Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00508

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00508

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. Mai 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 E,

1.2 F,

beide vertreten durch RA G,

2. Planungs- und Baukommission Richterswil,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Planungs- und Baukommission Richterswil erteilte E

und F am 18. August 2021 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche

Bewilligung für den Umbau des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03 in Richterswil.

Erwägungen

II.

Hiergegen liessen A und B sowie C am 20. September

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht erheben und beantragen, die Baubewilligung

sei unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu verweigern. Nach zwei

Schriftenwechseln führte das Baurekursgericht am 13. Januar 2022 einen

Delegationsaugenschein durch und wies daraufhin den Rekurs am 5. Juli 2022

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 5. September 2022 liessen die

unterlegenen Rekurrierenden dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Der angefochtene

Entscheid sei aufzuheben;

2.

eventualiter sei der angefochtene Entscheid

abzuändern und die baurechtliche Bewilligung der Planungs- und Baukommission

Richterswil vom 18. August 2021 folgendermassen zu ergänzen: 'Der

Gebäudeteil an der südlichen Gebäudeecke ist entweder gänzlich wegzulassen oder

durch Zurückversetzen von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren,

dass das Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss in Erscheinung

tritt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte

Pläne zur Bewilligung einzureichen';

3.

unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführer."

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 26. September

2022.

lautete auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte der

Planungs- und Bauausschuss Richterswil am 28. September 2022. E und F beantragten

– unter Zusprechung einer Parteientschädigung – am 6. Oktober 2022 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 9. November

2022, Duplik vom 28. November 2022, Triplik vom 9. Januar 2023 sowie

Stellungnahme der privaten Beschwerdegegner hierzu vom 20. Januar 2023

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Am 13. Februar 2023 teilten

die Beschwerdeführenden mit, dass sie auf eine weitere Äusserung verzichteten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der Liegenschaften

Kat.-Nrn. 04 und 05 an der H-Strasse 06 und 07, die sich auf der

gegenüberliegenden westlichen Strassenseite des Baugrundstücks Kat.-Nr. 02 an

der H-Strasse 03 befinden, und in Anbetracht der gegen das Projekt

erhobenen Rügen gemäss § 338a des Bau- und Planungsgesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zu Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Gemäss

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 4. Oktober 1984 (mit

späteren Änderungen; BZO) liegt das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03

in der Zone W2, wo gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse

sowie ein Dachgeschoss und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig sind. Die

Vorinstanzen und die Parteien gehen darin zu Recht einig, dass es sich bei dem

in den Plänen als "Hanggeschoss" ausgewiesenen Stockwerk nicht um ein

Untergeschoss, sondern um ein Vollgeschoss handelt. Das darüberliegende

"Erdgeschoss" bildet somit das zweite Vollgeschoss.

2.2

Streitig

vor Verwaltungsgericht ist nur noch die Frage, ob die projektierte Dachgestaltung

dazu führe, dass das sogenannte "Obergeschoss" nicht als – zulässiges

– Dachgeschoss, sondern als – unzulässiges – drittes Vollgeschoss zu würdigen

sei. Sodann halten die Beschwerdeführenden die Rüge aufrecht, dass sich das

Vorhaben deswegen nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordne.

Die übrigen im Rekursverfahren erhobenen Rügen werden nicht mehr erneuert.

2.3

Als Vollgeschosse

gelten nach der für die Gemeinde Richterswil gemäss den Übergangsbestimmungen

zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 14. September 2015 massgebenden

Fassung von § 275 Abs. 1 Satz 1 PBG horizontale

Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und

unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen.

Dachgeschosse sind gemäss § 275 Abs. 2 PBG horizontale

Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m,

gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1142). Diese Definition ist auf

Satteldächer zugeschnitten. Bei einem Flachdach entfällt die Kniestockregelung

und gilt ein Attikageschoss dann als Dachgeschoss, wenn es innerhalb der

Profillinie liegt, die am Schnittpunkt der tatsächlichen Dachfläche mit einem

Winkel von 45o ansetzt (BEZ 2003 Nr. 41;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1156 mit Skizze zu Schrägdach- und

Attikaprofil). Laut § 292 PBG dürfen Dachaufbauten,

ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie

und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein

Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern

sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (lit. a)

bzw. bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (lit. b).

3.

3.1

Das Baurekursgericht

erwog, dass die vorgesehene Ausgestaltung des Obergeschosses keine Zuordnung zu

einer herkömmlichen Dachform zulasse. Auf der Nordwestseite sei das

Obergeschoss mit einem Schrägdach von 45o Neigung ausgestaltet. Geplant

seien ein Kniestock und eine bis zur Traufe reichende Dachaufbaute, die den

Anforderungen von § 275 Abs. 2 und § 292 PBG genügten. Auf der

Südostseite verlaufe das Dach mit einer Neigung von rund 22o bis zu

der gegenüber der Hauptfassade zurückspringenden Fassade des Obergeschosses.

Aufgrund dieses Rücksprungs entstehe eine Terrasse, die sich über zwei Drittel

der Fassadenlänge erstrecke. Im restlichen Drittel sei an der südlichen

Gebäudeecke ein bündig zur südwestseitigen Giebelfassade und zur südostseitigen

Trauffassade angesetzter Gebäudeteil mit nahezu waagrechtem Dach vorgesehen. Im

Entscheid VB.2018.00367 vom 28. März 2019 habe das Verwaltungsgericht ein

bezüglich der Dachform ähnliches Gebäude beurteilt. Darin habe das Gericht

allgemein festgehalten, dass die Ausgestaltung des Dachgeschosses als

Schrägdach auf der einen und als Attikageschoss auf der anderen Seite zulässig

sei. Dabei habe jede Dachhälfte den Vorschriften für Schrägdächer bzw. für

Attikageschosse zu genügen. Dass das Dach des Dachgeschosses nicht flach,

sondern mit 15o leicht ansteigend verlaufe, ändere nichts an dessen

Qualifikation als Attikageschoss. Ferner sei beim strittigen Bauvorhaben auf

der Südostseite das Dach über dem darunterliegenden Vollgeschoss auf zwei

Dritteln der Fassadenlänge als Flachdach bzw. Terrasse ausgestaltet. Die

gewählte Konstruktion lege es nahe, von einer Flachdachkonstruktion und nicht

von einem Schrägdach mit einem Dacheinschnitt auszugehen. An dieser

Qualifikation ändere die Neigung des Dach- bzw. Attikageschosses von 22o

nichts, weil die (hier fehlende) Neigung des Dachs über dem darunterliegenden

Vollgeschoss massgebend sei. Somit habe das projektierte Geschoss auf der

Südostseite den Anforderungen an Attikageschosse zu genügen, um als

Dachgeschoss zu gelten. Der die erlaubte Dachprofillinie durchstossende Teil an

der südlichen Gebäudeecke entspreche den Anforderungen von § 292 PBG.

Traufseitig dürften Dachaufbauten bis zur Fassade des darunterliegenden

Vollgeschosses vorstossen. Die Rechtsprechung erlaube, dass die Aufbauten

seitlich bis an die Stirnseite der Baute rückten, sofern das Dachgeschoss noch

als solches erkennbar sei und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses

vermittle. Dies treffe hier trotz oder gerade wegen der unkonventionellen

Hybridform zu. Weil die Dachaufbaute das gemäss § 292 PBG zulässige

Drittel ausschöpfe, falle eine gemauerte Brüstung, die dem Sicherungsgeländer

als Sockel dienen sollte, ausser Betracht. Dieser geringfügige Mangel sei

mittels einer Auflage zu beheben; im Übrigen erweise sich das Vorhaben jedoch

als zulässig.

3.2

Zur

Begründung ihres Rechtsmittels bringen die Beschwerdeführenden vor, dass nicht

nur auf der Nordwest-, sondern auch auf der Südostseite ein Satteldach geplant

sei. Wenn das Baurekursgericht auf der Südostseite ein Attikageschoss annehme,

lasse es ausser Acht, dass die Südostfassade im Obergeschoss gegenüber jener im

Erdgeschoss nur um 2,75 m zurückversetzt sei. Dies führe dazu, dass die

Distanz zwischen Firstlinie und rückspringender Südostfassade mit 4,56 m

grösser ausfalle als die Entfernung von 3,51 m zwischen Firstlinie und

Nordwestfassade. Bei einer giebelseitigen Betrachtung werde daher das

Obergeschoss als Satteldach wahrgenommen. Wegen der Neigung des südostseitigen

Dachs von immerhin 22o erscheine dieses auch bei traufseitiger

Betrachtung als Satteldach. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz gehe es

nicht an, die fehlende Neigung des Dachs über dem darunterliegenden

Vollgeschoss als einziges Kriterium für die Qualifikation als Flachdach

heranzuziehen. Sachgerecht sei vielmehr eine Gesamtbetrachtung, wozu auch die

Ausladung des Dachs über dem Obergeschoss und die Dachneigung gehörten, und

diese führe – wie dies auch die Bauherrschaft im Rekursverfahren angenommen habe

– zur Würdigung als beidseitiges Satteldach. Aufgrund der unrichtigen

Qualifikation als Attikageschoss habe sich das Baurekursgericht nicht näher mit

dem Gebäudeteil an der südlichen Ecke auseinandergesetzt. Unter Dachaufbauten

im Sinn von § 292 lit. a PBG seien Bauteile zu verstehen, die

oberhalb der Dachhaut in Erscheinung träten bzw. die Dachfläche nach aussen

durchstiessen. Der genannte Teil erfülle diese Anforderungen nicht, sondern

stelle vielmehr selbst das eigentliche Dachgeschoss dar. Zudem sei der

Kniestock viel zu hoch. Mithin handle es sich beim Obergeschoss um ein

überzähliges Vollgeschoss. Selbst wenn mit der Vorinstanz von einem

Attikageschoss auszugehen und die südliche Gebäudeecke als Dachaufbaute zu

bezeichnen wäre, müsste das Dachgeschoss nach dem erwähnten Entscheid

VB.2018.00367 erkennbar sein und dürfte nicht der Eindruck eines Vollgeschosses

entstehen. Weshalb die gewählte unkonventionelle Hybridform des Dachs den

Eindruck eines Dach- und nicht eines Vollgeschosses vermittle, sei nicht

nachvollziehbar. Wie sich ebenfalls jenem Präjudiz entnehmen lasse, führe hier

die Dachneigung von 22o dazu, dass das Obergeschoss von Südosten her

betrachtet als Vollgeschoss wirke; noch eindeutiger falle dieser Schluss aus

südwestlichem Blickwinkel aus. Eventuell lasse sich der Mangel durch Verzicht

oder wenigstens beträchtliche Redimensionierung des Gebäudeteils an der

südlichen Ecke beheben. Anzumerken bleibe, dass die Anfechtenden ein

schutzwürdiges Interesse selbst an der auflageweisen Heilung des Mangels

hätten, denn sie hätten im Rekursverfahren eine unbefriedigende Dachgestaltung

gerügt. Diese Rüge werde auch vor Verwaltungsgericht aufrechterhalten.

3.3

Der

Planungs- und Bauausschuss Richterswil hält dem entgegen, dass die Dachform für

Neubauten in der Zone W2 nicht vorgeschrieben sei, weshalb das

"Obergeschoss" verschieden ausgestaltet werden dürfe. Sodann müsse

ein Attikageschoss kein Flachdach aufweisen; ebenso wenig gebe es Vorschriften

betreffend die Form von Dachaufbauten auf Attikageschossen. Selbst wenn das

südöstliche Dachgeschoss nicht als Attikageschoss zu würdigen wäre, müsste

dessen Ausgestaltung als gemäss Art. 9 BZO zulässiges Dachgeschoss mit

Dacheinschnitt bewilligt werden. Aufgrund des Rückversatzes von 2,75 m

träten sowohl die Fassade als auch die Lukarne des südöstlichen Dachgeschosses

wie ein Attikageschoss mit Flachdach in Erscheinung. Das auf dem Attikageschoss

geplante Schrägdach verstärke bloss dessen Sichtbarkeit. Die Schlepplukarne

weise gegenüber dem Dach des darunterliegenden Vollgeschosses stirnseitig eine

Höhe von 2,78 m auf, also weniger als die für Attikageschosse übliche Mindesthöhe

von 3 m. Die Dachneigung der Lukarne betrage sodann nur 5o.

Insgesamt bleibe das südöstliche Dachgeschoss klar als solches erkennbar.

Für die Bauherrschaft erfüllt die südostseitige

Dachgestaltung sowohl die Anforderungen an ein Dachgeschoss mit Schrägdach als

auch jene an ein Attikageschoss, weshalb sich die Frage nach deren Zuordnung

erübrige. Die Beschwerdeführenden machten einzig geltend, dass die Dachaufbaute

den Vorgaben für eine solche bei Attikageschossen widerspreche. Die damit

verbundene Rüge, dass das Dachgeschoss als solches nicht mehr erkennbar sei,

beschlage jedoch einen Ermessensentscheid. Dieser Einwand überzeuge nicht,

zumal die gewählte Positionierung der Anbaute nach der Rechtsprechung zulässig

sei. Im Unterschied zum Präjudiz VB.2018.00367 könne vorliegend nicht von einer

überdimensionierten Wirkung des Dachgeschosses gesprochen werden. Wie bereits

im Rekursverfahren dargelegt, seien auch sämtliche Vorschriften für ein

Schrägdach eingehalten; insbesondere dürften Dachaufbauten an den Gebäudeecken

platziert werden. Bei der projektierten Dachaufbaute handle es sich tatsächlich

um eine solche und diese stelle nicht das eigentliche Dachgeschoss dar.

Inwiefern sich das Bauvorhaben nicht rechtsgenügend einordne, werde in der

Beschwerde nicht näher ausgeführt. Weil das Projekt rechtmässig sei, bestehe

für die eventuell beantragte Redimensionierung der Dachaufbaute kein Anlass; im

Übrigen hätten die Beschwerdeführenden mangels Sicht auf diesen Gebäudeteil

kein schutzwürdiges Interesse daran.

4.

4.1

Mit der

Beschwerde können laut § 50 Abs. 1 VRG Rechtsverletzungen

einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüber- oder

Ermessensunterschreitung sowie die unrichtige oder ungenügende Feststellung des

Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist nach § 50 Abs. 2 VRG nur in bestimmten, hier nicht vorliegenden Fällen zulässig (vgl. Donatsch,

Kommentar VRG, § 50 N. 66 ff.). Die Auslegung der Begriffe des

Vollgeschosses und des Dachgeschosses als Legaldefinitionen prüft das

Verwaltungsgericht frei. Demgegenüber übt es bei der seitens des

Baurekursgerichts als Fachgericht vorgenommenen Überprüfung der Frage

Zurückhaltung, ob die individuell gestaltete und in ihrer Erscheinung singuläre

Hybridform des "Obergeschosses" als Attika- oder als Dachgeschoss

einzustufen sei. Weil das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen anwendet

(Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 37), tut die Rechtsauffassung der

privaten Parteien hierzu nichts zur Sache.

4.2

Die

Beschwerdeführenden begründen ihre Rüge, dass das projektierte, in den

Baugesuchsplänen als "Obergeschoss" bezeichnete, Stockwerk nicht als

(zulässiges) Dachgeschoss, sondern als (unzulässiges) drittes Vollgeschoss zu

würdigen sei, einzig mit dessen Ausgestaltung auf der Südostseite. Nicht im

Streit liegt die den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 der

Beschwerdeführenden zugewandte Nordwestseite dieses Geschosses. Wie das

Baurekursgericht – unter Hinweis auf den Entscheid VB.2018.00367 vom 28. März

2019, E. 4.4 – zutreffend festgehalten hat und von den Parteien nicht infrage

gestellt wird, ist es zulässig, das Dachgeschoss eines Gebäudes auf der einen

Seite mit einem Schrägdach zu versehen und auf der anderen Seite als

Attikageschoss zu konzipieren (vgl. zur Veranschaulichung Skizze in

BRGE III Nr. 0063/2018).

4.3

Für die

rechtliche Würdigung der streitbetroffenen Südostseite des

"Obergeschosses" erscheint es sachgerecht, diese Beurteilung aufgrund

der trauf- wie auch der giebelseitigen Ansicht insgesamt vorzunehmen.

4.4

Das

"Obergeschoss" wird gemäss den Baugesuchsplänen innerhalb der

Profillinie von 45o auf die horizontal verlaufende obere Begrenzung

des Erdgeschosses aufgesetzt und erfüllt insoweit die Anforderungen an ein

Attikageschoss. Zwar weist ein solches regelmässig ein Flachdach auf, indessen

gibt es weder kantonal- noch kommunalrechtlich eine Vorschrift, die ein

Schrägdach auf einem Attikageschoss untersagt. Dachaufbauten auf Flachdächern

dürfen – wie bei Schrägdächern – bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden

Vollgeschosses vorstossen, also mit der betreffenden Fassade bündig sein

(BEZ 2005 Nr. 22). An der Qualifikation als Dachgeschoss ändert sich

nichts, wenn der entsprechende Gebäudeteil bis an die Stirnseite reicht und wie

als Teil von dieser in Erscheinung tritt. Denn es existiert keine Norm, dass

Dachaufbauten nicht an den Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, sondern

nur in der Mitte der Fassaden platziert werden dürften (VGr, 21. Mai 2003,

VB.2003.00005, E. 2a). Auch wenn eher unüblich, ist die Anordnung von

Dachaufbauten an den Gebäudeecken grundsätzlich zulässig, solange das

Dachgeschoss als solches erkennbar bleibt und nicht als (unzulässiges) Vollgeschoss

erscheint (BEZ 2005 Nr. 22; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1219 f.

mit Skizze). Mit einer Länge von 3,68 m hält die Dachaufbaute an der

südlichen Gebäudeecke das zulässige Mass eines Drittels der Gesamtlänge von 11,52 m

klar ein.

Nach dem Gesagten erweist sich die vom Baurekursgericht

vorgenommene Würdigung des "Obergeschosses" als Attikageschoss nicht

als rechtsverletzend. Wenn die Vorinstanz dieser Ausgestaltung attestiert hat,

dass sie noch als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss in Erscheinung trete,

lässt sich diese Auffassung – auch mit Blick auf die Visualisierung des

Bauvorhabens in act. … – durchaus vertreten.

4.5

Zum gleichen

Ergebnis würde jedoch auch die von den Beschwerdeführenden verfochtene und vom

Baurekursgericht nicht weiter geprüfte Annahme führen, dass es sich bei der

südöstlichen Dachhälfte um ein Schrägdach mit Dacheinschnitt handle. Laut Art. 9

BZO sind in der Zone W2 Dachaufbauten und Dacheinschnitte zulässig, sofern sie

sich gut in das Gesamtbild einordnen. Diese Voraussetzung kann hier als erfüllt

betrachtet werden. Wie sich den Schnitten der Baugesuchspläne entnehmen lässt,

werden die zulässige Gebäudehöhe (§§ 278–280 PBG) und Firsthöhe (§ 281 PBG, je in der hier massgebenden, vor Inkrafttreten der Änderung vom 14. September

2015.

gültigen Fassung) eingehalten. Ebenso ist die Voraussetzung von § 292 lit. a PBG erfüllt, wonach die Aufbaute an der südlichen Gebäudeecke über

die tatsächliche Dachebene hinausragen muss.

Sodann kann – wiederum unter Hinweis auf die

Visualisierung des Projekts – dem Einwand der Beschwerdeführenden nicht gefolgt

werden, dass es sich bei der genannten Aufbaute nicht um eine solche im Sinn

von § 292 lit. a PBG handle, sondern diese das eigentliche

Dachgeschoss darstelle.

4.6

Abschliessend

halten die Beschwerdeführenden die Rüge der unbefriedigenden Einordnung des

Bauvorhabens im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG aufrecht. Dabei setzen sie

sich jedoch mit dem Entscheid der Vorinstanz nicht näher auseinander, sondern

begnügen sich damit, deren Erwägungen zur Dachform als widersprüchlich zu

beanstanden. Das Baurekursgericht räume "letztlich (ein), dass die

gewählte Dachform eben doch quartierfremd ist". Es kann offenbleiben, ob

auf die Beschwerde in diesem Punkt mangels gehöriger Begründung nicht einzutreten

(Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 17 und § 54 N. 4) oder ob

sie als unbegründet zu verwerfen ist. Dass die hybride Dachgestaltung als

solche ästhetisch nicht zu befriedigen vermöge, behaupten die

Beschwerdeführenden zu Recht nicht. Ebenso wenig lässt sich aber sagen, dass

damit im heterogenen Erscheinungsbild der benachbarten Häuser ein stossender

Gegensatz geschaffen würde.

5.

Weil sich das Bauvorhaben nach dem Gesagten als rechtskonform erweist,

stellt sich die Frage nach der von den Beschwerdeführenden im Eventualantrag

verlangten Weglassung oder Redimensionierung des Teils an der südlichen

Gebäudeecke von vornherein nicht. Denn die Erteilung einer Baubewilligung unter

Nebenbestimmungen setzt nach § 321 Abs. 1 PBG das Vorliegen eines

Mangels voraus. Anzumerken bleibt, dass das Rechtsschutzinteresse der

Beschwerdeführenden an einer solchen Auflage ohnehin als sehr fraglich

erscheint, weil die südliche Gebäudeecke des streitbetroffenen Nachbarhauses

von ihren Liegenschaften aus kaum eingesehen werden kann.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

6.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens werden die Beschwerdeführenden 1 und 2 zu gleichen Teilen solidarisch

kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Vielmehr haben sie der

obsiegenden privaten Beschwerdegegnerschaft kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine solche Vergütung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- (einschliesslich

Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.- Zustellkosten,

Fr. 4'780.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden solidarisch

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von

total Fr. 2'000.- (einschliesslich Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.