Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00176

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00176

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. September 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber David Henseler.

In Sachen

Bauausschuss Maur, vertreten durch RA A

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 B,

1.2 C,

2. D,

3.1 E,

3.2 F,

Nrn. 2 und 3 vertreten

durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1.1 H,

1.2 I,

beide vertreten durch RA J,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. August 2021 erteilte der

Bauausschuss Maur H und I die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02

in 8127 Forch.

Erwägungen

II.

A. Am

4.

Oktober 2021 erhoben B und C Rekurs beim Baurekursgericht

und beantragten, die Baubewilligung sei aufzuheben. Am 6. Oktober 2021

erhoben ausserdem D sowie E und F Rekurs beim Baurekursgericht. Sie beantragten

die Aufhebung des Beschlusses des Bauausschusses Maur unter Entschädigungsfolge.

B. Mit

Entscheid vom 23. Februar 2022 vereinigte das Baurekursgericht die

Rekursverfahren (Dispositiv-Ziff. I), hiess die Rekurse gut und hob den

Beschluss des Bauausschusses Maur vom 27. August 2021 auf

(Dispositiv-Ziff. II). Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt

Fr. 5'315.- auferlegte das Baurekursgericht je zur Hälfe dem Bauausschuss

Maur und der Bauherrschaft (Dispositiv-Ziff. III); Letztere wurde ausserdem

verpflichtet, sowohl D als auch F und E eine Umtriebsentschädigung von je

Fr. 850.- (gesamthaft Fr. 1'700.-) zu bezahlen

(Dispositiv-Ziff. IV).

III.

Hiergegen gelangte der Bauausschuss Maur mit Beschwerde

vom 28. März 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter

Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom

23.

Februar 2022 aufzuheben und die Baubewilligung vom 27. August

2021.

zu bestätigen; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Mit Eingabe vom 7. April 2022 liessen H und I dem

Verwaltungsgericht eine Mitbeantwortung der Beschwerde einreichen und

beantragen, unter Entschädigungsfolge sei die Beschwerde gutzuheissen. Das Baurekursgericht beantragte am 20. April 2022 ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai

2022.

beantragten D sowie E und F, unter Entschädigungsfolge sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter sei diese

abzuweisen. Mit Eingabe vom 21. Juni 2022 hielten H und I an ihren

Anträgen fest. Ebensolches tat der Bauausschuss Maur mit Replik vom

29.

Juni 2022.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG, LS 152.2) zuständig.

1.2

Gemäss

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine

Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,

die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Der Beschwerdeführer beruft

sich auf eine Verletzung der Gemeindeautonomie, weshalb seine Legitimation zur

Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich

besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens,

sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 13. April 2022,

VB.2021.00635, E. 1.2; 11. April 2017, VB.2016.00760, E. 1.2;

vgl. BGr, 2. Juni 2022, 1C_571/2020, E. 2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.3

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls

Dispositiv

erfüllt. Demnach ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1 In

prozessualer Hinsicht beantragen sowohl der Beschwerdeführer als auch die

Mitbeteiligten die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hatte von

der Durchführung eines Augenscheins abgesehen, da sie die örtlichen

Verhältnisse – soweit entscheidrelevant – aufgrund der Akten als klar

beurteilte.

2.2 Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 6. Juli 2012,

1C_76/2012, E. 2.3; 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3;

10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 12. November 2020,

VB.2020.00327, E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).

2.3 Vorliegend

ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen

möglich. Diese bilden eine hinreichende Entscheidgrundlage für die hier

zentrale Frage der hypothetischen Firstrichtung (vgl. dazu sogleich E. 4).

Zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt damit rechtsgenügend

erstellt; auf einen Augenschein kann verzichtet werden. Gestützt auf dieselben

Überlegungen konnte auch die Vorinstanz davon absehen, einen Augenschein

durchzuführen.

3.

Das streitgegenständliche Baugrundstück befindet sich gemäss

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO; von der Baudirektion am

19. März 2010 bzw. am 27. Februar 2012 [Art. 47a] genehmigt) in

der eingeschossigen Wohnzone W1. Derzeit ist es mit dem Eckgebäude eines

Reihenhausensembles überbaut. Projektiert sind der Abbruch dieses Gebäudes und

der Neubau eines freistehenden Einfamilienhauses. Der Neubau soll mit sieben

Ecken eine polygonale Grundrissform und ein Flachdach aufweisen.

4.

4.1 Der

Beschwerdeführer bringt zunächst vor, die Vorinstanz habe die Ausgestaltung des

Attikageschosses und die gewählte (imaginäre) Firstrichtung zu Unrecht als

unzulässig beurteilt.

4.2 Dachgeschosse (Attikageschosse) sind gemäss

§ 275 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG, LS 700.1 – in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom

14. September 2015, Abs. 2]) horizontale Gebäudeabschnitte, die über

der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Bei Flachdächern

dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG (in der hier anwendbaren,

bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur

Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) – grundsätzlich die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen. Diese Regel

greift indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden

Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss

– wie ein Dachgeschoss unter Schrägdach – mit der Fassade des

Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die

erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG

zulässig, das heisst, sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein

als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige

Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden

Vollgeschosses vorstossen, das heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein

(VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3.1).

Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt

vorgängig die Festlegung eines hypothetischen Schrägdachs und der

hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist,

definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes

"entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen,

dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude

effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der

Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite. In Grenz- oder

begründeten Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines

Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite, also im

"Chaletstil", verlangen. In

Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar

scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch

die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen

ermöglicht werden. Um eine Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen

Differenzen der Seitenlängen zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch

als solche erkennbar sein und dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses

vermitteln (VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 5.2; 27. März 2020,

VB.2018.00696, E. 5.3 Abs. 2; 27. März 2013, VB.2012.00803, E. 3.2 [nicht publiziert]; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 1188 f.).

4.3 Vorliegend

ist von einer komplexen Gebäudeform auszugehen. Aufgrund der Baupläne ist

jedoch ohne Weiteres ersichtlich, welche Gebäudeseite die längere ist bzw. ist

die längliche Struktur des projektierten Gebäudes klar erkennbar. Der

Beschwerdeführer bringt vor, die "rein optische 'Erkennbarkeit' einer

längeren Gebäudeseite […] aufgrund der Grundrisspläne" sei nicht

"alleine entscheidend". Vielmehr sei das flächenmässig

kleinstmögliche Rechteck auf das geplante Gebäude zu legen. Daraus kann er

jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Denn bei der Festlegung der hypothetischen

Firstrichtung geht es darum, wie die Firstrichtung "natürlicherweise"

verlaufen würde, wenn dem projektierten Gebäude effektiv ein

"entsprechendes" Schrägdach (§ 292 lit. b PBG) aufgesetzt

würde. Es geht dagegen gerade nicht um die Berechnung der Gebäudelänge aufgrund

des flächenkleinsten Rechtecks (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00803,

E. 4.2.3 [nicht publiziert]; vgl. dazu § 28 der Allgemeinen

Bauverordnung [ABV, LS 700.2], in der hier anwendbaren, bis

28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur

Änderung vom 11. Mai 2016], wonach als Gebäudelänge die längere Seite des

flächenkleinsten Rechtecks gilt, welches die senkrecht auf den Erdboden

projizierte grösste, durch die massgebliche Fassadenlänge gebildete

Gebäudeumfassung umschreibt). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom

Beschwerdeführer zitierten Literaturstelle (vgl. Fritzsche et al.,

S. 1200 f.); vielmehr halten diese Autoren zur massgeblichen

(hypothetischen) Firstrichtung fest, es sei im Einzelfall zu entscheiden, wie

diese zu verlaufen habe (Fritzsche et al., S. 1188).

Ohnehin resultiert selbst bei einem Vorgehen, wie vom

Beschwerdegegner vorgeschlagen, keine kleine Differenz der Seitenlängen des

Bauvorhabens (so zutreffend bereits act. … mit Hinweis auf VGr,

19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3.5 [wo bei einem Verhältnis

von 12 m zu 10,29 m eine kleine Differenz verneint wurde];

21. März 2012, VB.2011.00535, E. 2.2.1 [wo eine Längendifferenz der

Fassaden von 75 cm als gering beurteilt wurde]; vgl. auch VGr, 22. Februar

2012, VB.2011.00668, E. 3.2 Abs. 2; ferner Fritzsche et al.,

S. 1189). Das flächenkleinste Rechteck hat die Masse 12,80 m

auf 10,60 m; die Differenz der Seitenlängen beträgt somit 2,2 m und

das Verhältnis dieser zueinander rund 1:1,2. Diese Differenzen können

nicht mehr als klein qualifiziert werden, zumal Ausnahmen – wie erwähnt – nur

in engem Rahmen zuzulassen sind.

4.4 Der

Beschwerdeführer verweist darauf, dass die Mehrheit der Firstverläufe im

Quartier der (von ihm bewilligten) hypothetischen Firstrichtung entspricht.

Diesem Umstand kommt vorliegend jedoch kaum Bedeutung zu, zumal beim hier

strittigen Projekt ein Flachdach erstellt werden soll. Für das Ortsbild ist die

hypothetische Firstrichtung damit nicht entscheidend. Zu berücksichtigen ist in

diesem Kontext indes, dass sich das Bauprojekt aufgrund seiner Dachgestaltung

von den Referenzobjekten im Quartier (welche über Schrägdächer verfügen)

unterscheiden würde. Gestalterische Zwänge, welcher einer Anwendung der

Grundregel von § 292 PBG entgegenstehen würden, liegen damit keine vor

(vgl. VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3.5; 22. Februar

2012, VB.2011.00668, E. 3.2).

Schliesslich hielt die Vorinstanz zu Recht fest, dass das

Dachgeschoss von der das Grundstück umgebenden Zufahrtstrasse aus gesehen wie

ein Vollgeschoss wirke, da es an der westlichen Fassade beinahe auf der

gesamten Länge mit dem darunterliegenden Vollgeschoss bündig wäre. Dies läuft

dem Zweck von § 292 lit. b PBG zuwider. Daran ändert auch das

Vorbringen des Beschwerdeführers nichts, das Attikageschoss sei im Bereich der Garageneinfahrt

klar als solches erkennbar.

4.5 Zusammenfassend

hat der Beschwerdeführer den ihm zustehenden

Beurteilungsspielraum überschritten, indem er die gewählte (imaginäre)

Firstrichtung bewilligte; entgegen seiner Ansicht liegt kein Grenz- oder Ausnahmefall

im Sinn der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vor (vgl. vorn, E. 4.2

Abs. 2). Der vorinstanzliche Entscheid greift damit auch nicht in unzulässiger

Weise in die Gemeindeautonomie ein.

4.6 Die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG kommt nicht in

Betracht, da Sachumstände, die in einer Vielzahl von Fällen angeführt werden

könnten, die Erteilung einer solchen von vornherein nicht zu rechtfertigen

vermögen (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3).

4.7 Schliesslich

ist nicht ersichtlich, dass dieser Mangel des Bauvorhabens durch eine blosse

Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Wie die Vorinstanz zu Recht erwog,

erfährt das Projekt durch die notwendig werdenden Anpassungen eine tiefgreifende

Veränderung, deren Ausgestaltung in der Freiheit der Bauherrschaft liegt und

bei deren Überprüfung dem Beschwerdeführer erneut ein Ermessen zukommt (vgl. zu

den Voraussetzungen einer nebenbestimmungsweisen Mängelbehebung etwa VGr,

16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.1 mit zahlreichen Hinweisen).

5.

5.1 Nach dem

Gesagten würde es sich grundsätzlich erübrigen, auf die Rügen des

Beschwerdeführers zum massgeblichen Terrain und zur Gebäudehöhe einzugehen. Da

sich jedoch die Vorinstanz damit befasste und diesem Aspekt überdies im

Hinblick auf eine (notwendig werdende) Anpassung des Projekts Relevanz zukommt,

ist darauf nachfolgend ebenfalls einzugehen.

5.2 Gemäss

Art. 14 in Verbindung mit Art. 37 Abs. 1 BZO ist auf dem

Baugrundstück eine maximale Gebäudehöhe von 5,4 m zulässig.

Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 Satz 1 PBG, in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

[Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]).

Als gewachsener Boden gilt dabei der bei der Einreichung des Baugesuchs

bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV, in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016]). Wird zur Erstellung

eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben

und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden

haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen

Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des

Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei

Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung

begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von

bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn

von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv

auffüllen. Dabei kann innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf

entlang der Fassaden als Referenz dienen (VGr, 29. August

2019, VB.2019.00050, E. 3.2 [vgl. auch das dazu ergangene BGr, 9. Juli

2020, 1C_540/2019, E. 2.2 ff.]; 30. Juni 2015, VB.2015.00010,

E. 4.2; 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011

Nr. 36; vgl. Fritzsche et al., S. 1160 f.; Felix Huber, Der

gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 7 f.).

5.3 Die

Bauherrschaft beabsichtigt gemäss Plan Nr. 4.10 "Interpolation",

das Terrain im nördlichen Bereich entlang der geplanten Nordfassade von

Punkt A bis Punkt B zu interpolieren. An dieser Stelle befinden sich

heute die Garagenzufahrt und der Vorplatz vor dem Wohngebäude. Auf dem Höhenkurvenplan

ist ersichtlich, dass sich das dortige Gelände weitgehend flach präsentiert und

sich in etwa auf gleicher Höhe wie die K-Strasse befindet. Wie die Vorinstanz

zu Recht folgerte, stellen die bestehende Garagenzufahrt und der Vorplatz keine

Gruben oder Senken im Sinn der zitierten Rechtsprechung dar. Es ist nicht

ersichtlich, weshalb in diesem Bereich das bestehende Terrain durch

Interpolation fiktiv aufzufüllen wäre.

Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, dass gemäss

Rechtsprechung auch die Fläche innerhalb bestehender Anlagen – wie

vorliegend im Bereich der abzubrechenden Garageneinfahrt – zu interpolieren sei.

Dabei übergeht er jedoch, dass mit der Interpolation eine unnatürliche und die

Neuüberbauung erheblich erschwerende Terrainsituation verhindert werden soll.

Wie aufgezeigt, liegt im Bereich der Garageneinfahrt gerade kein solches

Terrain vor. Etwas Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus den von den

Mitbeteiligten eingereichten Darstellungen. Soweit der Beschwerdeführer ausserdem

anführt, bei der Interpolation gehe es "primär darum, das ursprüngliche

Terrain – d.h. mitunter das vor dem abzubrechenden Bau bestehende Terrain – zu

rekonstruieren", so dringt er damit ebenfalls nicht durch. Vielmehr

ist es gemäss Rechtsprechung gerade nicht massgeblich, ob der Terrainverlauf

bei der Erstellung des vorbestehenden, nun abzubrechenden Gebäudes abgegraben

oder aufgeschüttet wurde (VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00050, E. 3.4 Abs. 2; vgl. VGr, 4. Februar 2016,

VB.2015.00492, E. 2.4; ferner – zum dynamischen Verständnis des Begriffs

des gewachsenen Bodens – VGr, 24. März 2004, VB.2003.00364,

E. 3.3 mit Hinweisen).

5.4 Zusammenfassend

ist im Bereich der (heutigen) Garagenzufahrt auf das bestehende (gewachsene)

Terrain abzustellen. Gemäss Plan Nordfassade liegt Letzteres heute auf

677,38 m. ü.M.

Die Gebäudehöhe (von genau 5,4 m) wird jedoch ab einer Terrainhöhe von

678,07 m. ü.M.

vermasst. Somit erweist sich das Bauprojekt höher als gemäss Art. 14 in

Verbindung mit Art. 37 Abs. 1 BZO zulässig und damit auch aus diesem

Grund als nicht bewilligungsfähig.

6.

Auf die Vorbringen der Parteien zur Einordnung des

Bauprojekts ist vor diesem Hintergrund nicht weiter einzugehen, zumal sich auch

die Vorinstanz nicht damit befasste.

7.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

8.

8.1 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Ebenso ist den Mitbeteiligten

keine solche zuzusprechen.

8.2 Der Beschwerdeführer ist zu verpflichten,

den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern 2

und 3 je eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-, das heisst insgesamt

Fr. 3'000.-, zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 5'205.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,

den Beschwerdegegnern 2 und 3 je eine Parteientschädigung von

Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.