Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00185

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00185

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Oktober 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. D,

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

1. F AG,

vertreten durch G,

2. Baukommission Nürensdorf,

vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Nürensdorf erteilte der F AG mit

Beschluss vom 16. August 2021 unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung

für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der I-Strasse/J-Strasse 02 in Nürensdorf.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss erhoben A, B, C und D mit Eingabe vom

22.

September 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs. Mit

Entscheid vom 3. März 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit

es darauf eintrat.

III.

Dagegen erhoben A, B, C und D mit Eingabe vom 30. März

2022.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten,

es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der

Beschwerdegegner – der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts

vollumfänglich aufzuheben und es sei der Beschwerdegegnerin die Baubewilligung

zu verweigern. Es seien die vorinstanzlichen Kosten neu zu verlegen und den

Beschwerdeführenden für das vorinstanzliche Verfahren eine angemessene

Parteientschädigung auszurichten.

Am 12. April 2022 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 19. Mai 2022 beantragte die Baukommission Nürensdorf, die Beschwerde

sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden –

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die F AG liess sich nicht

vernehmen. In der Folge liessen sich auch A, B, C und D nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Streitbetroffen ist der Ersatzneubau

eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen auf dem mit dem Grundstück Kat.-Nr. 01,

das gegenwärtig mit einem Haus (K-Strasse 04; Assek.-Nr. 03)

überstellt ist. Das Grundstück ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Nürensdorf vom 24. November 2004 der Wohnzone W1 zugeteilt.

Der geplante Neubau weist zwei nicht anrechenbare

Untergeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss und ein Dach-

bzw. Attikageschoss auf. Beim Bauvorhaben handelt es sich um ein überarbeitetes

Projekt. Die Baubewilligung des vorangegangenen Projekts war im ersten

Rechtsgang mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April 2021 (BRGE IV Nr. 0063/2021)

aufgehoben worden.

3.

Die Beschwerdeführenden beanstanden, die Dachaufbauten

würden die Regelung nach § 292 PBG nicht einhalten.

3.1

Für die

Beurteilung der Dachgestaltung ist § 292 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)

von Relevanz:

Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die unter 45° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur

gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;

"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig

sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei

Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG).

Derartige

Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden

Vollgeschosses vorstossen, d. h.

mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im

Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung, vgl.

Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016; VGr, 9. Februar

2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22).

Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche

Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken

der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als

solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt

(VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, VB.2019.00374, E. 5.2; 28. März 2019,

VB.2018.00367, E. 4.6; 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.1;

6.

November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1; vgl. auch BGr, 10. Mai

2022, 1C_647/2020, E. 4.1 f.).

Die Praxis kennt bei

der Anwendung von § 292 PBG auf Dachaufbauten, die das vorgesehene Drittel

einhalten, sodann keine schematische Höhenbegrenzung. Zur Abgrenzung von

Vollgeschossen kann die grössere Höhe von Dachaufbauten bei Flachdächern ein

grundsätzlich valables Kriterium darstellen (VGr, 17. September 2020,

VB.2018.00162, VB.2019.00374, E. 5.2).

Bei § 292 PBG

handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und

Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes

Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel dieser Bestimmung ist es, die

Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der

betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende

Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw.

welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr, 19. Juli 2018,

VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;

10.

Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit

kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig

aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine

Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche

Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr,

19.

Mai 2021, VB.2020.00070, E. 8.2; 18. März 2021,

VB.2020.00662, E. 6.1; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;

vgl. VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.5). Eine in zwei Teile

gegliederte Fassade kann sowohl (einerseits) für sich als auch (andererseits)

im Zusammenspiel eine optische Einheit bilden (VGr, 18. März 2021,

VB.2020.00662, E. 6.2).

3.2

Die

Vorinstanz erwog, dass das geplante Mehrfamilienhaus keinen Grundriss mit

ausschliesslich rechten Winkeln aufweise. Von der Grundform her gleiche es

vielmehr einem unregelmässigen Sechseck, das in Richtung Südwesten und

Nordosten über vergleichsweise längere Seiten verfüge. Während die sechseckige

Grundform von Südwesten her deutlich erkennbar sei, sei sie nordwärts

insbesondere infolge des vorgebauten Eingangsbereichs des Wohnhauses, an

welchen ein eingeschossiger Einstellraum für Fahrräder anschliesse, weniger

markant ausgeprägt. Gleichwohl sei das Gebäude mit den schiefwinklig

aneinanderstossenden Teilfassaden nicht als besonders auffällig zu bezeichnen.

Insgesamt würden die gegliederte Südwest- und Nordostfassade jeweils eine

baulich-architektonische Einheit darstellen. Die gesamte entsprechende

Fassadenlänge, welche jeweils 23,12 m betrage, sei daher als vorliegend

massgebliche Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG aufzufassen. Die

projektierten Dachaufbauten würden die gemäss § 292 PBG zulässigen Ebenen

an der Südwestfassade auf einer projizierten Länge 7,65 m und an der

Nordostfassade auf einer entsprechenden Länge von 2,11 m durchstossen.

Folglich seien die Durchstossungen der für ein entsprechendes Schrägdach

zulässigen Ebenen nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge,

welche je 7,71 m (=1/3 x 23,12 m) betrage. Die projektierten Dachaufbauten

hielten insofern die Vorgaben von § 292 PBG ein. Dabei seien die entlang

der Terrassen des Attikageschosses geplanten, gemäss dem Materialkonzept aus

klarem Glas mit einem metallenen Handlauf bestehenden Geländer im Gegensatz zu

einer gebäudeähnlich in Erscheinung tretenden Brüstung nicht an den Drittel

anzurechnen.

3.3

Es handelt

sich um ein Gebäude mit einem atypischen Grundriss. Das Attikageschoss wurde an

die Gebäudeecken herausgesetzt. Die oberste Fassade und das Attikageschoss sind

im Umfang von ca. 50 % ihrer Fassaden miteinander bündig, wobei im

Wesentlichen vier Aussparungen (zwei Dachterrassen an der Südfassade und zwei

nicht begehbare Dachteile an der Nordfassade) existieren. Dabei ist das

Attikageschoss klarerweise nicht mehr als Obergeschoss erkennbar, sondern erweckt

optisch den Eindruck eines Vollgeschosses.

Die geplante Baute ist

mit der langjährigen Praxis zu § 292 PBG, dass das Attikageschoss nur dann

bis an die Gebäudeecken der Traufseiten rücken darf, wenn das Dachgeschoss noch

als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses

vermittelt (vgl. E. 3.2), nicht vereinbar. Sie verstösst gegen Sinn

und Zweck der Vorschrift von § 292 PBG, bei welcher es sich um eine

Ästhetiknorm handelt und welche überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindern soll (VGr, 28. März 2019,

VB.2018.00367, E. 4.6; 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

Insofern kann offengelassen werden, ob das Attikageschoss das zulässige

Dachprofil auf mehr als einem Drittel der Länge der Fassaden durchstösst.

3.4

Durch

Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel

eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw.

eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (VGr, 19. Juli

2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).

Das Dachgeschoss muss

neu konzipiert werden, was eine bedeutende Überarbeitung des Bauprojekts

voraussetzt. Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels kommt somit nicht

infrage.

4.

4.1

Die

Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der Rekursentscheid und die

Baubewilligung sind aufzuheben.

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden

Bauherrin sowie der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Eine

Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für

das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich

private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig

(vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März

2022.

und der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 16. August 2021

werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'205.- werden der F AG und der

Baukommission Nürensdorf je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 5'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der F AG und der Baukommission Nürensdorf je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

F AG wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.