Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00446

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2022.00446

Urteil

der 3. Kammer

vom 27. Juni 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin

Cyrielle Söllner Tropeano.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach

erteilte A am 8. Dezember 2021 die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau eines Schafstalls mit Laufhof sowie Dachöffnung und die Umnutzung des

Gebäudes Nr. 01 zu einem Mistplatz und Laufhof auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02,

B-Strasse 03, Weiler C, Bülach. Zuvor hatte die Baudirektion des

Kantons Zürich am 26. Oktober 2021 das Vorhaben hinsichtlich seiner Lage

in der Landwirtschaftszone unter Nebenbestimmungen bewilligt. Insbesondere

verlangte die Baudirektion, dass die Firsthöhe des neuen Schafstalls von 8,30 m

auf 7,30 m herabzusetzen sei.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 4. Januar 2022 beantragte A dem

Baurekursgericht:

"1. Die Firsthöhe

des neuen Schafstalls sei wie geplant zu belassen.

2.

Die Treppe innerhalb

des Schafstalls sei wie geplant zu belassen.

3.

Auf revidierte Pläne

sei zu verzichten.

4.

Die Rückbaupflicht Laufhof

mitsamt Dach beim Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 01 soll aufgehoben werden.

5.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft."

Nachdem das Gericht am 11. Mai 2022 einen

Delegationsaugenschein durchgeführt hatte, hiess es den Rekurs am 30. Juni

2022.

teilweise gut und hob die Anordnung auf, wonach der bestehende Laufhof

samt Dach zu entfernen sei, falls die Tierhaltung beim Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 01

vollständig aufgegeben werde. Im Übrigen blieb das Rechtsmittel erfolglos.

III.

Mit Beschwerde vom 22./23. Juli 2022 beantragte A

dem Verwaltungsgericht:

"1. Der Entscheid

des Baurekursgerichts sei zurückzuweisen.

2.

Die Firsthöhe des

neuen Schafstalls sei wie geplant auf 8.30 m zu belassen.

3.

Auf neue Pläne der

Treppe innerhalb des Schafstalls sei zu verzichten.

4.

Eine

Umtriebsentschädigung zu Gunsten Rekurrent sei auszurichten.

5.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft."

In seiner Vernehmlassung vom 16. August 2022 schloss

das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte

die Baudirektion am 7. September 2022, wobei sie zur Begründung auf die

Mitberichte des Amtes für Raumentwicklung vom 3. August 2022 und des Amtes

für Landschaft und Natur vom 7. September 2022 verwies.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gestützt auf § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.

2.

Streitgegenstand des

Beschwerdeverfahrens bildet zum einen die Frage, ob die Firsthöhe des neuen

Schafstalls gemäss Baugesuch eine Höhe von 8,30 m aufweisen dürfe oder

gemäss der vom Baurekursgericht bestätigten Auflage in Dispositiv Ziffer I.1.

lit. f der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 26. Oktober 2021 auf

7,30 m herabzusetzen sei. Zum anderen gilt es zu prüfen, ob der Bauherr zu

verpflichten sei, gemäss Ziffer I.1. lit. h der genannten Verfügung

neue Pläne betreffend die geplante Treppe innerhalb des Schafstalls

einzureichen.

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen

Feststellungen, die in einem ausführlichen und mit

zahlreichen Fotografien versehenen Protokoll dokumentiert sind, können auch vom

Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Auf einen

gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

3.

3.1

In

verfahrensrechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, dass das

Baurekursgericht seine Rüge einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs nicht

behandelt habe. Nachdem die zuständige Sachbearbeiterin der Baudirektion die

Örtlichkeiten am 4. Juni 2021 besichtigt habe, sei der Beschwerdeführer

vor Erlass der Gesamtverfügung am 26. Oktober 2021 nicht mehr kontaktiert

worden. Insbesondere habe man über die Firsthöhe nicht gesprochen. Diese sei

auch anlässlich des ersten Baugesuchs in der Gesamtverfügung vom 20. April

2018.

nicht beanstandet worden. Im vorliegenden Verfahren habe die Baudirektion

weder die Firsthöhe noch den Standort der Treppe thematisiert. Dem Beschwerdeführer

sei nie mitgeteilt worden, dass die nachgesuchte Firsthöhe verweigert werden

könnte.

3.2

In seiner

Rekursschrift hatte der Beschwerdeführer bemängelt, dass "[z]u keiner Zeit …

dem Rekurrenten mitgeteilt [worden sei], dass die Gebäudehöhe noch zu

definieren sei oder ein Hindernis darstellen könnte". Ausdrücklich hat er

die Rüge der Gehörsverletzung erst am Augenschein des Baurekursgerichts vom

11.

Mai 2022 erhoben. Dem entgegnete die Vertreterin der Baudirektion, es

habe Kontakt mit dem Bauherrn bestanden, weshalb keine Gehörsverletzung

vorliege. Ob die Baudirektion dem Beschwerdeführer das rechtliche Gehör

verletzt hat, kann indessen vorliegend offenbleiben: Denn da das Baurekursgericht

die Sache gemäss § 20 VRG mit voller Kognition geprüft hat, wäre dieser

Mangel im Rekursverfahren geheilt worden (Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 38;

Donatsch, § 20 N. 19).

4.

4.1

Nach Art. 16a

Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) sind in den Landwirtschaftszonen Bauten

und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für

den produzierenden Gartenbau nötig sind. Eine nähere Umschreibung der

Zonenkonformität von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone enthält Art. 34

der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (SR 700.1). Dieses

Erfordernis ist mit Bezug auf den streitbetroffenen Neubau des Schafstalls

erfüllt, wie die Vorinstanzen zutreffend festgestellt haben. Neben dem

Erfordernis der Zonenkonformität haben landwirtschaftliche Bauten und Anlagen

auch allen anderen massgebenden planungs-, bau- und umweltrechtlichen

Vorschriften zu genügen. Zu diesen zählt die streitbetroffene

Gestaltungsvorschrift von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG; LS 700.1). Nach dessen Abs. 1 sind Bauten, Anlagen und

Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Weist ein Bauvorhaben

inhaltliche oder formale Mängel auf, die ohne besondere Schwierigkeiten behoben

werden können, so ist die Bewilligung gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit den

gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen.

4.2

Das

Baurekursgericht nahm in seinen Erwägungen Bezug auf die von der Baudirektion

getroffene Interessenabwägung, wonach für die vorgesehene Nutzung des

Stallneubaus eine Höhe von 7,30 m genüge. Dieser Spielraum sei zugunsten

der landwirtschaftlichen Einordnung zu nutzen. Der Augenschein habe die

exponierte Lage des Vorhabens am Rand des Siedlungsgebiets deutlich aufgezeigt.

Dabei trete insbesondere die grossflächige Remise Vers.-Nr. 04 dominant in

Erscheinung. Diese traufständig zum angrenzend ansteigenden Gelände erstellte

Baute füge sich mit ihrem eher flachgeneigten Giebeldach, das zur Traufe hin

mit einem Knick versehen sei und noch flacher bis auf eine Höhe von rund 2,50 m

zum Hang hin auslaufe, trotz ihrer Grösse harmonisch in die Landschaft ein.

Demgegenüber weise das Projekt für die flächenmässig deutlich kleinere

Stallbaute bei einer Giebelhöhe von 8,30 m eine Gebäudehöhe von 6,35 m

auf. Damit füge sie sich mit ihrer hohen Fassade und ihrer verhältnismässig

kleinen Dachfläche deutlich weniger fliessend ins Gelände ein. Die gewählten

bzw. funktionell notwendigen Proportionen führten bei einer ähnlichen Firsthöhe

der beiden Gebäude trotz des kleineren Volumens des Schafstalls dazu, dass

dieser als höher erscheine. Wie der Augenschein gezeigt habe, trete diese

Wirkung insbesondere aus nordöstlicher und östlicher Richtung ein. Die hohe

Ostfassade bewirke dabei eine Zäsur in der Landschaft, während die Baute an der

gewählten Lage einen Übergang zum offenen Gelände bilden sollte. Daher lasse

sich nicht beanstanden, dass die Baudirektion den von ihr erkannten Spielraum

zugunsten der landschaftlichen Einordnung genutzt habe. Damit stelle sich die

Frage, ob dieser Spielraum willkürlich gewählt oder gar nicht vorhanden sei.

Das Projekt sehe eine Raumhöhe von 4 m im Erdgeschoss für den Stall vor.

Dabei weise das Heu- und Strohlager im Dachgeschoss einen Kniestock von 1,80 m

bei einer Raumhöhe von 3,20 m im Giebelbereich auf. Für Schafställe

verlange die Tierschutzgesetzgebung keine Mindestraumhöhen; massgebend sei eine

gute Belüftung. Der Beschwerdeführer begründe die gewählte Raumhöhe denn auch

nicht mit den Bedürfnissen der Tiere bzw. den Anforderungen an das Stallklima,

sondern mit dem Raumbedarf beim Ausmisten mit dem Traktor samt Frontlader.

Offenbar sei die übliche Matratzenhaltung vorgesehen, bei der durchschnittlich

ein- bis zweimal pro Jahr ausgemistet werde. Dabei fielen grössere Mengen von

schwerem Material an, das mit Maschinen entfernt werde. Traktoren wiesen gemäss

FAT-Bericht Nr. 590-2002 eine Richthöhe von 2,40 m bis max. 3,20 m

auf. Der Raumbedarf in einer Remise betrage somit 2,60 m bis 3,40 m.

Bei einem Frontlader mit Mistgabel belaufe sich diese Höhe auf 2,80 m.

Beim Ausmisten eines Schafstalls müsse der Frontlader nicht über die Höhe des

Fahrzeugs angehoben werden. Auch brauche der Traktor hierfür nicht auf der

Matratze zu fahren, weil diese Stück für Stück entfernt werde. Aus diesen

Gründen sei der Bedarf für eine Raumhöhe von 4 m nicht ausgewiesen.

Strohballen seien in der Regel weniger als 1 m hoch, Rundballen etwas

mehr. Ein Kniestock von 1,80 m im Dachgeschoss erweise sich daher zur

Lagerung von Heu und Stroh ebenfalls nicht als zwingend nötig. Dementsprechend

bestehe gemäss zutreffender Würdigung durch die Baudirektion in beiden

Geschossen ein gewisser Spielraum, der die verlangte Minderhöhe von 1 m

rechtfertige.

4.3

Der

Beschwerdeführer bringt zur Begründung seines Rechtsmittels vor, dass die ihm

auferlegte Reduktion der Firsthöhe um 1 m zu einem Kniestock von 80 cm

führe und das Volumen des Obergeschosses um übermässige 41 % vermindere.

Nach ständiger Rechtsprechung dürfe eine Volumenreduktion vom Grundeigentümer

nur ausnahmsweise bei besonders triftigen Gründen verlangt werden, die hier

nicht vorlägen. Vielmehr seien die Proportionen des Neubaus ortsüblich und

passten sich den umliegenden Gebäuden an. Die Baudirektion habe andere Neubauten

in der gleichen Siedlung weniger streng beurteilt, was den Grundsatz der

Rechtsgleichheit missachte. Das Gebäude erfordere für eine zweckmässige Nutzung

und eine tiergerechte Haltung die geplante Höhe. Dazu müsse das Futterlager

integriert werden. Durch die Reduktion des Firstes entstünde ein Raum, der

nicht genutzt werden könnte. Die Behauptung des Veterinäramts, dass für Schafe

eine Raumhöhe von 3,50 m genüge, sei nicht belegt und in Unkenntnis der

Verhältnisse vor Ort ergangen. Für ein optimales Raumklima bedürfe es

erfahrungsgemäss einer grösseren Raumhöhe. Die Erwägung des Baurekursgerichts,

wonach grundsätzlich in den bestehenden Räumen Lagerfläche vorhanden sei,

widerspreche den Feststellungen in der Gesamtverfügung der Baudirektion. Gemäss

Bedarfsrechnung seien die Nebenerwerbsflächen des Betriebs ausgeschöpft und

könnten nicht erweitert werden. Das Gebäude Vers.-Nr. 01 sei unter Schutz

gestellt und es bestehe ein Manko an Lagerfläche von 200 m2.

Diese Fläche müsse die Aufbewahrung der für den Verkauf vorgesehenen Produkte

ermöglichen. Sodann müsse im neuen Schafstall der Futterbedarf von einer Woche

gelagert werden können. Das rund 80 m vom projektierten Neubau entfernt

stehende Gebäude Vers.-Nr. 01 (Heu- und Strohlager) lasse sich nicht mit

Maschinen befahren. Das Baurekursgericht gehe beim Traktor mit Frontlader von

einer zu geringen Funktionsfläche aus, was zu einem höheren Raumbedarf führe.

Gemäss einem Bericht der Konferenz der Landwirtschaftsämter der Schweiz (KOLAS)

betreffend Berechnung der Dürrfutterlagerung gebe es bestimmte Volumen- und

Gewichtsmasse für die Ballen. Diese liessen sich nur mit einem Palettenrolli

bewegen, der eine Funktionshöhe von 2,40 m erfordere. Mit der verlangten

Reduktion der Firsthöhe sei dies nicht mehr möglich. Das Baurekursgericht habe

den KOLAS-Bericht unrichtig interpretiert bzw. die Masse der Futtermittel und

Maschinen unvollständig angewendet. Wenn der Kniestock infolge der Reduktion

der Firsthöhe auf 80 cm verkleinert werde, liessen sich die gewöhnlich 1 m

hohen Strohballen nicht mehr bewegen und das Obergeschoss nicht mehr nutzen.

Dass die Höhe des Erdgeschosses verkleinert werden müsse, sei in der

Gesamtverfügung vom 26. Oktober 2021 nicht verlangt worden.

4.4

4.4.1

Nach § 50 Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den

angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur auf Rechtsverletzungen,

einschliesslich Ermessensmissbrauch und -überschreitung.

4.4.2

Dispositiv

Das Baurekursgericht hat im Anschluss an einen Augenschein erkannt, dass

die von der Baudirektion angeordnete Herabsetzung der Firsthöhe von 8,30 m

auf 7,30 m aus Gründen der landschaftlichen Einordnung überzeuge. In

seiner ausführlichen Begründung kommt das Gericht zum Schluss, dass der

projektierte Schafstall zwar ähnlich hoch sei wie die über 70 m lange und

24 m breite Remise Vers.-Nr. 04, aufgrund seines kleinen Grundrisses

von 15 m x 8,50 m jedoch höher wirke und deswegen zu verkleinern sei.

Weiter hat die Vor­instanz ausgeführt, dass sich diese Wirkung insbesondere aus

nordöstlicher und östlicher Richtung ergebe. Wie insbesondere die Fotos Nrn. 1–3

des Augenscheinprotokolls zeigen, ist dieser Würdigung beizupflichten: Die Remise

Vers.-Nr. 04 steht am bergseitigen östlichen Rand des kleinen Weilers C,

und das Bauvorhaben ragt noch weiter in das anschliessende offene Wiesland

hinein. Bezüglich seiner Lage und Dimensionierung erscheint der neue Schafstall

eher als Fremdkörper. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt sich

daher nicht sagen, dass der Neubau "ortsüblich und den umliegenden

Gebäuden angepasst" sei.

Der Beschwerdeführer beruft sich sodann zu Unrecht auf die

ständige verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (neuestens VGr, 1. Juni

2023, VB.2022.00621, E. 4.2), wonach allein gestützt auf § 238 PBG

keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauvolumens verlangt werden kann. Denn diese Praxis bezieht sich auf das Bauen

innerhalb der Bauzonen, wo die zulässige Ausdehnung von Bauten und Anlagen in

der Bau- und Zonenordnung normiert wird. Solche Bestimmungen für die

Landwirtschaftszone fehlen in der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach. Somit

ergibt sich das für Bauten in der Landwirtschaftszone zulässige Volumen allein

aus den raumplanungsrechtlichen Kriterien von Art. 16 RPG und der

allgemeinen Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG.

Sodann macht der Beschwerdeführer eine "ungleiche

Behandlung zu anderen neuzeitlich bewilligten Bauten in der gleichen

Siedlung" geltend. Mit diesem Einwand verlangt er sinngemäss eine

Gleichbehandlung im Unrecht. Ein solcher Anspruch setzt voraus, dass die zu

beurteilenden Fälle in den erheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen,

dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu

erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen.

Ferner dürfen keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen

Dritter bestehen (VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00243, E. 3.2.5 mit

Hinweis auf BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen). Der

Beschwerdeführer nennt keine Fälle, in denen die Baudirektion ein übermässiges

Bauvolumen trotz unbefriedigender Einordnung zugelassen hat.

Unter diesen Umständen haben

die Vorinstanzen aus Gründen der Einordnung die Firsthöhe zu Recht auf 7,30 m

begrenzt.

4.4.3

Zu prüfen bleibt, ob diese Reduktion die Nutzung des Schafstalls

unverhältnismässig erschwere oder gar verunmögliche. Vorauszuschicken ist, dass

die streitbetroffene Nebenbestimmung den Beschwerdeführer allein dazu

verpflichtet, die Firsthöhe um 1 m zu senken. Die Ausgestaltung des

Gebäudeinnern – insbesondere die Aufteilung zwischen dem Schafstall im

Erdgeschoss und dem Heu-/Strohlager im Obergeschoss – steht ihm dagegen frei.

Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit besteht nach zutreffender Auffassung

der Baudirektion kein Anspruch auf die Verwendung optimaler Maschinen und

Geräte, deren Ausmasse bestimmte Raumhöhen erfordern. Auch kann es im Rahmen

der raumplanungs- und baurechtlichen Prüfung der zulässigen Dimensionierung

eines Ökonomiegebäudes nicht darauf ankommen, über welche Gerätetypen ein

Landwirt aktuell verfügt. Insoweit kommt dem vom Beschwerdeführer zitierten

FAT-Bericht Nr. 590-2002 (Raumbedarf für Remisen) wie auch dem

KOLAS-Bericht betreffend Berechnung der Dürrfutterlagerung kein massgebendes

Gewicht zu, zumal es sich hierbei nur um allgemeine Richtlinien handelt. Wenn

nach Auffassung des hierfür sachkundigen Veterinäramts eine Raumhöhe von 3,50 m

für den Schafstall genügt, dies unter Hinweis darauf, dass das Stallklima immer

abhängig sei vom Betrieb eines Stalls und variablen Faktoren wie Wind,

Belegung, Fensterfläche und Einstreudicke, so erscheint dies plausibel. Der

Beschwerdeführer beruft sich für den Standpunkt, dass eine Raumhöhe von 4 m

erforderlich sei, auf seine Berufserfahrung von … Jahren, vermag jedoch

keine objektiven überzeugenden sachlichen Argumente vorzubringen. Selbst wenn

seine Darstellung zutreffen sollte, dass weder die vorgesehene Raumhöhe des

Schafstalls von 4 m aus Gründen des Tierschutzes noch jene für das Lager

wegen betrieblicher Argumente etwas verringert werden könnte, bestünde die

Möglichkeit, das nachgesuchte Volumen durch Absenkung des Erdgeschosses in das

gewachsene Terrain ganz oder zumindest annähernd zu realisieren. Weshalb dies

nach nicht näher begründeter Auffassung des Beschwerdeführers nicht möglich

sein sollte, bleibt unerfindlich. Jedenfalls lässt sich bei fachkundiger

Bauweise die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden aller Erfahrung nach

ausschliessen. Es mag zutreffen, dass im Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 01

keine zusätzliche Lagerfläche zur Verfügung steht. Weshalb dies für das sehr

grosse Gebäude Vers.-Nr. 04 ebenfalls gelten sollte, lässt sich den Akten

nicht entnehmen, kann nach dem Gesagten jedoch offenbleiben. Die Beschwerde

erweist sich somit bezüglich der Firsthöhe als unbegründet.

5.

5.1 Laut § 3

Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997

(LS 700.6) sind mit dem Baugesuch "in der Regel" die in lit. a–d

aufgeführten Pläne einzureichen. Dazu gehören namentlich ein Situationsplan in

Form eines aktuellen Katasterplans gemäss amtlicher Vermessung oder eines

anderen Plans gleichen Inhalts und gleicher Darstellung (lit. a) sowie

Grundrisse aller Geschosse und die baurechtlich wesentlichen Schnitte im

Massstab 1:100 mit auf die Meereshöhe bezogenen Höhenkoten samt bestimmten,

näher bezeichneten Eintragungen (lit. b).

5.2 Das

Baurekursgericht erwog, dass der Beschwerdeführer mit seiner Rekursreplik die

Wahl der in den Futtergang mündenden Treppe bestätigt habe. Der Antrag, wonach

er von der Einreichung revidierter Pläne zu entbinden sei, müsse so verstanden

werden, dass er die verlangte Positionierung der Treppe schon vor Erlass der

angefochtenen Verfügung telefonisch best.igt habe. Weil sich beide Parteien

bezüglich der Lage der Treppe auf einen Plan vom 28. August 2020 beriefen

und der bei den Akten liegende Plan vom 17. November 2020 somit nicht dem

aktuellen Stand entspreche, müsse das vom Beschwerdeführer noch nachgeholt

werden. Wie dieser selbst einräume, habe die Positionierung und Ausführung der

Treppe auch Auswirkungen auf den Fluchtweg und die Sicherheit.

5.3 Der

Beschwerdeführer erneuert den Einwand, wonach auf neue Pläne betreffend die

Treppe zu verzichten sei, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass er dieselben

der Baudirektion bereits zugestellt habe. Das habe die zuständige

Sachbearbeiterin bestätigt.

5.4 Wie in E. 4

ausgeführt, erweist sich die angefochtene Auflage zur Reduktion des Firstes um

1 m als rechtmässig. Weil der Beschwerdeführer nach dem Gesagten über

verschiedene Möglichkeiten verfügt, diese Anpassung vorzunehmen, ist er ohnehin

verpflichtet, Revisionspläne zu erstellen, aus denen ersichtlich ist, wie er

die Auflage erfüllen will. Ungeachtet der Art der Korrektur (Herabsetzung der

Höhe des Schafstalls oder des Heu-/Strohlagers, Absenkung des Erdgeschosses)

hat dies auch Auswirkungen auf die Ausgestaltung der Treppe. Schon aus diesem

Grund sind daher Revisionspläne erforderlich. Im Übrigen ist der Baudirektion

beizupflichten, dass im Fall eines Widerspruchs zwischen mehreren Plänen der

Baugesuchsteller zur Erklärung angehalten werden muss, auf welche Version bei

der Prüfung des Baugesuchs abzustellen ist.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der

Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung

(ARE).