Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00145

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2022.00145

Urteil

der 3. Kammer

vom 20. April 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Eva Heierle.

In Sachen

A, vertreten durch RA B und/oder

RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

1. Gemeinderat E,

2. Zürcher Heimatschutz ZVH,

Mitbeteiligte,

betreffend raumplanungsrechtliche

Ausnahmebewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baudirektion des Kantons Zürich verweigerte A mit

Verfügung vom 14. Juni 2021 die raumplanungsrechtliche Bewilligung und

Ausnahmebewilligung für den Umbau des kommunal unter Schutz gestellten

Bauernhauses Vers.-Nr. 01 auf dem in der kantonalen Landwirtschaftszone

gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 02 (neu: Kat.-Nr. 03) an der D-Strasse 04

in E in ein Wohnhaus mit sieben Wohneinheiten. Die Gemeinde E eröffnete A die

kantonale Verfügung am 19. Juli 2021.

Erwägungen

II.

A gelangte mit Rekurs vom 18. August 2021 an das

Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion

vom 14. Juni 2021 sowie die Erteilung der "kantonalen

Umnutzungsbewilligung". Das Baurekursgericht nahm den Gemeinderat E als

Mitbeteiligten und den Zürcher Heimatschutz ZVH als Beigeladenen in das

Rekursverfahren auf und wies den Rekurs mit Entscheid vom 3. Februar 2022

ab.

III.

A erhob gegen den Entscheid des Baurekursgerichts mit

Eingabe vom 9. März 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte

die Aufhebung des Entscheids und die Erteilung der nachgesuchten

Umnutzungsbewilligung. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurückzuweisen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren

zulasten der Baudirektion des Kantons Zürich. Von einem mit der Beschwerde

überdies erhobenen Sistierungsbegehren nahm A am 28. März 2022 wieder

Abstand.

Das Baurekursgericht beantragte am 12. April 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch die Baudirektion

schloss am 25. April 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat E

beantragte am 12. Mai 2022 die Gutheissung der Beschwerde. Der Zürcher

Heimatschutz ZVH liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS

175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die

Angelegenheit fällt in die Zuständigkeit der Kammer (§ 38b Abs. 1 e

contrario und § 38 Abs. 1 VRG).

1.2

Der

Beschwerdeführer ist als Baugesuchsteller und Adressat der Bauverweigerung

sowie als Unterliegender im Rekursverfahren unstreitig zur Beschwerdeerhebung

legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG; LS 700.1]). Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Mit

Beschluss vom 15. April 2019 hielt der Mitbeteiligte 1 fest, das

ehemalige Vielzweckbauernhaus Vers.-Nr. 01 an der D-Strasse 04 sei

ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, und stellte es gemäss § 205 lit. d PBG formell unter

Denkmalschutz; unter Genehmigung des projektbezogenen verwaltungsrechtlichen

Schutzvertrags zwischen dem Mitbeteiligten 1 und dem Beschwerdeführer von

demselben Datum.

2.2

Der verwaltungsrechtliche

Schutzvertrag vom 15. April 2019 definiert ein denkmalschutzrechtlich als

zulässig erachtetes Richtprojekt nach Massgabe von am 22. Februar 2019

erstellten Fassadenansichten sowie Schnitt- und Grundrissplänen. Die

Vertragsparteien erklären sich als einig darüber, dass die vertragliche

Unterschutzstellung keine materielle Enteignung bewirke und der

Beschwerdeführer mithin auf die Geltendmachung jeglicher Ansprüche aus

materieller Enteignung respektive das Heimschlagrecht (vgl. § 214 PBG)

verzichte. Der Schutzvertrag steht unter der Bedingung der Erteilung einer

rechtskräftigen Baubewilligung entsprechend dem erwähnten Richtprojekt,

ansonsten er entschädigungslos dahinfalle und es dem Mitbeteiligten 1

offenstehe, das Schutzobjekt verfügungsweise unter Schutz zu stellen. Diesfalls

stünden dem Beschwerdeführer sämtliche "Abwehrrechte" offen.

2.3

In der Folge reichte der

Beschwerdeführer ein schutzvertrags- respektive richtprojektkonformes

Bauprojekt nach Massgabe von am 1. Oktober 2019 erstellten Plänen zur

Bewilligung ein, das den Umbau des Bauernhauses Vers.-Nr. 01 in ein

Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten vorsieht. Dabei sollen das

Dachgeschoss des bestehenden Wohnteils sowie der gesamte Ökonomieteil ausgebaut

werden. Zudem sollen sechs Parkierungsflächen, eine neue Zufahrt und zwei Sitzplätze

für die geplanten Wohnungen östlich des Nebengebäudes Vers.-Nr. 05

geschaffen werden. Die Nebengebäude Vers.-Nrn. 06 und 07 sowie ein

östlicher Annexbau des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sind zum Abbruch vorgesehen.

2.4

Die zufolge der Lage des

Bauvorhabens in der Landwirtschaftszone für die Erteilung einer Baubewilligung

zuständige Beschwerdegegnerin erteilte dem Bauvorhaben den einleitend

erwähnten, umfassenden Bauabschlag. Dabei verneinte sie die

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens sowohl nach Massgabe einer

zonenkonformen Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) als auch im Sinn

einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG, Art. 24c RPG und

namentlich Art. 24d Abs. 2 RPG.

2.5

Die

Vorinstanz bestätigte den Entscheid der Beschwerdegegnerin und verneinte die

gerügte Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens im Licht von Art. 24c RPG

und namentlich Art. 24d Abs. 2 RPG.

3.

In materiell-rechtlicher Hinsicht liegt vor

Verwaltungsgericht allein noch die Bewilligungsfähigkeit nach Massgabe von Art. 24d

Abs. 2 RPG im Streit. Der Beschwerdeführer rügt insoweit

Rechtsverletzungen in Form einer falschen Rechtsanwendung. Im Weiteren moniert

er Ermessensmissbrauch durch die Vorinstanz und eine Verletzung der

Gemeindeautonomie. Dabei handelt es sich um zulässige Beschwerdegründe (§ 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG;

insbesondere zur Gemeindeautonomie vgl. BGr, 7. Mai 2013, 1C_53/2013, E. 1.1).

In Bezug auf die Rüge der Verletzung der Gemeindeautonomie ist lediglich Voraussetzung,

dass die Gemeinde hoheitlich gehandelt hat bzw. in ihrer Stellung als

Hoheitsträgerin berührt ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich vorliegt

und ob diese verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der

materiellen Beurteilung (VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00472, E. 1.5.3

mit Hinweis auf BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2).

4.

4.1

Nach Art. 24d

Abs. 2 RPG (in der Fassung vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. September

2007) kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten

Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde

unter Schutz gestellt worden sind (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung

nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Der Ausnahmebewilligungstatbestand

darf überdies nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3

lit. a–e RPG in Anspruch genommen werden. Erforderlich ist unter anderem,

dass die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen

unverändert bleiben (lit. b) und höchstens eine geringfügige Erweiterung

der bestehenden Erschliessung notwendig ist (lit. c).

Mit der ursprünglich als "Rustico-Artikel" bekannt

gewordenen Bestimmung von Art. 24d Abs. 2 RPG wollte der Gesetzgeber

insbesondere auch im Hinblick auf die Tessiner Verhältnisse klare

Voraussetzungen schaffen, unter denen Umnutzungen bewilligt werden können. Art. 24d

Abs. 2 RPG will verhindern, dass schutzwürdige Objekte wie z. B. typische

Kulturlandschaften beeinträchtigt oder zerstört werden, weil jene Bauten,

welche entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen, zerfallen oder

abgebrochen werden, wenn keine Zweckänderung gegenüber der früheren Nutzung

zugestanden wird (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 513 ff.,

542). Um einer unkontrollierten Aufweichung des Prinzips der Trennung von Bau-

und Nichtbaugebiet durch die Kantone vorzubeugen, lässt der Gesetzgeber nur als

schützenswert anerkannte Bauten in den Genuss der erleichterten

Umnutzungsmöglichkeit kommen. In Frage kommen nur Bauten, die nicht nur von der

zuständigen Behörde formell unter Schutz gestellt worden sind, sondern auch in

materieller Hinsicht schutzwürdig sind. So sorgt der Bund dafür, dass die

kantonalen Zuständigkeiten bei der Denkmalpflege nicht dazu führen, dass die

bundesrechtlichen Einschränkungen umgangen werden. Dies kann etwa dadurch

geschehen, dass die Unterschutzstellung an die Gemeinden delegiert wird und

diese auch nicht schutzwürdige Bauten zwecks Umnutzung unter Schutz stellen.

Die bundesrechtliche Natur der Vorschrift von Art. 24d Abs. 2 RPG

schliesst damit aus, dass Bauten umgenutzt werden können, die bloss nach

kantonalem oder kommunalem Recht formell unter Schutz gestellt worden sind,

jedoch materiell gar keinen besonderen Wert aufweisen. Die materielle

Schutzwürdigkeit bildet deshalb, was bereits die Vorinstanz explizit festhielt,

Prüfungsgegenstand des kantonalen Ausnahmebewilligungsentscheids (zum Ganzen,

auch zum Nachfolgenden, Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre

Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen

ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24d N. 22 ff.;

Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 24d N. 12 ff.;

Chantal Dupré, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc.

2010, Art. 24d N. 34 ff.).

4.2

4.2.1

Erste Voraussetzung des Ausnahmebewilligungstatbestands ist das Vorliegen

einer formell unter Schutz gestellten (Art. 24d Abs. 2 lit. a

RPG) und von der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2

RPG) überdies auch materiell als schützenswert anerkannten Baute und Anlage

ausserhalb der Bauzone (Art. 24d Abs. 2 Einleitungssatz RPG).

4.2.2

Das streitbetroffene Gebäude wurde mit zwischen dem Mitbeteiligten 1

und dem Beschwerdeführer ausgehandelten Schutzvertrag vom 15. April 2019

im Sinn von § 205 lit. d PBG formell unter Denkmalschutz gestellt.

Die Beschwerdegegnerin als zuständige kantonale Behörde im Sinn von Art. 25

Abs. 2 RPG geht sodann gestützt auf den Mitbericht der kantonalen

Denkmalpflege vom 21. Januar 2021 jedenfalls im Grundsatz von einem

Schutzobjekt ("Kulturdenkmal" bzw. "Baudenkmal";

"Schutzobjekt") und damit von einer (auch) materiell bzw.

bundesrechtlich als schützenswert zu betrachtenden Baute aus. Das anerkennt

auch der Beschwerdeführer. Der Beizug der kantonalen Denkmalpflege zur von der Beschwerdegegnerin

zu beurteilenden Frage der materiellen Schutzwürdigkeit des Gebäudes ist nicht

zu beanstanden. Die Betitelung der Bauverweigerung vom 14. Juni 2021

(auch) mit der Überschrift "[…] im Geltungsbereich einer überkommunalen

Schutzanordnung" ist – wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (act 4 E. 4.5.1)

und worauf in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2

VRG verwiesen werden kann – ein offensichtliches Versehen. Inhaltlich ging die Beschwerdegegnerin

stets (nur) von einem kommunalen Schutzobjekt aus.

4.2.3

Gestützt auf das Gutachten der F GmbH vom 2. September 2016 ist

das Vorliegen einer materiell als schützenswert zu anerkennenden Baute nicht zu

beanstanden. Damit eröffnet sich grundsätzlich der Anwendungsbereich von Art. 24d

Abs. 2 RPG (anders etwa als in BGE 147 II 465, in welchem Fall die

Anwendung von Art. 24d Abs. 2 RPG bereits am Fehlen der

bundesrechtlich geforderten materiellen Schutzwürdigkeit scheiterte [E. 4.3]).

Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs dadurch, dass die Beschwerdegegnerin

das Gutachten der F GmbH vom 2. September 2016 nicht konsultiert und

auch das Innere des Gebäudes nie besichtigt habe, stösst in diesem Zusammenhang

ins Leere. Wie erwähnt wurde die Eigenschaft des streitbetroffenen Gebäudes,

eine (auch) materiell als schützenswert zu anerkennende Baute im Sinn von Art. 24d

Abs. 2 Einleitungssatz RPG darzustellen, von der Beschwerdegegnerin nicht

in Abrede gestellt. Andernfalls wäre sie – läge von vornherein ein mit

BGE 147 II 465 vergleichbarer Fall vor – gar nicht erst zur Prüfung

der weiteren Tatbestandsmerkmale von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG

und Art. 24d Abs. 3 RPG geschritten.

4.2.4

In diesem Zusammenhang ist die Bemerkung des Beschwerdeführers zutreffend,

wonach die Voraussetzung, dass ein schützenswertes Objekt besteht, von der

Frage der Zulässigkeit von Veränderungen in der äusseren Erscheinung sowie der

baulichen Grundstruktur (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG) zu trennen

ist. Es handelt sich um zwei unterschiedliche, separat zu prüfende

Tatbestandsmerkmale. Unzutreffend ist jedoch nach dem vorstehend Ausgeführten,

dass bei der Prüfung der Anforderungen von Art. 24d Abs. 3 lit. b

RPG (Wahrung der "Identität") Überprüfungsbeschränkungen der

kantonalen Behörde in dem Sinn bestünden, dass das zulässige Veränderungspotenzial

durch den kommunalen Schutzvertrag bereits abschliessend vorgezeichnet werde.

Eine solche Betrachtungsweise böte gleichermassen das Potenzial für eine

Umgehung der bundesrechtlichen Einschränkungen wie das blosse Abstellen auf

eine allein kommunal festgestellte formelle Schutzwürdigkeit eines Objekts

ausserhalb der Bauzone ohne Prüfung von dessen materieller Schutzwürdigkeit.

Mitunter bildet deshalb nicht nur die materielle Schutzwürdigkeit Gegenstand

der freien Überprüfung durch die kantonal zuständige Behörde, sondern auch die

Wahrung der Identität im Sinn von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG.

Dasselbe muss für die weiteren einschränkenden Voraussetzungen von Art. 24d

Abs. 3 RPG (lit. a, lit. c–e) gelten. Wie nachfolgend zu zeigen

sein wird, kann indes ohnehin offenbleiben, ob das Bauvorhaben die

Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 RPG erfüllen würde.

4.3

4.3.1

Zweite

Voraussetzung des Ausnahmebewilligungstatbestands ist, dass die dauernde

Erhaltung der als schützenswert anerkannten Baute nicht anders sichergestellt

werden kann (Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG).

Dieses Tatbestandsmerkmal verweist auf das Motiv der

Ausnahme: Einem Schutzobjekt soll ökonomisch der Weiterbestand ermöglicht

werden (Muggli, Art. 24d N. 25). Eine Zweckänderung soll nur so weit

erlaubt werden, als dies für den Schutzzweck notwendig ist. Die gesetzliche

Zielsetzung liegt darin, dass die gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG

ausnahmsweise erlaubte Um- oder Mehrnutzung dazu dienen soll, die auf anderem

Weg nicht gegebene Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen

Erhaltung der historischen Bausubstanz über entsprechende Mieteinnahmen zu

decken. Genau und nur so viel verwertbare Mehrnutzung soll unter dem Titel von Art. 24d

Abs. 2 RPG generiert werden können. Die durch die Umnutzung ermöglichten

Einnahmen sollen für die Renovation und die Erhaltung der historisch wertvollen

Bauelemente oder für den eigentlichen Gebäudeunterhalt eingesetzt werden.

4.3.2

Der Beschwerdeführer ist gestützt auf eine Kostenermittlung sowie eine von

ihm in Auftrag gegebene Berechnung über die erzielbaren Mietzinse

zusammengefasst der Ansicht, er habe den Nachweis erbracht, dass die dauernde

Erhaltung der geschützten Bausubstanz einzig durch die vollständige Umnutzung

des Schutzobjekts, namentlich den vollständigen Ausbau des Ökonomiegebäudes

unter Erstellung von sechs neuen Wohneinheiten, gesichert werden könne. Erst

mit der so berechneten Rendite von 2,5 % seien die Kosten gedeckt, zu

welchen etwa auch der Landwert des Grundstücks, die Vorbereitung der

Erschliessung, die Umgebungsgestaltungskosten sowie Anwaltskosten gehörten. Die

Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, eine solche Betrachtungsweise verkenne

die Intention von Art. 24d RPG, mit möglichst zurückhaltenden Massnahmen

genau so viel verwertbare Mehrnutzung zu generieren, wie es die langfristige

Instandhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erfordere; dies wäre bereits mit der

Modernisierung und dem Umbau des Wohnteils sowie einem (beschränkten) Ausbau

des Ökonomieteils auf zwei Geschossen möglich. Das Projekt scheine indes von

der Zielsetzung der maximalen Ausnutzung des Raumangebots geleitet.

4.3.3

Die für die Restaurierung und langfristige Erhaltung des Schutzobjekts

tatsächlich notwendigen Kosten sind vorliegend nicht bekannt. Die vom

Beschwerdeführer eingereichte Kostenermittlung enthält zahlreiche Positionen,

die nicht durch Schutzmassnahmen bewirkte, denkmalschutzrechtliche

Instandstellungs- und Erhaltungskosten im engeren Sinn von § 207 PBG

darstellen (so etwa der Landpreis von Fr. 1 Mio., welchen sich der

Beschwerdeführer in der Erbteilung anrechnen liess; Anwaltskosten;

Vorbereitungs- und Erschliessungskosten [Fr. 100'000.--]; [hohe] Kosten

für die Gestaltung der Umgebung [Fr. 350'000.--] oder Kosten für die Dämmung

des Dachs im Ökonomiegebäude, welche überhaupt erst durch die dortige

Erstellung einer Dachwohnung ausgelöst würden). Auch die Berechnung über die

erzielbaren Mietzinse geht von einem gewöhnlichen Umbauvorhaben aus, wie es

wohl innerhalb der Bauzone üblich wäre; unter maximaler Ausnutzung der

Gebäudekubatur mit insgesamt sieben Wohneinheiten. Mit der Intention von Art. 24d

Abs. 2 RPG hat diese Betrachtungsweise entsprechend der zutreffenden

Auffassung der Beschwerdegegnerin wenig gemein.

4.3.4

Die exakte Eruierung der denkmalschutzrechtlichen Instandstellungs- und

Erhaltungskosten ist vorliegend indes auch nicht notwendig. Übersteigen sie das

dem Beschwerdeführer zumutbare Mass, ist diesem Umstand nicht mittels

weitreichender Umbauzugeständnisse zur Generierung entsprechender finanzieller

Mittel im Rahmen von Art. 24d Abs. 2 RPG zu begegnen, sondern mittels

der Konsequenz von § 207 Abs. 2 PBG.

4.3.5

Gemäss § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen

Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher

und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Übersteigen Anordnungen in

unzumutbarer Weise die allgemeine Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu

unterhalten, so ist die Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu

übernehmen und vom Eigentümer zu dulden; vorbehalten bleiben abweichende

Vereinbarungen des öffentlichen Rechts und der Übernahmeanspruch (§ 207 Abs. 2 PBG).

4.3.6

Mit anderen Worten hat der kantonale Gesetzgeber mit § 207 Abs. 2 PBG eine besondere Regelung geschaffen, welche sicherstellt, dass die

Unterschutzstellung keine unzumutbaren finanziellen Verpflichtungen für den

Eigentümer nach sich zieht und damit – stets – verhältnismässig ist. Kann die

geschützte Bausubstanz auf diese Weise erhalten werden, liegt die Voraussetzung

für eine Umnutzung gemäss Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nicht vor

(BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 3.2.2). Zufolge dieser

kantonalrechtlich statuierten Unterhaltspflicht des Gemeinwesens gemäss § 207 Abs. 2 PBG verbleiben im Kanton Zürich praktisch keine Anwendungsfälle von

Art. 24d Abs. 2 RPG (zutreffend Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 1509).

4.3.7

Nicht gefolgt werden kann den Ausführungen des Beschwerdeführers insoweit,

als er geltend macht, die Kostenübernahme durch das Gemeinwesen sei vorliegend

wegbedungen worden, weshalb die Anwendung von § 207 Abs. 2 PBG

ausgeschlossen sei. Die Pflicht des Gemeinwesens zur Übernahme der Betreuung

von Schutzobjekten, wenn Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine

Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten (§ 228 PBG),

übersteigen, ist eine gesetzliche Pflicht. § 207 Abs. 2 PBG ist

zwingend und nicht etwa als Kann-Bestimmung formuliert (BGr, 9. Januar

2014, 1C_397/2011, E. 4.3). Die gesetzliche Pflicht des Gemeinwesens lässt

sich nicht in einem Schutzvertrag gemäss § 205 lit. d PBG

wegbedingen, ansonsten § 207 Abs. 2 PBG stets – und einfach – ausgehebelt

werden könnte. Mit den im zweiten Teilsatz von § 207 Abs. 2 PBG

gemeinten "abweichenden Vereinbarungen des öffentlichen Rechts" sind nicht

solche (unzulässigen) Vereinbarungen gemeint, welche die Betreuungspflicht

des Gemeinwesens wegbedingen oder aufheben. Gemeint sind Vereinbarungen wie

beispielsweise jene, dass ein Gemeinwesen unter bestimmten Umständen die gesamten

Betreuungskosten eines besonders hochwertigen Schutzobjekts übernimmt (vgl.

zu einem solchen Anwendungsfall, in welchem sich der Kanton Zürich zur

vollständigen Kostentragung verpflichten kann, § 2 der Verordnung vom 15. Januar

1992.

über Staatsbeiträge für den Natur- und Heimatschutz und für kommunale

Erholungsgebiete [LS 701.3]).

4.3.8

Damit ist die Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG

nicht erfüllt bzw., wie ausgeführt, nach der gesetzlichen Konzeption von § 207 Abs. 2 PBG im Kanton Zürich grundsätzlich gar nicht erfüllbar. Einzuräumen

ist, dass es jedenfalls sinnvoll wäre, die Unterschutzstellung und die Frage

der Finanzierung von Schutzobjekten koordiniert zu betrachten, wobei die Behörden

allfällige Beiträge indes nur gestützt auf konkrete Anträge und detaillierte Belege

des Eigentümers festlegen können, der zum Schluss kommt, dass für ihn bezüglich

der Betreuungskosten des Schutzobjekts eine unzumutbare Differenz verbleibt.

Der Beschwerdeführer wird gegebenenfalls ein entsprechendes Verfahren beim

Mitbeteiligten 1 einleiten müssen (BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 4.3 f.).

Hierfür besteht im vorliegenden Fall ohne Weiteres Raum, nachdem der

Schutzvertrag zufolge Nichterteilung der Baubewilligung nach Art. 24d Abs. 2

RPG ohnehin entschädigungslos dahinfällt.

4.4

Bei diesem

Ergebnis kann offenbleiben, ob das Umbauvorhaben die weiteren Anforderungen

gemäss Art. 24d Abs. 3 RPG, namentlich jene von Art. 24d Abs. 3

lit. b RPG (Wahrung der Identität), erfüllen würde. Der in diesem

Zusammenhang erhobenen Rüge der Verletzung der Gemeindeautonomie ist deshalb

nicht weiter nachzugehen.

5.

Das Ausgeführte führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 13

Abs. 2 in Verbindung mit § 65a sowie § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'300.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 315.-- Zustellkosten,

Fr. 3'615.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).