Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00240

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00240

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Januar 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Sonja Güntert.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

1. B AG, vertreten durch RA C,

2. Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission der Gemeinde Kilchberg erteilte der B AG

mit Beschluss vom 12. Juli 2021 die baurechtliche Bewilligung für die

Sanierung des bestehenden Mehrfamilienhauses und den Neubau eines

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02

in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierte A beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 1. März 2022 teilweise

guthiess und den Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 12. Juli 2021

um folgende Auflage ergänzte: "Vor Baufreigabe sind der Abteilung

Hochbau/Liegenschaften (allenfalls korrigierte) Pläne einzureichen und

bewilligen zu lassen, mit denen die Einhaltung der Vorschrift von Art. 12.5

BZO betreffend Terrainveränderungen nachgewiesen wird"; im Übrigen wurde

der Rekurs abgewiesen.

III.

Am 25. April 2022 erhob A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge (inklusive

Mehrwertsteuer) seien der Rekursentscheid vom 1. März 2022 und der

Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 12. Juli 2021 aufzuheben,

eventualiter sei der Rekursentscheid vom 1. März 2022 aufzuheben, die

Angelegenheit zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen und ein

Augenschein durchzuführen.

Am 11. Mai 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom

30.

Mai 2022 schloss die B AG auf Abweisung der Beschwerde unter

Entschädigungsfolge. Die Baukommission Kilchberg verlangte mit gleichzeitiger

separater Eingabe Entsprechendes. Mit Replik vom 23. Juni 2022 hielt A an

seinen Rechtsbegehren fest. Hierzu äusserte sich die B AG am 8. Juli

2022, während sich die Baukommission Kilchberg nicht mehr vernehmen liess.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der vor

Vorinstanz unterlegene Beschwerdeführer ist als Eigentümer des auf der

gegenüberliegenden Strassenseite des Baugrundstücks befindlichen Grundstücks Kat.-Nr. 03

ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Da die weiteren Prozessvoraussetzungen

ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Soweit der Beschwerdeführer (eventualiter) um Durchführung

eines gerichtlichen Augenscheins ersucht, ist festzuhalten, dass die Anordnung

eines Augenscheins im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde steht.

Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass

eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich

der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den

übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni

2020, 1C_368/2019, E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432,

E. 3, und 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Die Vorinstanz hat am 2. Februar 2022 im Beisein der

Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll

und Fotografien dokumentiert. Daraus sowie aus den übrigen Akten geht der

Sachverhalt hinreichend hervor; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

3.

3.1

Das

streitgegenständliche Baugrundstück ist nach der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (von der Gemeindeversammlung festgesetzt am

23.

Mai 2012; im Folgenden: BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2B

zugeteilt, in welcher gemäss Ziff. 2.1 – bei Schrägdächern – zwei

Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares

Untergeschoss zulässig sind und die Gebäudehöhe maximal 8,10 m betragen

darf.

Die Beschwerdegegnerin 1 plant laut ihrem Baugesuch

vom 12. Mai 2021, das auf dem Grundstück bereits bestehende, mit einem

Mansardwalmdach versehene Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1914 bauphysikalisch zu

sanieren und daneben bzw. darunter einen Neubau (Einfamilienhaus) inklusive

Tiefgarage zu errichten. Unbestritten ist dabei, dass der Altbau (jedenfalls)

die zulässige Gebäudehöhe gemäss Ziff. 2.1 BZO überschreitet und dieser

Rechtsverstoss auf Rechtsänderungen zurückzuführen ist. Damit stellt sich vorab

die Frage, ob das Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfähig sei.

3.2

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,

sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz

1); für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2). Diese

sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht

errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben

Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, solange diese nicht auf eine

sogenannte "neubauähnliche Umgestaltung" hinauslaufen (vgl. VGr,

16.

Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2 mit Hinweisen, auch zum

Folgenden).

Neubauähnliche

Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten Rechtsprechung allerdings

nur anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das

heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem

Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057,

E. 6.1.2 mit Hinweisen, und 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1

= BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten

trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf

die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende

Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum

geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern.

Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nach dem Gesagten nicht allein

nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des

Einzelfalls ab (zum Ganzen VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.3,

19.

März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2, 31. August 2017,

VB.2017.00057, E. 6.1.2).

3.3

Bezüglich

des Umbaus des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02

in Kilchberg geht die Vorinstanz zunächst mit dem Beschwerdeführer darin einig,

dass das Gebäudeinnere umfassend umgestaltet werde, einschliesslich innerer

Erschliessung und Raumstruktur; insofern ist im Rekursentscheid denn auch die

Rede von "sehr weitgehend[en]" baulichen Eingriffen in den Altbau.

Gleichzeitig weist die Vorinstanz aber zu Recht darauf hin, dass die

Grundkonstruktion des Gebäudes und dessen Erscheinungsbild (im Wesentlichen) erhalten

blieben. So fällt bei Betrachtung der der Baueingabe beiliegenden Pläne auf,

dass das Aussenmauerwerk des Altbaus, ein Teil der Innenwände im Unter- und im

Erdgeschoss sowie sämtliche Böden/Decken und die Dachkonstruktion bestehen

bleiben bzw. lediglich insofern abgeändert werden sollen, als das

Aussenmauerwerk und das Dach im Rahmen der geplanten energetischen Sanierung

eine Wärmedämmung erhalten und die Böden aus lärmschutzrechtlichen Gründen

aufgedoppelt werden. Das Fensterbild verändert sich – entgegen dem

Beschwerdeführer – ebenfalls nicht wesentlich; zu eigentlichen baulichen

Veränderungen kommt es lediglich an der strassenabgewandten Westfassade, ansonsten

beschränken sich die Anpassungen darauf, dass neu französische Fenster

angebracht und die Fensteröffnungen leicht vergrössert werden sollen. Das vom

Beschwerdeführer beanstandete neue Treppenhaus hinter dem Haus (hangseitig) wiederum

ist von der Strasse und den Nachbargrundstücken aus praktisch nicht zu sehen.

Mit dem geplanten Umbau der Liegenschaft geht mit anderen Worten

weder ein übermässiger Eingriff in die Bausubstanz einher noch führt er dazu,

dass die Baurechtswidrigkeit massgeblich verstärkt würde. Namentlich lassen die

vorgesehenen Massnahmen zur energetischen und lärmtechnischen Sanierung das

Gebäude nicht wesentlich höher erscheinen. Auch ist mit dem Umbau kein neuer

oder – sollte davon ausgegangen werden, dass der bestehende Bau auch

diesbezüglich baurechtswidrig sei – weitergehender Verstoss gegen die

Geschosszahlvorschriften verbunden und findet keine Nutzungsänderung bzw.

-intensivierung statt. Die Liegenschaft soll nach wie vor in drei Wohnungen eingeteilt

werden und ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie zwei

Dachgeschosse umfassen. Der Beschwerdeführer macht denn auch nicht geltend,

dass bzw. inwiefern dem Umbauvorhaben überwiegende nachbarliche Interessen

entgegenstünden, etwa, weil es sich merklich auf die nachbarliche Aussicht oder

die Belichtung der benachbarten Wohnhäuser auswirkte (vgl. zum Ganzen BGr,

1.

März 2018, 1C_231/2017, E. 4.5 ff.; VGr, 4. Oktober

2018, VB.2018.00242, E. 3; siehe ferner VGr, 12. Oktober 2016,

VB.2016.00215, E. 3.2.2 mit Hinweisen).

3.4

Folglich

handelt es sich bei dem hier unter dem Titel von § 357 PBG betrachteten

Bauprojekt in erster Linie um eine Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen und

ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausgeht, dass für die

private Bauherrschaft der Schutz bestehender Investitionen und namentlich der

Schutz des Villencharakters der bestehenden Baute im Vordergrund steht.

Wohl mag die Beschwerdegegnerin 1 – wie der

Beschwerdeführer einwendet – daraus einen Vorteil ziehen, dass "das

attraktiv hoch gelegene zweifache Dachgeschoss mit den beinahe senkrechten

Aussenwänden im 1. Dachgeschoss" so heute nicht mehr

bewilligungsfähig wäre; dass es der privaten Bauherrschaft bei der Berufung auf

die Besitzstandsgarantie ausschliesslich oder vorwiegend darum ginge, die

Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern, lässt sich

allerdings allein daraus nicht schliessen, zumal bei einem Neubauvorhaben ein

vergleichbares bauliches Volumen realisiert werden könnte, bei ungleich

grösserem Projektierungsspielraum. So werden die gemäss BZO zulässigen Baumasse

durch das infrage stehende Projekt nicht komplett ausgenützt und käme das erste

Dachgeschoss eines Neubaus – den insofern unwidersprochen gebliebenen Angaben

der Beschwerdegegnerin 2 zufolge – lediglich circa 1,0 m tiefer zu liegen

als das heutige.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer macht im Weiteren geltend, dass auf der Strassenseite des

bestehenden Mehrfamilienhauses (Ostfassade) auf Höhe des 1. Dachgeschosses

neu ein Balkon geplant sei, der massiv über die darunterliegende Fassade hinaus

auskrage und damit gegen § 292 PBG verstosse.

4.2

Nach § 292 PBG in der hier massgeblichen, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden

Fassung (vgl. Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)

dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie

und kleinere technisch bedingte Aufbauten, wo – wie im Fall der Gemeinde Kilchberg

– nichts anderes bestimmt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die

tatsächliche Dachebene hinausragen (lit. a) oder bei Flachdächern die für

ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (lit. b).

§ 292 PBG

ist bauästhetisch motiviert und soll gewährleisten, dass Dachgeschosse

noch als solche erkennbar sind und nicht den Eindruck von Vollgeschossen

vermitteln. Dach und Dachaufbauten sollen in einem abgerundeten harmonischen

Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindert werden (VGr, 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2, 9. Mai

2019, VB.2018.00530, E. 4.1, 20. August 2018, VB.2018.00240, E. 6.1).

Das Verwaltungsgericht leitet aus der genannten Bestimmung daher in konstanter

Rechtsprechung ab, dass auskragende Terrassen bei Attikageschossen generell

unzulässig seien (VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182, 12. Juli 2006,

VB.2006.00150, 24. November 2004, VB.2004.00203).

Bei Schräg-

bzw. Steildachgebäuden besteht keine entsprechende gefestigte

verwaltungsgerichtliche Praxis, welche auskragende Terrassen in jedem Fall

verbieten würde (vgl. VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182, E. 3.2, wo

die Anwendbarkeit der vorzitierten Rechtsprechung auch auf Terrassen bei

solchen Dächern offengelassen wurde; anders noch VGr, 21. März 2012,

VB.2011.00539, E. 3.4, wo erwogen wurde, dass es generell nicht mit § 292 PBG vereinbar sei, dass den Dachgeschossen über die Fassaden hinausragende Terrassen

vorgelagert würden; VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 3.2.2, wo

erwogen wurde, dass bei Gebäuden mit Schrägdach keine Gefahr bestehe, dass

wegen einer auskragenden Terrasse das Dachgeschoss nicht mehr als solches zu

erkennen sei). Vielmehr stellte das Verwaltungsgericht für die Beurteilung der

Zulässigkeit auskragender Terrassen bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden zuletzt

jeweils auf die Wirkung des auskragenden Bauteils im Einzelfall ab, das heisst

darauf, ob es dem Dachbereich ein Übergewicht verleihe (vgl. VGr, 9. Mai

2019, VB.2018.00530, E. 4.5; ferner VGr, 12. Januar 2017,

VB.2016.00347, E. 7.3). Der Baubehörde kommt in diesem Zusammenhang ein

gewisser von der Rekursinstanz zu respektierender Beurteilungsspielraum zu.

Das Verwaltungsgericht wiederum kann

den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530,

E. 4.2 mit Hinweisen).

4.3

Das

bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02

in Kilchberg verfügt über ein Mansardwalmdach, das heisst ein Schrägdach,

welches keine "Giebelseite" aufweist und auf allen vier Dachseiten im

unteren Bereich abgeknickt ist, sodass die unteren Dachflächen über eine

wesentlich steilere Neigung verfügen als die oberen und der Anschein erweckt

wird, dass die Dachflächen beinahe senkrecht auf der Gebäudefassade stehen. An

der Ostfassade (Strassenseite) befindet sich zudem (mittig) eine auffällige

Dachaufbaute (Gaube), die etwas mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnimmt

und direkt auf der Traufe bzw. dem das gesamte Gebäude umschliessenden

Dachvorsprung endet, wobei den bodentiefen Fenstern der Gaube bereits heute

eine abgerundete Balkonbrüstung vorgelagert ist. Gemäss den eingereichten

Bauplänen sollen Dachvorsprung und Balkonbrüstung im fraglichen, der Gaube

vorgelagerten Bereich um gut 1,0 m über den bestehenden abgerundeten

erkerartigen Vorsprung in der Ostfassade des Erd- und des Obergeschosses hinausgezogen

werden.

Es liesse sich diskutieren, ob mit dem solcherart

geschaffenen (kleinen) Balkon dem darunterliegenden gerundeten Erker

tatsächlich gleichsam eine Krone aufgesetzt und insofern ein stimmiges

Gesamtbild geschaffen werde, wie die Beschwerdegegnerin 1 und die

Vorinstanz argumentieren; jedenfalls ist der ästhetischen Würdigung Letzterer

insofern zuzustimmen, als sie dafürhält, dass die geschilderte bauliche

Massnahme die charakteristische Erscheinungsweise eines Dachgeschosses unter

einem Mansardwalmdach nicht verunkläre. So gilt es in diesem Zusammenhang zu

beachten, dass dem ersten Dachgeschoss bei Dächern dieser Art stets eine

gewisse Dominanz inhärent ist und oftmals der Eindruck entsteht, als bestünde

ein zusätzliches, nahezu komplettes Vollgeschoss. Dieser Eindruck wird

vorliegend durch die bereits bestehende hochaufragende Dachgaube zusätzlich

verstärkt. Gleichzeitig grenzt die Dacheindeckung bzw. grenzen die

heruntergezogenen Dachflächen das Dachgeschoss aber auch klar von den

darunterliegenden Vollgeschossen ab, welcher Effekt hier wiederum auf der

betrachteten Ostseite durch die geplante Verlängerung des Dachvorsprungs eine

zusätzliche Verstärkung erfährt. Die Dachgeschosse werden deshalb auch nach der

Realisierung des Bauprojekts ohne Weiteres als solche erkennbar sein und der

strittige Balkon vom objektiven Betrachter eher als (weiteres) schmückendes

Zierwerk des 1. Dachgeschosses denn als massive untere Abgrenzung eines

neuen Vollgeschosses aufgefasst werden.

4.4

Im Licht

der eingeschränkten verwaltungsgerichtlichen Kognition ist der Entscheid der

Vorinstanz, den betrachteten Balkon unter dem Gesichtspunkt von § 292 PBG

als baurechtskonform einzustufen, somit nicht zu beanstanden.

5.

5.1

Schliesslich

beanstandet der Beschwerdeführer die gestalterische Beurteilung der beiden

geplanten (Um-)Bauten und macht geltend, das Bauvorhaben erfülle die

Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1 PBG nicht. Er rügt insbesondere, dass die projektierte Öffnung des gesamten

Vorgartenbereichs unter Einordnungsaspekten in einem Wohnquartier in keinem

Fall als befriedigend hingenommen werden könne. Gleiches gelte für die zwischen

dem Altbau und dem Einfamilienhaus geplante "massive Mauer in der Stärke

einer Lawinenverbauung und mit einer wahrnehmbaren Höhe von 6.5 m".

5.2

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen

erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist

eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der

Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und

landschaftlichen Umgebung. Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines

konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die

entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden,

Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst

einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum

Quartiercharakter bildet (vgl. zum Ganzen VGr, 27. Oktober 2022, VB.2021.00740,

E. 4.6.2, und 19. Mai 2022, VB.2021.00732, E. 5.2.2 [jeweils mit

weiterem Hinweis bzw. weiteren Hinweisen]).

Das Verwaltungsgericht darf (auch) einen solchen

Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf

Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung

und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. VGr, 27. Oktober 2022, VB.2021.00740, E. 4.6.2, und

19.

Mai 2022, VB.2021.00732, E. 5.2.3 [jeweils mit weiterem Hinweis

bzw. weiteren Hinweisen]).

5.3

5.3.1

Das streitgegenständliche Grundstück befindet sich an einer Hanglage. Auf

der hangabgewandten Seite (Ostseite) grenzt es an die F-Strasse an, wobei auf

rund 2/3 der Anstosslänge direkt an die Grenze eine Mauer errichtet wurde und

auf circa 1/3 der Anstosslänge (eine Wagenlänge zurückversetzt) eine

Dreifachgarage mit einem gepflasterten Vorplatz. Die Bauherrschaft

beabsichtigt, die strassenbündige Stützmauer und die bestehende Garage

entfernen und stattdessen – deutlich zurückversetzt von der Strasse – eine neue

Stützmauer errichten zu lassen, mit zwei Einfahrten für die ebenfalls zu

erstellende Tiefgarage sowie einem geschwungenen Treppenaufgang.

Entgegen der Beschwerde ist die

auf diese Weise bewirkte Öffnung des Vorgartenbereichs nicht zu beanstanden. Im

Gegenteil ist in gestalterischer Hinsicht eher zu begrüssen, dass der Aussen-

bzw. Anstossbereich durch die Entfernung der strassenbündigen (massiven)

Stützmauern und die vorgesehene neue natürlichere Bepflanzung der Böschung

aufgelockert wird und das Grundstück seinen Festungscharakter verliert. Die vom

Beschwerdeführer geäusserte Befürchtung, mit der geplanten Gestaltung werde der

öffentliche Strassenraum okkupiert, erscheint ebenfalls unbegründet, zumal die

vorgesehene Pflästerung des Vorplatzes diesen optisch klar vom Strassenraum

trennt.

Bei der streitbetroffenen Liegenschaft handelt es sich

sodann unstreitig weder um ein Schutzobjekt noch liegt sie im Bereich eines

schützenswerten Ortsbilds oder in einer Quartiererhaltungs- oder einer Kernzone,

sodass grundsätzlich kein Anspruch der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer

auf Erhaltung einer einheitlichen Überbauungsstruktur bzw. einer einheitlichen (Vor-)Gartengestaltung

besteht. Die Vorinstanz gelangte zudem gestützt auf den von ihr durchgeführten

Augenschein zu Recht zum Schluss, dass sich die im fraglichen Abschnitt der F-Strasse

hangseitig gelegenen Grundstücke ohnehin nicht (mehr) durch eine einheitliche

Gestaltung des Anstossbereichs mit strassenbündigen Stützmauern auszeichneten.

So ergibt denn auch bereits die Konsultation von Google Maps und der

GIS-Datenbank, dass allein bei den Liegenschaften an der F-Strasse 04, 05,

06, 07, 08, 09, 010 und 011 der Vorgartenbereich ganz oder doch weitgehend

geöffnet wurde. Der Verzicht auf die herkömmliche strassenbündige Stützmauer

auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin 1 ist daher nicht zu

beanstanden.

5.3.2

Was die vom Beschwerdeführer beanstandete Mauer (Natursteinwand) zwischen

dem Alt- und dem Neubau anbelangt, soll diese gleich mehrere Aufgaben erfüllen.

Zunächst handelt es sich hierbei um einen Teil der südlichen Aussenwand des

geplanten Neubaus. Gleichzeitig soll die Mauer aber auch als Dachterrassenbrüstung

bzw. Sichtschutz des Einfamilienhauses fungieren, indem das Mauerwerk vertikal

circa 1,0 m und horizontal circa 1,2 m über die Fassade bzw. das Dach

des Neubaus hinausgezogen wird. Sie soll ausserdem der Erstellung einer Treppe

zwischen dem Neu- und dem Altbau dienen.

Die umstrittene Mauer steht insofern nicht frei und schirmt

das Baugrundstück bzw. die Bauten darauf nicht von den Nachbargrundstücken bzw.

der Strasse ab. Entsprechend ist sie von dort aus auch primär in der Breite und

nicht in ihrer ganzen Länge zu sehen, zumal sich ihre sichtbare Höhe aufgrund

der Hanglage des Baugrundstücks ohnehin innerhalb einer Distanz von circa 5,5 m

(von Osten nach Westen) von rund 4,0 m (strassenseitig) auf rund 1,0 m

(hangseitig) reduziert. Durch ihre Höhe sowie dadurch, dass sich das für die

Mauer verwendete Material einzig in der weiteren Gestaltung der Umgebung des

Neubaus wiederfindet, wird der Neubauteil freilich noch stärker vom bestehenden

Altbau abgegrenzt als dies aufgrund der unterschiedlichen Baustile ohnehin der

Fall ist. Auf das Gesamtbild wirkt sich die betrachtete Mauer daher eher

störend aus. Es lässt sich allerdings nicht sagen, dass allein deshalb mit dem

Bauprojekt keine befriedigende Gesamtwirkung mehr erzielt würde, schaffen doch

zumindest die Vorgartengestaltung und die Gestaltung des Treppenhauses eine

Verbindung zwischen den beiden Bauten und vermag der Neubau inklusive Mauer die

bestehende Villa in ihrem imposanten Erscheinungsbild nicht zu beeinträchtigen,

sondern trägt die optische Abgrenzung der beiden Gebäude voneinander im

Gegenteil dazu bei, dass der Altbau weiterhin als das Grundstück dominierender

Solitär wahrgenommen wird.

Dispositiv

5.4 Demnach

erweist sich die Beurteilung der Vorinstanz, wonach das streitgegenständliche Bauvorhaben

eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG

erreiche, jedenfalls nicht als rechtsfehlerhaft.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht diesem keine Parteienschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist er zu

einer angemessenen Parteientschädigung an die private Bauherrschaft zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Der öffentlichen Beschwerdegegnerin 2

steht in der vorliegenden Konstellation praxisgemäss keine Parteientschädigung

zu (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der

privaten Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.