Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00297

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00297

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. Dezember 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

Kanton Zürich,

Baudirektion,

Beschwerdeführer,

gegen

A AG,

vertreten

durch RA B,

Beschwerdegegnerin,

und

1.

C AG

2. D AG,

3. E AG,

Mitbeteiligte,

betreffend Altlastensanierung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Das Amt für

Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der Baudirektion des Kantons Zürich

verteilte mit Verfügung vom 16. September 2021 die bis zum Zeitpunkt des Kostenverteilungsgesuchs

anrechenbaren und zu verteilenden Kosten für altlastenrechtliche Massnahmen

betreffend den Standort 01 (Kat.-Nrn. 02 und 03; F-Strasse 04 in

Zürich-Albisrieden) von Fr. 81'782.35 exklusive Mehrwertsteuer zu 20 %

der A AG (Fr. 16'356.45), zu 69 % der C AG

(Fr. 56'429.80) und zu 11 % (als Ausfallkosten) dem Kanton Zürich

(Fr. 8'996.10). Die A AG wurde sodann verpflichtet, dem Kanton Zürich

innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieser Verfügung und Rechnungsstellung

ihren Kostenanteil zu bezahlen.

Erwägungen

II.

Gegen diese

Verfügung erhob die A AG mit Eingabe vom 18. Oktober 2021 Rekurs beim

Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragte die Befreiung von der

Kostentragung für altlastenrechtliche Massnahmen sowie die Aufhebung der

Zahlungsverpflichtung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom

8.

April 2022 gut, setzte den Kostenanteil der A AG auf 0 % und

verlegte neu die Kosten für altlastenrechtliche Massnahmen im Umfang von 86 %

zulasten der C AG und im Umfang von 14 % zulasten des Kantons Zürich

(als Ausfallkosten).

III.

Dagegen erhob

die Baudirektion des Kantons Zürich mit Eingabe vom 19. Mai 2022 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kostenfolge die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Bestätigung der

Kostenteilungsverfügung. Am 9. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Juni

2022.

ersuchte die A AG unter Kosten- und Entschädigungsfolgen um

Beschwerdeabweisung. Die Baudirektion verwies in ihrer Stellungnahme vom 3. August

2022.

innert erstreckter Frist auf den Mitbericht des AWEL vom 29. Juli 2022.

Auf die Eingabe der A AG vom 22. August 2022 nahm die Baudirektion

keine Stellung mehr.

Zu keinem

Zeitpunkt liessen sich die C AG, die D AG und die E AG

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

2.1

Das im Eigentum

der Beschwerdegegnerin stehende streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 in Zürich-Albisrieden ist 652 m2

gross und gemäss der aktuellen Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) der Wohnzone W4 zugewiesen; bis zur Teilinkraftsetzung der BZO 2016

am 1. November 2018 lag das Grundstück in der Wohnzone W3. Der rund 347 m2

umfassende belastete Standort 01 liegt

zur Hauptsache auf diesem Grundstück (wogegen 3,5 % des Standortes auf der

Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 der Mitbeteiligten 2 verortet sind). Gemäss

Verfügung vom 5. April 2011 weise der dortige Untergrund mit grosser

Wahrscheinlichkeit Belastungen mit chlorierten Kohlenwasserstoffen (CKW) über

den Grenzwerten auf, weshalb sich die Beschwerdeführerin gegenüber der Mitbeteiligten 1

– damaliger Eigentümerin und späterer Verkäuferin der Parzelle Kat.-Nr. 02

an die Beschwerdegegnerin – die Anordnung von altlasten- und/oder

abfallrechtlichen Massnahmen vorbehielt, aber auf die Eintragung der

Liegenschaft wegen der Möglichkeit einer externen CKW-Quelle bis zum Vorliegen

weiterer Erkenntnisse verzichtete. In der Folge wurden keine neuen Erkenntnisse

gewonnen, welche die angetroffene CKW-Belastung von einer ausserhalb des Standortes

liegenden Quelle erhärten konnten, weshalb mit Verfügung vom 3. Juni 2015

ein Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 in den Kataster der belasteten

Standorte (KbS) eingetragen wurde.

Die Beschwerdegegnerin kaufte am

4.

Dezember 2014 der Mitbeteiligten 1 das Grundstück Kat.-Nr. 02

zu einem Preis von Fr. 1'677'000.- – was bei einer Fläche von 652 m2

einem Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.- entspricht – ab, wobei sich

die Mitbeteiligte 1 im Kaufvertrag verpflichtete, für die mit der

Beseitigung von Altlasten entstehenden Kosten alleine aufzukommen. Nachdem die

Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 31. August 2017 die Einleitung des Kostenverteilungsverfahrens

beantragt hatte, erliess das AWEL die angefochtene Verfügung.

2.2

Auf dem belasteten

Standort wurden seit 1932 vier Autogaragen resp. Pneuhäuser betrieben. Von 1932

bis 1944 war die G-Garage auf dem Grundstück tätig, von 1970 (über die

zwischenzeitliche Nutzung ist nichts bekannt) bis 1977 eine Rechtsvorgängerin

der Mitbeteiligten 3 und von 1977 bis 1979 die mittlerweile liquidierte H AG.

Von 1979 an betrieb die

Mitbeteiligte 1 auf dem Standort gemäss der historischen Voruntersuchung

einen Handel mit Autoreifen und -felgen. In der (nicht unterkellerten)

Werkstatthalle wurden die Reifen auf Felgen aufgezogen und ausgewuchtet. Zum

Auswuchten wurden Bleigewichte an den Felgen befestigt. Im Gegensatz zu den

Stahlfelgen wurden bei den weicheren Aluminiumfelgen die Auswuchtgewichte

angeklebt (bei ersteren wurden sie mechanisch angeklemmt), wozu die Klebstelle

vorgängig mit Trichlorethen (Tri), einer CKW-Verbindung, zu entfetten war. Für

diese Reinigung hat die Mitbeteiligte 1 nach eigenen Angaben jährlich rund

20–30 Liter Tri verwendet.

3.

3.1

Gemäss Art. 32d

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG)

trägt der Verursacher die Kosten für notwendige Massnahmen zur Untersuchung,

Überwachung und Sanierung belasteter Standorte. Sind mehrere Verursacher

beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Anteilen an der

Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein

Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt

ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der

Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2). Das zuständige Gemeinwesen

trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt werden können oder

zahlungsunfähig sind (Abs. 3).

Die Rechtsprechung knüpft für

die Umschreibung des Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen

Störerbegriff an und unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw.

-verursacher: Verhaltensverursacher im Sinne von Art. 32d USG ist, wer den

Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung

erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat.

Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungswidrigen

Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu gehört

insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des belasteten

Grundstücks ist (BGE 144 II 332 E. 3.1).

3.2

Art. 32d

Abs. 2 Satz 3 USG setzt für die Auferlegung von Kosten voraus, dass

ein Standortinhaber bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt Kenntnis von der

Bodenbelastung haben konnte. Auf eine Unkenntnis der Belastung kann sich der

Standortinhaber nur berufen, wenn ihm keine Anhaltspunkte bekannt waren oder

hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer nach der Verkehrsanschauung mit der

Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Derartige Anhaltspunkte können sich

beispielsweise aus dem Nutzungsplan, aus dem Grundbuch oder aus dem Kataster

der belasteten Standorte (KbS), aber auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung

des Grundstücks durch Rechtsvorgänger oder sonstiger Umstände des Einzelfalls

ergeben (BGE 142 II 232 E. 4.3).

3.3

Die Vorinstanz

gelangte zum Ergebnis, dass der Beschwerdegegnerin im Zeitpunkt des Erwerbs des

Grundstücks Kat.-Nr. 02 (2014) ausgehend von dessen tatsächlicher Nutzung

Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit

einer Belastung zu rechnen war. Entsprechend misslinge der Sorgfaltsbeweis im

Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG, sodass eine gestützt

darauf erfolgende Befreiung der Standort­inhaberin von der Kostenbeteiligung

ausscheide.

3.3.1

Die

Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass sie bei einem Pneuwechselbetrieb den

Einsatz von Lösungsmitteln und eine mögliche Belastungssituation nicht hätte

vermuten müssen. Dieser Standpunkt verfängt nicht. Der Vorinstanz ist

zuzustimmen, dass mit der der Beschwerdegegnerin unbestrittenermassen bekannten

Nutzung des Areals unter anderem als Pneuwechselbetrieb eine Nähe zum

Autogewerbe bestand, die ihrerseits dazu führte, dass mit der Möglichkeit einer

Belastung gerechnet werden musste, da der 2008 im Auftrag des Bundesamts für

Umwelt (BAFU) und der Kantone Zürich und St. Gallen von

der I AG erarbeite ChloroNet − Leitfaden Chlorierte

Kohlenwasserstoffe (CKW) (aktualisierte Version 2009) für das allgemeine

Autogewerbe namentlich bezüglich Tri eine Verwendung als wahrscheinlich

erachtet. Dem ist anzufügen, dass gemäss diesem Leitfaden der Einsatz von CKW

als Reinigungs- und Lösungsmittel, z. B. für die

Metallentfettung, stark verbreitet war. Neben der genannten

belastungsrelevanten Branche ergeben somit auch die verwendeten Prozesse

(Entfetten) sowie der Betriebszeitraum innerhalb der kritischsten Periode (vor

1986) Anhaltspunkte für eine mögliche Belastung, jedenfalls – worauf bereits

die Vorinstanz hinweist – für die Beschwerdegegnerin als branchenkundige

Immobiliengesellschaft (vgl. Handelsregisterauszug). Bei dieser Ausgangslage hätte die Beschwerdegegnerin zum

Zeitpunkt des Grundstückkaufs die Möglichkeit einer Belastung in Betracht

ziehen müssen.

3.3.2

Im Weiteren

streitet die Beschwerdegegnerin für die ihrerseits angeblich angewendete

gebotene Sorgfalt beim Grundstückserwerb mit dem Argument, dass die belastete

Parzelle zum Kaufzeitpunkt am 4. Dezember 2014 nicht im KbS eingetragen

gewesen sei (dies geschah erst mit Verfügung vom 3. Juni 2015, oben

E. 2.1), obschon den zuständigen Behörden die Eintragungskriterien seit

einer Fachtagung am 28. November 2013 bekannt gewesen seien und somit

selbst diese dazumal keinen Handlungsbedarf erblickt hätten. Die

Beschwerdeführerin hält dem entgegen, dass nach der Publikation neuer

Erkenntnisse die Einstufung sämtlicher CKW-Standorte nicht "in

Echtzeit" überprüft und allenfalls geändert werden könnten. Dem ist

zuzustimmen. Angesichts des Ausmasses und der Komplexität der

Altlastenproblematik und der beschränkten Ressourcen der Behörden müssen diese

Prioritäten setzen; dies wird in Art. 5 Abs. 5 der Verordnung vom 26. August

1998.

über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung

[AltlV]) ausdrücklich anerkannt (BGr, 29. Juli 2019, 1C_17/2019,

E. 5.3). Zudem mag ein fehlender Katastereintrag bei Abschluss des Kaufvertrags

ein Indiz dafür sein, dass keine Belastung vorhanden ist (so Karin Scherrer,

Kostentragung nach Art. 32d USG, URP 2007, S. 562 ff., 572); es

kann jedoch bei nicht erfassten Standorten nicht davon ausgegangen werden, dass

sie nicht belastet im Sinne des Altlastenrechts sind (Corina Caluori, Das

altlastenrechtliche Sanierungsverfahren, Zürich/Genf 2022, S. 143). Da

vorliegend wie aufgezeigt (oben E. 3.3.1) Anhaltspunkte für eine mögliche

Belastung für die Beschwerdegegnerin erkennbar gewesen wären, genügt entgegen der

Beschwerdegegnerin die getätigte Konsultation des KbS, bei der sie von dem

fehlenden Katastereintrag Kenntnis nahm, nicht, um den Sorgfaltsnachweis im

Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zu erbringen.

3.4

Insgesamt sind die

vorinstanzlichen Erwägungen im Zusammenhang mit Art. 32d Abs. 2 Satz 3

USG nicht zu beanstanden. Die Befreiung von der Kostentragungspflicht gestützt

auf diese Bestimmung steht der Beschwerdegegnerin nicht zu. Die Vorinstanzen

erachteten sie daher korrekterweise als kostenpflichtige Zustandsstörerin.

4.

Im Weiteren ist die vom AWEL

vorgenommene Festlegung der Kostenanteile für die

altlastenrechtliche Massnahmen zu beurteilen. Die Beschwerdegegnerin

wehrt sich gegen eine Kostenbeteiligung ihrerseits, da sie von der Sanierung

des belasteten Grundstücks wirtschaftlich nicht profitiere.

4.1

Bei der

Festsetzung der Kostenanteile steht den zuständigen Behörden ein pflichtgemäss

auszuübendes Ermessen zu, welches das Verwaltungsgericht nur auf

Rechtsverletzungen hin überprüft (vgl. § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 20. Dezember 2017, VB.2016.00128,

E. 8.1; BGE 142 II 232 E. 5.3). In der Regel werden

Verhaltensverursacher durchschnittlich mit 70–90 % und Zustandsverursacher

mit 10–30 % herangezogen, wobei das Bundesgericht diese Praxis mit BGE 139 II 106 präzisiert hat. Ein Kostenanteil des Standortinhabers von 10−30 %

erscheint nur dann gerechtfertigt, wenn zusätzlich zur blossen Inhaberstellung

weitere Umstände hinzutreten, z. B. wenn der Betroffene

schon im Zeitpunkt der Belastung für den Standort verantwortlich gewesen sei

und diese hätte verhindern können, wenn er für den Verursachungsanteil seines Rechtsvorgängers

hafte oder durch die Belastung und/oder Sanierung einen (nicht unwesentlichen)

wirtschaftlichen Vorteil erlangt habe oder erlangen werde (E. 5.6; BGE 144 II 332 [nicht publizierte] E. 7.1). Sofern keiner dieser Umstände zutreffe, müsse der

Kostenanteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt

oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden (E. 6.1).

Im Nachgang zu BGE 139 II 106

schützte das Bundesgericht verschiedentlich Kostenanteile von Standortinhabern im

Umfang von 20 % in Fällen, in denen diese aufgrund der Sanierung einen

erheblichen wirtschaftlichen Vorteil erlangten (BGr, 22. März 2021,

1C_315/2020, E. 11.4 mit Verweis auf die Urteile BGr, 19. Mai 2017,

1C_427/2016, E. 3.2; BGr, 6. Juni 2016, 1C_18/2016, E. 7.3 und

E. 7.4 in: URP 2016 S. 496).

4.2

Ein

wirtschaftlicher Vorteil durch die Belastung ist etwa dann zu erblicken, wenn

der geschätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte

Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen. Ein wirtschaftlicher Vorteil

durch die Sanierung liegt insbesondere vor, wenn die Sanierung die Eröffnung

neuer, wirtschaftlich einträglicher Nutzungsmöglichkeiten mit sich bringt oder

zu einer verbesserten Verkäuflichkeit des Grundstücks führt. Die Vorteile

schlagen sich regelmässig in einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks

nieder. Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist beispielsweise der

zu tragende Sanierungsbetrag (pro m2) in Relation zu setzen zum

(Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des unbelasteten

Grundstücks erzielt werden kann. Massgebend muss bei der Festsetzung der

Haftungsquote sein, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder

der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils

zugeflossen ist respektive zufliessen wird (VGr, 28. Februar 2019,

VB.2017.00618, E. 4.3 mit Hinweisen).

Bei einem Erwerb eines Grundstücks

zu einem Preis, der 65,4 % unter dem Marktwert liegt, darf nach einem

Urteil des Bundesgerichts angenommen werden, dass dieser Preis zumindest

teilweise auf die altlastenrechtliche Belastung zurückzuführen ist, wobei es

naturgemäss schwierig ist, den Einfluss des Altlastenrisikos auf den Preis

genau zu beurteilen (BGr, 19. Mai 2017, 1C_427/2016, E. 3.2).

4.3

Die angefochtene

Verfügung bejahte einen nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil der

beschwerdegegnerischen Standortinhaberin im Sinne der vorstehend (E. 4.1)

zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Beschwerdegegnerin werde

einerseits von der Wertsteigerung des Grundstücks profitieren. Andererseits

werde sie mit Blick auf die Kaufvertragsbestimmung betreffend die Beseitigung

von Altlasten (oben E. 2.1) die entstehenden Kosten zumindest teilweise

von der Mitbeteiligten 1 zurückverlangen können. Im Endeffekt wirke diese

Klausel (deren zivilrechtliche Durchsetzbarkeit offenbleiben kann) wie ein

untersetzter Kaufpreis – die Beschwerdegegnerin werde die Sanierungskosten

nicht oder nur teilweise tragen müssen, profitiere aber von der Massnahme. Aufgrund

der Lage des Grundstücks und dessen Baulandeigenschaften sei der

wirtschaftliche Vorteil zudem nicht unwesentlich.

4.4

4.4.1

Die Vorinstanz

setzte sich eingehend mit den verwaltungs- und den bundesgerichtlichen

Entscheiden zum wirtschaftlichen Vorteil des Standortinhabers auseinander und

kam gestützt darauf zum Schluss, dass in Konstellationen, in denen die

Kostenbeteiligung eines reinen Standortinhabers infrage stehe, der das

belastete Grundstück durch Kauf (und nicht durch Erbschaft oder Schenkung)

erworben habe, für die Bestimmung des wirtschaftlichen Vorteils dem Verhältnis

der seinerzeitigen Gegenleistung zum Marktwert des Grundstücks entscheidende

Bedeutung zuzumessen sei.

Darauf verneinte die Vorinstanz

das Vorliegen entsprechend belastbarer Anhaltspunkte für einen aufgrund der

Belastung untersetzten Kaufpreis für das Grundstück Kat.-Nr. 02. Der

Umstand, dass der beschwerdegegnerischen Käuferin im Erwerbszeitpunkt

Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit

einer Belastung zu rechnen gewesen wäre, dürfe nicht mit einer effektiven

Kenntnis, die sich in der Preisbildung niedergeschlagen habe, gleichgesetzt werden.

Die Heranziehung statistisch ermittelter Quadratmeterpreise für Flächen mit

entsprechender Zonierung im Gebiet Zürich-Albisrieden genüge nicht.

4.4.2

Im vorliegenden

Verfahren stellt sich die Beschwerdeführerin demgegenüber auf den Standpunkt,

dass ein (zu) tiefer, unter dem Marktüblichen liegender Kaufpreis vereinbart

worden sei. Der Grund dafür könne offenbleiben, da einzig relevant sein könne,

dass der Kaufpreis derart tief sei, dass die Sanierung einen wirtschaftlichen

Vorteil bei der Käuferin zur Folge habe.

4.5

Die

Beschwerdegegnerin verneint vor Verwaltungsgericht das Bezahlen eines untersetzten

Kaufpreises für das belastete Grundstück Kat.-Nr. 02. In dieser Hinsicht wirft sie der

Beschwerdeführerin vorab vor, dies im Rahmen der angefochtenen Anordnung ebenso

beurteilt zu haben, weshalb dieses Vorbringen nun widersprüchlich sei und

keinen Rechtsschutz verdiene. Dem ist nicht zu folgen: Die Beschwerdeführerin

trug in ihren Schriften im Rekursverfahren zwar vor, dass keine tragfähigen

Anhaltspunkte für einen aufgrund der Belastung reduzierten Kaufpreis vorliegen

würden, andernfalls sie einen höheren Kostenanteil festgesetzt hätte. Damit gab

sie lediglich zu erkennen, dass ihr keine Beweise für eine Kausalität von

Belastung und Kaufpreis vorliegen würden, nicht aber, dass der Kaufpreis aus

ihrer Sicht nicht (zu) tief sei. In diesem Sinne begründete sie in der

Ausgangsverfügung das Vorliegen eines wirtschaftlichen Vorteils auf Seiten der

Beschwerdegegnerin damit, dass der im Kaufvertrag statuierte Anspruch auf

Rückvergütung der mit der Beseitigung der Altlasten entstehenden Kosten im Endeffekt

"wie ein untersetzter Kaufpreis" wirke – von einer Verneinung eines untersetzten

Kaufpreises kann also keine Rede sein.

4.6

Entsprechend brachte

die Beschwerdeführerin zur Unterlegung des nach ihrem Dafürhalten sehr tiefen

Kaufpreises des Grundstücks Kat.-Nr. 02 Angaben der Abteilung Statistik

der Stadt Zürich betreffend den Median der Quadratmeterpreise für die (im

Kaufzeitpunkt geltende, oben E. 2.1) Wohnzone W3 in Zürich-Albisrieden ins

Rekursverfahren ein: Danach bewegten sich die (gerundeten) Bodenpreise im

Zeitraum von 2009 bis 2018 zwischen Fr. 4'820.- (2013) und Fr. 14'870.-

pro Quadratmeter (2018) (wobei im Kaufvertrag ein Preis von Fr. 2'572.-

pro Quadratmeter für das streitbetroffene Grundstück vereinbart wurde; vgl. E. 2.1).

Das Verwaltungsgericht stützte

sich im Urteil vom 28. Februar 2019, VB.2017.00618, zur Beurteilung eines allfälligen

wirtschaftlichen Vorteils auf vergleichbare Daten aus dem Statistischen

Jahrbuch der Stadt Zürich (E. 5.4.2). Dessen Angaben im Kapitel

"Grundeigentumswechsel und Grundstückhandel" beruhen auf einer

Auswertung der Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter über unbebaute und

bebaute Grundstücke auf dem Gebiet der Stadt Zürich (Statistisches Jahrbuch der

Stadt Zürich 2017, S. 166; Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2016,

S. 166). Die vorliegend von der Beschwerdeführerin ins Rekursverfahren

eingebrachten Angaben sind nun der Applikation LIMA (LIegenschaftenMArkt) auf

der Website von Statistik Stadt Zürich zu entnehmen, welche auf

Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter über Verkäufe von bebauten

Grundstücken (also im Unterschied zum Statistischen Jahrbuch ohne unbebaute

Grundstücke) auf dem Gebiet der Stadt Zürich basiert.

Die Beschwerdeführerin baute

somit im vorliegenden Kostenteilungsverfahren auf statistische Werte, welche

das Verwaltungsgericht grundsätzlich als geeignete Grundlage für die

Beurteilung eines allfälligen wirtschaftlichen Vorteils des Standortinhabers

erachtet. Daher sind die relevanten Grundstückspreisdaten zum

Liegenschaftenmarkt in der Stadt Zürich im Folgenden näher zu betrachten: Im

Jahr 2014, in dem die Beschwerdegegnerin für das belastete Grundstück einen

Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.- bezahlte, lag in der Wohnzone 3 in

Zürich-Albisrieden der Medianpreis pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften

(ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) bei Fr. 4'258.- und der

Medianpreis pro Quadratmeter aller Verkäufe (ganze Liegenschaften,

Stockwerkeigentum, Miteigentumsanteile) bei Fr. 6'413.-

(https://www.stadt-zuerich.ch/de/politik-und-verwaltung/statistik-und-daten/daten/bauen-und-wohnen/liegenschaftenhandel/preise-von-liegenschaften.html,

zuletzt besucht am 4. Dezember 2025). Diese Medianpreise im Jahr 2014 liegen

somit – als Zwischenfazit – mit der Vorinstanz "beträchtlich" über

dem seitens der Beschwerdegegnerin bezahlten Kaufpreis pro Quadratmeter von

Fr. 2'572.- für das belastete Grundstück Kat.-Nr. 02.

4.7

Die Vorinstanz

bezweifelte im Folgenden aber die Aussagekraft dieser Zahlen, zunächst da die

Medianwerte beträchtlichen Schwankungen unterworfen seien. Vorab ist

festzuhalten, dass zeitnahe Transaktionen aussagekräftiger sind als zeitlich

entferntere (vgl. VGr, 12. Juni 2025, VR.2024.00003, E. 4.3.4 f.).

Insofern erscheint der vorinstanzliche Hinweis auf die in anderen Jahren als 2014,

dem Jahr der Transaktion des belasteten Grundstücks, bezahlten

Quadratmeterpreise von vornherein wenig hilfreich, um den (gemäss der

Vorinstanz) beträchtlichen Preisunterschied zu relativieren. Sodann fällt auf,

dass die Vorinstanz zur Begründung der Preisschwankungen insbesondere die Werte

von Fr. 2'684.- pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften im Jahr 2012

sowie Fr. 4'816.- pro Quadratmeter aller Verkäufe im Jahr 2013 in

Zürich-Albisrieden anführt, welche in ihren jeweiligen Kategorien eigentliche

Ausreisser darstellen. So liegen im Zeitraum von 2008 bis 2024 die Medianpreise

pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften in Zürich-Albisrieden in 14 von 17 Jahren

bei über Fr. 3'400.- und seit 2019 bei (teilweise deutlich) über

Fr. 5'000.- (2024: Fr. 7'870.-), die Medianpreise pro Quadratmeter

aller Verkäufe ausser im vorinstanzlich angeführten Jahr 2013 bei über

Fr. 5'300.- und seit 2019 bei (teilweise deutlich) über Fr. 10'000.-

(2024: Fr. 12'675.-). Schliesslich moniert die Vorinstanz das Abstellen

auf Medianwerte. Der Median ist als Wert, der von der Hälfte der Verkäufe

unter- bzw. überschritten wird, indessen gerade bei Datensätzen mit häufigen

Ausreissern – wie bei den Bodenpreisen – der aussagekräftigste Richtwert (VGr,

26.

Oktober 2005, SB.2005.00041, E. 4.3.3). Wenn die Vorinstanz

darüber hinaus den Medianwert kritisiert, da dieser die für die Preisbildung

oftmals entscheidende Mikrolage nicht abbilden könne, vermag sie nicht

aufzuzeigen, dass die Heranziehung der Daten auf Ebene Stadtquartier die nähere

Umgebung nicht (ausreichend) repräsentieren würde. Damit stellt sie überhöhte

Anforderungen an den Nachweis des wirtschaftlichen Vorteils, denn das

Bundesgericht akzeptierte für diesen selbst den Beizug der durchschnittlichen

Quadratmeterpreise für Wohnbauland aus dem angrenzenden Kanton (und dessen

Bezirk), da die Baulandpreise im fraglichen Kanton nicht öffentlich zugänglich

waren (BGr, 2. Juni 2016, 1C_515/2015, E. 3.8.2).

Die vorinstanzlichen Erwägungen

überzeugen somit in diesem Punkt nicht und es besteht kein Anlass, von der

Praxis des Verwaltungsgerichts, welche die statistischen Daten zu den Preisen

von Liegenschaften im Hinblick auf die Beurteilung eines allfälligen

wirtschaftlichen Vorteils akzeptiert, zu überdenken. Auf diese Angaben ist

daher auch im Folgenden abzustützen.

4.8

Die

Beschwerdeführerin bezahlte wie erwähnt für das 652 m2 grosse

Grundstück einen Preis von Fr. 1'677'000.- und damit einen

Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.-. Dieser Quadratmeterpreis liegt rund 40 %

unter dem im Jahr 2014 bezahlten (Median-)Preis pro Quadratmeter für ganze

Liegenschaften (ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) von Fr. 4'258.-,

welcher gemäss den vorstehenden Ausführungen als Marktwert anzusehen ist.

Anders als die Beschwerdegegnerin vertritt, bestehen somit (statistisch

erhärtete) Hinweise, dass der Kaufpreis unter den marktüblichen Preisen lag.

Von einem "marktüblichen Kaufpreis" kann also entgegen der Vorinstanz

(E. 4, E. 5.3.3) keine Rede sein. Mit Blick auf die

bundesgerichtliche Rechtsprechung (oben E. 4.2) darf bei einer derart

grossen Differenz von Preis und Marktwert angenommen werden, dass dieser Preis

zumindest teilweise auf das altlastenrechtliche Risiko zurückzuführen ist, auch

wenn es schwierig sein mag, dessen Einfluss auf den Preis exakt zu beziffern.

Soweit die Vorinstanz demgegenüber verlangt, dass über den beträchtlichen

Preisunterschied hinaus weitere (belastbare) Hinweise auf einen aufgrund der

altlastenrechtlichen Situation untersetzten Kaufpreis vorliegen müssten,

erweist sich dieses zusätzliche Erfordernis im vorliegenden Fall, in dem die

Differenz von Preis und Marktwert derart auffällig ist, als nicht im Einklang

mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stehend.

4.9

Hinzu kommt, dass

die Beschwerdegegnerin von den steigenden Bodenpreisen in der Stadt Zürich

profitiert, was nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht

unberücksichtigt bleiben muss (VGr, 28. Februar 2019, VB.2017.00618, E. 5.4.2).

Die Verkehrswertsteigerung ist auch für das streitgegenständliche Grundstück in

Zürich-Albisrieden statistisch ausgewiesen: Der Quadratmeterpreis für ganze

Liegenschaften (ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) entwickelte sich in

Zürich-Albisrieden von Fr. 4'258.- im Jahr 2014 auf Fr. 7'870.- im

Jahr 2024.

4.10

Unter

Zugrundelegung des Medianpreises pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften

(ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) von Fr. 4'258.- (oben

E. 4.6) hätte die Beschwerdegegnerin für das streitbetroffene Grundstück

im Jahr 2014 einen Preis von Fr. 2'776'216.- zu bezahlen gehabt. Zu dessen

Realisierung – unter Ausblendung der seit dem Kauf stattgefundenen

Grundstückswertsteigerung (oben E. 4.9) – ist voraussichtlich eine

Sanierung des Grundstücks erforderlich, welche die Beschwerdegegnerin nach

heutiger Schätzung und auf Grundlage des streitgegenständlichen

Kostenverteilers von 20 % – der für die Verteilung der späteren

eigentlichen Sanierungskosten zwar präjudiziell, aber nicht unabänderlich ist

(dazu BGr, 7. Dezember 2020, 1C_117/2020, E. 5.7) –

Fr. 120'000.- (gemäss der Beschwerdeführerin) oder Fr. 132'000.-

(gemäss der Beschwerdegegnerin) kosten wird. Die von der Beschwerdegegnerin

darüber hinaus genannten Aufwendungen (namentlich Rechtsberatungs- und

Verzögerungskosten sowie Abfallentsorgungskosten) sind darin nicht zu erfassen,

da gestützt auf Art. 32d Abs. 1 USG der Verursacher lediglich die

notwendigen Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter

Standorte trägt. Werden auf einem belasteten Standort Massnahmen ausserhalb des

Sanierungsfalls ergriffen, so richtet sich die Kostenpflicht nach jenen

Überwälzungsregeln, die im Bereich dieser Massnahme massgeblich sind (Pierre

Tschannen in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2000,

Art. 32d N. 8).

Mit Fr. 2'644'216.-

(Fr. 2'776'216.- minus [im Sinne der Beschwerdegegnerin] Fr. 132'000.-)

liegt damit der geschätzte Marktwert beträchtlich über dem von der

Beschwerdegegnerin bezahlten Kaufpreis von Fr. 1'677'000.-, womit sie

durch die Belastung bzw. aus der Sanierung einen nicht unwesentlichen

wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen wird.

4.11

Insgesamt ist

daher der mit Verfügung vom 16. September 2021 festgelegte Kostenanteil

der Beschwerdegegnerin von 20 % der bis zum

Zeitpunkt des Kostenverteilungsgesuchs anrechenbaren und zu verteilenden Kosten

für altlastenrechtliche Massnahmen nicht zu beanstanden und entsprechend

zu bestätigen.

5.

5.1

Nach dem Gesagten

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben

und die Verfügung des AWEL vom 16. September 2021 ist zu bestätigen.

5.2

Demgemäss sind die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 65a VRG) und

es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 8. April 2022 wird aufgehoben. Die Verfügung des

AWEL vom 16. September 2021 wird bestätigt.

Die Kosten des Rekursverfahrens (total

Fr. 6'300.-) werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellkosten,

Fr. 4'300.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht;

d) das Bundesamt für Umwelt (BAFU), 3003 Bern.