Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00776

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00776

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. September 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

Peter Sprenger, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Bau- und Planungskommission Erlenbach,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach

bewilligte C und D am 6. April 2021 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der F-Strasse 03 im Sinn der Erwägungen unter Bedingungen und Auflagen den

Abbruch des bestehenden und den Neubau eines neuen Einfamilienhauses mit Garage

für vier Fahrzeuge sowie zwei Parkplätzen im Freien.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte A am 20. Mai 2021 beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung sowie einen

Augenschein. Das Baurekursgericht verzichtete auf die Durchführung eines

Augenscheins und wies den Rekurs am 5. Oktober 2021 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A

am 15. November 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragte dessen Aufhebung sowie die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache

zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen sowie ein Augenschein

durchzuführen. Sodann verlangte er eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten

der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 24. November 2021

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und

Planungskommission der Gemeinde Erlenbach beantragte am 30. November 2021,

die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Dezember

2021.

beantragten C und D, die Beschwerde unter Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen, soweit darauf einzutreten

sei.

A replizierte am 24. Januar 2022 und hielt an den

gestellten Anträgen fest. Am 17. Februar 2022 reichten C und D unter

Wiederholung der gestellten Anträge ihre Duplik ein. Dazu nahm A am 14. März

2022.

unter Festhalten an den Beschwerdeanträgen Stellung. Am 22. März 2022

verzichteten C und D auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer

der dem Baugrundstück unmittelbar nördlich angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02

unbestrittenermassen zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Der Beschwerdeführer bringt vorab vor, sein

rechtliches Gehör sei verletzt worden, indem zu Unrecht auf den beantragten Augenschein

verzichtet worden sei.

2.2

Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999

(BV) verankerten Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich zwar ein Anspruch

auf Abnahme der von den Beteiligten beantragten oder angebotenen Beweismittel

über erhebliche Tatsachen (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014

[Kommentar VRG], § 8 N. 34). Der Anspruch auf Beweisabnahme gilt jedoch

nicht absolut: Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine Behörde von

der Abnahme beantragter Beweismittel insbesondere dann absehen, wenn der

Sachverhalt, den eine Partei beweisen will, nicht rechtserheblich ist

(Unerheblichkeit des Beweismittels), wenn durch den angebotenen Beweis bereits

Feststehendes bewiesen werden soll (Überflüssigkeit des Beweismittels) oder

wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine Klärung

herbeizuführen vermag (mangelnde Tauglichkeit des Beweismittels; vgl. BGr, 21. August

2014, 5A_282/2014, E. 3.2; BGE 117 Ia 262 E. 4b; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 18; zum Ganzen siehe VGr, 9. April

2015, VB.2014.00510, E. 4.1).

Der Entscheid

darüber, ob ein Augenschein angeordnet

wird, steht sodann im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann

eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse nicht auf andere Weise abgeklärt werden können (BGr, 8. November

2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3;

VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).

2.3

Vorliegend wurde das rechtliche Gehör des

Beschwerdeführers nicht dadurch verletzt, dass die Vorinstanz keinen Augenschein

durchgeführt hat. Letztere kam zum Schluss, dass

sich der massgebliche Sachverhalt ausreichend deutlich aus den Plänen ergebe .

Dies ist nicht zu beanstanden. Eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich, da

den Rekursakten genügend Pläne und Fotografien beilagen, um den Sachverhalt

bezüglich der topografischen Verhältnisse zu erstellen.

3.

3.1

Das

Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Erlenbach in der Wohnzone W2/30% und weist gemäss Ausnützungsberechnung

eine Grundstücksfläche von 720 m2 und damit eine maximal

zulässige Ausnützung von 216 m2 auf. Das geplante neue

Einfamilienhaus soll aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, einem

Obergeschoss und einem Attikageschoss bestehen.

3.2

Der

Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, für die Ausnützungsberechnung werde zu

Unrecht das als Erdgeschoss bezeichnete Geschoss als anrechenbares

Untergeschoss qualifiziert und bei der Ausnützungsberechnung privilegiert

behandelt. Es sei die gesamte Geschossfläche des als Wohngeschoss projektierten

Erdgeschosses, welches ein Vollgeschoss darstelle, anzurechnen, womit die

zulässige Ausnützung massiv überschritten sei.

3.3

Streitgegenstand

ist einzig die Einhaltung der zulässigen Ausnützung. Sofern der

Beschwerdeführer in seinen Ausführungen in der Beschwerde am Rande die

Einordnung beanstanden will, erwiese sich diese Rüge, welche im Rekurs nicht

vorgebracht wurde, als verspätet (Marco

Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 52 N. 41).

4.

4.1

Die Ausnützungsziffer wurde für die vorliegend massgebliche

Wohnzone W2 auf 30 % festgelegt (Art. 15 lit. b

BZO). Im Weiteren verweist die

Wegleitung zur BZO hinsichtlich

der Ausnützung auf die §§ 254, 255 und 259 PBG sowie § 10 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABV). Für die Ausnützungsziffer, welche die zulässige Geschossfläche im

Verhältnis zur Grundstücksfläche beschränkt, (§ 254 Abs. 1 PBG

und § 255 Abs. 1 PBG in

der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der

Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015) sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder

sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in

Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und

Sanitärräume samt inneren Trennwänden anrechenbar. Entsprechende Flächen in

Dach-, Attika- und Untergeschossen sind nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss

die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten

zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (§ 255 Abs. 2 PBG).

Gemäss Art. 15 lit. c, d und e BZO ist in der

vorliegenden Wohnzone der Bau von zwei Vollgeschossen, zwei Dachgeschossen

sowie einem nutzbaren Untergeschoss zulässig. Bezüglich der Definition von

Voll-, Dach- und Untergeschossen wird in der Wegleitung zur BZO auf die

kantonalrechtliche Definition von §§ 275, 276 und 293 PBG verwiesen. § 276 Abs. 2 PBG zufolge zählen als Geschosse Voll-, Dach-, Attika- und

Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen. Unter Vollgeschossen sind

alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse zu

verstehen (§ 275 Abs. 1 Satz 1 PBG). Vollgeschosse können in

allen Bauzonen durch Dach-, Attika- oder Untergeschosse ersetzt werden;

zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Anzahl Vollgeschosse nicht

überschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG). Die hier relevanten Untergeschosse

werden als horizontale Gebäudeabschnitte definiert, die ganz oder teilweise in

den gewachsenen Boden hineinragen (§ 275 Abs. 3 PBG).

Gemäss § 49a Abs. 3 PBG kann in der Bau- und

Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die

Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben

oder beschränkt werden. Von ihrer kommunalen

Regelungskompetenz Gebrauch machend, statuierte die Gemeinde Erlenbach

vorliegend in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie

"Nutzweise" für die darin genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von

Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. So

ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20,

W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und

Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich

anfallen. Darüber, was unter "natürlich anfallen" zu verstehen ist, schweigt

sich die Bau- und Zonenordnung aus und auch der darin enthaltenen Wegleitung

lässt sich diesbezüglich nichts entnehmen (vgl. BZO S. 18).

4.2

Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der

Hangneigung natürlich anfallendes, zu

Wohn- und Arbeitszwecken

nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet Art. 16 Abs. 4 BZO der kommunalen Baubehörde einen

geschützten Entscheidungsspielraum. Die Auslegung und Anwendung dieser kommunalen Bestimmung obliegt in

erster Linie der örtlichen Baubehörde, welche die Verhältnisse am besten kennt und

die Gesetzgebung seinerzeit beratend

beziehungsweise antragstellend begleitet hat. Solche Entscheide dürfen von den

kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender

Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft

werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der

Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013,

VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.3

Die Gemeinde führte in ihrer

Rekursvernehmlassung aus, die Bestimmung von Art. 16 Abs. 4

BZO beziehe sich in erster Linie auf anrechenbare Untergeschosse, welche

zusätzlich zur erlaubten Anzahl Vollgeschossen geplant würden und entsprechend

tiefer in den gewachsenen Boden hineinragten. Solche sollten dank der

vorhandenen Hangneigung möglichst ohne übermässige Abgrabungen (vgl. Art. 37

Abs. 1 BZO) natürlich belichtet werden können. Dies führe zu geringeren

Terrainveränderungen und dadurch zu einer besseren Einordnung in die bauliche

Umgebung. Dies sei vorliegend schon per se der Fall, da lediglich ein ''echtes''

Vollgeschoss geplant sei. Sodann zeige der Verlauf des gewachsenen Bodens wie

auch der Strassenverlauf respektive die Neigung der G-Strasse im betreffenden

Bereich eindeutig, dass das Terrain eine doch beachtliche Neigung aufweise

respektive schon immer aufgewiesen habe. Selbst wenn neben den zulässigen zwei

Vollgeschossen ein zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss geplant

wäre, wäre Letzteres aufgrund der Hangneigung als natürlich anfallend zu

bezeichnen.

4.4

Sowohl

das Verwaltungs- als auch das Bundesgericht hatten sich bereits vor einigen

Jahren mit der Auslegung von Art. 16 Abs. 4 BZO Erlenbach befasst

(VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212; BGr, 11. Juli 2017,

1C_572/2016).

Das Bundesgericht

hatte dazu in seinem Urteil ausgeführt (E. 3.5), der Wortlaut dieser

Bestimmung lasse die Auslegung zu, dass das natürliche Anfallen der

Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen bzw. durch diese bewirkt

werden müsse. Bezüglich des möglichen Zwecks habe die Vorinstanz

nachvollziehbar ausgeführt, mit Zunahme der Hangneigung eines Baugrundstücks

müssten vermehrt Untergeschosse anstelle von Vollgeschossen errichtet werden,

weshalb ab einem gewissen minimalen Neigungswinkel auch die Nutzung dieser

Untergeschosse zu Wohn- und Arbeitszwecken zugelassen werden könne, um eine

Dispositiv

optimale Ausnützung der am Hang gelegenen Grundstücke zu erreichen. Demnach könne

in vertretbarer Weise angenommen werden, Art. 16 Abs. 4 BZO bezwecke

die Ermöglichung der besseren bzw. optimaleren Nutzung von Grundstücken an

steilen Hanglagen beziehungsweise die Schaffung eines Ausgleichs für die an

solchen Lagen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Dieser Zweck sei mit der

Auslegung der Baukommission Erlenbach vereinbar. Daran vermöge nichts zu

ändern, dass die Gemeinde Erlenbach in Ziff. 2.4 des erläuternden Berichts

vom 22. April 2014 zur Umsetzung der Initiative Affolter angegeben habe,

der bezüglich der Anzahl von nutzbaren Untergeschossen in Art. 15 BZO

vorgesehene Vorbehalt von Art. 16 Abs. 4 BZO sei landschaftlich

motiviert. So sei denkbar, dass sich diese Motivation auf das grundsätzliche

Verbot der Nutzung von Untergeschossen als Wohn- und Arbeitsräume beziehe und

damit die Ausnahme bei relativ steilen Hanglagen nicht erfasse.

Das Bundesgericht

hatte im Fall Erlenbach weiter ausgeführt, die Annahme, dass das natürliche

Anfallen von Untergeschossen erfordere, dass diese ohne Abgrabungen freilägen,

sei nicht zwingend, da auch natürlich anfallende Untergeschosse bergseitig

gegenüber dem gewachsenen Terrain Abgrabungen erfordern würden. Solche

Abgrabungen in den Hang hinein seien von den Nachbargrundstücken aus gesehen

weniger sichtbar als Aufschüttungen. Entsprechend lasse etwa Art. 33

BZO/Herrliberg die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- oder Arbeitszwecken

unabhängig vom natürlichen Anfallen zu, wenn sie mehrheitlich unter dem

gewachsenen Boden lägen. Art. 33 BZO/Herrliberg weiche insoweit von Art. 16

Abs. 4 BZO ab, welcher zudem die Hanglage bezüglich des natürlichen

Anfallens von Untergeschossen im Gegensatz zu Art. 33 BZO/Herrliberg

erwähne. Diese beiden Bestimmungen enthielten somit unterschiedliche

Regelungen, weshalb sie nicht zwingend gleich ausgelegt werden müssten. Die

Baukommission Erlenbach sei daher nicht in Willkür verfallen, wenn sie bei der

Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO von der Auslegung von Art. 33

BZO/Herrliberg abgewichen sei, welche vom Verwaltungsgericht als nicht rechtsverletzend

qualifiziert worden wäre. Insgesamt erachtete das Bundesgericht (anders als das

Verwaltungsgericht im damals angefochtenen Entscheid) die von der Baukommission

Erlenbach vorgenommene Auslegung von Art. 16 Abs. 4 BZO als

vertretbar.

4.5 Das

Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid unter Bezugnahme auf die oben

zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung (E. 4.4), beim strittigen

Bauvorhaben falle das Untergeschoss (in den Plänen als ''Erdgeschoss'' bezeichnet)

aufgrund der vorhandenen – wenn auch nur leichten – Hangneigung an. Es rage

bergseitig geringfügig, aber immerhin ''teilweise'' im Sinn von § 275 Abs. 3 PBG in den gewachsenen Boden hinein. Es komme mit untergeordneten hangseitigen

Abgrabungen aus, während es talseitig ''natürlich'' freiliege. Damit erfülle es

die Voraussetzungen von Art. 16 Abs. 4 BZO und dürfe zu Wohn- und

Arbeitszwecken genutzt werden. Mithin handle es sich nicht um ein

Untergeschoss, welches ein Vollgeschoss ersetze und die

ausnützungsprivilegierte Fläche (§ 255 Abs. 2 PBG) sei zu Recht bei

der Ausnützungsberechnung in Abzug gebracht worden.

4.6 Vorab ist

festzuhalten, dass die Vorinstanzen die beiden Definitionen bzw.

Voraussetzungen in ihren Ausführungen nicht gleichgesetzt sondern klar

auseinandergehalten haben. Die Gemeinde hat, wie sich aus ihren Ausführungen

ergibt, für die Frage der Zulässigkeit eines nutzbaren und damit

ausnützungsprivilegierten Untergeschosses nicht allein auf die kantonalrechtliche

Definition von § 275 Abs. 3 PBG abgestellt, sondern als Zweites

überprüft, ob dieses aufgrund der Hanglage ''natürlich anfalle'' im Sinn von Art. 16

Abs. 4 BZO. Entgegen dem Beschwerdeführer privilegiert sie damit anrechenbare

Untergeschosse nicht generell. Dass eine Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken

zugelassen wird, womit Untergeschosse erst anrechenbar werden, macht sie vom

Vorliegen eine Hanglage abhängig.

Für die Qualifikation als Untergeschoss im Sinn von

§ 275 Abs. 3 PBG ist unerheblich, in welchem Mass das Geschoss

unterhalb des gewachsenen Terrains liegt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1143,

auch zum Folgenden). Ein Geschoss ist also selbst dann ein Untergeschoss, wenn

es nur geringfügig (das heisst, in den Plänen 1:100 darstellbar) in den

gewachsenen Boden hineinragt. Es ist daher entgegen dem Beschwerdeführer nicht

zu beanstanden, wenn die Gemeinde für

die Qualifikation als Untergeschoss einzig für entscheidend hält, dass das

betreffende Geschoss in den gewachsenen Boden hineinragt. Mit den Vorinstanzen

ist daher festzuhalten, dass es sich beim als Erdgeschoss bezeichneten

Geschoss, welches teilweise in den gewachsenen Boden hineinragt, gemäss der

Definition von § 275 Abs. 3 PBG um ein Untergeschoss handelt. Diese

Qualifikation wird vom Beschwerdeführer auch nicht infrage gestellt.

Dach- und Untergeschosse, die im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG ein Vollgeschoss ersetzen gelten für die Berechnung der Ausnützungsziffer

als Vollgeschosse (§ 9 ABV, in der noch anwendbaren Fassung), bleiben aber

Untergeschosse im Sinne von § 275 Abs. 3 PBG

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1143). Einhergehend mit der Vorinstanz handelt es sich vorliegend indes nicht um

ein Untergeschoss, welches ein Vollgeschoss ersetzt. Bei dieser

Bestimmung geht es nach dem klaren Wortlaut nur um solche Dach- und

Untergeschosse, die (auf Kosten der Vollgeschosse) über die nach Bauordnung

zulässige Zahl hinausgehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 954). Dies ist

vorliegend nicht der Fall: Geplant ist lediglich ein zu Wohn- und

Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss. Dass ein weiteres, nicht nutzbares

Untergeschoss entstehen soll, ist entgegen dem Beschwerdeführer unerheblich, da

die insgesamt zulässige Geschosszahl eingehalten wird. Ebenso unerheblich ist,

ob Letzteres ''natürlich anfällt'', da keine Nutzung zu Wohn- und

Arbeitszwecken geplant ist.

Zu prüfen bleibt, ob das streitbetroffene Untergeschoss ''aufgrund der

Hangneigung natürlich anfällt'' und

folglich der Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken zugänglich ist. Nur

wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, wäre das Untergeschoss gemäss § 255 Abs. 2 PBG bis zu einem bestimmten Grad

ausnützungsprivilegiert.

Nach dem

Bundesgericht lässt der Wortlaut dieser Bestimmung die Auslegung zu, dass das

natürliche Anfallen der Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen beziehungsweise

durch diese bewirkt werden muss. Folglich ist das vorinstanzliche Verständnis, welches

darauf abstellt, nicht zu beanstanden. Ein erforderliches (Minimal-)Mass der

Hangneigung ist der Bestimmung nicht zu entnehmen. Ebenso wenig wird

vorgegeben, wie weit ein entsprechendes Geschoss in das gewachsene Terrain

hineinragen muss (darin unterscheidet sich die Bestimmung der Gemeinde

Erlenbach von derjenigen der BZO Herrliberg [vgl. VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00156, E. 4). Was die Hangneigung betrifft, ging die Gemeinde im

zitierten Fall (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212) vom Erfordernis einer

minimalen Neigung von 14° aus, was als in ihrem Ermessensspielraum liegend

beurteilt wurde. Wenn sie nun implizit Abstand davon nimmt, indem sie bereits

bei der vorliegend deutlich geringeren Neigung von einer ''doch beachtlichen''

Neigung spricht, verlässt sie ihren Ermessensspielraum nicht. Weder der

obgenannte Zweck der Nutzungsermöglichung noch die ästhetischen Anliegen werden

dadurch infrage gestellt. Im

Übrigen wird auch zu Recht keine unzulässige Praxisänderung behauptet.

Entgegen der beschwerdeführerischen Argumentation ist

sodann ein Widerspruch dieses Verständnisses, welches im Ergebnis grössere

Grundrisse zulässt, zum Anliegen, nutzbare Untergeschosse nur zuzulassen, wenn

sie dank der Hangneigung möglichst ohne grosse Abgrabungen natürlich belichtet

werden können, ersichtlich. Die bessere Einordnung wird durch geringere

Terrainveränderungen begründet und dadurch nicht per se infrage gestellt. Zwar

führt der Beschwerdeführer zutreffend aus, dass sich die strittige Bestimmung

in erster Linie auf nutzbare Untergeschosse bezieht, welche zusätzlich zur

erlaubten Anzahl Vollgeschosse geplant werden und tiefer im gewachsenen Boden

zu liegen kommen. Er verkennt indes, dass der vorliegende Fall vor dem Hintergrund

des Zwecks gerade unproblematischer ist, da weniger Abgrabungen geplant sind.

Insgesamt erwiesen sich damit die Rügen als unbegründet und die Auslegung und

Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO als rechtmässig. Demzufolge wurde die ausnützungsprivilegierte Fläche (§ 255 Abs. 2 PBG) zu Recht bei der Ausnützungsberechnung in Abzug gebracht. Die

Beschwerde ist abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss

wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist er antragsgemäss zu einer

angemessenen Parteientschädigung an die obsiegende Bauherrschaft zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3'180.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten werden dem Beschwerdeführer

auferlegt.

4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.