Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00477

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00477

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Juli 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Stadtrat Uster, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegner,

und

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Mitbeteiligter,

betreffend Feststellung

Erlöschen Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 8. Februar 2022 stellte der

Stadtrat Uster zulasten der A AG (ehemals E AG) fest, dass die mit

Stadtratsbeschluss Nr. 260 vom 10. Mai 2016 erteilte Baubewilligung

für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sowie den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage an der D-Strasse 02 (Kat.-Nr. 03)

in Oberuster erloschen sei.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid gelangte die A AG mit Eingabe

vom 28. Februar 2022 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses. Am 15. Juni 2022 wurde der Rekurs

abgewiesen.

III.

Hiergegen erhob die A AG am 17. August 2022

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des baurekursgerichtlichen

Entscheids; es sei der Stadtrat Uster einzuladen, das Verfahren speditiv

fortzuführen. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich

Mehrwertsteuer zulasten des Beschwerdegegners.

Mit Eingabe vom 10. September 2022 verzichtete der

mitbeteiligte Zürcher Heimatschutz auf Stellungnahme. Das Baurekursgericht

beantragte am 14. September 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung

der Beschwerde. Der Stadtrat Uster beantragte mit Eingabe vom 20. September

2022.

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der A AG.

Mit Replik vom 29. September 2022 hielt die A AG an ihren Anträgen

fest. Am 7. Oktober 2022 verzichtete der Stadtrat Uster auf Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Mit Beschluss vom 10. Mai

2016.

hatte der Stadtrat Uster der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für den

Neubau eines Mehrfamilienhauses an der D-Strasse 02 in Uster erteilt, die

Bewilligung für zwei Kleinwohnungen im Untergeschoss jedoch verweigert; dies

wurde in der Folge vom Baurekursgericht sowie vom Verwaltungsgericht bestätigt

(VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452). Im genannten Beschluss wurde

gestützt auf § 321 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) angeordnet, dass vor Baubeginn

bereinigte Pläne einzureichen und diverse Auflagen zu erfüllen seien. Am 5. November

2020.

reichte die Beschwerdeführerin eine Abänderungseingabe ein. Der

Beschwerdegegner forderte die Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 16. April

2021.

zur Verbesserung ihrer Eingabe auf, woraufhin diese am 16. Juli 2021

abgeänderte Pläne einreichte. Am 8. November 2021 teilte der

Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin mit, dass die Baubewilligung vom 10. Mai

2016.

zwischenzeitlich erloschen sei, und erliess auf deren Ersuchen den

vorliegend umstrittenen Entscheid.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt zunächst eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs beziehungsweise einen Begründungsmangel, da das

Baurekursgericht sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt habe.

Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verlangt, dass die Behörde die

Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich

hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu

begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit

Hinweisen).

Der Rüge der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden.

Die Vorinstanz hat sich mit den Vorgängen im Zusammenhang mit der

Baubewilligung vom 10. Mai 2016 befasst und diese ihrer rechtlichen

Beurteilung zugrunde gelegt. Die Beschwerdeführerin scheint denn auch viel eher

den Inhalt des Entscheids – insbesondere die rechtliche Qualifikation der im

November 2020 resp. im Juli 2021 eingereichten Änderungspläne und der in der

Stammbaubewilligung statuierten Auflagen – als die Begründungstiefe zu

beanstanden. Ein Begründungsmangel liegt nicht vor.

4.

4.1

Gemäss § 322 Abs. 1 PBG erlöschen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher

mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo

er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. Sind

für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, ist nach § 322 Abs. 2 PBG die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und für

den Baubeginn massgeblich. Als baurechtliche Bewilligungen, deren Datum gemäss § 322 PBG für die Gültigkeitsdauer massgeblich ist, gelten nach § 20 Abs. 1

der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) alle Bewilligungen

und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den

Baubeginn sind. Die Bestimmung nach § 322 PBG zielt darauf ab,

Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei

Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht (BEZ 2007 Nr. 27;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 455). Daher ist es mit dieser

Bestimmung nicht vereinbar, es – unabhängig von der Ergreifung von

Rechtsmitteln in guten Treuen – ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen, den

Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die

Erfüllung von nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten, über die mittels

baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist, unterlässt. Eine Baubewilligung

soll namentlich nicht als Grundlage für jahrelange Verhandlungen mit der

Baubewilligungsbehörde oder mit der Nachbarschaft verwendet werden. Es ist zu

verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein

Ausführungshindernis zu beseitigen (so VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00136, E. 4.3 ff. zur Frage, wann eine Verwirkung eintreten

kann, obgleich – wie vorliegend – ein Baubeginn noch nicht erlaubt ist; s.

ferner Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des

zürcherischen Rechts und der neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991,

Rz. 408 Fn. 19).

4.2

Die

Dreijahresfrist beginnt gemäss § 322 Abs. 3 PBG mit dem Ablauf der

letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des

öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung

mehrere Gebäude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt.

Massgeblich für den Fristablauf ist nicht die Bau­freigabe, sondern der

tatsächliche Baubeginn (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 456). Laut § 322 Abs. 4 PBG beeinflussen Nebenbestimmungen zur Bewilligung den Fristenlauf

nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche

Bewilligungen erforderlich sind. Der Regierungsrat hat in seiner Weisung vom 5. Dezember

1973.

zu einem Gesetz über die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes zum

damaligen § 294 (= § 322 PBG) ausdrücklich erklärt, dass unter

baurechtlichen Bewilligungen im Sinn von Absatz 2 der Bestimmung solche zu

verstehen seien, die im Rahmen eines Baubewilligungs-, allfälligen

Ausnahmebewilligungs- oder Genehmigungsverfahrens in Anwendung dieses Gesetzes

zu erteilen seien. Nebenbestimmungen, die nicht zu so einem Verfahren führten,

würden den Fristenlauf nicht hemmen (ABl 1973, 1872). Auch Projektänderungen

sollen den Fristenlauf nicht hemmen (BEZ 2007 Nr. 27; RB 1996 Nr. 86).

Ablaufen kann die Frist jedoch nur, soweit tatsächlich ein rechtskräftiger

Entscheid vorliegt bzw. soweit die letzte Rechtsmittelfrist abgelaufen ist (s.

unten E. 5.5).

5.

5.1

Im umstrittenen

Entscheid vom 8. Februar 2022 führt der Beschwerdegegner unter Hinweis auf

§ 322 Abs. 1 PBG aus, dass Baubewilligungen nach Ablauf von drei

Jahren erlöschen, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist. Die

dreijährige Frist habe mit Eintritt der Rechtskraft des (unangefochten

gebliebenen) verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 16. November 2017 zu

laufen begonnen; es sei davon auszugehen, dass die Frist am 17. Dezember

2020.

abgelaufen sei. Die Eingabe des Abänderungsgesuchs vom 5. November

2020.

habe den Fristenlauf nicht unterbrochen: Sie habe weder einen Baubeginn

dargestellt noch seien die Auflagen für die Baufreigabe erfüllt worden. Die

eingereichten Pläne seien mangelhaft gewesen und hätten diverse Änderungen

gegenüber dem bewilligten Projekt beinhaltet, weshalb die Beschwerdeführerin

nicht mit einer Baufreigabe vor dem 17. Dezember 2020 habe rechnen dürfen.

Den Fristablauf habe sie sich mithin selbst zuzurechnen.

5.2

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, das Baurekursgericht habe § 322 PBG sowie § 20 Abs. 1 BVV unrichtig angewendet

bzw. sich über die diesbezügliche verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung

hinweggesetzt, wonach die Dreijahresfrist erst mit rechtskräftiger Bewilligung

von nachträglich einzureichenden Plänen zu laufen beginne. Wesentlich sei, dass

die in der Stammbaubewilligung statuierte Pflicht zur Einreichung abgeänderter

Pläne keine untergeordnete Nebenbestimmung im Sinn von § 321 PBG

darstelle, sondern die Aufforderung zur Einholung einer weiteren Baubewilligung

im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG. Ausdrücklich seien nachgereichte

Abänderungspläne "zur Bewilligung" verlangt worden. Daher habe die

Frist vor der Einreichung der Abänderungspläne noch gar nicht zu laufen

begonnen.

5.3

Das

Baurekursgericht hält unter Hinweis auf VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00136 fest, dass der Fristenlauf nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts grundsätzlich erst ausgelöst wird, wenn derartige Pläne

rechtskräftig bewilligt sind. Dieser Praxis sei jedoch zu widersprechen: Es sei

nicht einzusehen, weshalb Nebenbestimmungen im Sinn von § 322 Abs. 4 PBG, deren Erfüllung für die Baufreigabe vorausgesetzt werde, nicht auch solche

gemäss § 321 Abs. 1 PBG bzw. gemäss dieser Bestimmung nachzureichende

Pläne umfassen sollen. Die Genehmigung geänderter Pläne sei nicht mit

baurechtlichen Bewilligungen nach § 322 Abs. 2 PBG und § 20 Abs. 1 BVV gleichzusetzen. Es handle sich nicht um eine (zusätzliche) von mehreren

baurechtlichen Bewilligungen, die für das Vorhaben nötig wären, sondern um eine

nachgelagerte Beurteilung im Rahmen der bereits erteilten Baubewilligung. Etwas

Anderes könne gestützt auf § 321 PBG nicht angeordnet werden. Andernfalls

könnten Bauarbeiten weit über drei Jahre hinausgeschoben werden, indem mit der

Erfüllung von Auflagen zur Behebung von Mängeln im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zugewartet würde, wodurch der Zweck von § 322 PBG umgangen werden

könnte. Letztere Bestimmung gehe davon aus, dass der Baubehörde ein

vollständiges Baugesuch eingereicht werde, und der Fristbeginn sei an die

Rechtskraft der Bewilligungen geknüpft – nicht an den Zeitpunkt, in dem alle

Voraussetzungen für die Baufreigabe erfüllt seien. Es gehe nicht an, dass eine

Bauherrschaft, die von Anfang an ein ohne Einschränkungen bewilligungsfähiges

Baugesuch einreiche, schlechter gestellt sei als diejenige, deren Baugesuch nur

unter Auflagen bewilligt werden könne.

5.4

5.4.1

Bei der Beantwortung der vorliegenden Frage ist der Zeitpunkt der

Rechtskraft des Bauentscheids zentral (§ 322 Abs. 3 PBG; s. oben E. 4.2).

Wird der Rechtsmittelweg ausgeschöpft, entscheidet gegebenenfalls das

Bundesgericht letztinstanzlich über die Streitsache, bevor die Rechtskraft

eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts

regelmässig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen

Zeitpunkten getroffen werden; es gilt jedoch der Grundsatz, dass sich das

Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll (s. statt vieler

BGE 144 III 475, E. 1.2 mit diversen weiteren Hinweisen).

Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren möglichen Beschwerdegründen

abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der

Sache befasst werden (vgl. BGer, 24. April 2023, 1C_499/2022, E. 1.4,

E. 2).

5.4.2

Das Bundesgericht unterscheidet in seiner Rechtsprechung im Zusammenhang

mit der Anfechtung von (Zwischen-)Entscheiden zwischen zwei Konstellationen:

Ein – nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbarer

– Zwischenent­scheid liege vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen

Nebenbestimmungen ein Spielraum bestehe und trotz nominaler Erteilung einer

"Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden dürfe. Dabei sei vom

wahren Sinn der Bewilligung auszugehen und nicht von einer allenfalls

unglücklich gewählten Bezeichnung. Bestehe hingegen kein solcher Spielraum,

liege ein gemäss Art. 90 BGG anfechtbarer (Teil-)Endentscheid vor.

5.4.3

Zwar könne es zuweilen unklar sein, ob eine Auflage den Betroffenen einen

Spielraum belasse. Die vorstehend geschilderte Praxis sei jedoch entscheidend

dafür, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen

müsse. Ausserdem entstehe den Betroffenen kein Nachteil bzw. sei es nicht

nötig, in jedem unklaren Fall Beschwerde beim Bundesgericht zu führen: Gehe

eine Partei fälschlicherweise von einem Endentscheid aus und erhebe kein

Rechtsmittel, so könne der fragliche Zwischenentscheid gemäss Art. 93 Abs. 3

BGG schliesslich immer noch zusammen mit dem tatsächlichen Endentscheid

angefochten werden (so zuletzt BGr, 12. April 2023, 1C_203/2022, E. 1.3,

1.8

f. mit weiteren Hinweisen).

5.5

Zusammengefasst

kann jedenfalls festgehalten werden, dass das Bundesgericht die

verwaltungsgerichtlichen Urteile nicht als Endentscheide auffasst, wenn vor

Baufreigabe noch einen Umsetzungsspielraum eröffnende Auflagen zu erfüllen

sind. Regelmässig läuft somit eine Rechtsmittelfrist gegen

Verwaltungsgerichtsurteile erst ab Eröffnung des Entscheides betreffend die

Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil über die

Stammbaubewilligung. Rechtskräftig werden solche

(Verwaltungsgerichts-)Entscheide folglich erst nach der letztmaligen

Beurteilung der Nebenbestimmungen; zuvor können sie (ausser unter den strengen Voraussetzungen

von Art. 93 Abs. 1 BGG) ohnehin noch gar nicht angefochten werden.

Mit Blick auf § 322 Abs. 3 PBG wird somit deutlich, dass die

Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von Fällen nicht verwirken kann, bevor nicht

auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die

Rechtskraft eingetreten ist.

6.

6.1

Mit Blick

auf die vorstehenden Erwägungen stellt sich vorliegend somit die Frage, ob in

der Stammbaubewilligung bzw. durch die Nebenbestimmungen ein

Umsetzungsspielraum eröffnet wurde. Zudem ist zu beurteilen, ob die Bauherrschaft

innert nützlicher Frist das Zumutbare unternommen hat, um die Bauhindernisse zu

beseitigen respektive die Genehmigung der Abänderungspläne zu erwirken, welche

Voraussetzung für den Baubeginn im Sinn von § 20 Abs. 1 BVV sind.

Ausdrücklich nicht relevant ist hingegen, dass die

Einreichung von Abänderungsplänen "zur Bewilligung" verlangt wurde,

da die Bezeichnung keine Rolle spielt (s. oben E. 5.4.2). Allerdings ist

entgegen der Beschwerdeführerin ohnehin nicht davon auszugehen, dass mit diesem

Begriff eine weitere Baubewilligung im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG

hätte gemeint sein können. § 322 Abs. 2 PBG hat infolge der

Koordinationsanforderungen (§ 12 BVV) kaum mehr eine eigenständige

Bedeutung (s. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 455).

6.2

Ob

baurechtliche Nebenbestimmungen einen Umsetzungsspielraum eröffnen, mag nicht

in jedem Einzelfall offensichtlich sein. Vorliegend machte jedoch die

Verweigerung eines Teils des Bauprojekts eine entsprechende Neuprojektierung

nötig: Zwei Kleinwohnungen im Untergeschoss wurden nicht bewilligt und es wurde

die Auflage festgesetzt, vor Baubeginn neue Pläne – welche den

Anforderungen an Belichtung und Belüftung genügen – einzureichen. Wie der

Beschwerdegegner selbst ausführt, standen diverse Möglichkeiten offen, um die Anforderungen

zu erfüllen, beispielsweise die Verbindung der Wohnungen im Erdgeschoss und im

Untergeschoss zu Maisonettewohnungen und die Projektierung von nicht dem

dauernden Aufenthalt von Personen dienenden Räumen im Untergeschoss. Es ist

offenkundig, dass der Bauherrschaft ein Spielraum eröffnet wurde.

Daraus ergibt sich, dass das Verwaltungsgerichtsurteil

betreffend die Stammbaubewilligung (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452)

den Beginn des Fristenlaufs nicht auslöste: Das Urteil wurde nicht rechtskräftig,

da es einen Zwischenentscheid im Sinn der vorstehend geschilderten

Bundesgerichtspraxis darstellt. Ob es gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG hätte

angefochten werden können, ist nicht massgeblich, zumal eine Anfechtung auch

bei Vorliegen der in dieser Bestimmung statuierten Voraussetzungen nicht nötig

ist bzw. später nachgeholt werden kann (s. oben E. 5.4.3).

6.3

Da die

Verwirkungsfrist mithin nicht mit dem Entscheid betreffend die

Stammbaubewilligung zu laufen begann, ist zu beurteilen, ob die Verwirkung

trotzdem eintrat; dies ist der Fall, wenn die Bauherrschaft nicht rechtzeitig

mit der Beseitigung der Bauhindernisse beginnt (s. oben E. 4.1).

Es ist dem Baurekursgericht darin zuzustimmen, dass eine

Bauherrschaft nicht für unbestimmte Zeit mit der Erfüllung von Nebenbestimmungen

zuwarten können soll, ohne dass die Baubewilligung verwirkt (s. oben E. 5.3).

Um dem entgegenzuwirken, verlangt das Verwaltungs­gericht jedoch ausdrücklich

von der Bauherrschaft, das zur Beseitigung von Bauhindernissen Nötige innert

nützlicher Frist zu unternehmen, andernfalls die Verwirkung trotzdem eintritt.

Im vom Baurekursgericht zitierten Urteil ist die Bauherrschaft über acht Jahre

lang untätig geblieben (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.4.4).

Vorliegend ist bis zum Tätigwerden der Bauherrschaft deutlich weniger Zeit

verstrichen (s. oben E. 2). Der Beschwerdegegner bringt zwar vor, die

Abänderungseingabe vom 5. November 2020 sei nicht geeignet gewesen, die

Bauhindernisse zu beseitigen. Allerdings forderte er selbst die Beschwerdeführerin

mit E-Mail vom 16. April 2021 – und damit nach dem von ihm im Nachhinein

geltend gemachten Fristablauf – zur Nachbesserung der farblichen Darstellung in

den Plänen auf. Zumindest zu diesem Zeitpunkt ging mithin auch der

Beschwerdegegner nicht von einer Verwirkung am 17. Dezember 2020 aus.

Zudem trafen schliesslich kurze Zeit später die nachgesuchten Pläne ein.

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Bauherrschaft

zwar einige Zeit verstreichen liess, bevor sie (erste) Massnahmen zur

Beseitigung der Bauhindernisse ergriff: Zwischen dem

Verwaltungsgerichtsentscheid vom 16. November 2017, der die

Stammbaubewilligung mit den darin statuierten Auflagen bestätigte, und der

Einreichung einer ersten Abänderungseingabe am 5. November 2020 vergingen

nahezu drei Jahre. Weitere acht Monate verstrichen anschliessend bis zur

Einreichung der verbesserten Pläne. Die Rechtsprechung gemäss VGr, 29. August

2019, VB.2019.00136, stellt jedoch einen Behelf für Ausnahmefälle dar, in denen

eine Bauherrschaft jahrelang untätig bleibt und ausnützt, dass die

Dreijahresfrist – welche andernfalls längst abgelaufen wäre – nicht zu laufen

beginnt. Unter den vorliegenden Umständen rechtfertigt sich die einschneidende

Rechtsfolge der ausnahmsweisen Verwirkung trotz Nichtvorliegens eines

rechtskräftigen Entscheids nicht.

7.

7.1

Die

Beschwerde ist gutzuheissen. Der Stadtrat Uster ist einzuladen, das Baubewilligungsverfahren

fortzuführen und die am 16. Juli 2021 eingereichten Pläne zu prüfen.

7.2

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs-

und des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Weiter ist er zu verpflichten,

dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen.

8.

Beim vorliegenden

Urteil handelt es sich um einen (Sprung-)Rückweisungsentscheid. Ein solcher

wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG an das Bundesgericht

weitergezogen werden kann (BGE 134 II 137, E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Juni

2022.

sowie der Beschluss Nr. 74 vom 8. Februar 2022 des Stadtrats

Uster werden aufgehoben. Der Stadtrat Uster wird eingeladen, das

Baubewilligungsverfahren weiterzuführen.

Die

Kosten des Rekursverfahrens im Umfang von Fr. 2'705.- werden dem

Beschwerdegegner auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.