Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00295

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00295

Urteil

der 1. Kammer

vom 24. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

D AG,

vertreten durch RA E,

2.

Ressortvorsteher Hochbau Männedorf, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Mutationsgenehmigung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 18. Februar 2021 genehmigte der

Ressortvorsteher Hochbau der Gemeinde Männedorf der D AG (im Anzeigeverfahren)

die Zusammenlegung der Grundstücke aKat.-Nrn. 01 und 02 sowie die

Aufteilung der vereinigten Parzelle in die Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04.

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügung erhoben A und B mit Eingabe vom 10. November 2021 Rekurs

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Verweigerung der

Aufteilung des zusammengelegten Grundstücks. Mit Entscheid vom 6. April

2022.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Hiergegen

erhoben A und B mit Eingabe

vom 18. Mai 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) die

Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Verweigerung der genehmigten

Aufteilung des Grundstücks; eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Am 9. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die D AG

ersuchte mit Eingabe vom 16. Juni 2022 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen um Abweisung

der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Am 29. Juni 2022 schloss

der Ressortvorsteher Hochbau ebenso auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf

einzutreten sei. A und B hielten mit Replik vom 26. August 2022 an ihren

Anträgen fest. Am 13. September 2022 duplizierte die D AG. A und B

liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

Beschwerdeführenden rügen unter anderem eine durch die Mutation geschaffene

Übernutzung des an ihre Parzelle Kat.-Nr. 05 anstossenden Grundstücks

Kat.-Nr. 03, wodurch ihre Beschwerdebefugnis zu bejahen ist. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die streitgegenständliche Mutation umfasst zunächst die

Zusammenlegung der gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Männedorf vom 30. September 1996 (BZO) der Kernzone K1 zugewiesenen

und der gleichen Eigentümerin (der Beschwerdegegnerin 1) gehörenden

Parzellen aKat.-Nrn. 01 (955 m2) und 02 (67 m2)

und darauf deren (mittigere) Aufteilung in die Grundstücke Kat.-Nrn. 03

(655 m2) und 04 (367 m2). Auf aKat.-Nrn. 01

respektive Kat.-Nr. 03 befindet sich ein unter Geltung der Bauordnung der

Gemeinde Männedorf vom 17. April 1952 (aBZO) bewilligtes und realisiertes

Mehrfamilienhaus (G-Strasse 06; Vers.-Nr. 07), welches wegen seiner

Gebäudehöhe und seiner Geschosszahl nicht zonenkonform ist. Die Mutation hat

namentlich zur Folge, dass die an die südöstliche Seite des Mehrfamilienhauses

anstossende Grundstücksgrenze näher rückt und neu eine Distanz von rund

3,5 m aufweist (statt bisher über 20 m).

3.

3.1

Gemäss § 228

Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürfen durch Unterteilung

von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen

werden. Die Baubewilligungsbehörde

hat dafür im Zeitpunkt der Bewilligung der Parzellierung besorgt zu sein (VGr,

13.

Januar 2022, VB.2021.00270,

E. 4.5). In der Praxis können einer Verkleinerung überbauter

Grundstücke zahlreiche Ablehnungsgründe entgegenstehen. Am häufigsten sind

Abstandsverletzungen, Ausnützungsüberschreitungen oder eine fehlende

Zugänglichkeit (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 694). Wenn etwa die Parzellierung

eines Grundstücks zu einer Übernutzung eines oder mehrerer der geschaffenen

neuen Parzellen führt, sind entsprechende Ausnützungsübertragungen vorzunehmen

(vgl. VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800,

E. 3.3).

3.2

Die

vorliegend strittige Mutationsgenehmigung ist mit Auflagen betreffend

Erschliessung und Abstellplätze für

Motorfahrzeuge verbunden. Die Beschwerdeführenden bemängeln nicht die

Auflagen selbst, sondern dass ein am 23. März 2022 beschlossener und am

8.

April 2022 versandter Bauentscheid für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem mit streitgegenständlicher Verfügung neu

parzellierten Grundstück Kat.-Nr. 04 eine der Auflagen nicht beachten

würde. Nur schon aus

zeitlicher Abfolge lässt sich mit diesem Einwand die Rechtswidrigkeit der

Auflage oder, darüber hinaus, der Mutationsgenehmigung nicht begründen;

entsprechend erblicken die Beschwerdeführenden darin aber einen Verstoss gegen

den Grundsatz von Treu und Glauben. Indes ist im zeitlichen Zusammenfallen von der

Zustellung des (abweisenden) Rekursentscheids an die Beschwerdeführenden und

dem Versand der die Parzelle Kat.-Nr. 04 betreffenden Baubewilligung allein

kein Hinweis auf ein widersprüchliches oder sonst wie treuwidriges Vorgehen der

Bewilligungsbehörde zu erkennen.

4.

4.1

Mit

Bauentscheid vom 30. August 1963 erlaubte die damalige Baukommission Männedorf

der Bauherrschaft, das Mehrfamilienhaus mit der heutigen Vers.-Nr. 07

anstatt mit den in der Bauordnung vorgesehenen drei Geschossen viergeschossig

zu bauen, wozu "in Anbetracht dessen, dass die zonengemässe

Ausnützungsziffer sowie die Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten sind und

nicht zuletzt auch aus stä[d]tebaulichen Erwägungen (bessere Durchsicht zufolge

kleinerer Gebäudelänge, Gewinn an freiem Raum um das Gebäude zufolge kleinerem

Gebäudegrundriss, Wirkung als Dominante in Quartier H etc.) […] die notwendige

Ausnahmebewilligung in Bezug auf Gebäudehöhe und Geschosszahl erteilt"

wurde. Die Baubewilligung statuierte überdies eine öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung in Gestalt einer Ausnützungsbeschränkung, da das

Mehrfamilienhaus zusammen mit einer Altbaute die für die Ausnützungsberechnung zusammengenommenen

vier Grundstücke vollständig ausnützte.

Vor diesem Hintergrund wehren sich die Beschwerdeführenden

gegen die Mutationsgenehmigung mit dem Argument, dass die Einhaltung der Grenz-

und Gebäudeabstände im Bewilligungszeitpunkt eine notwendige Voraussetzung für

die Erteilung der Ausnahmebewilligung war und daher diese Abstände nach wie vor

einzuhalten seien.

4.2

Beim baurechtlichen Entscheid handelt es

sich um eine behördliche Erklärung, dass der vorgesehenen Realisierung eines

Baugesuchs keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (VGr,

15.

Juli 2021, VB.2021.00253,

E. 3.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 424). Die Baubewilligung

betrifft grundsätzlich nicht Zustände (also den Bestand von Gebäuden), sondern

Vorgänge, nämlich die Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen sowie

Umnutzungen. Insofern regelt sie den Zustand auf einem Grundstück nicht

abschliessend und in unveränderbarer Weise (VGr, 21. Oktober 2021, VB.2021.00016, E. 3.2 mit

Hinweisen). Die mit der Baubewilligung verknüpfte Ausnahmebewilligung gewährt

die Errichtung einer an sich materiell rechtswidrigen, konkreten Baute, unter

entsprechender Abänderung bzw. Aufhebung bestimmter Bauvorschriften (Charlotte

Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220

des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 43). Die

materielle Baurechtswidrigkeit ist durch die Ausnahmebewilligung geheilt (VGr,

19.

Dezember 1995, VB.1995.00109 = BEZ 1996 Nr. 3 E. 1; BEZ 1983

Nr. 13).

4.3

Wie

gesehen (E. 4.1) genehmigte die Baukommission Männedorf am 30. August

1963.

das projektierte Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und

sprach sich damit zur

Rechtmässigkeit der damals geplanten baulichen Massnahmen aus. Das

Mehrfamilienhaus ist somit (und mangels gegenteiliger Hinweise) als

ursprünglich materiell rechtmässige Baute aufzufassen, da sie im

Errichtungszeitpunkt – ungeachtet der im Bauentscheid inhärenten

Ausnahmebewilligung – dem geltenden materiellen Recht entsprochen hat. Der

Fokus der Beschwerdeschrift auf die der Baubewilligung zugrundliegenden

Umstände im Jahr 1963 verkennt, dass die Bewilligungsart des

Mehrfamilienhauses für die Beurteilung der Rechtmässigkeit der

Mutationsgenehmigung nicht weiter von Belang ist. Die monierten Abstandsverletzungen

auf der Nordwestseite des Mehrfamilienhauses zum angrenzenden öffentlichen

Fussweg und zum Gebäude Vers.-Nr. 08 (G-Strasse 09) sind insofern

unbeachtlich, als die nordwestliche Grundstücksgrenze von der Mutation gänzlich

unberührt ist (siehe E. 2) und dort somit keine neuen Verletzungen

von Abstandsvorschriften entstehen.

Demgegenüber ist eine etwaige Abstandsverletzung des

bestehenden Mehrfamilienhauses gegen Südosten und damit in Richtung der neu

mutierten Grenzlinie verfahrensrelevant, da so (anders als bei der

Nordwestseite des Grundstücks) neue Verletzungen von (Abstands-)Vorschriften entstehen

können.

4.4

Die

angefochtene Verfügung hält in dieser Hinsicht fest, dass die Grenze zwischen

den neuen Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 so gelegt sei, dass die

Grenzabstände eingehalten werden könnten. Die Vorinstanz kam dagegen zum

Schluss, dass die Bestandesbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 auf der

Südostseite den Grenzabstand zur neuen Parzellengrenze im Ausmass der Mehrhöhe

von 1,34 m überschreite. Da das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 aber

der gleichen Eigentümerin gehöre, könne sich diese formlos selbst ein

Näherbaurecht einräumen. Dem stellen sich die Beschwerdeführenden entgegen:

Soweit sie sich dabei auf die Motive für die Erteilung der Ausnahmebewilligung

stützen, ist ihnen aus oben dargelegten Gründen (E. 4.3) nicht zu folgen.

Ebenso unergiebig ist der Einwand, dass der fragliche Abstand aufgrund der mit

der Ausnahmebewilligung einhergehenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung

einer privatautonomen Regelung entzogen sei, da der baurechtliche Entscheid vom

30.

August 1963 allein einen Ausnützungsrevers (dessen Bestand angesichts

des aktuellen Rechts im Übrigen ohnehin fraglich ist, dazu VGr, 11. August

2010, VB.2010.00141, E. 2.5)

enthielt.

Indessen könnte der fragliche Abstand einer

Näherbaurechtsvereinbarung deswegen nicht zugänglich sein, weil sich das Baugrundstück in der Kernzone K1 befindet, in der (abgesehen von

besonderen Gebäuden) die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern

geregelt wird, sondern gemäss Ziff. 3.4.1 BZO mittels Regelung der

Geschosszahl, Grenzabstand, Gebäude- und Gesamthöhe sowie Festlegung der

zulässigen Gebäudelänge und -tiefe. Erfolgt – wie hier – die Festlegung

der baulich zulässigen Ausnützung mittels Bestimmungen über die Abstände,

Grösse und Stellung der Baukörper usw., so darf das so fixierte Mass der

zulässigen Ausnützung nicht mittels Näherbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG umgangen werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher

in solchen Fällen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände

nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojekts nachgewiesen wird,

dass das Bauvorhaben – respektive vorliegend die Bestandesbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 – die aufgrund der

primären Baubegrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet (VGr,

10.

Februar 2022, VB.2020.00825, E. 8.5

mit Hinweis auf VGr, 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Mit

diesem Vergleich ist im Fall der eingehaltenen Ausnützung nicht nur aufgezeigt,

dass die Unterschreitung der Abstände durch nachbarliche Vereinbarung möglich

ist, sondern darüber hinaus, dass die Verkleinerung der überstellten Parzelle

(von 955 m2 auf 655 m2) keine Übernutzung bewirkt.

4.5

Das von

Seiten der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichte Vergleichsprojekt

stützt seine Ausnützungsberechnung auf die Bruttogeschossfläche und kommt zum

Ergebnis, dass das bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 mit einem Total von

704.

m2 (vier Geschosse mit je 176 m2)

angesichts des Vergleichsprojekts mit einem Total von 1'014 m2

(EG: 242 m2; 1. und 2. OG: 285 m2; DG: 202 m2)

die zulässige Ausnützung nicht überschreitet. Die Beschwerdeführenden bemängeln daran, dass ein Vergleich der

Bruttogeschossflächen kein abschliessendes Resultat erbringen könne. Sie zeigen

aber nicht auf, weshalb dies nicht der Fall sein sollte. Wenn sie ausführen,

dass es darum gehe, ob das bestehende Volumen auf dem abparzellierten

Grundstück Kat.-Nr. 03 nach den aktuellen Vorschriften realisiert werden

könnte, ist darauf hinzuweisen, dass dies mit dem eingereichten

Vergleichsprojekt gerade aufgezeigt wird. Denn das Vergleichsprojekt stellt auf

die primären Baubegrenzungsnormen gemäss Ziff. 3.4.1

BZO ab, deren Einhaltung die Vorinstanz festgestellt hat, ohne dass die

Bechwerdeführenden dies in Zweifel ziehen würden. Stattdessen führen sie an, dass das nicht anrechenbare Untergeschoss der bestehenden

Baute unberücksichtigt blieb. Dessen Einbezug in die Ausnützungsberechnung der

Bestandesbaute (also fünf Geschosse mit je 176 m2, womit ein

Total von 880 m2 resultieren würde) würde aber nichts daran

ändern, dass mit Blick auf das Vergleichsprojekt die zulässige

Ausnützung nicht überschritten ist. Der Einfluss des nicht anrechenbaren Untergeschosses auf die Gebäudehöhe ist damit

nicht von Relevanz.

Nach dem soeben Ausgeführten belegt das Vergleichsprojekt,

dass das Mehrfamilienhaus die auf eine Fläche von 655 m2

verringerte Parzelle Kat.-Nr. 03 nicht übernutzt, womit in

ausnützungsmässiger Hinsicht keine den Bauvorschriften widersprechenden

Verhältnisse geschaffen werden. Zugleich erlaubt die so aufgezeigte

Ausnützungskonformität die Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstandes

in südöstlicher Richtung zum Grundstück Kat.-Nr. 04 mittels Näherbaurecht

im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG. Damit liegt – entgegen der

Beschwerdeschrift – auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 ein genügender

Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegen Südosten vor.

4.6

Zusammenfassend

beachtet die angefochtene Mutationsgenehmigung die Anforderungen von § 228 Abs. 2 PBG und schafft keine den Bauvorschriften widersprechenden

Verhältnisse. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der

privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 3'705.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:

Versandt: