Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00389

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00389

Urteil

der 1. Kammer

vom 31. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C AG,

2. Planungs- und Baukommission Richterswil,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 7. Juli 2021 erteilte die Planungs-

und Baukommission Richterswil der C AG die baurechtliche Bewilligung für

den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01

und 02 am D-Weg 011 und 012 in Richterswil. Gleichzeitig wurde die im koordinierten

Verfahren ergangene forstrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 11. Juni 2021 eröffnet.

Erwägungen

II.

A gelangte dagegen mit Rekursschrift vom 12. August 2021

an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der kommunalen

Baubewilligung. Mit Entscheid vom 24. Mai 2022 wies das Baurekursgericht

den Rekurs ab.

III.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 27. Juni 2022 an

das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids und

der kommunalen Baubewilligung; eventualiter die Aufhebung des Rekursentscheids

unter Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht.

Die C AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und

verlangte eine Parteientschädigung; ebenso, und ohne weitere Bemerkungen, das

Baurekursgericht. Die Planungs- und Baukommission Richterswil verzichtete

stillschweigend auf Vernehmlassung. A hielt replikweise an seinen Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer, der im

Verfahren vor der Vorinstanz vollständig unterlag, ist als Eigentümer des

unmittelbar östlich an die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 angrenzenden

Grundstücks Kat.-Nr. 03 gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) beschwerdelegitimiert. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Wohnzone W2/30

gemäss Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO).

Geplant ist der Neubau von zwei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern. Der

Neubau soll über den westlich der Baugrundstücke gelegenen D-Weg (Grundstück

Kat.-Nr. 04) in die E-Strasse erschlossen werden. Der D-Weg soll hierfür

auf eine Breite von 3,6 m ausgebaut werden.

Südlich der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01

und 02 verläuft zunächst eine rund 1,5 m breite Wegparzelle (Grundstück Kat.-Nr. 05).

Südlich dieser Wegparzelle wiederum liegen die mit den Gebäuden E-Strasse 06

und 07 überbauten, ebenfalls in der Wohnzone W2 gelegenen

Liegenschaften Kat.-Nrn. 08, 09 und 010.

3.

3.1

Streitgegenstand

bilden zunächst die vom Neubauvorhaben in Richtung Süden einzuhaltenden

Abstände. Umstritten ist insbesondere, ob über die Wegparzelle Kat.-Nr. 05

hinaus ein Grenzabstand zu den gegenüberliegenden Parzellen Kat.-Nrn. 08, 09

und 010 sowie ein Gebäudeabstand, allenfalls samt Mehrlängenzuschlägen, zu den

Gebäuden E-Strasse 06 und 07 auf diesen Parzellen einzuhalten ist.

3.2

Fehlen

Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche

Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude

einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m

gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen

Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG). Der Abstand von 3,5 m

gilt nur gegenüber öffentlichen Wegen. Von nicht öffentlichen Wegen ist

vorbehältlich anderslautender kommunaler Vorschriften kein Abstand im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten (VGr, 3. Juni 1982, VB 82/1981 =

BEZ 1982 Nr. 20). Die BZO Richterswil schreibt keine vorliegend

einschlägigen anderen Strassen- oder Wegabstände vor.

Beim unmittelbar südlich an die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01

und 02 angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 05 handelt es sich gemäss den

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz um einen im subjektiv-dinglichen

Gesamteigentum verschiedener Anstösser stehenden Flurweg im Sinn von § 108

Abs. 1 lit. b des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979

(LG). Flurwege dienen grundsätzlich der Erschliessung land- und

forstwirtschaftlicher Grundstücke und stehen gemäss § 111 Abs. 1 LG

von Gesetzes wegen allen Fussgängern zur Benützung offen. Bereits infolge

dieses offenen Benutzerkreises sind Flurwege als öffentliche Wege im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.2 f.;

4.

April 2012, VB.2011.00687, E. 3.3). Dass der Flurweg gemäss den –

erstmals in der Beschwerdeschrift und damit ohnehin verspätet vorgetragenen –

Ausführungen des Beschwerdeführers derzeit nicht als solcher ausgebaut bzw.

erkennbar sei, ändert an seiner Qualifizierung als öffentlichem Weg im Sinn von

§ 265 Abs. 1 PBG nichts, zumal der Beschwerdeführer diese gar nicht

bestreitet. Eine förmliche Aufhebung des Flurwegs im Sinn von § 115 LG,

welche überhaupt erst Anlass für die Aufgabe seiner Qualifizierung als

öffentlicher Weg geben könnte, wurde zudem nicht behauptet und ist auch nicht

bekannt.

3.3

Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben die Neubauten daher einen Wegabstand von 3,5 m zum

öffentlichen Flurweg Kat.-Nr. 05 einzuhalten, wie dies die Beschwerdegegnerin 2

in der Baubewilligung vom 7. Juli 2021 korrekt subsumierte. Dieser Abstand

wird vorliegend gewahrt. Der Strassen- oder wie vorliegend der Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG geht gegenüber den zu den Nachbargrundstücken grundsätzlich

einzuhaltenden Grenzabständen vor und tritt generell an deren Stelle (VGr, 17. Juni

1998, VB.1998.00037 = RB 1998 Nr. 116; VGr, 27. März 2013,

VB.2012.00810, E. 4.2).

3.4

Gemäss einer mit Entscheid

VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 =

RB 2001 Nr. 73) begründeten und mit Entscheid VB.2005.00017 vom 1. Juni

2005.

(in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) präzisierten

Rechtsprechung wird über den öffentlichen Weg hinweg die Einhaltung des vollen

Grenzabstands zum jenseits des Weges gegenüberliegenden Grundstück verlangt.

Zur Begründung dieser Praxis wird in den erwähnten Entscheiden angeführt, dass

gemäss der vor der Revision des PBG vom 1. September 1991 geltenden,

ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG Gebäude gegenüber

Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten hatten wie

von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und

Plätzen sowie 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision vom 1. September

1991.

gelte nur noch der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine

andere Regelung treffe. Damit habe der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit

der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem

Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die Abstände zwischen den

Gebäuden unangemessen gross würden, wenn zur Strassenbreite noch die

beidseitigen ordentlichen Grenzabstände hinzukämen. Diese Überlegungen träfen

allerdings nur bei Strassen und Wegen zu, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion

eine minimale Breite von 3 m aufwiesen. Bereits bei Fusswegen mit einer

minimalen Breite von 2 m könnten sich aber Gebäudeabstände ergeben, die

weit geringer seien, als sie sich durch die ordentlichen Grenzabstände bei zwei

direkt aneinandergrenzenden Grundstücken ergäben. Diese Problematik werde

zusätzlich dadurch verschärft, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gelte, auch keine Mehrlängenzuschläge zu beachten seien und ein

auf diese Seite hin orientierter oder frei wählbarer grosser Grenzabstand

entfalle. Weise ein Weg lediglich eine Breite von 1 m auf, so könne dies

zu Gebäudeabständen von knapp 8 m führen, während der bauordnungsgemässe

Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr betrage. Es leuchte auch nicht ein,

weshalb gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere

kommunale Grenzabstand, gegenüber öffentlichen Wegen jedoch nur der regelmässig

geringere Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. Um diesen sich besonders bei

schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen,

dränge es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen, sondern auch über öffentliche

Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück

zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert sei. § 272 PBG stehe einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den

Verdichtungsbestrebungen bleibe Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der

Grenzabstände ergebende Gebäudeabstand nicht um die Breite des öffentlichen

Wegs vergrössert werde. Der eingeforderte Grenzabstand gelte – so die

Präzisierung in VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7

= RB 2005 Nr. 72) – jedenfalls bei Wegen, die schmaler als 3 m

seien, denn es sei auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit zu beachten. Grundstücke,

welche auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite eines Weges lägen,

sollten nämlich nicht bessergestellt werden, als wenn der Weg die

"übliche" Breite von 3 m aufweise und der Abstand eines Neubaus

zum gegenüberliegenden Grundstück demgemäss 6,5 m betrage (3,5 m

Wegabstand und 3 m Wegbreite). Über einen nicht durch Baulinien

gesicherten, öffentlichen Weg zum gegenüberliegenden Grundstück sei daher der

Grenzabstand, höchstens aber ein solcher von

6,5 m, einzuhalten.

3.5

3.5.1

Die mit dem Entscheid VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in

BEZ 2001 Nr. 48 = RB 2001 Nr. 73) initiierte und mit dem

Entscheid VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 =

RB 2005 Nr. 72) präzisierte Rechtsprechung wurde in der Literatur

kritisiert (namentlich Felix Huber, Grenzabstand von Gebäuden gegenüber der

jenseits des Weges liegenden Parzelle, in PBG aktuell, 1/2002, S. 34 ff.;

weiter BEZ 2005 Nr. 43 sowie Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 1058). Bei erneuter Überlegung erscheint diese Kritik berechtigt. Die

Praxis, über öffentliche Wegparzellen hinweg (auch) die Einhaltung eines

Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück zu verlangen, vermag, wie

gerade der vorliegende Fall zeigt, aus verschiedenen, in der Literatur im

Einzelnen dargelegten Gründen tatsächlich nicht zu überzeugen.

3.5.2

Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet der Wortlaut einer Bestimmung.

Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss

nach seiner wahren Tragweite gesucht werden, dies unter Berücksichtigung aller

Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text

zugrundeliegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm im

Kontext zukommt. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen

Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, nämlich, wenn triftige

Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung

wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der

Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen

Vorschriften ergeben (BGE 142 V 129 E. 5.2.1; 140 II 129 E. 3.2).

3.5.3

Der Wortlaut der hier massgeblichen Gesetzesbestimmung ist klar. Von einem

öffentlichen Weg ist unter den weiteren Voraussetzungen von § 265 Abs. 1 PBG ein Abstand von 3,5 m einzuhalten. Dem Gesetzeswortlaut lässt sich

nirgends entnehmen, dass darüber hinaus ein – weiterer oder allenfalls gar den

Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG ersetzender (vgl. hierzu auch

nachfolgend E. 3.5.5) – anderer Abstand zu einem gegenüberliegenden

Grundstück gemessen werden soll, noch dazu, dass dies dann doch nur bis zu

einem Maximalmass von 6,5 m gelten soll. Hätte der Gesetzgeber auch eine

Messung zum entfernteren Grundstück gewollt, dann müsste dies konsequenterweise

zur Einhaltung des vollen Grenzabstands zu diesem Grundstück führen

(zutreffend BEZ 2005 Nr. 43 E. 8). Damit aber würde § 265 PBG

bei öffentlichen Wegen gänzlich ausgehebelt.

3.5.4

Die Begründung, weshalb die (begrenzte) Messung eines Grenzabstands zum

gegenüberliegenden Grundstück notwendig sei, liegt im Vorhandensein

gesetzgeberischer Ungereimtheiten, die sich bei (besonders) schmalen

öffentlichen Wegen ergäben, die nicht durch Baulinien gesichert werden. Dabei

handle es sich um allenfalls weit geringere Gebäudeabstände als im Falle des

direkten Aneinandergrenzens von zwei Baugrundstücken; noch dazu verschärft

durch die Nichtanwendung von Mehrlängenzuschlägen und grossen Grundabständen im

Falle der Geltung eines "blossen" Wegabstands (vgl. vorstehend E. 3.4).

Indes spricht allein der Umstand, dass diese Rechtsfolge eintreten kann,

nicht dafür, dass es dem Willen des Gesetzgebers eher entspräche, eine

(baurechtsdogmatisch eher ungewöhnliche) Abstandsmessung zu einem

gegenüberliegenden Grundstück zu verlangen, als die Rechtsfolge in der

kantonalrechtlichen Grundkonzeption hinzunehmen und die – falls überhaupt

gewünscht – "Korrektur" der Auswirkungen dieser Regelung den Gemeinden

zu überlassen. Diesen ist es nämlich gänzlich unbenommen, die Wegabstände

selbst und damit namentlich ein grösseres Mass als nur 3,5 m zu definieren

(§ 265 Abs. 1 PBG am Ende) oder Baulinien festzusetzen, um der

Bestimmung von § 265 Abs. 1 PBG von vornherein den Anwendungsbereich

zu entziehen (§ 264 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 265 Abs. 1 PBG einleitend). Die in der Literatur exemplarisch erwähnte spezifische

"Korrektur" der kantonalrechtlichen Rechtsfolge (vgl. Huber, S. 38)

durch eine explizite kommunale Bestimmung etwa in der BZO der Gemeinde Elgg

(vgl. heute Art. 54 Abs. 3 BZO Elgg: "Gegenüber der Strassen-

bzw. Weggrenze der gegenüberliegenden Grundstücke ist mindestens der gleiche

Abstand wie von Nachbargrundstücken einzuhalten") hat denn auch in die BZO

weiterer Gemeinden Eingang gefunden (etwa Art. 69 Abs. 3 BZO der

Gemeinde Elsau oder Art. 26 Abs. 2 BZO der Gemeinde Schlatt). Das

kantonal-baurechtliche Regelungsgefüge ist daher im Bedarfsfalle durch den

Erlass von Ausführungsvorschriften durch die hierfür zuständigen Gemeinden im

Rahmen ihrer Regelungskompetenz durchaus austarierbar, was auch der gesetzlich

vorgesehenen Konzeption entspricht (§ 2 lit. c PBG). Nebst dem

Umstand, dass einem richterlichen Eingreifen mit der zutreffenden Auffassung in

BEZ 2005 Nr. 43 E. 8 letztlich eine gesetzliche Grundlage fehlt,

erscheint es auch aus diesem Grund nicht weiter opportun.

3.5.5

Schliesslich wurde nicht restlos klar, ob die bisherige Praxis den zum

gegenüberliegenden Grundstück einzuhaltenden Grenzabstand, wie die Vorinstanz

annahm, "anstelle" des Wegabstands gemessen haben wollte, oder

zusätzlich. Im ersteren Fall könnte dies mit der zutreffenden Auffassung des

Beschwerdegegners 1 dazu führen, dass der (eigentlich einzuhaltende)

Wegabstand von 3,5 m unterschritten werden dürfte, wenn der erforderliche

Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück abzüglich der Wegbreite weniger

als 6,5 m beträgt. Dies würde wiederum auf die faktische Nichtanwendung

oder zumindest Unterschreitung von § 265 Abs. 1 PBG bei öffentlichen

Wegen hinauslaufen, was unzulässig erscheint. Soll hingegen der Grenzabstand

zum gegenüberliegenden Grundstück zusätzlich zum Wegabstand berechnet

werden, würde letztlich eine neue Kategorie von Gebäuden geschaffen, bei denen

zwei grundverschiedene Arten von Abstandsmessungen erforderlich wären.

3.5.6

An der mit VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48

= RB 2001 Nr. 73) begründeten und mit VB.2005.00017 vom 1. Juni

2005.

(in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) präzisierten

Rechtsprechung ist nicht weiter festzuhalten. Demzufolge bleibt es vorliegend

bei der gesetzlichen Konzeption, wonach gemäss § 265 Abs. 1PBG zum

Flurweg Kat.-Nr. 05 (allein) der Wegabstand von – mangels anderslautender

kommunaler Vorschriften – 3,5 m einzuhalten ist.

3.6

3.6.1

Gemäss § 272 PBG wird über den durch Verkehrsbaulinien oder sie

ersetzenden Baubegrenzungslinien gesicherten Raum kein Gebäudeabstand gemessen,

ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie hinausgestellt wird.

Baubegrenzungslinien sind ein Ersatz für Baulinien, die anstelle von

Verkehrsbaulinien den Abstand von Gebäuden gegenüber Strassen, Plätzen und

öffentlichen Wegen bestimmen (Peter Müller, Begriffsbrevier zum Planungs- und

Baugesetz, 1976, S. 15). Der Wegabstand von 3,5 m, welchen das Neubauvorhaben

– wie in E. 3.5.6 ausgeführt – gegenüber dem Flurweg Kat.-Nr. 05

einzuhalten hat, ist eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende

Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 272 PBG (vgl. betreffend die

identische Formulierung in § 270 Abs. 2 PBG VGr, 23. Mai 2007,

VB.2007.00049, E. 4.2). Das Neubauvorhaben wird nicht über den Wegabstand

von 3,5 m zur Parzelle Kat.-Nr. 05 hinausgestellt, sondern wahrt

diesen unbestrittenermassen. Dementsprechend ist kein Gebäudeabstand zu messen

Dispositiv

(§ 272 PBG). Die Rüge der Verletzung des Gebäudeabstandes erweist sich demnach

als unbegründet.

3.6.2

Nur bemerkungsweise wäre die hier umstrittene Frage nach der

Erforderlichkeit der Einhaltung eines Gebäudeabstandes bei der Beibehaltung der

bisherigen Praxis betreffend Grenzabstandsmessung nur unter gleichzeitiger

Schaffung neuer Ungereimtheiten zu beantworten gewesen. Zwar fand sich in

VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 =

RB 2001 Nr. 73) der Hinweis, dass § 272 PBG der

Betrachtungsweise (gemeint: einen Grenzabstand über die nicht durch Baulinien

gesicherte öffentliche Wegparzelle hinweg zum gegenüberliegenden Grundstück zu

messen) "nicht im Weg" stehe (und § 272 PBG damit vorliegend

wohl grundsätzlich zu beachten gewesen wäre). Gemäss der bisherigen Praxis wäre

§ 272 PBG im vorliegenden Fall wohl anzuwenden, weil das Neubauvorhaben im

Bereich der massgeblichen Fassade – aus dem Katasterplan gemessen – über den

Flurweg hinweg ohnehin einen Grenzabstand von 6,5 m zu den südlich des

Flurwegs anschliessenden Grundstücken einhält und somit – wie bei den

Grenzabständen – an sich keine richterlich zu behebenden Ungereimtheiten (mehr)

zu erkennen gewesen wären. Insofern wäre die Rüge der Verletzung des

Gebäudeabstandes wohl auch bei Beibehaltung der bisherigen Praxis abzuweisen

gewesen. Die mit VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7

= RB 2005 Nr. 72) präzisierte Praxis betreffend ein Maximalmass von

6,5 m (an zu messendem Grenzabstand) hätte daher konsequenterweise auch

auf die Frage der Erforderlichkeit der Messung eines Gebäudeabstands

durchschlagen und diese Frage gemäss der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz

vorliegend wohl verneint werden müssen. Eine gesetzliche Grundlage betreffend

eine solche Unterscheidung bei der Frage, ob § 272 PBG anzuwenden gewesen

wäre (nämlich nur bei einem Grenzabstand über die Wegparzelle hinweg von

mindestens 6,5 m), hätte selbstredend nicht weniger gefehlt als für die

gemäss bisheriger Praxis verlangte Messung eines Grenzabstands über die

Wegparzelle hinweg bis zu 6,5 m.

4.

4.1 Der

Beschwerdeführer rügt im Weiteren mangelnde Baureife in Form einer mangelhaften

Erschliessung des Bauprojekts. Der rechtsgenügende Ausbau des D-Wegs sei nicht,

wie in der Baubewilligung verlangt, nebenbestimmungsweise im Sinn von § 321 PBG (erst) auf den Baubeginn hin zulässig; noch dazu in Kombination mit der

ebenfalls nicht nebenbestimmungsweise zu bewerkstelligenden, gemäss den im

Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorliegenden Plänen nicht rechtsgenügenden

Grundstückszufahrt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe insoweit entgegen § 321 PBG eine unzulässige Baubewilligung auf Vorrat erteilt. Die Vorinstanz

ihrerseits sei in eine Rechtsverweigerung bzw. Gehörsverletzung verfallen,

indem sie die (bereits) in der Rekursschrift vom 12. August 2021

vorgetragenen Rügen zufolge angeblich mangelnder Substanziierung gar nicht

geprüft habe.

4.2 Bauten und Anlagen dürfen nur auf

Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die

Fertigstellung, oder, wo es die Verhältnisse erfordern, bereits auf den

Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). Letzteres ist etwa

dann der Fall, wenn ein Strassenausbau für die verkehrssichere Abwicklung des

Bauverkehrs, des Fussgängerverkehrs und der Anwohnerzufahrten erforderlich ist

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 708 f.).

4.3 Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen

Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen

Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich

untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche

Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern.

Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht,

wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel

zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen

Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des

Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen

Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche

Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung

vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem

einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April

2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel

untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend

konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der

Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Januar 2018, VB.2017.00830, E. 5.1,

VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112

= BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437). Nicht ohne

besondere Schwierigkeiten behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel

wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer

Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.),

die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks

(BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur

einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein

Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).

In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie

der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und

gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.

Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für

sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene

Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche

konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel

zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2).

Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser

Betracht. Hinsichtlich des Eintritts einer Bedingung ist eine gewisse

Realisierungswahrscheinlichkeit erforderlich, ansonsten handelt es sich um eine

verpönte "Baubewilligung auf Vorrat" (Alain Griffel, Raumplanungs-

und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 217).

4.4 Wie der

Beschwerdeführer korrekt vorbringt und die Beschwerdegegnerin 2 ebenfalls

erkannt hat, stellt der D-Weg in seinem heutigen Ausbauzustand keine

hinreichende Erschliessung dar; er muss auf eine minimale Breite von 3,6 m

ausgebaut werden. Die für diesen Ausbau und die Benutzung des D-Wegs

notwendigen Dienstbarkeiten liegen vor. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im Sinn

der "schärferen" Variante gemäss § 233 Abs. 1 PBG die

Erstellung des D-Wegs ausdrücklich schon auf den Baubeginn hin verlangt. Dies

angesichts der örtlichen Verhältnisse offenkundig im Hinblick darauf, dass die

Baustellenerschliessung nur über den (fertig gestellten) D-Weg stattfinden

kann. Mit der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz, auf welche in Anwendung

von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden

kann, hat der Beschwerdeführer rechtzeitig keinerlei Argumente vorgebracht, weshalb

das Strassenprojekt D-Weg nicht ohne Schwierigkeiten – namentlich etwa zufolge

verkehrssicherheitstechnisch absehbar nicht behebbarer Hemmnisse – realisierbar

sein sollte. Solcherlei substanziierten Einwände wären erforderlich gewesen, um

die Annahme der nebenbestimmungsweisen Umsetzbarkeit der Erschliessung und

damit das Bauvorhaben als solches in Frage zu stellen. Auch bei einer

Betrachtung von Amtes wegen ist nicht ersichtlich, was der Realisierung des

Strassenprojekts und damit der rechtsgenügenden Erschliessung des Bauvorhabens

in nicht behebbarer Weise im Wege stehen könnte. Der Vorwurf der Rechtsverweigerung

im Sinn einer Gehörsverletzung an die Vorinstanz geht fehl.

4.5 Die

Erwägungen der Vorinstanz ergänzend ist festzuhalten, dass auch keine

Verletzung der in der Rekursschrift erwähnten Bestimmung von Art. 19 Abs. 1

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vorliegt. Demgemäss ist

Land unter anderem dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung

hinreichende Zufahrt besteht. Wenn eine Baubewilligung – wie vorliegend – mit

der Bedingung versehen wird, wonach die Baubewilligung erst mit der

Sicherstellung der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird, ist dies

auch aus Sicht des Bundesrechts durchaus hinreichend (BGr, 27. September

2011, 1C_271/2011, E. 2.5).

4.6 Das unter E. 4.4

vorstehend Ausgeführte gilt, wiederum unter Verweis auf die zutreffenden

Erwägungen der Vorinstanz, ebenso bezüglich der Grundstückszufahrt vom

Baugrundstück in den D-Weg. Insbesondere wurde innert Frist nicht ansatzweise

dargetan, was konkret dazu führen könnte, dass die Zufahrt zum

grosszügigen Garagenvorplatz respektive zu den Garagen grundsätzlich anders

konzipiert oder gar verlegt werden müsste, sodass der Rahmen der

nebenbestimmungsweisen Heilbarkeit (§ 321 PBG) gesprengt werden könnte.

Mitunter ist auch diese Rüge unbegründet.

5.

Nach dem Ausgeführten erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist er zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin für das

Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.