Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00034

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00034

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1.

A,

2. B,

beide vertreten durch RA C und/oder

RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E AG, vertreten durch RA F,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 1. Juni 2021 erteilte die Bausektion

des Stadtrats der Stadt Zürich der E AG unter Vorbehalt, Bedingungen und

Auflagen die baurechtliche Bewilligung für Umbau, Anbau, Aufstockung,

Sanierung, Balkonvergrösserungen, Photovoltaikanlage auf dem Flachdach der

Wohnhäuser sowie zwölf Autoabstellplätze im Freien auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

am G-Weg 02 und 03 in Zürich.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B am

6.

Juli 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Am 26. Oktober 2021 führte die

1.

Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen

Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2021 hiess das

Baurekursericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den angefochtenen

Beschluss um die Auflage, dass das Ausmass, um welches das Attikageschoss über

die ganze Ostseite vom darunterliegenden Vollgeschoss zurückversetzt anzuordnen

ist (Erw. D.b. i.V.m. Disp.-Ziff. I.B.1.c), mindestens 2 m zu

betragen habe. Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A

und B am 21. Januar 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.). Sodann sei ein Gutachten der kantonalen

Denkmalpflege (KDK) über die besondere Rücksichtnahme zu bestellen oder,

eventualiter, ein Augenschein vorzunehmen.

Das Baurekursgericht beantragte am 1. Februar 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die E AG beantragte

mit Beschwerdeantwort vom 22. Februar 2022, die Beschwerde abzuweisen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich machte am 28. Februar 2022 eine

Eingabe zur Mitbeantwortung der Beschwerde und beantragte, diese abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei.

A und B replizierten am 24. März 2022 und hielten an

den gestellten Anträgen fest. Am 7. April 2022 reichte die E AG unter

Aufrechterhaltung der gestellten Anträge Duplik ein. Mit Eingabe vom 2. Mai

2022.

verzichteten A und B unter Festhalten an den gestellten Anträgen auf eine

weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer des unmittelbar östlich an

das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04 ohne Weiteres zur

Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls

erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Eingabe der

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich zur Mitbeantwortung der Beschwerde vom 28. Februar 2022

ist nach Fristablauf am 25. Februar 2022 erfolgt.

Ein

Fristversäumnis hat die Annahme des Verzichts auf Beschwerdeantwort und damit

grundsätzlich deren Unbeachtlichkeit zur Folge (Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 11 N. 71 f.).

Als Ausfluss des Untersuchungsprinzips (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es

jedoch im Ermessen des Verwaltungsgerichts, auch verspätete Parteivorbringen zu

berücksichtigen (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23 mit Hinweis

auf RB 1994 Nr. 16). Soweit erforderlich, wird daher nachfolgend

darauf Bezug genommen.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss anwendbarer Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone W3

mit Wohnanteil 66 % sowie Lärmempfindlichkeitsstufe II. Es ist

gegenwärtig mit zwei leicht versetzt angeordneten und zusammengebauten

dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1970er-Jahren überstellt.

3.2

Geplant

ist im Wesentlichen, den Mehrfamilienhauskomplex umzubauen und zu sanieren

sowie um ein Attikageschoss aufzustocken und nordseitig um einen Anbau zu ergänzen.

Ferner sollen die Loggien durch abgestützte Balkone ersetzt, auf dem Flachdach

eine Photovoltaikanlage erstellt und die Anzahl Fahrzeugabstellplätze im Freien

von sieben auf zwölf erhöht werden.

3.3

Östlich

des Baugrundstücks befindet sich die Liegenschaft der Beschwerdeführenden (G-Weg

05, 06), welche im kommunalen Inventar der Denkmalpflege und der

Gartendenkmalpflege vermerkt ist. Die Beschwerdeführenden machen insbesondere

geltend, das strittige Bauvorhaben lasse die gegenüber dem Inventarobjekt erforderliche

besondere Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG vermissen. Sodann

rügen sie die vorinstanzliche Begründung und Sachverhaltsabklärung

diesbezüglich als mangelhaft.

4.

4.1

Gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Darüber

hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen.

Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten

ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG. Eine

förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus

objektiven Anhaltspunkten ergibt, was insbesondere bei der Aufnahme des Objekts

in ein Inventar im Sinn von § 203 Abs. 2 PBG der Fall ist (VGr, 23. April

2008, VB.2008.00015, E. 4.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 823

mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in

unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden bzw. bei Änderungen an

solchen, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur

befriedigend, sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG

kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen verlangen, die über die

Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier

nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise

des Schutzobjekts gebietet (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2

= BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 826 mit weiteren Hinweisen auf die

Rechtsprechung).

Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die

Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist

nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute und

Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck

die geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt.

Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des

Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und

Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf (VGr, 1. Dezember 2010,

VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober

2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 826

mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und auch zum Folgenden).

Die Gesamtwirkung einer Baute

oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen

Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits

vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei

ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr,

28.

Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

a.a.O., S. 810 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung).

4.2

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt

die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Das Bundesgericht

hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das

Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat.

Das Verwaltungsgericht muss sich

demgegenüber bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine

Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der

Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den

Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat.

5.

5.1

Das Inventar würdigt das

benachbarte Objekt und dessen Umgebung zusammengefasst als burgenhaft wirkendes

Wohnhaus mit vorgelagerten Terrassen und Swimmingpool, das von grob verputzten

Mauern umgrenzt werde. Die Bauvolumina seien mit Kupferblechbahnen eingedeckt

und schlössen an der vorderen Dachkante in einer gerundeten Silhouette ab. Der

vielfach gestufte Aussenraum verbinde sich über die verglaste Gebäudefront mit

den Innenräumen. Alles in allem handle es sich um eine für die Zeit um 1970

typische Wohnarchitektur, die der Architekt H für sich und seine Familie im

Quartier I geschaffen habe. Das Wohnhaus des Architekten sei während der

Nachkriegsmoderne zunehmend zu einem eigenständigen Bautyp geworden, bei dem

sich innovative Ideen und individuelle Vorlieben vermischt hätten. Terrassierte

und gestaffelte Volumina, gerundete Formen, die Stufenlandschaft und der

haptische Kellenwurfputz seien charakteristische Merkmale der fortgeschrittenen

Nachkriegsmoderne.

Teil des gestaffelten Baukörpers

sei eine (Beton-)Dachterrassenlandschaft, welche sich über Stufen und

unterschiedliche Platzbildungen über ein Geschoss hinweg bis zu einem

Swimmingpool entwickle. Dieser nicht einsehbare Teil sei an den Rändern durch

einzelne Kleinkoniferen akzentuiert, die wiederum die Verbindung zum mit Bäumen

und Kleinsträuchern bepflanzten Umschwung herstellten. Die Bäume und

Bepflanzungen befänden sich im Süden, Osten und Westen in einer Böschung aus

Findlingen, die den festungsartigen Charakter des Wohnhauses verstärkten. Das

Verschmelzen von skulpturalem Bauwerk und Landschaft sei typisch für die in der

Moderne wurzelnde Wohnkultur der 1970er-Jahre.

5.2

Dem Baubewilligungsentscheid kann

entnommen werden, der geplante Anbau schliesse, dem Hang folgend, höhenversetzt

an den Bestand an. Die typischen Rücksprünge im Volumen würden aufgegriffen,

sodass sich die Erweiterung volumetrisch selbstverständlich in den Bestand

einfüge. Der Drittel-Dachaufbau im Attika, welcher bis in die Ebene der

Ostfassade vorstosse, dominiere dort jedoch zu stark und lasse die besondere

Rücksichtnahme zum unmittelbar angrenzenden potenziellen Schutzobjekt

vermissen. Um die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zu erfüllen, sei

das Attikavolumen über die ganze Ostseite zurückversetzt anzuordnen. Dabei sei

das neue Heizungsrohr nicht an der Ostfassade entlang über Dach zu führen,

sondern weiter ins Gebäudeinnere zu verlegen. Diesbezüglich seien

Abänderungspläne einzureichen.

Weiter erwog die Baubehörde, um die geforderte

Rücksichtnahme gegenüber dem inventarisierten Garten zu sichern, sei der

entlang der westlichen Grenze der Nachbarparzelle wachsende Gehölzgürtel sehr

wichtig, weshalb dieser während der Bauzeit zu schonen und zu schützen sei. Die

neue Wegführung entlang der Ostgrenze des Baugrundstücks gefährde den Wurzel-

resp. Kronenbereich der grenznahen Gehölze im inventarisierten Nachbargarten,

weshalb sie in den Bestand einzufügen und im Bereich der geschützten Gehölze

anzupassen sei.

5.3

In ihrer

Rekursantwort führte die Baubehörde (zusammengefasst) ergänzend aus, zwei

wichtige Aspekte des benachbarten Inventarobjekts seien dessen skulpturale,

burgenhafte Erscheinung und die geborgene Einbettung in den Garten mit der

schützenden Bepflanzung. Diese spezifischen, individuell auf das Inventarobjekt

abgestimmten Merkmale zeugten von seiner kontextuellen Unabhängigkeit. Es sei

autark, introvertiert zu seinem eigenen Aussenraum und mit dichten

Bepflanzungen geschützt. Diese individuelle, stimmige Ausstrahlung werde durch

die Erweiterung des Bauprojekts nicht beeinträchtigt oder geschmälert. Auch

stehe dieses nicht in Konkurrenz dazu.

Der Mehrfamilienhauskomplex werde mit grösseren Fenstern

und Balkonen den heutigen Ansprüchen angepasst, wobei die Typologie des

Bestands aufgegriffen werde. Der Anbau und die Aufstockung nähmen Bezug zum

modifizierten Bestand des Mehrfamilienhauses. Mit dem verlangten Zurücksetzen

des Attikageschosses an der Ostseite werde die notwendige Rücksichtnahme zum

Inventarobjekt erreicht. Die effektiven Fassadenhöhen vom Bestand und dem

höherliegenden Anbau sollten im Grenzbereich zum Schutzobjekt massgebend

bleiben. Eine Überhöhung durch Dachaufbauten in der Fassadenebene sei zu

vermeiden.

Eine Bezugnahme zum Inventarobjekt sei nicht erwünscht,

damit dieses seine Eigenständigkeit bewahren könne. Der Anbau werde ostseitig

gegenüber der Bestandesfassade um 1,2 m zurückversetzt und wahre somit

einen grösseren Abstand als der Bestand. Dieses Mass resultiere aus den

Grenzabständen und entspreche den in der Siedlung gängigen Gebäudeversätzen.

Die Ostfassade werde dadurch massvoll gegliedert. Die Befensterung sei

allseitig ausgeglichen; die Fenstergrössen seien üblich und würden zudem mit

den schmalen Flügelbreiten zusätzlich gegliedert.

Die beiden typologisch unterschiedlichen Objekte würden

auch kontextuell nicht zusammen gelesen. Das Inventarobjekt sei zum Bauvorhaben

durch eine dichte Bepflanzung und einen grossen Baumbestand abgeschirmt und

öffne sich gegen Osten zum Pool und dem individuell gestalteten Garten. Es sei

Teil der locker gestreuten freistehenden Gebäudestruktur Richtung Osten,

während der Anbau zusammen mit dem Bestandesbau Teil der

Mehrfamilienhaussiedlung gegen Westen bleibe.

5.4

Das Baurekursgericht schützte die positive Beurteilung

der Baubewilligungsbehörde. Zur Begründung führte es aus, der anlässlich des

Augenscheins gewonnene Eindruck decke sich mit der Würdigung des Objekts im

städtischen Inventar. Als wichtigste Aspekte und gleichsam Wesensmerkmale des

Inventarobjekts präsentierten sich die skulpturale, burgenhafte Erscheinung und

die geborgene Einbettung in den Garten mit der schützenden Bepflanzung. Der

Baubehörde sei in ihrer Auffassung beizupflichten, dass diese spezifischen Merkmale

von der kontextuellen Unabhängigkeit zeugten.

Wenn auch dem gut erhaltenen Objekt aufgrund seiner

architekturhistorischen Zeugenschaft vermutungsweise ein hoher Eigenwert

zukommen dürfte, lägen seine äusserlichen Qualitäten in erster Linie in der autarken

Natur und der introvertierten Haltung, die mit dem eigenen Aussenraum und der

dichten Bepflanzung ein eigenständiges Ganzes bildeten. Diese Wesensmerkmale

und das Erscheinungsbild würden durch das benachbarte Bauvolumen nicht

beeinträchtigt. Es werde vom Umbau auf der Nachbarparzelle weder erdrückt noch

bedrängt, zumal sich der Grenz- und Gebäudeabstand entlang der gemeinsamen

Grenze nicht verändere. Auch der in der Baubewilligung erwähnte und zu

schützende Grünholzgürtel, der zwischen den beiden Grundstücken eine natürliche

Barriere bilde, trage hierzu bei.

Die von der Baubehörde auflageweise angeordnete

Rückversetzung des Attikageschosses entlang der Ostfassade stelle diesbezüglich

ebenfalls eine wichtige Massnahme dar, die dem Inventarobjekt den notwendigen

Raum verschaffe und die kontextuelle Unabhängigkeit fördere. Die Baubehörde

habe es jedoch unterlassen, bezüglich der Rückversetzung genauere Vorgaben zu

machen. Insbesondere bleibe unklar, um welches Mass das Attikageschoss vom

darunterliegenden Vollgeschoss mindestens abzurücken habe. Angezeigt erscheine

eine Rückversetzung um mindestens 2 m, um den vorerwähnten Kriterien

ausreichend Rechnung zu tragen.

Sodann stelle auch der geplante Anbau keine

Beeinträchtigung für das Inventarobjekt dar. Jener komme auf der

strassenabgewandten Seite im hinteren Bereich des Baugrundstücks zu liegen und

werde ostseitig gegenüber der Bestandesfassade um 1,2 m zurückversetzt.

Dadurch werde er vom G-Weg, von dem aus das Inventarobjekt mehrheitlich

wahrgenommen werde, kaum sichtbar sein. Insgesamt erweise sich die Rüge, das

Bauvorhaben lasse die erforderliche besondere Rücksichtnahme vermissen, als

unbegründet.

6.

6.1

Die Baubewilligungsbehörde hat sich in

ihrem Entscheid vom 1. Juni 2021 zur Einordnung des Bauprojekts und insbesondere auch zur

besonderen Rücksichtnahme zum angrenzenden Schutzobjekt geäussert, wenn auch

knapp. In der Rekursantwort hat sie ihren Entscheid ergänzend begründet, was

gemäss Rechtsprechung zulässig ist (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00532, E. 2.2).

Insbesondere hat sie sich darin zur Rüge der fehlenden Rücksichtnahme

geäussert. Demzufolge hat die Vorinstanz das gegenteilige Vorbringen zu Recht

als unbegründet beurteilt.

6.2

In

der Begründung ihres Entscheids berücksichtigte die Vorinstanz die für die

Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nannte die Gesichtspunkte, an denen

sie die Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG misst. Sie setzte sich in E. 4 ihres

Entscheids ausführlich mit der Einordnung des Bauvorhabens auseinander und hat

entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden die Auswirkungen des Bauprojekts

auf die inventarisierte Baute und den inventarisierten Garten in der

erforderlichen Tiefe geprüft und begründet. Der Vorwurf einer

Ermessensunterschreitung erweist sich als unbegründet.

Ihr Urteil stützte die Vorinstanz unter anderem auf

Erkenntnisse, welche sie anlässlich des am 26. Oktober 2021 durchgeführten

Abteilungsaugenscheins gewonnen hat. Der Augenschein wurde mittels Protokoll

und Fotografien ausreichend dokumentiert. Damit, und zusammen mit den übrigen

Akten, erweist sich der Sachverhalt als rechtsgenügend erstellt, weshalb sowohl

das beantragte Gutachten als auch der beantragte verwaltungsgerichtliche

Augenschein nicht erforderlich sind. Insbesondere, zumal es sich beim Wohnhaus des

Architekten H unbestrittenermassen um ein hochwertiges Schutzobjekt

handelt.

7.

Sodann ist der Schluss der Vorinstanz, das Bauprojekt nehme

auf die inventarisierte Baute und den inventarisierten Garten die erforderliche

besondere Rücksicht, nicht zu beanstanden. Sie hat sich, wie soeben ausgeführt,

ausführlich mit den örtlichen Begebenheiten auseinandergesetzt, die Einwirkung

des Bauprojekts auf das inventarisierte Grundstück der Beschwerdeführenden von

verschiedenen Standorten aus geprüft und die Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG zu Recht als gut und damit rechtmässig erachtet.

7.1

Die

Wahrnehmung des Streitobjekts vom Inventarobjekt aus hat die Vorinstanz zu

Recht unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung als nicht massgeblich

bezeichnet (vgl. E. 4.1). Daraus, dass dieser Rechtsprechung andere

Sachverhaltskonstellationen zugrunde liegen, vermögen die Beschwerdeführenden

nichts Gegenteiliges abzuleiten. So bringen sie zwar zu Recht vor, beim

vorliegenden Inventarobjekt seien enge Bezüge der Innen- und Aussenräume

kennzeichnend, doch wirkt sich dieses Merkmal auf die Reichweite der

geforderten besonderen Rücksichtnahme entgegen ihrer Ansicht gerade

beschränkend aus. Dies gilt insbesondere verstärkt durch das festungsähnliche

bzw. burgenhafte Erscheinungsbild des Inventarobjekts, welches dessen Anspruch

auf Privatheit zum Ausdruck bringt, sowie auch durch dessen Abgrenzung zur

baulichen Umgebung mittels grosszügiger Bepflanzung.

Der Vorwurf, die Vorinstanz hätte zur Ermittlung der

erforderlichen Rücksichtnahme nicht auf das Wesen des Inventarobjekts

abgestellt, ist daher unbegründet. Sie hat sodann bei ihrer Beurteilung weder

die Umgebung ausser Acht gelassen noch den Anwendungsbereich von § 238 Abs. 2 PBG reduziert. Zumal nicht die Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts

Verfahrensgegenstand ist, war die Vorinstanz ferner nicht verpflichtet,

ausführlicher, als sie es getan tat, auf dessen Qualitäten einzugehen. Indem

sie nicht weiter auf die zahlreichen von den Beschwerdeführenden eingereichten

Unterlagen eingegangen ist, hat sie daher weder den Sachverhalt unvollständig

oder fehlerhaft festgestellt, noch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden

verletzt.

7.2

Ein ''in Bezug treten"zum

Inventarobjekt ist aufgrund dessen in sich geschlossenen Charakters vorliegend

gerade nicht erwünscht, damit dessen Eigenständigkeit bewahrt werden kann. Inwiefern

der Anbau, die Aufstockung und die Fassadengestaltung das Schutzobjekt

beeinträchtigen sollen, ist nicht ersichtlich, setzen sich doch die beiden

Bauten aufgrund der dichten Bepflanzung im Grenzbereich klar voneinander ab und

treten in diesem Sinn nicht direkt zueinander in Bezug.

Dass das Volumen der Baute

durch die Aufstockung und den Anbau deutlich erhöht wird, steht der besonderen

Rücksichtnahme vorliegend nicht entgegen. So führte die Vorinstanz zutreffend und unbestritten aus, dass die

strengen Voraussetzungen, um einen Verzicht auf die Realisierung der zulässigen

Ausnützung zu fordern, vorliegend klarerweise nicht erfüllt sind (vgl.

RB 1990 Nr. 78). Sodann ist der Anbau mit einem Rücksprung zur

bestehenden Fassade und damit von der gemeinsamen Grundstücksgrenze etwas

weiter entfernt geplant. Hinsichtlich

des Attikageschosses hatte bereits die Baubehörde eine unzureichende

Rücksichtnahme festgestellt und gegenüber dem Inventarobjekt dessen

Rückversetzung verfügt. Die Vorinstanz kam als Fachgericht – dessen Kompetenz

die Beschwerdeführenden mit ihren Ausführungen nicht infrage zu stellen

vermögen – zum Schluss, dass mit dieser verfügten Änderung – nach Ergänzung deren

Ausmasses – die erforderliche besondere Rücksichtnahme bejaht werden könne.

Dies erscheint nachvollziehbar und im Rahmen des vorinstanzlichen Ermessens

liegend.

Die Beschwerdeführenden bringen

dagegen auch nichts Entscheidendes vor: Weder dem Anbau noch der Aufstockung

fehlt es an der besonderen Rücksichtnahme auf die Gartenlandschaft, mit welcher

das Inventarobjekt verschmilzt, oder dessen Geborgenheit darin. Es wird dadurch

weder die durch die hohe Bepflanzung gesicherte Privatheit infrage gestellt noch

der Festungs- bzw. Burgencharakter degradiert. Ferner wird zwar der strittige

Anbau – wie das Inventarobjekt – ebenfalls im hinteren Grundstücksteil

erstellt, doch führt dies gerade nicht zu einem Mangel an besonderer

Rücksichtnahme. Wie die Vorinstanz überzeugend festhielt, ist bei deren

Beurteilung hauptsächlich die Perspektive vom G-Weg aus massgebend. Dass das

zusätzliche Bauvolumen auch anderweitig hätte angeordnet werden können, ist

schliesslich unerheblich und vermag die Beurteilung nicht infrage zu stellen.

Insgesamt wird dem Inventarobjekt genügend Raum belassen und mit der

Rückversetzung von Anbau und Attika deren gute Einordnung bzw. die besondere

Rücksichtnahme gewährleistet.

7.3

Wie § 238 Abs. 1 PBG enthält auch Absatz 2 derselben Bestimmung zwar nicht ein

blosses Verunstaltungsverbot (vgl. BGE 114 Ia 343 E. 4b). Vielmehr

verlangt § 238 Abs. 2 PBG positiv eine kubische und architektonische

Gestaltung, die sicherstellt, dass einerseits für die Baute selbst und

anderseits für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine gute

Gesamtwirkung erreicht wird (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2).

Mit einer "guten" Einordnung gilt die besondere Rücksichtnahme als

erfüllt (vgl. BGr, 31. August 2020, 1C_466/2019, E. 6.5).

Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden hat die Beschwerdegegnerin ihre diesbezüglichen

Überlegungen dargelegt und ihre Auffassung, wonach sich das Bauvorhaben – mit

den erwähnten Änderungen – gut in die Umgebung einordne, in nachvollziehbarer und

ausreichender Weise begründet. Eine (gestalterische) Bezugnahme auf das

Inventarobjekt soll auch unter diesem Aspekt aus Rücksichtnahme auf dessen

Wesensmerkmale gerade nicht erfolgen. Ferner begründet § 238 PBG keine Pflicht, die bei

Nachbargebäuden verwendete Gestaltung oder Grösse zu übernehmen und lässt sich

eine solche auch nicht aus der besonderen Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt

ableiten (VGr, 31. Januar 2022, VB.2020.00561, E. 5.3.3.2).

Inwiefern aufgrund der geplanten grossflächigen Befensterung

bzw. der Fassaden- und Balkongestaltung keine gute Einordnung erreicht würde,

ist nicht ersichtlich. Ob die Merkmale der Bestandesbaute aufgegriffen werden

oder ob wesentliche gestalterische Veränderungen geplant sind, ist schliesslich

bei deren Beurteilung unerheblich. Insgesamt hat die Vorinstanz die positive

behördliche Beurteilung, wonach sich die Erweiterung volumetrisch

selbstverständlich in den Bestand einfüge, ebenfalls zu Recht nicht beanstandet

und die gute Einordnung bzw. besondere Rücksichtnahme bejaht.

8.

Ein Verstoss gegen § 292 PBG wurde schliesslich, wie

die Vorinstanz zu Recht ausführt, erst mit der Rekursreplik geltend gemacht.

Die Rüge der unklaren Zuordnung der Firstrichtung erfolgte ebenfalls erst mit

der Rekursreplik und weder im Zusammenhang mit der anrechenbaren

Grundstücksfläche bzw. der Ausnützungsberechnung noch mit § 292 PBG. Da die Begründung nach Ablauf der

Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden kann (§ 23 Abs. 1 VRG; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23), erweist sich dieses

Vorbringen als verspätet und musste

das Baurekursgericht nicht darauf eingehen.

Soweit die

Beschwerdeführenden in der Beschwerdereplik eine fehlende bzw. falsche

Profilierung (Aussteckung) monieren, ist diese Rüge sowohl verspätet als auch

unsubstanziiert.

9.

Insgesamt erwiesen sich die

Vorbringen der Beschwerdeführenden als unberechtigt. Dies führt zur Abweisung

der Beschwerde.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Weiter sind die

Beschwerdeführenden zu einer Parteientschädigung an die private

Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); als angemessen erscheint eine Entschädigung von Fr. 3'000.-.

10.

Soweit es sich beim

vorliegenden Urteil um einen Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf hinzuweisen,

dass ein solcher nur selbständig angefochten werden kann, wenn die

Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht

(Bundesgerichtsgesetz, BGG) vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (vgl. dazu BGr,

20.

Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 4'205.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung

von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.