Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00841

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00841

Urteil

der 1. Kammer

vom 6. Oktober 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1. A,

2. Stiftung B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

1. D, vertreten durch RA E,

2. Stadtrat Uster,

Beschwerdegegner,

und

SBB AG, Immobilien Immobilienrechte - Region Ost,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. September 2018 erteilte der

Stadtrat Uster D die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des

Nebengebäudes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

Unterniveaugarage sowie die Umnutzung des zweiten Dachgeschosses (Wohnen zu

Estrich) des Gebäudes Vers.-Nr. 02 auf der Parzelle Kat.‑Nr. 03,

F-Strasse 04/05, in Uster-Oberuster. Koordiniert mit diesem Entscheid wurde

die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich BVV 18-1107 vom 15. August

2018 (betreffend Einbauten in den Grundwasserträger) eröffnet.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A sowie die Stiftung B mit Eingabe vom

24.

Oktober 2018 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit

Entscheid vom 17. November 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,

soweit es darauf eintrat.

III.

Hiergegen erhoben A sowie die Stiftung B mit Eingabe

vom 16. Dezember 2021 Beschwerde am Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

und beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, unter Kosten-

und Entschädigungsfolge. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid

aufzuheben und der Beschluss des Stadtrats Uster vom 18. September 2018

zur Überarbeitung im Sinn der Beschwerdebegründung und zur erneuten

öffentlichen Auflage zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragten sie

die Vornahme eines Augenscheins.

Am

11.

Januar 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2022

beantragte D, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und

es sei ihm eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit

Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2022 beantragte der Stadtrat Uster, die

Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerinnen

vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 25. Februar

2022.

erstatteten A sowie die Stiftung B ihre Replik und stellten neu die

prozessualen Anträge, dass die SBB AG, Abteilung Infrastruktur, Anlagen und

Technologie und das Bundesamt für Verkehr sowie das Eidgenössische Departement

für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK als Auftraggeber der

SBB-Doppelspur zur Vernehmlassung aufzufordern seien. Am 7. März 2022

liess sich die SBB AG vernehmen. Mit Duplik vom 17. März 2022 hielt der

Stadtrat Uster an seinem Antrag fest. Am 8. April 2022 triplizierten A

sowie die Stiftung B unter Festhalten an ihren Anträgen. Mit Schreiben vom 19. April

2022.

erklärte D, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten. Mit Schreiben

vom 5. April 2022 teilte auch der Stadtrat Uster mit, auf das Einreichen

einer Quadruplik zu verzichten. Mit Schreiben vom 7. Juli 2022 machten A

sowie die Stiftung B ein Novum geltend und beantragten, Pläne zur Querung G-Strasse

bei der SBB zu edieren. Dazu nahmen D mit Eingabe vom 12. Juli 2022, die

SBB AG am 20. Juli 2022 und der Stadtrat Uster am 4. August 2022

(Poststempel vom 5. August 2022) Stellung. Mit Schreiben vom 17. August

2022.

verzichteten A sowie die Stiftung B auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

1.2.1

A ist als Miteigentümerin der dem Streitobjekt gegenüberliegenden

Liegenschaft auf der Parzelle Kat.-Nr. 06 zur Rekurserhebung berechtigt.

1.2.2

Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein

ideellen Zielen widmen, können unter anderem gegen Anordnungen und Erlasse,

soweit sie sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203–217)

oder § 238 Abs. 2 (besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur-

und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten) des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) stützen, Rekurs oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den

Verbänden dabei nur für Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und

Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

Die seit dem 10. Oktober

2003.

bestehende Stiftung B setzt sich ihrem Stiftungsstatut gemäss für Orts-

und Landschaftsbildpflege ein. Sie ist auch im Kanton Zürich und dort

gesamtkantonal – und nicht bloss kommunal oder regional – tätig (vgl. VGr,

12.

Dezember 2013, VB.2013.00640; 19. Mai 2021, VB.2020.00864). Die

Stiftung macht unterem anderem geltend, § 238 Abs. 2 PBG sei

verletzt. Insofern wird den Voraussetzungen nach § 338b Abs. 1 lit. a PBG entsprochen.

1.3

Auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Streitbetroffen

ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf der Parzelle

Kat.-Nr. 03 an der F-Strasse 04 in Oberuster-Uster, die gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) in

der Zone W3/70 liegt. Auf der streitbetroffenen Parzelle befindet sich das

Wohnhaus Vers.-Nr. 02, das unter Denkmalschutz steht, sowie das Natur- und

Heimatschutzobjekt Nr. 07 (Baum). Zudem sind im Zonenplan zwei Linden als

Schutzobjekt im Sinne von Art. 52 BZO bezeichnet.

Im Verfahren VB.2020.00864 hatte sich das

Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit einem verwaltungsrechtlichen Vertrag

über die Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.‑Nr. 02 und des

Baumes bereits mit der Frage der Schutzwürdigkeit des Gartens auf der Parzelle

Kat.-Nr. 03 befasst. Die jetzigen Beschwerdeführerinnen drangen mit ihren

Rügen am vorinstanzlichen Urteil, das den verwaltungsrechtlichen Vertrag als

rechtskonform qualifiziert hatte, nicht durch (VGr, 19. Mai 2021,

VB.2020.00864).

3.

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die geplante

Erschliessung sei wegen geplanter Bauprojekte nicht möglich.

3.1

Zumal kein

direkter Zusammenhang mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes besteht,

kann die Beschwerdeführerin 2 diese Rüge nicht vorbringen (§ 338b Abs. 2 PBG; vgl. E. 1.2.2; vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 567).

Allein die Beschwerdeführerin 1 ist diesbezüglich zu hören.

3.2

Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die

bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Planungsrechtliche

Festlegungen sind gemäss § 234 PBG zu schützen, soweit Bauten und Anlagen

erstellt werden sollen (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3).

Eine

beantragte Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte

Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu

werden (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, VB.2019.00374, E. 5.1.4,

9.

April 2008; VB.2007.00393, E. 3.1 mit Hinweisen = BEZ 2008 Nr. 19).

Richtplanung stellt gemäss einem Teil der Lehre – da nicht

grundeigentümerverbindlich – keine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG dar (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 712; zu generell VGr, 23. April

2015, VB.2014.00195, E. 2.2; 25. Juli 2019, VB.2018.00643, E. 4.3).

Dies gilt nicht absolut: Das Bundesgericht ist in Bestätigung eines

verwaltungsgerichtlichen Urteils unter Verweis auf die Verbindlichkeit der

Richtpläne (Art. 9 RPG sowie § 16 PBG) zum Schluss gekommen, dass –

sofern damit gerechnet werden muss, dass ein Richtplanentwurf zu einer Änderung

der bestehenden Nutzungsordnung führt – die gesetzliche Voraussetzung der

planungsrechtlichen Baureife gemäss § 234 lit. a PBG nicht erfüllt sei

(BGE 110 Ia 163 E. 6a; vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 336).

Auf diese Rechtsprechung hat sich das Verwaltungsgericht in jüngerer Zeit

ausdrücklich bezogen (vgl. VGr, 12. September 2007, VB.2007.00066, E. 5.2.3),

ohne dass diesbezüglich seither eine Praxisänderung erfolgt wäre (vgl. zum

Ganzen auch Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zürcherischem

Recht, Diss. Zürich, Zürich/Basel/Genf 2022, S. 92 f.).

3.3

3.3.1

Für Eisenbahninfrastruktur gelangt Bundesrecht, nämlich das Eisenbahngesetz

vom 20. Dezember 1957 (EBG) zur Anwendung, das den Bau und Betrieb von

Eisenbahnen regelt (Art. 1 Abs. 1 EBG). Gemäss Art. 1 Abs. 2

EBG umfasst die Eisenbahn die Infrastruktur und den darauf durchgeführten

Verkehr.

Bauten und

Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn dienen

(Eisenbahnanlagen), dürfen nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder geändert

werden (Art. 18 Abs. 1 EBG), wobei das Bundesamt für Verkehr (BAV)

die Genehmigungsbehörde ist (Art. 18 Abs. 3 EBG). Kantonale

Bewilligungen und Pläne sind nicht erforderlich. Das kantonale Recht ist zu

berücksichtigen, soweit es das Eisenbahnunternehmen in der Erfüllung seiner

Aufgaben nicht unverhältnismässig einschränkt (Art. 18 Abs. 4 EBG). Die

Plangenehmigung für Vorhaben, die sich erheblich auf Raum und Umwelt auswirken,

setzt grundsätzlich einen Sachplan nach dem Bundesgesetz vom 22. Juni 1979

über die Raumplanung (RPG) voraus (Art. 18 Abs. 5 EBG).

Im dritten

Abschnitt des Eisenbahngesetzes (Art. 18n–18p EBG) ist das Institut der

Dispositiv

Projektierungszonen geregelt. Demnach kann das BAV von sich aus oder auf Antrag

von Eisenbahnunternehmen, Kantonen oder Gemeinden für genau bezeichnete Gebiete

Projektierungszonen festlegen, um Grundstücke für künftige Eisenbahnanlagen

freizuhalten. Es besteht somit im Bereich der Eisenbahninfrastruktur bereits

von Bundesrechts wegen die Möglichkeit, künftige Planungen zu sichern. Gemäss

der überzeugenden Lehre bezieht sich § 234 PBG denn auch nur auf

Festlegungen, die gestützt auf das PBG bzw. seine Ausführungserlasse ergehen;

andere – namentlich bundesrechtliche – Planungen werden davon nicht erfasst

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 712; Frey, S. 92).

3.3.2 Der

regionale Richtplaneintrag für den Doppelspurausbau der Bahnlinie Uster-Aathal (vgl.

Regionaler Richtplan Oberland, Richtplankarte Verkehr vom 18. November

2021) löst im Übrigen für die Stadt Uster keine Pflicht zur Anpassung ihrer

Bau- und Zonenordnung aus; im regionalen Richtplan heisst es denn auch ausdrücklich,

dass die "wichtigen übergeordneten Infrastrukturen (z. B. Oberlandautobahn,

Doppelspurausbau Bahnlinien)" in der Zuständigkeit von Bund und Kanton

lägen (Regionaler Richtplan Oberland, Richtplantext vom 18. November 2021,

S. 85). Beim Richtplaneintrag für die bundesrechtliche Planung

hinsichtlich des Doppelspurausbaus handelt es sich somit nicht um eine planungsrechtliche

Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Darauf, wie weit die Planung des Projekts

SBB-intern fortgeschritten ist, kommt es nicht an.

3.4 Irrelevant

ist mit Blick auf die planungsrechtliche Baureife vorliegend auch die vom

Zürcher Regierungsrat im Agglomerationsprogramm der vierten Generation

vorgesehene Veloschnellroute. Das kantonale Agglomerationsprogramm stellt keine

planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG dar (vgl. Frey, S. 92 ff.).

Im regionalen Richtplan ist der Veloweg am Standort der geplanten Erschliessung

indes ohnehin als bestehend eingetragen, womit die Beeinträchtigung einer

künftigen Planung von vornherein nicht in Betracht kommt (vgl. Regionaler

Richtplan Oberland, Richtplankarte Verkehr vom 18. November 2021).

3.5 Zumal nach

dem Gesagten der geplanten Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks über

die F-Strasse weder Planungen hinsichtlich eines Eisenbahn-Doppelspurausbaus

noch solche bezüglich einer Veloschnellroute als planungsrechtliche Festlegungen

im Sinn von § 234 PBG entgegenstehen, spielt es entgegen der

Beschwerdeführerin 1 keine Rolle, ob – aufgrund einer im Ergänzungsbericht

vom 10. Dezember 2020 zum Stadtentwicklungskonzept Uster vorgesehene

Personen- und Velounterführung an der G-Strasse – eine alternative

Erschliessung über die G-Strasse möglich wäre oder nicht.

4.

4.1 Der

Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen –

erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor

Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe

berufen (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; Donatsch in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41).

Wie der Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der

Beschwerdefrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 54 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die Beschwerdebegründung

nur hinsichtlich des von der Beschwerdegegnerschaft oder von den Mitbeteiligten

neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke,

die innert der Beschwerdefrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden

konnten (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23 i. V. m. § 54 N. 1).

4.2 Die

erstmals vor Verwaltungsgericht – in der Triplik – vorgebrachte Rüge, die

Aufstellfläche für den Autolift und der Besucherparkplatz seien im

Baulinienbereich unzulässig, ist daher nicht zu hören.

Ebenso wenig ist auf die in der Triplik erstmals

vorgebrachte Behauptung, es sei Art. 18m Abs. 3 EBG dadurch verletzt

worden, dass der Beschwerdegegner 2 dem BAV die streitbetroffene Baubewilligung

nie eröffnet habe, einzugehen.

4.3 Die von

der Beschwerdeführerin 1 in der Triplik vorgebrachten Editionsbegehren

hinsichtlich der Ausbaupläne der Glatttallinie Zürich–Uster–Rapperswil um die

Zeit um 1979 von der SBB AG und der Pläne zur Festlegung der Baulinie von 1979

vom Beschwerdegegner 2 sind – auch weil kein Bezug zum entscheidrelevanten

Sachverhalt ersichtlich ist – abzuweisen.

5.

Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, dass die

geplante Baute – im Zusammenhang mit dem Denkmalschutzobjekt Vers.-Nr. 02

(vgl. E. 2) – den erhöhten Gestaltungsanforderungen nicht genüge.

5.1 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen

erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist

eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der

Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und

landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575,

E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen

eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn

die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden,

Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst

einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum

Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4;

15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur-

und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Diese

Bestimmung wird anwendbar, sofern zwischen der projektierten Baute oder Anlage

und dem Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse überhaupt ein optischer

Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte für einen neutralen Beobachter

im Zusammenhang gesehen werden. Es genügt nicht, dass Sichtdistanz besteht

(VGr, 19. März 2020, VB.2019.00548, E. 4.2).

Das

Verwaltungsgericht darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit,

sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015,

VB.2015.00532, E. 3.3; 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3;

17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

5.2 Soweit die

Beschwerdeführerinnen in der Replik verlangen, das Gericht habe den Beschwerdegegner 2

aufzufordern, ihm einen Katalog der Kriterien, nach welchen er eine sachliche

Beurteilung von § 238 PBG vornehme, einzureichen, zielt dies ins Leere.

Dazu besteht – auch weil dies über den hier strittigen Einzelfall hinausgeht –

weder eine Veranlassung noch eine Rechtsgrundlage.

Der Beschwerdegegner 2 hat

im Rahmen der Baubewilligung vom 18. September 2018 ausführlich dargetan,

dass in die Planung der strittigen Baute die stadträtlich eingesetzte

Stadtbildkommission der Stadt Uster – die für die fachliche Beurteilung der

städtebaulich und architektonischen sowie landschaftlichen Einordung von

Bauvorhaben wie auch hinsichtlich des Denkmalschutzes in empfehlender Weise

zuständig sei – involviert gewesen sei, sich zu mehreren Vorprojekten geäussert

und somit auf das nun zu beurteilende Projekt Einfluss genommen habe. Erfolgreich

seien bei Vorprojekten ein Verzicht auf das Attikageschoss und auf auskragende

Balkone empfohlen worden. Das nun eingereichte Baugesuch berücksichtige die

abschliessende Kritik der Stadtbildkommission. Mit der Stellung der beiden

Hauptvolumen werde auf das Inventarobjekt die geforderte Rücksicht genommen.

Durch die Beschränkung des Neubaus auf drei Vollgeschosse, die integrierten

Loggien und die filigran ausgestalteten Laubgänge werde das Neubauvorhaben

gestalterisch von der potenziell schützenswerten Liegenschaft abgesetzt. Die

inventarisierten Bäume blieben erhalten und es erfolge nur ein minimaler

Eingriff bei den bestehenden Umfassungsmauern sowie Gartenzäunen im Bereich der

neuen Grundstückszufahrt.

5.3 Die

Beschwerdeführerinnen kritisieren die äusseren Proportionen – namentlich die (L‑)Form,

Höhe und die Dachgestaltung (Flachdach), die gewählten Materialien (Holzlatten)

sowie die vorgesehene Umgebungsgestaltung.

Hinsichtlich der Umgebungsgestaltung ist Folgendes zu

bemerken: Im Verfahren VB.2020.00864 kam das Verwaltungsgericht zum Schluss,

dass es sich beim rückwärtigen Garten nicht um ein eigenständiges Schutzobjekt

handle und der Garten mithin nicht integral zu erhalten ist (VGr, 19. Mai

2021, VB.2020.00864, E. 3.5). Dieses Urteil ist in Rechtskraft erwachsen.

Eine Grundlage für "ein Verbot oder doch eine deutliche Einschränkung von

Neubauten" besteht mit Blick auf den Erhalt des Gartens nicht.

Bezüglich der Dimensionierung ist festzuhalten, dass mit

dem Verzicht auf ein an sich zulässiges Attikageschoss ein Volumenverzicht

bereits Tatsache ist (vgl. E. 5.2). Wie die Vorinstanz plausibel dartut,

stellen die zwei Kuben mit filigranen Verbindungselementen einen Übergang zu

den grösseren Bauvolumen der Nachbarparzellen (Kat.‑Nrn. 08, 09

sowie 010) dar. Es ist mit Blick auf die Pläne und Visualisierungen nicht

ersichtlich, dass das Schutzobjekt erdrückt würde, wie die Beschwerdeführerinnen

behaupten. Die geplanten Bauten treten denn auch weniger hoch in Erscheinung

als das Schutzobjekt. Von den für das Schutzobjekt relevanten Blickrichtungen

von Süden und Osten her wirkt das Schutzobjekt als das übergeordnete Gebäude –

wofür namentlich auch die (Flach-)Dachform der geplanten Bauten verantwortlich

ist.

Dass die Holzverkleidung die – im Vergleich zum Schutzobjekt

– grösseren Fenster des Neubaus kaschiert, ist nicht zu beanstanden. Die

Holzfassade (mit Lattenverkleidung) harmoniert mit dem mit Mauerwerk erstellten

Schutzobjekt. Die Vorinstanz stellte die Holzfassade in einen Konnex zu einer

auf der Bauparzelle in den 1940er-Jahren bestehenden Scheune, wobei sie zum

vertretbaren Schluss gelangte, die Materialisierung der geplanten Bauten

unterstütze es, dass ihnen der Charakter von Nebenbauten zukommen werde.

Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerinnen behauptet die Vorinstanz

nicht, dass die geplanten Bauten hinsichtlich "Form und Volumina" der

Scheune entsprächen.

Die Auffassung der Vorinstanz, dass sich der Neubau unter

anderem wegen seiner Fassadengestaltung in gestalterisch unauffälliger Weise in

die Umgebung einfügen werde, überzeugt. Demgegenüber bezeichnen die

Beschwerdeführerinnen die Fassaden als "eintönig" und qualifizieren

sie – in Kombination mit der behaupteten fehlenden Sichtbarkeit der Fenster und

dem Flachdach – als einen "ausserordentlich störende(n) Faktor".

Entgegen den Beschwerdeführerinnen wirkt sich auch das Flachdach nicht störend

auf das Schutzobjekt aus, sondern lässt – wie bereits dargetan – dem unter

Schutz gestellten Wohnhaus Raum für seine Wirkung. Die Fenster der geplanten

Neubauten sind durchaus sichtbar, wenn auch ihre Grösse durch die

Holzverkleidung – auf eine gestalterisch überzeugende Art und Weise – etwas

kaschiert wird.

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz

entgegen den Beschwerdeführerinnen die jenseits der Bahnlinie befindlichen

Gebäude zwar erwähnte, sie bei ihrer Beurteilung jedoch offensichtlich nicht

entscheidend darauf abstellte: Sie führte unter Verweis auf die Parzellen Kat.-Nrn. 08,

09 und 010 aus, es treffe gerade nicht zu, dass sich in der näheren Umgebung

der Bauparzelle keine Bauten in "moderner Architektur" befänden. Dasselbe

gelte "im Übrigen für das Gebiet, welches der Bauparzelle jenseits der F-Strasse und

der Bahnlinie (südwestlich)" gegenüberliege.

Die geplanten Bauten ordnen sich zweifellos genügend im

Sinne von § 238 Abs. 1 PBG in die Umgebung ein. Zudem nehmen sie

besondere Rücksicht auf das Schutzobjekt Vers.-Nr. 02 im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG. Insofern ist die vorinstanzliche Auffassung im Ergebnis nicht

zu beanstanden, dass ein weiterer Volumenverzicht mit Blick auf die Wirkung der

Neubauten als Nebengebäude zwar durchaus positiv ("mit Bezug auf die

untergeordnete Stellung […] wünschenswert") wäre, dem Bauherrn aber nicht

abgenötigt werden kann. Entgegen der Vorinstanz und den Beschwerdeführerinnen

ist vorliegend indes nicht entscheidend, ob der geplante Neubau durch einen

weiteren Volumenverzicht "unwirtschaftlich" wäre. Relevant ist

vielmehr, dass es § 238 Abs. 2 PBG im Rahmen einer

verfassungskonformen Auslegung mit Blick auf die Eigentumsgarantie und den

Verhältnismässigkeitsgrundsatz nur sehr zurückhaltend (bei einem klaren und

krassen Widerspruch zur baulichen Umgebung) zulässt, von der Bauherrschaft den

Verzicht auf an sich zulässige Volumen zu verlangen (vgl. VGr, 23. April

2009, VB.2008.00552, E. 4.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 826; vgl

auch VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00565, E. 5.2). Angesichts

dessen, dass aufgrund des bereits vorgenommenen Volumenverzichts weiterhin das

Schutzobjekt die Umgebung dominiert und die geplanten Bauten als untergeordnet erscheinen,

bietet § 238 Abs. 2 PBG vorliegend keine Grundlage für einen weiteren

Volumenverzicht.

6.

Schliesslich zweifeln die Beschwerdeführerinnen daran,

dass sich die Bauarbeiten mit den geschützten Bäumen vertragen. Sie bringen

vor, die Auflage gemäss Disp.-Ziff. 3.8 der Baubewilligung könne zur

"Zerstörung des gesamten Gartens" führen.

Gemäss

Disp.-Ziff. 3.8 der Baubewilligung ist der Stadt Uster das Konzept der

notwendigen Bauinstallation für den Rohbau zur Genehmigung einzureichen. Dieses

habe die Situierung des WC- und Mannschaftscontainers, des Absetzbeckens, des

Lager- und Umschlagplatzes und des Kranstandorts zu beinhalten. Ferner seien

Angaben über die Art der Wasserhaltung, den Anschlusspunkt an die

Schmutzwasserkanalisation, die zu beseitigende Wassermenge, die Baustellenzu-

und -wegfahrt, das Verkehrsregime, die Warträume der LKW, die Absperrung der

Baustelle sowie die Handwerkerparkplätze zu machen.

In der Baubewilligung wird

zugleich ausdrücklich ausgeführt, dass die inventarisierten und teilweise nach Art. 51

BZO mit einem Baumschutz belegten Bäume während der Bauarbeiten umfassend zu

schützen seien. Der Schutz müsse im Wurzelbereich (mindestens Kronenbereich)

während der Bauzeit folgende Massnahmen beinhalten:

-

Keine Materialdepots und Zwischenlager;

-

Kein Bodenabtrag;

-

Keine Bodenverdichtung;

-

Wurzelschutz bei Grabarbeiten (Anbringung von Spundwänden).

Vor Baubeginn seien die Bäume im gesamten Wurzelbereich zu

umzäunen. Mit der Überwachung der Schutzmassnahmen sei vor Baubeginn, im

Einvernehmen mit der Stadt Uster, Stadtraum und Natur, eine hierfür ausgewiesene

Person zu beauftragen. Gemäss Disp.-Ziff. 3.17 sind die vorgesehenen

Schutzmassnahmen zum Baumschutz der Stadt Uster, Stadtraum und Natur,

aufzuzeigen und die mit der Überwachung beauftragte Person mitzuteilen.

Die Vorinstanz war der Auffassung, dass die Rüge

hinsichtlich des Installationsplans verfrüht sei. Damit ist entgegen den

Beschwerdeführerinnen keine Verletzung des rechtlichen Gehörs verbunden, zumal

die Genehmigung des Installationsplans anfechtbar ist und es nicht geradezu

feststeht, dass die Nebenbestimmung gemäss Disp.‑Ziff. 3.8 der

Baubewilligung offensichtlich mit dem Baumschutz im Sinne von Disp.‑Ziff. 3.17

i.V.m. E. S. 7 unvereinbar wäre. Auf die weiteren zutreffenden

Erwägungen der Vorinstanz hinsichtlich der Bauarbeiten und des Baumschutzes –

mit denen sich die Beschwerdeführerinnen nicht auseinandersetzen – kann

verwiesen werden (§ 70 i.V.m. § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

7.

7.1 Damit

erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf

einzutreten ist.

7.2 Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Parteientschädigungen

stehen ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen

haben sie an den Beschwerdegegner 1 eine angemessene Parteientschädigung

auszurichten.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 330.-- Zustellkosten,

Fr. 5'330.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerinnen werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das

Beschwerdeverfahren zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung eine

Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.