Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00093

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00093

VB.2022.00097

Urteil

der 1. Kammer

vom 23. März 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2022.00093

Gemeinde Uetikon am See, vertreten

durch Gemeinderat Uetikon am See, dieser vertreten durch RA A,

Aus VB.2022.00097

B, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

Aus VB.2022.00093 und VB.2022.00097

1.1 D,

1.2 E,

beide vertreten durch RA F,

2. G, vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00093

B, vertreten durch RA C,

Aus VB.2022.00097

Gemeinderat Uetikon am See, vertreten durch RA A,

Mitbeteiligte,

betreffend Denkmalschutz,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 25. März 2021 genehmigte der

Gemeinderat Uetikon am See einen projektbezogenen Schutzvertrag vom 4. Februar

2021 respektive 16. März 2021 inklusive eines Plans "Teilauslösung

Schutzverfügung Gartenbereich". Damit soll der Schutzumfang der mit

Schutzverfügung vom 21. September 2000 samt parkähnlicher Gartenanlage

unter Schutz gestellten Liegenschaft "Anlage I" an der J-Strasse 01

(Kat.-Nr. 02) reduziert werden.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss vom 25. März 2021 gelangten E und

D mit Rekurs vom 12. Mai 2021 einerseits sowie G mit Rekurs vom 17. Mai

2021.

andererseits an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten

die Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses unter Bestätigung des Schutzumfangs

der Liegenschaft Kat.-Nr. 02 im Umfang gemäss Schutzverfügung vom 21. September

2000.

Mit Entscheid vom 18. Januar 2022 vereinigte das

Baurekursgericht die angestrengten Rekursverfahren und hiess die Rekurse gut.

Es hob den Beschluss des Gemeinderats Uetikon am See vom 25. März 2021 auf

und hielt fest, dass damit die Genehmigung des dem Beschluss zugrundeliegenden

Schutzvertrages vom 4. Februar 2021 respektive 16. März 2021

entfalle.

III.

Dagegen gelangten mit Beschwerde vom 18. Februar 2022

(Verfahren VB.2022.00093) einerseits die Politische Gemeinde Uetikon am See

(Beschwerdeführerin 1) und mit Beschwerde vom 21. Februar 2022

(Verfahren VB.2022.00097) andererseits B (Beschwerdeführerin 2),

Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 02, an das Verwaltungsgericht.

Beide beantragten die Aufhebung des Urteils des Baurekursgerichts vom 18. Januar

2022.

unter Bestätigung des Beschlusses des Gemeinderats Uetikon am See vom 25. März

2021.

Das Baurekursgericht schloss mit Eingaben vom 22. März

2022.

auf Abweisung der Beschwerden. Dieselben Anträge stellten mit

Beschwerdeantworten vom 24. März 2022 E und D einerseits und mit

Beschwerdeantworten vom 29. März 2022 G andererseits. B beantragte im

Beschwerdeverfahren VB.2022.00093 mit Eingabe vom 28. März 2022 die

Gutheissung der von der Politischen Gemeinde Uetikon am See erhobenen

Beschwerde.

In den weiteren, bis am 30. Juni 2022 eingegangenen

Rechtsschriften hielten die Parteien an ihren jeweiligen Standpunkten fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

1.2.1

Gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG

ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von

Garantien rügt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die

Beschwerdeführerin 1 beruft sich auf eine Verletzung ihrer

Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen

ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall

verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen

Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2;

BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.2.2

Als Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 02 und als Adressatin des

angefochtenen Entscheids ist auch die Beschwerdeführerin 2 zur

Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3

Weil auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden

einzutreten.

2.

Die Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des

Baurekursgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und werfen dieselben

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

3.

Beide Beschwerdeführerinnen beantragen, jedenfalls eventualiter, einen

Augenschein durch das Verwaltungsgericht.

Das Baurekursgericht hat am 8. November

2021.

einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Es ist zulässig, dass eine

Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der

massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise

aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins samt 15 Fotografien und die

weiteren Akten belegen den Sachverhalt in genügendem Mass. Ein Augenschein

durch das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung der relevanten

Streitfragen deshalb nicht erforderlich.

4.

4.1

Streitbetroffen

ist die Liegenschaft "Anlage I" an der J-Strasse 01 (Kat.-Nr. 02),

welche an exponierter Lage oberhalb des ... auf einem leichten Geländesporn am

Eingang zum Dorfteil von Uetikon am See steht. Es handelt sich um ein im

Jahr 1905 im Stil des späten Historismus erstelltes, markantes Wohnhaus

unter Krüppelwalmdach, welches von einer parkähnlichen, im Wesentlichen nach

Süden abfallenden grossen Gartenanlage umgeben ist. Im südlichen Teil der

Gartenanlage befindet sich eine Ökonomiebaute mit einem Grundriss von gemäss

GIS-Browser (www.gis.zh.ch) rund 3,5 m x 5 m (Hühnerhaus; Vers.-Nr. 03).

Die "Anlage I" war bereits Gegenstand mehrerer

denkmalschutzrechtlicher Anordnungen und Rechtsmittelverfahren, die in

geraffter Form wie folgt zusammenzufassen sind:

4.2

Ab dem 11. September 1985 war

die "Anlage I" im Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler

Bedeutung verzeichnet.

Mit Beschluss vom 27. Februar

1992.

entliess der Gemeinderat Uetikon am See die Liegenschaft auf ein

Provokationsbegehren der damaligen Grundeigentümerschaft hin mit der Begründung

aus dem Inventar, dass es sich nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle. Aufgrund der im Inventar formulierten Ziele

müssten Wohnhaus und Park vollständig ("integral") unter Schutz

gestellt werden. Dem stünden jedoch finanzielle Gründe entgegen, weil die

integrale Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirken würde, zumal

das bestehende Wohnhaus nur die Hälfte der ausnutzbaren Bruttogeschossfläche

konsumiere. Der ideelle Wert der Liegenschaft stehe in keinem Verhältnis zu den

finanziellen Folgen einer vollständigen Unterschutzstellung, und eine bloss

teilweise Unterschutzstellung würde andererseits keine befriedigende Lösung

bringen.

Die damalige Baurekurskommission II hiess einen gegen

diesen Beschluss erhobenen Verbandsrekurs gestützt auf ein Gutachten der

Kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) vom 15. Januar 1993 mit Entscheid

BRKE II Nr. 0036/1994 vom 8. März 1994 gut und lud den

Gemeinderat Uetikon am See ein, die "Anlage I" (Haus und Garten) in

angemessener Weise unter Schutz zu stellen und die geeigneten Massnahmen zur

Erhaltung des Objekts festzulegen. Das Verwaltungsgericht wies eine hiergegen

erhobene Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 im Sinne der Erwägungen ab

und hielt fest, dass nicht nur ein Schutzverzicht, sondern auch eine bloss

teilweise Unterschutzstellung, die eine weitere Überbauung des Gartens im

südwestlichen Bereich zulasse, abzulehnen sei. Zwar sei der Auffassung der

Beschwerdeführerin 1 zuzustimmen, dass eine (nur) teilweise

Unterschutzstellung der "Anlage I" eine ungeeignete Massnahme

darstelle. Allerdings führe dies nicht zu einem Verzicht auf Schutzmassnahmen,

sondern wegen der von der Beschwerdeführerin 1 verkannten hohen

Schutzwürdigkeit zum Schluss, dass sich die Schutzmassnahmen auf die gesamte

Liegenschaft zu beziehen hätten (VB 94/0072 vom 5. Juli 1994, E. 4).

4.3

In der

Folge erliess der Gemeinderat Uetikon am See am 1. Juni 1995 eine

Schutzverfügung, mittels welcher er das Wohnhaus als solches und einen Teil der

Umgebung unter Schutz stellte. Einen hiergegen erhobenen Verbandsrekurs hiess die

damalige Baurekurskommission II mit Entscheid BRKE II Nr. 0141/1996

vom 2. Juli 1996 teilweise gut und lud den Gemeinderat Uetikon am See ein,

die Schutzverfügung unter anderem dergestalt zu ergänzen, dass das Grundstück

Kat.-Nr. 02 insgesamt – mit Ausnahme einer Ersatzbaute für die

bestehende Ökonomiebaute – vor weiteren Bauten bewahrt werde. In teilweiser

Gutheissung einer Verbandsbeschwerde ergänzte das Verwaltungsgericht diesen

Entscheid um eine Pflege- und Unterhaltspflicht betreffend Wohnhaus und

Gartenanlage (VB.1996.00146 und VB.1996.00147 vom 19. Dezember 1996;

bestätigt mit BGr 1P.134/1997 vom 23. Juni 1997).

4.4

Die in der

Folge erlassene Schutzverfügung des Gemeinderats Uetikon am See vom 26. Februar

1998.

wurde von einem Teil der damaligen Grundeigentümerschaft angefochten,

worauf der Gemeinderat dieser insofern entgegenkam, als er die Errichtung eines

Garagenbaus erlaubte. Dementsprechend erliess der Gemeinderat Uetikon am See

mit Beschluss vom 21. September 2000 die seither in Kraft stehende

Schutzverfügung, deren Dispositivziffern 3 und 3.1 wie folgt formuliert sind:

"3. Auf dem von der

Schutzverfügung umfassten Grundstück Kat.-Nr. 02 dürfen grundsätzlich

keine weiteren Bauten erstellt werden. Eine Ausnahme kann für eine Parkierung –

eine Gartenbaute, gedeckte Autounterstände oder offene Parkplätze – ausserhalb

des Ziergartens in Erwägung gezogen werden.

3.1

Die

bestehende Ökonomiebaute Vers.-Nr. 03 darf durch eine der Gartenanlage angepasste

Ersatzbaute ersetzt werden."

4.5

Mit dem

streitgegenständlichen Beschluss vom 25. März 2021 kam der Gemeinderat

Uetikon am See auf die Schutzverfügung vom 21. September 2000 zurück. Er

reduzierte den Schutzumfang, indem er Dispositivziffer 3 der

Schutzverfügung vom 21. September 2000 um folgenden Satz ergänzte:

"3. […]

Überdies darf auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 im südwestlichen Umgebungsbereich

entlang der Schulhausstrasse ein Einfamilienhaus entsprechend dem Vorprojekt

gemäss projektbezogenem Schutzvertrag vom 4. Februar 2021 resp. 16. März

2021.

erstellt werden."

Dem projektbezogenen Schutzvertrag vom 4. Februar 2021

respektive 16. März 2021 liegt ein mehrstöckiges Einfamilienhaus im

südwestlichen Bereich des Gartens, unter vorgängigem Abbruch der Ökonomiebaute,

zugrunde. Der Grundriss des Einfamilienhauses soll 10,8 m x 10,1 m

betragen.

5.

5.1

Einmal

angeordnete Schutzmassnahmen können nicht beliebig in Wiedererwägung gezogen

und widerrufen werden. Die Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme

richtet sich gemäss Rechtsprechung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln

über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 3.1; 4. Mai 2011, VB.2010.00707, E. 3.1).

Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen der

tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht mehr

entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Dabei stehen sich das Interesse

an der richtigen Durchführung des objektiven Rechts und dasjenige am

Vertrauensschutz gegenüber, die gegeneinander abzuwägen sind. In der Regel

überwiegt der Vertrauensschutz, wenn durch die Verwaltungsverfügung ein

subjektives Recht begründet worden oder die Verfügung in einem Verfahren

ergangen ist, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen

und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private von einer ihm durch

die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel

gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei Fällen kann ein Widerruf

infrage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse

geboten ist (VB.2019.00525, VB.2019.00530, VB.2019.00539 und VB.2019.00550 vom

20.

August 2020, E. 5.1; bestätigt mit BGr, 2. Juni 2022,

1C_571/2022 und 1C_573/2020).

5.2

Dass das

im Rahmen des projektbezogenen Schutzvertrags vom 4. Februar 2021

respektive 16. März 2021 angedachte Einfamilienhaus im südwestlichen

Gartenbereich nicht etwa unter dem Titel der gemäss Ziff. 3.1 der

Schutzverfügung vom 21. September 2000 zulässigen Ersatzbaute für das

Ökonomiegebäude verwirklicht werden soll, ist sachlogisch zwingend. Ansonsten

hätte es der hier umstrittenen Anpassung von Dispositivziffer 3 der

Schutzverfügung vom 21. September 2000 nicht bedurft. Dementsprechend

liegt eine Reduzierung des Schutzumfangs durch Erstellung eines (zweiten)

Wohnhauses im Garten, nach Massgabe eines projektbezogenen Schutzvertrags sowie

unter Abänderung der Schutzverfügung vom 21. September 2000, im Streit.

Diese Reduktion des Schutzumfangs wird nachfolgend nach den vorstehend

wiedergegebenen Regeln zu überprüfen sein. Zutreffend ist hinsichtlich der

Begrifflichkeiten die Einwendung der Beschwerdeführerin 1, dass ein

projektbezogener Schutzvertrag ein in der Denkmalschutzpraxis des

Kantons Zürich durchaus nicht unübliches Instrument (bzw. eine Schutzmassnahme

im Sinne von § 205 lit. d PBG) darstellt. Entgegen der Vorinstanz

geht es vorliegend nicht um einen projektbezogenen Schutzentscheid (zu

letzterem Institut vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 294 f.).

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerinnen rügen zunächst eine falsche Ermittlung des Sachverhalts (§ 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Die

Vorinstanz habe die Schutzverfügung fehlerhaft interpretiert und daher zu

Unrecht auf einen umfassenden Schutz des Gartens geschlossen, indem sie auch

den südlichen bzw. südwestlichen Gartenbereich zum sogenannten Ziergarten

gezählt habe. Der südliche bzw. südwestliche Gartenbereich gehöre jedoch nicht

zum Ziergarten unmittelbar um das Wohnhaus. Das ergebe sich namentlich aus dem

Umgebungsplan vom 1. September 1999, auf welchen die Schutzverfügung vom

21.

September 2000 in Ziff. 8 referenziere, und in welchem der

Ziergarten auf den unmittelbaren Umschwung um das Wohnhaus beschränkt werde.

Der damalige Ersteller des Plans habe zwischenzeitlich in einem Gutachten vom

15.

Februar 2022 bestätigt, dass sich der Ziergarten im Nahbereich des

Wohnhauses erschöpfe, wohingegen der topographisch deutlich abgesetzte südliche

bzw. südwestliche Bereich dem sogenannten Nutzgarten zuzurechnen sei.

6.2

Die

Vorinstanz stützt sich bei ihrer Terminologie, (auch) den südlichen bzw.

südwestlichen Bereich des Gartens als Ziergarten zu bezeichnen, auf die im

Entscheid der damaligen Baurekurskommission II vom 2. Juli 1996

verwendeten Begrifflichkeiten.

6.3

Ob der

südliche bzw. südwestliche Gartenbereich (noch) als Ziergarten oder mit den

Beschwerdeführerinnen als (reiner) Nutzgarten zu bezeichnen beziehungsweise

verstehen ist, kann offenbleiben. In Bezug auf die hier wesentliche Rechtsfrage

der Zulässigkeit einer Einschränkung des Schutzumfangs durch Ermöglichung eines

Einfamilienhaus-Neubauprojekts im – wie auch immer zu bezeichnenden – südlichen

bzw. südwestlichen Garten ergeben sich daraus keinerlei Konsequenzen. Wie die

Beschwerdegegnerschaft 1 zutreffend bemerkt, handelt es sich um ein

Scheingefecht. Bereits gemäss der Überschrift der Schutzverfügung vom 21. September

2000.

begreift die Wohnliegenschaft Kat.-Nr. 02 "Anlage I" explizit

das Wohnhaus Vers.-Nr. 04 und die gesamte parkähnliche

Gartenanlage. Titel und Formulierung der Schutzverfügung vom 21. September

2000.

gründen auf der unmissverständlichen vorgängigen Äusserung des

Verwaltungsgerichts, dass eine bloss teilweise Unterschutzstellung, die eine

weitere Überbauung des Gartens im südwestlichen Bereich zuliesse, abzulehnen

sei und sich die Schutzmassnahmen auf die ganze Liegenschaft zu beziehen

hätten (VB 94/0072 vom 5. Juli 1994, E. 4; jenes Urteil wird im

Ingress der Schutzverfügung denn auch ausdrücklich referenziert). Dass gemäss Ziff. 3

der Schutzverfügung auf dem von der Schutzverfügung erfassten Grundstück Kat.-Nr. 02

grundsätzlich keine weiteren Bauten erstellt werden dürfen, wird wie erwähnt nur

von zwei explizit geregelten Ausnahmen durchbrochen: einer Baute für eine

Parkierung (Ziff. 3 Satz 2) sowie einer der Gartenanlage angepassten

Ersatzbaute für das Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 03 (Ziff. 3.1). Um

beides geht es vorliegend nicht (so auch klar das im Verfahren VB.2022.00093

eingereichte Gutachten). Weshalb der südliche bzw. südwestliche Gartenbereich

in den Worten der Beschwerdeführerin 2 "nicht direkt" oder

"minder" geschützt sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Ziff. 3

der Schutzverfügung vom 21. September 2000 unterscheidet in Bezug auf die

Freihaltung des gesamten Grundstücks Kat.-Nr. 02 vor weiteren Bauten in

keiner Weise zwischen einem direkten Schutz in einem Gartenbereich und einem –

irgendwie gearteten – nur indirekten oder minderen Schutz in einem anderen

Gartenbereich. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach mit dem Beschluss

vom 25. März 2021 eine Überbauung des bis anhin geschützten Gartenbereichs

ermöglicht werde, ist folglich zutreffend.

7.

7.1

Damit

bleibt zu klären, ob eine wesentliche Veränderung der Interessenlage vorliegt

und damit Gründe für ein Rückkommen auf die Unterschutzstellungsverfügung vom 21. September

2000.

gegeben sind. Die Beschwerdeführerinnen rügen insoweit eine

rechtsfehlerhafte (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG) Interessenabwägung, da diese durch die Vorinstanz entgegen Art. 3

der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) nicht umfassend

vorgenommen worden sei. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin 1 griff die

Vorinstanz auch in unzulässiger Weise in ihre verfassungsrechtlich geschützte Gemeindeautonomie

(Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV],

Art. 85 der Kantonsverfassung 27. Februar 2005 [KV]) ein. Durch die

mangelhafte Gewichtung oder gänzliche Vernachlässigung einzelner Interessen,

namentlich jenes der Nutzungsbedürfnisse der Beschwerdeführerin 2

einerseits und der blossen Geringfügigkeit der Abweichung durch das

qualitätsvolle Neubauprojekt von der Schutzverfügung vom 21. September

2000.

andererseits, sei schliesslich das rechtliche Gehör der

Beschwerdeführerinnen verletzt worden.

7.2

Zunächst

ist vorauszuschicken, dass keine gutachterliche Neubeurteilung des

Schutzobjekts bei den Akten liegt, welche sich im Einzelnen mit den

Erkenntnissen des Gutachtens der KDK vom 15. Januar 1993 auseinandersetzen

und deren allfälligen Bedeutungsverlust ausleuchten würde. Wie jenes Gutachten

festhielt, würde eine weitere Überbauung auf dem Areal Kat.-Nr. 02 das

Ortsbild im massgeblichen Bereich empfindlich stören. Daran hat sich ebenso

wenig etwas geändert wie an der bereits zitierten Feststellung des

Verwaltungsgerichts, wonach im Lichte des markanten Situationswerts eine

weitere Überbauung des Gartens im südwestlichen Bereich abzulehnen sei und sich

die Schutzmassnahmen auf die ganze Liegenschaft zu beziehen hätten (VB 94/0072

vom 5. Juli 1994, E. 4). Entgegen der Beschwerdeführerin 2 ist

bei dieser klaren Ausgangslage nicht etwa im hiesigen Rechtsmittelverfahren ein

(weiteres) Gutachten der KDK einzuholen, welches sich zum Umfang der

Beeinträchtigung des Situationswerts durch das konkrete Neubauprojekt äussert.

Der entsprechende Antrag ist daher abzuweisen.

7.3

Sodann

begründet allein der Umstand, dass die geltende Schutzverfügung vor mehr als

20.

Jahren erlassen wurde, keine wesentliche Veränderung der Interessenlage.

Ein Anknüpfen am auf 15 Jahre festgelegten Überprüfungshorizont von

Bauzonen (Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom

22.

Juni 1979 [Raumplanungsgesetz; RPG]) entbehrt jeder sachlichen

Grundlage. Das öffentliche Interesse an der Beständigkeit der Schutzverfügung

beginnt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 2 nicht durch

Zeitablauf zu sinken. Gerade in der vorliegenden Umgebung, in welcher mit der Überbauung

K im von der J-Strasse und dem L-Weg umfassten Gebiet und damit in nächster

Nähe zum Schutzobjekt eine erhebliche Überbauung bisheriger Freiräume im Gange

ist, gewinnt der bereits sehr grosse Situationswert der "Anlage I"

samt parkähnlichem Garten wohl eher noch (mehr) an Bedeutung.

7.4

Im Weiteren

kommt entgegen den Erwägungen des Beschlusses vom 25. März 2021 dem

öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung bei der Abwägung gegen ein

wie vorliegend hohes Interesse am Schutz des Situationswertes lediglich

geringes Gewicht zu. Das Argument der Verdichtung könnte fast immer zu

Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, was – bei hoher Gewichtung

dieses Elements – einer sachgerechten Interessenabwägung widerspräche (vgl. BGE 147 II 125 E. 9; vgl. auch Meinrad Huser, Denkmalschutzrecht: Grundlagen und

aktuelle Entwicklungen, AJP 2/2022, S. 131 ff., 144). Vorliegend

kommt hinzu, dass in der Erstellung eines Einfamilienhauses im Bereich eines

grossen Gartens ohnehin keine innere Verdichtung beziehungsweise

haushälterische Nutzung des Bodens im Sinne der raumplanungsrechtlichen

Intention zu erkennen ist.

7.5

Im

Umstand, dass dem angefochtenen Beschluss vom 25. März 2021 ein

langjähriger Planungsprozess vorausging, liegt kein wesentliches Interesse an

der Reduktion des Schutzumfangs gemäss der Verfügung vom 21. September

2000.

Dasselbe gilt für den Umstand, dass gegen den Beschluss vom 25. März

2021.

kein Verbandsrekurs eingereicht wurde. Die entsprechenden Ausführungen der

Beschwerdeführerin 1 sind sachfremd.

7.6

Die blosse

Wahrnehmung der vom Verwaltungsgericht bereits mit Entscheid VB.1996.00146 und

VB.1996.00147 vom 19. Dezember 1996 geforderten und hernach in der

Schutzverfügung vom 21. September 2000 rechtskräftig angeordneten,

umfassenden Pflege- und Unterhaltspflicht durch die Beschwerdeführerin 2

(jedenfalls in Bezug auf das Gebäude und den Ziergarten im unmittelbaren Umfeld

des Gebäudes) begründet kein rechtlich relevantes Interesse an der

Einschränkung des Schutzumfangs durch den Neubau eines Einfamilienhauses (in

einem Gartenbereich, in welchem die Pflege- und Unterhaltspflicht bislang

offenbar weniger stark wahrgenommen wurde).

7.7

Das

Interesse an der Realisierung eines Einfamilienhaus-Neubaus und die damit

einhergehenden Vorteile (Schaffung von Wohnraum; Kapitalisierung des Bodens)

ist selbstredend genuin auf jedem in der Bauzone gelegenen Grundstück

vorhanden. Das Nutzungsinteresse an zusätzlichem Wohnraum, um auf der

Liegenschaft "Anlage I" einen

"Mehr-Generationen-Wohnkomplex" (so die Rekursantwort der heutigen

Beschwerdeführerin 2) zu schaffen, ist bei subjektiver Betrachtungsweise

durchaus nachvollziehbar. Ein objektives Interesse an der Aufweichung des

rechtskräftig festgesetzten Schutzumfangs lässt sich damit jedoch nicht

begründen. Finanzielle Interessen können bei der ausgewiesenen Schutzwürdigkeit

– vorliegend aufgrund des hohen Situationswerts der "Anlage I" samt

parkähnlichem Garten – für sich genommen ohnehin nicht ausschlaggebend sein

(vgl. statt vieler BGr, 25. August 2020, 1C_128/2019, 1C_134/2019, E. 10.4

mit Hinweisen). Das gilt auch für das zumindest von der

Beschwerdeführerin 2 ausdrücklich zugestandene Interesse, die seit dem

Jahr 2016 bei der Schätzungskommission II des Kantons Zürich hängige

Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung über Fr. 1'881'000.--

mit dem Bau eines Einfamilienhauses zu "kompensieren" und jenes Verfahren

mit der Beschwerdeführerin 1 dergestalt einvernehmlich zu lösen. Eine

finanzielle Notlage des Gemeindehaushalts, welche gemäss der Rechtsprechung

ausnahmsweise den Widerruf (oder vorliegend: die Einschränkung) der

Unterschutzstellung rechtfertigen könnte (vgl. hierzu BGr, 28. April 1998,

1P.98/1998, E. 4 = ZBl 101/2000 S. 41), wurde sodann nicht behauptet.

Finanziellen Bedenken jedwelcher Art – sowohl der Beschwerdeführerin 1 wie

der Beschwerdeführerin 2 – kann vorliegend nicht ein Gewicht beigemessen

werden, welches das öffentliche Interesse an einer vollständigen, den Garten

einbeziehenden Unterschutzstellung überwiegen würde. An der entsprechenden

Feststellung des Verwaltungsgerichts im Entscheid VB 94/00072 vom 5. Juli

1994.

(E. 3) hat sich nichts geändert.

7.8

Indem die

Vorinstanz das Neubauprojekt bei dieser klaren Ausgangslage nicht im Einzelnen

auf sein "Eingriffspotenzial" in das Schutzobjekt hin untersuchte,

beging sie keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerinnen.

Die entsprechende "Einschätzung" des Erstellers des damaligen

Umgebungsplans, welche erstmals im Beschwerdeverfahren eingereicht wurde, geht

von einer falschen Prämisse aus. Die Frage des Umfangs der Verträglichkeit eines

zweiten Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 mit dem Schutzobjekt

stellt sich mangels wesentlich veränderter Verhältnisse, die zu einer

Reduzierung des Schutzumfangs führen könnten, gar nicht.

7.9

Zusammengefasst

durfte die Vorinstanz, ohne dass sie damit in irgendwelche Rechtsverletzungen

(Gemeindeautonomie, rechtliches Gehör, Interessenabwägung) verfiel, zum Schluss

kommen, dass keine Gründe vorliegen, welche eine Neubeurteilung der

Unterschutzstellung rechtfertigen.

8.

Nach dem Ausgeführten sind die Beschwerden abzuweisen.

9.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin 1

und der Beschwerdeführerin 2 als unterliegende Parteien je zur Hälfte

aufzuerlegen und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 65a in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu

Umtriebsentschädigungen an die obsiegenden Beschwerdegegnerschaften zu

verpflichten. Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'000.- pro

unterliegende Beschwerdeführerin, mithin Fr. 1'000.-- für jede

Beschwerdegegnerschaft in jedem der beiden Verfahren.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00093 und VB.2022.00097 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 580.-- Zustellkosten,

Fr. 4'580.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

5.

Die

Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden je verpflichtet, den

Beschwerdegegnerschaften 1 und 2 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.--

zu bezahlen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.