Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00472

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00472

Urteil

der 1. Kammer

vom 6. Juli 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter

Kaspar Plüss, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinderat Steinmaur,

Mitbeteiligter,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 7. Juni 2021 beschloss der

Gemeinderat Steinmaur, auf eine Unterschutzstellung des Gebäudeensembles

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 oder Teilen davon (C-Strasse 03,

Steinmaur) werde verzichtet (Disp.-Ziff. I). Dem Grundeigentümer – A –

wurde eine Bewilligung erteilt zum Abbruch der Liegenschaft sowie zum Neubau

eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage (Disp.-Ziff. II ff.).

Erwägungen

II.

Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 7. Juli

2021.

Rekurs beim Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung des Gemeinderatsentscheids

vom 7. Juni 2021 und die Rückweisung der Sache zur Unterschutzstellung des

ehemaligen Mühlegebäudes und des Silos sowie zur Festlegung des Schutzumfangs

dieser Bauten. Am 1. Dezember 2021 führte das Baurekursgericht einen

Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 16. Juni 2022

hiess das Baurekursgericht den Rekurs des Zürcher Heimatschutzes teilweise gut.

Es hob den Beschluss des Gemeinderates Steinmaur vom 7. Juni 2021 auf und

lud den Gemeinderat ein, das alte Mühlegebäude auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Steinmaur im Sinn der Erwägungen

unter Schutz zu stellen; im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Am 15. August 2022 erhob A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Er beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Juni

2022.

sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Steinmaur vom 7. Juni

2021.

sei wiederherzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST)

zulasten des Zürcher Heimatschutzes.

Das Baurekursgericht beantragte am 6. September 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 10. September 2022 beantragte der Zürcher Heimatschutz, die Beschwerde

sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter ausgangsgemässen Kosten-

und Entschädigungsfolgen. Mit Replik vom 7. Oktober 2022 hielt A an seinen

Anträgen und Begründungen fest; ergänzend beantragte er die Durchführung eines

Augenscheins. Mit Duplik vom 22. Oktober 2022 hielt der Zürcher Heimatschutz

an seinen Anträgen fest, ebenso A mit Eingabe vom 10. November 2022. Der

Gemeinderat Steinmaur liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Formelle Fragen

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer ist – als im Rekursverfahren unterliegender Grundeigentümer –

ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3

Zu prüfen

ist, ob es sich beim vorinstanzlichen Rekursentscheid vom 16. Juni 2022 um

ein zulässiges Anfechtungsobjekt handelt.

1.3.1

Soweit die Vorinstanz die von der Gemeinde erteilte Abbruch- und

Neubaubewilligung aufgehoben hat, liegt ohne Weiteres ein vor

Verwaltungsgericht anfechtbarer Endentscheid vor (§ 41 Abs. 3

in Verbindung mit § 19a Abs. 1 VRG).

1.3.2

Soweit die Vorinstanz die Gemeinde dazu eingeladen hat, das alte

Mühlegebäude im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen, liegt ein Rückweisungsentscheid

vor. Ein Rückweisungsentscheid, mit dem die Sache zu neuer

Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, schliesst das Verfahren nicht

ab und stellt daher grundsätzlich einen Zwischenentscheid dar, der nur unter

den Voraussetzungen von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

(BGG) direkt mit Beschwerde angefochten werden kann. Ein solcher Entscheid

ist jedoch ausnahmsweise als Endentscheid zu behandeln, nämlich wenn der

unteren Instanz, an die die Sache zurückgewiesen wird, kein

Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der

Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2).

1.3.3

Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, inwieweit der

Gemeinde ein Ermessensspielraum zusteht im Zusammenhang mit der

Unterschutzstellung, die sie aufgrund der Rückweisung anzuordnen hat. Die Vorinstanz

hatte in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids festgehalten, "unabdingbar" seien der Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der

strassenzugewandten Süd- und Westfassaden [recte: Süd- und Ostfassaden] sowie

des Daches in all seinen Teilen und dessen weitgehende Geschlossenheit. Mit

dieser Formulierung hat die Vorinstanz zwar nur einen minimalen und nicht einen

exakten Schutzumfang des alten Mühlegebäudes umschrieben, sodass der Gemeinde

in Bezug auf den Schutzumfang ein Ermessensspielraum zusteht. Doch die

Offenheit des Schutzumfangs ändert nichts daran, dass das alte

Mühlegebäude unter Schutz zu stellen ist bzw. dass der Gemeinde diesbezüglich

kein Entscheidungsspielraum zusteht. Eine Unterschutzstellung, die (mindestens)

den Substanzerhalt mehrerer Fassaden und des Daches umfasst, ist jedoch nicht

vereinbar mit dem Bauvorhaben des Beschwerdeführers, das den Abbruch des

bestehenden Gebäudeensembles und die Erstellung eines neuen Büro- und

Geschäftshauses vorsieht. Insoweit hat die vorinstanzliche

Unterschutzstellungsanordnung den Charakter eines Endentscheids.

Dispositiv

1.4 Demnach

liegt – auch in Bezug auf die Rückweisung – ein zulässiges Anfechtungsobjekt

vor. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten (unter Vorbehalt des Augenscheinantrags, vgl. E. 2).

1.5 Der

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens beschränkt sich auf die Frage, ob

die Vorinstanz die erstinstanzliche Baubewilligung zu Recht aufgehoben hat und

ob sie die Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes anordnen durfte. Beim

alten Mühlegebäude handelt es sich um den südöstlichsten Teil des Gebäudeensembles

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Bereits rechtskräftig

entschieden ist demgegenüber die Nichtunterschutzstellung der übrigen

sechs Teile des Gebäudeensembles auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (drei

Getreidesilos, zwei nordseitige Anbauten, ein Zwischenaufbau), insbesondere

auch des – vom Gutachten als wertvoll erachteten – Siloturms von 1935.

1.6 Was die

gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen

betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung

bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um

Ermessensfragen handelt, hat das Baurekurs.gericht trotz der bei der

Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung

vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes

Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

Abs. 1 i. V. m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten

Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu

beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung

zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die Rekursinstanz alle

wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3).

2.

Augenschein

2.1 Der

Beschwerdeführer beantragte im Rahmen der Replik die Durchführung eines

Augenscheins. Zur Begründung führte er an, dass der Situationswert des alten

Mühlegebäudes aufgrund der Akten nur ungenügend beurteilt werden könne, da die

Augenscheinfotos des Baurekursgerichts keine hinreichende Beurteilung erlauben

würden und da das Gutachten diesbezüglich mangelhaft begründet sei.

2.2 Der

Beschwerdegegner wendet vorab ein, der Augenscheinantrag sei erst im Rahmen der

Replik und somit verspätet erfolgt. Dieser Säumniseinwand erweist sich als

berechtigt, da grundsätzlich auch Augenscheinanträge gemäss § 54 Abs. 1 VRG innert Beschwerdefrist zu stellen sind. Weil zudem nicht

erkennbar ist, inwieweit die Gründe für die Stellung des Augenscheinbegehrens

erst nach Ablauf der Beschwerdefrist eingetreten sein könnten (vgl. Alain Griffel

in: ders. [Hrsg.], Kommentar

zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,

[VRG-Kommentar], § 23 N. 14), ist auf den Antrag nicht einzutreten.

2.3 Das

Verwaltungsgericht ist allerdings aufgrund von § 60 Satz 1 VRG dazu

verpflichtet, den Sachverhalt – unabhängig vom Zeitpunkt entsprechender Anträge

– von Amtes wegen zu klären, soweit vor dem Hintergrund der Akten noch

Klärungsbedarf besteht (vgl. BGE 133 V 196 E. 1.4; Marco Donatsch,

VRG-Kommentar, § 52 N. 28 und § 60 N. 5). Demnach kann

ungeachtet der Antragssäumnis geprüft werden, ob ein erneuter Augenschein zur

weiteren Erhellung des Sachverhalts beitragen würde (vgl. BGr, 23. September

2022, 1C_679/2021, E. 3.5; BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014,

E. 2.3.1; VGr, 25. August 2022, VB.2022.00196, E. 3.2 und 3.3).

2.4 Die

zentrale Frage, welcher Situationswert dem alten Mühlegebäude zukommt bzw.

inwieweit dieses Gebäude – allenfalls als Ensemble gemeinsam mit weiteren an

der betreffenden Kreuzung liegenden Gebäuden – das Ortsbild wesentlich

mitprägt, kann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers anhand der bei den

Akten liegenden Fotos auf rechtlich hinreichende Weise beurteilt werden (vgl.

E. 4). Eine umfassende Bilddokumentation besteht sowohl in Bezug auf den

Nahbereich der strassenzugewandten Fassaden und des Dachs, die für das

Erscheinungsbild des Gebäudes laut Vorinstanz von besonderer Bedeutung sind,

als auch in Bezug auf die Einbettung des alten Mühlegebäudes in den

ortsbaulichen Gesamtkontext.

2.5 Demnach

verzichtet das Verwaltungsgericht auf die Durchführung eines Augenscheins.

3.

Eigenwert

3.1 Der

Beschwerdeführer macht geltend, die vorinstanzliche

Unterschutzstellungsanordnung erweise sich unter anderem deshalb als

unrechtmässig, weil die Vorinstanz den Eigenwert des alten Mühlegebäudes bejaht

bzw. zu hoch eingeschätzt habe. Dabei habe die Vor­instanz nicht hinreichend

dargelegt, weshalb das alte Mühlegebäude einen relevanten Eigenwert aufweise

bzw. weshalb sich eine bestimmte Epoche besonders gut vom Objekt ablesen lasse.

Richtigerweise hätte die Vorinstanz zum Schluss gelangen müssen, dass sich die

wirtschafts- und sozialhistorische Bedeutung als Mühlegebäude nicht vom Gebäude

ablesen lasse, zumal das Gebäude die gleiche Architektur aufweise wie das

gegenüberliegende Wohnhaus D-Weg 04. Das Gebäude enthalte im Übrigen

keinen Hinweis darauf, dass es sich um eine ehemalige Mühle handle.

3.2 Unbestritten

ist im vorliegenden Fall, dass das alte Mühlegebäude kein "wichtiger Zeuge"

i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist bzw. dass das Gebäude keinen

Eigenwert aufweist, der – für sich allein genommen – eine Unterschutzstellung

rechtfertigen würde. Fraglich ist hingegen, ob das Gebäude eine "gewisse"

Zeugenschaft bzw. einen "gewissen" Eigenwert aufweist, was bei der

Beurteilung des Situationswerts von Bedeutung sein kann (vgl. VGr, 7. Oktober

2021, VB.2021.00051, E. 6.1.3; VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453,

E. 4.1).

3.3 Aus dem

denkmalpflegerischen Gutachten vom 16. März 2021 geht hervor, dass das

Mühlegebäude im Jahr 1873 im Stil einer biedermeierlich-klassizistischen

Baumeisterarchitektur errichtet worden ist. Ab 1927 habe die Mühle Mehl für den

Detailhändler E geliefert und sei in der Folgezeit zum grössten

Mehllieferanten für den Detailhändler E der Schweiz geworden. Ab 1954 habe

es sich um die modernste Mühle der Schweiz gehandelt mit einer Verarbeitung von

15 Tonnen Mehl pro Tag (später sogar 35 Tonnen pro Tag). Die

Mühlebauten seien von architektur-, orts- und wirtschaftsgeschichtlicher

Bedeutung. Trotz des nunmehr dreissigjährigen Leerstands sei der bauliche

Zustand erstaunlich gut; die Bausubstanz sei im Wesentlichen intakt.

3.4 Die

Vorinstanz erachtete den baulichen Zustand des alten Mühlegebäudes ebenfalls

als gut und hielt überdies fest, dass das Gebäude "einen gewissen

Zeugenwert" aufweise. Dies ergebe sich aufgrund der orts- und

wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung der Mühle, die sich im Lauf der Zeit zum

modernsten Müllereibetrieb der Schweiz nach Massstäben der damaligen Zeit

entwickelt habe.

3.5 Aufgrund

des Gutachtens und der vorinstanzlichen Ausführungen ist davon auszugehen, dass

das alte Mühlegebäude eine intakte Bausubstanz aufweist, und dass das Gebäude

in der schweizerischen Müllereigeschichte des 20. Jahrhunderts eine

beachtliche Rolle gespielt hat bzw. von wirtschafts- und sozialgeschichtlicher

Bedeutung ist. Diese – vom Beschwerdeführer nicht bestrittenen – Umstände

sprechen grundsätzlich dafür, dem alten Mühlegebäude einen "gewissen"

Eigenwert zu attestieren. Der Beschwerdeführer wendet jedoch ein, dass sich die

Zeugenschaft, für die das alte Mühlegebäude steht, am Gebäude nicht ablesen

lässt. Zur Ablesbarkeit der Zeugenschaft des alten Mühlegebäudes haben sich

weder das Gutachten noch die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin geäussert.

3.6 Gemäss

einem Teil der Lehre gilt das Erfordernis, dass der Zeuge einer Epoche die

betreffende Epoche veranschaulichen muss, nicht nur für baukünstlerische,

sondern auch für sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaften (vgl.

Marco Koletsis, Baudenkmal – Voraussetzungen der Unterschutzstellung, unter

besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Diss., Zürich/St.

Gallen 2022, Rz. 131 f.). Gemäss einer anderen Lehrmeinung lässt sich

die Zeugenschaft hingegen auch dann begründen, wenn sich mittelbar – über die

Geschichtsschreibung – ein Erinnerungswert erkennen lässt (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Diss., Zürich/St. Gallen 2008, S. 138).

Die Rechtsprechung hat zu dieser Frage bis anhin nicht abschliessend Stellung

genommen (vgl. VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 4.1.5; BGE 109

Ia 257 E. 5b am Ende).

3.7 Im

vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen

Eigenwerts des alten Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer

wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Wie im

Folgenden dargelegt wird, rechtfertigt der hohe Situationswert des alten

Mühlegebäudes seine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das

Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist.

4.

Situationswert

4.1 Der

Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon

ausgegangen, dass das alte Mühlegebäude einen hohen Situationswert aufweise

bzw. dass es das Ortsbild in hohem Mass präge. Im Gutachten werde der

Situationswert auf pauschalisierende Weise bzw. mit unzureichender Begründung

bejaht. Das Vorliegen eines Situationswerts ergebe sich jedoch weder aus der

vorinstanzlichen Begründung noch aus den Augenscheinfotos. Dem alten

Mühlegebäude komme keine positiv prägende Wirkung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu. Das Gebäude bilde – vom D-Weg her betrachtet –

keinen starken Blickfang. Jedes andere dreigeschossige Gebäude würde an der

betreffenden Stelle genauso wenig prominent in Erscheinung treten wie das alte

Mühlegebäude. Der Umstand, dass das Mühlegebäude die gleiche Architektur, Höhe

und Kubatur wie das Gebäude am D-Weg 04 aufweise, trage nicht positiv zur

ästhetischen Wirkung auf die Umgebung bei. Vielmehr führten zwei von vier

Gebäuden – die an der Kreuzung angeblich ein Ensemble bildeten – in jenem

baulichen Kontext zu einem Übergewicht der betreffenden Gestaltungsmerkmale. An

jenem Ort sei ein Gebäude erforderlich, das als viertes Glied einer

Gebäudegruppe eine eigenständige Architektur aufweise, die sich harmonisch und

natürlich in die Umgebung einfüge. Ein Abbruch des alten Mühlegebäudes sei

erforderlich, um Platz zu schaffen für eine solche Weiterentwicklung des Ortsbildes,

bzw. um das Ensemble D-Weg 06, D-Weg 04 und F-Strasse 05 auf

eigenständige Art zu komplettieren. Falls überhaupt von einem nennenswerten

Situationswert auszugehen sei, wäre dieser nicht als hoch-, sondern als

tiefgradig einzustufen.

4.2 Das

denkmalpflegerische Gutachten hält zum Situationswert fest, dass die alte Mühle

– zusammen mit den Inventarobjekten D-Weg 06 und 04, die sich in der

Kernzone befänden – gemeinsam in markanter Weise die Strassenkreuzung prägten.

Das Mühlegebäude stehe prominent an der Einmündung der C-Strasse in der Kurve D-Weg

und F-Strasse am hier kanalisierten G-Bach. Der Altbau des Mühlegebäudes besetze

den Strassenraum der Kurve. Gegenüber befänden sich das historisch zugehörige Haus

der Mühlenbesitzer (D-Weg 04, Inventarobjekt). Auf der anderen Seite der

Kurve stünden die Inventarobjekte das ehemalige H-Gebäude (D-Weg 06) und

die frühere Gaststätte "I" (F-Strasse 05). Alle Bauten prägten

in hohem Mass die Strassenkreuzung und seien somit wesentlich für das Ortsbild.

Nachdem die Mühle 1873 gebaut worden sei, habe die Besitzerfamilie J 1912

schräg gegenüber der Mühle ein neues, repräsentatives Wohnhaus erstellt. Die

Mühlebauten prägten bis heute den westlichen Dorfeingang; sie besässen einen

hohen Situationswert. Die biedermeierlich-klassizistische Baumeisterarchitektur

von Wohnhaus und Mühle habe im Kontrast zum dörflichen Umfeld gestanden; Höhe

und Kubatur der Bauten seien vergleichbar mit damaliger städtischer Architektur.

4.3 Die

Vorinstanz folgte der Einschätzung des Gutachtens zur Schutzwürdigkeit des

alten Mühlegebäudes und berief sich dabei – auch – auf den gerichtlichen

Augenschein. Das Gericht hielt fest, die Baute sei prominent an der

Strasseneinmündung der C-Strasse in den D-Weg bzw. die F-Strasse platziert und

bilde insbesondere vom D-Weg her einen starken Blickfang. Das alte Mühlegebäude

korrespondiere in Baustil, Höhe und Kubatur optisch mit dem auf der

gegenüberliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehörigen

Wohnhaus am D-Weg 04. Es präge zusammen mit den um diese

Strassenverzweigung angesiedelten historischen Gebäuden (ehemaliges H-Gebäude, D-Weg 06,

Wohnhaus D-Weg 04, ehemalige Gaststätte F-Strasse 05) in hohem Mass

das Ortsbild. Mit dem Wegfall des nordwestlichen Teils des Ensembles würde das

Ensemble auseinanderfallen. Demnach sei von einem hohen Situationswert bzw. von

einem hohen Schutzwürdigkeitsgrad des alten Mühlegebäudes auszugehen.

4.4 Gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen u.a. Gebäude als Schutzobjekte in

Betracht, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für

ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Die Rechtsprechung, die in diesem

Zusammenhang vom "Situationswert" eines Gebäudes spricht (vgl. BGr,

23. September 2022, 1C_679+680/2021, E. 3.1; RB 1997 Nr. 73),

geht dabei von folgenden Grundsätzen aus:

4.4.1

Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schützende Baute muss

vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,

Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur

prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen

indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf

insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen

besonderen Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 29. November 2022,

VB.2020.00800, E. 9.2). Bei der Beurteilung des Situationswerts ist mitunter

auch zu prüfen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und

Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitätsstiftende Wirkung für die

gesamte Siedlung entfaltet (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 2).

Mit planungsrechtlichen Massnahmen allein kann das Ortsbild nur unzureichend

geschützt werden: Ersatzbauten, die Fassadengestaltung imitieren, vermögen den

Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen

(VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; vgl. BGr, 7. Juli

2020, 1C_499/2019, E. 3.4).

4.4.2

Als Ensemble, das einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des

Natur- und Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von

Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere

städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das

Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und

ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800,

E. 9.2). Eine Rolle spielen können dabei u. a. die räumlichen Verhältnisse der benachbarten

Bauten, die Stellung der Gebäude zur Strasse, die Geschossigkeit, die

Volumetrie, die Dachformen oder die Fassadengestaltung (vgl. VGr, 7. Oktober

2021, VB.2021.00051, E. 6.1.2; bestätigt durch BGr, 23. September 2022,

1C_679/2021).

4.5 Vor dem

Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung ist die vorinstanzliche Beurteilung

des Situationswerts des alten Mühlegebäudes nicht zu beanstanden.

4.5.1

Dem Beschwerdeführer ist insoweit beizupflichten, als die Ausführungen im

denkmalpflegerischen Gutachten zum Situationswert des alten Mühlegebäudes und

zur Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden Gebäude relativ

knapp ausgefallen sind. Doch der Schluss des Gutachters, wonach von einer

wesentlichen Ortsbildprägung bzw. von einem hohen Situationswert des

Mühlegebäudes auszugehen sei, erscheint trotzdem nachvollziehbar. Einerseits

überzeugen die gutachterlichen Argumente (prominente Lage des alten

Mühlegebäudes; Besetzung des Strassenraums; historischer Bezug zum früheren

Besitzerhaus vis-à-vis; Bezug zu den weiteren historischen Gebäuden an der

Strassenkreuzung; spezifische architektonische Merkmale; intakte Bausubstanz).

Andererseits ist die wesentliche Ortsbildprägung des alten Mühlegebäudes bzw.

die Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden Gebäude auch auf

den Gutachtensfotos erkennbar. Vor diesem Hintergrund erweist sich das amtlich

eingeholte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und schlüssig, sodass ihm

ein erhöhter Beweiswert zukommt (vgl. VGr, 29. November 2022,

VB.2020.00800, E. 6.3).

4.5.2

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kann angesichts der bei den

Akten liegenden Fotos nicht in Abrede gestellt werden, dass das alte

Mühlegebäude vom D-Weg her einen starken Blickfang bildet. Die fachkundig dargelegte,

auf den Fotos ersichtliche prominente Lage und Blickfangwirkung des alten

Mühlegebäudes im Strassenkreuzungsbereich bildet ein Argument, das bei der

Beurteilung der prägenden Wirkung berücksichtigt werden darf (vgl. BGr, 16. August

2018, 1C_626/2017, E. 5.4; VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662,

E. 2), auch wenn der besondere Lagewert – für sich allein genommen – nicht

genügt, um den Situationswert zu bejahen (vgl. E. 4.4.1).

4.5.3

Wenn die Vorinstanz sodann hervorhob, dass das alte Mühlegebäude in

Baustil, Höhe und Kubatur optisch korrespondiere mit dem auf der

gegenüberliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehörigen

Wohnhaus am D-Weg 04, hat das Gericht in zulässiger Weise das räumliche

Zusammenspiel dargelegt, das gemäss der Rechtsprechung für die Beurteilung der

Ensemblewirkung von Bedeutung ist (vgl. E. 4.4.2). Was die weiteren an der

Kreuzung liegenden Gebäude betrifft (ehemaliges H-Gebäude, D-Weg 06, und

ehemalige Gaststätte, F-Strasse 05), hat die Vorinstanz zwar keine

historische Bezugnahme erwähnt. Doch vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos

erscheint der Schluss des Gutachtens und der fachkundigen Vorinstanz vertretbar,

dass das Erscheinungsbild der vier an der Strassenverzweigung liegenden

historischen Bauten und ihr räumliches Zusammenspiel eine besondere

städtebauliche Qualität aufweisen bzw. dass sie ein Ensemble bilden, das das

Ortsbild in hohem Mass prägt. Ein unerwünschtes "Übergewicht"

ähnlicher Gestaltungsmerkmale der an der Kreuzung liegenden Bauten ist entgegen

dem Beschwerdeführer zu verneinen. Vielmehr tragen die ähnlichen

Gestaltungsmerkmale der historischen Bauten gerade zur Wirkung als Ensemble

bei. Dass das Ensemble auseinanderfallen würde, wenn das alte Mühlegebäude

nicht mehr vorhanden wäre, erweist sich vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos

(insbesondere Foto S. 12 oben) als nachvollziehbare Beurteilung der

fachkundigen Vorinstanz.

4.5.4

Nicht zu überzeugen vermag sodann das Argument des Beschwerdeführers,

wonach an der Stelle des Mühlegebäudes auch ein Neubau erstellt werden könnte,

der auf ähnliche Weise in Erscheinung treten könnte bzw. der sich ebenfalls

harmonisch und natürlich in die Umgebung einfügen würde. Gemäss dem Gutachten

weist das Mühlegebäude intakte Bausubstanz auf, was vom Beschwerdeführer nicht

bestritten wird. Dass die Bausubstanz zur prägenden Wirkung des Ortsbilds

beiträgt, ist auf Augenscheinfoto Nr. 7 und auf Gutachtensfoto S. 8

oben erkennbar. Entsprechend ging das Baurekursgericht denn auch davon aus, der

Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der strassenzugewandten Fassaden

sowie des Daches seien "unabdingbar". Ein Ersatzbau, der die Fassadengestaltung

imitieren würde, könnte den Verlust an Originalsubstanz an dieser ortsbildprägenden

Lage somit nicht ausgleichen (vgl. E. 4.4.1). Im vorliegenden Fall kommt

hinzu, dass das alte Mühlegebäude nicht etwa in einer Kernzone liegt, sondern

in der Gewerbezone G1 (vgl. Art. 02 f. der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Steinmaur vom 1. Dezember 1997). Im Fall eines Verzichts auf

Schutzmassnahmen könnte somit nicht verlangt werden, dass sich die Fassade des

Neubaus an der Bestandesbaute orientiert. Das Büro- und Gewerbegebäude, dessen

Erstellung der Beschwerdeführer beabsichtigt hatte, hätte sich denn auch in

keiner Weise harmonisch in das Ensemble an der Strassenkreuzung eingefügt,

zumal ein Teil der Fläche, auf der das alte Mühlegebäude steht, mit Parkplätzen

überbaut worden wäre.

4.5.5

Schliesslich kann dem alten Mühlegebäude auch eine besondere Gestaltung und

Erscheinung nicht abgesprochen werden: Gemäss dem Gutachten handelt es sich bei

diesem Gebäude um einen dreigeschossigen gemauerten Putzbau mit schmaler

Sockelzone und Satteldach in leichter Hanglage. Das Mühlegebäude (1873) – wie

auch das gegenüberliegende Wohngebäude (1912) – wurden im Stil einer

biedermeierlich-klassizistischen Baumeisterarchitektur errichtet. Diese

Architektur stand zur Bauzeit im Kontrast zum dörflichen Umfeld; Höhe und

Kubatur der Bauten waren vergleichbar mit damaliger städtischer Architektur.

Diese gutachterlichen Ausführungen sprechen dafür, dem alten Mühlegebäude eine

besondere Gestaltung und Erscheinung zu attestieren, die das Ortsbild –

zusammen mit den drei weiteren Elementen des Ensembles – wesentlich mitprägen.

Der Umstand, dass das alte Mühlegebäude grundsätzlich einen eher schlichten

Baustil aufweist, spricht dieser Einschätzung nicht entgegen (vgl. VGr, 22. Dezember

2021, VB.2021.00093, E. 5.3.3).

4.6 Insgesamt

ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass das Mühlegebäude –

als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung – die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mitprägt, wobei sowohl die besondere

Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden

Wirkung beitragen. Dass die Vorinstanz den Situationswert als hoch erachtete,

erscheint nach dem Gesagten nachvollziehbar und ist im Rahmen der

Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 1.6) ist ebenfalls nicht

zu beanstanden.

5.

Interessenabwägung

5.1 Der

Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe die relevanten Interessen

nicht korrekt abgewogen. Die Unterschutzstellung des Mühlegebäudes sei

unverhältnismässig, denn sie führe dazu, dass dem Eigentümer kaum noch eine

wirtschaftlich sinnvolle Grundstücksnutzung verbleibe. Das alte Mühlegebäude

stehe seit nunmehr 35 Jahren leer, nachdem mehrere Planungsanläufe gescheitert

seien. Das sei kein Zufall: Kein Eigentümer lasse Bauland freiwillig während

eines derart langen Zeitraums ungenutzt. Mit der vor­instanzlich angeordneten

Unterschutzstellung werde eine rentable Grundstücknutzung gänzlich

verunmöglicht. Die privaten Interessen der Eigentümerschaft, die gegen die

Unterschutzstellung sprächen, seien entsprechend hoch zu gewichten. Die Vor­instanz

habe ausserdem das Interesse an Rechtssicherheit zu wenig stark gewichtet.

Massgebend müsse sein, dass die mehrfachen rechtkräftigen Baubewilligungen, die

die Gemeinde in den letzten Jahren für Bauvorhaben auf diesem Areal erteilt

habe, beim Beschwerdeführer ein berechtigtes Vertrauen geweckt hätten, dass es

sich beim Mühlegebäude nicht um ein Denkmalschutzobjekt handle. Insgesamt sei

das Interesse des Beschwerdeführers an der Erteilung einer Abriss- bzw.

Ersatzneubaubewilligung höher zu gewichten als ein allfälliges

Unterschutzstellungsinteresse.

5.2 Diese

Vorbringen des Beschwerdeführers lassen die vorinstanzliche Interessenabwägung

nicht als rechtsfehlerhaft erscheinen:

5.2.1

Soweit der Beschwerdegegner eine stärkere Gewichtung von Vertrauensschutzinteressen

verlangt, kann ihm nicht gefolgt werden: Der Umstand, dass die Baubehörde

zwischen 2007 und 2013 offenbar mehrere Abrissbewilligungen für sämtliche

Bestandesbauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 erteilt hatte, die jeweils

nach drei Jahren – mangels Baubeginn – wieder erloschen sind (vgl. § 302 Abs. 1 PBG), vermag offensichtlich kein rechtlich relevantes Vertrauen in

die Erteilung einer erneuten Abrissbewilligung bzw. in die fehlende

Schutzwürdigkeit der Bestandesbauten auszulösen (vgl. BGer, 8. Juli 2019,

1C_151/2019, E. 4.3; VGr, 15. Dezember 2022, VB.2022.00030, E. 5.3

und 5.4).

5.2.2

Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach seine finanziellen Interessen zu

tief gewichtet worden seien, vermag ebenfalls nicht zu überzeugen. Insbesondere

hat der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren (wie bereits im

Rekursverfahren) nicht dargetan, welche finanziellen Einbussen er aufgrund der

Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes erleidet und inwieweit eine

rentable Grundstücknutzung dadurch verunmöglicht wird. Zwar ist zutreffend,

dass die Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes dazu führen wird, dass der

Beschwerdeführer das geplante Büro- und Geschäftshaus

nicht wird realisieren können. Dass die Unterschutzstellung eine rentable

Grundstücknutzung jedoch generell verunmöglicht, erscheint bereits deshalb

unwahrscheinlich, weil die Unterschutzstellungsfläche nur einen geringen Teil

der Grundstücksfläche ausmacht: Gemäss GIS beträgt jener Teil des Grundstücks

Kat.-Nr. 02, der in der Gewerbezone 1 der Gemeinde Steinmaur liegt, 2'593 m2.

Demgegenüber beträgt die Grundfläche des Mühlegebäudes bloss rund 95 m2.

Demnach entspricht die Grundfläche des unter Schutz zu stellenden Mühlegebäudes

lediglich ungefähr 3,5 % der in der Gewerbezone liegenden

Grundstücksfläche. Hinzu kommt, dass die Innenräume des Mühlegebäudes gemäss

Gutachten weiterhin genutzt und im Rahmen von Sanierungen angepasst werden

können. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Grundstück

insgesamt auch nach der Unterschutzstellung auf zonenkonforme und

wirtschaftlich sinnvolle Weise genutzt werden kann, sodass es sich nicht um

einen besonders schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsgarantie handelt (vgl.

BGr, 11. Februar 2011, 1C_444/2010, E. 6.1; VGr, 7. Oktober

2021, VB.2021.00051, E. 7.2).

5.2.3

Schliesslich hat die Vorinstanz zutreffend auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung hingewiesen, wonach Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu

gewichten sind, je schutzwürdiger eine Baute ist (vgl. BGE 147 II 125 E. 10.4).

Nachdem die Vorinstanz im vorliegenden Fall zu Recht von einem hohen

Situationswert und damit von einem erheblichen Unterschutzstellungsinteresse

ausgegangen ist (vgl. E. 4.6), hat sie den Rentabilitätsinteressen der

Eigentümerschaft zulässigerweise ein geringeres Gewicht zugemessen.

5.3 Die

vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der

Verhältnismässigkeit ist somit nicht zu beanstanden.

6.

Unterschutzstellungsanordnung

6.1 Der

angefochtene Rekursentscheid enthält eine Minderheitsmeinung, wonach die Vor­instanz

den Gemeinderat lediglich zur Inventarisierung, nicht aber zur Unterschutzstellung

des alten Mühlegebäudes hätte verpflichten dürfen. Der Beschwerdeführer hat

zwar keinen solchen Rückweisungsmangel behauptet bzw. begründet (vgl. § 54 Abs. 1 VRG). Da das Verwaltungsgericht das Recht jedoch von Amtes wegen

anzuwenden hat (§ 70 i. V. m. § 7 Abs. 4

Satz 2 VRG), ist ein allfälliger Mangel, der – wie hier – zu einer

teilweisen Gutheissung der Beschwerde führen könnte, immerhin insoweit zu

prüfen, als er geradezu offensichtlich erscheint (vgl. BGE 141 II 307

E. 6.5; VGr, 1. April 2020, VB.2019.00854, E. 1.4; VGr, 14. Juni

2016, VB.2016.00135, E. 4.3).

6.2 Ein

derartiger Rechtsmangel ist im vorliegenden Fall jedoch nicht erkennbar:

Nachdem die Vorinstanz gestützt auf ihre Fachkenntnisse sowie auf die

gutachterlichen Abklärungen zulässigerweise zum Schluss gelangt war, dass

überwiegende Unterschutzstellungsinteressen zu bejahen seien (vgl. E. 5),

durfte sie den Gemeinderat dazu verpflichten, das alte Mühlegebäude gemäss

§ 205 PBG unter Schutz zu stellen – unter Festlegung eines minimalen

Schutzumfangs (vgl. E. 1.3.3). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass

der Beschwerdeführer kein Provokationsbegehren i. S. v.

§ 213 Abs. 1 PBG gestellt (sondern lediglich ein Baugesuch eingereicht)

hatte. Denn vor dem Hintergrund der bei den Akten liegenden Fotos ist der

Schluss der Vorinstanz nachvollziehbar, dass das alte Mühlegebäude im Innern

durch Verfall und Vandalenakte gefährdet erscheint. Die Gefährdung des

Schutzobjekts rechtfertigt – auch bei fehlender Inventarisierung – eine Unterschutzstellung,

um gemäss § 207 Abs. 1 PBG weitere Beeinträchtigungen zu verhindern

(vgl. VGr, 28. Juli 2022, VB.2021.00849, E. 3.4; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 304 f.).

6.3 Die

vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung ist somit nicht zu beanstanden.

7.

Ergebnis

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit

darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem

unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung § 13 Abs. 2 VRG). Er hat von Vornherein keinen Anspruch

auf Zusprechung einer Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Die

obsiegende Beschwerdegegnerin, die auf den Beizug einer externen

Rechtsvertretung verzichtet hat, macht keinen besonderen Aufwand i. S. v. § 17 Abs. 2 lit. a VRG

geltend, sodass ihr ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.- Zustellkosten,

Fr. 4'280.- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) den Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht.