Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00393

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00393

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. April 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Genossenschaft A,

vertreten durch RA Dr. B,

2. Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA C und/oder RA Dr. D,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Politische Gemeinde Kilchberg, vertreten durch Gemeinderat Kilchberg,

vertreten durch RA C und/oder RA Dr. D,

Mitbeteiligte,

betreffend Abklärung der Schutzwürdigkeit,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. November 2021 erteilte die

Baukommission Kilchberg der Genossenschaft A die baurechtliche Bewilligung für

den Neubau einer Verkaufsstelle mit Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der E-Strasse 02 in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH

am 3. Februar 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. In der

Hauptsache beantragte er die Aufhebung des Entscheids. Die Sache sei an den

Gemeinderat zu überweisen zur Einholung eines denkmalpflegerischen Gutachtens

über die Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes E-Strasse 02 und, je

nach Ergebnis der bauhistorischen Untersuchung, zum Beschluss über

denkmalpflegerische Massnahmen.

Mit Entscheid vom 24. Mai 2022 trat das

Baurekursgericht auf den Rekurs nicht ein.

III.

Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 29. Juni

2022.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids unter den üblichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Es sei die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen

und dieses anzuweisen, den Rekurs des Beschwerdeführers gegen den Beschluss Nr. 03

der Baukommission Kilchberg betreffend den Abbruch und Neubau der Liegenschaft E-Strasse 02

(Baubewilligung Nr. 04) materiell zu behandeln. Eventuell sei ein Gutachten

über die Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes E-Strasse 02 einzuholen

und, je nach Ergebnis der bauhistorischen Untersuchung, die Sache zur Prüfung

denkmalpflegerischer Massnahmen an den Gemeinderat von Kilchberg zu überweisen.

Subeventuell sei ein Augenschein durchzuführen.

Am 5. August 2022 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 2. September 2022 beantragte die Genossenschaft A, die Beschwerde sei

– unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers –

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 5. September

2022.

beantragten die Baukommission Kilchberg und die politische Gemeinde

Kilchberg, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Replik vom 6. Oktober

2022.

hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest. Dazu äusserte

sich die Baukommission Kilchberg mit Duplik vom 27. Oktober 2022. Am 8. November

2022.

erstattete die Genossenschaft A ihre Duplik. Mit Triplik vom 21. November

2022.

hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH wiederum an seinen Anträgen fest.

Hierzu äusserten sich die Genossenschaft A sowie die Baukommission Kilchberg

mit Quadruplik vom 2. Dezember 2022 bzw. 5. Dezember 2022. Der

Zürcher Heimatschutz ZVH liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit .nbsp;19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als Adressat des angefochtenen

Entscheids ist der Beschwerdeführer ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Ob das Baurekursgericht auf

seinen Rekurs zu Recht nicht eingetreten ist, bildet Gegenstand der im

vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prüfenden materiellen Fragen. Die weiteren

Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Für das geplante Neubauprojekt soll auf der

streitbetroffenen Liegenschaft E-Strasse 02 in Kilchberg (Kat.-Nr. 01)

das im Eigentum der politischen Gemeinde Kilchberg stehende, bestehende Gebäude

Vers.-Nr. 05 abgerissen werden. Bei Letzterem handelt es sich um ein

dreigeschossiges Wohnhaus mit vorgelagertem Gewerbeteil und anschliessender –

als Lagergebäude genutzter – Scheune.

Gemäss Angaben der Baukommission und der politischen

Gemeinde Kilchberg war die Inventarisierung des Streitobjekts im Rahmen der

Inventarüberarbeitung im Jahre 2010 geprüft und verworfen worden.

Inzwischen wurde der private Gestaltungsplan F

rechtskräftig festgesetzt (Beschluss der Gemeindeversammlung vom 18. September

2018; Urnenabstimmung vom 25. November 2018; Genehmigung des

Regierungsrats Zürich mit Verfügung vom 29. April 2019; BRGE II Nr. 0199/2019

vom 3. Dezember 2019). Gegenstand des Gestaltungsplans ist ein Rückbau des

streitbetroffenen Gebäudes und ein Neubau mit Gewerbenutzung inklusive

Ladengeschäft gemäss Gestaltungsplan (a. a. O.).

In diesem Zusammenhang ist beabsichtigt, das Grundstück E-Strasse 02

(Kat.-Nr. 01) im Baurecht an die Mitbeteiligte abzutreten.

3.

3.1

Vor

Baurekursgericht hatte der Beschwerdeführer beantragt, die Sache sei an den

Gemeinderat zu überweisen zur Einholung eines denkmalpflegerischen Gutachtens

über die Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes E-Strasse 02 und, je

nach Ergebnis der bauhistorischen Untersuchung, zum Beschluss über

denkmalpflegerische Massnahmen.

3.2

Das

Baurekursgericht ist auf den Rekurs nicht eingetreten. Zur Begründung führte

das Gericht aus, dass die Selbstbindung (gemäss § 204 Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) nur bei Schutzobjekten greife

und nicht bedeute, dass alle im Eigentum von Gemeinden etc. befindlichen

Gebäude als (potenzielle) Schutzobjekte gelten und wie inventarisierte Objekte

zu behandeln wären. Mithin sei die Legitimation von Verbänden im Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG nicht schon dann gegeben, wenn sich das betreffende

Objekt im Eigentum des Gemeinwesens befinde. Die Gemeinde Kilchberg verfüge

über ein Inventar der Heimatschutzobjekte. Das vorliegend infrage stehende

Gebäude sei aber nicht darin enthalten. Ein Säumnis oder eine willkürliche

Vorgehensweise bei der Inventarisierung mache der Rekurrent nicht substanziiert

geltend. Es bleibe darum zu prüfen, ob der Rekurrent aufgrund eines anderen Ausnahmetatbestands,

namentlich einer begründeten Vermutung einer potenziell hochgradigen

Schutzwürdigkeit, dennoch zum Rekurs berechtigt sei. Aus den Vorbringen des

Rekurrenten und dem "Einschätzungsbericht" (denkmalpflegerische

Kurzbegutachtung durch Historiker G, H und I vom 25. Mai 2021) gehe nicht

hervor, dass es sich um ein hochgradig schutzwürdiges Objekt handeln könne. Der

Rekurrent lasse sogar explizit offen, ob eine Unterschutzstellung überhaupt

angezeigt sei. Es werde lediglich vermutet, dass es sich um ein Schutzobjekt

handeln könne. Im Rahmen der Inventarisierung sei dies ebenfalls erkannt

worden. Die für die Inventarüberarbeitung eingesetzte Arbeitsgruppe habe jedoch

empfohlen, das Objekt "trotz gewissen historischen und architektonischen

sowie besonderen städtebaulichen Qualitäten" nicht ins Inventar

aufzunehmen. Der Gemeinderat sei dieser Empfehlung gefolgt, womit der Rekurrent

mangels Inventareintrag grundsätzlich nicht rekurslegitimiert sei. Ein

Ausnahmefall liege nicht vor, insbesondere deute nichts auf eine hochgradige

Schutzwürdigkeit hin.

Hinzu komme vorliegend das Vertrauen in die

Rechtsbeständigkeit des privaten Gestaltungsplans F. Die darin vorgesehene

Bebauung sehe die Beseitigung des streitbetroffenen Gebäudes vor. Unter den

hier gegebenen Umständen, mithin nach öffentlicher Auflage und rechtskräftiger

Festsetzung des Gestaltungsplans und nach Baueingabe eines entsprechenden

Projekts, komme dem öffentlichen wie auch privaten Interesse an der

Realisierung der im Gestaltungsplan F vorgesehenen Überbauung unter dem Aspekt

des Vertrauensschutzes ein sehr grosses Gewicht zu, welches ebenfalls dagegen

spreche, die Frage der Schutzwürdigkeit (erneut) aufzurollen.

3.3

Der Beschwerdeführer

hält dem namentlich entgegen, die Liegenschaft sei willkürlich nicht

inventarisiert worden. Zudem befinde sich das Haus E-Strasse 02

unbestrittenermassen in kommunalem Besitz. Nach bisher unbestrittener

Rechtsauffassung und Praxis habe aus § 204 Abs. 1 PBG, d. h. dem Grundsatz der

Selbstbindung, gefolgt, dass Gebäude im Besitz der öffentlichen Hand als

provisorisch geschützt gelten würden, wie wenn sie inventarisiert wären. Die

Beteiligten hätten sodann sehr wohl gewusst, dass es sich um ein potenzielles

Schutzobjekt handle. Der Schutz des guten Glaubens lasse sich nicht

aufrechterhalten.

4.

Gesamtkantonal

tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss

dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen,

können unter anderem gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den

III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203

– 217 PBG oder § 238 Abs. 2 PBG (besondere

Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von

Bauten) stützen, Rekurs oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei

nur für Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in

unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

4.1

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt

die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände in

der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020,

VB.2020.00388, E. 4.2; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1).

Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch

schutzwürdig, verschafft den Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren

(RB 1990 Nr. 10). Sodann darf § 338b Abs. 2 PBG nicht rein

prozessual betrachtet werden, sodass schon die Berufung auf eine Missachtung

des III. Gesetzestitels bzw. von § 238 Abs. 2 PBG

legitimationsbegründend wäre. Die Verbandsbeschwerde kommt nur dann zum Zug,

wenn die Behörde ihren Entscheid auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützte bzw. aufgrund eines Inventareintrags darauf hätte stützen sollen.

Sie soll es den Verbänden ermöglichen, sich

gegen alle Anordnungen zu wehren, die mit der Aufhebung einer förmlichen

Unterschutzstellung oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar

verbunden sind (VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00759, E. 2.4 mit

weiteren Hinweisen). Dementsprechend muss die

angefochtene Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder

zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 26. August

2009, VB.2009.00317, E. 3.3; RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11).

In zwei Ausnahmefällen hat das Verwaltungsgericht

bisher die Legitimation der Verbände in der Rechtsprechung auch bei nicht

inventarisierten Objekten bejaht (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 166 mit Hinweisen;

VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). Erstens in einem Fall,

in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung des

Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit unbestritten war

(RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 =

ZBl 92/1991, S. 495). Als Zweites in Fällen, in denen das zuständige

Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung nicht nachgekommen war und die

Schutzwürdigkeit als glaubhaft dargetan wurde sowie wahrscheinlich erschien

(VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September 2003,

VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b;

RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 566).

Allerdings

besteht ein Anfechtungsrecht des vorliegenden Beschwerdeführers gemäss neuer

Rechtsprechung des Bundesgerichts weitergehend bereits dann, wenn eine

Inventarisierung der betroffenen Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht

unterblieben ist (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 4; dazu auch

Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.). Dies ist bei der

Beurteilung der vorliegend strittigen Legitimationsfrage zu beachten (vgl.

bereits VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.1).

In der vorliegenden Sache ist – analog zum präjudiziellen

Entscheid des Bundesgerichts – für die Frage der Legitimation vorfrageweise zu

prüfen, ob die Inventarisierung der streitbetroffenen Liegenschaft offensichtlich

zu Unrecht unterblieben ist.

4.2

Als

Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG

unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert

und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung

des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines

Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur

ergibt (vgl. Fritzsche et al., S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205).

Für die Inventarisierung ist einzig die potenzielle

Schutzwürdigkeit vorausgesetzt (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.4.1).

In das Inventar werden entsprechend nicht nur Objekte aufgenommen, die mit

Sicherheit formell geschützt werden, sondern auch Objekte, bei denen die

Möglichkeit besteht, dass sie sich bei genauer Untersuchung als Denkmal

erweisen könnten (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 5.5; 3. Dezember

2020, VB.2020.00388, E. 4.3.2; 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3;

vgl. auch BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2). Ein Entscheid über

die Schutzwürdigkeit des Objekts bzw. eine Interessenabwägung hat noch nicht zu

erfolgen (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 5.5).

4.3

4.3.1

Die vom Beschwerdeführer ins vorinstanzliche Verfahren eingebrachte

Kurzbegutachtung vom 25. Mai 2021 (vgl. E. 3.2) – der eine Begehung zugrunde

liegt – geht davon aus, dass das Baujahr ins frühere 18. oder ins 17. Jahrhundert

fällt. Die grosse Scheune – die, was ungewöhnlich gewesen sei, auch Zimmer und

einen Keller enthalte – sei 1890 neu an das Wohnhaus angebaut worden (a. a. O.). Die Flachdachanbaute mit Ladenlokalen

sei höchstwahrscheinlich 1876 angebaut worden (a. a. O.).

Der "Einschätzungsbericht" kommt zu folgendem Schluss: "Das

Bauernhaus an der E-Strasse 02 hat einen mächtigen Auftritt und ist

prägend für das Zentrum von J. Sowohl Wohn- als auch Scheunenteil sind von

aussergewöhnlicher Länge. Dank der abfallenden Lage auf der Talseite ist das

Gebäude nicht zwei- sondern dreigeschossig, was seine Wichtigkeit im Ortsbild

betont. Von seiner Dimension her ist es das wichtigste historische Gebäude im

Zentrum von J. Zudem ist es das einzige Zeugnis der Landwirtschaftlichen Epoche

im Dorfkern. Es hält die Erinnerung wach an das einst auf die Landwirtschaft

ausgerichtete Dorf und gibt Hinweise auf den wirtschaftlichen und

gesellschaftlichen Wandel in diesem Dorf in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts."

4.3.2

Bei den von der Beschwerdegegnerin 2 eingelegten Akten zum

Inventarisierungsverfahren findet sich zum Streitobjekt ein einziges Blatt.

Dort heisst es: "Klassifizierung neu: begangen"; "Klassifizierung

alt: Neuaufnahme"; zum Erstellungsdatum: "1800"; zum Innern:

"Nicht begangen (15.04.2010)" und unter "Würdigung:

Empfehlung" steht: "Trotz gewissen historischen und architektonischen

sowie besonderen städtebaulichen Qualitäten, empfiehlt die im Rahmen der

Inventarüberarbeitung eingesetzte Arbeitsgruppe der Gemeinde Kilchberg das

Objekt nicht in das Inventar aufzunehmen."

Die Beschwerdegegnerin 2 hat

bis heute nicht dargetan, wie sich diese Arbeitsgruppe zusammensetzte und aus

welchen Gründen die Nichtaufnahme in das Inventar stattfand. Dass sie von

"besonderen städtebaulichen Qualitäten" sprach und gewisse historische

und architektonische Qualitäten anerkannte, ohne die Baute genauer zu

begutachten oder nur schon von innen zu begehen, deutet auf eine unzureichende

Abklärung hin. Jedenfalls wäre – in einem Fall wie hier, wo das

streitbetroffene Grundstück im Eigentum der Gemeinde steht, Indizien für das

Vorliegen eines Schutzobjekts bestehen und genügend substanziiert Zweifel am

Inventarisierungsverfahren vorgebracht werden – die Gemeinde im Zusammenhang

mit der Selbstbindung des Gemeinwesens nach § 204 PBG gehalten gewesen, den

Nachweis genügender Abklärungen zu erbringen (vgl. RB 1985 Nr. 94, wonach § 204 PBG über die Selbstbindung das Gemeinwesen auch verfahrensmässig belastet).

Soweit die Beschwerdegegnerin 2 vor der

Vorinstanz ausführte, im Zusammenhang mit der Inventarüberarbeitung im Jahr

2010/2011 sei "aufgrund einer Interessenabwägung bewusst entschieden"

worden, dass das Gebäude E-Strasse 02 nicht in das Inventar aufgenommen

werde, ist darauf hinzuweisen, dass im Zusammenhang mit der Inventarisierung

eine Interessenabwägung noch nicht zu erfolgen hat (vgl. E. 4.2).

Zwar wird von der Beschwerdegegnerin 2

nun vorgebracht, dass die Lage des Objekts an der E-Strasse zu "diversen

Veränderungen am Gebäude" geführt habe. Das Streitobjekt zeige sich heute

im Zustand von 1900. Das Gebäude weise "kaum mehr Originalsubstanz"

auf. Diesbezüglich bringt sie aber keine Belege vor, während die vom Beschwerdeführer

eingebrachten Fotoaufnahmen aus dem Innern des Gebäudes daran ernsthafte

Zweifel wecken. Hinzu kommt, dass der von der Beschwerdegegnerin 2

behauptete Zustand, einer Unterschutzstellung aufgrund des Situationswerts

nicht generell entgegenstehen würde (vgl. VGr, 27. Januar 2022,

VB.2021.00453, E. 5.4.3; 22. Dezember 2021,

VB.2021.00093/VB.2021.00094, E. 5.3.6).

4.3.3

Kommen dem Gebäude gemäss der Einschätzung der Gemeinde "besondere

städtebauliche Qualitäten" zu – was auf einen besonderen Situationswert

hindeutet – und verfügt es zudem auch noch über (gewisse) alte Substanz, so

erscheint es als potenziell schutzwürdig (vgl. VGr, 10. November 2022,

VB.2022.00065, E. 4.4.1). Da dennoch keine Begutachtung stattfand und die

Beschwerdegegnerin 2 schlicht keine Details zu den Gründen, im Jahr

2010/2011 auf die Inventarisierung zu verzichten, sowie zur Zusammensetzung der

eingesetzten Arbeitsgruppe vorbringen kann bzw. möchte, ist davon auszugehen,

dass das Gebäude offensichtlich zu Unrecht nicht inventarisiert wurde.

4.3.4

Ob es sich bei den vom Beschwerdeführer erstmals vor Verwaltungsgericht

eingereichten E-Mail-Kopien einer mit der Inventarisation befassten Fachperson

um unzulässige neue tatsächliche Vorbringen oder um neue Beweismittel handelt,

kann offengelassen werden. Für den Ausgang des Verfahrens sind sie nicht

wesentlich.

4.4

Dem von

der Vorinstanz erwogene Schutz des guten Glaubens im Zusammenhang mit dem

rechtskräftig festgesetzten Gestaltungsplan kommt allenfalls bei der

materiellen Beurteilung des Rechtsmittels eine Bedeutung zu.

Er steht dem Eintreten auf das Rechtsmittel im vorliegenden

Fall jedoch nicht entgegen. Mit dem privaten Gestaltungsplan F wurde nicht über

die Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Baute entschieden. Diese war im

Verfahren gar kein Thema (vgl. Privater Gestaltungsplan F – Kilchberg,

Planungsbericht gemäss RPV Art. 47, Fassung für das Genehmigungsverfahren

vom 20. Juli 2018 [Nachführung 5. Dezember 2018; http://oerebdocs.zh.ch/getDoc?docid=8892];

vgl. auch BGr, 3. November 2021, 1C_498/2020, E. 1.7). Der Gestaltungsplan enthält denn auch keine

Verpflichtung zum Abbruch des streitbetroffenen Gebäudes, sondern legt in

planerischer Hinsicht – für den Fall des Abbruchs des Streitobjekts – die

Grundlage für ein relativ konkretes Bauprojekt. In Art. 5 GP heisst

es unter der Sachüberschrift "Rückbau von bestehenden Bauten und

Anlagen": "Der Rückbau des Gebäudes GVZ-Nr. 05 ist

bewilligungspflichtig und erst gestattet, wenn die Erstellung des Neubaus

gemäss diesem Gestaltungsplan gesichert ist." Es geht dem Beschwerdeführer

nicht um eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplans in dem Sinn, als

dass die Rechtswidrigkeit dieser nutzungsplanerischen Festlegungen und

Vorschriften geltend gemacht würde. Das Prinzip des einmaligen Rechtsschutzes

wird nicht verletzt. Vielmehr wird vom Beschwerdeführer dargetan, dass es sich

beim streitbetroffenen Gebäude – dessen Abbruch im Gestaltungsplan ausdrücklich

als bewilligungspflichtig bezeichnet wurde – um ein potenzielles Schutzobjekt

handle und der Abbruch deshalb nicht ohne Weiteres zu bewilligen sei.

4.5

Mithin ist

das Baurekursgericht auf den Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten. Der

angefochtene Entscheid ist deshalb aufzuheben und die Sache zur materiellen

Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Darauf, wie es sich mit der

Rekurslegitimation von Natur- und

Heimatschutzverbänden im Zusammenhang mit der Selbstbindung des

Gemeinwesens nach § 204 Abs. 1 PBG verhält, braucht nicht weiter

eingegangen werden.

5.

5.1

Damit

erweist sich die Beschwerde als begründet und ist gutzuheissen.

5.2

Entsprechend

dem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdegegnerinnen sowie die

Mitbeteiligte kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die Beschwerdegegnerin 1 und die Mitbeteiligte zu

verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen.

6.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen

Zwischenentscheid, der beim Bundesgericht nur unter den Voraussetzungen von Art. 93

Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar

ist.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 24. Mai 2022

aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 2'280.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2

sowie der Mitbeteiligten je zu einem Drittel auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, dem

Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.