Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00191

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00191

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Januar 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Viviane Eggenberger.

In Sachen

C AG, vertreten durch RA D,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1 F,

1.2 G,

2. H,

1 + 2 vertreten durch RA K,

3. A, vertreten durch RA B,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Baukommission Küsnacht,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte die

Baukommission Küsnacht der C AG unter Nebenbestimmungen eine

Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

am E-Weg 02 in Küsnacht.

Weiter erteilte die Baukommission Küsnacht der C AG

mit Beschluss vom 27. April 2021 unter Nebenbestimmungen eine

Baubewilligung für eine die Zufahrt zum geplanten Neubau betreffende

Projektänderung.

Erwägungen

II. Gegen

die mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte Baubewilligung

rekurrierten F und G, H sowie A mit je separaten Rekursschriften vom 20. Januar

2021.

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Gegen die mit Beschluss vom 27. April 2021 erteilte

Bewilligung betreffend die Projektänderung rekurrierten F und G, H sowie A

wiederum mit je separaten Rekursschriften vom 2., 3. und 4. Juni 2021 an

das Baurekursgericht.

Mit Rekursentscheid vom

1.

März 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung sämtlicher

Rekurse diejenigen gegen die Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020

teilweise – nämlich in Bezug auf vorgesehene Abgrabungen – gut; diesbezüglich

legte das Baurekursgericht die Auflage fest, dass "der Baubehörde [...]

vor Baubeginn geänderte Pläne mit auf das zulässige Mass [...] zu reduzierenden

Abgrabungen zur Bewilligung einzureichen" seien (Dispositiv-Ziff. II

Abs. 2). Im Übrigen wurden sämtliche Rekurse abgewiesen, soweit darauf

eingetreten wurde.

III.

Mit Beschwerde vom

31.

März 2022 gelangte die C AG an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 1. März 2022 aufzuheben, soweit damit der Beschluss

der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine korrigierende

Auflage betreffend Abgrabungen ergänzt worden sei.

Die Baukommission der Gemeinde Küsnacht beantragte in ihrer

Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 die Aufhebung

der von der Vorinstanz statuierten Auflage und damit die Gutheissung der Beschwerde.

Das Baurekursgericht schloss am 16. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung

der Beschwerde. Mit je separaten Beschwerdeantworten vom 23. Mai 2022

beantragten A, F und G sowie H die Abweisung der Beschwerde unter

Entschädigungsfolge zulasten der C AG. In der Folge liessen sich die C AG

(mit Replik vom 7. Juni 2022 und weiterer Eingabe vom 30. Juni 2022)

und die Baukommission Küsnacht (mit Stellungnahme vom 29. Juni 2022)

einerseits sowie A andererseits (mit Eingaben vom 17. Juni 2022 [Duplik] und

vom 10. August 2022) abwechslungsweise weiter vernehmen. Die Baukommission

Küsnacht verzichtete schliesslich am 25. August 2022 unter Festhalten an

den gestellten Anträgen explizit auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten (vgl. sogleich 2).

2.

Die Beschwerdeführerin rügt vorab, die Vorinstanz sei

insoweit zu Unrecht auf den Rekurs der (heutigen) Beschwerdegegnerin 3

eingetreten, als diese bezüglich der von ihr gerügten Abgrabungen an der

Westfassade gar nicht beschwert sei. Ihr Grundstück (Kat.-Nr. 05) sei

östlich des Baugrundstücks gelegen und die abgewandte Westfassade des

projektierten Mehrfamilienhauses von dort aus gar nicht einsehbar. Aus der

korrigierenden Auflage der Vorinstanz sei ihr folglich kein Vorteil erwachsen.

Die Beschwerdeführerin ist daher der Auffassung, der damaligen

Rekurrentin 3 und heutigen Beschwerdegegnerin 3 wäre in diesem Punkt

die Rekurslegitimation abzusprechen und insoweit auf deren Rekurs nicht

einzutreten gewesen. Sie beantragte, diesen "Fehlentscheid" zu

korrigieren.

Die Rekurrentin 3 und heutige

Beschwerdegegnerin 3 hatte im Rekursverfahren betreffend den Beschluss der

Baukommission vom 15. Dezember 2020 diverse Rügen erhoben, nämlich zur Erschliessung

bzw. Hauszufahrt (Inanspruchnahme bzw. Verengung des Fusswegs I-Weg), zum Bauen

im Baulinienbereich, zum behindertengerechten Bauen sowie schliesslich zu

Gebäudehöhe und Abgrabungen. Dass die Beschwerdegegnerin 3 grundsätzlich

nicht legitimiert und daher auf ihren Rekurs als solchen nicht einzutreten

gewesen wäre, machte die Beschwerdeführerin nicht geltend.

Nicht ersichtlich ist, welcher praktische Nutzen der

Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren aus dem insoweit

erfolgreichen Rechtsmittel in der Sache erwüchse (vgl. Martin Bertschi in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 15 ff.). Auch die

weiteren Rekurrenten/-innen hatten ihrerseits im Rekursverfahren die

Abgrabungen bzw. die westseitige Gebäudehöhe gerügt. Dass diese Nachbarn

hinsichtlich der entsprechenden Rüge ohne Weiteres legitimiert waren, wurde

Dispositiv

bzw. ist nicht bestritten, und die Vorinstanz hatte sich demnach im

Rekursentscheid mit den geplanten Abgrabungen jedenfalls zu befassen, wobei sie

zum Schluss kam, die Baubewilligung sei mit einer diesbezüglichen Auflage zu

ergänzen.

3.

Das Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W2/1.50 gemäss

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO; Ordnungsnummer 700.1).

Es stösst im Osten an den I-Weg, im Süden befindet sich ein zur J-Strasse im

Westen führender Fussweg in Form eines Treppenabgangs. Im Rahmen des

Bauprojekts soll das bestehende Einfamilienhaus abgebrochen und an dessen

Stelle ein Mehrfamilienhaus mit Flachdach erstellt werden, welches ein

anrechenbares Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Obergeschosse) mit

insgesamt fünf Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage mit neun Abstellplätzen

umfasst.

Die mit Beschluss vom 27. April 2021 bewilligte

Projektänderung betrifft die geplante Zufahrt zum Neubau, welche danach – unter

ansonsten im Wesentlichen gleicher Ausgestaltung – um 30 cm in westlicher

Richtung verschoben werden soll.

Die im Südwesten und im Norden unmittelbar an das

Baugrundstück angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 06 sowie die östlich

des I-Wegs (Kat.-Nr. 03) gelegene Parzelle Kat.-Nr. 05 stehen im

Eigentum der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2, der

Beschwerdegegnerin 2 und der Beschwerdegegnerin 3 respektive.

4.

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist streitig, ob die

an der Westfassade des Mehrfamilienhauses geplanten Abgrabungen das gemäss

Art. 37 BZO zulässige Mass einhalten.

4.1 Art. 37

BZO mit dem Marginale "Abgrabungen" sieht in Abs. 1 vor, dass

geringfügige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig sind,

sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Abs. 2

lautet: "In den zweigeschossigen Wohnzonen sind geringfügige Abgrabungen

nur soweit zugelassen, als dadurch die maximal zulässige Gebäudehöhe sichtbar

wird". Als geringfügig im Sinn dieser Bestimmung gelten nach der

Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung vom 16. Juli 2019 (Ordnungsnummer

700.2) zu Art. 37 Abgrabungen bis zu 1 m, wobei (kumulativ) eine

natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet bleiben muss (vgl.

hierzu ausführlich VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 3.2).

Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss – hier

gestützt auf § 293 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom

7. September 1975 (PBG, LS 700.1) – erlassenes kommunales Recht,

dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen

sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als

vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher

von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender

Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft

werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,

E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids

der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013,

VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3, sowie 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid

unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig

erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Wie auch die Vorinstanz vorliegend zutreffend festhielt,

ist bei der Auslegung von Art. 37 BZO zu berücksichtigen, dass diese

Bestimmung (angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen

Geschosszahlbeschränkungen) ästhetisch motiviert ist bzw. eine ausschliesslich

gestalterische Zielsetzung hat und ihr keine nutzungsplanerische Funktion

zukommt. Nach der Wegleitung sollen mit Art. 37 BZO zu hoch in Erscheinung

tretende Gebäude verhindert werden, indem Abgrabungen begrenzt werden, sodass

Fassaden an Hanglagen nicht zu hoch erscheinen (vgl. ausführlich VGr,

29. März 2017, VB.2016.00592, E. 3.4.2).

4.2 Die

Baukommission beurteilte diese Vorschrift im Bewilligungsverfahren als eingehalten.

Im Rekursverfahren führte sie hierzu aus, aus den Ansichtsplänen ergebe sich,

dass das Erdgeschoss auf der Westseite vollständig mittels Abgrabungen von bis

zu 1 m freigelegt werden soll. Aufgrund der Höhenkoten ergebe sich eine

höhenmässige Differenz von 8,66 m zwischen der Oberkante des zweiten

Vollgeschosses (441,10 m. ü. M. [recte:

441,40 m]) und dem Niveau des anrechenbaren Untergeschosses bzw. des

Erdgeschosses (432,74 m). Eine sichtbare Fassade bzw. Gebäudehöhe ergebe

sich jedoch nicht in diesem Ausmass. Der Baukörper präsentiere sich

plastisch mit zahlreichen Staffelungen sowie Vor- und Rücksprüngen in allen

Geschossen. Eine überhohe Wand sei nicht zu erkennen. Auch eine Messung der

einzelnen Fassadenteile im Lot führe nirgends zu einer Überschreitung der

zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 m.

Die Vorinstanz ging bei ihrer Beurteilung der geplanten

Abgrabungen offenkundig von dieser Gebäudehöhe von 8,66 m ("aufgrund

der Abgrabungen vom gestalteten Terrain bis zur Oberkante des

2. Vollgeschosses") aus. Sie erwog, das Bauvorhaben sehe im Bereich

der Westfassade die Freilegung des Untergeschosses zugunsten grossflächiger

Fensterfronten auf direkt zugängliche Sitzplätze vor. Bei den vorliegenden

Abgrabungen werde eine Messung der Gebäudehöhe vom gestalteten Terrain aus

verlangt, was auch die entsprechende Illustration zu Art. 37 Abs. 2

BZO in der Wegleitung verdeutliche. Die Vorinstanz kommt – ohne weitere

Ausführungen – zum Schluss, diese Abgrabungen überschritten

"unbestrittenermassen" das gemäss Art. 37 Abs. 2 BZO

zulässige Mass und offensichtlich auch dasjenige für Zugänge gemäss § 293 Abs. 2 PBG. Die Staffelung der

Westfassade ändere hieran nichts. Die das zulässige Mass überschreitenden

Abgrabungen erwiesen sich somit als unzulässig und seien anzupassen. Da dies

ohne Weiteres im Rahmen einer untergeordneten Projektänderung möglich sei,

führe der Mangel zu einer Auflage im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG (vgl.

oben II Abs. 3).

Die Bauherrin macht beschwerdeweise geltend, mit den

geplanten Abgrabungen im Umfang von maximal 1 m seien Art. 37

Abs.1 f. BZO nicht verletzt. Der gegenteilige Schluss der Vorinstanz

erweise sich als rechtsverletzend. Diesem liege eine falsche Messweise der

Gebäudehöhe zugrunde. Die Vorinstanz habe offenbar die Kote der Dachfläche des

zurückversetzten 2. Obergeschosses nach vorne auf die Flucht der Westfassade

des Erdgeschosses projiziert und dort an einer virtuellen Schnittlinie die

Gebäudehöhe hinunter auf das gestaltete Terrain gemessen. Eine solche Messweise

sei mit § 280 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2]) nicht vereinbar. Die Gebäudehöhe sei an der tatsächlichen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche zu messen. Da das zweite

Obergeschoss westseitig gegenüber der Fassade des Erdgeschosses deutlich

zurückspringe und das gestaltete Terrain an der Nord- und der Südfassade rund

60 cm höher verlaufe, werde das Höchstmass von 8,1 m eingehalten, wie

dies auch die Baukommission zutreffend festgehalten habe. Die Abgrabungen

hielten damit das nach Art. 37 Abs. 2 BZO zulässige Mass ein. Die

entsprechende Auflage der Vorinstanz erweise sich folglich als rechtsverletzend.

Auch die Baukommission rügt in ihrer Mitbeantwortung der

Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 eine falsche und rechtsverletzende

Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO durch die Vor­instanz und beantragt

ebenfalls die Aufhebung der vorinstanzlichen Nebenbestimmung.

4.3 Aus den

eingereichten Bauplänen ergeben sich bei der Westfassade keine Abgrabungen von

mehr als 1 m, mithin keine nicht geringfügigen Abgrabungen im Sinn von

Art. 37 BZO (so auch die Baukommission im Beschluss vom 15. Dezember

2020). Auch dass die geplanten (geringfügigen) Abgrabungen eine natürlich erscheinende

Terraingestaltung zulassen, ist nicht umstritten.

Sodann sind die geplanten Abgrabungen zufolge von

Art. 37 Abs. 2 BZO auch mit Blick auf die zulässige Gebäudehöhe zu

überprüfen.

In der betreffenden Zone W2/1.50 beträgt die maximal

zulässige Gebäudehöhe gemäss Art. 19 Abs. 1a lit. b

(2. Variante) BZO 8,1 m.

4.3.1

Die Baukommission legte diesbezüglich in ihrer Mitbeantwortung der

Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 ihre Praxis betreffend Art. 37

Abs. 2 BZO dar: Beim infrage stehenden Bauvorhaben liege die Fassade im

Erdgeschoss (Niveau 2) mindestens 1,5 m "weiter vorne" als

die Fassade des zweiten Vollgeschosses (Niveau 4). Werde bei einem solchen

Vorhaben an der Westfassade auf der Höhe der Fassade des zweiten Vollgeschosses

senkrecht nach unten gemessen, durchdringe man den darunter liegenden

Gebäudekörper und treffe nicht auf gestaltetes Terrain. Gemäss ihrer Praxis sei

bei mindestens 1,5 m horizontal zurückversetzten Gebäudeteilen (in

Analogie zu § 280 PBG) die Gebäudehöhe auf das massgebende Terrain zu

messen. Aus den Skizzen zu Art. 37 BZO könne für den vorliegenden Fall

horizontal versetzter Gebäudeteile nichts abgeleitet werden (wie dies die

Vorinstanz aber getan habe), da sie Gebäude mit Schrägdächern beträfen.

Bezüglich der Beurteilung der sichtbaren Höhe bestehe ein Ermessensspielraum

der Bewilligungsbehörde. Die Messweise der Gebäudehöhe seitens der Vorinstanz

schränke die Anwendung von Art. 19 Abs. 1a lit. c BZO zu sehr

ein, welcher insbesondere eine Staffelung von Gebäuden wie im vorliegenden Fall

ermöglichen soll.

Damit nimmt die Baukommission auf eine eigene Praxis zu

Art. 37 BZO Bezug, mit der sich die Kammer bereits in einem früheren

verwaltungsgerichtlichen Verfahren einlässlich befasst hat (vgl. VGr, 29. März

2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1–3, zum Folgenden): Im

Rahmen von Art. 37 Abs. 2 BZO wird danach bei allen Fassadenpunkten,

welche das gewachsene Terrain berühren oder nur als "Rücksprünge" zu

betrachten sind (nämlich die erwähnten "Rücksprünge" bis 1,5 m –

in "Analogie" zu § 280 Abs. 1 PBG), auf das gestaltete

bzw. abgegrabene Terrain abgestellt. Hingegen werden gegenüber den

erdberührenden Fassadenebenen um mehr als 1,5 m

zurückversetzte

(und damit eine eigene Fassadenebene bildende) Fassadenteile als für die

optische Erscheinung insoweit irrelevant bzw. nicht mass­gebend betrachtet; bei

solchen "innerhalb der Gebäudegrundfläche liegenden" Gebäudehöhen

wird lotrecht auf das gewachsene oder interpolierte Terrain gemessen.

Die Kammer kam damals (wie in jenem Verfahren davor auch die

Vorinstanz) zum Schluss, dass diese Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO

bzw. diese Praxis insbesondere angesichts des gestalterischen Ziels der

Bestimmung nicht zu beanstanden sei und im Ermessen der Bewilligungsbehörde

liege. Die Bestimmung der Gebäudehöhe ist diesfalls nicht identisch mit

derjenigen nach § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission

im Rahmen der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum. Im Rahmen der – gleichzeitig

einzuhaltenden – (technischen) Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG, die

von Art. 37 BZO strikt zu unterscheiden ist, ist dagegen eine massgebende

Fassadenlinie zu bestimmen und auf das gewachsene Terrain zu messen (vgl. VGr,

29. März 2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1 f.; in diesem

Zusammenhang auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1229).

Wenn auch vorliegend im Rahmen von Art. 37

Abs. 2 BZO angesichts von dessen ästhetischer Zielsetzung lediglich bei

den optisch dominierend in Erscheinung tretenden Fassadenteilen vom gestalteten

Terrain ausgegangen bzw. gemessen wird, stark zurückversetzte und damit optisch

kaum in Erscheinung tretende demgegenüber als insoweit unmassgeblich betrachtet

werden und insoweit lediglich die zulässige Gebäudehöhe im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG geprüft wird, ist dies nach dem Ausgeführten nicht zu

beanstanden.

4.3.2

Den bei den Akten liegenden Plänen ist zu entnehmen, dass das zweite

Vollgeschoss (Niveau 4) westseitig gegenüber der Fassadenflucht des

anrechenbaren Untergeschosses (mindestens) um 1,5 m und stellenweise bis

bzw. maximal 4,2 m zurückversetzt werden soll. Der dargelegten, als

zulässig beurteilten Praxis zu Art. 37 (Abs. 2) BZO entsprechend

wurde vorliegend seitens der Baukommission bei diesen optisch kaum in Erscheinung

tretenden Fassadenteilen, mithin bei der gesamten Westfassade des zweiten Obergeschosses,

im Lot durch den darunterliegenden Gebäudekörper hindurch auf das

darunterliegende gewachsene (bzw. interpolierte) Terrain gemessen. Die

zulässige Gebäudehöhe im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG wird überall

eingehalten. Sodann ist auch bei den Fassadenpunkten, welche das gewachsene

Terrain berühren, die zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m gemessen auf das

gestaltete Terrain eingehalten. Eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe

ist damit nicht festzustellen.

Der Schluss der Baukommission, welche die Bestimmungen zur

Gebäudehöhe und zu den Abgrabungen als eingehalten beurteilte, ist folglich

entgegen vorinstanzlicher Auffassung nicht zu beanstanden.

4.3.3

Im Übrigen erweist sich, dass die geplante (ausgeprägte) Staffelung der

Westfassade auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG zu berücksichtigen

wäre bzw. nicht schlicht ausgeblendet werden könnte:

Wie erwähnt ging die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung der

geplanten Abgrabungen von einer projektierten Gebäudehöhe von 8,66 m aus:

Dem liegt offenkundig eine Messung von (einem Punkt auf einer hypothetischen

Schnittlinie zwischen der Westfassade des Niveaus 2 und) der Dachfläche

des zurückversetzten zweiten Obergeschosses auf das ([nach vorinstanzlicher

Auffassung] zufolge der Regelung von Art. 37 Abs. 2 BZO) gestaltete

Terrain hinunter zugrunde.

Weder das Planungs- und Baugesetz noch die

Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite

eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche. Der Fassadenverlauf wird dabei

nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als

Ganzes betrachtet. Es ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das

sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade

derart in Erscheinung, dass diese gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend

die vordere Fassadenflucht massgebend; es ist eine Gesamtbetrachtung bzw.

-beurteilung vorzunehmen (zum Ganzen Fritzsche et al., S. 1177 ff.

und S. 1189 ff., auch zum Folgenden).

In Fällen einer gestaffelten Fassade ist im Hinblick auf

eine Bestimmung der Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG demnach zu

fragen bzw. zu entscheiden, welches die massgebliche Fassadenlinie ist (vgl.

Fritzsche et al., S. 1778 f. [zum Folgenden], und zu einer solchen

Konstellation namentlich etwa VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00290, E. 3.4.1 mit Hinweisen). Der optischen Erscheinung

der Fassade kommt damit auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG

Bedeutung zu. Bei einem zurückversetzten obersten Vollgeschoss ist zu

entscheiden, inwieweit dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt

bzw. im Zusammenhang mit den darunterliegenden Geschossen in Erscheinung tritt:

Ist dies der Fall, tritt es also optisch eigenständig in Erscheinung und wirkt

es damit fassadenbildend, bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den

oberen Messpunkt der Gebäudehöhe (vgl. etwa auch VGr, 16. Dezember

2021, VB.2021.00160, E. 4.3); ist dies nicht der Fall, das

zurückversetzte oberste Vollgeschoss also nicht optisch (mit)bestimmend, so ist

es für die Messung der Gebäudehöhe nicht massgebend.

Mit Blick auf die bei den Akten befindlichen Pläne

erschiene bei der vorliegend geplanten ausgeprägten Staffelung der Fassade über

sämtliche Geschosse und innerhalb derselben (zwar) die Bestimmung der

westseitig fassadenbildenden und damit für die Messung der Gebäudehöhe

massgebenden Fassade schwierig. Am ehesten dürfte dies die bei der gebotenen

Gesamtbetrachtung wohl am stärksten in Erscheinung tretende Fassade des

Erdgeschosses bzw. des anrechenbaren Untergeschosses sein (selbst wenn diese in

ihrer Länge offenkundig wiederum gestaffelt werden soll). Jedenfalls kann

aufgrund der erheblichen Zurückversetzung des zweiten Vollgeschosses gegenüber

dem Erd- und dem ersten Vollgeschoss, wie sie aus den Plänen deutlich

hervorgeht, jene Fassade in der Gesamtbetrachtung nicht als fassadenbildend

betrachtet werden. Die zurückversetzte Fassade des zweiten Obergeschosses tritt

optisch nicht eigenständig in Erscheinung, woran im Übrigen der geplante

"Kubus" in der linken, oberen Ecke des Gebäudekörpers nichts ändert

(vgl. in diesem Zusammenhang – betreffend jedoch den umgekehrten Fall, in

welchem das zurückversetzte oberste Vollgeschoss fassadenbildend erschien –

VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 4.3 f.; eine der

vorliegenden Konstellation insoweit ähnliche liegt VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00290, zugrunde [vgl. dort E. 3.4.2 und die Skizze hierzu bei

Fritzsche et al., S. 1190]).

Das zurückversetzte zweite Vollgeschoss

wirkt damit vorliegend jedenfalls nicht fassadenbildend und wäre mithin

für die Messung der Gebäudehöhe auch unter dem Blickwinkel von § 280 PBG

nicht massgebend. Damit kommt der Staffelung der Fassade –

entgegen vorinstanzlicher Auffassung – in beiderlei Zusammenhang sehr wohl Bedeutung zu.

Vorliegend von einer Messung von einem – quasi in der Luft liegenden – Punkt auf einer

hypothetischen Schnittlinie zwischen der Dachfläche des zurückversetzten,

optisch nicht in Erscheinung tretenden obersten Vollgeschosses und der Fassadenflucht

des Erdgeschosses aus auf den gestalteten Boden auszugehen ist (auch im

Zusammenhang mit Art. 37 Abs. 2 BZO) nicht angängig.

4.4 Zusammenfassend

erweist sich der Schluss der Baukommission als zutreffend, die von nach

Art. 37 Abs. 2 BZO zulässigen Abgrabungen ausging, und die Beschwerde

mithin als begründet.

5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen.

Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids vom 1. März 2022 ist

insoweit abzuändern, als die Rekurse teilweise gutgeheissen wurden und der

Bauentscheid vom 15. Dezember 2020 um eine Auflage ergänzt wurde.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

den unterliegenden Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 14

N. 6, 11 und 16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang

von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie im gleichen Verhältnis zu

verpflichten, die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin angemessen zu

entschädigen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids des

Baurekursgerichts vom 1. März 2022 wird insoweit aufgehoben, als der

Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine

Nebenbestimmung ergänzt wurde. Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 1. März 2022 wird dahingehend abgeändert, dass die

Rekurse G.-Nrn. R2.2021.00014, R2.2021.00015, R2.2021.00016 und

R2.2021.00117, R2.2021.00119 und R2.2021.000120 abgewiesen werden (soweit

darauf eingetreten wird).

In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids werden die Kosten

des Rekursverfahrens von Fr. 8'590.- den Beschwerdegegnerschaften 1–3

je zu einem Drittel auferlegt.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. IV des Rekursentscheids werden die Beschwerdegegnerschaften 1–3

im gleichen Verhältnis verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine

Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahren von total Fr. 2'400.- zu

bezahlen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellkosten,

Fr. 2'300.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel

auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegnerschaften 1–3 werden im gleichen Verhältnis verpflichtet,

der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von

der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …