Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00214

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00214

VB.2022.00253

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Januar 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

In Sachen

Aus VB.2022.00214

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Aus VB.2022.00253

D, vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00214

1. D, vertreten durch RA E,

2. G, vertreten durch RA F,

Aus VB.2022.00253

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch

RA C,

2. Planungs- und Baukommission Richterswil,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00214

Planungs- und Baukommission Richterswil,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. September 2021 erteilte die

Planungs- und Baukommission Richterswil B und A unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Richterswil.

Erwägungen

II.

Hiergegen wandten sich D einerseits und G andererseits mit

Eingaben vom 20. bzw. 25. Oktober 2021 an das Baurekursgericht des

Kantons Zürich, jeweils mit dem Antrag, den Bauentscheid aufzuheben.

Mit Rekursentscheid vom 15. März 2022 hiess das

Baurekursgericht die – vorab vereinigten (Dispositiv-Ziff. I) – Rekurse

teilweise gut (Dispositiv-Ziff. II, auch zum Folgenden) und zwar insoweit

es den Beschluss der Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021

nebenbestimmungsweise folgendermassen ergänzte: "Der nordostseitige Balkon

im Erdgeschoss darf im Sinne der Erwägungen höchstens auf einem Drittel der

betreffenden Fassadenlänge in den Strassenabstandsbereich hineinragen. Die

Pläne für diese Änderung sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Prüfung und

Genehmigung vorzulegen". Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wurde. Die Kosten des Verfahrens wurden D und G zu je 7/16, B

und A einerseits sowie der Planungs- und Baukommission andererseits zu je 1/16

auferlegt (Dispositiv-Ziff. III). Schliesslich wurden D und G zur

Bezahlung einer Parteientschädigung an B und A verpflichtet (Dispositiv-Ziff. IV).

III.

A. Mit

Beschwerde vom 11. April 2022 gelangten B und A an das Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich mit den folgenden Anträgen: Es sei unter Entschädigungsfolge

zu Lasten von D und G Dispositiv-Ziff. II des vorinstanzlichen Rekursentscheids

vom 15. März 2022 vollumfänglich aufzuheben. "Demgemäss" sei die

vorinstanzlich statuierte Nebenbestimmung zum Beschluss der Planungs- und

Baukommission Richterswil vom 15. September 2021 ersatzlos aufzuheben.

Sodann seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss Dispositiv-Ziff. III

des Rekursentscheids vom 15. März 2022 neu zu regeln. Hierauf wurde das

verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00214 angelegt. (Die angeführten

Aktenstellen beziehen sich – sofern nicht anders vermerkt – auf die Akten in

diesem Verfahren).

Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2022 beantragte D

unter Entschädigungsfolge, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten;

eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das

Baurekursgericht schloss am 24. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung

der Beschwerde.

B. Mit

Beschwerde vom 2. Mai 2022 gelangte D an das Verwaltungsgericht im

Wesentlichen mit den Anträgen, unter Entschädigungsfolge den vorinstanzlichen

Rekursentscheid vom 15. März 2022 und den Bauentscheid der Planungs- und

Baukommission vom 15. September 2021 aufzuheben, eventualiter, die

Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Hierauf

wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00253 angelegt.

Das Baurekursgericht schloss am 24. Mai 2022 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom

3.

Juni 2022 beantragten B und A unter Entschädigungsfolge die Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Eingaben vom 20. Juni

2022.

(Replik) und vom 4. Juli 2022 (Duplik) liessen sich D sowie B und A

weiter vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Die

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl.

auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,

Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

2.

Das Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Richterswil vom 8. Juni 2016 (BZO; Ordnungsnummer 700.1) in der

zweigeschossigen Wohnzone W2. Im Nordosten grenzt es an die (im Privateigentum

stehende) Strasse H, im Südosten an die I-Strasse. Geplant ist die

Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten samt Tiefgarage.

Der im Verfahren VB.2022.00253 beschwerdeführende Nachbar

ist Eigentümer des nordwestlich unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks

Kat.-Nr. 03.

Das Baurekursgericht war im Rekursverfahren zum Schluss

gelangt, der auf der nordöstlichen Gebäudeseite geplante Balkon rage über mehr

als einen Drittel der Fassadenlänge in den Abstandsbereich der Zufahrt hinein

(hierzu sogleich unter 3). Es ergänzte daher den Beschluss der Planungs- und

Baukommission um die eingangs (oben II Abs. 2) erwähnte Nebenbestimmung.

Gegen diese Auflage wendet sich die Bauherrschaft im Verfahren VB.2022.00214.

Der beschwerdeführende Nachbar seinerseits rügt zum einen, die Vorinstanz sei

in diesem Zusammenhang von einer falschen massgeblichen Fassadenlänge

ausgegangen. Zum andern weise das geplante Attikageschoss eine unzulässige

Ausdehnung auf.

3.

Die Vorinstanz kam zum Schluss, bei der Privatzufahrt H-Strasse

– welche zufolge ihrer Erschliessungsfunktion für mehrere Grundstücke unumstritten

eine öffentliche Strasse darstellt – handle es sich um eine Zufahrtsstrasse,

hinsichtlich welcher gemäss § 265 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) ein Strassenabstand

von 6 m einzuhalten sei. Der Balkon auf der nordöstlichen Gebäudeseite rage

über eine Länge von 10,75 m und damit über mehr als einen Drittel der

Fassadenlänge (von 20,49 m) in diesen Strassenabstandsbereich hinein. § 260 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2]) sei daher verletzt, welcher Mangel indes nebenbestimmungsweise

geheilt werden könne.

Die Bauherrschaft macht beschwerdeweise geltend, bei der

Zufahrt H-Strasse handle es sich nicht – wie von der Vorinstanz angenommen – um

eine Zufahrtsstrasse, sondern um einen Zufahrtsweg, von welchem gemäss

§ 265 Abs. 1 PBG lediglich der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten

sei. Der projektierte Balkon rage nicht in diesen Abstandsbereich

hinein, weshalb § 260 Abs. 3 PBG keine Anwendung finde (so auch die mitbeteiligte

Planungs- und Baukommission in der Rekursvernehmlassung vom 17. November

2021).

3.1

Fehlen

Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche

Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und

Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und

Zonenordnung – wie hier – keine anderen Abstände vorschreibt.

3.2

Vorliegend

ist damit zu prüfen, ob es sich bei der Zufahrt "H-Strasse" um einen

Weg oder um eine Strasse handelt.

Die Vorinstanz erwog, bei fast 50 Wohneinheiten diene die

infrage stehende Verkehrsanlage hauptsächlich dem Motorfahrzeug- und nicht dem

Fussgänger- und Fahrradverkehr. In Anbetracht dieser Zweckbestimmung könne

somit ein Wegabstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG nicht mehr

als genügend erachtet werden.

3.2.1

Über die Zufahrt H-Strasse werden aktuell – unbestritten – 17 Wohneinheiten

bzw. nach Realisierung des infrage stehenden Bauprojekts 21 Wohneinheiten

erschlossen (werden). Der beschwerdeführende Nachbar hatte in der Rekursschrift

ausgeführt, eine weitere Einfamilienhausparzelle (Kat.-Nr. 04, beim

Kehrplatz am Ende der Zufahrt) sei noch nicht überbaut, zudem bestehe bei zwei

weiteren Grundstücken (Kat.-Nr. 05 und Kat.-Nr. 06) "das

Potenzial" für weitere "mindestens 12 bis 24 Wohneinheiten".

Zwar sind grundsätzlich nicht allein die tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten

für die Zugangsart massgeblich, sondern müssen auch die künftigen

Überbauungsmöglichkeiten mitberücksichtigt werden. Dabei ist indes nicht auf

das nach den Bauvorschriften theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten,

sondern auf die unter den konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende

Überbauungsdichte abzustellen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 1054). Dass, wie die Vorinstanz erwog, die Baubehörde damit rechne,

über die Zufahrt künftig rund 45 Wohneinheiten zu erschliessen, trifft so

nicht zu: Die Planungs- und Baukommission hatte in der Rekursvernehmlassung vom

17.

November 2021 erklärt, selbst im vom Nachbarn erwähnten Fall wären

maximal 45 Wohneinheiten über die Zufahrt H-Strasse zu erschliessen. Sie hatte

jedoch dafürgehalten, dass nicht 45 zukünftige Wohneinheiten zu

berücksichtigen seien, da "sie" (bzw. ein Teil davon) "ebenso

direkt ab der I-Strasse via Kat.-Nr. 06 erschlossen werden könnten".

Damit scheint zwar nicht ausgeschlossen, dass dereinst noch weitere

Wohneinheiten über die Zufahrt "H-Strasse" erschlossen würden; dass

über diese Zufahrt dereinst tatsächlich insgesamt 45 Wohn­einheiten

erschlossen werden sollen, erweist sich vor dem Hintergrund des Ausgeführten

indessen als unwahrscheinlich.

3.2.2

Selbst wenn indes nicht von 45, sondern lediglich von 21 über die

betreffende Anlage erschlossenen Wohneinheiten auszugehen ist, ergibt sich,

dass der Schluss der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden ist:

Im Planungs- und Baugesetz werden die Begriffe

"Weg" und "Strasse" im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG

nicht definiert. Gemäss einem Leitentscheid des Verwaltungsgerichts

(VB 82/1981) vom 3. Juni 1982 wird unter dem Begriff "Strasse"

im Sinn von § 265 PBG – dem allgemeinen Sprachgebrauch

entsprechend – eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und

entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden, unter dem Begriff

"Weg" im Sinn dieser Bestimmung eine Anlage, die jedenfalls primär

dem Fussgänger- und Fahrradverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr

aufzunehmen hat. Neben dem technischen Ausbau ist hierbei vor allem die

Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von

Bedeutung (RB 1982 Nr. 149 [= BEZ 1982 Nr. 20], auch zum Folgenden).

Im Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.4)

am 1. Juni 2020 gemäss ständiger Praxis die Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987.

(ZN; OS 50, 272) als Richtlinie, und es wurde daher auf die im dortigen

Anhang nach der Anzahl erschlossener Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten

abgestellt (so etwa in VGr, 8. April 2021, VB.2020.00904, E. 4.3.3

gegen Ende – 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 4.1 f. – 30. Juni

2015, VB.2015.00010, E. 3.2, sowie ferner – bereits unter Geltung der

Verkehrserschliessungsverordnung – VGr, 24. März 2022, VB.2021.00745

E. 4.3; ebenso Fritzsche et al., S. 1053–1055).

Dieser Rückgriff bzw. das Abstellen auf den Anhang zu den

Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN

in Verbindung mit dem Anhang ZN war ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, über

welche im Allgemeinen bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30)

Wohneinheiten erschlossen wurden. Der "Zufahrtsweg" im Sinn der

Zugangsnormalien entsprach damit ohne Weiteres bzw. zwanglos dem

"Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der

verwaltungsgerichtlichen Auslegung.

Nach Anhang 1 VErV gelten nun jedoch Zufahrten mit

bis zu 50 (bzw. in Fällen von § 10 Abs. 3 f. VErV gar bis zum

Höchstwert von 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser gegenüber

den Zugangsnormalien deutlichen Erhöhung erweist sich, dass sich die

Verkehrserschliessungsverordnung (bzw. deren Anhang) – anders als die früheren

Zugangsnormalien – im Hinblick auf die Abgrenzung von Weg und Strasse im Sinn

von § 265 Abs. 1 PBG als Richtlinie nicht eignet, dies namentlich

auch mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der

Gewährleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische,

ortsbauliche und ästhetische Funktionen zukommen (Grüngestaltung, einheitliche

Häuserfluchten [hierzu Fritzsche et al., S. 1032]) – mithin sämtliche

Funktionen der (fehlenden) Verkehrsbaulinien. Die

Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der Abstände

von Gebäuden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand (vgl. § 1 VErV und diesbezüglich

auch § 359 Abs. 1 PBG [auf lit. i und k stützt sich die Verkehrserschliessungsverordnung

unter anderem], auch zum Folgenden). Dem Regierungsrat kommt in diesem

Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu. Der Rückgriff bzw. das Abstellen im

Zusammenhang mit § 265 Abs. 1 PBG auf die

Verkehrserschliessungsverordnung erscheint, wie aus dem Ausgeführten erhellt,

keinesfalls zwingend und, wie dargelegt wurde, nicht sachgerecht (vgl. zum

Ganzen auch BRGE II Nr. 0191/2022 und 0192/2022 vom 4. Oktober 2022,

E. 5.4.1 [insbesondere Abs. 3 ff.]).

Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht

nach dem Gesagten nicht (schlicht) dem Zufahrtsweg gemäss

Verkehrserschliessungsverordnung; diese Begriffe beider Erlasse sind als solche

nicht gleichbedeutend bzw. gleichzusetzen. Ein Anlass, von der Definition des

Wegs bzw. der Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gemäss dem

erwähnten Leitentscheid des Verwaltungsgerichts bzw. von dessen Auslegung

dieser Bestimmung abzuweichen, besteht nicht.

Mit Blick auf die vorliegend künftig (mindestens) 21 über

die Zufahrt "H-Strasse" erschlossenen Wohneinheiten ist diese

jedenfalls nicht als Weg, sondern als Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Entsprechend ist ihr gegen.er ein Strassenabstand von

6.

m einzuhalten. Mit dem nordostseitig projektierten Balkon im

Erdgeschoss, welcher gemäss Fassadenplan einen Abstand von rund 4,5 m zur

Zufahrt aufweisen wird, wird der einzuhaltende Strassenabstand unterschritten.

3.3

Die

Nebenbestimmung gemäss Dispositiv-Ziff. II des vorinstanzlichen

Rekursentscheids vom 15. März 2022, mit welcher die Bewilligung der

Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021 ergänzt wurde, ist nach

dem Gesagten nicht zu beanstanden.

4.

In der Nachbarbeschwerde wird vorgebracht, die Vorinstanz sei

im Rahmen von § 260 Abs. 3 PBG einerseits und von § 292 PBG

andererseits von einem unterschiedlichen Verständnis der Fassadenlänge

ausgegangen, was widersprüchlich sei, bzw. sie habe im Zusammenhang mit § 260 Abs. 3 PBG zu Unrecht auf die gesamte Fassadenlänge der Nordostfassade

(20,49 m) abgestellt. Sie habe nicht erläutert und es sei auch nicht

ersichtlich, weshalb bzw. dass im Rahmen dieser Bestimmung nicht ebenfalls von

einer gestaffelten Fassade (und damit von einer Fassadenlänge des rechten bzw.

westlichen Gebäudeteils von 10,75 m) auszugehen sei.

Hierzu ist Folgendes festzuhalten: Die Vorinstanz hielt

hierzu in ihrem Entscheid zutreffend fest, der Begriff "betreffende[...]

Fassadenlänge" im Sinn des § 292 PBG sei nicht ohne Weiteres im

gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstände und die

Gebäudelänge bzw. -breite, wobei sie auf § 260 PBG und § 23 ff.

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV, LS 700.2 – in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017

in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

2016]) verwies. Für die Bemessung des zulässigen

Drittels bzw. die Festlegung der im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG

massgeblichen Fassadenlänge können in der Tat nicht analog die im

Zusammenhang mit der Messweise des Drittels bei den – ästhetisch motivierten –

Regeln für Dachaufbauten (§ 292 PBG; hierzu sogleich unter 5.1)

massgebenden Grundsätze übernommen werden (vgl. Fritzsche et al., S. 1091 f.).

Die Längenbeschränkung von Balkonen usw. im Abstandsbereich stellt sich als

Element von Grenzabstandsbestimmungen dar. Die massgebliche Fassadenlänge ist daher

wie bei der Messweise des Mehrlängenzuschlags zu bestimmen (vgl. zum Ganzen

auch VGr, 1. Oktober 2020, VB.2020.00113, E. 6.3).

Folglich ist das Abstellen auf die gesamte Fassadenlänge

der Nordostfassade (20,49 m) in diesem Zusammenhang und die in der Folge

durch die Vorinstanz statuierte Auflage nicht zu beanstanden.

5.

Des Weiteren ist die Frage der Zulässigkeit (der

Ausdehnung) des geplanten Attikageschosses umstritten. Mit der

Nachbarbeschwerde wird eine Verletzung von § 292 lit. b PBG gerügt:

Es wird geltend gemacht, bei richtiger Ansetzung des hypothetischen

Schrägdachprofils sei mit dem geplanten Attikageschoss die Drittelsregel gemäss

§ 292 PBG verletzt.

5.1

Gemäss § 292 lit. b PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung) dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, nämlich jene

Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des

obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei

Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des

betreffenden Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das

Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade

des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig

die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 lit. b PBG zulässig, mithin dürfen sie bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein

als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Derartige Dachaufbauten dürfen

bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, also

mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang

zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier anwendbaren,

bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [vgl. Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016];

VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =

BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die

Stirnseite der Baute, das heisst, an die Gebäudeecken der betreffenden

Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist

und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4.1; vgl. Fritzsche et al., S. 1185 f.).

Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,

welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen

Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein

Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die

Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als

in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der

Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,

31.

August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2, und 10. Mai 2000,

VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann noch

gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder

die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung

vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche

Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr, 31. August 2017,

VB.2017.00337, E. 2.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Juli 2018,

VB.2017.00802, E. 6.4).

Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter

dem Begriff "Fassade" die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite

eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei wird der

Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende

Fassadenseite als Ganzes betrachtet. Dabei ist auf die optische Erscheinung,

das heisst, auf das sichtbare Bauvolumen, abzustellen (Fritzsche et al.,

S. 1190). Treten vorgelagerte Teile einer Fassade derart in Erscheinung,

dass diese als gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere

Fassadenflucht massgebend. Vielmehr ist eine Gesamtbeurteilung vorzunehmen

(Fritzsche et al., S. 1191 mit Hinweisen).

5.2

Die

Vorinstanz kam, wie zuvor schon die mitbeteiligte Planungs- und Baukommission

im Bauentscheid vom 15. September 2021 (vgl. auch die Rekursvernehmlassung

vom 17. November 2021), zum Schluss, weder an der Südwest- noch an der

Nordostfassade, welche unumstritten die (hypothetischen) Traufseiten

darstellten, sei ein Normverstoss erkennbar. Bezüglich der – vor

Verwaltungsgericht einzig noch strittigen – Nordostfassade erwog sie, diese

erweise sich als gestaffelt. Im mittleren, 5,75 m langen Teil springe die

Fassade um 3,95 m bzw. 2,80 m vor; aufgrund des nunmehr (im Rahmen

überarbeiteter Pläne) vorgesehenen seitlichen Abschlusses durch eine

Winkelstützmauer im Bereich der nördlichen bzw. nordwestlichen Gebäudeecke

werde der rechte (bzw. westliche) Fassadenabschnitt auf einer Länge von

10,75 m optisch als architektonische Einheit wahrgenommen. Der linke (bzw.

östliche) Fassadenabschnitt sei auf einer Länge von 9,74 m gegenüber dem rechten

um 3,95 m zurückversetzt. Wegen dieses nicht geringfügigen Rücksprungs

gliedere sich die Nordostfassade in diese zwei Fassadenabschnitte mit jeweils

eigener für die Drittelsregel massgebender Fassadenlänge. Beim rechten,

10,75 m langen Fassadenabschnitt sei das hypothetische Dachprofil korrekt

bei der vorderen Fassadenflucht angesetzt worden. Es werde durch das

Attikageschoss nirgends durchstossen. Auch im zurückliegenden linken

Fassadenabschnitt werde das Profil korrekt angesetzt: Massgebende Fassadenflucht

bilde hier die Aussenwand der Einstellhalle im Untergeschoss bzw. der gemauerte

Terrassenabschluss im obersten Geschoss. Die Profillinie werde durch das

gegenüber der Fassadenflucht um 3,15 m zurückversetzte Attikageschoss an

keiner Stelle durchstossen. Weil das oberste Geschoss damit insgesamt die für

ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstosse, gelte es als

Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG (in der hier anwendbaren,

bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung).

5.3

Zunächst

ist bezüglich des Vorbringens in der Nachbarbeschwerde, der vorinstanzliche

Entscheid sei widersprüchlich, da in E. 8.3 (Abs. 5) einerseits von

einer einheitlichen Fassadenflucht der Nordostfassade, andererseits davon die

Rede sei, dass sich die Nordostfassade in zwei Fassadenabschnitte gliedere,

Folgendes festzuhalten:

Bei Licht besehen ist kein Widerspruch auszumachen: Die

Vorinstanz kam – wie zuvor die Mitbeteiligte – zum Schluss, dass bezüglich des westlichen

Teils der nordöstlichen Fassade insbesondere durch die Winkelstütze eine

optisch einheitliche Fassadenfläche entstehe, während der östliche und

der westliche Teil der nordöstlichen Fassade aufgrund des markanten

Rücksprungs von rund 3,95 m der östlichen gegenüber der westlichen

Fassaden"hälfte" bzw. dieser Staffelung zwei separate

Fassadenabschnitte darstellten (mit 9,74 m bzw. 10,75 m Länge

respektive). Sie beurteilte daher die Frage der Einhaltung von § 292 lit. b PBG je gesondert betreffend beide Fassadenabschnitte bzw. prüfte betreffend

jeden der beiden Abschnitte, ob das Attikageschoss jeweils die Profillinie von

45.

° durchstosse.

5.4

In der

Nachbarbeschwerde wird weiter gerügt, das hypothetische Schrägdachprofil sei

falsch bzw. zu weit strassenseitig angesetzt worden, was dazu geführt habe,

dass das Attikageschoss zu Unrecht als zulässig beurteilt worden sei. Bei

richtiger Betrachtung sei das hypothetische Schrägdachprofil weiter zurückversetzt

anzusetzen. Das Attikageschoss durchstosse auf mehr als einem Drittel der

Fassadenlänge das hypothetische Schrägdachprofil, wenn dieses korrekt an der

zurückversetzten Fassadenlinie angesetzt werde. Diese Verstösse seien

gravierend und nicht nebenbestimmungsweise heilbar.

Der Auffassung der Vorinstanz und der Mitbeteiligten ist

beizupflichten:

Aufgrund der markanten Staffelung innerhalb der

Nordostfassade kann nicht von einer einheitlichen Fassadenflucht ausgegangen

werden. Aufgrund des Rücksprungs von rund 3,95 m sowie des Umstands, dass

damit praktisch zwei Gebäude"hälften" bestehen (9,74 m und 10,75 m

respektive), ist in der Tat von zwei die optische Erscheinung der

Nordostfassade bestimmenden Fassadenhälften auszugehen. Folglich ist im

Hinblick auf die Bestimmung der Profillinie nach § 292 PBG die

Fassadenlinie je gesondert festzulegen.

Betreffend die westliche Gebäudehälfte wird die

optische Erscheinung durch den mittleren Bereich der Fassade (entsprechend dem

Wohn- bzw. Essbereich) im Unter- und im Erdgeschoss (Wohnungen 001 und 9901)

sowie die dazu bündige, gemauerte "Terrassenbrüstung" des

Attikageschosses bestimmt, zumal nun diese Ebene durch den vorgesehenen

"Abschluss" durch die Winkelstütze in der nordöstlichen Gebäudeecke

(vgl. nebst dem Fassaden- auch den Grundrissplan UG) verstärkt wird bzw.

dominanter in

Erscheinung tritt. Der Rücksprung beim überdachten Teil der Terrasse im

Erdgeschoss erscheint untergeordnet bzw. tritt bei einer Gesamtbetrachtung

optisch nicht (bestimmend) in Erscheinung, während die gemauerte

Terrassenbrüstung im Erdgeschoss klar als Vorsprung bzw. nicht fassadenbildend

erscheint. Die Vorinstanz hat damit zu Recht jene Ebene als fassadenbildend und

damit als für die Ansetzung des hypothetischen Gebäudeprofils massgebend

erachtet. Bezüglich der östlichen Gebäudehälfte kam die Vorinstanz ebenfalls

zutreffend zum Schluss, dass die Aussenwand der Einstellhalle im Untergeschoss

und der Wohn- bzw. Essbereich im Erdgeschoss (Wohnung 002) mit dem gemauerten

"Terrassenabschluss im obersten Geschoss" die massgebende

Fassadenflucht darstellten (vgl. Ansicht Südost-Fassade in … sowie die

Grundrisspläne in …; ferner …). Der Fassadenrücksprung beim überdachten

Sitzplatz im Erdgeschoss wurde zu Recht (wiederum) als optisch untergeordnet

beurteilt.

Dass (betreffend die westliche Gebäudehälfte) die

Rücksprünge im Unter- bzw. Erdgeschoss als fassadenbildend zu beurteilen wären,

wie der beschwerdeführende Nachbar dafürhält, erweist sich bei der

vorzunehmenden Gesamtbetrachtung als nicht nachvollziehbar.

Dass Mitbeteiligte und Vorinstanz von einer im westlichen

Bereich einheitlichen Fassadenflucht ausgegangen sind, ist nach dem

Ausgeführten ebenso wenig zu beanstanden wie die jeweilige Ansetzung der

Fassadenlinien (in beiden Gebäudehälften) und der Schluss, durch das geplante

Attikageschoss werde weder im westlichen noch im östlichen Gebäudeteil die

Profillinie des hypothetischen Schrägdachprofils durchstossen. Es ist mit den

Vorinstanzen von einem (zulässigen) Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG auszugehen.

6.

Nach dem Gesagten ist sowohl die Beschwerde im Verfahren

VB.2022.00214 als auch diejenige im Verfahren VB.2022.00253 abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2022.00214 und dem Beschwerdeführer im

Verfahren VB.2022.00253 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Da weder die Beschwerdeführenden im Verfahren

VB.2022.00214 noch der Beschwerdeführer im Verfahren VB.2022.00253

(überwiegend) obsiegt, sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00214 und VB.2022.00253 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellkosten,

Fr. 5'240.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden aus VB.2022.00214 einerseits und

dem Beschwerdeführer aus VB.2022.00253 andererseits je zur Hälfte auferlegt.

5.

Parteientschädigungen

werden keine zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.