Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00252

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2022.00252

Urteil

der 3. Kammer

vom 15. Dezember 2022

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,

Ersatzrichter Kaspar Plüss, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

1. A,

2.1 B,

2.2 C,

3. D,

alle vertreten durch RA E

und/oder RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

Gemeinderat

Männedorf,

vertreten durch RA G

2.

Baudirektion

Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Stiftung H,

vertreten durch RA I,

Mitbeteiligte,

betreffend privater

Gestaltungsplan,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Stiftung H will die bestehende Alterssiedlung

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Männedorf abbrechen und eine neue

Überbauung mit rund 60 Seniorenwohnungen erstellen. Zu diesem Zweck

stellte die Stiftung am 23. September 2020 den privaten Gestaltungsplan "Haldenstrasse"

auf, der gemäss Ziff. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen folgende vier

Ziele verfolgt: (1) Realisierung einer ortsbaulich und landschaftlich gut

gestalteten Wohnüberbauung in dichter Bauweise, die sich gut in den baulichen

Kontext einfügt; (2) Schaffung von behinderten- und altersgerechten sowie

preisgünstigen Wohnungen; (3) Gewährleistung von Freiräumen mit besonders guter

Gestaltung und mit hoher Aufenthaltsqualität; (4) Sicherung einer zweckmässigen

und rationellen Erschliessung mit attraktiven Fussgängerverbindungen sowie

einer effizienten Parkierung. Innerhalb eines 8'183 m2

umfassenden Perimeters sieht der Gestaltungsplan zwei Baubereiche vor, in denen

je ein freistehendes Hauptgebäude erstellt werden darf (Ziff. 5 Abs. 2

Gestaltungsplanbestimmungen). Richtungsweisend für die Gestaltung der Bauten

(kubische Gliederung, architektonischer Ausdruck, Freiräume) ist ein am

31. August 2020 erstelltes Richtprojekt (Ziff. 4 Abs. 2

Gestaltungsplanbestimmungen).

In der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 erteilte die

Stimmbevölkerung von Männedorf die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Haldenstrasse".

Die kantonale Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan mit Verfügung Nr. 0660/21

vom 22. Juli 2021. Im kantonalen Amtsblatt vom 30. Juli 2021 wurden

die Genehmigungsverfügung und der Zustimmungsbeschluss bekanntgemacht, und es

wurde festgehalten, der private Gestaltungsplan Haldenstrasse werde

festgesetzt.

Erwägungen

II.

Am 24. August 2021 erhoben A, B und C, D sowie eine

weitere Partei Rekurs beim Baurekursgericht. Sie beantragten die Aufhebung des

Festsetzungs- und des Genehmigungsbeschlusses des privaten Gestaltungsplans. Am

16.

März 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. Das Gericht

auferlegte die Verfahrenskosten den Rekursparteien und verpflichtete diese, der

Stiftung H eine Umtriebsentschädigung zu bezahlen.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März

2022.

erhoben A, B und C sowie D am 28. April 2022 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 16. März 2022, des Genehmigungsbeschlusses der

Baudirektion vom 22. Juli 2021 sowie des Festsetzungsbeschlusses der

Gemeinde Männedorf vom 7. März 2021, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Männedorf und der Baudirektion

des Kantons Zürich. Eventualiter beantragten sie die Aufhebung des Entscheids

des Baurekursgerichts und die Rückweisung der Angelegenheit im Sinn der

Erwägungen an den Gemeinderat Männedorf zur Verbesserung des Gestaltungsplans

und dessen Neugenehmigung. In prozessualer Hinsicht beantragten sie den Beizug

sämtlicher Verfahrensakten der Vorinstanz sowie die Durchführung eines

Augenscheins.

Das Baurekursgericht beantragte am 19. Mai 2022 die

Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte am 27. Mai 2022 auch

die Baudirektion; zur Begründung verwies sie auf den Mitbericht des Amts für

Raumplanung vom 24. Mai 2022, der wiederum auf die Stellungnahme des Amts

für Raumentwicklung vom 22. September 2021 sowie auf den angefochtenen

Rekursentscheid verwies. Am 7. Juni 2022 beantragte die als Mitbeteiligte

einbezogene Stiftung H, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Mit Beschwerdeantwort vom 8. Juni 2022 beantragte der

Gemeinderat Männedorf die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten

der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 24. August 2022 hielten die

Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Am 5. September 2022 hielten

in der Folge auch die Stiftung H und der Gemeinderat Männedorf an ihren

Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Formelle Fragen

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist funktionell und sachlich zuständig für die Behandlung

der Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März

2022, dem eine raumplanungsrechtliche Festlegung (privater Gestaltungsplan)

zugrunde liegt (§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG];

LS 175.2). Die Beschwerdeführenden sind als (Mit-)Eigentümer von

Liegenschaften in unmittelbarer Nähe des betroffenen Gestaltungsplangebiets (K-Strasse 02–03)

zur Anfechtung des Entscheids des Baurekursgerichts legitimiert (§ 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG;

LS 700.1]). Da auch die übrigen Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist

auf die Beschwerde einzutreten. Die Angelegenheit ist von der Kammer zu

beurteilen (§ 38b VRG e contrario).

1.2

Die

Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Zur

Begründung machen sie geltend, dass auf den Augenscheinfotografien des

Baurekursgerichts lediglich "erahnt" werden könne, dass der

angefochtene Gestaltungsplan auf den Ortsbildschutz ungenügend Rücksicht nehme

(vgl. act. 15 Ziff. 41 f.).

1.2.1

Gemäss der Rechtsprechung ist die Durchführung eines Augenscheins geboten,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die

Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass

eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich

der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den

übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (vgl. BGr, 9.

Februar 2022, 1C_129/2021, E. 3.3; VGr, 28. April 2022, VB.2021.00038,

E. 1.2).

1.2.2

Im vorliegenden Fall liegen acht Fotografien des baurekursgerichtlichen

Referentenaugenscheins vom 18. Januar 2022 bei den Akten, die den

Gestaltungsplanperimeter und dessen Umgebung aus verschiedenen Sichtwinkeln

aufzeigen – u. a.

auch aus der Perspektive der K-Strasse 04 (Fotos 7 und 8), in deren

Umgebung sich die Grundstücke der Beschwerdeführenden befinden (vgl.

act. 8/1 S. 8 ff.). Ferner enthält der Erläuterungsbericht (act.

8/19.8) in Bezug auf das Richtprojekt und dessen Umgebung u. a. ein Modellbild

(S. 9), zwei Visualisierungen (S. 10 und 12) und eine Ansicht der

Geschossabstufung zur Kernzone (S. 27). Damit geht aus den Akten mit

hinreichender Deutlichkeit hervor, inwieweit der angefochtene Gestaltungsplan

auf den Ortsbildschutz Rücksicht nimmt (dazu hinten, E. 7). Der

Sachverhalt ist somit rechtsgenügend erstellt, sodass der Antrag auf

Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist.

1.3

Die

vorinstanzlichen Verfahrensakten wurden von Amtes wegen beigezogen.

2.

Rechtsgrundlagen

2.1

Mit –

öffentlichen und privaten – Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte

Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung

der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die

Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Für die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu

belassen (§ 83 Abs. 2 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die

Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu

ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann

Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG).

2.2

Gemäss der

Rechtsprechung muss ein Gestaltungsplan die Richtplanung und das übergeordnete Recht

einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die

Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der

Grundnutzungsordnung sind gesetzlich nicht definiert. Sondernutzungspläne

dürfen zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden

Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen dürfen die Bau- und

Zonenordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist,

jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerät das wichtige Prinzip

der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr. Ein strengerer

Massstab an die Zulässigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der

Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch

legitimierten Behörde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestützten

Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung, was vorliegend jedoch

nicht der Fall ist (BGr, 8. November 2022, 1C_398/2021, E. 3.3; 22. März

2022, 1C_328/2020, E. 3.4.5; VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017,

E. 8.2; BGr, 20. März 2019, 1C_200/2018, E. 4.3; BGE 135 II 209

E. 5.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Bau- und Planungsrecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 180).

2.3

Bei der

Festsetzung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum der

Planungsbehörde (BGE 148 II 139 E. 8.2). Das Baurekursgericht hat bei der

Überprüfung solcher Pläne die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu

respektieren und sich deshalb eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Es darf

daher nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Planung

aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, sie den

wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder

offensichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die

kommunale Planfestsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder

schlechthin unhaltbar ist. Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine

nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie

eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen. Demgegenüber darf das

Verwaltungsgericht einen Nutzungsplan im Beschwerdeverfahren nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und Ermessensunterschreitung überprüfen

(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Hat das

Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so

prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen, ob der

Plan den überkommunalen Interessen bzw. der übergeordneten Planung und

Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen

missbraucht, über- oder unterschritten hat (VGr, 14. November 2019,

VB.2019.00017, E. 8.3; vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6).

2.4

Das soeben

dargelegte Zurückhaltungsgebot der kantonalen Gerichte gilt namentlich auch bei

der Anwendung von Ästhetikklauseln und ähnlichen Vorschriften über die

gestalterische Einordnung von Bauprojekten ins Ortsbild. Ein entsprechender

Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden,

wenn sich die Behörde von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung

fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und

Verhältnismässigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; BGr,

15.

September 2022, 1C_647/2021, E. 3.5).

3.

Zonenkonformität des Gestaltungsplans

3.1

Die

Zonenkonformität des Gestaltungsplans, der einen Perimeter von 8'183 m2

umfasst, ist insoweit nicht umstritten, als es um das 7'668 m2

grosse Baugrundstück Kat.-Nr. 01 geht, das sich in der Zone W 2.2

befindet. Sodann anerkennen alle Beteiligten, dass der Besucherparkplatz

Kat.-Nr. 05 (145 m2) und die Strassenparzelle Kat.-Nr. 06

(370 m2), die sich in der Zone für öffentliche Bauten (öB2)

befinden, insoweit zonenkonform sind, als sie im Zusammenhang mit dem Bau von

Alterswohnungen stehen. Dies vor dem Hintergrund, dass Baugrundstücke, die dem

Bau von Alterswohnungen dienen, gemäss § 60 Abs. 1 und 2 PBG einer

Zone für öffentliche Bauten zugewiesen werden können.

3.2

Die

Beschwerdeführenden machen jedoch geltend, mit dem privaten Gestaltungsplan

werde nicht nur die Errichtung von Alterswohnungen bezweckt, sondern auch die

Schaffung von preisgünstigen Wohnungen – auch für jüngere Menschen. Solche

Nutzungen lasse § 60 Abs. 2 PBG in Zonen für öffentliche Bauten

indessen nicht zu, solange es sich nicht um Alterswohnungen handle. Bereits im

heutigen Gebäude der Mitbeteiligten wohnten – entgegen dem Stiftungszweck –

nicht nur Seniorinnen und Senioren, sondern auch Studierende. Ferner würden

einzelne Wohnungen als Sozialwohnungen für Personen genutzt, die jünger als

60.

Jahre alt seien. Schliesslich ermögliche der angefochtene

Gestaltungsplan neben der Wohnnutzung auch eine (nicht störende)

Gewerbenutzung, was in der vorliegenden Zone für öffentliche Bauten ebenfalls

nicht zulässig sei.

3.3

Die

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin halten dafür, dass der Gestaltungsplan im

schmalen östlichen Randbereich des Perimeters, der sich in der Zone für

öffentliche Bauten befindet, keine Baubereiche für Wohnnutzungen vorsehe.

Vielmehr würden die betreffenden Flächen – auf zonenkonforme Weise – als

Parkplatz, Fussweg und Zugangsfläche zur geplanten Alterssiedlung genutzt bzw.

als Erschliessungsflächen, die der Gestaltungsplan gemäss § 83 Abs. 3 PBG von Gesetzes wegen vorsehen müsse. Die Mitbeteiligte bringt ergänzend vor,

dass sämtliche Wohnungen – unabhängig davon, ob sie preisgünstig seien oder

nicht – für Seniorinnen und Senioren geplant seien.

3.4

Ziff. 1

der Gestaltungsplanbestimmungen (act. 8/19.6) hält u. a. fest, der private

Gestaltungsplan Haldenstrasse bezwecke "die Schaffung von behinderten- und

altersgerechten sowie preisgünstigen Wohnungen". Gemäss Ziff. 4

Abs. 3 der Gestaltungsplanbestimmungen müssen alle Bauten und Anlagen sowie

Aufenthalts- und Ruheflächen hindernisfrei zugänglich sein. Als zulässige

Nutzweisen bezeichnet Ziff. 6 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen

Wohnen sowie nicht störende Gewerbebetriebe. Was den preisgünstigen Wohnraum

betrifft, müssen mindestens 60 % der Wohnungen die Anforderungen der

kantonalen Wohnbauförderungsverordnung erfüllen (Art. 6 Ziff. 2

Gestaltungsplanbestimmungen). Laut dem Erläuternden Bericht (act. 8/19.8) gemäss

Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV;

SR 700.1) beabsichtigt die Mitbeteiligte, eine Überbauung mit rund

60.

Seniorenwohnungen zu erstellen (S. 3). Der Neubau muss

behinderten- und altersgerechte Wohnungen mit mehrheitlich tiefen Mietzinsen

vorsehen (S. 6). Das Neubauprojekt ist sowohl in Bezug auf die Gesamtanlage

wie auch auf die Wohnungen und die übrigen Räume in allen Teilen konsequent auf

die Bedürfnisse behinderter und insbesondere älterer Personen auszurichten,

weshalb die minimalen Grössen der Wohnungen leicht über den Vorgaben der

Wohnbauförderung liegen (S. 8). Das Richtprojekt sieht ausschliesslich

Wohnnutzungen vor (S. 33).

3.5

Vor dem

Hintergrund der Gestaltungsplanbestimmungen und des Erläuternden Berichts ist

davon auszugehen, dass das Richtprojekt vom 31. August 2020

(act. 8/19.5), welches gemäss Ziff. 4 Abs. 3 der

Gestaltungsplanbestimmungen richtungsweisend ist, ausschliesslich die

Erstellung von Seniorenwohnungen vorsieht, die auch in der Zone für öffentliche

Bauten gemäss § 60 Abs. 2 PBG zulässig wären. Es fragt sich, ob

bereits daraus der Schluss gezogen werden kann, dass die Strasse

(Kat.-Nr. 06) und der Besucherparkplatz (Kat.-Nr. 05) in der Zone für

öffentliche Bauten als zonenkonform zu erachten sind (vgl. BGr,

10.

November 2011, 1C_310/2011, E. 2.5). Einzuräumen ist allerdings,

dass der Wortlaut der Gestaltungsplanbestimmungen – insbesondere Ziff. 6,

bis zu einem gewissen Grad aber auch Ziff. 1 – Nutzungen, die mit

§ 60 PBG unvereinbar sind, nicht gänzlich ausschliesst. Dieser Umstand

führt jedoch nicht zur Unrechtmässigkeit des angefochtenen Gestaltungsplans,

wie im Folgenden dargelegt wird.

3.6

Der

angefochtene Gestaltungsplan dient grösstenteils dem Bau von Alterswohnungen:

Eine anderweitige Nutzung – durch Gewerbetreibende oder durch Personen, die

jünger als 60 Jahre alt sind – erscheint nicht nur aufgrund des

Richtprojekts sowie des Stiftungszwecks der Mitbeteiligten höchstens in

untergeordnetem Umfang als realistisch, sondern auch aufgrund des Umstands,

dass ausnahmslos behindertengerechte Wohnungen zu erstellen sind (Ziff. 4

Dispositiv

Abs. 3 Gestaltungsplanbestimmungen). Demnach lässt sich festhalten, dass

der Besucherparkplatz Kat.-Nr. 05 und die Strassenparzelle Kat.-Nr. 06,

die in der Zone für öffentliche Bauten liegen und die der Erschliessung der

geplanten Überbauung dienen, ausschliesslich oder zumindest weitgehend für das

Alterswohnen genutzt werden.

3.7 Soweit der

angefochtene Gestaltungsplan andere Nutzungen als das Alterswohnen ermöglicht,

ist zu prüfen, ob es sich um eine Abweichung von der Regelbauweise handelt, die

im Rahmen von § 83 Abs. 1 PBG zulässig ist. Gemäss der Rechtsprechung

dürfen Abweichungen von der Regelbauweise nicht dazu führen, dass die

planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung – namentlich die

Rahmennutzungsplanung – ihres Sinngehalts entleert wird (vgl. vorn, E. 2.2).

Auch in Bezug auf die Nutzungsweise kann ein Gestaltungsplan

Abweichungen von der Grundordnung vorsehen (vgl. z.B. BGE 148 II 139

E. 9.2 in Bezug auf einen kantonalen Gestaltungsplan; vgl. auch Michael

Pletscher, Der Gestaltungsplan i.e.S., Basel 2021, Rz. 261 f.). Im

vorliegenden Fall ist höchstens von einer moderaten Abweichung von jener

Nutzungsweise auszugehen, die nach Regelbauweise bzw. ohne Gestaltungsplan

möglich wäre: Erstens sind die betroffenen Erschliessungsanlagen auf

Kat.-Nr. 05 und 06 insoweit zonenkonform, als sie sich in einer Bauzone

i.S.v. Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG;

SR 700) befinden. Zweitens sind die betroffene Strasse und der betroffene

Besucherparkplatz ausschliesslich oder weitestgehend zonenkonform, da sie im

entsprechenden Umfang der Erschliessung von Alterswohnungen gemäss § 60 Abs. 2 PBG dienen. Der Umstand, dass der angefochtene Gestaltungsplan

einen kleinen Teil der Erschliessungsanlagen i.S.v. § 83 Abs. 3 PBG

auf Flächen in der Zone für öffentliche Bauten vorsieht, führt demnach nicht

dazu, dass die Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird.

3.8 Die Rüge

der Zonenwidrigkeit erweist sich somit als unbegründet.

4.

Massgebende Grundfläche

4.1 Die

Beschwerdeführenden machen ferner geltend, die Vorinstanz sei von einer zu

grossen massgeblichen Grundfläche des Baugrundstücks ausgegangen. Gestützt

darauf habe sie falsche Schlussfolgerungen getroffen zur Mehrausnützung, die

der private Gestaltungsplan – im Vergleich zu einer Überbauung gemäss der Bau-

und Zonenordnung – ermögliche. Zwar treffe zu, dass die Bauparzelle Kat.-Nr. 01

eine Fläche von 7'668 m2 aufweise. Doch von dieser Gesamtfläche

würden rund 1'900 m2 einen öffentlichen, mit einer

Dienstbarkeit gesicherten Parkplatz sowie eine Wertstoffsammelstelle betreffen.

Diese Fläche sei aufgrund ihres öffentlichen Charakters nicht

ausnützungsberechtigt und dürfe deshalb nicht zur massgeblichen Grundfläche des

Baugrundstücks gerechnet werden. Demnach sei die massgebliche Grundfläche

richtigerweise auf 5'768 m2 zu beziffern. Gehe man von dieser

Zahl aus, so habe dies zur Folge, dass die Baumasse – im Fall einer

Arealüberbauung – 14'997 m3 betrage. Der angefochtene

Gestaltungsplan erlaube jedoch eine Baumasse von 20'800 m3, so dass

sich eine Baumassenziffer von (20'800 m3 / 5'768 m2

=) 3,61 m3/m2 ergebe. Die Baumassenziffer von

2,2 m3/m2, die nach der Regelbauweise zulässig wäre,

werde somit um fast 65 % überschritten. Unter Berücksichtigung des Arealzuschlags

(Baumassenziffer von 2,4 m3/m2) betrage die Mehrausnutzung

immer noch 50 %. Schliesslich übersteige die Baumassenziffer, die durch

den privaten Gestaltungsplan ermöglicht werde, auch den maximal zulässigen Wert

von 3,2 m3/m2, der in Ziff. 2.8 des regionalen

Richtplans Pfannenstil festgelegt sei. Demnach ermögliche der angefochtene

Gestaltungsplan im Vergleich zu einer Regel- oder Arealüberbauung eine massiv

höhere Ausnützung.

4.2 Als

massgebliche Grundfläche gilt gemäss § 259 Abs. 1 PBG die von der

Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstückteile der Bauzone. Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit

sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene

Gewässer (§ 259 Abs. 2 PBG). Bei Ausdolungen von Gewässern erfährt

die massgebliche Grundstücksfläche keine Änderung (§ 259 Abs. 3 PBG).

4.3 In einem 1993

ergangenen Leiturteil zu § 259 PBG hat das Verwaltungsgericht

festgehalten, dass Verkehrsflächen zur massgeblichen Grundstücksfläche

zählen, ausser wenn sie auf übergeordneten Festlegungen beruhen. Das Gericht

hat diese Auslegung von § 259 PBG mit der Intention des Gesetzgebers

begründet, dass die Grundfläche, die für die Ausnützungsberechnung massgeblich

sei, nach durchgeführter Ortsplanung feststehen und nicht beeinflussbar sein

solle durch die spätere Ausdehnung von Wald, die Offenlegung von Gewässern oder

die Umgebungsgestaltung. Demnach sei eine servitutarisch zugunsten der

Nachbargrundstücke gesicherte Wegfläche von der massgeblichen Grundstückfläche

nicht abzuziehen (RB 1993 Nr. 45; so auch RB 1995 Nr. 83). Seit dem

Leiturteil von 1993 hat das Verwaltungsgericht an dieser Rechtsprechung festgehalten

(letztmals in VGr, 19. März 2020, VB.2019.00740, E. 5.5). Im Urteil

VB.2000.00164 vom 24. August 2000 (E. 3) hat das Gericht präzisiert,

dass nur dann von einer auf übergeordneten Festlegungen beruhenden

Verkehrsfläche auszugehen sei, wenn deren Grundlage in einem kantonalen oder

kommunalen Verkehrsplan oder in einem Quartierplan festgelegt worden sei. In

einem 2003 ergangenen Urteil wurde diese Sichtweise bestätigt mit der

Begründung, dass entsprechende Erschliessungsanlagen von vornherein nicht zu

den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen gehörten und schon von ihrer

Funktion her nicht ausgenützt werden könnten (VGr, 9. Juli 2003, VB.2003.00084,

E. 2a = BEZ 2003 Nr. 46). Seitens der Lehre wird die Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts ausführlich und ohne kritische Anmerkungen

wiedergegeben (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 924–927).

4.4 Im

vorliegenden Fall ist das Baugrundstück im Bereich der heutigen Parkplatzfläche

mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit zugunsten Kat.-Nr. 07

belastet. Die Dienstbarkeit räumt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten

Grundstücks u. a.

das Recht ein, die Parkplatzanlage dauernd zu unterhalten und als öffentliche

Parkierungsanlage benützen zu lassen. Aus dem Umstand, dass die Fläche gemäss

der Dienstbarkeit im Gemeingebrauch steht, leiten die Beschwerdeführenden ab,

dass die Parkplatzfläche bei der Berechnung der massgeblichen Grundfläche zu

subtrahieren sei. Zu Unrecht:

4.5 Massgebend

ist vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung (E. 4.3) einzig der

Umstand, dass die betreffende Verkehrsfläche weder in einem Quartierplan noch

in einem kantonalen oder kommunalen Verkehrsplan festgelegt worden ist. Es sind

keine Gründe ersichtlich, die dafür sprechen, von der bisherigen, langjährigen

Praxis abzuweichen, zumal diese wie dargelegt dem Willen der Gesetzgebung

entspricht. Dass die Festsetzung einer Verkehrsfläche in der übergeordneten

Planung anders zu behandeln ist als die Festsetzung einer Verkehrsfläche in

einer privatrechtlichen Dienstbarkeit, rechtfertigt sich auch deshalb, weil

Verkehrs- und Quartierpläne – im Vergleich zu privatrechtlichen Vereinbarungen

– eine erheblich höhere demokratische Legitimation besitzen und entsprechend

höheren Änderungsvoraussetzungen unterliegen (vgl. §§ 31 f. und

158 f. PBG; § 38 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 [StrG;

LS 722.1]; Art. 742 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB;

SR 210]). Demnach erscheint es auch weiterhin angebracht, bei der

Grundflächenbemessung nur das übergeordnete öffentliche Planungsrecht zu

berücksichtigen, nicht aber privatrechtliche Dienstbarkeiten.

4.6 Die

Vorinstanz ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass die massgebende

Grundfläche des Baugrundstücks entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden

nicht 5'768 m2, sondern 7'668 m2 beträgt.

Entsprechend ist auch die vorinstanzliche Bestimmung der Baumasse und der

Baumassenziffer nicht zu beanstanden, zumal deren Berechnung gemäss

Ziff. 6.1.1 Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf (BZO; 2,2 m3/m2

nach Regelbauweise) bzw. Ziff. 12.1.2 BZO (2,4 m3/m2

für Arealüberbauungen) von den Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt wird.

Demnach ist – im Einklang mit dem Erläuterungsbericht (act. 8/19.8

S. 28) – davon auszugehen, dass die Baumasse nach der Bau- und

Zonenordnung Männedorf im Fall eines Regelbaus nicht 14'997 m3,

sondern 18'403 m3 betragen würde bzw. – im Fall einer

Arealüberbauung – 19'936 m3. Da die Baumasse, die der

angefochtene Gestaltungsplan gemäss Ziff. 5 Abs. 8 der

Gestaltungsplanbestimmungen höchstens zulässt, 20'800 m3

beträgt, beläuft sich die Mehrausnützung, die der Gestaltungsplan ermöglicht,

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht auf 65 %

(Regelüberbauung) bzw. 50 % (Arealüberbauung), sondern auf 13 %

(Regelüberbauung) bzw. 4 % (Arealüberbauung). Vor diesem Hintergrund ist

davon auszugehen, dass der angefochtene Gestaltungsplan gegenüber der

Regelbauweise keine massiv höhere Ausnützung ermöglicht (vgl. dazu E. 5).

4.7 Anzumerken

ist, dass die anrechenbare Grundstücksfläche künftig anders zu berechnen sein

wird (vgl. § 259 Abs. 2 Satz 2 PBG gemäss der Fassung der

harmonisierten Baubegriffe, wonach die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung

nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören; dazu

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 988). Ob die Gesetzesänderung im

vorliegenden Fall zu einer anderen Berechnung führen würde, kann offenbleiben:

Die in E. 4.2 erwähnte Fassung von § 259 PBG ist in der Gemeinde

Männedorf immer noch anwendbar, denn die Gemeinde hat ihre Bau- und

Zonenordnung, die sie bis spätestens am 1. März 2025 ändern muss (vgl.

Abs. 1 und 2 der Übergangsbestimmungen zur PBG-Änderung vom

14. September 2015), bis heute noch nicht angepasst.

5.

Baumasse und Bauvolumen

5.1 Die

Beschwerdeführenden machen geltend, dass der Gestaltungsplan nicht nur eine

übermässig hohe Baumasse zulasse, sondern auch eine übermässige Gebäudehöhe und

-länge. Was die Gebäudelänge betreffe, lasse der Gestaltungsplan eine Erhöhung

um 50 % gegenüber der Regelbauweise zu, obwohl die Bauparzelle unmittelbar

an die Kernzone grenze. Die Gebäudehöhe weiche sogar um bis zu 60 % von

der Gebäudehöhe ab, die gemäss Regelbauweise zulässig sei – und zwar auch in

Bezug auf den Gebäudekomplex A, der direkt an die Kernzone grenze

(Teilbaubereich A2: + 5.1 m; Teilbaubereich A3: + 2.7 m). Insgesamt

weiche der Gestaltungsplan in unzulässig grossem Umfang von der Regelbauweise

ab, da er dazu führen würde, dass die Regelbauweise ihres Sinngehalts entleert

würde.

5.2 In welchem

Mass ein Gestaltungsplan gemäss § 83 Abs. 1 PBG von den Bestimmungen

über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen darf,

und welche Anforderungen dafür gelten, wird im Planungs- und Baugesetz nicht

näher umschrieben. Gleichwohl dürfen die Abweichungen nicht dazu führen, dass

die planerisch und

demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (vgl.

vorn, E. 2.2). Ob ein Gestaltungsplan in diesem Sinn zu weit geht, muss

gemessen an den konkreten Umständen anhand der vorgesehenen Abweichungen

geprüft werden (vgl. BGr, 15. April 2013, 1C_429/2012, E. 6.2). Das

Bundesgericht erachtete beispielsweise einen Gestaltungsplan als zulässig, der

in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung eine Baumassenziffer von 2.9 m3/m2

(statt 2,5 m3/m2), eine Gebäudehöhe von 9 m

(statt 6,5 m), eine Gesamthöhe von 14,2 m (statt 12,5 m) und

eine unbeschränkte Gesamtlänge (statt 40 m) zuliess (BGr, 20. März

2019, 1C_200/2018, E. 4.4 und 4.5; zu weiteren Beispielen Jasmin

Grossenbacher/Christoph Jäger, Grenzen der Sondernutzungsplanung, BR 2022,

S. 183).

5.3 Was im

vorliegenden Fall die Baumasse betrifft, beläuft sich die Mehrausnützung, die

der Gestaltungsplan ermöglicht, wie in E. 4.6 dargelegt auf 13 %

(Regelüberbauung) bzw. auf 4 % (Arealüberbauung). Da die Bauparzelle

Kat.-Nr. 01 eine Fläche von 7'668 m2 aufweist, wäre eine

Arealüberbauung gemäss Ziff. 12.1.2 BZO ohne Weiteres möglich. Die

Beschwerdeführenden machen indessen geltend, der Vergleich mit einer

Arealüberbauung sei nicht zulässig, weil die Bestimmungen über

Arealüberbauungen (§§ 71 ff. PBG) hier nicht anwendbar seien und weil

die geplanten Bauten insbesondere das Kriterium der besonders guten Gestaltung

(§ 71 Abs. 1 PBG) nicht erfüllen würden. Der Einwand überzeugt nicht:

Der private Gestaltungsplan ersetzt zwar die Grundordnung und somit auch die

PBG-Bestimmungen zu Arealbauten (vgl. VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017,

E. 8.2). Doch Ziff. 4 Abs. 1 Satz 1 der

Gestaltungsplanbestimmungen sieht vor, dass Bauten, Anlagen und Umschwung für

sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung

im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass sie dem

Gebietscharakter entsprechen und eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von

§ 71 PBG erreicht wird. Demnach gelten für die geplanten Bauten die

gleichen Gestaltungsanforderungen wie für Arealbauten. Ob die

Gestaltungsanforderungen erfüllt sind, wird im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens zu überprüfen sein (vgl. hinten, E. 7.3.2). Vor

diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die Baumasse, die der angefochtene

Gestaltungsplan zulässt, mit jener einer gemäss BZO zulässigen Arealüberbauung

zu vergleichen. Demnach ist davon auszugehen, dass der Gestaltungsplan in Bezug

auf die Baumasse eine Mehrausnützung von 4 % zulässt.

5.4 Gemäss

Ziff. 6.1.1 BZO beträgt die maximale Gebäudelänge in der hier betroffenen

Zone (W 2.2) 40 m. In Bezug auf Arealüberbauungen gelten die

zonengemässen Gebäudelängenbeschränkungen jedoch nicht (Ziff. 12.1.3 BZO).

Da das vorliegende Baugrundstück mit jenem einer Arealüberbauung zu vergleichen

ist (vgl. E. 5.3), ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die Gebäudelänge

von 60 m, die der angefochtene Gestaltungsplan entsprechend dem

Richtprojekt ermöglicht, auch ohne Gestaltungsplan – im Rahmen einer

Arealüberbauung – zulässig wäre.

5.5 Was die

Grenzabstände betrifft, ist unbestritten, dass die Gebäude, die mit dem Gestaltungsplan

ermöglicht werden sollen, die Abstände gegenüber den angrenzenden Nachbarsgrundstücken

gemäss Ziff. 6.1.1 BZO einhalten (vgl. Erläuterungsbericht,

act. 8/19.8 S. 26). Die Beschwerdeführenden machen jedoch geltend,

dass im Fall einer Regelüberbauung ein Mehrlängenzuschlag hätte berücksichtigt

werden müssen, der gemäss Art. 5 Abs. 3 der

Gestaltungsplanbestimmungen nicht zu beachten sei. Der Einwand überzeugt nicht:

Die Männedorfer Bau- und Zonenordnung statuiert keine Grundlagen für die Bemessung

eines Mehrlängenzuschlags, wie sich auch aus dem Stichwortverzeichnis der BZO

ergibt (vgl. Stichwort "Abstände"). Der Umstand, dass die Wegleitung

zu Ziff. 11.1 BZO einen Mehrlängenzuschlag erwähnt, ändert nichts daran,

dass der rechtsverbindliche Text von Ziff. 11.1 der BZO keine Angaben zur

Bemessung des Zuschlags enthält – insbesondere auch nicht zur massgebenden

Fassadenlänge gemäss § 23 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom

22. Juni 1977 (ABV; LS 700.2). Die Beschwerdeführenden räumen denn

auch selber ein, dass es Sache der kommunalen Bau- und Zonenordnung wäre, die

Bemessung des Mehrlängenzuschlags gemäss § 260 PBG i.V.m. §§ 21 ff.

ABV zu konkretisieren. Da die BZO keine entsprechenden Angaben enthält, ist

davon auszugehen, dass die im Gestaltungsplan vorgesehenen Grenzabstände jenen

gemäss einer Regelüberbauung entsprechen.

5.6 Gemäss

Ziff. 6.1.1 BZO, den die Gemeinde Männedorf gestützt auf § 58 Abs. 2 PBG erlassen hat (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1234),

beträgt die maximale Gebäudehöhe (i.S.v. § 278 PBG) in der Zone W 2.2

10,5 m und die maximale Gesamthöhe 13,5 m (Summe der Gebäudehöhe

i.S.v. § 278 PBG und der Firsthöhe i.S.v. § 281 PBG). Abweichend von

diesen Regelmassen sieht Ziff. 5 Abs. 13 des angefochtenen

Gestaltungsplans Höhenkoten vor, die in den sieben Teilbaubereichen die

Gebäudehöhe definieren, die – da es sich um Flachdächer handelt – mit der

Gesamthöhe identisch sind. Aus dem Erläuternden Bericht (act. 8/19.8

S. 32) kann abgeleitet werden, inwieweit die im Gestaltungsplan vorgesehene

Gebäudehöhe von der Regelbauweise abweicht: – 3 % (Teilbaubereich

A1), + 49% (A2), + 26 % (A3), + 5 % (A4), + 19 %

(B1), + 45 % (B2), + 16 % (B3). Bei der Gesamthöhe ergeben

sich folgende Abweichungen: – 24 % (A1), + 16 % (A2), – 2 %

(A3), – 19 % (A4), – 10 % (B1), + 13 % (B2), + 10 %

(B3).

5.7 Aus dem

vorstehend Gesagten ergibt sich zusammenfassend, dass der angefochtene

Gestaltungsplan – im Vergleich zu einer BZO-konformen Arealüberbauung – eine 4 %

höhere Baumasse zulässt, eine je nach Baufeld zwischen 3 % tiefere bis 49 %

höhere Gebäudehöhe sowie eine zwischen 24 % tiefere bis 16 % höhere

Gesamthöhe, während sich bei der maximal zulässigen Gebäudelänge und bei den

Grenzabständen keine Abweichungen ergeben. Vor dem Hintergrund der

Rechtsprechung kann nicht gesagt werden, dass diese Abweichungen dazu führen,

dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts

entleert würde, zumal das Bundesgericht dies in einem Fall verneinte, in dem

ein Gestaltungsplan eine 16 % höhere Baumasse, eine 38 % höhere

Gebäudehöhe, eine 14 % höhere Gesamthöhe sowie eine höhere Gebäudelänge zuliess

(vgl. den bereits in E. 5.2 erwähnten Bundesgerichtsentscheid 1C_200/2018,

E. 4.4 und 4.5). Einzig bei der Gebäudehöhe ergeben sich im vorliegenden Fall

Abweichungen, die von einer gewissen Erheblichkeit sind. Dies gilt jedoch

wiederum nur in Bezug auf einzelne Teilbaubereiche: Bei vier der sieben

Teilbaubereiche weicht die Gebäudemehrhöhe um weniger als 20 % ab. Ferner

ist zu beachten, dass der Gestaltungsplan bei der zulässigen Gebäudehöhe

Rücksicht auf die benachbarte Kernzone genommen hat, indem die Höhe des

Gebäudes A in Richtung Kernzone abgestuft wurde: Beim Teilbaubereich A4, der am

nächsten bei der Kernzone liegt, beträgt die Gebäudemehrhöhe, die der

Gestaltungsplan gegenüber der Regelbauweise erlaubt, 0,5 m (+ 5 %),

beim zweitnächsten Teilbaubereich (A3) 2,7 m (+ 26 %) und beim drittnächsten

Teilbereich (A2) 5,1 m (+ 49 %).

5.8 Vor diesem

Hintergrund und angesichts des Ermessens, das dem Verwaltungsgericht zusteht

(E. 2.3), erachtete die Vorinstanz die Abweichungen von der Regelbauweise,

die der angefochtene Gestaltungsplan zulässt, zu Recht als insgesamt nicht derart

erheblich, dass sie gegen § 83 Abs. 1 Satz 2 PBG verstossen

würden.

6.

Parkplätze

6.1 Was die

Zahl der Parkplätze betrifft, ist vorab unbestritten, dass der angefochtene

Gestaltungsplan aufgrund von § 83 Abs. 1 PBG eine Regelung der

Autoabstellplätze enthalten darf, die von jener gemäss Ziff. 11.6 BZO

abweicht. Auch gegen die Gestaltungsplanbestimmung zur Berechnung der

Autoabstellplätze, die pro Wohnung mindestens notwendig sind (Ziff. 8

Abs. 4), bringen die Beschwerdeführenden keine Einwendungen vor.

Schliesslich wehren sich die Beschwerdeführenden auch nicht gegen die

Mindestparkplatzzahl von 33, die im Erläuterungsbericht in Bezug auf das

Richtprojekt ermittelt wurde.

6.2 Die

Beschwerdeführenden machen jedoch geltend, dass nicht glaubhaft sei, dass die

errechneten 33 Mindestparkplätze im Rahmen des geplanten Bauvorhabens effektiv

realisiert werden könnten. Die alte Tiefgarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 07, die gemäss dem Erläuterungsbericht 20 Parkplätze enthalte,

könne den Platzbedarf moderner, z.T. behindertengerechter Fahrzeuge nicht

abdecken. Zwei dieser Parkplätze befänden sich am Ort des ehemaligen

Waschplatzes und erlaubten eine gleichzeitige Nutzung angesichts der

Platzverhältnisse nicht; behindertengerecht seien diese Parkplätze ohnehin

nicht. Die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass es zulässig sei, eine

allfällige Sanierungspflicht der Tiefgarage erst im Baubewilligungsverfahren zu

prüfen. Eine Alternative zur Erstellung der notwendigen Parkplätze bestehe

nicht. Die von der Vorinstanz erwähnte Möglichkeit der Errichtung

behindertengerechter Parkplätze auf Kat.-Nr. 05 und 06 (in der Zone für

öffentliche Bauten) sei im Gestaltungsplan gerade nicht vorgesehen. Dort seien

aus Platzgründen vielmehr einzig klein dimensionierte Parkplätze geplant, die

nur von nichtbehinderten Personen genutzt werden könnten. Der Mangel der

ungenügenden Parkplatzzahl sei offensichtlich und deshalb im vorliegenden

Gestaltungsplanverfahren zu prüfen.

6.3 Die

Einwendungen der Beschwerdeführenden überzeugen nicht:

6.3.1

Vorab ist festzuhalten, dass aus § 83 Abs 3 PBG nicht abgeleitet

werden kann, dass der Gestaltungsplan eine detaillierte Regelung zur

Dimensionierung und zum Standort der Pflichtparkplätze enthalten muss (vgl. BGr,

25. Juli 2022, 1C_287/2021, E. 4.7 und E. 8.3). Vielmehr ist es

zulässig, wenn der Gestaltungsplan diesbezüglich einen angemessenen Spielraum

im Hinblick auf das Baubewilligungsverfahren belässt (§ 83 Abs. 1

i.V.m. § 83 Abs. 2 PBG). Entscheidend ist dabei einzig, dass eine

gesetzeskonforme Erschliessung überhaupt als möglich erscheint (VGr, 28. April

2022, VB.2020.00722, E. 8.3).

6.3.2

Im vorliegenden Fall enthalten der Situationsplan und die

Gestaltungsplanbestimmungen keine konkreten Angaben zur Zahl und zum Standort

der erforderlichen Autoabstellplätze. Ziff. 8 Abs. 4 der

Gestaltungsplanbestimmungen statuiert jedoch eine Berechnungsformel, mit der im

vorliegenden Fall die Zahl von 33 Pflichtparkplätzen eruiert wurde. Dabei ist

jedoch offensichtlich, dass es sich nicht um eine exakte Bezifferung der

Parkplatzzahl handelt, sondern dass die Zahl von 33 auf dem Richtprojekt beruht,

das vom Detailprojekt, das zu bewilligen sein wird, abweichen kann (vgl.

Ziff. 4 Abs. 2 Gestaltungsplanbestimmungen). Die effektive Parkplatzzahl

hängt gemäss Ziff. 8 Abs. 4 (i.V.m. Ziff. 6 Abs. 2) der

Gestaltungsplanbestimmungen davon ab, wie viele der zurzeit 59 geplanten

Wohnungen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens effektiv bewilligt werden und

wie gross dabei der Anteil der preisgünstigen Wohnungen ist. Die Zahl von 33

Pflichtparkplätzen hat demnach keinen exakten Geltungsanspruch, sondern dient

im Rahmen der Gestaltungsplanung lediglich als ungefähre Grössenordnung. Die

Mindestparkplatzzahl kann insbesondere noch dadurch reduziert werden, dass der

Anteil preisgünstiger Wohnungen gegenüber dem Richtprojekt erhöht wird (vgl.

Erläuternder Bericht, act. 8/19.8 S. 37). Vor diesem Hintergrund hat

der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin im Erläuterungsbericht lediglich die

Realisierung von 32 (und nicht von 33) Parkplätzen aufgezeigt hat, nicht zur

Folge, dass der Gestaltungsplan wegen eines noch nicht nachgewiesenen

Einzelparkplatzes als unrechtmässig zu erachten wäre. Dies gilt umso mehr, als

eine allfällige Unmöglichkeit, die erforderlichen Abstellplätze gemäss

§ 244 Abs. 1 PBG in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück zu

schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt, sondern lediglich zu

Massnahmen gemäss § 245 PBG (Schaffung von Gemeinschaftsanlagen) oder

gemäss § 246 PBG (Leistung einer Ersatzabgabe) im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens

(vgl. VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00660, E. 1.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 903).

6.3.3

Die Beschwerdeführenden bestreiten grundsätzlich nicht, dass in der

Tiefgarage 20 grundbuchlich gesicherte Parkplätze auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 07 vorhanden sind, die von den künftigen Bewohnerinnen und

Bewohnern des geplanten Alterszentrums verwendet werden können. Sie legen auch

nicht dar, dass die im Richtprojekt eingezeichneten zwölf oberirdischen

Parkplätze entlang der Haldenstrasse für Mietende und für Besuchende

(act. 8/19.5, Plan 1801_G101.54, und act. 8/19.8 S. 37), die

sich im Bereich der im Situationsplan grau eingezeichneten Parkplatzflächen

befinden (act. 8/19.7), nicht realisierbar seien. Sie stellen lediglich

den Zustand bzw. die Dimensionierung eines Teils dieser Abstellflächen infrage.

Das Vorbringen überzeugt indessen nicht: Gemäss dem Einwendungsbericht

(act. 8/19.9 S. 9) weisen die Tiefgaragenparkplätze eine ausreichende

Geometrie und Dimensionierung aus, was die Beschwerdeführenden mit ihren

pauschalen gegenteiligen Behauptungen nicht zu widerlegen vermögen. Vor dem

Hintergrund der Fotografie, die die Beschwerdeführenden eingereicht haben

(act. 6), ist zwar nicht auszuschliessen, dass sich zurzeit zwei der 20

unterirdischen Parkplätze in einem schlechten baulichen Zustand befinden. Doch

es ist nicht ersichtlich, weshalb es unmöglich sein sollte, im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens eine Instandstellung dieser Parkplätze entsprechend

den Anforderungen gemäss § 244 Abs. 2 PBG und gemäss den

einschlägigen VSS-Normen anzuordnen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 909 f.). Gleiches gilt für den Fall, dass die gesamte Tiefgarage

sanierungsbedürftig sein sollte, was die Beschwerdeführenden jedoch ohnehin

nicht substanziiert dargelegt haben und wofür sich in den Akten keine Hinweise

ergeben. Schliesslich haben die Beschwerdeführenden auch nicht näher

aufgezeigt, inwiefern es an den erforderlichen Parkplätzen für Behinderte

fehlen sollte – d. h.

weshalb es nicht möglich sein sollte, entsprechend den SIA-Normen einen

Behindertenparkplatz pro 25 Wohnungen zu schaffen (vgl. VGr, 9. Juli 2020,

VB.2020.00102, E. 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 900) bzw. die

Parkplätze hindernisfrei zu gestalten (Ziff. 4 Abs. 3

Gestaltungsplanbestimmungen). Selbst wenn dem so wäre, könnten die

Beschwerdeführenden daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten: Im Bedarfsfall

wäre es – wie dargelegt (E. 6.3.2) – möglich, im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens die nötigen Massnahmen bzw. Ersatzmassnahmen

anzuordnen oder aber die Zahl der preisgünstigen Wohnungen zu erhöhen.

6.4 Zusammenfassend

erachtete die Vorinstanz es zu Recht als möglich, dass die erforderlichen

Pflichtparkplätze im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens realisiert werden

können. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als

unbegründet.

7.

Einordnung und Ortsbildschutz

7.1 Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einer

genügenden Einordnung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten ausgegangen

und habe damit die örtlichen Verhältnisse nicht auf ermessenskonforme Weise berücksichtigt.

Die Vorinstanz sei nicht auf ihre detaillierten Vorbringen eingegangen, weshalb

die Einordnung angesichts der direkt angrenzenden Kernzone nicht genüge. Eine

Abtreppung des Gebäudekörpers sei nur im Südwesten des Baukörpers A vorgenommen

worden, nicht jedoch gegen Nordwesten bzw. in Richtung Kernzone mit schutzwürdigen

Objekten. Hier komme der 60 m lange Querriegel weiterhin rechtwinklig bzw.

in vollem Ausmass nur gerade fünf Meter parallel zur Kernzonengrenze zu liegen.

Aufgrund des Geländeverlaufs und der mittigen Anordnung des höchsten

Gebäudeteils überrage das Richtprojekt die umliegenden Gebäude deutlich und

erdrücke regelrecht die kleinen Bauten im Nordwesten. Die maximale Höhe betrage

– trotz der angepassten Abtreppung im Baubereich A2 – fast 16 m. Folglich

schaue man von der Kernzone aus direkt an eine 16 m hohe Fassade, die

aufgrund der Hanglage besonders dominant erscheine. Die massiven Gebäude würden

die charakteristischen Bauten der Kernzone in den Hintergrund drängen, was dem

Ortsbildschutz und dem Schutzgedanken der Kernzonenobjekte widerspreche. Die

Abtreppung genüge somit nicht, um den Ortsbildschutz hinreichend zu

gewährleisten. Somit werde die Anforderung nicht erfüllt, dass das Bauvorhaben

aus gestalterischer Sicht eine gute Gesamtwirkung in Bezug auf die Kernzone

erzielen müsse. Die von der Vorinstanz erwähnten Vergleichsobjekte in der

näheren Umgebung seien zudem nicht vergleichsgeeignet: Ein Gebäude befinde sich

in einer Zone für öffentliche Bauten, und die beiden anderen Gebäude lägen weiter

zurückversetzt in der Zone W 2.2 und grenzten nicht direkt an die Kernzone

an. Diese Wohnbauten stammten aus den 1970er-Jahren; sie seien extrem lang und

hätten einen ganz anderen Charakter als die Kernzonenbauten. Der damalige

Fehler, solche Bauten zuzulassen, solle nun nicht wiederholt werden. Der Mangel

könne auch nicht durch den Umstand kompensiert werden, dass der Baubereich A2 –

möglicherweise – 0,3 m niedriger sei als der aktuelle Bestandesbau, zumal

sich bereits der Bestandesbau ungenügend in die Umgebung einordne.

7.2 Die

Vorinstanz hatte sich zur Einordnungsfrage wie folgt geäussert: Vorgängig sei

ein Wettbewerb mit acht Architekturteams durchgeführt worden, um die

städtebaulichen Möglichkeiten und ortsverträglichen Bebauungsstrukturen zu

eruieren. Ein Wettbewerbsziel sei dabei die gute Einordnung in die bauliche und

landschaftliche Umgebung sowie eine überzeugende städtebauliche Qualität

gewesen. Für das städtebauliche Konzept des Richtprojekts, das auf dem

Siegerprojekt des Wettbewerbs basiere, bestünden einleuchtende und überzeugende

Gründe: Die zwei im Gestaltungsplan vorgesehenen Baukörper gewährleisteten

unterschiedliche Sichtbezüge und Durchblicke von der Haldenstrasse zur

Kernzone, und sie erlaubten Weitblicke. Ferner könnten grössere

zusammenhängende Grundbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität geschaffen werden.

Angesichts der Parzellenform entspreche die Setzung der Baukörper der optimalen

Lösung. Der Nähe zur Kernzone werde durch eine segmentierte Grundform mit Vor-

und Rücksprüngen Rechnung getragen, ferner durch die Beschränkung des

Attikageschosses auf den jeweiligen Mittelteil der beiden Gebäudekörper

(Baubereiche A2 und B2). Zudem sei im Rahmen des Richtprojekts eine zusätzliche

Abtreppung des Volumens im Nordwesten erfolgt. Die an die Kernzone angrenzenden

Gebäudeteile seien somit gezielt tiefer gehalten und gewährleisteten mit drei

bis vier Geschossen einen verträglichen Übergang zur Nachbarschaft. Die Grenzabstände

nach Regelbauweise würden eingehalten. Die benachbarten Bauten würden von den

Gestaltungsplanbauten nicht erdrückt. Das Projekt nehme ausreichend Rücksicht

auf die angrenzende Kernzone. Das kubische Konzept des Gestaltungsplans könne

eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von Ziff. 4 Abs. 1 der

Gestaltungsplanbestimmungen gewährleisten. Die Gemeinde habe ihr

Planungsermessen korrekt wahrgenommen und eine vertretbare Interessenabwägung

vorgenommen.

7.3 Die

Einwendungen, die die Beschwerdeführenden gegen die vorinstanzliche Würdigung

vorgebracht haben, vermögen nicht zu überzeugen:

7.3.1

Vorab ist festzuhalten, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der

Beschwerdeführenden nicht verletzt hat: Sie hat sich mit der Einordnungsfrage

eingehend auseinandergesetzt (vgl. E. 7.2) und hat sich dabei sowohl auf

den Erläuterungsbericht (act. 8/19.8 S. 42) als auch auf ihre

eigenen, anlässlich des Augenscheins vom 18. Januar 2022 gewonnenen Erkenntnisse

(act. 8/1) gestützt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die entscheidwesentlichen

Argumente, die die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren zur Einordnung

vorgebracht haben, nicht hinreichend in die vorinstanzliche Beweiswürdigung

eingeflossen sein sollten.

7.3.2

Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen

Überbauung ist nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern

mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die

Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der

rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen

die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl. BGr,

17. Juni 2021, 1C_47/2020, E. 6.2; VGr, 14. November 2019,

VB.2019.00017, E. 8.4). Im vorliegenden Fall ist demnach lediglich zu

prüfen, ob der Standort und das Ausmass der Baukörper, die der angefochtene

Gestaltungsplan zulässt, vereinbar sind mit der Vorgabe, dass gemäss

Ziff. 4 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen eine besonders gute

Gesamtwirkung i.S.v. § 71 PBG erreicht werden muss, oder ob die geplante

Dimensionierung einem baubewilligungsfähigen Projekt von vornherein entgegensteht.

7.3.3

Einzuräumen ist, dass im Baubereich A ein neuer Baukörper geschaffen werden

soll, der gegenüber der kleinmassstäblichen Bebauung der benachbarten Kernzone

bis zu einem gewissen Grad eine – ergänzende – Zäsur schafft. Doch diese Zäsur

steht dem vorinstanzlichen Schluss, wonach der Übergang vom

Gestaltungsplanperimeter zur Kernzone auf verträgliche Weise gestaltet werde,

nicht entgegen: Die Vorinstanz hat auf einlässliche und überzeugende Weise

dargelegt, dass der Gestaltungsplan auf die einordnungs- und

ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen hinreichend Rücksicht nimmt,

insbesondere aufgrund der Platzierung der Baukörper in den Baubereichen A und B

(vgl. Situationsplan, act. 8/19.7; Erläuterungsbericht, act. 8/19.8

S. 9 f. und 27; Jury-Bericht, act. 8/19.4 S. 27), aufgrund

der Abstufung der Teilbaubereiche A3 (vier Geschosse) und A4 (drei Geschosse)

gegenüber dem fünfgeschossigen Teilbaubereich A2 (vgl. Ziff. 5 Abs. 13

Gestaltungsplanbestimmungen; Erläuterungsbericht, act. 8/19.8 S. 32)

sowie aufgrund des Erfordernisses der besonders guten Gesamtwirkung der zu

bewilligenden Bauten und deren Umgebung (vgl. Ziff. 4 Ziff. 1

Gestaltungsplanbestimmungen).

7.3.4

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist kein Rechtsfehler zu

erblicken im Umstand, dass die kontinuierliche Geschossabstufung im Baubereich

A nur in Richtung Südwesten erfolgt (bzw. vom Teilbaubereich A2 in Richtung

Teilbaubereich A4) und nicht auch in Richtung Nordwesten: Der im Nordwesten

angrenzende Kernzonenbereich ist höher gelegen als der im Südwesten angrenzende

Bereich, sodass die Gebäudehöhe im Nordwesten aufgrund des Geländeverlaufs

weniger ins Gewicht fällt als im Südwesten (vgl. auch die Visualisierung des

Richtprojekts, act. 8/19.8 S. 27). Sodann liegen zwischen dem

Baubereich A und den kernzonennächsten Gebäuden im Nordwesten grosszügige

Freiflächen bzw. "Pufferzonen", weshalb trotz der Gebäudelänge von

rund 60 m und der Höhe von maximal 15,6 m nicht gesagt werden kann,

dass die nordwestlichen Kernzonengebäude durch den geplanten Neubau übermässig

in den Hintergrund gedrängt bzw. "erdrückt" werden. Dies gilt umso

mehr, als der vorliegende Gestaltungsplan insgesamt nur eine relativ geringe

Mehrausnützung zulässt im Vergleich zu einer Baute nach Regelbauweise bzw. im

Vergleich zu einer Arealüberbauung (vgl. vorn, E. 5.8). Die Vorinstanz

berücksichtigte bei der Beurteilung der Einordnung der zwei geplanten Baukörper

schliesslich zu Recht (vgl. BGr, 31. Oktober 2018, 1C_75/2018, E. 8.5)

auch den Umstand, dass in der näheren Umgebung des Gestaltungsplanperimeters

bereits mehrere Bauten existieren, die ähnlich dimensioniert sind wie die

beiden vorliegend geplanten Gebäude (vgl. act. 8/19.8 S. 26).

7.4 Zusammenfassend

ist im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Beurteilungsspielraums (vgl. vorn,

E. 2.4) der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, wonach die im

Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche und Bauvolumina den einordnungs- und

ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen genügen bzw. wonach sich die geplanten

Bauten auf verträgliche Weise in den ortsbaulichen Kontext integrieren lassen.

Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als

unbegründet.

8.

Lokalklima

Nicht näher einzugehen ist auf die Rüge der

Beschwerdeführenden, dass der Gestaltungsplan zur Erstellung eines

"Bauriegels" führe, der einen heute bestehenden Kaltluftstrom

unterbreche und der im Südbereich des Gestaltungsplanperimeters einen

"Hitzekessel" entstehen lasse: Das heutige Recht enthält keine das

Lokalklima betreffenden Bauvorschriften, die dem vorliegenden Gestaltungsplan

entgegenstehen könnten. Dabei kann offengelassen werden, wie diese Frage nach

künftigem Recht zu beurteilen wäre, falls § 49a Abs. 4 E-PBG dereinst

in Kraft treten sollte (vgl. Amtsblatt des Kantons Zürich, Meldungsnummer

RS-ZH01-0000000784, Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 14. September

2022 betreffend Klimaangepasste Siedlungsentwicklung).

9.

Ergebnis

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Sie haben

von vornherein keinen Anspruch auf Zusprechung einer Parteientschädigung

(§ 17 Abs. 2 VRG). Den obsiegenden staatlichen Akteuren steht

praxisgemäss keine Parteientschädigung zu, wenn – wie hier – kein besonderer

Aufwand entstanden ist (vgl. VGr, 8. September 2022, VB.2022.00130, E. 4.2).

Hingegen sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der obsiegenden

Mitbeteiligten gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG eine angemessene

Parteientschädigung zu entrichten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 365.-- Zustellkosten,

Fr. 5'365.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung

auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der Mitbeteiligten unter solidarischer

Haftung eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligte;

c) das Baurekursgericht;

d) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).