintergartendach und dem

übrigen Dach nur untergeordnet erscheint. Angesichts der – auch in den übrigen

Stockwerken – relativ grossen und breiten Fensterflächen der geplanten Baute

führt auch die senkrechte Fensterstruktur des bis an die Gebäudefassade

gezogenen Wintergartens nicht dazu, dass sich die strittige Baute für sich als

unharmonisch oder gar unbefriedigend gestaltet bezeichnen liesse (vgl. a. a. O.). Eine unbefriedigende Einordnung in

die Umgebung wird sodann nicht einmal geltend gemacht. Insgesamt erscheint die

Auffassung, dass sich der Wintergarten nicht befriedigend einordne, daher unhaltbar

bzw. rechtsverletzend.

5.3

Nach § 292 lit. b PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die

unter 45 ° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG). Entsprechend einer langjährigen Praxis dürfen

Dachaufbauten bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses

vorstossen, d. h.

mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im

Anhang zur ABV; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74

= BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die

Stirnseite der Baute, d. h.

an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das

Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines

Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a [nicht

publiziert]). Die Praxis kennt bei der Anwendung von § 292 PBG auf

Dachaufbauten, die das vorgesehene Drittel einhalten, keine schematische

Höhenbegrenzung. Zur Abgrenzung von Vollgeschossen kann die grössere Höhe von

Dachaufbauten bei Flachdächern vielmehr ein grundsätzlich valables Kriterium

darstellen (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, E. 5.2).

Der geplante

Wintergarten, der die Drittelsvorgabe unbestrittenermassen einhält, erscheint

nach dem Gesagten hinsichtlich § 292 PBG auch mit Blick auf seine Höhe

unproblematisch: Er evoziert keinesfalls den Eindruck eines Vollgeschosses. Die

Rüge ist unbegründet.

6.

6.1

Die

privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 beanstanden sodann die

vorinstanzliche Kostenverteilung. Sie machen geltend, dass die Vorinstanz in

Willkür verfallen sei, weil sie es ausser Acht gelassen habe, dass sie zu Recht

moniert hätten, die mit der Baubewilligung auflageweise verlangte Korrektur der

Ausnützungsberechnung um rund 70 m2 sei mit § 321 Abs. 1 PBG nicht vereinbar gewesen. Das Rekursverfahren sei mithin massgeblich durch

die Baubewilligungsbehörde verursacht worden, weshalb der Baukommission 7/12

der Kosten auferlegen seien.

6.2

Die Auflage der Verfahrenskosten erfolgt im

Rekursverfahren gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG bei mehreren am

Verfahren Beteiligten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen.

Ausnahmsweise werden sie nach dem Verursacherprinzip auferlegt (§ 13 Abs. 2

Satz 2 VRG). Möglich ist sodann die Kostenauferlegung ohne Anknüpfung an

die gesetzlichen Kriterien und unter Berücksichtigung von

Billigkeitserwägungen. Bei der Verteilung der Verfahrenskosten steht der

Entscheidinstanz ein erheblicher Ermessensspielraum zu (Plüss,

Kommentar VRG, § 13 N. 41 und 43).

6.3

Die

Vorinstanz führt nachvollziehbar aus, dass sie die Kosten entsprechend § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG verteilt habe. Der Aufwand zur Behandlung der Rügen

verteile sich etwa hälftig auf die Verfahren G.-Nrn. R2.2021.00057 und

R2.2021.00058 einerseits und G.-Nr. R2.2021.00063 andererseits. Die

Rekurse in den Verfahren G.-Nr. R2.2021.00057 und R2.2021.00058 seien

abgewiesen worden. Folglich seien der auf diese beiden Verfahren entfallende

hälftige Kostenanteil je hälftig (je 1/2 x 1/2) den betreffenden

Rekurrentschaften auferlegt worden. Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063

sei teilweise gutgeheissen worden, wobei von einem Unterliegensanteil von 2/3

ausgegangen worden sei. Entsprechend entfalle auf die Rekurrentin D ein Anteil

von 1/3 (2/3 x 1/2).

6.4

Die

Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Verfahrens nach dem

Unterliegerprinzip erweist sich – unter Berücksichtigung des erwähnten erheblichen

vorinstanzlichen Ermessensspielraums – als vertretbar. Eine Verteilung nach dem

Verursacherprinzip wäre unter den gegebenen Umständen zwar nicht

ausgeschlossen, jedoch auch keinesfalls zwingend gewesen.

7.

7.1

Nach dem

Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen.

7.2

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den unterliegenden privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733

und der unterliegenden Beschwerdeführerin aus VB.2021.00732 aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung

steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind die privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 zu

verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus

VB.2021.00732 und VB.2021.00733 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2021.00732 und VB.2021.00733 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 730.-- Zustellkosten,

Fr. 7'730.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden je hälftig einerseits den – solidarisch haftenden –

Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 und andererseits der Beschwerdeführerin aus

VB.2021.00732 auferlegt.

5.

Die

Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 werden solidarisch verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus VB.2021.00732 und VB.2021.00733 eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Vorinstanz;

c) den Regierungsrat.