Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00053

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00053

VB.2022.00056

VB.2022.00057

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Oktober 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2022.00053

A AG, vertreten durch RA B

und/oder RA C,

Aus VB.2022.00056

D, vertreten durch RA E und/oder RA F,

Aus VB.2022.00057

Gemeinde Uitikon, vertreten durch Gemeinderat Uitikon,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00053

D, vertreten durch RA E und/oder RA F,

Aus VB.2022.00056

1. A AG, vertreten durch RA B und/oder RA C,

2. Gemeinderat Uitikon,

Aus VB.2022.00057

1. D, vertreten durch RA E und/oder RA F,

2. A AG, vertreten durch RA B und/oder RA C,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00053

Gemeinderat Uitikon,

Mitbeteiligter,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Uitikon erteilte der A AG mit Beschluss

vom 25. Januar 2021 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung

für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses sowie des Garagengebäudes

(Vers.-Nr. 01 und 02) und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei

Geschosswohnungen und zwei Ateliers sowie einer Tiefgarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in Uitikon.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte D am 22. März 2021 beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses. Eine Delegation des Baurekursgerichts führte am 26. Oktober

2021.

im Beisein der Parteien einen Referentenaugenschein vor Ort durch. Mit

Entscheid vom 17. Dezember 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs

teilweise gut. Demgemäss modifizierte es die Disp.-Ziff. 1.2.3 und 1.2.4

des angefochtenen Entscheids folgendermassen (Änderungen kursiv):

1.2.3

Der

Baubehörde ist im Sinne der Erwägungen ein detaillierter Umgebungsplan

(4-fach), ergänzt um folgende Angaben sowie revidiert wie folgt, einzureichen

und bewilligen zu lassen:

-

Substanzielle Reduktion der Sichtschutzwände/“Patios“/“Remisen“

-

Verzicht auf Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse

-

Grünflächenberechnung

-

Oberflächenmaterialien

-

Bepflanzung

-

Angaben gewachsenes (bestehendes) und projektiertes Terrain (Höhenkoten

und/oder Höhenlinien

-

Höhe der Mauern und Höhe der „Patio“-Konstruktionen

-

Erforderliche Absturzsicherungen

-

Einhaltung der Vorgaben Typ A Anhang VErV bei der Ausfahrt

1.2.4

Der

Baubehörde sind im Sinne der Erwägungen revidierte Projektpläne einzureichen

und bewilligen zu lassen betreffend:

-

Pläne der Fassade Süd und des Untergeschosses (Verzicht auf

Befensterung [Verzicht auf Hobbyräume/Ateliers], Verzicht auf

Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse); Grundrissplan

Untergeschoss (Nachweis genügender Fahrzeugabstellplätze)

-

Die genaue Ausgestaltung der Pergolen

Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid erhob die A AG am 31. Januar 2022 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte dessen vollumfängliche

Aufhebung und die Baubewilligung gemäss Beschluss zu bestätigen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren zulasten des Beschwerdegegners (Beschwerdeverfahren

VB.2022.00053).

D reichte am 7. März 2022 Beschwerdeantwort ein und

beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie

eine Parteientschädigung. In prozessualer Hinsicht beantragte er die

Durchführung eines Augenscheins. Das Baurekursgericht nahm am 1. März 2022

Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde.

Die A AG

replizierte am 31. März 2022 unter Festhalten an den gestellten Anträgen.

Am 2. Mai 2022 reichte D ebenfalls unter Festhalten an den gestellten

Anträgen seine Duplik ein. Eine weitere Stellungnahme der A AG erfolgte am

27.

Mai 2022.

B. D erhob am 1. Februar

2022.

ebenfalls Beschwerde und beantragte, den angefochtenen Entscheid

aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die Baubewilligung

aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

(subeventuell an die Erstinstanz) zurückzuweisen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte er, einen

Augenschein durchzuführen (Beschwerdeverfahren VB.2022.00056).

Die A AG

reichte am 7. März 2022 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei sowie eine

Parteientschädigung. Das Baurekursgericht beantragte am 8. März 2022 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

D replizierte am 30. März

2022.

und hielt an den gestellten Anträgen fest. Am 29. April 2022 reichte

die A AG ebenfalls unter Festhalten an den gestellten Anträgen ihre Duplik

ein. Die Triplik von D datiert vom 2. Juni

2022.

C. Ebenso

erhob die Gemeinde Uitikon am 1. Februar 2022 Beschwerde und beantragte,

den angefochtenen Entscheid aufzuheben bzw. dahingehend anzupassen, dass auf

die zusätzlichen Auflagen in Disp.-Ziff. 1.2.3 der Baubewilligung (''Verzicht

auf Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse'') sowie Disp.-Ziff. 1.2.4

der Baubewilligung (''Pläne der Fassade Süd und des Untergeschosses (Verzicht

auf Befensterung [Verzicht auf Hobbyräume/Ateliers], Verzicht auf

Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse); Grundrissplan

Untergeschoss (Nachweis genügender Fahrzeugabstellplätze)'' verzichtet werde.

Eventuell sei der Entscheid zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdegegners (Beschwerdeverfahren VB.2022.00057).

D reichte am 7. März 2022 Beschwerdeantwort ein und

beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie

eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. In prozessualer

Hinsicht beantragte er die Durchführung eines Augenscheins. Das

Baurekursgericht beantragte am 8. März 2022 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Weitere Stellungnahmen blieben aus.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.

1.2

Der Nachbar (Beschwerdeverfahren VB.2022.00056) ist als Eigentümer der unmittelbar nordwestlich an

das Baugrundstück angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 05 aufgrund seiner

räumlichen Nähe zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert. Die Bauherrin (Beschwerdeverfahren VB.2022.00053), deren

Beschwerde auf die ursprüngliche, uneingeschränkte Baubewilligung ohne

zusätzliche Auflagen zielt, hat ein schutzwürdiges Interesse und ist damit

ebenfalls beschwerdelegitimiert (§ 49 i.V.m. § 21 Abs. 1 VRG). Die

Gemeinde (Beschwerdeverfahren VB.2022.00057) beruft sich auf eine Verletzung

ihrer Gemeindeautonomie, weshalb auch ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung

gemäss § 49 i.V.m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen ist.

1.3

Die

übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Im Übrigen ist

festzuhalten, dass sich es sich beim vorinstanzlichen Entscheid nicht um einen

Rückweisungsentscheid handelt. Die Vorinstanz hat die Sache nicht an die

Baubehörde zurückgewiesen, sondern die Baubewilligung lediglich um eine Auflage

ergänzt. Dass vor der Baufreigabe noch weitere Pläne einzureichen sind, lässt

den Entscheid allenfalls nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu einem

Zwischenentscheid werden. Da das Verwaltungsgericht indessen bei der Frage, ob

ein Entscheid ein Endentscheid ist, eine grosszügigere Praxis als das Bundesgericht

pflegt, ist auf die vorliegenden Beschwerden einzutreten (VGr, 10. Februar

2022, VB.2021.00183/00196, E. 1.3).

2.

Die drei

vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid,

betreffen das nämliche Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen die gleichen

Rechtsfragen auf. Die vorerst separat geführten Beschwerdeverfahren

VB.2022.00053 (Bauherrin), VB.2022.00056 (Nachbar) und VB.2022.00057 (Gemeinde)

sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen und gemeinsam zu

behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im

Verfahren VB.2022.00053.

3.

In prozessualer Hinsicht beantragt der Nachbar die

Durchführung eines Augenscheins.

Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der

zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

23.

Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist

insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (VGr, 27. Oktober 2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Es ist zulässig, dass eine

Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der

massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise

aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der

Parteien am 26. Oktober 2021 einen Referentenaugenschein vor Ort

durchgeführt. Das Protokoll des Augenscheins mit 16 Fotografien liegt bei den

Akten. Dieses Protokoll sowie die in den Akten befindlichen Pläne belegen den

Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch das

Verwaltungsgericht ist daher für eine umfassende Beurteilung der sich vorliegend

stellenden Fragen nicht erforderlich.

4.

Das streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss

anwendbarer Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (BZO) vom 24. Oktober

1995.

in der zweigeschossigen Wohnzone E. Geplant ist, das darauf

bestehende Einfamilienhaus mit Garagengebäude abzubrechen und durch ein

Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und zwei Ateliers sowie einer Tiefgarage zu

ersetzen.

4.1

Die

Bauherrin wendet sich gegen die vom Baurekursgericht zusätzlich statuierten

Auflagen bezüglich der gestalterischen Elemente und macht eine Verletzung der

Gemeindeautonomie sowie einen Ermessensmissbrauch geltend. In Bezug auf die

Grünflächenberechnung habe die Vorinstanz zudem den Sachverhalt falsch

abgeklärt. Ferner rügt sie den Kostenentscheid als widersprüchlich.

4.2

Der (im

Rekursverfahren teilweise obsiegende) Nachbar macht geltend, die Mängel in der

Einordnung und Gestaltung liessen sich nicht mittels Nebenbestimmungen beheben,

sondern würden ein gänzlich neues Projekt erfordern. Sodann rügt er die

östlichen, westlichen und nördlichen Grenzabstände als nicht eingehalten, das

Attikageschoss als widerrechtlich und die zulässige Gebäudehöhe als

überschritten, eine Übernutzung, die Nichteinhaltung der Überbauungsziffer und

der Grünflächenziffer sowie die unzulässige Gefährdung seines Grundstücks.

4.3

Die

Gemeinde moniert einzig die vom Baurekursgericht statuierte Auflage betreffend

Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses beziehungsweise der

Terrainveränderungen. Strittig ist in diesem Zusammenhang die Auslegung

beziehungsweise das Verhältnis zweier kommunaler Bestimmungen (Art. 17 Abs. 5

BZO betreffend Grundmasse respektive Art. 36 Abs. 2 BZO betreffend

Terrainveränderungen).

5.

5.1

Als Erstes

ist auf die Beschwerde der Gemeinde einzugehen. Dazu ist vorab Folgendes

festzuhalten:

5.1.1

Im Rekursverfahren waren unter anderem die mit dem Projekt verbundenen

Abgrabungen strittig. Der (damalige) Rekurrent machte geltend, diese würden das

gemäss Art. 36 Abs. 2 BZO zulässige Mass von maximal 2 m nicht

einhalten.

5.1.2

Der Gemeinderat Uitikon hatte in der angefochtenen Bewilligung

festgehalten, die geplanten Bodenveränderungen würden diese Bestimmung

einhalten. Ebenfalls darin festgehalten wurde im Ergebnis, dass die Bestimmung

von Art. 17 Abs. 5 BZO eingehalten sei.

5.1.3

Das Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, die

Auslegung des Gemeinderats in Bezug auf das Verhältnis von Art. 17 Abs. 5

BZO und Art. 36 Abs. 2 BZO sprenge den vom Wortlaut der Bestimmungen

vorgegebenen Rahmen und könne daher nicht mehr als zulässig gelten.

5.2

Unter dem

Titel ''Grundmasse'' hat die Gemeinde Uitikon in Art. 17 Abs. 5 BZO

festgelegt, dass das anrechenbare Untergeschoss höchstens zu einem Drittel für

Wohn- und Arbeitszwecke genutzt werden darf. Es darf sodann nicht mehr in

Erscheinung treten als nicht anrechenbare Untergeschosse gemäss § 293 PBG.

Zusätzlich darf das Untergeschoss auf einem Fünftel des Gebäudeumfanges

vollständig sichtbar sein.

Die Gemeinde Uitikon hat mit Art. 36 Abs. 2 BZO

ferner eine Bestimmung betreffend Terrainveränderungen erlassen, wonach der

gewachsene Boden in den Bauzonen, mit Ausnahme der Kernzone I, höchstens

um 2 m verändert werden darf. Davon ausgenommen sind Abgrabungen für

Garagenzufahrten sowie für Haus- und Kellerzugänge. In steileren Hanglagen kann

von dieser Regelung abgewichen werden (Art. 36 Abs. 2 BZO).

5.2.1

Bei den streitbetroffenen Art. 17 Abs. 5

und Art. 36 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts

Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde

dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.

Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der

Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März

2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der

Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

5.2.2

Die Auslegung gesetzlicher Bestimmungen hat

in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und

Zweck und den ihnen zugrundeliegenden Wertungen auf der Basis einer

teleologischen Verständnismethode zu erfolgen. Sie hat sich vom Gedanken leiten

zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das

an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Die neuere

bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus

und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer

hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit

Hinweisen). Die Auslegung ist auf die

sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1,

mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit

erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).

5.2.3

Bei einer unmissverständlich und klar

formulierten Gesetzesvorschrift ist deren Auslegung

und analoge Anwendung über den Wortlaut hinaus nur

dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare

Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe dafür können sich aus der

Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang

mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 3.5, 13. Juli

2017, VB.2017.00169, E. 3.3 = BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;

BGE 131 II 697, E. 4.4; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Zürich 2019, S. 92).

5.3

Der

Gemeinderat Uitikon hatte in der angefochtenen Bewilligung mit Verweis auf Art. 17

Abs. 5 BZO festgehalten, das anrechenbare Untergeschoss dürfe auf einem

Fünftel des Gebäudeumfangs (des Erdgeschosses) vollständig sichtbar sein, wobei

Hauszugänge und Garageneinfahrten zusätzlich freigelegt werden dürften. Gemäss

Praxis der Gemeinde sei pro Wohnung nur ein Gartenausgang von maximal 1 m

Breite nicht anzurechnen. Der Umfang des Erdgeschosses betrage rund 71,4 m.

Das anrechenbare Untergeschoss trete insgesamt auf einer Länge von rund

20,4 m vollständig in Erscheinung. Das erlaubte Mass von 14,3 m

zuzüglich der 5,3 m breiten Garageneinfahrt und 1 m für den Hauszugang

würden damit eingehalten.

Im Rekursverfahren führte er ergänzend aus, die kommunalen

Abgrabungsbestimmungen würden in ständiger Praxis dahingehend verstanden, dass Art. 36

Abs. 2 BZO für diejenigen Abgrabungen zur Anwendung gelange, welche nicht

unter den gemäss Art. 17 Abs. 5 BZO zulässigen Fünftel fielen. Mit

anderen Worten dürfe bei der Freilegung von Untergeschossen auf höchstens einem

Fünftel des Gebäudeumfangs mehr als 2 m abgegraben werden (zuzüglich

erforderlicher Zugänge wie Garageneinfahrten etc.). Auch im Bereich von

Zugängen dürfe mehr als 2 m abgegraben werden, wobei bei Zugängen

Abgrabungen nur auf einer Breite von maximal 1 m abzugsberechtigt seien.

5.4

Das

Baurekursgericht erwog im angefochtenen Rekursentscheid zusammengefasst, hätte

der kommunale Gesetzgeber in Art. 36 Abs. 2 BZO den gemäss Art. 17

Abs. 5 BZO zur vollständigen Freilegung von Untergeschossen zulässigen

Fünftel des Gebäudeumfangs gänzlich von den Abgrabungsvorschriften befreien

wollen, müsste dies der Wortlaut von Art. 36 Abs. 2 BZO ausdrücklich

statuieren, zumal (auch) die weitere Ausnahme betreffend Kernzone I

ausdrücklich darin Erwähnung finde. Eine planwidrige Unvollständigkeit der

Regelung im Sinn einer durch die Rechtsanwendung zu füllenden Lücke könne

sodann nicht angenommen werden, weil die Regelung von Art. 17 Abs. 5

BZO gleichsam für alle Wohnzonen Geltung habe (Art. 17 Abs. 1 BZO).

Eine (generelle) Ausnahme für den zur Freilegung zulässigen Teil der

Untergeschosse könne deshalb auf dem Weg der Lückenfüllung nicht mehr als

statthaft gelten, zumal dergestalt die Regel von Art. 36 Abs. 2 BZO

in weiten Teilen des Gemeindegebiets gleichsam zur Ausnahme würde.

Die Gemeinde hält diesen Ausführungen des Baurekursgerichts

im Wesentlichen entgegen, aus dem Wortlaut lasse sich das Verhältnis der beiden

strittigen Normen nicht ableiten. Daher seien die weiteren Auslegungselemente

beizuziehen, was das Baurekursgericht zu Unrecht unterlassen habe. Materialien

seien nicht vorhanden beziehungsweise deren Vorhandensein nicht bekannt. Aus

dem Einschub in Art. 36 Abs. 2 BZO, wonach die Bestimmung in der

Kernzone I nicht gelte, lasse sich indes die Systematik der BZO erkennen.

Ihre Auslegung, welche sich auf die Systematik stütze, sei entgegen dem

Baurekursgericht mit dem Wortlaut vereinbar. Letzteres habe ihren

Ermessensspielraum und damit ihre Gemeindeautonomie verletzt.

5.5

Nach den

beiden vorliegend strittigen Bestimmungen darf das Untergeschoss einerseits

gemäss Art. 17 Abs. 5 BZO bis zu 1,5 m über dem gestalteten

Boden in Erscheinung treten und zusätzlich auf einem Fünftel des Gebäudeumfanges

vollständig sichtbar sein. Daneben sieht Art. 36 Abs. 2 BZO vor, dass

der gewachsene Boden höchstens um 2 m verändert werden darf. Davon

ausgenommen sind Abgrabungen für Garagenzufahrten sowie für Haus- und

Kellerzugänge. In steileren Hanglagen kann von dieser Regelung abgewichen

werden (Art. 36 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BZO). Wie diese beiden

Bestimmungen zueinander im Verhältnis stehen, lässt sich nicht aus deren

Wortlaut entnehmen.

5.5.1

In der kommunalen Praxis werden die beiden Vorschriften alternativ

dahingehend angewandt, dass Art. 36 Abs. 2 BZO bloss für diejenigen

Abgrabungen zur Anwendung gelangt, welche nicht unter den gemäss Art. 17 Abs. 5

BZO zulässigen Fünftel fallen. Demgegenüber versteht die Vorinstanz die

Bestimmungen kumulativ, sodass das Maximalmass für Abgrabungen von 2 m in

Wohnzonen absolut gilt. Daraus folgt, dass die Freilegung von Untergeschossen

überall auf maximal 2 m beschränkt ist. Demgegenüber darf nach dem

Verständnis der Gemeinde bei der Freilegung von Untergeschossen auf dem

zulässigen Fünftel des Gebäudeumfangs sowie bei den erforderlichen Zugängen

mehr als 2 m abgegraben werden.

5.5.2

Wie die

Gemeinde in ihrer Beschwerde selber ausführt, haben die beiden strittigen

Bestimmungen zwei völlig verschiedene Anwendungsbereiche: Während sich Art. 36

Abs. 2 BZO mit der Terraingestaltung allgemein, insbesondere aber im

Rahmen der Umgebungsgestaltung befasst, regelt Art. 17 Abs. 5 BZO die

Freilegung anrechenbarer Untergeschosse. So führt sie weiter zutreffend aus, in

Art. 17 Abs. 5 BZO sei nicht von ''Abgrabungen'' bei anrechenbaren

Untergeschossen die Rede. Entgegen ihrer Auffassung kann es sich damit bei Art. 17

Abs. 5 BZO von vornherein nicht um eine lex specialis handeln, welche in

diesem Zusammenhang die allgemeine Vorschrift von Art. 36 Abs. 2 BZO

verdrängen würde.

Der Gemeinde ist zuzustimmen, dass Art. 17 Abs. 5

BZO davon ausgeht, dass die Sichtbarkeit des Untergeschosses auch ohne

Abgrabungen beschränkt ist. Damit ist, wie sie in ihrer Beschwerde ebenfalls

zutreffend ausführt, die Erscheinung beziehungsweise die Gestaltung von

Untergeschossen vollständig durch Art. 17 Abs. 5 BZO reguliert.

Umgekehrt regelt auch Art. 36 Abs. 2 BZO abschliessend die möglichen

Abgrabungen. Entgegen ihrer Ansicht fällt die Freilegung von Untergeschossen

nicht einzig in den Regelungsbereich von Art. 17 Abs. 5 BZO, sondern

auch in denjenigen von Art. 36 Abs. 2 BZO. Dass damit Art. 17 Abs. 5

BZO angesichts der zahlreichen steilen Hanglagen auf dem Gemeindegebiet

faktisch obsolet würde, ist nicht nachvollziehbar. Abgesehen davon wird den

verbreitet steilen Hanglagen in Art. 36 Abs. 2 Satz 3 BZO

Rechnung getragen, indem von den in Satz 1 statuierten

Abgrabungsbeschränkungen abgewichen werden darf.

5.5.3

Aus der Systematik der BZO lässt sich sodann entgegen den Ausführungen der

Gemeinde, welche von der unzulässigen Prämisse von Art. 17 Abs. 5 BZO

als lex specialis ausgehen, nichts anderes ableiten. Art. 17 BZO steht

unter dem Titel "Grundmasse", wohingegen Art. 36 BZO unter der

Überschrift "Umgebung" figuriert. Damit regelt Art. 17 BZO die

in der massgeblichen Zone zulässigen Abmessungen. Demgegenüber werden in Art. 36

BZO Regeln betreffend die Terraingestaltung statuiert, welche in allen Zonen

ausser der darin ausdrücklich ausgenommenen Kernzone I gelten. Auch wenn

angelehnt an § 293 Abs. 2 PBG betreffend nicht anrechenbarer

Untergeschosse Abgrabungen für Garagenzufahrten sowie für Haus- und

Kellerzugänge ausgenommen werden, beschränkt diese Regelung Veränderungen am

gewachsenen Boden allgemein und damit auch im Zusammenhang mit der Freilegung

von Untergeschossen. Art. 17 Abs. 5 BZO regelt zusätzlich (im

Zusammenhang mit der Freilegung von Untergeschossen) Abgrabungen im Bereich der

Fassaden (vgl. VGr, 16. Dezember 2020, VB.2020.00668, E. 5.2.5).

5.5.4

Hinsichtlich der Normziele ist schliesslich

Folgendes festzuhalten: Da in Uitikon die zulässige Ausnützung nicht mittels

Baumassenziffer geregelt ist und Geschosszahlvorschriften bestehen, hat Art. 17

Abs. 5 BZO – wie auch § 293 PBG –

ausschliesslich gestalterische Zielsetzungen. Es geht nicht darum zu

verhindern, dass das Ausnützungsmass unterlaufen würde (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

a.a.O., S. 1228). Bei Art. 36 Abs. 2 BZO, welcher unter dem

Titel "Terrainveränderungen" die Abgrabungen regelt, handelt es sich

zwar ebenfalls um eine gestalterisch motivierte Norm. Dass beide Artikel

ästhetische Ziele verfolgen, ändert jedoch nichts am oben zu ihrem

überschneidenden Anwendungsbereich Ausgeführten.

5.5.5

Zusammenfassend erwies sich die Betrachtungsweise der Vorinstanz als

zutreffend. Demzufolge ist bei der Beurteilung von Bauprojekten, welche die

Freilegung von Untergeschossen beinhalten, einerseits die Beschränkung der

Abgrabungen gemäss Art. 36 Abs. 2 BZO und andererseits (kumulativ)

die maximal zulässige Sichtbarkeit von Untergeschossen nach Art. 17 Abs. 5

BZO zu beachten. Die Vorinstanz hat die Auslegung der Gemeinde zu Recht als

nicht mehr zulässig qualifiziert. Sie

überschritt damit weder ihre Kognition noch verletzte sie die

Gemeindeautonomie.

6.

Als Nächstes ist die

Beschwerde der Bauherrin zu behandeln. Dazu ist vorab Folgendes

festzuhalten: Der Nachbar hatte im

Rekursverfahren im Wesentlichen Gestaltungsmängel und eine fehlende Einordung

des projektierten Mehrfamilienhauses geltend gemacht. Das Baurekursgericht ist

im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, die Einordnungsrügen würden

sich teilweise als begründet erweisen, und statuierte die in E. II kursiv

wiedergegebenen (zusätzlichen) Nebenbestimmungen.

6.1

Soweit die

Bauherrin im vorliegenden Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Auslegung und

Anwendung der kommunalen Vorschriften (Art. 17 Abs. 5 BZO und Art. 36

Abs. 2 BZO) im Zusammenhang mit der Freilegung des Untergeschosses eine

Verletzung der Gemeindeautonomie geltend macht, kann vollumfänglich auf das

soeben in E. 5 Ausgeführte verwiesen werden.

Die Bauherrin bringt nichts vor, was zu einem anderen

Ergebnis führen würde. Von einer Gesetzeslücke aufgrund planwidriger

Unvollständigkeit, welche durch die Rechtsanwendung geschlossen werden müsste,

ging das Baurekursgericht entgegen dem Beschwerdeführer nicht aus (vgl. oben, E. 5.4).

Sodann führte das Baurekursgericht zutreffend aus, dass Art. 36 Abs. 2

BZO im Fall des von der Gemeinde verfochtenen Verständnisses aufgrund der

verbreitet steilen Hanglage zur Ausnahme würde. Umgekehrt kann entgegen der

Beschwerdeführerin bei der kumulativen Anwendung der beiden Bestimmungen Art. 17

Abs. 5 BZO schon daher nicht zum "Papiertiger" werden, da darin

in erster Linie die Nutzung anrechenbarer Untergeschosse für Wohn- und

Arbeitszwecke geregelt wird.

Daraus, dass die BZO-Bestimmungen von der Baudirektion

genehmigt wurden, vermag die Beschwerdeführerin ferner nichts zu ihren Gunsten

abzuleiten, zumal nicht etwa deren PBG-Konformität infrage steht. Soweit sie mit

dem Vorbringen der Verletzung der Rechtsgleichheit schliesslich implizit eine

Gleichbehandlung im Unrecht geltend macht, wäre dies in sachverhaltsmässiger Hinsicht – auch in Anbetracht dessen,

dass sie für ihre Behauptungen keinerlei Belege vorbringt – zu wenig

substanziiert.

6.2

Sodann

moniert die Bauherrin auch eine Verletzung der Gemeindeautonomie bei der

Beurteilung der Einordnung und Gestaltung (beziehungsweise bei der

Anwendungsüberprüfung von § 238 PBG).

6.2.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung

einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen

Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits

vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung

(Fritzsche/ Bösch/Wipf/Kunz, S. 810; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

Als positive ästhetische Generalklausel will § 238 Abs. 1 PBG nicht

bloss die Verunstaltung des Stadt- oder Quartierbilds verbieten, sondern

verlangt positiv eine kubische und architektonische Gestaltung, welche sicherstellt,

dass sowohl für die Baute selbst als auch für die bauliche und landschaftliche

Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b).

Nach ständiger Rechtsprechung

kann sodann allein gestützt auf § 238 PBG – auch im Einzelfall – ein

Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen

Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden. Dazu

zählen etwa eine überdurchschnittliche Qualität der

bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung

oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (BGE 115 Ia 370 E. 5;

RB 1990 Nr. 78). Solche Umstände

sind vorliegend nicht gegeben. Gleichwohl verlangt § 238 PBG, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen

Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung

trägt. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie

beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen

Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268/00273, E. 3

= BEZ 2002 Nr. 18).

Aufgrund der

offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über

einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

darf das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und

neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.

Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich

von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt

oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.

Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen

Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen

Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen

insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung

des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die

Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen

Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder

unzureichend Rechnung trägt (zum Ganzen: BGE 145 I 52 E. 3.6).

Das Verwaltungsgericht

seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern

bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung

und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

6.2.2

Das Baurekursgericht führte im angefochtenen

Entscheid gestützt auf seine Erkenntnisse am Augenschein zusammengefasst aus,

der projektierte Baukörper entspreche den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG ohne Weiteres und füge sich vom Baustil her nahtlos in die im

Quartier bereits bestehenden Neubauten ein. Der Gemeinderat habe das ihm

zustehende Ermessen insoweit in zulässiger und nachvollziehbarer Weise

betätigt. Dies könne indes hinsichtlich der Genehmigung einzelner

untergeordneter Aspekte des Bauvorhabens nicht gelten. Die offensichtliche

Verunklärung des Gebäudekörpers durch ''Sichtschutzwandfassaden'' könne unter

dem Titel von § 238 Abs. 1 PBG nicht als zulässig gelten. Sodann sei

der übermässigen Privatisierung des (fast) gesamten Aussenbereichs durch

''Patios'' und ''Remisen'' Einhalt zu gebieten.

Weiter erwog die Vorinstanz, die strassenseitigen und den

Rahmen des Notwendigen (Garagenzufahrt, Haus- und Kellerzugang) bei Weitem

sprengenden Abgrabungen seien aus Gründen der Einordnung ebenfalls unzulässig.

Die zur Bewilligung eingegebene Gestaltung des Untergeschosses mit der an den

Haus- und Kellerzugang und die Unterniveaugarage direkt anschliessenden,

durchgehenden Befensterung der Hobbyräume/Ateliers widerspreche nachgerade der

bei der Freilegung von Untergeschossen allgemein anerkannten Regel, wonach

diese jedenfalls zurückhaltend zu erfolgen habe.

6.2.3

Auf

diese zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts kann vorab verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die

beanstandeten Einordnungsmängel der gewählten Umgebungsgestaltung

(Patios/Remisen) ergeben sich ohne Weiteres aus den Plänen sowie den

Fotografien des Modells.

Die von der Beschwerdeführerin zitierten Ausführungen der

Gemeinde betreffen die Qualifikation der Remisen als besondere Gebäude und

stellen entgegen ihrer Ansicht keine einlässliche Befassung mit deren

Einordnung dar. Die Gemeinde bezeichnete die strittige Umgebungsgestaltung in

ihrer Rekursvernehmlassung lediglich als "aussergewöhnlich" ohne sich

weiter damit zu befassen.

Im Baubewilligungsentscheid wurde einzig ausgeführt, an den

Fassaden sei eine horizontale Holzlattung geplant und vertikale Betonbänder

betonten die Unterscheidung der Geschosse. Im Weiteren hielt die Gemeinde darin

fest, aufgrund der vorliegenden Unterlagen würden sich über die Gestaltung der

Freiflächen noch keine detaillierten und abschliessenden Aussagen treffen

lassen.

Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid mit dieser spärlichen

Begründung auseinandergesetzt und ihren

gegenteiligen Schluss entgegen der Beschwerdeführerin nachvollziehbar

begründet. So vereinigen sich die zahlreichen an das Hauptgebäude

anschliessenden Stützmauern bzw. Sichtschutzwände der Patios und Remisen mit

diesem zu einer optischen Einheit, was sich deutlich aus den Fassadenplänen ergibt.

Zwar ist die Unterscheidung der Geschosse durch die

Betonbänder – wie die Gemeinde ausführte – sichtbar, doch ist – wie die

Vorinstanz zutreffend erwog – sowohl im Bereich des Erd-, als auch des

Obergeschosses von aussen nicht mehr erkennbar, welche Fassadenteile zum

Hauptgebäude und welche zu den Patios/Remisen gehören. Dies führt zu einer

optischen Gebäudeausdehnung und im Resultat zu einem in seinen Dimensionen verunklärten

Gebäudekomplex, welcher weite Teile der Umgebung des Hauptgebäudes einnimmt.

Die Aussenflächen werden in grossem Umfang zubetoniert und es ist zugunsten der

Schaffung von Privatsphäre keine Gestaltung mehr sichtbar.

6.2.4

Soweit die Gemeinde im Parallelverfahren hinsichtlich der Abgrabungen die

Ansicht äussert, deren befriedigende Gestaltung ergebe sich aus der korrekten

Auslegung und Anwendung der BZO, ist erneut auf das bereits dazu Ausgeführte zu

verweisen, wonach sich diese als unzulässig erwiesen hat. Die im Bereich der

Garagenzufahrt und der Ateliers geplanten Abgrabungen von ca. 3,2 m

bzw. ca. 4,9 m sind – mit den Worten des Baurekursgerichts – massiv.

Sie übersteigen das gemäss Art. 36 Abs. 2 BZO zulässige Mass von

2.

m bei weitem und vermögen damit von vornherein das Erfordernis der

genügenden Einordnung nicht zu erfüllen. Der vorinstanzliche Entscheid ist auch

in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden. Da das Untergeschoss bereits durch die

übermässigen Abgrabungen zu dominant in Erscheinung tritt, erübrigen sich

weitere Ausführungen hinsichtlich der geplanten Befensterung.

6.2.5

Insgesamt hat die Gemeinde dem Projekt die

erforderliche befriedigende Einordnung in Überschreitung ihres

Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem Gesagten sachlich

Dispositiv

nicht vertretbar. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht

überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie

nicht. Die Zulässigkeit der zur Heilung der ästhetischen Mängel statuierten

Nebenbestimmungen ist nachfolgend in E. 7 zu prüfen.

6.3 Die Bauherrin

beanstandet ferner die Grünflächenberechnung. Das Vorbringen, Gartenwege, zu

denen die Treppenaufgänge zu zählen seien, wären nach zutreffender Auffassung

der Gemeinde an die Grünfläche anrechenbar, findet in der Baubewilligung keine

Grundlage. Die Gemeinde hatte darin ausgeführt, als anrechenbare Grünflächen

gälten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen, die nicht versiegelt seien

und nicht als Fahrzeugabstellplatz dienten. Unversiegelte Flächen könnten angerechnet

werden, wenn sie mit einer mindestens 0,4 m starken Bodenschicht

eingedeckt und bepflanzt seien. Treppenaufgänge werden darin weder erwähnt noch

lässt sich aus den Ausführungen ableiten, solche könnten angerechnet werden.

Aus dem Plan zur Grünflächenziffer ergibt sich indes klar, dass die Bauherrin

die Treppenaufgänge westlich und östlich des Gebäudes miteingerechnet hat. Die

Vorinstanz hat dies zu Recht beanstandet.

Was die – jedenfalls im Schnitt C auf dem Dachgeschoss

als solche bezeichneten – fixen Pflanzentröge betrifft, so ist deren

Einrechnung nicht zu beanstanden, zumal sie für die Fassung der erforderlichen

Bodenschicht geeignet sind und einzig der Begrünung dienen (vgl. VGr, 14. Januar

2021, VB.2020.00571, E. 6.2). Demgegenüber sind blosse Topfpflanzen sowie

Stein- oder Schottergärten nicht anrechenbar. Dies ändert indes nichts daran,

dass die erforderliche Grünfläche aufgrund der unzulässigen Einrechnung der

Treppenaufgänge nicht eingehalten wird und mit einem revidierten Umgebungsplan

die Einhaltung der Grünflächenziffer noch nachzuweisen ist.

6.4 Zusammengefasst

erwiesen sich damit die (materiellen) Rügen der Bauherrin als unbegründet.

Soweit sie eventualiter einen Widerspruch zwischen Erwägung und Dispositiv des vorinstanzlichen

Kostenentscheids geltend macht, ist auf diesen Einwand zufolge

Gegenstandslosigkeit nicht weiter einzugehen. Der angefochtene Entscheid wird ohnehin

aufgehoben und die Kosten des Rekursverfahrens neu verlegt werden (vgl. dazu

unten E. 7 und 8). Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

7.

7.1 Schliesslich ist die Zulässigkeit der

Nebenbestimmungen und in diesem Zusammenhang die Beschwerde des Nachbarn zu

behandeln. Er wendet im vorliegenden Beschwerdeverfahren insbesondere ein, die

Mängel in der Einordnung und Gestaltung würden sich nicht nebenbestimmungsweise

beheben lassen, sondern erforderten ein gänzlich neues Projekt. Zudem seien sie

zu offen und zu weitgehend; der Rahmen von § 321 PBG werde bei Weitem

gesprengt.

7.2 Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender

Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen kommt

indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind. Führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid

darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung

bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels

massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts

gemessen werden. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine

Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig

und die Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.1

m.w.H.; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437).

Unter Umständen

können viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass

nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise

Behebung der Mängel zur Folge haben wird (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120,

E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46, auch zum Folgenden). Die

statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, d. h. es muss ersichtlich sein, inwiefern das

Bauvorhaben abzuändern ist, bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das

Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen

statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht

abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine

umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die

Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann.

7.3 Die

Vorinstanz spricht hinsichtlich der strittigen Aussenraumgestaltung von einer

offensichtlichen Verunklärung des Gebäudekörpers und bezeichnet diese als

offenkundig zu Unrecht bewilligt. Diese Formulierungen zeigen eindeutig, dass

sie von mehreren und erheblichen Gestaltungsmängeln ausgeht. Sodann erhellt aus

den zahlreichen zur Behebung der Mängel statuierten Nebenbestimmungen, dass

erhebliche Änderungen (und damit auch grössere planerische Aufgaben)

erforderlich sind, um die befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zu erreichen. Auch wenn die Patios als statisch selbständige Bauteile an

sich leicht reduzierbar oder entfernbar sein mögen, ändert dies nichts daran.

Gemessen am Umfang des Bauprojekts erweisen sich die verlangten Umgestaltungen

– entgegen der Vorinstanz – als nicht mehr untergeordnet. Dies zeigt sich etwa

darin, dass eine ''substanzielle'', mithin eine erhebliche Reduktion der

Sichtschutzwände/Patios/Remisen verlangt wird, wobei das Weglassen der

Patios und Remise beim Erdgeschoss eine Reduktion der Gebäudebreite von

ca. 27 m auf ca. 20 m hätte. Wenn die Vorinstanz diese Mängel an

anderer Stelle als ohne Weiteres nebenbestimmungsweise behebbar bezeichnet,

erscheint dies in Bezug auf die oben zitierten Attribute und die verlangte

substanzielle Verkleinerung im Übrigen als widersprüchlich.

Folge der statuierten weitreichenden Änderungen wäre ein

massgeblich verändertes Erscheinungsbild, womit jene auch aus diesem Grund zu

verpönten wesentlichen Projektänderungen führen. Die Mängelbehebung führt zudem

in jedem Fall zu einem Identitätsverlust der jetzigen Aussenraumgestaltung. So

weist der Beschwerdeführer zutreffend darauf hin, dass das Bauprojekt mit der

''grösstmöglichen Privacy'' beworben wird, welche folglich ein wesentliches

Merkmal des Projekts darstellt. Hinzu kommt, dass die verlangte Anböschung des Terrains

zwischen dem Untergeschoss und der G-Strasse zum (ebenfalls verlangten)

Verzicht auf die im fraglichen Bereich projektierten Fahrzeugabstellplätze und

zur Reduktion der vorgesehenen Stützmauern führt. Damit zieht diese

Nebenbestimmung weitere gestalterische Änderungen nach sich und die ästhetischen Auswirkungen der

Mängelbehebung sind folglich

nicht mehr abschätzbar. Darüber

hinaus lassen sämtliche zusätzlich statuierten Nebenbestimmungen verschiedene

Varianten einer Projektänderung zu und erweisen sich auch dadurch als

unzulässig.

Nach dem

Gesagten können die von der Vorinstanz festgestellten Einordnungs- bzw.

Gestaltungsmängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn

von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte

Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht

infrage; eine Heilung der Mängel

mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht

nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern.

Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen als berechtigt und die Beschwerde

des Nachbarn (VB.2022.00056) ist gutzuheissen.

8.

8.1 Zusammengefasst

sind die Beschwerde der Gemeinde (VB.2022.00057)

und der Bauherrin (VB.2022.00053)

abzuweisen, diejenige des Nachbarn (VB.2022.00056)

gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember

2021 und der Beschluss der Bausektion des Gemeinderats Uitikon vom 25. Januar

2021 werden aufgehoben.

8.2 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie

von der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind.

Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, dem Nachbarn für das Rekursverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

8.3 Die Kosten

des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je

zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde stehen ausgangsgemäss

keine Parteientschädigungen zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist die Bauherrin zu 2/3 und die Baubewilligungsbehörde zu 1/3 zu

verpflichten, dem Nachbarn für das Beschwerdeverfahren eine solche von insgesamt

Fr. 3'600.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00053, VB.2022.00056 und VB.2022.00057 werden

vereinigt.

2. a)

Die Beschwerden in den Verfahren VB.2022.00053 und VB.2022.00057 werden abgewiesen.

b) Die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00056 wird

gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2021 und der Beschluss der Bausektion des

Gemeinderats Uitikon vom 25. Januar 2021 werden aufgehoben.

c) Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'680.-) werden

der A AG und der Gemeinde Uitikon je zur Hälfte auferlegt.

d) Die A AG wird verpflichtet, D für das

Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 515.-- Zustellkosten,

Fr. 6'515.-- Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden der A AG

und der Gemeinde Uitikon je zur

Hälfte auferlegt.

5. a)

Die A AG wird verpflichtet, D für das Beschwerde verfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 2'400.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Entscheids

b) Die Gemeinde Uitikon wird verpflichtet, D für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 1'200.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Entscheids.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.