Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00502

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00502

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. April 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Viviane Eggenberger.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten

durch C AG,

diese vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E AG,

vertreten durch RA F,

2. Gemeinderat Stäfa,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 19. Januar 2021 erteilte der Hochbauausschuss

Stäfa der E AG unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung für eine

(zweite) Projektänderung (betreffend Erfüllung von Nebenbestimmungen). Diese

bezieht sich auf ein mit Bauentscheid vom 26. November 2019 (Stammbaubewilligung)

unter diversen Nebenbestimmungen bewilligtes Bauprojekt (Neubau eines

Mehrfamilienhauses und Umbau eines weiteren Mehrfamilienhauses sowie gemeinsame

Unterniveaugarage) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 bzw. neu

Kat.-Nr. 04 am G-Weg 05, 06, 07 und 08 in Stäfa (vgl. hierzu auch eine

koordiniert ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion vom 5. November

2019 betreffend insbesondere den überkommunalen Ortsbildschutz). Mit dem

Entscheid wurde gleichzeitig auch die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 16. Dezember

2020 betreffend unter anderem die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für die

zweite Projektänderung eröffnet.

Am 23. März 2021 fasste der Gemeinderat Stäfa (unter

Bezugnahme auf einen Rekurs von A und B vom 23. Februar 2021 gegen den

Beschluss vom 19. Januar 2021 [vgl. sogleich II.A Abs. 1]) einen mit

demjenigen des Hochbauausschusses weitestgehend identischen Beschluss

betreffend die erwähnte zweite Projektänderung. Wiederum wurde gleichzeitig die

(oben Abs. 1) erwähnte Gesamtverfügung der Baudirektion vom 16. Dezember

2020 eröffnet.

Mit Beschluss vom 25. Januar 2022 erteilte der

Gemeinderat Stäfa der E AG unter Nebenbestimmungen sodann die

baurechtliche Bewilligung für eine vierte Projektänderung (betreffend Erfüllung

von Nebenbestimmungen der Stammbaubewilligung vom 26. November 2019).

Erwägungen

II.

A. Gegen

die mit Beschluss vom 19. Januar 2021 durch den Hochbauausschuss Stäfa

erteilte Bewilligung betreffend die zweite Projektänderung rekurrierten A und B

mit Rekurs vom 23. Februar 2021 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich

(Geschäftsnummer R3.2021.00023).

Gegen die mit Beschluss vom 23. März 2021 durch den

Gemeinderat Stäfa erteilte Bewilligung betreffend die zweite Projektänderung

rekurrierten A und B mit Rekurs vom 26. April 2021 an das Baurekursgericht

(Geschäftsnummer R3.2021.00076).

Gegen die mit Beschluss vom 25. Januar 2022 durch

den Gemeinderat Stäfa erteilte Bewilligung betreffend die vierte Projektänderung

rekurrierten A und B mit Rekurs vom 2. März 2022 an das Baurekursgericht

(Geschäftsnummer R3.2022.00045).

B. Mit

Rekursentscheid vom 29. Juni 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung

sämtlicher Rekurse den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R3.2021.00023 gut und

hob den Beschluss des Hochbauausschusses Stäfa vom 19. Januar 2021 auf.

Die Rekurse in den Verfahren G.-Nr. R3.2021.00076 und G.-Nr. R3.2022.00045

gegen die Beschlüsse des Gemeinderates Stäfa vom 23. März 2021 und vom 25. Januar

2022.

wies es ab, soweit es darauf eintrat. In Dispositiv-Ziff. III wurden

die Kosten des Verfahrens in der Höhe von insgesamt Fr. 7'175.- zu je

einem Sechstel dem Hochbauausschuss Stäfa und der E AG sowie zu je einem

Drittel A und B unter solidarischer Haftung je für zwei Drittel auferlegt.

Letztere beide wurden in Dispositiv-Ziff. IV schliesslich unter

solidarischer Haftung zur Zahlung einer Umtriebsentschädigung von total Fr. 1'000.-

an die E AG verpflichtet.

III.

Mit Beschwerde vom 1. September 2022

gelangten A und B mit folgenden Anträgen an das

Verwaltungsgericht:

"1. Es seien die Dispositiv Ziff. II – soweit darin die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R3.2021.00076

und R3.2022.00045 abgewiesen werden bzw. überhaupt darauf eingetreten wurde

[...] – sowie die Dispositiv Ziff. III

bis IV des angefochtenen Beschlusses aufzuheben.

2.

Eventualiter

seien die Dispositiv Ziff. II – soweit

darin die Rekurse in den Verfahren R3.2021.00076 und R3.2022.00045 abgewiesen

werden bzw. überhaupt darauf eingetreten wurde [...] – sowie die Dispositiv Ziff. III bis IV des angefochtenen

Beschlusses aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das

Baurekursgericht [...] zurückzuweisen.

3.

Unter den

gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.)"

Das Baurekursgericht schloss am 14. September 2022

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

verzichtete am 30. September 2022 auf Einreichung einer Beschwerdeantwort.

Der Gemeinderat Stäfa beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober 2022

unter Entschädigungsfolge zulasten von A und B die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort

vom 11. Oktober 2022 beantragte auch die E AG unter

Entschädigungsfolge zulasten von A und B die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Des Weiteren ersuchte sie um

Durchführung eines Augenscheins. Daraufhin nahmen A und B mit

Eingabe vom 3. November 2022 weiter Stellung. Der Gemeinderat Stäfa und

die E AG verzichteten in der Folge auf weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone A

("KA") gemäss Bauordnung der Gemeinde Stäfa vom 6. April 2009

(Ordnungsnummer 3.100.4), im Perimeter des Bundesinventars der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sowie in demjenigen des

Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung in der

Gemeinde Stäfa, innerhalb des Ortsbilds Oberhusen (regionale Bedeutung).

Im Rahmen des Bauprojekts soll ein bestehendes, im

kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten und Anlagen nicht verzeichnetes

Ökonomiegebäude (Vers.-Nr. 09) abgebrochen und das denkmalgeschützte

Mehrfamilienhaus Vers.-Nrn. 010/011 umgebaut werden. Dabei sollen neu

11.

Wohneinheiten geschaffen werden. Neu soll zudem ein Mehrfamilienhaus

mit 15 Wohneinheiten erstellt werden. Schliesslich ist eine gemeinsame

Unterniveaugarage mit 28 Abstellplätzen (davon 4 Besucherparkplätzen)

geplant.

Die Beschwerdeführenden sind Gesamteigentümer (kraft

einfacher Gesellschaft) der unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden

Parzelle Kat.-Nr. 012 sowie der Parzelle Kat.-Nr. 013.

Das Baugrundstück wird gemäss einem am 29. April 2014

festgesetzten und in der Folge von der Baudirektion genehmigten Quartierplan

("…") über eine rückwärtige, überdeckte Rampe erschlossen, welche

einer Auskragung aus dem Grundstück Kat.-Nr. 04 entspricht. Zu dieser

Rampe führt ein von der südlich gelegenen H-Strasse abzweigender Zufahrtsweg.

Dabei handelt es sich um mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belastete

Zufahrtsflächen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 014, 013 sowie 012. Über

den gleichen (rund bzw. über 20 Meter langen) Zufahrtsweg, in den die

Ausfahrt aus der Tiefgarage mündet, werden auch das westlich an den Zufahrtsweg

angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 014 (mit 2 Fahrzeugabstellplätzen) sowie

das rückwärtig gelegene Grundstück Kat.-Nr. 012 (mit 19

Fahrzeugabstellplätzen) erschlossen. Der Zufahrtsweg dient den Grundstücken

auch als Zugang für Fussgänger/innen.

In der Stammbaubewilligung vom 26. November 2019 wurde

festgelegt, dass die Ausfahrt von der Tiefgarage in den privatrechtlich

gesicherten, gemäss dem Quartierplan … vorgesehenen Zufahrtsweg auf den

Grundstücken Kat.-Nr. 012 und 014 dem Typ A gemäss § 6 sowie dem

Anhang der – zwischenzeitlich aufgehobenen – Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV;

OS 48, 731) zu genügen habe. In der Stammbaubewilligung wurden

diverse Nebenbestimmungen statuiert, unter anderen Ziff. 4.15, der zufolge

der Baubehörde ein detaillierter Umgebungsplan nachzureichen und von dieser und

dem Amt für Raumentwicklung (ARE) bewilligen zu lassen sei; in diesem Plan

seien "alle technischen Details einzutragen wie" (nebst anderen)

Vermassung und Verlauf der Wege, Sichtweiten bei der Ein- und Ausfahrt der

Tiefgarage in den privaten Zufahrtsweg, Angaben zum Geländeverlauf und

Geländeveränderungen mit Kotenangaben. Ein Rekurs der Beschwerdeführenden gegen

die Stammbaubewilligung wurde von der Vorinstanz mit Entscheid vom 10. Juni

2020.

abgewiesen (BRGE III Nr. 0082/2020).

Mit Beschluss zunächst des Hochbauausschusses Stäfa vom 19. Januar

2021.

bzw. – zufolge der im dagegen erhobenen Rekurs geltend gemachten

Unzuständigkeit desselben – des Gemeinderates Stäfa vom 23. März 2021

wurde eine zweite Projektänderung bewilligt, in deren Rahmen zur Erfüllung

diverser Nebenbestimmungen, darunter Dispositiv-Ziff. 4.15 der

Stammbaubewilligung, unter anderem ein Umgebungsplan (revidiert 21. Oktober

2020) mit Zufahrtslösung eingereicht worden war.

Im Rahmen einer vierten Projektänderung ersuchte die

Bauherrschaft um Bewilligung einer leicht anderen Zufahrtslösung gemäss Plänen

vom 17. November 2021 (vgl. im Detail unten 4).

Den Rekurs gegen den Beschluss des Hochbauausschusses vom

19.

Januar 2021 hiess die Vorinstanz mit Rekursentscheid vom 29. Juni

2022.

zufolge sachlicher Unzuständigkeit des Ausschusses gut, wobei sie den

Beschluss formell aufhob, was der Gemeinderat im Beschluss vom 23. März

2021.

unterlassen hatte. Gegen die gleichzeitig erfolgte Abweisung der Rekurse

vom 26. April 2021 (gegen den Gemeinderatsbeschluss vom 23. März 2021

betreffend die zweite Projektänderung) und vom 2. März 2022 (gegen den

Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar 2022 betreffend die vierte

Projektänderung) durch die Vorinstanz richtet sich die vorliegend zu

beurteilende Beschwerde.

3.

Die private Beschwerdegegnerin beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 11. Oktober 2022 die Durchführung eines Augenscheins

durch das Verwaltungsgericht.

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der

Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden

und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung

eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.

Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am 21. Oktober

2021.

im Beisein aller Parteien ausser der Baudirektion einen Augenschein

durchgeführt und diesen mittels Protokolls und aussagekräftiger Fotografien

dokumentiert. Damit und mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt

rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt

sich.

4.

Als strittig erweist sich vor Verwaltungsgericht

vornehmlich das Verhältnis zwischen der zweiten und der vierten Projektänderung

gemäss den Beschlüssen vom 23. März 2021 respektive vom 25. Januar

2022.

mit Bezug auf die Zufahrt zur Tiefgarage.

4.1

Inhaltlich

unterscheiden sich die beiden Zufahrtsvarianten wie folgt:

Bei der Zufahrtslösung gemäss der zweiten Projektänderung ist

gemäss dem Umgebungsplan, revidiert 21. Oktober 2020, insbesondere eine

Lichtsignalanlage mit einer einzigen Ampel – unmittelbar vor der Rampe in die

Tiefgarage – geplant. Von der H-Strasse aus, also in zufahrender Richtung

betrachtet, ist auf der Höhe des dritten der an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 015

befindlichen Längsparkplätze – an der schmalsten Stelle der Zufahrt – ein

Wartebereich geplant. Gleichzeitig ist vorgesehen, dass die Fläche jener

Parkplätze für das Kreuzen von Fahrzeugen in Anspruch genommen werden soll.

Nicht eingezeichnet findet sich in jenem Plan im Übrigen ein in den Zufahrtsweg

hineinragender Kellerzugang zum Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 014 samt

einem unbefahrbaren Streifen entlang jenem Gebäude.

Die Zufahrtslösung gemäss der im Nachgang zum Augenschein

vom 21. Oktober 2021 eingereichten vierten Projektänderung bzw. den

revidierten Plänen vom 17. November 2021 beinhaltet im Wesentlichen

Folgendes: eine Verschiebung des Wartebereichs im südlichen Bereich des

Zufahrtswegs (unmittelbar nach der Verzweigung H-Strasse/Zufahrtsweg) auf die

Höhe des ersten der an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 015

befindlichen Längsparkplätze sowie namentlich eine Lichtsignalanlage mit drei

Ampeln, nämlich einer auf dem Zufahrtsweg zur Tiefgarage, nach der Einmündung

aus der H-Strasse (Lichtsignal 1), einer bei der Ausfahrt aus dem

Grundstück Kat.-Nr. 012 (Lichtsignal 2) sowie einer am unteren Ende

der Rampe, vor der Ausfahrt aus der Tiefgarage (Lichtsignal 3).

4.2

Die

Beschwerdeführenden beanstanden vor Verwaltungsgericht vornehmlich, dass das

Verhältnis zwischen der zweiten und der vierten Projektänderung nicht klar sei,

und die Vorinstanz die vierte Projektänderung (mit den revidierten Plänen vom

17.

November 2021) ohne weitere Begründung und zu Unrecht als Modifikation

der vom Beschwerdegegner 2 bewilligten zweiten Projektänderung

(einschliesslich Umgebungsplan revidiert 21. Oktober 2020) qualifiziert

habe. Aus dem Beschluss des Beschwerdegegners 2 vom 25. Januar 2022

gehe gerade nicht hervor, ob die vierte Projektänderung "als Modifikation

der 2. Projektänderung oder als Ergänzung zur Stammbaubewilligung" zu

betrachten sei. Die Bauherrin ihrerseits habe die Auffassung vertreten, dass es

sich um eine "Änderung der Stammbaubewilligung" handle, bzw. habe die

vierte Projektänderung "als alternatives Ergänzungsprojekt zur

Stammbaubewilligung" eingereicht und gerade nicht, wie die Vorinstanz

behaupte, "als 'Modifikation' des mit der 2. Projektänderung

bewilligten Umgebungsplans 2020".

Mit Blick auf die – von der Vorinstanz geschützten –

Gemeinderatsbeschlüsse vom 23. März 2021 (zweite Projektänderung) und vom

25.

Januar 2022 (vierte Projektänderung) bzw. die mit diesen bewilligten

Pläne sei unklar, wie die Zufahrt (insbesondere unter dem Aspekt der

Verkehrssicherheit) letztlich ausgestaltet werden solle und welche Massnahmen

und insbesondere welche Ampeln tatsächlich realisiert werden sollen.

Den Beschwerdeführenden dürfte es insbesondere auch darum

gehen, dass "noch nicht mal ausgeschlossen werden könne, dass die Zufahrt

alternativ entweder nach dem Umgebungsplan 2020 (2. Projektänderung) oder

nach den im Rahmen der 4. Projektänderung bewilligten Plänen ausgeführt

werden" könne bzw. werde. Der angefochtene Rekursentscheid schaffe mit der

vorbehaltlosen Bestätigung der Planunterlagen zur zweiten und zur vierten

Projektänderung eine missverständliche, teilweise widersprüchliche und

insgesamt unhaltbare Situation.

Weiter machen die Beschwerdeführenden eine Verletzung ihres

Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(SR 101) bzw. der vorinstanzlichen Begründungspflicht geltend,

insoweit sich die Vorinstanz mit ihrer im Rekurs betreffend die zweite

Projektänderung vorgebrachten Rüge der fehlenden Verkehrssicherheit der

Variante gemäss Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020 nicht befasst habe.

4.3

Zum in der

Tat nicht ohne Weiteres klaren – indes von den Beschwerdeführenden im

Rekursverfahren nicht gerügten – Verhältnis zwischen der zweiten und der

vierten Projektänderung (vgl. unten 4.4) enthält der vorinstanzliche Entscheid

wenig Ausführungen. Zu entnehmen ist diesem (entgegen der Auffassung der

privaten Beschwerdegegnerin), dass die Vorinstanz in der Tat davon ausging, die

Pläne der vierten Projektänderung modifizierten diejenigen der zweiten bzw. die

Zufahrtslösung gemäss zweiter Projektänderung solle durch die vierte

Projektänderung modifiziert bzw. ergänzt werden. Zu diesem Schluss kam sie allerdings

ohne weitere Begründung bzw. Ausführungen, was in Anbetracht der sogleich noch

darzulegenden Umstände nicht ohne Weiteres naheliegend erscheint. Die

Vorinstanz erwog, im Nachgang zum Referentenaugenschein vom 21. Oktober

2021.

habe die private Rekursgegnerin der Baubehörde Stäfa "(punkto

Verkehrssicherheit der Zufahrt zur Unterniveaugarage) revidierte

Ergänzungspläne zur Bewilligung" eingereicht. Mit dem Beschluss des

Gemeinderates vom 25. Januar 2022 sei "kein vollumfänglich neuer

Umgebungsplan", sondern "einzig die Frage der

Verkehrssicherheit" beurteilt bzw. bewilligt worden, wobei auf die

"an der Umgebungsplanung vorgenommenen Modifikationen (in Sachen Verkehrssicherheit)"

verwiesen wurde. Schliesslich hielt sie fest, wie bereits mehrfach erwähnt

worden sei, seien die "Zufahrtsverhältnisse zur projektierten

Unterniveaugarage mit Beschluss des Gemeinderats vom 25. Januar 2022

(betreffend Erfüllung Nebenbestimmung Ziffer 4.15 der Stammbaubewilligung

[Verkehrssicherheit]) modifiziert" worden.

Im Zusammenhang mit der zweiten Projektänderung prüfte die

Vorinstanz daraufhin die in der entsprechenden Rekursschrift gerügte Frage der

Bepflanzung, weil insoweit im Rahmen der vierten Projektänderung keine

Änderungen geplant seien. Mit dem rekurrentischerseits gerügten Aspekt der

Verkehrssicherheit der Zufahrt (gemäss zweiter Projektänderung) setzte sie sich

nicht auseinander; mit Blick auf die Verkehrssicherheit befasste sich

die Vorinstanz ausschliesslich mit der mit Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar

2022.

bewilligten Zufahrtsvariante, da diese ihrer Auffassung nach, wie

dargelegt, insoweit die zweite Projektänderung modifizierte.

4.4

Auf das

Verhältnis zwischen der zweiten und der vierten Projektänderung – insbesondere

die Frage, ob die beiden Projektänderungen insoweit als Alternativbewilligungen

zu betrachten waren bzw. sind oder aber die vierte Projektänderung eine

Modifikation bzw. Überarbeitung der zweiten Projektänderung darstellt(e) und Letztere

insofern nicht zur Ausführung kommen sollte – ist im Folgenden einzugehen.

Einer Bauherrschaft steht es grundsätzlich, unter dem

Vorbehalt missbräuchlichen Vorgehens, frei, gleichzeitig oder gestaffelt

mehrere Alternativgesuche zur Beurteilung einzureichen und sich erst nach der

Bewilligung für das eine oder andere zu entscheiden. Ein solches Vorgehen kann

sich unter Umständen aus verfahrensökonomischen Gründen empfehlen, insbesondere

auch hinsichtlich allfälliger Rekurse (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 371).

Wäre vorliegend tatsächlich von zwei insoweit

(bewilligten) Alternativprojekten auszugehen, wie die Beschwerdeführenden

befürchten, stünde es der privaten Beschwerdegegnerin folglich letztlich frei,

sich für eines der beiden bewilligten Vorhaben zu entscheiden bzw. die umzusetzende

Variante zu bestimmen. Hierauf zielt im Ergebnis namentlich auch die

Argumentation der Beschwerdeführenden ab.

4.4.1

Es erweist sich, dass formell sowohl die erste wie danach auch die zweite

Zufahrtslösung vom Beschwerdegegner 2 bewilligt wurde, ohne dass deren

Verhältnis explizit thematisiert bzw. geklärt worden wäre:

Der Beschwerdegegner 2 bewilligte zunächst, mit

Beschluss vom 23. März 2021, den Umgebungsplan vom (bzw. revidiert) 21. Oktober

2020.

einschliesslich der dort vorgesehenen Zufahrtslösung: Gegenstand

jenes Beschlusses bildete nämlich auch dieser zur Erfüllung der Nebenbestimmung

Dispositiv-Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung eingereichte detaillierte

Umgebungsplan, welcher auch eine Darstellung der zum damaligen Zeitpunkt

geplanten Zufahrtslösung enthielt. Unter dem Titel "Umgebung" erwog

der Beschwerdegegner 2, "[d]er eingereichte detaillierte

Umgebungsplan erfüllt sämtliche Vorgaben" und könne bewilligt werden.

"Die [...] Dispositiv-Ziffer 4.15 der Stammbaubewilligung ist somit

erfüllt". Das Beschlussdispositiv lautete denn auch, "die

baurechtliche Bewilligung für die 2. Projektänderung zur Erfüllung der

Nebenbestimmung[...] gemäss [...] Ziffer 4.15, detaillierter Umgebungs-

und Pflanzplan" werde erteilt. Dieser Umgebungsplan vom 21. Oktober

2020.

trägt den Stempel der Baubewilligungsbehörde, wenngleich dieser Stempel

(wie alle auf den entsprechenden Gesuchsunterlagen befindlichen) im Rahmen der

neuerlichen Beschlussfassung durch den Gemeinderat nicht erneuert bzw.

angepasst worden war. Auch der Rekursvernehmlassung des

Beschwerdegegners 2 vom 27. Mai 2021 (im Verfahren R3.2021.00076) ist

zu entnehmen, dass dieser die Zufahrtslösung gemäss zweiter Projektänderung

auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit beurteilt und diese Voraussetzung

offenkundig als erfüllt erachtet hatte.

Der Gemeinderatsbeschluss

vom 25. Januar 2022 seinerseits hat die – nach dem vorinstanzlichen Referentenaugenschein

vom 21. Oktober 2021 – mit einer (soweit ersichtlich nicht bei den Akten

befindlichen) Eingabe vom 22. Dezember 2021 wiederum zur Erfüllung der

Nebenbestimmung Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung eingereichten

revidierten Pläne und Unterlagen vom 17. November 2021 zum Gegenstand.

Mit dem Beschluss vom 25. Januar 2022 wurde (auch) dieses Zufahrtsregime

formell bewilligt, ohne dass das Verhältnis zwischen den beiden

Projektänderungen explizit thematisiert respektive geklärt worden wäre.

In den Erwägungen des

Beschlusses vom 25. Januar 2022 wird auf die Eingabe vom 22. Dezember

2021.

verwiesen, mit welcher die Bauherrschaft um eine Bewilligung für eine

vierte Projektänderung "betreffend die Verschiebung des

Wartebereichs und die Erstellung von drei Verkehrsampeln" auf den

betreffenden Grundstücken ersucht hatte. Im Weiteren heisst es unter dem Titel

Verkehrssicherheit, der Wartebereich sei "neu neben den

Längsparkplätzen des Zufahrtsweges" direkt nach der Verzweigung von der H-Strasse

vorgesehen. "Zudem sind nebst einer Ampel in der Tiefgarage eine Ampel bei

der Tiefgaragenausfahrt sowie eine Ampel bei den Längsparkplätzen auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 015 vorgesehen". Diese Formulierungen können so

verstanden werden bzw. lassen darauf schliessen, dass aus Sicht des

Beschwerdegegners 2 die Zufahrtslösung gemäss zweiter Projektänderung

nicht (mehr) zur Ausführung gelangen sollte, sondern vielmehr diejenige gemäss

der neuesten bzw. vierten Projektänderung. Zwingend bzw. eindeutig erscheint

diese Interpretation indes nicht.

4.4.2

Vor Verwaltungsgericht führte der Beschwerdegegner 2 zum Verhältnis

zwischen den Beschlüssen vom 23. März 2021 und vom 25. Januar 2022 aus,

die verschiedenen Projektänderungen entsprächen vorliegend den "üblichen

Schritten zur Verfeinerung der Planungsarbeit" und hätten just auch dazu

gedient, den von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Bedenken Rechnung zu

tragen. Die Vorinstanz gehe daher zu Recht davon aus, dass betreffend die

verkehrssichere Ausgestaltung der Zu- und Ausfahrt "vom letzten

bewilligten Planungsstand gemäss dem Entscheid des Gemeinderates Stäfa vom 25. Januar

2022.

auszugehen" sei. Der Beschwerdegegner 2 erklärte weiter, im

Sinne der vorinstanzlichen Erwägungen erscheine es ihm "naheliegend und

sachlogisch", dass für die Ausgestaltung der Zu- und Ausfahrt zur

Tiefgarage die Festlegungen im Beschluss vom 25. Januar 2022 und die darin

ausdrücklich aufgeführten Pläne massgeblich seien. "Die so getroffenen

Festlegungen übersteuern alle im Widerspruch dazu stehenden älteren Inhalte,

namentlich auch die dem Entscheid des Gemeinderates vom 23. März 2021

zugrundeliegenden Pläne".

Diese Darstellung des

Beschwerdegegners 2 greift indes zu kurz. Es wird ausgeblendet, dass der Umgebungsplan

vom 21. Oktober 2020, wie dargelegt, mit Beschluss vom 23. März 2021 insoweit

ohne Einschränkungen bewilligt worden war. Zur "Drei-Ampel"-Variante

mit Verschiebung des Wartebereichs gemäss den revidierten Plänen vom 17. November

2021.

kam es (wohl nur) zufolge der Rekurserhebung der Beschwerdeführenden gegen

diesen Beschluss, im Zuge des betreffend jene Bewilligung anberaumten

Augenscheins vom 21. Oktober 2021. Die Vorinstanz hatte nämlich zu jenem

Zeitpunkt "das bislang nur teilweise im Umgebungsplan abgebildete Zu- und

Wegfahrtregime [...] kritisiert[...]", wie einem Schreiben der Bauherrin

vom 31. Januar 2022 zu entnehmen ist. Dass es zu den – nun auch von der

Vorinstanz als bewilligungsfähig erachteten – Plänen vom 17. November 2021

kam, ist somit auf die Anfechtung des Beschlusses vom 23. März 2021 durch

die Beschwerdeführenden zurückzuführen. Hätten sie nicht dagegen rekurriert,

wäre die Bewilligung vom 23. März 2021 einschliesslich des Umgebungsplans

vom 21. Oktober 2020 und der dort vorgesehenen Zufahrtslösung mutmasslich

unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Auch wenn somit nach der Darstellung des

Beschwerdegegners 2 im Beschwerdeverfahren klar (gewesen) sein soll, dass

bezüglich der Tiefgaragenzufahrt die Zufahrtslösung gemäss der vierten

Projektänderung zur Umsetzung kommen sollte, ändert dies nichts daran, dass

dies aufgrund der formellen Bewilligungssituation tatsächlich nicht der Fall

war. Er selbst hatte, wie erwähnt, die erste Zufahrtslösung als

bewilligungsfähig – und namentlich auch als verkehrssicher – beurteilt.

4.4.3

Darauf, dass die Bauherrschaft selbst – was im Fall mehrerer Gesuche vorab

in erster Linie massgeblich ist (vgl. Fritzsche et al., S. 371) – die

vierte Projektänderung letztlich wohl als eine Überarbeitung bzw. Modifikation

der zweiten Projektänderung erachtete (und nicht als Alternative dazu), lassen

jedenfalls die Umstände schliessen. Die Eingabe vom 22. Dezember 2021, mit

der bei der Gemeinde um Bewilligung der vierten Projektänderung ersucht worden

war, findet sich zwar, wie erwähnt, nicht bei den Akten. Für die erwähnte

Annahme spricht aber insbesondere der Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs –

unmittelbar nach dem vorinstanzlichen Augenschein – sowie die erwähnte

Bezugnahme in der begleitenden Eingabe vom 31. Januar 2022 an die

Vorinstanz auf die von dieser beim Augenschein geäusserte Kritik am

Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020.

4.4.4

Wenngleich die Projektänderungspläne mit Bezug auf die farblichen Darstellungen

(vgl. § 4 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997

[LS 700.6]) nicht vollends klar erscheinen, wie die Beschwerdeführenden

rügen, ist, wie die obigen Darlegungen zeigen, eine gesamthafte Beurteilung dessen,

was Gegenstand der zweiten respektive der vierten Projektänderung ist, möglich.

Die teilweise fehlenden bzw. nicht klaren farblichen Darstellungen schaden

insofern nicht (vgl. VGr, 18. Dezember 2019, VB.2017.00074, E. 5.4).

Nach dem Ausgeführten ist somit aufgrund einer

Gesamtbetrachtung der Aktenlage davon auszugehen, dass die vierte

Projektänderung tatsächlich als Überarbeitung der zweiten Projektänderung

aufzufassen war/ist und insbesondere auch von der Bauherrschaft nicht als

Alternativ-, sondern als Änderungsgesuch gedacht war. Die Erwägungen im

Beschluss vom 25. Januar 2022 stehen dieser Betrachtungsweise jedenfalls

nicht entgegen, sondern lassen sich ebenfalls in diese Richtung deuten.

4.5

Die

Vorinstanz begründete ihrerseits ihre Auffassung, die vierte Projektänderung

modifiziere die zweite, kaum. Angesichts dessen, dass der

Beschwerdegegner 2 formell tatsächlich beide Varianten bewilligt hatte,

ohne sich zum Verhältnis klar zu äussern, wäre angezeigt gewesen, sich mit

dieser Frage im Rekursentscheid ausführlicher auseinanderzusetzen. Die

Beschwerdeführenden hatten diesen Aspekt im Rekursverfahren allerdings nicht

gerügt, sondern lediglich die fehlende Verkehrssicherheit (auch) dieser

Zufahrtslösung. Die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Entscheids erweist

sich vor diesem Hintergrund (gerade noch) als genügend (vgl. hierzu Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 10 N. 24 ff.).

4.6

Da die Vorinstanz

im Ergebnis zu Recht davon ausging, dass es sich bei der vierten

Projektänderung um eine Überarbeitung der zweiten Projektänderung handle und

dementsprechend nicht diese, sondern jene zur Ausführung kommen solle, stellt

der Umstand, dass sie den Aspekt der Verkehrssicherheit lediglich im

Zusammenhang mit der Zufahrtslösung gemäss vierter Projektänderung prüfte,

keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden dar.

5.

Im Folgenden

ist zu prüfen, ob sich die Zufahrtslösung gemäss vierter Projektänderung als

verkehrssicher erweist. Die Beschwerdeführenden rügen nämlich auch im

Zusammenhang mit dieser Zufahrtslösung, dass es sich nicht um eine

verkehrssichere Erschliessung handle.

5.1

Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19

Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979 (SR 700) und §§ 234 ff. des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. November 1975 (PBG, LS 700) liegt unter anderem

vor, wenn es selbst und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend

zugänglich sind. Nach § 237 Abs. 1 PBG bedingt genügende

Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung

der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen

Dienste und der Benützer. Zudem sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher

sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).

§ 237 Abs. 1 und 2 PBG regeln die Grundsätze. Gestützt insbesondere auf § 237 Abs. 2

sowie § 359 Abs. 1 lit. i und k PBG hat der Regierungsrat die Verkehrserschliessungsverordnung

vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.1) erlassen, in welcher die technischen Anforderungen an

Zufahrten geregelt werden. Diese trat auf den 1. Juni 2020 in Kraft und

ersetzte namentlich die bis dahin geltende Verkehrssicherheitsverordnung sowie

die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, OS 50, 272). Gemäss

der in der Verkehrserschliessungsverordnung vorgesehenen Übergangsbestimmung gilt

jene für alle Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den örtlichen

Baubehörden eingereicht werden. Vorliegend ist hierbei auf die

Projektänderungsbewilligung bzw. die Einreichung der Projektänderung

abzustellen. Damit kommt vorliegend die Verkehrserschliessungsverordnung zur

Anwendung.

Am Nachstehenden änderte sich auch nichts Grundlegendes,

wenn vorliegend die bis zum 31. Mai 2020 geltenden Rechtsgrundlagen (die

Verkehrssicherheitsverordnung und die Zugangsnormalien) zur Anwendung zu

bringen wären. So waren auch mit der Regelung gemäss der Verkehrserschliessungsverordnung

keine wesentlichen inhaltlichen Änderungen etwa gegenüber der früheren Regelung

gemäss § 6 VSiV für Ausfahrten und § 11 ZN für Zufahrten beabsichtigt

(vgl. die Begründung des Regierungsrates zum Neuerlass der Verkehrserschliessungsverordnung

im Regierungsratsbeschluss Nr. 393/2019 vom 17. April 2019, S. 30).

Bei der Gewährung von

Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender

Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid

auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen

Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher

und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor

Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser

Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019,

VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

5.2

Gemäss dem

projektierten Verkehrssteuerungsregime, welches Gegenstand der vierten

Projektänderung ist, ist das Lichtsignal 1 ([mit kamerabasiertem Sensor]

nach der Ausfahrt aus der H-Strasse) standardmässig auf Grün gesetzt. Von der H-Strasse

kommende bzw. ausfahrende Fahrzeuge haben somit stets Priorität. Eine Einfahrt

kann grundsätzlich immer erfolgen, wenn keine Ausfahrt von den

Aussenparkplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 012 oder aus der Tiefgarage

angefordert wurde. Diese beiden Lichtsignale sind im Grundzustand auf Rot

geschaltet. Aus dem Grundstück Kat.-Nr. 012 ausfahrende Fahrzeuge fahren

bis zum Haltebalken (Wartebereich 2), wo sie kurz warten, bis sie vom

kamerabasierten Sensor des Lichtsignals 2 erfasst werden. Hat das

Lichtsignal 1 auf Rot umgeschaltet, schaltet nach Ablauf einer

Sicherheitszeit das Lichtsignal 2 auf Grün um. Will jemand aus der Garage

ausfahren, passiert er eine Induktionsschleife beim Wartebereich (3) in der

Tiefgarage. Die beiden äusseren Signale schalten daraufhin auf Rot um bzw.

werden Rot gehalten, worauf das Lichtsignal 3 nach einer Sicherheitszeit

die Ausfahrt freigibt.

5.3

Die

Vorinstanz erwog mit Bezug auf diese Zufahrtsregelung (revidierte Pläne vom 17. November

2021), über die Zufahrt von der H-Strasse zur Einfahrt der Unterniveaugarage

über die Parzellen Kat.-Nrn. 014 und 012 würden weniger als 50

Wohneinheiten erschlossen. Hiervon würden auch die Beschwerdeführenden

ausgehen, nämlich von 19 Fahrzeugabstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 012,

zwei Abstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 014 und 20 Fahrzeugabstellplätzen

in der Unterniveaugarage (tatsächlich weist diese, wie erwähnt, 28 Abstellplätze,

einschliesslich 4 Besucherparkplätze, auf). Das Verkehrspotenzial sei

damit von vornherein nicht erheblich, sondern gering, woran die Gewerbebetriebe

im Erdgeschoss des Gebäudes H-Strasse 016 (Vers.-Nr. 018; eine

Podologie-Praxis sowie ein Ingenieurbüro) sowie die dort teilweise Räume

belegende Musikschule nichts änderten. Dabei handle es sich nicht um

verkehrsintensive Einrichtungen. Die Zufahrtsfläche münde einzig auf die

Parzelle Kat.-Nr. 012. Die zu erwartende Geschwindigkeit von Fahrzeugen

sei daher gering bzw. entspreche dem Schritttempo (max. 10 km/h). Unfälle

bei Kreuzungssituationen seien daher nicht zu erwarten. Als einzige mögliche

und relevante Verkehrsgefährdung könne die Ausfahrt aus der Unterniveaugarage

gelten, zumal die Sichtverhältnisse auf der Zufahrtsrampe zufolge des Gefälles

nach Norden und Süden eingeschränkt seien. Ferner ergebe sich die (seltene)

Möglichkeit von Rückstau-Situationen in Richtung der bzw. auf die H-Strasse, da

die Zufahrtsfläche auf der Höhe der Parzelle Kat.-Nr. 014 ein Kreuzen von

Motorfahrzeugen nicht zulasse, wenn die Längsparkplätze im östlichen Bereich

der Einfahrt besetzt seien. Diesen Umständen werde mit dem projektierten

Ampelsystem mit drei Ampeln und der geplanten Priorisierung (1.: Zufahrt ab H-Strasse,

2.: Ausfahrt von den Fahrzeugabstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 012,

3.: Ausfahrt aus der Unterniveaugarage) Rechnung getragen. Die erforderlichen

Sichtweiten und Radien würden eingehalten. Einem möglichen Rückstau werde mit

den beiden Wartebereichen (an der H-Strasse sowie im Bereich der Ausfahrt aus

dem Grundstück Kat.-Nr. 012) vorgebeugt. Kreuzungs- bzw.

Konfliktsituationen seien angesichts der Ampelanlage, welche die Zufahrt aus

allen drei Richtungen regle, nicht zu erwarten.

5.4

Die

Beschwerdeführenden machen, wie erwähnt, weiterhin bzw. auch im Zusammenhang

mit der geplanten Drei-Ampel-Regelung geltend, die Verkehrssicherheit der

Zufahrt sei nicht gewährleistet:

Aus den revidierten Plänen vom 17. November 2021 geht

hervor, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden mit der nunmehr

geplanten Drei-Ampel-Anlage alle drei in Frage stehenden

"Verkehrsflüsse" gesteuert werden sollen (vgl. insbesondere den Plan

"Verkehrserschliessung Endzustand" vom 17. November 2021). Die

Lage präsentiert sich damit anders als im Zufahrtsregime gemäss der zweiten

Projektänderung, welches gemäss damals bewilligtem Umgebungsplan nur eine

einzige Ampel vorsah (für einen insoweit ähnlich gelagerten Fall vgl. VGr, 22. September

2022, VB.2021.00709, E. 4.3, wo Lichtsignale lediglich in der Tiefgarage

und im rückwärtigen Bereich des Grundstücks vorgesehen waren, nicht aber in

umgekehrter Richtung für die auf das Baugrundstück einfahrenden Fahrzeuge).

Die Beschwerdeführenden befürchten weiter, die vom

künftigen Velounterstand auf dem Grundstück Kat.-Nr. 012 ausfahrenden

Fahrräder könnten vom Sensor der Ampel am Standort 2 (Lichtsignal 2) nicht

erfasst werden. Dem erwähnten Ausführungskonzept vom 19. November 2021 ist

nebst einer detaillierten Begründung für die Anordnung der Ampeln und

Schilderungen der Aus- und Einfahrtsprozesse zu entnehmen, dass das

Lichtsignal 2 bei der Ausfahrt aus dem Grundstück Kat.-Nr. 012 über

einen kamerabasierten Sensor verfügt. Es ist davon auszugehen, dass der Sensor

nicht nur Bewegungen von Fahrzeugen erfasst, sondern allgemein Bewegungen,

mithin auch auf solche von Velofahrer/innen reagiert. Im Übrigen ist mit der

Vorinstanz davon auszugehen, dass die Breite der Zufahrt – an der schmalsten

Stelle, bei der südlichen Ecke des Gebäudes Vers.-Nr. 017, 3,8 m,

ansonsten mindestens 4 m – auch ein Kreuzen eines Personenwagens mit

einem/-r Velofahrer/in zulässt, ohne dass von einer Gefährdung auszugehen wäre,

zumal angesichts des an dieser Stelle einzuhaltenden Schritttempos.

Die Beschwerdeführenden beanstanden die für das

Lichtsignal 1 geplante Lage "hinter den Längsparkplätzen und im

Kurvenbereich". Sie befürchten eine zu geringe Erkennbarkeit, namentlich,

wenn die Sicht auf das Signal durch auf den Längsparkfeldern abgestellte

Fahrzeuge versperrt werde. Dem Ausführungskonzept vom 19. Februar 2021 ist

zu entnehmen, dass der Standort der Ampel so gewählt wurde, dass die

Fahrzeuglenker/innen den Bezug zum Haltebalken herstellen können. Es wird

festgehalten, dass das Lichtsignal auf einer Höhe von 2 bis 2,5 m angebracht

werden müsse, damit es auch gut sichtbar bleibe, wenn Fahrzeuge auf den

Parkplätzen parkiert seien. In der Bewilligung vom 25. Januar 2022 wurde

entsprechend eine Nebenbestimmung statuiert, wonach die Ampel auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 015 "so hoch zu sein" hat, dass sie auch mit

einem davor parkierten Fahrzeug sichtbar bleibe. Zudem dürfe der Standort der

Verkehrsampel auf dem Grundstück Kat.-Nr. 015 zur dauerhaften

Sicherstellung der Verkehrssicherheit ohne Zustimmung der Baubehörde weder

rechtlich noch tatsächlich verändert werden. Die entsprechende Nebenbestimmung

(öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung) sei im Grundbuch anmerken zu

lassen (vgl. § 321 Abs. 2 PBG). Dass das Lichtsignal übersehen werden

könnte, wie die Beschwerdeführenden befürchten, scheint damit, soweit möglich,

ausgeschlossen zu sein.

Nicht ersichtlich erscheint schliesslich, weshalb die

Längsparkplätze im östlichen Bereich der Zufahrtsfläche, an der Grenze zum

Grundstück Kat.-Nr. 015, nicht "in die Ampellösung eingebettet"

sein sollten. Fahrzeuge, die auf diesen Besucherparkplätzen parken wollen,

werden bei der Einfahrt schlicht wie alle aus der H-Strasse in den Zufahrtsweg

ausfahrenden Fahrzeuge erfasst. Für die Ausfahrt gilt – wie im Übrigen für auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 014 parkierte Fahrzeuge – gemäss Art. 36 Abs. 4

des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1958 (SR 741.01): Wer

sein Fahrzeug in den Verkehr einfügen will, darf die übrigen

Strassenbenützer/innen nicht behindern; diese sind vortrittsberechtigt. Art. 15

Abs. 3 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962

(SR 741.11) hält dies explizit für aus Parkplätzen ausfahrende Fahrzeuge

fest.

5.5

Nach dem

Gesagten ist der Schluss der Vorinstanz, der Beschwerdegegner 2 habe die

Zufahrtslösung mit der geplanten Lichtsignalanlage gemäss den revidierten

Plänen vom 17. November 2021 zu Recht als verkehrssicher beurteilt, nicht

zu beanstanden.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

h

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung und je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei

diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu.

Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung und je zur

Hälfte nach § 17 Abs. 2 lit. b VRG verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin

eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich Fr. 2'000.- als

angemessen erweisen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 3'190.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter

solidarischer Haftung auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch und im gleichen Verhältnis verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.