Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00031

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00031

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. Juli 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber David Henseler.

In Sachen

A,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. B AG, vertreten durch RA C,

2. Gemeinderat Elgg,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 14. Juli 2021 erteilte der

Gemeinderat Elgg der B AG unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau einer Einstellhalle mit Tiefgarage, zweier

Nährstofflager sowie einer Trafostation auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der D-Strasse 02 in Elgg. Zugleich wurde die Verfügung der Baudirektion

vom 18. Juni 2021 eröffnet, welche der B AG (ebenfalls unter

Nebenbestimmungen) die strassenpolizeiliche, gewässer- und

umweltschutzrechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilte.

Erwägungen

II.

Am 17. August 2021 erhob A dagegen Rekurs an das

Baurekursgericht und beantragte, die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Das

Baurekursgericht wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Dezember 2021

ab (Dispositiv-Ziff. I), auferlegte A die Rekurskosten von insgesamt

Fr. 3'715.- (Dispositiv-Ziff. II) und verpflichtete sie, der

B AG eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'300.- zu bezahlen

(Dispositiv-Ziff. III).

III.

Hiergegen gelangte A mit Beschwerde vom 19. Januar

2022.

an das Verwaltungsgericht und beantragte sinngemäss, unter

Entschädigungsfolge seien der angefochtene Entscheid und die Baubewilligung

aufzuheben. Zudem sei der Rekursentscheid hinsichtlich der

Kosten- und Entschädigungsfolgen dahingehend anzupassen, dass die Kosten zu je

50.

% der Gemeinde Elgg und der B AG aufzuerlegen und diesen keine

Parteientschädigungen zuzusprechen seien.

Mit Beschwerdeantwort vom 3. Februar 2022 beantragte

die B AG, unter Entschädigungsfolge sei die Beschwerde abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Elgg schloss am 17. Februar 2022

auf Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge. Das Amt für

Raumentwicklung beantragte am 4. Februar 2022 die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei und verwies zur Begründung auf seine

Stellungnahme im Rekursverfahren. Die Baudirektion schloss unter Hinweis darauf

am 17. Februar 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Gleichentags reichte die

Baudirektion einen Mitbericht des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft

(AWEL) ein, worin dieses beantragte, unter Entschädigungsfolge sei die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht

beantragte am 23. Februar 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Eingabe vom 10. März 2022 hielt A an ihren Anträgen fest.

Am 23. März 2022 reichte die B AG eine Duplik ein; der Gemeinderat

Elgg verzichtete am 1. April 2022 auf eine solche. Mit Triplik und

Quadruplik vom 28. April 2022 bzw. vom 9. Mai 2022 hielten sowohl A

als auch die B AG an ihren Anträgen fest. Der Vertreter der B AG

reichte dem Verwaltungsgericht ausserdem eine Honorarnote ein.

Die

Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die Beschwerdeführerin ist als Mitglied der

Erbengemeinschaft F, welche Eigentümerin der südlich des Baugrundstücks

gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 03 (vormals Kat.-Nr. 01) ist, zur Beschwerde legitimiert (§ 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; vgl. VGr, 19. Dezember 2019,

VB.2019.00353, E. 1.3.2 f. mit Hinweisen).

1.3

1.3.1

Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was Gegenstand des

angefochtenen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein

sollen. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Streitgegenstands ist das

Anfechtungsobjekt, in dessen Rahmen die Parteien mit ihren Anträgen den

Streitgegenstand festlegen (BGE 136 II 457 E. 4.2; Martin Bertschi in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu

§§ 19–28a N. 44 f.).

1.3.2

Verfahrensgegenstand ist die Bewilligung für den Neubau einer Einstellhalle

mit Tiefgarage, von zwei Nährstofflagern sowie einer Trafostation gemäss Beschluss

des Beschwerdegegners 2 vom 14. Juli 2021.

1.3.3

Die Beschwerdeführerin rügt unter anderem, die bestehenden Bauten und

Anlagen seien nicht zonenkonform und würden Geruchsimmissionen verursachen,

welche durch Massnahmen zu begrenzen seien. Des Weiteren hält sie dafür, es

müsse geprüft werden, ob die bestehende Anlage "ein Sanierungsfall"

im Sinn von Art. 16 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom

7.

Oktober 1983 (USG, SR 814.01) sei. Im Zusammenhang mit der

(behaupteten) Luftverunreinigung beantragt die Beschwerdeführerin überdies, es

sei bei der Gemeinde Aadorf (TG) eine "Amtsauskunft"

einzuholen. Diese Begehren betreffen bestehende Bauten und Anlagen und nicht

das aktuelle Bauprojekt. Sie liegen damit ausserhalb des Streitgegenstands,

weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Folglich brauchen diesbezüglich

auch keine Auskünfte eingeholt zu werden.

1.4

1.4.1

Im Beschwerdeverfahren ist es einer Partei grundsätzlich erlaubt, ihre

Rechtsbegehren auf neue rechtliche Begründungen abzustützen (Marco Donatsch,

Kommentar VRG, § 52 N. 36). Davon abweichend kann sich der Nachbar in

baurechtlichen Streitigkeiten nach ständiger Praxis nicht

erstmals vor Verwaltungsgericht auf einen neuen Bauhinderungsgrund berufen

(VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 3.1 Abs. 1; 21. März

2012, VB.2011.00692, E. 1.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00324,

E. 5.1; vgl. VGr, 30. April 2020, VB.2020.00058, E. 1.2.2). Diese

Beschränkung gründet in dem im baurechtlichen

Verfahren weitgehend geltenden Rügeprinzip, welches den Grundsatz der richterlichen

Rechtsanwendung von Amtes wegen relativiert. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr

weit gefassten Streitgegenstands wird ein engeres Prozessthema durch die von

der Behörde oder dem Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe

abgesteckt (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 5.4 [und das

dazu ergangene Urteil BGr, 5. März 2020, 1C_25/2019, E. 4.1];

22.

August 2013, VB.2012.00774, E. 4.1).

1.4.2

Die Beschwerdeführerin nimmt in ihrer Triplik vom 28. April 2022

erstmals auf das Thema Brandschutz Bezug und bringt insbesondere vor, es fehle

ein "Brandschutznachweis". Eine entsprechende Rüge brachte die

Beschwerdeführerin weder vor dem Baurekursgericht noch in ihrer Beschwerde vom

20.

Januar 2022 vor. Darauf ist nicht weiter einzugehen.

1.5

Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde mit den genannten Einschränkungen einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Elgg vom 24. September 2012 (BZO) im südlichen Bereich in der

Industriezone I1 und im nördlichen Bereich in der Landwirtschaftszone.

Ausserdem liegt das Baugrundstück vollständig innerhalb des Perimeters des

privaten Gestaltungsplans "E", dem die Gemeindeversammlung Elgg am

19.

Juni 2007 zugestimmt hatte. Die Baudirektion hatte diesen

Gestaltungsplan am 22. Oktober 2007 genehmigt und dessen Teilrevision vom

6.

Juni 2014 mit Verfügung vom 22. September 2014 zugestimmt.

2.2

Das

Bauvorhaben betrifft grösstenteils den in der Industriezone gelegenen

Grundstücksteil. Dort soll eine bestehende Einstellhalle abgebrochen und durch

eine nach Westen versetzte, neue Einstellhalle ersetzt werden. Diese soll im

Bereich des 1. Untergeschosses mit der bestehenden Lagerhalle im

südöstlichen Grundstücksbereich verbunden werden. Im Weiteren umfasst das

Bauvorhaben zwei Nährstofflager westlich der neuen Einstellhalle. Diese und die

bestehende Lagerhalle sollen hauptsächlich als Einstellplatz für Fahrzeuge und

für die Lagerung von Ersatzteilen genutzt werden. Im Obergeschoss der neuen

Einstellhalle sind zudem Büros sowie Aufenthalts- und Ruheräume geplant.

Schliesslich soll im Erdgeschoss eine Trafostation erstellt werden.

Im in der Landwirtschaftszone gelegenen Bereich umfasst

das Bauvorhaben westlich der dort bestehenden Reststofflager eine Zufahrtsrampe

zum 2. Untergeschoss der neuen Einstellhalle. Diese Rampe soll zugleich

als Zufahrt für Reinigung und Unterhalt der Nährstofflager dienen. Nicht

bewilligt wurden insgesamt 18 projektierte Abstellplätze, welche südlich

der beiden Nährstofflager (8) bzw. nördlich des bestehenden offenen

Lagerplatzes (10) vorgesehen waren.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, das Bauvorhaben sei nicht korrekt

ausgeschrieben worden, da es in der Ausschreibung hiess, dieses liege in der

Industriezone; tatsächlich befinde es sich aber teilweise in der Industrie- und

teilweise in der Landwirtschaftszone.

3.2

Gemäss

§ 314 Abs. 3 PBG hat die Bekanntmachung die nötigen Angaben über Ort

und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten. Gleichzeitig

sind die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen

(Abs. 4).

Um ihrem Zweck zu genügen, hat die Ausschreibung Angaben

zu enthalten über die Gesuchstellenden, einen Kurzbeschrieb des Projekts,

Kataster-Nummer und Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks, Versicherungsnummer

eines bestehenden Gebäudes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens (Adresse)

sowie Ort, Dauer und Zeiten der öffentlichen Auflage (VGr, 20. August

2020, VB.2019.00748, E. 5.1.3 Abs. 3 mit Hinweis [auch zum

Folgenden]; 21. März 2012, VB.2011.00652, E. 3.2). Der

Ausschreibungstext braucht keine Details des Baugesuchs zu enthalten. Er muss

jedoch – zusammen mit der Aussteckung – in der Weise aussagekräftig sein, dass

sich der betroffene Dritte ein grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen

machen kann (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 397).

3.3

In der

hier interessierenden Ausschreibung wurde die Zonenzugehörigkeit in dem Sinn

unvollständig angegeben, dass das Baugrundstück lediglich als in der

Industriezone 1 liegend ausgewiesen wurde. Daraus kann die

Beschwerdeführerin jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie die Vorinstanz

zu Recht erwog, ist nicht ersichtlich, inwiefern sich dieser Umstand nachteilig

auf ihre Rechts- und Interessenwahrnehmung ausgewirkt haben soll (vgl. zu

diesem Erfordernis VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00797, E. 6.3; 10. Mai

2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = BEZ 2000 Nr. 39). Letztere bringt

denn auch lediglich vor, solch "offensichtliche Fehler (…) dürfen nicht

verharmlost werden". Dass sich die Beschwerdeführerin kein grundsätzliches

Bild über mögliche Auswirkungen des Bauvorhabens hätte machen können, behauptet

sie dagegen nicht. Schliesslich geht auch die von der Beschwerdeführerin in

diesem Zusammenhang erhobene Gehörsrüge fehl.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt weiter, die Zufahrtsrampe sei zu steil und befinde sich

überdies in der Landwirtschaftszone, was unzulässig sei.

4.2

Was

letzteren Aspekt betrifft, so übersieht die Beschwerdeführerin, dass der Gestaltungsplan für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung beinhaltet.

Anders als bei Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die

Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen

gebunden. Die Grundordnung wird also ersetzt, sodass nur noch

gestaltungsplankonform gebaut werden darf (VGr, 28. April 2022,

VB.2020.00722, E. 4.1; 3. Dezember 2020, VB.2019.00584, E. 3.1;

vgl. auch Fritzsche et al., S. 179 f.).

Die Zufahrtsrampe fällt zwar in den Bereich der

Landwirtschaftszone. Gleichzeitig wird sie – wie das gesamte Baugrundstück –

vom Perimeter des Gestaltungsplans E erfasst. Dieser bezweckt, die

planungsrechtlichen Voraussetzungen für die optimale Nutzung und die bauliche

Erweiterung des bestehenden Recyclingbetriebs mit Bauten und Anlagen zu

schaffen (Art. 1 Gestaltungsplanvorschriften). Die geplante Rampe dient

als Zufahrt zu einem gemäss Gestaltungsplan zonenkonformen Gebäude und

entspricht damit der vorgesehenen Nutzung. Die Zufahrtsrampe erweist sich als

zonenkonform.

4.3

Zur Steigung

der Zufahrtsrampe führte der Beschwerdegegner 2 in der Baubewilligung aus,

diese sei mit maximal 12 % ausgewiesen, gemäss den Plänen belaufe sich die

mittlere Steigung jedoch auf 16,46 %. Nach VSS-Norm 40 291a

"Parkieren, Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen" sei für

unüberdachte Rampen eine Steigung von maximal 15 % zulässig. Da es sich

vorliegend nicht um eine Zufahrt für eine Parkieranlage handle, sondern um eine

Zufahrt für den Unterhalt und die Reinigung der Nährstofflager, sei diese (zu

hohe) Steigung von untergeordneter Bedeutung und könne akzeptiert werden.

Dieses Ergebnis ist nicht zu beanstanden. Soweit das

Gesetz – wie hier – nicht ausdrücklich auf die Normen des Schweizerischen

Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS-Normen) verweist, sind diese

nicht direkt anwendbar, sondern im Sinn einer Orientierungshilfe zu

berücksichtigen. Namentlich sind sie nicht schematisch und starr, sondern

verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse sowie der

beanspruchten Nutzung des Grundstücks anzuwenden. Dabei steht den zuständigen

Behörden ein erheblicher Spielraum zu (BGr, 17. April 2018, 1C_433/2017,

E. 5.4.3; 7. März 2018, 1C_330/2017, E. 5.2; 18. Januar

2018, 1C_275/2017, E. 2.2.1; 24. Oktober 2017, 1C_255/2017,

E. 4.8; vgl. auch VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566,

E. 5.2). Diesen hat der Beschwerdegegner 2 nicht verletzt,

indem er die mittlere Steigung von 16,46 % für die hier interessierende

Rampe als zulässig beurteilte (vgl. zum Ganzen auch VGr, 23. Mai 2007,

VB.2006.00278, E. 7).

5.

5.1

In

gewässerschutzrechtlicher Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin, die

"Vorbelastung" des Baugrundstücks sei nicht berücksichtigt worden. Da

sehr tief gebaut werden soll, wäre dies jedoch notwendig gewesen. Ebenso bringt

sie vor, es wäre eine kantonale Bewilligung einzuholen gewesen.

5.2

Nach Ziff. 1.5.3 des Anhangs zur Bauverfahrensordnung vom

3.

Dezember 1997 (BVV) bedürfen Bauten unter dem höchsten

Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au (einschliesslich

diesbezügliche temporäre Grundwasserabsenkungen) einer Beurteilung durch das

AWEL. Gemäss Grundwasserkarte liegt der mittlere Wasserstand im Bereich des

Baugrundstücks, welches im Gewässerschutzbereich Au liegt, bei

495.

m. ü. M., der Hochwasserstand bei 500 m. ü. M. (vgl.

Grundwasserkarte des Kantons Zürich [gis.zh.ch]).

5.3

Die Vorinstanz führte aus, den Bauplänen sei zu entnehmen, dass der

30.

cm starke Boden des 2. Untergeschosses bis auf 501,15 m. ü. M.

ins Erdreich hineinrage. Damit komme das Bauvorhaben nicht unter den höchsten

Grundwasserspiegel zu liegen und sei folglich keine Bewilligung des AWEL

notwendig. Diesen Erwägungen kann nicht gefolgt werden: Aus dem Querschnitt A-A

geht hervor, dass ein neu zu erstellender Teil des Bauprojekts am unteren Ende

der Zufahrtsrampe oberkant auf 500,10 m. ü. M. zu

liegen kommen soll. Da der Boden gemäss Plan auch dort eine Stärke von

30.

cm aufweisen soll, käme das Projekt damit in diesem Bereich bis

20.

cm unterhalb des höchsten Grundwasserspiegels zu liegen. Folglich ist

dafür gemäss Ziff. 1.5.3 Anhang BVV eine Bewilligung des AWEL

erforderlich. Eine solche liegt jedoch (derzeit) nicht vor. Im Baugesuch war

denn auch angegeben worden, dass keine entsprechende Bewilligung notwendig sei;

auch das Zusatzformular "Grundwasser" wurde nicht eingereicht.

5.4

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Durch

Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel

eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw.

eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von

Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne

grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben

sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen

Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des

Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen

Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche

Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung

vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem

einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte

Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und

sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das

Projekt ergeben oder ergeben können (BGr, 12. April 2019,

1C_266/2018, E. 3.3, mit Hinweisen; 12. Oktober 2018, 1C_615/2017,

E. 2.5; VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00183,

E. 4.5; Fritzsche et al., S. 393 f.).

Vorliegend kommt eine nebenbestimmungsweise Mängelbehebung

nicht in Betracht. Denn zum einen lässt sich ohne grösseren planerischen

Aufwand nicht beurteilen, ob und wie eine Anhebung der vorgenannten Stelle bzw.

des Bauprojekts insgesamt über den höchsten Grundwasserspiegel durchführbar

wäre. Aus dem vorgenannten Querschnittplan geht lediglich hervor, dass am

unteren Ende der Zufahrtsrampe eine "MW-Hebeanlage mit Reservevolumen

Volumen 7 m3" zu liegen kommen soll. Weitere Informationen

zu diesem Teil des Bauprojekts lassen sich den Akten nicht entnehmen.

Desgleichen ist es nicht möglich zu beurteilen, ob das AWEL die notwendige

Bewilligung erteilen würde und ob sich daraus wesentliche Auswirkungen für das

Projekt ergeben können. Denn weder das AWEL noch der Beschwerdegegner 2

haben sich im Verlauf des bisherigen Verfahrens zu dieser Problematik geäussert.

6.

6.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Die Baubewilligung sowie Dispositiv-Ziff. I und III des

Rekursentscheids sind aufzuheben.

6.2

Bei diesem

Verfahrensausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der

Beschwerdeführerin einzugehen. Anzumerken bleibt, dass der Zonenplan der

Gemeinde – entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin – den Perimeter des

Gestaltungsplans E korrekt abbildet.

7.

7.1

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden

Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

7.2

Eine

Parteientschädigung steht weder der unterliegenden Bauherrin noch dem

Beschwerdegegner 2 noch dem AWEL zu. Der nicht anwaltlich vertretenen

Beschwerdeführerin ist für das Beschwerdeverfahren eine Umtriebsentschädigung

von Fr. 500.- zuzusprechen; diese ist von der privaten Beschwerdegegnerin

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.

Dispositiv-Ziff. I und III des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2021, der Beschluss des Gemeinderats

Elgg vom 14. Juli 2021 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 18. Juni

2021.

werden aufgehoben.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 2. Dezember 2021 werden die Kosten des Rekursverfahrens von total

Fr. 3'715.- der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 365.-- Zustellkosten,

Fr. 5'365.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine

Umtriebsentschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.