Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00030

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2022.00030

Urteil

der 3. Kammer

vom 15. Dezember 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,

Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Baudirektion

des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

Gemeinderat

Birmensdorf,

vertreten

durch RA lic. iur. D,

Mitbeteiligter,

betreffend baurechtlichen

Vorentscheid (Ausnahmebewilligung),

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A und B sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01

in der kantonalen Landwirtschaftszone auf dem Gebiet der Gemeinde Birmensdorf.

Darauf steht das Gebäude Vers.-Nr. 02, das sie als ehemaliges Bauernhaus

bezeichnet haben. Am 4. Mai 2020 gelangten sie an die Gemeindeverwaltung

und ersuchten damit die Baudirektion des Kantons Zürich um einen baurechtlichen

Vorentscheid über die Frage, ob der Einbau von zwei Wohnungen in diesem Gebäude

bewilligt werden könne. Die Baudirektion beantwortete die Frage mit

Vorentscheid vom 16. Dezember 2020 (BVV-Nr. 20-101) abschlägig. Daraufhin

wurde das Vorhaben am 8. Januar 2021 öffentlich ausgeschrieben. Der

Gemeinderat Birmensdorf eröffnete den kantonalen Vorentscheid vom 16. Dezember

2020 mit Schreiben vom 1. März 2021 den Verfahrensbeteiligten.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten A und B an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich. Dieses wies das Rechtsmittel am 17. Dezember 2021 ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben A und B am 20. Januar

2022.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des zugrundeliegenden

Vorentscheids, unter Kostenfolgen zulasten der Baudirektion. Mit Eingabe vom 9.

Februar 2022 ersuchte die Baudirektion, unter Beilage eines Mitberichts des

kantonalen Amts für Raumentwicklung vom 4. Februar 2022, um Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht stellte am 10. Februar

2022.

Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat hat sich nicht

vernehmen lassen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Gemäss § 323 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) können über Fragen,

die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind,

Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der

behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich-rechtlich

anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen (vgl. § 324 Abs. 1 PBG).

Ein negativer Vorentscheid, mit dem die zuständige Behörde die baurechtliche

Bewilligung für das konkrete Projekt ablehnt, schliesst das

Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich als verfahrensabschliessender

Endentscheid (vgl. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a VRG; BGr, 15. November

2018, 1C_391/2018, E. 1.1 mit Hinweisen).

1.3

Die

Beschwerdeführenden sind als Eigentümer des Baugrundstücks zur Erhebung der

vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a PBG). Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen

fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1

des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG;

SR 700]; BGE 147 II 309 E. 5.5 mit Hinweisen). Gemäss Art. 16

Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der

Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums

oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die

nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Art. 24c

Abs. 2 RPG bestimmt, dass mit Bewilligung der zuständigen Behörde solche

Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder

wiederaufgebaut werden können, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert

worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen

der Raumplanung vorbehalten (vgl. Art. 24c Abs. 5 RPG). Art. 24c

RPG ist auf Bauten und Anlagen anwendbar, die rechtmässig erstellt oder

geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des

Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Art. 41 Abs. 1 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Stichtag ist

grundsätzlich der 1. Juli 1972 (BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 03

mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 147 II 309).

2.2

Art. 24c Abs. 3 RPG dehnt seit

der Revision vom 23. Dezember 2011 diese sogenannte "erweiterte

Besitzstandsgarantie" auf landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute

Ökonomiebauten aus, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor

das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinn des

Bundesrechts wurde. Aufgrund der Neufassung von Art. 24c RPG hängt die

Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten für landwirtschaftliche Wohnbauten

samt einem angebauten Ökonomieteil nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit

der Baute durch die Zuweisung in eine Nichtbauzone oder durch tatsächliches

Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt

worden ist. Somit dürfen der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche

Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser Zuweisung

aufgegeben wurde, gemäss Art. 24c RPG verändert werden (BGE 147 II 25

E. 3.2 und 3.5; BGr, 30. November 2021, 1C_572/2020, E. 2.1).

2.3

Für eine einheitliche Betrachtungsweise von Hof und

Nebengebäude im Sinn von Art. 24c RPG genügt jedoch nicht bereits ein

enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang, denn Art. 24c Abs. 3

RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die

Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind. Die Besitzstandsgarantie nach

Art. 24c RPG ist auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche

Bauten und Anlagen nicht anwendbar (Art. 41 Abs. 2 RPV). Die

Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt den Ausbau eines frei stehenden

Ökonomiegebäudes zu Wohnzwecken gestützt auf Art. 24c RPG nicht zu (vgl.

BGr, 3. Oktober 2017, 1C_171/2017, E. 3.4).

3.

3.1

Wie aus den vorstehenden Erwägungen folgt, setzt

Art. 24c RPG für einen Einbau von Wohnungen im frei stehenden Gebäude auf

Kat.-Nr. 01 voraus, dass dieses – zumindest in einem Teilbereich – als

rechtmässig bestehendes, altrechtliches Wohnhaus zu qualifizieren ist. Die

Beschwerdegegnerin und ihr folgend die Vorinstanz sind von einem vor dem

1.

Juli 1972 erstellten Ökonomiegebäude ohne Anzeichen einer relevanten

früheren Wohnnutzung ausgegangen. Die Beschwerdeführenden entgegnen, dass in

der Vergangenheit im nordöstlichen Hausteil eine relevante Wohnnutzung

bestanden habe. Sie werfen der Vorinstanz eine unrichtige und gehörsverletzende

Sachverhaltsfeststellung vor.

3.2

Nach den Feststellungen des

Baurekursgerichts setzt sich das betroffene Gebäude aus mehreren Teilen

zusammen: Die südwestliche Hälfte besteht aus einer Scheune mit Satteldach

(Firstrichtung Nordosten – Südwesten), gemauertem Fundament und einfacher

Holzfassade. Daran schliesst gegen Nordosten ein Pultdachanbau an, unter dem

sich der von den Beschwerdeführenden behauptete ehemalige Wohnteil und eine

Garage befinden. Das Baurekursgericht hat das Baujahr unter Bezugnahme auf das

Geographische Informationssystem des Kantons Zürich (GIS) auf die Zeitspanne

zwischen 1901 und 1925 eingegrenzt. Am 24. Mai 1976 bewilligte der

Gemeinderat Birmensdorf die Umnutzung der Scheune zu einem Lager und die

Abparzellierung der Fläche von Kat.-Nr. 01 von einem früheren

landwirtschaftlichen Grossgrundstück. In den Erwägungen jenes Beschlusses

steht, die Scheune werde nicht mehr landwirtschaftlich verwendet, weil der

damalige Eigentümer und Landwirt eine neue Stallscheune erstellt habe. Die

Bewilligung werde erteilt, um eine sinnvolle Weiterverwendung der Altscheune zu

ermöglichen. In jenem Entscheid wurde keine frühere Baubewilligung zum Gebäude

erwähnt. Die abparzellierte Liegenschaft wurde parallel zu jener Umnutzung an

einen im Gipsergewerbe tätigen Dritteigentümer veräussert. Im Jahr 2001

bewilligten die Baudirektion und der Gemeinderat Birmensdorf die Umnutzung

eines Teils des als Lagerraum genutzten Gebäudes zu Büroräumlichkeiten. Im Jahr

2006.

kaufte der Beschwerdeführer 1 Kat.-Nr. 01; die

Beschwerdeführerin 2 erwarb daran einen Miteigentumsanteil im Jahr 2009.

Gemäss der Vorinstanz sind für die Zeit nach der Umnutzung zu

Büroräumlichkeiten keine weiteren Bewilligungen aktenkundig.

3.3

Die Beschwerdeführenden schränken vor

Verwaltungsgericht die ehemals als bewohnt beanspruchten Räumlichkeiten im

Pultdachanbau auf den südöstlichen, unterkellerten Teilbereich und das Ober-

bzw. Dachgeschoss ein. Die Beschwerdeführenden räumen ein, dass der in diesem

Anbau befindliche nordwestliche Teilbereich, der in den Bauplänen zur

Umnutzungsbewilligung von 1976 als ehemaliger Rossstall bezeichnet wurde, nicht

bewohnt war. Da die Beschwerdeführenden an der Behauptung einer Wohnnutzung vor

dem Stichtag im Bereich des ehemaligen Pferdestalls nicht festhalten, muss der

vorinstanzliche Entscheid in dieser Hinsicht nicht überprüft werden.

Weiter legen

sich die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht nicht auf eine genaue

Erstellungszeit für das Gebäude bzw. seine Teile fest. Sie behaupten aber, der

Pultdachanbau bzw. der Keller seien nach dem Scheunenteil erstellt worden. Dies

folge aus Schätzungsprotokollen der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich von

1937.

und 1948. Noch später sei die Garage angebaut worden. In der Vergangenheit

sei man nicht nur vom Tenn (bzw. der Scheune), sondern auch von der

nordöstlichen Seite her zum Wohnteil im südöstlichen Bereich des Pultdachanbaus

gelangt. Auf der nordöstlichen Seite des Wohnhaustrakts sei immer noch die Lücke

für eine grössere Eingangstür zu sehen, weil der Türrahmen erhalten sei.

3.4

Entgegen

der Vernehmlassung des Baurekursgerichts haben die Beschwerdeführenden die

Kopien der Gebäudeschätzungsprotokolle von 1937 und 1948 nicht erst vor

Verwaltungsgericht, sondern bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht.

In beiden Dokumenten wird das Baujahr, ohne Differenzierung für die dort

erwähnten Bauteile Scheune und Stall, Anbau mit Kellern sowie Wagenschopfanbau

mit der Wendung "vor 1906" umschrieben. Bei den Akten liegt auch das

entsprechende Gebäudeschätzungsprotokoll von 1958. Weiter steht im

aktenkundigen Schätzungsprotokoll der Gebäudeversicherung von 1998 das

Erstellungsjahr 1915 für das Gebäude. In den Plänen von 1976 zur damaligen

Umnutzungsbewilligung ist der Wagenschopfanbau als bestehend eingezeichnet. Das

Baurekursgericht hat ferner aus beigezogenen Flugaufnahmen des Bundesamts für

Landestopographie von 1970, 1976, 1980 und 2002 geschlossen, das Gebäude inkl.

"Garagenanbau" habe bereits 1970 in der heutigen Grösse bestanden. Im

vorliegenden Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob das betroffene Gebäude

ursprünglich in einem Zug oder etappenweise errichtet wurde. Jedenfalls setzte

es sich bereits 1937, 1948 und 1958 gemäss den soeben genannten Schätzungsprotokollen

aus dem Scheunen-/Stallteil, dem (unterkellerten) Anbau und dem

Wagenschopfanbau zusammen. Aus dem Gebäudeschätzungsprotokoll von 1937 geht

hervor, dass bei allen drei Gebäudeteilen an einen bisherigen Schätzungswert

von 1929 angeknüpft wurde. Die Eingrenzung der Vorinstanz zum Baujahr erweist

sich daher, trotz der erwähnten Diskrepanzen in den aktenkundigen Unterlagen,

als plausibel. Auch ist es nachvollziehbar, dass das Baurekursgericht annahm,

das Gebäude habe bereits 1970 in der heutigen Grösse bestanden.

3.5

Das Baurekursgericht beurteilte zur

Hauptsache anhand der Baupläne für die Umnutzungsbewilligung von 1976 und der

Bewertung der baulichen Substanz gestützt auf seinen Augenschein, ob in den

fraglichen Räumen vor dem Stichtag rechtmässig eine Wohnnutzung bestanden

hatte. Es stellte fest, dass in den Bauplänen von 1976 die bisherige Nutzung

des unterkellerten Raums im Erdgeschoss an der südöstlichen Fassade

ausdrücklich als fraglich markiert war, weil sie den Planverfassern offenbar unbekannt

war. Nach diesen Planangaben war eine Umnutzung dieses Raums zur Lagerung von

Werkzeug, Handlampen, elektrischen Kabeln und Bohrmaschinen vorgesehen. Das

Baurekursgericht räumte ein, dass eine Unterkellerung für Viehställe unüblich

gewesen sein möge. Insbesondere für die Lagerung und Weiterverarbeitung von

Obst sei die Bauweise mit dem Raum und der Unterkellerung durchaus sinnvoll

gewesen. Das Baurekursgericht erinnerte daran, dass die Familie des Landwirts D,

der in der Umnutzungsbewilligung von 1976 noch als Grundeigentümer vermerkt war,

neben Viehwirtschaft auch Acker- und Obstbau betrieb. Weiter nahm das

Baurekursgericht an, im Obergeschoss sei durchgehend das Heulager verlaufen.

Der Umstand, dass die Südostfassade vier Sprossenfenster beim fraglichen Raum

im Erdgeschoss und zwei weitere Sprossenfenster im Obergeschoss aufweise, lasse

wegen der Heulagernutzung im Obergeschoss nicht auf eine vormalige Wohnnutzung

schliessen. Das Baurekursgericht wies darauf hin, dass eine Erschliessung via

Tenn nicht üblich für eine Wohnnutzung sei. Die Höhe des Erdgeschosses über den

Kellern und die daraus folgende erhöhte Lage des Eingangs sei allerdings

optimal zum Abladen von Gütern und damit für gewerblich genutzte Räumlichkeiten

gewesen. Anlässlich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass das Gebäude über

ziemlich dicke Mauern verfüge, hingegen über keinerlei Isolation. Weiter

spreche die fehlende Heizung gegen die behauptete Wohnnutzung. Die Vermutung,

dass die Feuerung über einen Kachelofen erfolgt sei, lasse sich nicht erhärten,

zumal auf keinem der Flugbilder der Jahre 1970, 1976, 1980 oder 2002 ein Kamin

erkennbar sei. Auch hätten sich weder in den Planunterlagen noch anlässlich des

Augenscheins irgendwelche sanitäre Anlagen oder Möglichkeiten für eine Küche

gezeigt. Das Gebäude verfüge lediglich neben dem ehemaligen Pferdestall über

eine Toilette und einen Wasseranschluss mit Trog; dies seien jedoch auch in

Stallgebäuden übliche minimale Anlagen. Zudem seien die Umbauarbeiten, mit

denen die fraglichen Innenräume relativ wohnlich anmutend umgestaltet worden

seien, vom Dritteigentümer getätigt worden, der diese Räume als Büro genutzt

habe. Insgesamt gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, der Gebäudeteil

offenbare bis auf die unüblich grossen Fenster keine Hinweise für eine

Wohnnutzung.

3.6

3.6.1

Den Bauplänen von 1976 lässt sich entnehmen, dass sich

bei diesem Gebäudeteil im Ober- bzw. Dachgeschoss entlang der Südostfassade ein

einziger grosser Raum mit zwei Fenstern und einer Treppe aus dem Erdgeschoss

befand. Die Angabe der bisherigen Nutzung in diesen Bauplänen weist dort auf

die Aufbewahrung von Saatgut hin. Von dort ging es damals über eine Treppe nach

Nordwesten zu einem weiteren Raum (oberhalb des ehemaligen Pferdestalls), bei

dem aus diesen Plänen eine bisherige Nutzung für Stroh hervorgeht. Ausserdem

gab es einen Durchgang zum Scheunenteil. Aufgrund dieser Baupläne erweist sich

zwar der Einwand der Beschwerdeführenden, wonach im Obergeschoss oberhalb der

behaupteten Wohnräumlichkeiten entgegen der Vorinstanz kein Heulager bestand,

als zutreffend. Dieser Einwand hilft ihnen aber nicht weiter, weil dennoch auf

eine Nutzung dieses Ober- bzw. Dachgeschosses – als Lager für Saatgut und Stroh

– für die landwirtschaftliche Produktion vor der 1976 bewilligten Umnutzung zu

schliessen ist.

3.6.2

Weiter kann den

Beschwerdeführenden nicht gefolgt werden, wenn sie behaupten, die Vorinstanz

sei beim fraglichen Raum im Erdgeschoss in diesem Gebäudeteil von einer

Stallnutzung in der Vergangenheit ausgegangen. Vielmehr nahm sie dort gemäss

dem angefochtenen Entscheid – unter Einbezug der Keller – eine frühere Lagerung

und Weiterverarbeitung von landwirtschaftlichen Produkten wie Obst an (vgl.

oben E. 3.5); sinngemäss hat sie den fraglichen Bereich im Erdgeschoss als

ehemaligen Arbeitsraum qualifiziert. Gemäss den Bauplänen von 1976 war dieser

Raum im Erdgeschoss im damals vorbestehenden Zustand nicht unterteilt; er

reichte von der Südostfassade bis zur Treppe ins Obergeschoss sowie zu den

Eingängen vom Tenn und der Öffnung gegen den Wagenschopfanbau hin. Wie sich am

vorinstanzlichen Augenschein zeigte, weisen sowohl der Eingang vom Tenn her als

auch die Öffnung gegen den Wagenschopfanbau hin eine erhöhte Lage auf. Es ist

nachvollziehbar, dass die Vorinstanz derartige Eingänge für einen Wohnraum als

ungewöhnlich, hingegen für einen Gewerberaum und zum Abladen von Gütern auf

Wagen als zweckmässig ansah. Im Übrigen widersprechen die Beschwerdeführenden

vor Verwaltungsgericht nicht der vorinstanzlichen Feststellung, dass die

wohnlich anmutende Umgestaltung dieses Raums nach der Umnutzungsbewilligung von

1976.

erfolgt ist. Wenn dort heute relativ kleine Zimmer vorhanden sind, folgt

daraus noch kein Anhaltspunkt für eine Wohnnutzung vor dem Stichtag vom

1.

Juli 1972. Die Zahl und Grösse der Fenster bei dieser Fassade sind mit

der Annahme eines ehemaligen Arbeitsraums durch die Vorinstanz vereinbar.

3.6.3

Die Beschwerdeführenden halten

vor Verwaltungsgericht ausserdem an der Behauptung fest, es habe in diesen

Räumlichkeiten ehemals einen Ofen und eine Küche gehabt; sie seien entfernt

worden, als insbesondere ein Ofen nicht mehr gebraucht worden sei. Dabei

äussern sie sich allerdings nicht zur Feststellung der Vorinstanz, dass bei den

beigezogenen Flugaufnahmen keine Anzeichen für einen Kamin erkennbar sind (vgl.

oben E. 3.5). Die vorhandenen sanitären Anlagen (Toilette und Wassertrog)

halten die Beschwerdeführenden für üblich bei einer Wohnnutzung bis zur Mitte des

20.

Jahrhunderts. Sie weisen, wie vor der Vorinstanz, auf den Wasser-, Strom-

und Telefonanschluss des Gebäudes hin. Mit diesen sanitären Anlagen und

elektrischen Anschlüssen vermögen sie jedoch keine relevante Wohnnutzung zu

belegen. Nach der Rechtsprechung bedingt das Vorliegen einer altrechtlichen

Wohnnutzung im Sinn von Art. 24c RPG, dass rechtmässig eine Heizung und

sanitäre Einrichtungen u.a. für eine Küche installiert waren (vgl. BGr, 3. Oktober

2017, 1C_171/2017, E. 2.4 mit Hinweis). Der Vorinstanz ist zuzustimmen,

dass beim betroffenen Gebäudeteil keine Anzeichen für ein Vorhandensein

derartiger Einrichtungen vor dem Stichtag gegeben sind. Auf der Grundlage der

Umnutzungsbewilligung von 1976 bzw. den Bauplänen zum vorbestehenden Zustand

und der Beurteilung der Gebäudesubstanz am Augenschein durfte die Vorinstanz

somit grundsätzlich den Schluss ziehen, der fragliche Gebäudeteil habe vor dem

Stichtag nicht die relevanten Eigenschaften für eine Wohnnutzung aufgewiesen.

3.7

Im Hinblick auf die behauptete Wohnnutzung erheben die

Beschwerdeführenden zusätzliche Rügen.

3.7.1

Sie machen geltend, der Gebäudebeschrieb im

Grundbuch habe im Jahr 2006, als der Beschwerdeführer 1 die Liegenschaft

gekauft habe, auf Wohngebäude gelautet; es werde im Grundbuch nach wie vor als

solches bezeichnet. Dieser Einwand ist, selbst wenn er zutrifft, nicht

stichhaltig. Es ist auf Art. 20 Abs. 2 der Grundbuchverordnung vom

23.

September 2011 (GBV; SR 211.432.1) hinzuweisen, wonach Angaben der

Grundstücksbeschreibung keine Grundbuchwirkung im Sinn von Art. 971–974

ZGB haben. Insoweit ein Grundbuchauszug das Gebäude auf Kat.-Nr. 01 als

Wohngebäude beschreibt, bildet er folglich keine Vertrauensgrundlage (vgl. dazu

Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 6. A., Zürich 2022, N. 444; Urs

Fasel, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2. A., Basel 2013, Art. 20

N. 17). Es braucht daher auch nicht ermittelt zu werden, aus welchen

Gründen es zu einer entsprechenden Grundstücksbeschreibung im Grundbuch

gekommen ist. Da letztere im vorliegenden Zusammenhang kein

entscheidwesentliches Element bildet, hat das Baurekursgericht die aus

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV;

SR 101) folgende Begründungspflicht nicht verletzt, wenn es im

angefochtenen Entscheid nicht separat darauf eingegangen ist (vgl. dazu BGE 142 II 49 E. 9.2 mit Hinweisen).

3.7.2

Bereits im erstinstanzlichen

Verfahren hatten die Beschwerdeführenden Auszüge aus den Adress- und

Telefonbüchern des Kantons Zürich der fünfziger bis siebziger Jahre des 20.

Jahrhunderts eingereicht. Unter Bezugnahme auf den vorgenannten D (vgl. oben

E. 3.5) erwog die Vorinstanz, seinem Vater E sei eine Telefonnummer in den

fraglichen Auszügen zugewiesen gewesen. Bei dieser Telefonnummer sei in diesen

Auszügen nur die Örtlichkeit F-Weg, nicht ein bestimmtes Gebäude angegeben.

Zudem berücksichtigte die Vorinstanz einen Zeitungsausschnitt von 2015 über G,

die Mutter von D, wonach sie noch zu diesem Zeitpunkt auf dem Hof auf dem F-Weg

im Bauernriegelhaus gewohnt habe. Daraus leitete die Vorinstanz ab, die

fragliche Telefonnummer beziehe sich auf diese zuletzt genannte Baute und nicht

auf das Gebäude auf Kat.-Nr. 01. Ferner setzte sich der angefochtene

Entscheid mit schriftlichen Erklärungen auseinander, wonach Vorfahren aus der

fraglichen landwirtschaftlichen Familie bis weit vor 1972 im Wohnteil des

Gebäudes gewohnt hätten. Diese Erklärungen stammen vom vorerwähnten D und von

der Drittperson H, der sich auf Erzählungen von G gestützt hatte. Diese

Aussagen erachtete die Vorinstanz nicht als ausschlaggebend. Sie schloss nicht

aus, dass allenfalls Familienangehörige in diesem Gebäude gehaust hätten. Von

der Einvernahme der beiden Personen als Zeugen erwartete die Vorinstanz

indessen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse und gab dem entsprechenden Verfahrensantrag

nicht statt.

3.7.3

Vor Verwaltungsgericht

beanstanden die Beschwerdeführenden die unterlassene Zeugeneinvernahme als

Gehörsverletzung. Sie behaupten, bei einer Befragung hätte sich ergeben können,

dass wenn nicht die Eltern von D, so doch seine Grossmutter I im betroffenen

Gebäude gelebt habe. Sie sei in den Gebäudeschätzungsprotokollen von 1937 und

1948.

als Eigentümerin aufgeführt und habe möglicherweise den fraglichen Anbau

mit zwei Kellern erstellen lassen. Sie sei auch in den Auszügen aus den Adress-

und Telefonbüchern bis zu jenem von 1964/66 als Landwirtin verzeichnet. Auf dem

F-Weg gebe es – mit dem betroffenen Gebäude – insgesamt fünf Häuser, die eine

Wohnnutzung zulassen würden. Da damals dort mit ihr zusammen insgesamt fünf

Landwirte bzw. Landwirtspaare in diesen Auszügen verzeichnet gewesen seien,

müssten alle diese Häuser zu jener Zeit bewohnt gewesen sein. Die

Zeugenbefragung sei umso mehr geboten gewesen, weil es ein taugliches

Beweismittel sei, um die nach der Rechtsprechung bloss verlangte überwiegende

Wahrscheinlichkeit einer altrechtlichen Wohnnutzung nachzuweisen.

3.7.4

Es kann offenbleiben, ob die vor

Verwaltungsgericht vorgebrachte neue Sachverhaltsvariante, wonach I im

betroffenen Gebäude gelebt habe, zulässig ist (§ 52 Abs. 2 VRG), weil

die diesbezüglichen Rügen nicht durchdringen. Zutreffend ist, dass I in den

Gebäudeschätzungsprotokollen von 1937 und 1948 als Eigentümerin genannt wurde;

so verhielt es sich auch in jenem von 1958. Die Beschwerdeführenden gehen dabei

allerdings nicht darauf ein, dass erst 1976 die Bewilligung für die Abparzellierung

von Kat.-Nr. 01 mit dem betroffenen Gebäude erteilt wurde (vgl. oben

E. 3.2). Weiter ist es zwar ebenso richtig, dass I in den fraglichen

Auszügen bis 1964/66 als Landwirtin erschien. Bei ihrem Namen stand aber, im

Gegensatz zu E, keine Telefonnummer. Dadurch werden die vorinstanzlichen

Schlussfolgerungen aus den damaligen Adress- und Telefonbucheinträgen nicht

entkräftet. Vielmehr erscheint wesentlich, dass weder ersichtlich ist noch von

den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, die Gebäudeschätzungsprotokolle

von 1937 und 1948 würden Hinweise auf eine Ausgestaltung des Gebäudes zur

Wohnnutzung enthalten. Im Gegenteil findet sich im Gebäudeschätzungsprotokoll

von 1958 beim Abschnitt zum Anbau mit den Kellern der handschriftliche Zusatz

"Werkstatt u. Abortanbau". Dieser Umstand stützt die Beweiswürdigung

der Vorinstanz, wonach der fragliche Gebäudeteil nicht für Wohnzwecke ausgelegt

war (vgl. oben E. 3.6). Insgesamt erweisen sich die sachverhaltlichen

Grundlagen im vorliegenden Zusammenhang als genügend abgeklärt. Die

schriftlichen Erklärungen von D und H vermögen nicht das Beweisergebnis infrage

zu stellen, dass das Gebäude auf Kat.-Nr. 04 vor dem Stichtag nicht die

verlangten Eigenschaften für eine altrechtliche Wohnbaute aufwies. Es muss

somit nicht ermittelt werden, ob darin übernachtet wurde, weil ein solcher

Umstand nicht ausreichen würde. Im Übrigen hätte auch eine ehemalige Verwendung

von Teilen dieses Gebäudes als Nebenwohnräume in Verbindung mit dem

nahegelegenen Bauernriegelhaus der Familie des Landwirts die Voraussetzungen

von Art. 24c RPG nicht erfüllt (vgl. oben E. 2.3). Die Vorinstanz

durfte deshalb in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung von der Befragung

von Zeugen absehen. Dadurch hat sie den Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden

nicht missachtet (vgl. dazu BGE 141 I 60 E. 3.3 sowie Kaspar Plüss in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 19, und

Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 11).

3.8

Als Zwischenergebnis ist der vorinstanzlichen Beurteilung

zu folgen, dass das vorliegende Vorentscheidgesuch nicht gestützt auf

Art. 24c RPG bewilligt werden kann, weil das betroffene Gebäude nicht als

altrechtliche Wohnbaute im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren ist.

4.

4.1

Eine Baubewilligungsfähigkeit gestützt auf Art. 24d

RPG stellen die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht – im Unterschied zum

Rekursverfahren – nicht näher zur Diskussion. Da es sich beim betroffenen

Gebäude nicht um eine bestehende landwirtschaftliche Wohnbaute handelt, kann

keine Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG erteilt werden (vgl.

BGr, 8. Oktober 2020, 1C_50/2020, E. 7.3.2). Die Beschwerdeführenden

haben im bisherigen Verfahren auch keine Anhaltspunkte vorgebracht, dass dieses

Gebäude besondere Eigenschaften unter Gesichtspunkten des Denkmal- oder

Landschaftsschutzes aufweisen würde. Unter diesen Umständen erübrigt es sich,

eine Baubewilligungsfähigkeit gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG zu

prüfen (vgl. zu den Anforderungen BGE 147 II 465 E. 4.3).

4.2

Gemäss der auszugsweise vorliegenden

Baubewilligung von 2001 wurde die teilweise Umnutzung des Gebäudes zu Büroräumlichkeiten

gestützt auf Art. 37a RPG bewilligt. Nach der Rechtsprechung zu

Art. 37a RPG ist für die Einführung einer Wohnnutzung bei einem

zonenfremden Gewerbegebäude ausserhalb der Bauzonen verlangt, dass sie sich aus

einem Erfordernis der neuen betrieblichen Ausrichtung ergibt und im Verhältnis

zur gewerblichen Nutzung nicht im Vordergrund steht bzw. akzessorisch ist (vgl.

BGE 140 II 509 E. 2.7; BGr, 29. Mai 2017, 1C_256/2016, E. 2.3).

Diese Schranken werden beim vorliegenden Vorentscheidgesuch offensichtlich

überschritten.

5.

5.1

Sinngemäss rügen die Beschwerdeführenden eine

Verletzung von Vertrauensgesichtspunkten. Der verfassungsmässige Grundsatz von

Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) verleiht

Rechtsuchenden unter gewissen Umständen Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens in

die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die Behörden,

von ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem späteren

Zeitpunkt als unrichtig erkennen (BGE 146 I 105 E. 5.1.1). Privatpersonen

haben Anspruch darauf, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche

Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der

Behörden geschützt zu werden (vgl. BGE 143 V 341 E. 5.2.1).

5.2

Die Vorinstanz hat berücksichtigt, dass

die Baudirektion mit Vorentscheid vom 17. Februar 2017 (BVV-Nr. 16-1036)

ein gleichartiges Gesuch der Beschwerdeführenden von 2016, unter Vorbehalt des

zulässigen Erweiterungsmasses, positiv beantwortet hatte. Jener Entscheid sei

unangefochten in Rechtskraft erwachsen, aber nach Ablauf der Gültigkeitsfrist

erloschen. Die Vorinstanz erwog, das vorliegende Vorentscheidgesuch habe ohne

das Vorliegen von Widerrufsgründen neu beurteilt werden dürfen. Es spiele keine

Rolle, dass sich weder die rechtserheblichen Tatsachen noch der Sachverhalt als

solcher zwischen den beiden Vorentscheiden geändert hätten. Zwar habe die

Gemeinde im Rahmen der Korrespondenz für die Einreichung des neuen Gesuchs die

Auskunft gegeben, ein solches würde gleich beurteilt wie das letztmalige; dies

sei jedoch aufgrund ihrer sachlichen Unzuständigkeit nicht relevant.

5.3

Die Beschwerdeführenden machen geltend,

sie hätten bereits am 9. Februar 2019 – und damit zwei Jahre nach dem

Vorentscheid von 2017 – um dessen Erneuerung ersucht. Wie aus ihrer Eingabe vom

9.

Februar 2019 folgt, verlangten sie damals eine Verlängerung des

Vorentscheids. Die Gemeindeverwaltung gab daraufhin am 2. April 2019 zur

Antwort, die dreijährige Bindungswirkung des Vorentscheids könne nicht

verlängert werden. Diese Aussage ist rechtlich zutreffend. Die Gültigkeit eines

baurechtlichen Vorentscheids erlischt nach drei Jahren (§ 324 in

Verbindung mit § 322 Abs. 1 PBG). Bei der dreijährigen Frist gemäss

§ 322 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (vgl. VGr, 29.

August 2019, VB.2019.00136, E. 4.3). Sie kann nicht verlängert werden (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 456). In der Folge reichten die

Beschwerdeführenden nach weiterer Korrespondenz am 4. Mai 2020 das

vorliegend betroffene Vorentscheidgesuch ein. Sie widersprechen nicht der

vorinstanzlichen Beurteilung, dass die Gültigkeit des Vorentscheids von 2017 bei

der Gesuchseinreichung am 4. Mai 2020 erloschen war. Somit vermögen sie

aus dem Vorentscheid von 2017 unter Vertrauensgesichtspunkten nichts für sich

abzuleiten.

5.4

Weiter werfen die Beschwerdeführenden der

Vorinstanz vor, die Aussagen zu den Erfolgschancen bei einem neuen

Vorentscheidgesuch im oben genannten (E. 5.3), kommunalen Schreiben vom

2.

April 2019 zu ihren Lasten unrichtig gewürdigt zu haben. In diesem

Schreiben steht zu Beginn: "Aufgrund des Koordinationsprinzips lassen wir

Ihnen folgende Antwort zukommen, die sowohl von der Leitstelle [erg. für

Baubewilligungen der Baudirektion als] auch von der Gemeinde Birmensdorf

kommt." Weiter unten heisst es: "Gemäss Information der Leitstelle

für Baubewilligungen kann man davon ausgehen, dass ein heutiger Entscheid

gleich ausfallen würde wie vor drei Jahren." Im Verteiler ist die

kantonale Leitstelle für Baubewilligungen aufgeführt. Die gerichtliche Praxis

ist im Hinblick auf die Anerkennung von Bauauskünften als Vertrauensgrundlage

ausserhalb eines verbindlichen Vorentscheids gemäss §§ 323 f. PBG streng

(vgl. VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 2.2 mit Hinweisen). Im

Übrigen ändert ein Einbezug der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen in

die fragliche Auskunft der Gemeinde nichts daran, dass es sich nach

Formulierung und Tragweite um eine lediglich unverbindliche Äusserung handelte.

Dies war nur schon deshalb objektiv erkennbar, weil diese Aussage andernfalls

im Ergebnis einer unzulässigen Verlängerung des Vorentscheids von 2017

gleichgekommen wäre. Das fragliche Schreiben vom 2. April 2019 ist

insgesamt nicht als genügende Grundlage für den von den Beschwerdeführenden

beanspruchten Vertrauensschutz zu qualifizieren. Darüber hinaus besteht kein

überwiegendes Interesse der Beschwerdeführenden gegenüber dem objektiven

Interesse an der Durchsetzung der einschlägigen Planungs- und Bauvorschriften.

Auch in dieser Hinsicht ergibt sich keine Verletzung des Grundsatzes von Treu

und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV

6.

6.1

Die Beschwerdeführenden rufen den Anspruch auf

Gleichbehandlung an. Es dürfe nicht sein, dass sie mutmasslich aufgrund

personeller Wechsel bei den Behörden bzw. der Verwaltung plötzlich schlechter

gestellt würden als gemäss dem Vorentscheid von 2017. Die Vorinstanz habe

ferner nicht berücksichtigt, dass auf dem F-Weg in einem Drittel der Häuser

eine Nutzung zu Wohnzwecken ohne landwirtschaftlichen Bezug bewilligt worden

sei. Insbesondere sei bei einem Nachbargebäude (F-Weg 03) in noch

grosszügigerer Weise eine Umgestaltung von Scheune und Stall für eine

Wohnnutzung zugelassen worden, als es die Beschwerdeführenden beantragen

würden. Auch wenn die Beschwerdeführenden nicht zu einer der ursprünglich auf

dem F-Weg lebenden Familien gehören würden, sondern "Zugezogene"

seien, müssten sie gleichbehandelt werden. Sie hätten im konkreten Fall auch

einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.

6.2

Da es vorliegend um eine korrekte Anwendung

des einschlägigen Bundesrechts und der hierzu ergangenen bundesgerichtlichen

Rechtsprechung geht, sind die Anforderungen an eine Praxisänderung nicht

einschlägig bzw. bedarf eine veränderte behördliche Haltung im Vergleich zu

früheren Entscheiden keiner besonderen Rechtfertigung. Im Übrigen wird der

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht nach der Rechtsprechung nur

ausnahmsweise anerkannt. Vorausgesetzt ist, dass die zu beurteilenden Fälle in

den erheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in

ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch

inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Überdies dürfen keine

überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen

(vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind

vorliegend offenkundig nicht erfüllt. Es ist nicht ersichtlich, dass die

zuständigen Behörden beabsichtigen würden, eine allenfalls gesetzeswidrige

Praxis zur Umnutzung frei stehender, altrechtlicher Ökonomiebauten in der

Landwirtschaftszone für Wohnzwecke weiterzuführen, sofern eine solche bei

Nachbargebäuden überhaupt bestanden haben sollte. Daher können sich die

Beschwerdeführenden im vorliegenden Fall nicht erfolgreich auf den Grundsatz

der Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Auch ist nicht erkennbar, dass

persönliche Umstände bei der beschwerdeführenden Grundeigentümerschaft im

vorliegenden Verfahren eine Rolle gespielt haben sollten. Insgesamt waren keine

Abklärungen zu erteilten Baubewilligungen bei Nachbargebäuden erforderlich. Die

Vorwürfe sind in diesem Beschwerdepunkt unbegründet.

7.

Dispositiv

Demnach ist die

Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie haften dafür aufgrund ihres gemeinsamen Vorgehens solidarisch (Plüss,

§ 14 N. 11). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht den

unterliegenden Beschwerdeführenden nicht zu

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'680.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung

auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien und den Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung.