Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00849

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00849

Urteil

der 1. Kammer

vom 28. Juli 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter

Lukas Widmer, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

Gemeinde Weisslingen,

vertreten durch

Bau- und Werkkommission Weisslingen,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. Eigentümergemeinschaft A- Strasse 01/02, bestehend aus:

1.1 B,

1.2. C und D,

1.3 E,

1.4 F und G,

1.5 H und I,

1.6 J,

1.7 K und L,

1.8 M und N,

1.9 O und P,

1.10 Q und R,

diese vertreten durch B,

2.1

F,

2.2 G,

3. S,

vertreten durch RA T,

Beschwerdegegnerschaft,

und

U AG, vertreten durch RA V,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bau- und Werkkommission der Gemeinde Weisslingen erteilte

der U AG am 29. März 2021 die baurechtliche Bewilligung für den

Abbruch des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 03 und den Neubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an der A- Strasse 05

in Theilingen-Weisslingen.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die Eigentümergemeinschaft A- Strasse

01/02 am 29. April 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Versetzung der mit dem angefochtenen Beschluss bewilligen

Tiefgarageneinfahrt auf die nordwestliche Seite des Grundstücks. Mit separaten

Eingaben vom 4. bzw. 5. Mai 2021 erhoben F und G sowie S ebenfalls Rekurs

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses bzw. dessen Aufhebung sowie die Rückweisung der

Angelegenheit an die Gemeinde zur gutachterlichen Abklärung der

Schutzwürdigkeit der Liegenschaft.

Eine Delegation des Baurekursgerichts führte am 6. September

2021.

im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom

17.

November 2021 vereinigte es die Verfahren und hiess die Rekurse von F

und G sowie von S teilweise gut. Demgemäss hob es den Beschluss der Bau- und

Werkkommission der Gemeinde Weisslingen vom 29. März 2021 auf und wies die

Sache zur weiteren Untersuchung im Sinn der Erwägungen und zum Neuentscheid an

diese zurück. Den Rekurs der Eigentümergemeinschaft A- Strasse 01/02

schrieb es als gegenstandslos geworden ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die Bau-

und Werkkommission der Gemeinde Weisslingen am 20. Dezember

2021.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte, diesen aufzuheben und ihren Beschluss entsprechend zu

bestätigen; eventuell die Sache zum Neuentscheid an das Baurekursgericht

zurückzuweisen.

F und G nahmen dazu am 5. Januar 2022 Stellung und

beantragten sinngemäss, die Beschwerde abzuweisen und den vorinstanzlichen

Entscheid zu bestätigen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführerin. Das Baurekursgericht beantragte am 26. Januar 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. S reichte am 31. Januar

2022.

Beschwerdeantwort ein mit dem Antrag, die Beschwerde abzuweisen; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Die Bau- und

Werkkommission der Gemeinde Weisslingen replizierte am 18. Februar 2022

mit unveränderten Anträgen. Am 25. März 2022 reichte S ebenfalls mit

unveränderten Anträgen Duplik ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Gemäss § 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde

rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr

die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin beruft sich

auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur

Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich

besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens,

sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November

2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.2

Rückweisungsentscheide,

welche der Vorinstanz wie vorliegend einen Beurteilungsspielraum belassen, sind

nur dann selbständig anfechtbar, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil

droht oder die Gutheissung einer dagegen erhobenen Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i. V. m. Art. 93

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht

[BGG]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 64; Alain Griffel,

Kommentar VRG, § 28 N. 45). Ein solcher Nachteil ist zu

bejahen, da die Gemeinde durch den Rückweisungsentscheid gezwungen würde, den

von ihr als falsch erachteten materiell-rechtlichen Vorgaben für die Erteilung der

Baubewilligung – bzw. im vorliegenden Fall für die vorgängige Prüfung der

Schutzwürdigkeit – Folge zu leisten (vgl. BGr, 15. März 2021, 1C_289/2020,

E. 1.1, BGE 133 II 409 E. 1.2). In einer solchen Konstellation könnte es für die Beschwerdeführerin

einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken, wenn ihr nicht die

Möglichkeit der Beschwerde offenstehen würde.

1.3

Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind

ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Weisslingen (BZO) in der Kernzone Weiler (KW). Die

Mitbeteiligte plant, das darauf bestehende Vielzweckbauernhaus abzubrechen und

durch ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen und einer Tiefgarage zu

ersetzen.

Der westlich der Bauparzelle verlaufende Teil der A- Strasse

ist im Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) als

historischer Verkehrsweg mit regionaler Bedeutung vermerkt. Die abzubrechende

Baute hingegen ist weder unter Schutz gestellt noch war sie jemals

inventarisiert. Bei der Erstellung des Inventars schutzwürdiger Bauten der

Gemeinde Weisslingen im Jahr 2017 wurde sie nicht aufgenommen.

2.2

Das Baurekursgericht gelangte nach

Durchführung eines Augenscheins zum Schluss, dass genügend Anhaltspunkte für

eine potenzielle Schutzwürdigkeit beständen, weshalb über den Abbruch nur nach

vorgängiger Einholung eines entsprechenden Fachgutachtens entschieden werden

könne. Dementsprechend hob es den Baubewilligungsbeschluss auf und wies die

Sache zur weiteren Untersuchung im Sinn der Erwägungen und zum Neuentscheid an

die Gemeinde zurück.

Die Gemeinde wehrt sich gegen

die angeordnete Untersuchung und macht geltend, der Entscheid führe, nachdem

das kommunale Inventar erst 2017 festgesetzt worden sei, zu einer erheblichen

Rechtsunsicherheit. Zudem führe dieser zu erheblichen Mehrkosten, zumal es in

Weisslingen viele Bauernhäuser gäbe, bei denen in Teilen noch originale

Bausubstanz vorhanden sein könnte. Ihrer Ansicht nach liegen keine genügend

konkreten Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit vor.

3.

3.1

Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von

solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen

oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung. Bei der Beantwortung der

Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder

es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen

Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012,

VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3;

VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In

der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als

Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des

Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts,

der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt

(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300; Walter

Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139,

205). Die Schutzwürdigkeit kann sich

auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage

stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3;

RB 1997 Nr. 73).

Über die in

Betracht fallenden Schutzobjekte erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen

Behörden gemäss § 203 Abs. 2 PBG Inventare. Die Erstellung der

Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt nach der Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts (noch) keinen Schutz (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242

= BEZ 2006 Nr. 3, E. 4.1 mit Hinweisen und auch zum Folgenden).

Dazu bedarf es verbindlicher Schutzmassnahmen. Wenn ein Bauprojekt an einem

inventarisierten Objekt jenes gefährdet, hat das Gemeinwesen daher vor oder

zusammen mit dessen Bewilligung einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst

Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur

wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von

vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine

Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des

Inventarobjekts zu entscheiden. Gleiches muss gelten, wenn ein nicht

inventarisiertes Objekt Gegenstand des Bauprojekts ist.

3.2

Vorliegend liess die Gemeinde Weisslingen

die Liegenschaften auf dem Gemeindegebiet bei der Inventarerstellung durch die X AG

auf ihre mögliche Schutzwürdigkeit hin überprüfen. Das Baurekursgericht

erwog in diesem Zusammenhang, aus der Stellungnahme der X AG zum Vorgehen

bei der Inventarerarbeitung gehe nicht hervor, welche Beurteilungskriterien

konkret Anwendung gefunden hätten. Die das Streitobjekt betreffenden

Ausführungen gäben ein rein deskriptives Bild ab und die von der Gemeinde

geltend gemachte fachliche Abwägung, welche zur Nichtaufnahme führte, sei

mehrheitlich intransparent geblieben. Eine Dokumentation sei auch auf

entsprechende Aufforderung hin nicht eingereicht worden. Gestützt auf die Akten

sei nicht beurteilbar, ob die Gemeinde aufgrund der damaligen Erkenntnisse zu

Recht davon ausgegangen sei, dass für eine potenzielle Schutzwürdigkeit keine

Anhaltspunkte bestehen würden.

Vorliegend geht es jedoch – wie das Baurekursgericht zu

Recht ausführte – nicht darum zu überprüfen, ob damals bei der

Inventarerstellung ein potenzielles Schutzobjekt versehentlich oder willkürlich

nicht berücksichtigt worden ist. Vielmehr stellte sich dem Baurekursgericht –

nachdem dies von Nachbarn zulässigerweise und ausreichend substanziiert gerügt

worden war (vgl. VGr, 20. August 2020, VB.2019.00748, E. 12.1.2

m.w.H.) – einzig die Frage, ob unabhängig von einem Inventareintrag ein

potenzielles Schutzobjekt vorliegen könnte.

3.3

Das

Baurekursgericht führte dazu im angefochtenen Entscheid zusammengefasst aus, bei

der (erstmaligen) Besichtigung des Innern der Liegenschaft anlässlich des

Lokaltermins seien Umstände zutage getreten, welche bei der Beurteilung

unberücksichtigt geblieben seien und zu denen die X AG (auch nachträglich)

keine Stellung genommen habe. Es habe sich gezeigt, dass mit dem sehr gut

erhaltenen und mehrere Räume bedienenden Kachelofen mit Jahresinschrift 1902,

mit den Täferdecken und -wänden in der Stube und Nebenstube, mit den

(teilweise) historischen Herdstellen in der Küche sowie der rückseitigen Laube

mit Abort eindrücklich gut erhaltene historische Bausubstanz in der

Konstruktion und der Innenausstattung des Wohnhausteils noch vorhanden sei

(vgl. Augenscheinprotokoll Fotos 29, 30, 37–42). Die genannten Bauteile würden

die damalige Lebens- und Wohnauffassung noch sehr authentisch ablesbar machen.

Sozial- und architekturgeschichtlich könnte der Liegenschaft aufgrund dieser

Befunde eine wichtige Bedeutung zukommen. Damit lägen hinsichtlich des potenziellen

Eigenwerts der Liegenschaft genügend konkrete Anhaltspunkte vor, dass zumindest

Teile des Vielzweckbauernhauses möglicherweise schutzwürdig sind. Zusammen mit

dem gut erhaltenen Gewölbekeller lägen genügend Anhaltspunkte für eine mögliche

Schutzwürdigkeit vor.

Spätestens unter

Berücksichtigung der Lage des Streitobjekts seien genügend Anhaltspunkte für

eine potenzielle Schutzwürdigkeit der Liegenschaft ausgewiesen. Bei Theilingen

handle es sich um einen Weiler in ländlicher Umgebung, welcher einer Kernzone

im Sinn von § 50 PBG zugeteilt sei. Wie sich anlässlich des Lokaltermins

gezeigt habe, präge das Streitobjekt das Erscheinungsbild der A- Strasse

in Theilingen massgeblich. Es befinde sich am grössten und gut einsehbaren

Verzweigungsbereich der A- Strasse (einem historischen Verkehrsweg von

regionaler Bedeutung), wo letztere mit der Z-Strasse (Hauptstrasse) verbunden

werde. Zur Bedeutung und Funktion des historischen Verkehrswegs äussere sich

die Gemeinde nicht; auch nicht zur Verbindungssituation. In der nachträglichen

Stellungnahme der X AG werde lediglich unbegründet ausgeführt, die Z-Strasse

sei als Hauptstrasse als bedeutender einzustufen. Doch könne auch einer

Nebenstrasse ortsbildprägende Wirkung zukommen. Mit seiner Lage an der Strassenverzweigung

und seinem im Vergleich zu den umliegenden Bauten beträchtlich ausfallenden

Bauvolumen stelle das Vielzweckbauernhaus als eines der ältesten Gebäude eine

eindrückliche Erscheinung am historischen Verkehrsweg dar. Es sei ihm damit

grundsätzlich eine raumbildende Bedeutung zuzusprechen. Ob es auch von seiner

Gestaltung und Erscheinung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur

prägenden Wirkung beitragen könne, werde Gegenstand der gutachterlichen

Untersuchung sein.

3.4

Mit

diesen Feststellungen, welche auf dem eingereichten Parteigutachten und den

vorinstanzlichen Augenscheinerkenntnissen beruhen, liegen entgegen der

Beschwerdeführerin genügend Anhaltspunkte vor, dass es sich beim Streitobjekt

mindestens möglicherweise um eine schutzwürdige Baute handelt, womit

eine mögliche Gefährdung des Abbruchobjekts anzunehmen ist und die Pflicht

ausgelöst wird, einen Schutzentscheid zu treffen. Nach dem in E. 3.1

Ausgeführten ist dazu gerade nicht zwingend, dass ein potenzielles Schutzobjekt

inventarisiert ist. Dies gilt auch dann, wenn die Inventarerarbeitung wie

vorliegend erst vor wenigen Jahren erfolgt ist. Damit wird das Instrument des

Inventars bzw. die Rechtssicherheit nicht infrage gestellt, zumal ein Nachbar

auch rügen kann, ein Objekt sei zu Unrecht nicht inventarisiert worden (vgl. VGr,

20.

August 2020, VB.2019.00748, E. 12.1.2 m.w.H.).

Auch der Umstand, dass das Gebäude Anfang 19. Jh.

erbaut und das ursprüngliche Wohnhaus nach Anbau der Scheune Mitte des

19.

Jh. ersetzt wurde, schliesst eine potenzielle Schutzwürdigkeit nicht

aus. In diesem Zusammenhang erwog die Vorinstanz zu Recht, dass ein

Vielzweckbau seinen Zeugenwert nicht nur im Fortleben eines bestimmten Bautyps,

sondern auch als Zeuge steter baulicher Entwicklung und Anpassung an die sich ändernden

Bewirtschaftungsweisen zeigen könne und dadurch auch (losgelöst von bloss

individuellen Erweiterungsbedürfnissen) ein wichtiger Zeuge kommunaler

Wirtschafts- und Sozialgeschichte sein könne. Ferner führte sie aus, auch wenn

zu vermuten sei, dass zumindest Teile der Fassaden im Laufe des 20. Jh.

ersetzt worden seien, sei das äussere Erscheinungsbild als dreiteiliges

Vielzweckbauernhaus aus der Zeit um 1850 heute noch gut ablesbar. Diese

vorinstanzliche Einschätzung wird durch die Fotografien des Augenscheins bestätigt

(Foto Nr. 1).

Die rekurrierenden Nachbarn hatten mit Y vom Zürcher

Heimatschutz eine sachverständige Person beigezogen, welche ein Kurzgutachten

erstellt hat. Ihre ausführlichen Darlegungen im Rekurs stützen sich auf diese

Fachmeinung. Damit sind sie ihrer Substanziierungspflicht nachgekommen und haben

ausreichend Argumente vorgebracht, weshalb es sich um ein Schutzobjekt handeln

könnte. Das Baurekursgericht hat sich im angefochtenen Urteil mit dieser

Darstellung auseinandergesetzt. Sodann hat es als Fachgericht die Frage der möglichen Schutzwürdigkeit

mittels eigener Abklärungen beantwortet. Das Ergebnis dieser Abklärungen

(Protokoll des Augenscheins mit 50 Fotografien) liegt bei den Akten. Wenn

es gestützt darauf im angefochtenen Entscheid zum Schluss kam, es lägen

genügend konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes

vor, so ist dies nicht zu beanstanden.

Das Baurekursgericht wies zu Recht auf die am Augenschein

erkannten originalen Bauteile der Innenausstattung (Kachelofen, Küchenherd,

Decken- und Wandtäfer in der Stube, vgl. Augenscheinfotos Nr. 24–27, 37–40

und 42) hin, welche bei Denkmalobjekten regelmässig Teil des Schutzumfangs

bilden. Die Rüge, es handle sich dabei um untergeordnete Bauteile, welche keine

Schutzwürdigkeitsvermutung zu begründen vermöchten, verfängt daher nicht.

Darüber hinaus handelt es sich dabei auch nicht um die einzigen Merkmale, welche

auf eine potenzielle Schutzwürdigkeit hindeuten. So ist, wie bereits erwähnt,

das äussere Erscheinungsbild als dreiteiliges Vielzweckbauernhaus aus der Zeit

um 1850 heute noch gut ablesbar (vgl. Foto Nr. 1). Hinzu kommt der vom

Baurekursgericht als Fachgericht als gut erhalten bezeichnete Gewölbekeller

(Foto Nr. 34–36).

Weiter hinzu kommt, dass sich eine Schutzwürdigkeit auch

aus dem Zusammenspiel von Eigen- und Situationswert ergeben kann. Letzterer

könnte sich einerseits aus der Lage an einem historischen Verkehrsweg ergeben.

Davon, dass allein dies zu einem relevanten Situationswert führen würde, ist

die Vorinstanz nicht ausgegangen. Sie hat darüber hinaus auch die Lage an der

Verzweigung, welche zur Hauptstrasse führt, herausgehoben. Dem ist anzufügen,

dass sich auf der gegenüberliegenden Seite der Verzweigung Bauten ähnlichen

Alters befinden, wie sich aus dem von der Beschwerdeführerin eingereichten

GIS-Kartenauszug zum Gebäudealter ergibt. Eine mögliche Ensemblewirkung wäre

folglich ebenfalls denkbar. Ob die A- Strasse oder die Z-Strasse die

bedeutendere Route darstellt, ist für einen allfälligen Situationswert

schliesslich nicht ausschlaggebend.

Zusammenfassend liegen ausreichend konkrete Anhaltspunkte

vor, um die Schutzwürdigkeitsvermutung zu begründen. Eine offensichtliche

Schutzqualität ist schliesslich nicht erforderlich, um eine mögliche Gefährdung

des Abbruchobjekts anzunehmen und die Pflicht auszulösen, einen Schutzentscheid

zu treffen. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz, mit dem die

gutachterliche Abklärung der Schutzwürdigkeit angeordnet wurde, erweist sich

daher als rechtmässig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen. Die vorinstanzliche Aufhebung des

Beschlusses der Bau- und Werkkommission der Gemeinde Weisslingen vom 29. März

2021.

sowie die Rückweisung an diese zur

weiteren Untersuchung im Sinn der Erwägungen und zum Neuentscheid bleiben damit bestehen.

4.

Ausgangsgemäss

wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist sie antragsgemäss zu einer

angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin 3 zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der

Beschwerdegegnerschaft 2 ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da

ihr kein besonderer Aufwand im Sinn von § 17 Abs. 2 VRG entstanden

ist.

5.

Da der vorinstanzliche Rückweisungsentscheid einen

Zwischenentscheid darstellt, ist der vorliegende Rechtsmittelentscheid

seinerseits ein Zwischenentscheid im Sinn von Art. 90 ff. BGG (vgl.

Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32). Er lässt sich

demzufolge lediglich gemäss den Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG

direkt beim Bundesgericht anfechten.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 325.-- Zustellkosten,

Fr. 4'325.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden der Beschwerdeführerin

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,

der Beschwerdegegnerin 3 eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.