Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00196

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00196

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. August 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

1.1

A,

1.2

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

Baugenossenschaft H,

vertreten durch RA D,

2.

Ressortvorsteher Hochbau Männedorf,

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 4. Oktober 2021 bewilligte der

Ressortvorsteher Hochbau Männedorf das Farb- und Materialkonzept für das mit

Stammbaubewilligung vom 28. August 2019 baurechtlich bewilligte Projekt

der Baugenossenschaft H zur Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf

den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 in Männedorf.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben F und G sowie B und A am 5. November

2021.

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Verfügung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom

23.

Februar 2022 ab.

III.

Daraufhin gelangten B und A mit Beschwerde vom 31. März

2022.

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der angefochtene

Entscheid und, soweit die Sache nicht zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückgewiesen werde, die Verfügung des Ressortvorstehers Hochbau Männedorf

seien aufzuheben. Es sei gegebenenfalls ein Augenschein durchzuführen; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Nachdem dem Vertreter von B und A mit

Präsidialverfügung vom 6. April 2022 eine kurze Nachfrist zur Einreichung

einer unterzeichneten Beschwerde gesetzt wurde, reichte dieser seine

Unterschrift am 7. April 2022 nach.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. April 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 12. Mai 2022 beantragte die Baugenossenschaft H unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde beantragte der Ressortvorsteher Hochbau Männedorf am 17. Mai

2022.

B und A replizierten am 9. Juni 2022. Die Baugenossenschaft H

verzichtete am 16. Juni 2022 auf eine Duplik. Der Ressortvorsteher Hochbau

Männedorf verzichtete am 21. Juni 2022 ebenfalls auf eine weitere

Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

Beschwerdeführenden sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert. Da auch die

weiteren Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 liegen in der

Wohnzone W1.7 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf (BZO).

Mit Stammbaubewilligung vom 28. August 2019 wurde die Erstellung von zwei

Mehrfamilienhäusern (A und B) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 bewilligt.

Auf dem zweiten Baugrundstück Kat.-Nr. 01, welches im Südwesten des erstgenannten

Baugrundstücks liegt, soll lediglich ein Velounterstand erstellt werden.

Strittig ist das mit Verfügung vom 4. Oktober 2021 bewilligte Farb- und

Materialkonzept. Dieses sieht insbesondere vor, dass die Fassade mit fein

gelochtem Aluminiumblech, welches aussen dunkelgrau beschichtet ist, gestaltet

wird. Darunter findet sich eine gelbe Wetterschutzfolie. Zur besseren

Visualisierung des Farb- und Materialkonzepts liess die Gemeinde von der

Bauherrin ein Mock-up erstellen, welches sich auf dem Baugrundstück befindet.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, der Sachverhalt sei nicht ausreichend erstellt

worden, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe. Am Augenschein

der Stammbaubewilligung seien keine Feststellungen getroffen worden, sondern

bloss Fotos geschossen worden. Das Protokoll sei ihnen nie zugestellt worden.

Auf Fotos des Mock-up abzustellen unterlaufe ihren Anspruch, am Sachverhalt

mitzuwirken und zu Feststellungen am Augenschein Stellung nehmen zu können. Zu

den Schlussfolgerungen der Vorinstanz zu den Fotos des Augenscheins konnte

keine Vernehmlassung eingereicht werden.

3.2

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein

angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die

Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre

Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des

Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins

ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen.

Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden

können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August

2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

Aus prozessökonomischen Gründen soll sodann die behördliche

Sachverhaltsabklärung nicht weiter gehen als zur Abklärung des rechtlichen

Sachverhalts erforderlich (Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 18). Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt

sich sodann ein Anspruch auf Mitwirkung bei Beweiserhebungen und auf Abnahme

der von den Beteiligten angebotenen, erheblichen Beweise. Ausserdem haben die

Beteiligten einen Anspruch auf Stellungnahme zum Ergebnis der Beweiserhebungen (Alain Griffel,

Kommentar VRG, § 8 N. 34).

3.3

Aufgrund der Fotos des Augenscheins der

Stammbaubewilligung, der verschiedenen Fotos des Mock-up sowie den weiteren

Akten ist der Sachverhalt zur Beurteilung des Farb- und Materialkonzepts

genügend erstellt. Die Vorinstanz hat ihren Verzicht auf einen Augenschein

ausführlich begründet und dies erweist sich als nachvollziehbar und

rechtskonform. Aus denselben Gründen ist auch vorliegend auf einen Augenschein

zu verzichten. Die tatsächlichen Verhältnisse bedürfen keiner weiteren

Abklärung.

Mit

Präsidialverfügung vom 21. Dezember 2021 zog die Vorinstanz das

Augenscheinprotokoll samt Fotografien des Verfahrens G.-Nr. R3.2019.00162

(Stammbaubewilligung) bei. Diese Verfügung wurde auch den Beschwerdeführenden

bzw. ihrem Rechtsvertreter zugestellt. Der Vertreter der Beschwerdeführenden

hatte an diesem Augenschein sodann teilgenommen und wusste daher bereits um den

Inhalt des Protokolls, im Übrigen hätte es den Beschwerdeführenden aber auch

freigestanden, ein Akteneinsichtsgesuch zum Protokoll zu stellen, wussten sie

doch um dessen Beizug. Die Zustellung von Amtes wegen war nicht erforderlich

(Plüss, § 7 N. 88). Die an einem Augenschein an Ort und Stelle

gemachten Wahrnehmungen, die für die Entscheidbildung von Bedeutung sein

können, können in Schriftform als fotografische Aufnahme oder in anderer

geeigneter Form ins Protokoll aufgenommen werden (Plüss, § 7 N. 88).

Die

Beschwerdeführenden konnten sich sodann sowohl zu den Fotos des Mock-up äussern

und hätten auch die Gelegenheit gehabt, sich zum Augenscheinprotokoll zu

äussern, wurden sie doch über dessen Beizug informiert. Somit konnten sie sich

auch zum Beweisergebnis und damit rechtsgenügend zum Sachverhalt äussern. Ein

Anspruch, sich zur (internen) Entscheidbildung des Gerichts zu äussern, besteht

nicht.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz hätte ihr rechtliches Gehör verletzt,

da sie sich nicht mit dem Argument, da alles dunkel sei, hätte das Gebäude auch

keine gute Einordnung in sich selbst, auseinandergesetzt habe.

4.2

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft

vom 18. April 1999 (BV) fliesst das Recht der von einem Entscheid in ihrer

Rechtsstellung betroffenen Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch

tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt.

Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei

muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzen und jedes Vorbringen ausdrücklich widerlegen, sondern kann

sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge

getan, wenn sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich

ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2,

134.

I 83 E. 4.1; ausführlich zur Begründungspflicht Michele Albertini, Der

verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im

Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff. mit

zahlreichen Hinweisen).

4.3

Die

Beschwerdeführenden rügten lediglich in einem Satz, dass durch die durchgehend

dunkle, monotone Gestaltung aller Bauteile die Bauten gesamthaft keine

genügende Gestaltung aufweisen würden. Die Vorinstanz hielt daraufhin in

Erwägung 3.7 ihres Entscheids fest, dass diese Kritik in objektiver Hinsicht im

Ergebnis nicht zutreffe. Am Mock-up (bzw. den entsprechenden Fotografien) sei

erkennbar, dass die Fassaden relativ dunkel (dunkelbraun-dunkelgrau) gehalten

sein werden. Der dunkelbraun-dunkelgraue Effekt werde erreicht durch die

Kombination der hinterliegenden Wetterschutzfolie (in Gelb) mit dem darüber

angeordneten, fein gelochten und gewellten Aluminiumblech (in Dunkelgrau). Dass

sämtliche Applikationen monoton dunkelgrau gehalten seien, treffe sodann nicht

(bzw. nicht zwingend) zu. Das Farb- und Materialkonzept lasse offen, ob die

Holz-/Metallfenster in Aluminium natureloxiert oder dunkelgrau ausgeführt

werden sollen. Damit hat die Vorinstanz auf die sehr knappe Rüge der

Beschwerdeführenden ebenso knapp zum Ausdruck gebracht, dass sie keine monotone

Gestaltung (zwingend) als gegeben erachtet, wodurch sie sich mit dem Argument

der Beschwerdeführenden auseinandergesetzt und damit deren rechtliches Gehör

nicht verletzt hat.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen sodann, die Vorinstanz hätte bei der Überprüfung der

Verfügung des Beschwerdegegners ihre Kognition unzulässigerweise eingeschränkt.

Der Beschwerdegegner hätte bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) kein Ermessen. Die Vorinstanz hätte auch im Licht von Art. 33

Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung

(RPG) die Angemessenheit der Verfügung überprüfen müssen. Indem sie ihre

Kognition eingeschränkt habe, habe die Vorinstanz ihr rechtliches Gehör

verletzt, eine Rechtsverweigerung begangen und die Rechtsweggarantie verletzt.

5.2

Das Bundesgericht hat sich in seinem Leitentscheid BGE 145 I 52 ausführlich mit dem Ermessen einer Gemeinde bei der Anwendung von

§ 238 PBG und der Kognition des Baurekursgerichts bei dessen Überprüfung

sowie den Vorgaben von Art. 33 Abs. 3 RPG auseinandergesetzt. Es

hielt in Erwägung 3.6 Folgendes fest: Gemäss Rechtsprechung und Lehre steht den

kommunalen Behörden bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe namentlich

dann ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten

sind, die lokale Umstände betreffen, mit denen diese Behörden vertraut sind. Entsprechend

ist das Bundesgericht auch in seiner jüngeren Rechtsprechung davon ausgegangen,

der örtlichen Baubewilligungsbehörde komme bei der Beurteilung der

Gesamtwirkung nach § 238 PBG in Bezug auf die ästhetische Würdigung der

örtlichen Verhältnisse eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu,

weshalb das Baurekursgericht trotz seiner umfassenden Überprüfungsbefugnis nur

dann einschreiten dürfe, wenn diese Würdigung sachlich nicht mehr vertretbar

sei. In der Lehre wird eingewendet,

gemäss dieser Formulierung könnten Rechtsmittelinstanzen kommunale Entscheide

nur noch inhaltlich korrigieren, wenn diese geradezu willkürlich seien, was

einen wirksamen Rechtsschutz beeinträchtige. Dieser Einwand ist insoweit

berechtigt, als die Voraussetzung, dass ein Entscheid sachlich nicht mehr

vertretbar sein darf, dem Willkürverbot entspricht, das gemäss der

Rechtsprechung verletzt wird, wenn ein Entscheid offensichtlich unhaltbar ist

und eine andere Lösung sachlich nicht begründbar bzw. nicht mehr vertretbar

erscheint. Die Zurückhaltung bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur

Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch nicht so weit gehen, dass sich

Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine solche

Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV und bei

Anwendung von Vorschriften des Raumplanungsgesetzes mit Art. 33 Abs. 3

lit. b RPG nicht vereinbar wäre. Dagegen lässt die Rechtsweggarantie eine

richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbegriffe zu,

was den Gerichten erlaubt, den entsprechenden Handlungsspielraum der unteren

Instanzen und insbesondere der Gemeinden zu wahren. Die kantonalen Gerichte

haben sich daher auch dann, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b

RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids prüfen, Zurückhaltung

aufzuerlegen, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 BV zu

respektieren. Gleiches hat auch bezüglich der Angemessenheitsprüfung gemäss

§ 20 Abs. 1 VRG zu gelten, weshalb das Baurekursgericht entgegen der

neueren vorinstanzlichen Praxis nicht bereits von der kommunalen Anwendung von

§ 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der

Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr

darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn

diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr

bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und

Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser

Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der

Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den

privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der

geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der

Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,

weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie

einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen

Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGE 145 I 52 E. 3.6 mit

weiteren Hinweisen).

5.3

Dieser Entscheid wurde auch von der Vorinstanz zitiert

und sie hat sich in Anwendung dieses Entscheids eine gewisse Zurückhaltung bei der

Überprüfung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG auferlegt und das

Ermessen der Gemeinde dabei berücksichtigt. Die Berücksichtigung des Ermessens

der Gemeinde ist nicht zu beanstanden und die Vorinstanz hat ihre Kognition

nicht unzulässigerweise eingeschränkt. Demgemäss wurde auch das rechtliche

Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt, hat die Vorinstanz keine

Rechtsverweigerung begangen und ist auch die Rechtsweggarantie gewahrt.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, durch das geplante Farb- und Materialkonzept würden

sich die Gebäude nicht befriedigend in die Umgebung einordnen. Die schwarzen

Gebäudeblöcke würden zu einem stossenden Gegensatz zur Umgebung führen. Es

befänden sich in der Nachbarschaft keine dunklen Gebäude. Die benachbarten Wohngebäude

seien von hoher Qualität. Durch die gleiche Material- und Farbgebung der

Gebäude würde auch keine Ensemblewirkung entstehen. Im Übrigen lasse das

Farbkonzept auch offen, ob die Fenster natureloxiert oder grau seien, weshalb

es nicht vollständig sei und daher gar nicht hätte bewilligt werden dürfen.

6.2

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im

Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese

Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie

etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur

bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016,

VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt

das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst

gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung

von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt

oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen

oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4;

15.

September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1). Die Einführung einer

neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung sorgt

nicht bereits für eine fehlende genügende Einordnung. Somit ist auch eine

neuzeitliche, unkonventionelle Architektursprache nicht von vornherein

unzulässig (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage,

Wädenswil2019, S. 817). Für die

befriedigende Gesamtwirkung eines Gebäudes in sich muss durch Kubatur,

Gliederung, Farb- und Materialwahl ein gewisses Mass an Ausgewogenheit und

Harmonie gegeben sein (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 813).

6.3

Auch wenn,

wie von den Beschwerdeführenden angeführt, sich in der näheren Umgebung der

geplanten Bauten keine dunklen Gebäude befinden, erweist sich die Umgebung doch

als heterogen. Es spricht nichts dagegen, wenn die Gemeinde in einer solch

heterogen gestalteten Umgebung auch bezüglich der Farb- und Materialwahl eine

grosse Vielfalt als zulässig erachtet, muss doch vorliegend keine Farbsprache

übernommen werden und können auch weniger traditionelle Farben und Materialien

zulässig sein und mit der gewählten modernen Architektursprache korrespondieren.

So erscheint die aluminiumgelochte Fassade mit gelb hinterlegtem

durchscheinendem Wetterschutz auch nicht aufdringlich oder störend. Die je nach

Licht auch braun oder sogar hellbraun wirkende Fassade bewirkt keinen solch

stossenden Gegensatz zur Umgebung, dass eine befriedigende Gesamtwirkung zu

verneinen wäre. Auch erscheinen dadurch die Gebäude nicht ganzheitlich als

schwarz, sondern es sind diverse Farbnuancen klar erkennbar und es entsteht

entgegen dem Beschwerdeführer keine Monotonie. Vielmehr wirken die beiden

Gebäude durch die ähnliche Farb- und Materialwahl in sich harmonisch. Dass das

bewilligte Farb- und Materialkonzept dabei offenlässt, ob die Fenster

natureloxiert oder grau sind, ist sodann unerheblich, hat der Beschwerdegegner

durch die Bewilligung des Konzepts doch beide Varianten genehmigt und

erscheinen vorliegend auch beide Varianten zulässig. Zusammengefasst hat der

Beschwerdegegner zulässigerweise keine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG festgestellt. Die Beschwerde ist demgemäss abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihnen keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 3 VRG). Vielmehr sind sie zu

verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine solche zu bezahlen. Der

Beschwerdegegner 2 hat hingegen im Streit zwischen zwei privaten Parteien

praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung und auch keine solche

beantragt (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 2'680.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:

Versandt: