Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00131

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00131

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1

A,

1.2

B,

2.1

C,

2.2

D,

3.1

E,

3.2

F,

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

H AG,

2.

Baukommission Wädenswil,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 14. Juli 2021 erteilte die

Baukommission Wädenswil der H AG unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B, C und D sowie E und F am 18. August

2021.

gemeinsam beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 1. Februar 2022

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A

und B, C und D sowie E und F am 7. März

2022.

gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des

Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den

angefochtenen Beschluss aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für

das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu ihren Gunsten.

Das Baurekursgericht beantragte am 28. März 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission

Wädenswil beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. April 2022, die

Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdeführenden. Die H AG liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der südöstlich des

Baugrundstücks liegenden und nur durch die I-Strasse von diesem getrennten

Grundstücke Kat.-Nrn. 03, 04 und 05 ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung

legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls

erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das streitbetroffene

Baugrundstück befindet sich gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung der Stadt

Wädenswil (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30%. Geplant ist, das

bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit zwei

Dreizimmerwohnungen und einer Vierzimmerwohnung zu erstellen. Weiter ist der

Bau einer Garage mit drei Parkplätzen sowie einem Parkplatz im Freien

vorgesehen. Strittig ist die Einhaltung der Ausnützungsziffer und in diesem

Zusammenhang die Auslegung der Dach- und Untergeschosse privilegierenden

Bestimmung von § 255 Abs. 2 PBG.

3.

3.1

Die Ausnützungsziffer wurde für die vorliegend massgebliche

Wohnzone W2 auf 30 % festgelegt (Art. 3 Abs. 1 BZO). Vollgeschosse und anrechenbare

Dachgeschosse sind nach dieser Bestimmung je maximal zwei zulässig. Ferner

erhöht sich die Ausnützungsziffer gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO um 5 Prozentpunkte,

sofern bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit

separatem, behindertengerechtem Zugang oder bei Neubauten pro 500 m2

anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit

separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.

Für die Ausnützungsziffer sind alle

dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür

verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden anrechenbar (§ 255 Abs. 1 PBG in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung PBG; Übergangsbestimmung

zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2 PBG).

Entsprechende Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen sind § 255 Abs. 2 PBG zufolge

jedoch nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die

sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die

zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

3.2

Strittig ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Auslegung der

letztgenannten Bestimmung. Das Baurekursgericht schützte deren Anwendung durch

die Baubewilligungsbehörde, welche eine Flächenprivilegierung in beiden

geplanten Dachgeschossen zuliess. Die Beschwerdeführenden rügen diese Auslegung

und Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG als unrechtmässig und vertreten die Auffassung, die nicht

anrechenbaren Flächen der beiden Dachgeschosse müssten zusammengezählt werden.

Ihrer Ansicht nach widerspricht eine doppelte Privilegierung der Flächen in den

Dachgeschossen der mit der PBG-Revision von 1991 angestrebten massvollen

Verdichtung.

4.

4.1

Dem

Baubewilligungsentscheid kann entnommen werden, die massgebliche Grundfläche

des Bauareals von 544 m2 erlaube bei einer Ausnützungsziffer

von 35 % in den Vollgeschossen eine anrechenbare Geschossfläche von

190,4 m2. Projektiert sei eine Ausnützungsfläche von

196,46 m2, was zu korrigieren sei. Die gemäss § 255 Abs. 2 PBG nicht auf die Ausnützung anrechenbare durchschnittliche Fläche betrage in

den Dachgeschossen 95,2 m2. Projektiert sei in den

Dachgeschossen 94,8 m2 bzw. 48,2 m2, was

zulässig sei. Im ersten Dachgeschoss werde in der Ausnützungsberechnung ein Raum

mit der Bezeichnung ''Loggia'' abgezogen. Da die Ausnützung voll ausgeschöpft

werde, dürfe dieser Raum nicht als anrechenbarer Raum genutzt werden. Dies

werde unter Anmerkung eines Nutzungsrevers hingenommen.

4.2

In Bezug

auf die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das

Bundesgericht von einer Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen

Instanzen grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen

abgehen (BGE 141 III 97 E. 11.2; 141 V 51 E. 9.2; 138 III 252 E. 2.1;

132.

III 97 E. 1; 123 III 274 E. 1a/cc; je mit Hinweisen). Diese

Rechtsprechung kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung

unbestimmter Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden (zum

Ganzen: VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.2 mit Verweis auf BGr,

11.

November 2019, 1C_64/2019, E. 3.5).

4.2.1

Das Baurekursgericht hielt in E. 2.2 zunächst fest, bei der wörtlichen

Auslegung von § 255 Abs. 2 PBG seien die Flächen in Dach-, Attika-

und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie je Geschoss – und nicht je Geschossart

– die Fläche überschritten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten

zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

4.2.2

Damit ging das Baurekursgericht zu Recht vom

Wortlaut der Bestimmung aus, welcher Ausgangspunkt jeder Auslegung ist. Erst wenn der Gesetzestext allein nicht klar

verständlich ist und verschiedene Interpretationen möglich sind, muss unter

Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht

werden. Dafür ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches

Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr

zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen

Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2

mit Hinweisen).

4.2.3

Entgegen den Beschwerdeführenden leitet

sich das Verständnis der Vorinstanzen ohne Weiteres aus dem Wortlaut von § 255 Abs. 2 PBG ab. Bei einer – wie

vorliegend – unmissverständlich und klar formulierten Gesetzesvorschrift ist

deren Auslegung über den

Wortlaut hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob

der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe dafür

können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und

Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai

2017, VB.2016.00238, E. 3.5; 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3

= BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;

BGE 131 II 697, E. 4.4; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 92).

Solche Gründe bestehen vorliegend jedoch keine. Es besteht kein Anlass, daran

zu zweifeln, dass die klare Begrifflichkeit der fraglichen Bestimmung, welche

eine Privilegierung je Geschoss – also für jedes Geschoss der genannten

Geschossarten – vorsieht, deren wahren Sinn wiedergibt.

4.3

Dass die

Privilegierung bloss für den Regelfall von einem anrechenbaren

Dachgeschoss gelten sollte (welcher auch in der Figur 8.2 im Anhang der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juli 1977 [ABV] dargestellt wird), ist nicht

ersichtlich. Da die Zulässigkeit von zwei anrechenbaren Dachgeschossen – im

Gegensatz zu Untergeschossen, wo nur ein anrechenbares Geschoss zulässig ist –

explizit vorgesehen ist (§ 49a Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren,

bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG; Übergangsbestimmung

zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2 PBG), wäre die

Formulierung andernfalls entsprechend anders ausgefallen. Gegenteiliges

vermögen die Beschwerdeführenden auch nicht aus dem Hinweis darauf abzuleiten,

dass mit der Regelung (lediglich) eine massvolle Verdichtung beabsichtigt

worden sei, diese jedoch zu einer erheblichen Steigerung der Nutzungsdichte

geführt habe. So ist der Wortlaut der Bestimmung auch nach der Harmonisierungs-Revision

gleichgeblieben. Zudem wäre es der Behörde versagt, allfällige Schwächen der

Definition zu korrigieren, da sie gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die

Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen des kantonalen Rechts gebunden

ist (vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.2 m.w.H.).

4.3.1

Weiter wird

in der Literatur ebenfalls die Auffassung vertreten, dass bei einem Gebäude mit

zwei Dachgeschossen beide von der privilegierten Fläche profitieren dürfen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 951).

Davon, dass jedes Geschoss für sich betrachtet wird, ging auch das

Verwaltungsgericht im Entscheid vom 17. September 2020 (VB.2020.00319)

aus. Dass nach einer anderen Literaturmeinung die anrechnungsbefreite

Ausnützung sowohl in Dach- als auch in Untergeschossen je einmal konsumiert

werden und die privilegierte Geschossfläche auf mehrere Dach- und

Untergeschosse verteilt werden dürfe (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss

PBG-Revision 1991, in: PBG aktuell 1/1995, S. 8 und Fn. 12), kann

nichts Gegenteiliges abgeleitet werden. Sodann wies die Baubehörde in ihrer

Beschwerdeantwort unbestrittenermassen darauf hin, dass sich ausnützungsprivilegierte

Flächen im zweiten Dachgeschoss aufgrund der Vorgabe von § 281 Abs. 1 PBG, wonach sich Dachgeschosse innerhalb der 45°-Ebene befinden müssten, nur in

geringem Umfang realisieren lassen würden. Sodann würde sich selbst bei

Verzicht auf ausnützungsprivilegierte Flächen das Gebäudevolumen unverändert

realisieren lassen, indem lediglich nicht anrechenbare Flächen erstellt werden

könnten.

4.3.2

Schliesslich ist Folgendes festzuhalten: In

der nächsthöheren Zone W2/40%, wo neben zwei Dachgeschossen auch ein anrechenbares

Untergeschoss zulässig ist, dürfen in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein

Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG

zusammengerechnet max. die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen

Nutzflächen betragen (Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO). Damit wird die

Nutzungsweise jener Fläche gesteuert, deren Anrechenbarkeit für die

Ausnützungsziffer von § 255 Abs. 2 PBG bestimmt ist, indem der Ausbau

zu Wohn- und Arbeitsräumen auf 50 % der in den Vollgeschossen zulässigen

Nutzflächen begrenzt wird (vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.4).

Für die vorliegend strittige Frage der zulässigen Flächenprivilegierung in

Dachgeschossen lässt sich daher nichts daraus ableiten.

5.

5.1

Zusammengefasst erwies sich die

Rechtsauffassung der Baubehörde als rechtmässig und wurde vom Baurekursgericht

zu Recht nicht beanstandet. Ausgehend vom zulässigen Verständnis der Baubehörde

hat das Baurekursgericht zu Recht keine Überschreitung der zulässigen

Ausnützung erkannt. Damit erweisen sich die Vorbringen der Beschwerdeführenden

als unberechtigt. Die Beschwerde ist abzuweisen.

5.2

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden 1–3 je zu einem Drittel unter solidarischer Haftung

für das Ganze aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

und § 14 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem

Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sodann stellt die

mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen einen Ausnahmefall dar

(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17

N. 50 ff.). Da der Behörde vorliegend kein übermässiger Aufwand

entstanden ist, ist auch ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 3'130.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden den Beschwerdeführenden

1–3 zu je einem Drittel auferlegt, unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag.

4.

Es werden keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.