Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00301

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00301

VB.2022.00320

Urteil

der 1. Kammer

vom

2. März 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

Aus VB.2022.00301

Gemeinde Zumikon, vertreten durch RA X,

Aus VB.2022.00320

1. Y,

2. Z,

3. D,

4. E,

alle vertreten durch RA F

und/oder RA G,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00301 und VB.2022.00320

Baukonsortium N-Strasse, bestehend aus:

1. H AG,

2. I AG,

3. J,

alle vertreten durch RA K,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00301

1. Y,

2. Z,

3. D,

4. E,

alle vertreten

durch RA F und/oder RA G,

5. Mitbeteiligte 5–11,

6. L, vertreten durch RA M,

7. Mitbeteiligte 13–14,

Aus VB.2022.00320

Gemeinderat Zumikon, vertreten durch RA X,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Zumikon verweigerte dem Baukonsortium N-Strasse,

bestehend aus der H AG, der I AG sowie J, am 14. Juli 2021 die

Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses Vers.-Nr. 01 und den

Neubau von drei Einfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der N-Strasse 03

in Zumikon. Gemäss den Erwägungen erfolgte der Bauabschlag einzig aufgrund der

ungenügenden Einordnung des Projekts im Sinn von § 238 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). "Für den

hypothetischen Fall einer Aufhebung der Verweigerung sowie des Vorliegens einer

rechtskräftigen Bewilligung" prüfte der Gemeinderat das Vorhaben auf seine

Vereinbarkeit mit den weiteren massgebenden Vorschriften, bejahte dies und

statuierte "subsidiär, eine rechtskräftige Baubewilligung

vorausgesetzt", verschiedene Nebenbestimmungen.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob das Baukonsortium N-Strasse Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragte, der Gemeinderat sei – unter Aufhebung des

Beschlusses vom 14. Juli 2021 – einzuladen, die nachgesuchte

Baubewilligung zu erteilen. In der Folge wies das Gericht Dritte darauf hin,

dass sie ein Begehren um Teilnahme am Rekursverfahren stellen könnten, wovon 15

Nachbarn Gebrauch machten und sich zur Sache vernehmen liessen. Nach

Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels führte das Baurekursgericht am

15.

März 2022 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 12. April

2022.

hiess das Gericht den Rekurs gut, hob den angefochtenen

Gemeinderatsbeschluss vom 14. Juli 2021 auf und lud den Gemeinderat ein,

die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen.

III.

A.

Mit Beschwerde vom 20. Mai 2022 (VB.2022.00301)

liess der Gemeinderat namens der Gemeinde Zumikon dem Verwaltungsgericht

beantragen:

"1. Die

Beschwerde sei gutzuheissen.

2.

Demgemäss sei der angefochtene Rekursentscheid vom 12. April

2022.

aufzuheben … und der erstinstanzliche Gemeinderatsbeschluss vom 14. Juli

2021.

sei vollumfänglich zu bestätigen, unter gleichzeitiger Neuverlegung der

vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen …

3.

Es sei ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzuführen.

Alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."

Das

Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom 22. Juni 2022 auf

Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer

Parteientschädigung – liess am 24. Juni 2022 das Baukonsortium N-Strasse

stellen. Mit Replik vom 11. August 2022 und Duplik vom 19. September

2022.

hielten diese Parteien an ihren Anträgen fest. Zuvor hatten sich die

Mitbeteiligten 1–4 am 7. September 2022 im Wesentlichen den Anträgen der

Beschwerdeführerin angeschlossen. Auch sie verlangten eine Parteientschädigung

und in prozessualer Hinsicht die Vereinigung dieses Prozesses mit dem Verfahren

VB.2022.00320.

B.

Am 24. Mai 2022 liessen auch Z, Y, D und E

Beschwerde (VB.2022.00320) mit folgenden Anträgen erheben:

"1. Es sei

der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. April 2022 aufzuheben und der

Beschluss des Gemeinderats vom 14. Juli 2021 sei vollumfänglich zu

bestätigen.

2.

Eventualiter

sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. April 2022 aufzuheben und

es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.) zu Lasten der

Beschwerdegegnerschaft."

In

verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins

beantragt.

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom

22.

Juni 2022 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag –

unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 4. Juli 2022 das

Baukonsortium N-Strasse stellen. Mit Replik vom 12. September 2022

beharrten die Beschwerdeführenden auf ihren Anträgen und verlangten die

Vereinigung des Verfahrens mit dem Prozess VB.2022.00301. Schliesslich hielt

das Baukonsortium N-Strasse mit Duplik vom 19. bzw. 26. September 2022 an

seinen Anträgen fest.

C.

Am 30. Januar 2023 führte das Verwaltungsgericht

einen Augenschein durch.

Auf

die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, die Parteivorbringen sowie die

Feststellungen des Gerichts am Augenschein wird, soweit erforderlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.

1.2

Die

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen die nämlichen Rechtsfragen auf.

Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu

vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der

Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).

1.3

Gemäss § 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 2 VRG sind Gemeinden zur Beschwerde

legitimiert, wenn sie durch die Anordnung wie eine Privatperson berührt sind

und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben (lit. a),

die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder

Bundesverfassung gewährt (lit. b) oder bei der Erfüllung von gesetzlichen

Aufgaben in ihren schutzwürdigen Interessen anderweitig verletzt sind,

insbesondere bei einem wesentlichen Eingriff in ihr Finanz- oder

Verwaltungsvermögen (lit. c). Unabhängig von den finanziellen Auswirkungen

des Entscheids anerkennt das Bundesgericht die Legitimation des Gemeinwesens,

wenn dieses in spezifischen eigenen Sachanliegen qualifiziert betroffen ist,

was der Fall ist, wenn der angefochtene Hoheitsakt wesentliche öffentliche

Interessen in einem Politikbereich betrifft, der dem Gemeinwesen zur Regelung

zugewiesen wurde (VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 1.2.1; Bertschi,

Kommentar VRG, § 21 N. 107). Das allgemeine Interesse an der

richtigen Rechtsanwendung verschafft dem Gemeinwesen noch keine

Beschwerdebefugnis (BGE 136 II 383 E. 2.4).

Die Beschwerde führende Gemeinde Zumikon rügt, dass das

Baurekursgericht mit dem angefochtenen Entscheid ihre Autonomie missachtet

habe. Die Anwendung der Gestaltungsnorm von § 238 PBG verlangt nach einer

Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und räumt den Gemeinden insoweit einen

qualifizierten Beurteilungsspielraum ein. Zudem macht die Beschwerdeführerin

die Missachtung von Art. 3 Abs. 2 Satz 2 ihrer Bau- und Zonenordnung

vom 6. März 2018 (BZO) und damit ihres kommunalen Rechts geltend. Ob die

beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt

wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der

Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.4

Die

privaten Beschwerdeführenden sind Eigentümer von Liegenschaften in der

unmittelbaren Umgebung des Baugrundstücks. Durch die Errichtung der drei

Neubauten im Sichtbereich werden sie in ihren schutzwürdigen Interessen

berührt, weshalb sie kraft § 338a PBG ebenfalls zur Beschwerde legitimiert

sind.

1.5

Weil auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf beide Beschwerden

einzutreten.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von 1'369 m2 liegt an der

Verzweigung N-Strasse/O-Strasse/P-Weg und fällt von Norden nach Süden um über 8 m

ab. Gemäss Bau- und Zonenordnung ist die Parzelle samt dem näheren Umfeld der

Zone W2/25 zugeteilt. Westlich von ihr ist zudem grossflächig die Festlegung

"hoher Grünanteil" vermerkt. Das streitbetroffene Projekt besteht aus

drei Flachdachbauten mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren

Dachgeschoss. Die beiden talseitigen Wohnhäuser A und B sind rechteckig, das

bergseitige Haus C – aufgrund des gegenüber dem P-Weg einzuhaltenden

Wegabstands – trapezförmig. Die drei Gebäude sind mit ihrer Längsseite auf die N-Strasse

ausgerichtet und weisen untereinander einen Gebäudeabstand von je 7 m auf.

Die Breitseite der drei Häuser misst je 7,24 m; die Längsseite der Gebäude

A und B beträgt 14,65 m, jene des trapezförmigen Hauses C 15,18 m bzw.

13,22 m. Die Geschosshöhen belaufen sich einheitlich auf je 2,80 m. Wegen

vorbestehender Aufschüttungen treten die Häuser gegenüber dem ursprünglich

gewachsenen Terrain teilweise bis gut 9 m hoch in Erscheinung.

2.2

Streitgegenstand

bildet einzig die Frage, ob sich das Bauvorhaben rechtsgenügend in die bauliche

Umgebung einordnet oder nicht. Für den Fall, dass dies – entgegen der

Auffassung des Gemeinderats – zutrifft, wird das Projekt im baurechtlichen

Entscheid vom 14. Juli 2021 auf seine Verträglichkeit mit den übrigen

massgebenden Normen überprüft. Darin kommt die Behörde zum Schluss, dass das

Vorhaben – unter Nebenbestimmungen – im Fall von dessen befriedigender

Einordnung bewilligungsfähig ist.

3.

3.1

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 3.2; 30. November

2017, VB.2017.00102, E. 4.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 814 f.).

Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte

vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren

Hinweisen).

3.2

Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E.

5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September

2018.

fest, dass entgegen der neueren verwaltungsgerichtlichen Praxis das

Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.

Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich

von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt

oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.

Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen

Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen

Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen

insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung

des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die

Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid

aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung

trägt.

Eine unbefriedigende

Einordnung liegt nicht bereits dann vor, wenn in einer relativ einheitlichen

Überbauung neue Elemente wie andersartige Baumaterialien, Kubaturen oder

Dachformen verwendet werden. Vielmehr kann von einem Einordnungsmangel erst

dann gesprochen werden, wenn eine Baute gegenüber ihrem Umfeld hinsichtlich der

prägenden Merkmale in einen störenden Widerspruch tritt (VGr, 26. August

2021, VB.2021.00123, E. 6.1.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 815 f.).

4.

4.1

Das

Baurekursgericht hielt fest, dass sich westlich des Baugrundstücks grosse

Parzellen mit voluminösen Gebäuden vorfänden, deren Ausmasse von der Strasse

her wegen der grosszügigen Begrünung nicht genau ersichtlich seien. Die

Mehrheit der Grundstücke sei mit grossen Bäumen bestockt; in nördlicher

Richtung stosse das Quartier an einen Wald an. Alter und Stil der Häuser

variierten stark. Südöstlich des Baugrundstücks befänden sich mehrere neuere

Bauten auf etwas kleineren Parzellen, die weniger üppig bepflanzt und

weitgehend terrassiert seien. Die Abstände zwischen den Gebäuden seien

unterschiedlich, insgesamt aber ebenfalls grosszügig. Für die ortsbauliche

Beurteilung komme es vor allem auf diejenigen Nachbarbauten an, die zusammen

mit dem Baugrundstück gesehen würden. Soweit ein optischer Zusammenhang von

Grundstücken an der N-Strasse und insbesondere bei der Kreuzung zur O-Strasse

bestehe, wiesen die betreffenden Gebäude nicht nur einen anderen Baustil und

teilweise ein späteres Baujahr auf, sondern seien auch kleiner und stünden

näher beieinander als die Gebäude im nordwestlichen Teil des Quartiers P. Zudem

sei die Durchgrünung zumindest von der N-Strasse her gesehen bescheidener.

Dieses Bebauungsmuster setze sich in südlicher Richtung fort. Wenn der

Gemeinderat das Erscheinungsbild des Bauvorhabens von der N-Strasse her

beanstande, gelte es dem entgegenzuhalten, dass von dort her betrachtet das

Quartierbild mit grossen Parzellen und Gebäudeabständen wenig ausgeprägt sei.

Vielmehr trete ein heterogenes Wohnquartier mit unterschiedlichen Baustilen

ohne einheitliches Überbauungsmuster in Erscheinung. Anlässlich der Revision

der Bau- und Zonenordnung im Jahr 2018 hätte es der Gemeinde freigestanden,

Vorschriften bezüglich der Platzierung der Gebäude oder deren Dichte und Höhe

zu statuieren. Nachdem sie dies unterlassen habe, gehe es nicht an, einem

Projekt, das alle massgebenden Vorschriften respektiere, die befriedigende

Gestaltung abzusprechen. Daran ändere auch Art. 3 Abs. 2 Satz 2

BZO nichts, wonach ein besonderes Augenmerk auf eine stimmige Körnung der

Bauten und ein durchgrüntes Erscheinungsbild der Wohnquartiere zu legen sei.

Hierbei handle es sich nämlich nur um eine Konkretisierung von § 238 PBG.

Schliesslich erweise sich die von den Beigeladenen erhobene Rüge einer

"überhohen bzw. turmähnlichen Erscheinung" der projektierten Gebäude

als unbegründet. Denn die zulässigen Gebäudehöhen würden eingehalten und von

einem Missverhältnis der Proportionen könne nicht gesprochen werden.

4.2

Die

Beschwerde führende Gemeinde Zumikon hält dem Rekursentscheid entgegen, dass

die Bauherrschaft durch den Bauabschlag bei der Realisierung der zulässigen

Ausnützung von 352,25 m2 nicht eingeschränkt werde. Sie habe

jedoch den Quartiercharakter zu berücksichtigen, der durch vergleichsweise

grosse Gebäudevolumina, erhebliche Abstände zwischen den einzelnen Baukörpern

und eine üppige Durchgrünung geprägt sei. Im streitbetroffenen Quartier P finde

ein stetiger baulicher Generationenwechsel in unterschied­lichster

Formensprache statt, was jedoch nicht als anspruchslose Architektur bezeichnet

werden und zur Anlegung eines tiefen Massstabs an die befriedigende Einordnung

führen dürfe. Das Baugrundstück befinde sich an ortsbaulich exponierter

Hanglage und sei üppig durchgrünt. Mit der strittigen Überbauung entstünde an

dieser Stelle eine neue, überaus dominante, unpassende und das Ortsbild

erheblich beeinträchtigende Situation, welche durch die baubedingt

erforderliche Entfernung der dichten Vegetation noch verstärkt würde. Während

die umliegenden Gebäude auf der Nordseite der Grundstücke angeordnet seien und

die Ausnützung auf ein einzelnes Objekt konzentriert werde, was zu einem

lockeren Bebauungsmuster mit zumeist grosszügigen Gärten auf der Südseite

führe, hätte das umstrittene Projekt eine Verteilung der Kubatur über das

gesamte Grundstück zur Folge. Dadurch entstünde eine Insel mit kleinen,

kasernenartig anmutenden Baukörpern. Die vorgesehene Terrainanpassung und die Ausschöpfung

der zulässigen Gebäudehöhe verstärkten das quartierfremde Erscheinungsbild.

Beim Haus A an der N-Strasse sei das Terrain massiv aufgeschüttet worden und

eine 3 m hohe Stützmauer geplant, wodurch das Gebäude gleichsam auf ein

Podest zu stehen käme. Das Baurekursgericht habe Art. 3 Abs. 2

Satz 2 BZO zu Unrecht als bedeutungslose Konkretisierung von § 238 PBG betrachtet. Vielmehr habe die Gemeinde damit eine Norm zur

"ortsbauliche(n) Grundhaltung" erlassen. Die darin verlangte stimmige

Körnung der Bauten und Bewahrung eines durchgrünten Erscheinungsbildes lasse

das Projekt offensichtlich vermissen.

Die privaten Beschwerdeführer schliessen sich diesen Rügen

im Wesentlichen an, dies auch in ihrer Stellungnahme zum Rechtsmittel der

Gemeinde. Zudem werfen sie dem Baurekursgericht vor, dass es zu Unrecht vom

schlüssigen Gutachten abgewichen sei, das die Gemeinde von Architekt Q

eingeholt habe. Auch wenn die Vorinstanz zutreffend auf die heterogene

Architektur im Quartier P hingewiesen habe, sei dieses mit Bezug auf Dichte,

Durchgrünung und Anordnung der Gebäude homogen. Wie der Experte zu Recht

festgestellt habe, würde das streitbetroffene Projekt zu einer unüblichen

Kleinteiligkeit bzw. unüblichen Dichte innerhalb des Baugrundstücks führen, und

dies erst noch an einer exponierten Lage. Indem das Baurekursgericht nicht

dargelegt habe, inwiefern von der Baubehörde der bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zustehende Ermessensspielraum überschritten worden sei, habe es

die Gemeindeautonomie verletzt.

4.3

Die Beschwerdegegner

erblicken darin eine paradoxe Situation, dass ihnen die Realisierung von zu

kleinen Einfamilienhäusern auf dem Baugrundstück vorgeworfen werde. Die

Bauverweigerung sei umso weniger verständlich, als der Gemeinderat unlängst die

Erstellung von je drei Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05

bewilligt habe, die vergleichbare oder nur wenig grössere Abstände

untereinander aufwiesen. Eine Bauverweigerung setze einen konkreten

Einordnungsmangel voraus, indem bei objektiver Betrachtung ein störender

Widerspruch oder sonst ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prägenden

Merkmalen oder zum Quartiercharakter zu beklagen sei. Weil es an solchen

Merkmalen hier fehle, falle ein störender Widerspruch von vornherein ausser

Betracht. Mit einem Anteil von 57 % der Grundfläche sei das Baugrundstück

auch künftig hinreichend begrünt. Wie die Beschwerdeführerin einräume, sei die

Umgebung mit einem Nebeneinander von verschiedener Architektur und Kubatur im

Umbruch. Damit stehe jedoch die gleichzeitig aufgestellte Behauptung in

Widerspruch, dass das Quartier durch offensichtliche Strukturmerkmale geprägt

sei, die es zu erhalten gelte. Wegen der überalterten Bausubstanz, des

Verdichtungspotenzials und des anstehenden Generationenwechsels werde sich das

Quartier auch künftig ändern. Für die Erhaltung der heutigen, gewucherten

Bepflanzung bestehe keine Rechtsgrundlage. In der Umgebung fänden sich auch

andere Gebäude, die geringe Abstände zueinander aufwiesen; mit der baulichen

Entwicklung am P dürften solche Konstellationen noch zunehmen. Wenn die

Gemeinde darauf verzichtet habe – wie etwa zur Lage der Gebäude –

einschränkende Bauvorschriften zu erlassen, dürfe sie ein vermeintlich

erwünschtes Bebauungsmuster nicht mittels § 238 Abs. 1 PBG erzwingen.

Sodann könne von einer extensiven Auslegung der möglichen Höhenentwicklung

keine Rede sein. Der Gemeinderat habe mit den erteilten Baubewilligungen eine

Terrassierung am P zugelassen, womit Ersatzneubauten den Terrainverhältnissen

entsprechend realisiert werden dürften. Zu Unrecht berufe sich die

Beschwerdeführerin auf Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO, denn § 238 Abs. 1 PBG lasse für eine damit statuierte allgemeine Verschärfung der

gebotenen Einordnung keinen Raum. Wenn der Gemeinderat die Schaffung einer Quartiererhaltungszone

im Quartier P als mit der Eigentumsgarantie unvereinbar würdige, dürfe er erst

recht nicht im Einzelfall die Beibehaltung der angeblich angestammten

ortsbaulichen Struktur verlangen.

5.

5.1

Vorliegend

kommt mit Bezug auf die Gestaltung des Bauvorhabens Abs. 1 von § 238 PBG zur Anwendung, der eine befriedigende Einordnung verlangt. Die in Abs. 2

derselben Bestimmung für Bauwerke in der Nachbarschaft von Objekten des Natur-

und Heimatschutzes statuierten höheren Anforderungen fallen hier ausser

Betracht. Sodann gilt es zu beachten, dass die Ausmasse einer Baute und deren

Positionierung auf dem Grundstück im Wesentlichen durch die

Baubeschränkungsnormen und Nutzungsziffern bestimmt werden. Werden diese

Vorschriften eingehalten, ist bei der Anwendung der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG als zusätzliche Eigentumseinschränkung eine gewisse Zurückhaltung geboten.

So schützt diese Vorschrift beispielsweise weder vor einer Einschränkung der

Aussicht noch vor zusätzlichem Schattenwurf und Lichtentzug (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 812 f.).

Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, hat die

Gemeinde Zumikon anlässlich der Revision ihrer Bau- und Zonenordnung im Jahr

2018.

in Bezug auf das streitbetroffene Quartier P bewusst auf die Schaffung von

ästhetisch motivierten Eigentums­beschränkungen – wie z. B. die Festsetzung einer

Quartiererhaltungszone, Vorschriften zur (nord-/südseitigen) Positionierung von

Gebäuden auf dem Grundstück oder zur Einhaltung eines Grünflächenanteils –

verzichtet. Wenn Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO festhält, dass

besonderes Augenmerk auf die stimmige Körnung der Bauten und ein durchgrüntes

Erscheinungsbild der Wohnquartiere gelegt werde, so werden damit Kriterien

erwähnt, die ohnehin Teil der bei Prüfung der gemäss § 238 Abs. 1 PBG

massgeblichen Aspekte bilden. Diese kommunale Bestimmung hat keine selbständige

Bedeutung, sondern konkretisiert lediglich § 238 PBG. Das vom Gemeinderat am

30.

Mai 2022 verabschiedete und ab 1. Juli 2022 verbindliche

Merkblatt Gestaltungskriterien gemäss Art. 3 BZO mag der Gemeinde als

Richtlinie zur Auslegung von § 238 PBG dienen, ist auf vorliegende

Bewilligung vom 14. Juli 2021 aber jedenfalls nicht anzuwenden. Überdies

steht es den Gemeinden im Bereich

normaler Wohnzonen nicht zu, über § 238 PBG hinausgehende gestalterische

Vorschriften zu erlassen (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E.

2.4.4).

5.2

Die

Beschwerdeführenden stellen – nach den Akten zu Recht – nicht in Abrede, dass

die Gestaltung des streitbetroffenen Vorhabens als solches rechtsgenügend ist.

Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildet einzig die Frage, ob der Bezug der

drei projektierten Einfamilienhäuser zur baulichen Umgebung als befriedigend

qualifiziert werden kann.

5.3

5.3.1

Als für die Beurteilung der rechtsgenügenden Einordnung des Bauvorhabens

massgebendes bauliches Umfeld ist vorab die unmittelbare Nachbarschaft an der N-Strasse

zu betrachten, sodann der Bereich zwischen dem talseitigen Arm der P-Strasse bis

zur Einmündung der N-Strasse und dem östlichen Bogen der P-Strasse bis zum

Kehrplatz im bergseitigen Bereich. Dementsprechend hat sich der Augenschein des

Verwaltungsgerichts – im Einverständnis mit den Parteien – auf das genannte

Gebiet beschränkt. Das Gelände steigt im Wesentlichen von Süden nach Norden an.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 befindet sich nördlich der N-Strasse und eine

Bautiefe unterhalb des bergseitigen Strangs der P-Strasse im oberen Teil des

Quartiers und fast in der Mitte von dessen West-Ost-Ausdehnung. Aufgrund des

abfallenden Geländes trifft es zu, dass die auf dem Baugrundstück projektierten

Gebäude jedenfalls dann gut eingesehen werden können, wenn die Begrünung im Zug

der Neuüberbauung beseitigt werden sollte. Allerdings lässt sich entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführenden nicht von einer besonders prominenten Lage

sprechen. Dies trifft wesentlich stärker zu für die Baute an der

Strassenkreuzung P-Strasse/N-Strasse, für die Liegenschaften zwischen der P-Strasse

und dem P-Weg sowie etwa auf den nordöstlichen Abschluss des Quartiers mit dem

Grundstück Kat.-Nr. 06.

5.3.2

Wie der Augenschein gezeigt hat, präsentiert sich das Quartier P als

baulich sehr vielgestaltig. Zwar weisen die Beschwerdeführenden zu Recht darauf

hin, dass die meisten Grundstücke eine stattliche Grösse aufweisen und mit

grosszügigen Landhäusern überbaut sind; auch trifft es zu, dass die

Liegenschaften überwiegend im bergseitigen Bereich angeordnet sind und der

talseitige südliche Teil von grosszügigen Grünflächen dominiert wird.

Allerdings ist dieses Strukturelement nicht einheitlich verwirklicht, sondern

finden sich im Quartier auch kleinere Parzellen mit dementsprechend

bescheidener dimensionierten Häusern, so namentlich im Geviert P-/R-/S-/N-Strasse.

Neben diesen Abweichungen "nach unten" finden sich auch solche

"nach oben"; so etwa haben mehrere Liegenschaften bergseitig des

oberen Arms der P-Strasse bezüglich ihrer Dimensionierung mit Landhäusern oder

Villen nur noch wenig gemein. Grosse Gegensätze zeigen sich ferner bezüglich

Alter, Baustil und Kubatur der Gebäude. Neben Neubauten sind solche aus den

50er-Jahren des letzten Jahrhunderts vorzufinden, wobei meist typische

Stilelemente aus der betreffenden Epoche verwendet worden sind. Wie die

Fotografien im verwaltungsgerichtlichen Augenschein-Protokoll zeigen, lässt

sich in architektonischer Hinsicht nicht im Mindesten von einem einheitlichen

Quartierbild sprechen; vielmehr findet sich eine ausgesprochen bunte Vielfalt

von Strukturen. Auch handelt es sich nicht mehr um ein typisches

Einfamilienhaus-Quartier; vielmehr enthalten äusserlich als Einfamilienhäuser

erscheinende Gebäude mehrere Wohneinheiten. In einem besonders auffälligen

Gegensatz zum Quartierbild erscheinen etwa die Liegenschaften auf Kat.-Nr. 07,

auf Kat.-Nr. 08 und Kat.-Nr. 09. Wenn die Gemeinde die ausladenden Gärten im

Südbereich der Grundstücke erwähnt, trifft diese Feststellung zwar in der

Mehrheit der Fälle zu, doch wird auch dieses Element mehrfach in ausgeprägter

Weise durchbrochen, so etwa beim Gebäude P-Strasse 010, bei den Parzellen T-Strasse 011

und 012, deren Südbereich grossteils als Garagenzufahrt versiegelt ist. Auffällig

sind ferner die hohen Stützmauern entlang der P-Strasse; geradezu wuchtig wirkt

diejenige auf dem Grundstück Kat.-Nr. 09, welche zudem der auffälligen

Gestaltung des hinterliegenden Wohnhauses zusätzliche Dominanz verleihen. Auch

in Bezug auf die Positionierung der Gartenbereiche (und damit zusammenhängend,

der Bauten) auf den jeweiligen Grundstücken ist somit im Quartier P keine

Homogenität zu verzeichnen. Was schliesslich die Begrünung des Quartiers

betrifft, ist diese wohl insgesamt ausgeprägt, doch zeigen sich auch hier bei

den einzelnen Grundstücken grosse Unterschiede bezüglich Art und Ausmass der Bepflanzung.

5.3.3

Die knappe Stellungnahme des von der Gemeinde zur Beurteilung des

Bauprojekts auf seine genügende Gestaltung und Einordnung in das bestehende

Ortsbild hin beigezogenen Architekten Q kommt in sachverhaltsmässiger Hinsicht

zu vergleichbaren Feststellungen: Die Umgebung des Baugrundstücks sei geprägt

von grossen Einfamilienhäusern, die sich an unterschiedliche Bautypologien

anlehnen, sowie einer üppigen Durchgrünung. Die auf dieser Grundlage gezogene

Schlussfolgerung des Architekten, das Bauprojekt erfülle die minimalen

Anforderungen einer befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 PBG nicht,

liegt einerseits nicht in seinem Zuständigkeitsbereich, sondern dem der

Baubewilligungsbehörde, und ist andererseits nicht nachvollziehbar.

5.3.4

Das Bauvorhaben mit den drei Baukörpern, deren Schmalseite 7,24 m und

deren Gebäudeabstand zueinander 7,00 m beträgt, bringt nach zutreffender

Auffassung der Beschwerdeführenden ein neues Gestaltungselement in das Quartier

P. Der Wegabstand zum P-Weg beläuft sich auf 5 m. Der Strassenabstand gegenüber

der N-Strasse beträgt – bedingt durch die entlang dieser verlaufende Baulinie –

rund 7,50 m. Sodann entsprechen die Grenzabstände zu den nördlich und östlich

anstossenden Parzellen mit 5 m dem von Art. 17 BZO vorgegebenen Mass.

Aufgrund der früheren Aufschüttung mögen die drei Häuser vergleichsweise hoch

erscheinen. Massgebend ist indessen, dass das Projekt die gemäss Art. 17

BZO erlaubte Gebäudehöhe von 6,50 m einhält, wie der baurechtliche

Entscheid in lit. l der Erwägungen zutreffend festhält. Schliesslich

verbleibt ein Grünflächenanteil von 57 %. Der gegenwärtige Baumbestand,

der die Sicht auf das heute bestehende Wohnhaus auf dem Baugrundstück in

erheblichem Ausmass verdeckt, ist zwar wie gesagt nicht geschützt, doch kann

die Baubehörde über den von der Bauherrschaft gemäss Dispositiv Ziffer 1.4

des baurechtlichen Entscheids nachzureichenden Umgebungsplan, welcher den

gemäss lit. q der Erwägungen statuierten Anforderungen zu genügen hat, auf

die künftige Begrünung Einfluss nehmen.

5.3.5

Die geschilderte dem Projekt innewohnende neue Formensprache führt

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden jedoch nicht dazu, dass die

Einordnung als unbefriedigend qualifiziert werden muss. Die Aufteilung der

zulässigen Baumasse auf drei einzelne Gebäude, die in baurechtskonformen

Abständen zueinander und zu den Verkehrswegen wie den Nachbargrundstücken

angeordnet werden sowie die erlaubte Gebäudehöhe ausschöpfen, schafft im

massgebenden baulichen Umfeld, das nach dem in E. 5.3.2 Gesagten bereits heute

ausgesprochen heterogen ist, keinen klaren oder störenden Widerspruch. Zwar

dominieren nach wie vor grosszügige Einfamilienhäuser. Diese weisen aber unter

sich eine überaus grosse Bandbreite bezüglich Alter, Stil, Formensprache und

Umgebungsgestaltung auf. Daneben sind auch kleinere Einfamilienhäuser,

Mehrfamilienhäuser und geradezu herrschaftliche Anwesen vorzufinden.

Schliesslich ist angesichts der jüngeren baulichen

Entwicklung davon auszugehen, dass die vorstehend umschriebene architektonische

Vielgestaltigkeit des Quartiers P – wohl mit jedem Ersatzbau – weiter zunehmen

wird. Wie die Erfahrung zeigt, ist mit der Neuüberbauung eines Grundstücks auch

regelmässig eine dichtere Ausnützung bis zu dem gemäss Bau- und Zonenordnung

zulässigen Höchstmass verbunden. Aus wirtschaftlichen Gründen weichen dabei

grosszügige Einfamilienhäuser oft Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten. Die

genannte Entwicklung wird noch begünstigt, wenn die Nutzungsplanung – wie dies

vorliegend zutrifft – einer solchen Entwicklung keine über die allgemeine

Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG hinausgehenden Schranken setzt.

5.4

Im Licht

dieser Erwägungen ist dem Bauvorhaben eine zumindest befriedigende Einordnung

zuzuerkennen. Das Bauprojekt beinhaltet neue Gestaltungselemente bezüglich der

Kubatur; vor dem Hintergrund der heterogenen und keinesfalls einheitlichen

Bebauung des Quartiers hält das Bauprojekt vor § 238 Abs. 1 PBG

jedoch klarerweise stand. Durch die Bauverweigerung hat der Gemeinderat Zumikon

sein Ermessen klarerweise überschritten. Die Beschwerden sind daher abzuweisen.

6.

Anzumerken bleibt, dass der Gemeinderat im baurechtlichen

Entscheid vom 14. Juli 2021 zwar das Projekt wegen der von ihm für

unbefriedigend qualifizierten Einordnung verweigert hat. Im Eventualstandpunkt

– falls von einer befriedigenden Einordnung auszugehen wäre – hat er jedoch das

Baugesuch umfassend geprüft und unter den erforderlichen Nebenbestimmungen

bewilligt. Nachdem die im Rekursverfahren Beigeladenen ausschliesslich die

Einordnungsfrage thematisiert haben, hat das Baurekursgericht folgerichtig von

einer Rückweisung abgesehen, sondern den Gemeinderat eingeladen, die

Baubewilligung zu erteilen. Auch vor Verwaltungsgericht haben die

Beschwerdeführenden einzig die Rüge der unbefriedigenden Gestaltung erneuert,

ohne anderweitige Einwände zu erheben.

7.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der unterliegenden Gemeinde und den privaten Beschwerdeführenden je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Ihnen muss eine Parteientschädigung von vornherein versagt

bleiben. Vielmehr sind sie je zur Hälfte zu verpflichten, der obsiegenden

Bauherrschaft für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung im

angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 3'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00301 und VB.2022.00320 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'285.-- Zustellkosten,

Fr. 7'285.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte der Gemeinde Zumikon und je zu einem Achtel

den privaten Beschwerdeführenden auferlegt, diesen unter solidarischer Haftung

für die andere Hälfte der Kosten.

5.

Die

Gemeinde Zumikon und die privaten Beschwerdeführenden werden verpflichtet, den Beschwerdegegnern

zusammen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'750.- (insgesamt Fr. 3'500.-,

inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Entscheids.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die

Parteien und die Mitbeteiligten

b) das

Baurekursgericht