Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00514

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00514

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Juli 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter

Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1

C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Baubehörde Meilen,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde Meilen erteilte C und D am 30. November

2021 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes

Vers.-Nr. 01 auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 (neu Parzelle Kat.-Nr. 03,

bestehend aus den früheren Parzellen Kat.-Nrn. 02, 04 und 05) und den

(Ersatz-)Neubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses an der F-Strasse 06 in

Meilen. Hierzu koordiniert wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton

Zürich vom 6. Oktober 2021 betreffend die strassenpolizeiliche und

lärmrechtliche Bewilligung, die Bewilligung im Bereich einer archäologischen

Zone sowie die Bewilligung auf Konzessionsland und im Gewässerraum eröffnet.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Baubehörde und die

Gesamtverfügung der Baudirektion erhob die A AG Rekurs an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag auf Aufhebung der

angefochtenen Entscheide bzw. Verweigerung der nachgesuchten baurechtlichen

Bewilligungen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 16. August 2022

teilweise gut. Es ergänzte die von der Baudirektion im Rahmen ihrer

Gesamtverfügung erteilte Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2

der Lärmschutzverordnung (LSV) um eine weitere Nebenbestimmung, wonach das

strassenseitige Fensterband an der Nordostfassade nicht öffenbar auszugestalten

ist. Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG

am 19. September 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid, der Beschluss der

Baubehörde und die Gesamtverfügung der Baudirektion seien unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner aufzuheben. C und D beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der A AG abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baubehörde Meilen beantragt ebenfalls, die

Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der A AG. Die Baudirektion und die

Vorinstanz beantragen Beschwerdeabweisung. Im weiteren Schriftenwechsel haben

die A AG, die Baubehörde Meilen sowie C und D an

ihren Anträgen festgehalten.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Als

Eigentümerin von Grundstücken, die an der F-Strasse der Bauparzelle direkt

gegenüberliegen, ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen

ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt die Edition der Gesuchsunterlagen zu einem am

8.

Juli 2022 im kantonalen Amtsblatt ausgeschriebenen Bauvorhaben auf den

ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05. Ausserdem verlangt sie die

Edition der Planunterlagen zum Terrainverlauf auf den Baugrundstücken im Jahr

1920.

Schliesslich beantragt sie, es sei eine Beurteilung des kantonalen

Tiefbauamts bzw. der Fachstelle für Lärmschutz zur Gestaltung der zur Strasse

hin gelegenen Fassade einzuholen. Diese Beweisanträge sind abzuweisen, da der

entscheidwesentliche Sachverhalt genügend erstellt ist und die Edition der

angesprochenen Dokumente für das vorliegende Verfahren keinen Erkenntnisgewinn

erwarten lässt (vgl. E. 4.2 f., 6.4 und 8.2 f. hiernach). Aus

den gleichen Gründen durfte die Vorinstanz auf die Erhebung weiterer Beweise

verzichten, ohne den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör (Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) zu verletzen.

3.

Die Vorinstanz hat am 2. Mai 2022 im Beisein der Parteien einen

Referentenaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien

dokumentiert. Die Beschwerdeführerin rügt in diesem Zusammenhang eine

Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV).

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz hätte

anlässlich des Augenscheins einen grösseren Abschnitt des Seeufers (bis zur F-Strasse

07.

oder 08) ablaufen müssen, um erkennen zu können, ob sich das Baugrundstück

in einem ''dicht überbautem Gebiet'' befindet (vgl. dazu E. 5.4 hiernach).

Stattdessen habe die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid auf

GIS-Browser-Daten abgestellt, zu welchen sie sich als Beschwerdeführerin

vorgängig nicht habe äussern können.

Bei den Daten, welche dem Geografischen Informationssystem

des Kantons Zürich (GIS-Browser; www.gis.zh.ch) frei

zugänglich entnommen werden können, handelt es sich um notorische Daten, auf

welche sich die Behörden abstützen können, ohne dass sie dies den Parteien

vorgängig zwingend zu erkennen geben müssten. Aus dem amtlichen GIS-Browser,

der Dokumentation des Augenscheins und den übrigen Akten ging der

rechtserhebliche Sachverhalt für die Vorinstanz hinreichend hervor. Die

Vorinstanz durfte ohne Verletzung des Anspruchs der Beschwerdeführerin auf

rechtliches Gehör darauf verzichten, anlässlich des durchgeführten Augenscheins

einen grösseren Abschnitt des Seeufers zu besichtigen.

4.

Die Beschwerdeführerin rügt sodann eine Verletzung von Art. 25a des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG).

4.1

Art. 25a

RPG stellt Koordinationsgrundsätze für das Baubewilligungsverfahren auf.

Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen

mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende

Koordination sorgt (Abs. 1). Die für die Koordination verantwortliche

Behörde kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen, sorgt

für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen, holt von allen

beteiligten kantonalen und eidgenössischen Behörden umfassende Stellungnahmen

zum Vorhaben ein und sorgt für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für

eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen (Abs. 2). Die

Verfügungen dürfen keine Widersprüche enthalten (Abs. 3). Diese Grundsätze

sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar (Abs. 4).

Nach der Rechtsprechung muss die Rechtsanwendung materiell

koordiniert, d.h. inhaltlich abgestimmt erfolgen, wenn für die Verwirklichung

eines Projekts verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind

und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht,

dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen. In

solchen Fällen ist die Anwendung des materiellen Rechts überdies in formeller,

verfahrensmässiger Hinsicht in geeigneter Weise zu koordinieren (BGE 137 II 182

E. 3.7.4.1; 120 Ib 400 E. 5; BGr, 8. Juni 2021, 1C_217/2020, E. 5.3).

Die Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte kann unter

Umständen gegen das Gebot der materiellen Koordination (Art. 25a RPG) und

der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder

Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine

Gesamtschau verlangen. Auch bei einer zulässigen Aufteilung eines Bauvorhabens

in verschiedene Teiletappen und Bewilligungsverfahren sind indessen jeweils die

Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (BGE 124 II 293 E. 26b; BGer, 8. Juni

2021, 1C_217/2020, E. 5.3).

4.2

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe festgestellt, die auf den

ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 bestehenden Bauten sowie der

dortige Gartenteil sollen vorderhand unverändert bestehen bleiben. Im

Widerspruch dazu sei bereits am 8. Juli 2022 – also noch vor dem

angefochtenen Entscheid der Vorinstanz – im kantonalen Amtsblatt ein Baugesuch

publiziert worden, welches unter anderem die Beseitigung von zwei auf den

ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 gelegenen Bauten (nämlich ein

Bootshaus und ein Gästehaus/Gartenhaus) und an einem anderen Standort die

Erstellung eines eingeschossigen Gästehauses auf einem Podestaufbau vorsehe.

Dieses Bauvorhaben sehe ausserdem eine vollkommene Umgestaltung des

Seeanstossbereichs vor, unter anderem die Errichtung eines neuen Pavillons auf

dem ehemaligen Grundstück Kat.-Nr. 02. Die Zweiteilung des Bauprojekts

widerspreche dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Eine Baubewilligung

dürfe nicht derart aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts

erst in einem späteren Verfahren beurteilt würden. Ein Bauvorhaben sei stets in

seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen.

4.3

Gegenstand

des angefochtenen Entscheids war das am 30. November 2021 von der

Baubehörde Meilen und der Baudirektion bewilligte Bauvorhaben, nämlich der

Abbruch des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 01 und der Neubau eines

zweigeschossigen Einfamilienhauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 02.

Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dieses Vorhaben liesse sich ohne

die auf dem Grundstück in einem zweiten Schritt offenbar zusätzlich geplanten

baulichen Massnahmen nicht realisieren. Dies ist auch nicht zu sehen. Beim

bewilligten Neubau handelt es sich um ein freistehendes Objekt, welches ohne

weitere baulichen Massnahmen als Einfamilienhaus genutzt werden kann. Eine

sinnvolle isolierte Beurteilung des streitgegenständlichen Bauvorhabens ist

ohne Weiteres möglich. Unter den gegebenen Umständen hat die Vorinstanz nicht

gegen Art. 25a RPG verstossen, indem sie nur über das am 30. November

2021.

bewilligte Bauvorhaben befunden hat. Soweit die Beschwerdeführerin eine

Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung moniert, ist

ebenfalls nicht ersichtlich, inwiefern das Vorgehen der Behörden rechtswidrig

gewesen sein sollte. Darüber, inwieweit das am 30. November 2021

bewilligte Bauvorhaben bei der Beurteilung des späteren Baugesuchs zu

berücksichtigen und – insbesondere in Bezug auf den Gewässerabstand und die

Ausnützung – eine Gesamtbeurteilung zu machen sein wird, ist nicht im

vorliegenden Verfahren zu befinden (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175,

E. 3.2). Soweit die Beschwerdeführerin sodann geltend macht, die

Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang den Sachverhalt falsch bzw.

unvollständig festgestellt, sind ihre tatsächlichen Vorbringen für den Ausgang

des Verfahrens nicht relevant.

5.

Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung von Art. 41c Abs. 1

der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV).

5.1

Art. 36a

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der

Gewässer (GSchG) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen

Gewässer festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung der natürlichen

Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der Gewässernutzung

(Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt-

und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet

wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41b GSchV

bezeichnet die minimale Breite des Gewässerraums bei stehenden Gewässern. Diese

beträgt grundsätzlich 15 m gemessen ab der Uferlinie (Abs. 1). Die

Breite des Gewässerraums muss nach Abs. 2 erhöht werden, soweit dies erforderlich

ist zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser (lit. a), des für eine

Revitalisierung erforderlichen Raumes (lit. b), überwiegender Interessen

des Natur- und Landschaftsschutzes (lit. c) oder der Gewässernutzung (lit. d).

In dicht überbauten Gebieten kann die Breite des Gewässerraums den baulichen

Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet

ist (Abs. 3). In bestimmten Fällen kann auf die Festlegung des

Gewässerraums verzichtet werden, soweit keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen (Abs. 4).

Die Kantone legen den Gewässerraum nach Art. 41b bis

zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur

Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 [ÜbBest. GSchV]). Solange sie den

Gewässerraum nicht festgelegt haben, beträgt bei stehenden Gewässern mit einer

Wasserfläche von mehr als 0,5 ha die Breite des Gewässerraums 20 m (Abs. 2

lit. c ÜbBest. GSchV).

5.2

Im

Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende

Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden

(Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). In dicht überbauten Gebieten

kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine

überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2

GSchV). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1

Satz 2 GSchV ist nicht erforderlich, dass bereits ein definitiver

Gewässerraum nach Art. 41b GSchV ausgeschieden wurde. Dies gilt über den

Ablauf der Frist zu dessen Festlegung hinaus (VGr, 28. Januar 2021,

VB.2020.00636, E. 3.4 mit Hinweisen; vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). Die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV darf

die künftige Gewässerraum- und Revitalisierungsplanung nicht erschweren und ihr

nicht widersprechen, denn dem übergangsrechtlichen Gewässerraum kommt die

Funktion einer Planungszone zu. Er soll gewährleisten, dass im Zeitraum nach

dem Inkrafttreten der Verordnung bis zur definitiven Festlegung des

Gewässerraums keine unerwünschten neuen Anlagen errichtet werden (VGr, 28. Januar

2021, VB.2020.00636, E. 3.4.1 mit Hinweisen; BGE 140 II 437 E. 6.2).

Bestehende Anlagen im Gewässerraum sind in ihrem Bestand grundsätzlich

geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar

sind (Art. 41c Abs. 2 GSchV).

5.3

Der

Kanton Zürich hat den Gewässerraum im betroffenen Abschnitt des Zürichsees noch

nicht festgelegt. Damit beträgt die Breite des Gewässerraums im Bereich des

Baugrundstücks bis auf Weiteres 20 Meter (vgl. E. 5.1 hiervor). Das

geplante Gebäude soll teilweise in diesem Bereich errichtet werden. Der

Ersatzneubau ist im Gewässerraum nicht standortgebunden und geniesst

unbestrittenerweise keinen Bestandesschutz im Sinne von Art. 41c Abs. 2

GschV. Er bedarf somit einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1

GSchV. Der Ersatzneubau liegt in der Wohnzone W1.0 und ist zonenkonform. Die

Beschwerdeführerin macht indessen geltend, das Bauvorhaben liege nicht in dicht

überbautem Gebiet (vgl. dazu nachfolgend E. 5.4) und der

Ausnahmebewilligung stünden überwiegende Interessen entgegen (vgl. dazu

nachfolgend E. 5.5).

5.4

Beim

Begriff des ''dicht überbauten Gebiets'' handelt es sich um einen Begriff der

GSchV und damit des Bundesrechts, der bundesweit einheitlich auszulegen ist

(BGE 140 II 437 E. 5). Das Bundesgericht hat zum Begriff des ''dicht

überbauten Gebiets'' festgehalten, dass dieser auch für die planerische

Festlegung des Gewässerraums gemäss Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b

Abs. 3 GSchV verwendet werde und eine sachgerechte Planung einen genügend

gross gewählten Perimeter voraussetze. Planungsperimeter sei – zumindest in

kleineren Gemeinden – in der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liege der Fokus

auf dem Land entlang des Gewässers und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet

als Ganzem. Allerdings dürfe der Blick nicht ausschliesslich auf die

Bauparzelle und die unmittelbar angrenzenden Parzellen gerichtet werden,

sondern es müsse eine Gesamtbetrachtung angestellt werden, mit Blick auf die

bestehende Baustruktur des Gemeindegebiets. Immerhin habe der Verordnungsgeber

mit dem Begriff ''dicht überbaut'' zum Ausdruck gebracht, dass eine

''weitgehende'' Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genüge

(vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7; 140 II 437 E. 5.1; je mit Hinweisen). Im

BGE 140 II 437 (Rüschlikon) bejahte das Bundesgericht das Vorliegen von dicht

überbautem Gebiet, obwohl die am Zürichsee gelegene Bauparzelle und die

unmittelbar angrenzenden Parzellen bei isolierter Betrachtung über viel

Grünraum verfügten. Ausschlaggebend war hier, dass die Bauparzelle nicht

peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration am linken Seeufer

lag, das praktisch durchgehend überbaut war; hinzu kam, dass auch die Bauparzelle

und die benachbarten Parzellen seeseits mit Boots- und Badehäusern (bzw.

Wochenendhäusern) in dichter Folge überstellt waren, so dass das Ufer – vom See

aus betrachtet – auch im fraglichen Bereich als dicht überbaut erschien

(a.a.O., E. 5.3).

Wie die Vorinstanz festgestellt hat und aus dem amtlichen

Geodaten-Informationssystem (GIS-Browser; www.gis.zh.ch)

hervorgeht, liegt die Bauparzelle am rechten Zürichseeufer in der Ortschaft

Feldmeilen (Gemeinde Meilen) zwischen Zürich und Stäfa und damit nicht peripher,

sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration. Das über mehrere Kilometer

verlaufende Zürichseeufer der Gemeinde Meilen ist praktisch durchgehend

überbaut. Dies gilt für die Abschnitte von der Bauparzelle Richtung Nordwesten

bis zur Grenze zur Gemeinde Herrliberg und Richtung Südosten bis zur Grenze der

Gemeinde Uetikon am See, wobei die F-Strasse teilweise unmittelbar dem Ufer

entlang verläuft. Zwar wird – wie dies das kantonale Amt für Abfall, Wasser,

Energie und Luft im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt hat – in der ersten

Bautiefe am See eine lockere Überbauung angestrebt und ist der Uferstreifen

seeseits der F-Strasse in der Umgebung der Bauparzelle etwas lockerer überbaut

als das übrige, dahinter liegende Siedlungsgebiet. Die Bauparzelle und die

Nachbarsgrundstücke sind jedoch mit Wohnbauten, Boots- und Badehäusern

überbaut. Diese stehen teilweise unmittelbar am See. Vom See aus betrachtet

erscheint daher auch das Ufer in der Ortschaft Feldmeilen dicht überbaut. Zwar

ist zwischen den Ortschaften Feldmeilen und Meilen in Entfernung von ca. 950

Metern vom Baugrundstück Richtung Südwesten ein relativ kurzer Abschnitt von

ca. 500 Metern nördlich der F-Strasse und der Bahnlinie weniger dicht überbaut.

Die unmittelbar am Seeufer gelegenen Parzellen südlich der F-Strasse sind aber

auch hier bebaut. Gesamthaft betrachtet liegt die Bauparzelle damit in einem

dicht überbauten Gebiet im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die

Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt in diesem Zusammenhang korrekt

festgestellt. Wie die Vorinstanz sodann zu Recht festgehalten hat, ändert an

der dichten Überbauung nichts, dass einzelne Parzellen – wie beispielsweise das

Strandbad Feldmeilen – der Freihaltezone zugewiesen sind, zumal die

entsprechenden Grundstücke teilweise ebenfalls bebaut sind.

5.5

Nach

Auffassung der Beschwerdeführerin prädjudiziert das Bauvorhaben in unzulässiger

Weise die definitive Festlegung des Gewässerraums. Der Ausnahmebewilligung

stünden die Hochwassergefahr sowie das Interesse am Erhalt der Ufervegetation (Art. 21

des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG])

und des Landschaftsbilds entgegen. Zur Schutzwürdigkeit der Ufervegetation und

zu den Auswirkungen des Bauvorhabens hätte eine Begutachtung der kantonalen

Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) erfolgen müssen.

Art. 41c Abs. 1 GSchV sieht die Möglichkeit der

Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter Berücksichtigung entgegenstehender

Interessen ausdrücklich vor. Wie bereits erwähnt, steht die fehlende definitive

Festlegung des Gewässerraums der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht

entgegen (vgl. E. 5.2 hiervor). Soweit die Beschwerdeführerin – mit

Hinweis auf die ausstehende definitive Festlegung des Gewässerraums und das

entsprechende Verfahren mit den Mitwirkungsrechten der Bevölkerung – die

Möglichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter Berücksichtigung der

Interessen des Gewässerschutzes ganz grundsätzlich in Frage stellt, kann ihr

somit nicht gefolgt werden.

Wie die Vorinstanz im Ergebnis richtig festgestellt hat,

hat die Baudirektion den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht

überschritten, indem sie zum Schluss kam, der Erteilung der Ausnahmebewilligung

stünden keine überwiegenden Interessen entgegen. Richtig ist zwar, dass die

Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht schon damit gerechtfertigt werden kann,

dass die neue Baute im Vergleich zur heutigen keine massgebliche

Verschlechterung der entgegenstehenden Interessen mit sich bringt, zumal die

bestehende Baute keinen Bestandesschutz geniesst. Die Bewilligungsbehörden und

die Vorinstanz haben jedoch zu Recht berücksichtigt, dass eine Verschiebung der

bestehenden Baute, welche zu einer geringeren Beanspruchung des Gewässerraums

führen würde, insbesondere wegen des einzuhaltenden Strassenabstands nicht

möglich ist. Sodann sind die Ausführungen der Baudirektion, wonach das

Bauprojekt insgesamt sorgfältig mit der Umgebung und dem Gewässerraum umgehe

und eine hohe ästhetische Qualität aufweise, nicht zu beanstanden, zumal die gemäss

Nutzungsplanung zulässige Baumasse nicht ausgenützt wird (vgl. E. 7.2

hiernach), der Durchblick zum See ausreichend gewährleistet ist, der

Baumbestand und die Parkanlage weitestgehend erhalten bleiben und die

geschützten Pflanzen (insbesondere eine Rotbuche) sorgfältig in das Projekt

integriert werden. Wie das kantonale Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft

im vorinstanzlichen Verfahren sodann überzeugend ergänzt hat, ist der

Hochwasserschutz im fraglichen Bereich grundsätzlich gewährleistet, wird die

vorhandene Ufervegetation durch das Bauvorhaben nicht beschädigt, werden die

Gewässerfunktionen des Sees durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt und wird

der Zugang zum See für die Bevölkerung nicht weiter eingeschränkt. Überzeugend

sind schliesslich die Ausführungen der Vorinstanz, wonach auf dem Baugrundstück

keine besonders wertvolle Vegetation zu finden sei und eine Revitalisierung des

Ufers des Zürichsees im fraglichen Bereich aufgrund der durchgehenden Bebauung

nicht in Frage stehe.

5.6

Nach

dem Ausgeführten durften die Bewilligungsbehörden eine Ausnahmebewilligung für

die Unterschreitung des Gewässerabstands erteilen. Gestützt worauf sie

verpflichtet gewesen wären, vor der Erteilung der Ausnahmebewilligung ein

Gutachten der NHK einzuholen, ist weder dargetan noch ersichtlich. Die

Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, der angefochtene Entscheid verletze Art. 41c

Abs. 1 GSchV bzw. die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang den

Sachverhalt unrichtig festgestellt, nicht durch.

6.

Die Beschwerdeführerin macht ausserdem geltend, das geplante Gebäude sei zu

hoch und die zulässige Ausnützung werde überschritten. In diesem Zusammenhang

vorab zu klären ist die Frage nach dem anwendbaren Recht, zumal die

Beschwerdeführerin der Auffassung ist, die Vorinstanz habe bei verschiedenen

Bestimmungen des kantonalen und kommunalen Rechts fälschlicherweise nicht die

jüngste, sondern eine ältere Fassung angewandt.

6.1

Die

revidierte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen (nachfolgend BZO 2020)

wurde am 17. September 2020 festgesetzt, am 14. Juni 2021 genehmigt

und gilt seit dem 1. Oktober 2021. Von der Inkraftsetzung der BZO 2020

waren aufgrund eines Rekurses allerdings zunächst die Art. 28 Abs. 1 lit. a,

e und f sowie Art. 28 Abs. 2 ausgenommen. Diese Bestimmungen traten

am 1. April 2022 und somit erst nach der Erteilung der vorliegend

umstrittenen Baubewilligung, aber vor dem angefochtenen Entscheid des

Baurekursgerichts in Kraft.

6.2

Baugesuche

sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im

Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 PBG ist

eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die

Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen

wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem

Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische

Neuordnung nicht beeinträchtigen. Allerdings soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen,

als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 13. April 2022,

VB.2021.00403, E. 3.1, mit Hinweisen). Ob § 234 PBG im konkreten Fall

anwendbar ist, entscheidet sich danach, ob die betreffenden Norm von

planerischer Bedeutung ist, ob es sich um ein unmittelbares oder wenigstens um

ein mittelbares Planungsinstrument handelt sowie ob die beantragte Planänderung

hinreichend konkretisiert ist und ernsthafte Realisierungschancen hat (vgl.

dazu VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.1 f., mit

Hinweisen).

Ändert sich die Rechtslage während eines baurechtlichen

Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen –

vorbehältlich einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung –

grundsätzlich auf das Recht abzustellen, welches zur Zeit des vor der

Rechtsänderung ergangenen Entscheids galt (vgl. VGr, 13. April 2022,

VB.2021.00403, E. 3.3.1, mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht wendet

jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und

wägt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das

öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere

Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander

ab (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.3.2, mit Hinweisen).

6.3

Wie die

Vorinstanz überzeugend dargelegt hat, bezieht sich Art. 81 Abs. 2 BZO

2020, wonach alle im Zeitpunkt des Inkrafttretens der BZO hängigen Baugesuche

nach neuem Recht beurteilt werden, nicht auf den vorliegenden Fall, in welchem

die massgebenden Bestimmungen vor dem vorinstanzlichen Entscheid, aber nach der

Baubewilligung in Kraft getreten sind. Die Vorinstanz und die

Beschwerdeführerin sind sich denn auch darin einig, dass die BZO 2020 die Frage

des anwendbaren Rechts für den vorliegenden Fall nicht ausdrücklich regelt.

Mangels einer anderslautenden übergangsrechtlichen Regelung hatten die Art. 28

Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 der BZO vom 12. September

1997.

(Fassung in Beachtung ihrer seitherigen Änderungen, nachfolgend: BZO 1997)

im Zeitpunkt der vorliegend umstrittenen Baubewilligung nach wie vor Geltung

(vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.2.1; BGr, 2. Februar

2023, 1C_348/2022, E. 4.1) und war das Bauvorhaben von der

Baubewilligungsbehörde und der Vorinstanz grundsätzlich danach zu beurteilen.

In den betreffenden Regelungsbereichen anwendbar blieb damit grundsätzlich auch

die frühere Fassung von § 280 PBG bzw. § 258 PBG (nachfolgend: PBG

2015) und § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV;

vgl. die Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015

und zur Änderung der ABV vom 11. Mai 2016).

6.4

Die

Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die von der

Beschwerdeführerin gerügten, im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht in

Kraft getretenen kommunalen und kantonalen Bestimmungen fielen nicht in den

Anwendungsbereich von § 234 PBG. Hinsichtlich der relevanten Aspekte

(Baumassenberechung und Gebäudehöhe) sei auf die Bestimmungen der BZO 1997 in

Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen des PBG 2015 und mit § 5 ABV ungeachtet der Änderungen vom 14. September 2015 bzw. vom 11. Mai

2016.

abzustellen.

Im Urteil VB.2021.00403 vom 13. April 2022, welches

ebenfalls die Gemeinde Meilen betraf, kam das Verwaltungsgericht zum Schluss,

die Voranwendung von Art. 28 Abs. 1 lit. a und e der BZO 2020

sowie von Art. 28 Abs. 2 lit. b der BZO 2020 im Sinne von § 234 PBG sei ausgeschlossen und auf das umstrittene Bauprojekt seien bezüglich

Baumassenziffer und Gebäudehöhe die bisherigen Vorgaben von Art. 18 BZO

1997.

anzuwenden (a.a.O., E. 3.6.3; vom Bundesgericht bestätigt in BGr, 2. Februar

2023, 1C_348/2022, E. 4.2). Das Verwaltungsgericht begründete dies im

genannten Urteil wie folgt (a.a.O., E. 3.6): Die Baumassenziffer von Art. 18

BZO 1997 erfahre für die massgebliche Wohnzone in der revidierten Bestimmung

von Art. 28 Abs. 1 lit. a der BZO 2020 keine zahlenmässige

Veränderung. Dasselbe gelte für die traufseitige Fassadenhöhe (Art. 28 Abs. 1

lit. e BZO 2020) und den Zuschlag zur Fassadenhöhe bei Attikageschossen (Art. 28

Abs. 2 lit. b BZO 2020). Die Anpassungen dieser Bestimmungen

erfolgten einzig aufgrund der neuen kantonalen Baubegriffe und Messweisen

(IVHB) gemäss der Änderung des PBG vom 14. September 2015. Die im Zuge der

Harmonisierung der Bauvorschriften auf kantonaler Ebene neu eingeführten

Begriffe der Fassadenhöhe und der Gesamthöhe würden darin übernommen und der

Begriff der Gebäudehöhe abgelöst. In den neuen, harmonisierten Begriffen der

Bauordnung könne kein planungsrechtlicher Aspekt erkannt werden. Es handle sich

dabei um reine Begriffsdefinitionen beziehungsweise Messweisen, welche nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich von § 234 PBG fallen würden. Auch bei der revidierten Bestimmung von § 5 ABV handle

es sich nicht um eine im Sinn von § 234 PBG schützenswerte

planungsrechtliche Festlegung. Vielmehr könne der revidierte § 5 ABV als

(geänderte) Vorschrift über die Messweise des massgeblichen Terrains verstanden

werden, zumal er nicht generell zu höheren oder tieferen Gebäuden führen werde

und sich die Messweise je nach den konkreten Umständen auf dem Baugrundstück

unterschiedlich auswirken würden. Abgesehen davon sei dem erläuternden Bericht

zur Revision der Nutzungsplanung Meilen zu entnehmen, dass sämtliche Änderungen

im Zusammenhang mit der Anpassung an die neuen PBG- und ABV-Bestimmungen (IVHB-Begriffe)

keine negative Vorwirkung entfalten würden, da damit kein selbstständiger

Planungszweck verfolgt werde. Entsprechend seien in den Art. 28 Abs. 1

lit. a und e BZO 2020 sowie Art. 28 Abs. 2 lit. b BZO 2020

keine schützenswerten Planungsabsichten zu erkennen.

Es besteht kein Anlass, auf diese Erwägungen

zurückzukommen. Auch die in der vorliegend betroffenen Wohnzone W1.0

massgebliche Baumassenziffer erfuhr mit der BZO 2020 keine Veränderung. Die

Vorinstanz hat hinsichtlich Baumassenberechung und Gebäudehöhe entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin richtigerweise und ohne Verletzung des

Legalitätsprinzips (Art. 5 Abs. 1 BV) auf die Bestimmungen der BZO

1997.

in Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen des PBG 2015 (ungeachtet

der Änderungen vom 14. September 2015) und in Verbindung mit der früheren

Fassung von § 5 ABV abgestellt. Die Vorinstanz hat für die Berechnung der

zulässigen Baumasse und Gebäudehöhe somit zu Recht nicht auf den natürlich

gewachsenen Geländeverlauf gemäss dem revidierten § 5 ABV abgestellt,

sondern auf den gewachsenen Boden bei der Einreichung des Baugesuchs im Sinne

von § 5 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai 2016. Soweit

die Beschwerdeführerin eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht

anwendbaren revidierten Bestimmungen zur Baumassenberechung und zur Gebäudehöhe

der BZO, des PBG und der ABV rügt, dringt sie damit nicht durch.

7.

Die Beschwerdeführerin macht indessen weiter geltend, selbst wenn im Sinne des

angefochtenen Entscheids noch die frühere Bauordnung zur Anwendung käme und

wenn man auf den gewachsenen Boden im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor

der Änderung vom 11. Mai 2016 abstelle, würden beim umstrittenen

Bauvorhaben die zulässige Höhe und die zulässige Baumasse überschritten. Damit

rügt sie sinngemäss eine Verletzung von Art. 18 BZO 1997 in Verbindung mit

§ 258, § 280 Abs. 1 und § 292 lit. b PBG 2015.

7.1

Zunächst

zu prüfen ist der Einwand der Beschwerdeführerin, das geplante Gebäude sei zu

hoch, selbst wenn noch die früheren Bestimmungen des kommunalen und kantonalen

Rechts zur Anwendung kommen. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem

Zusammenhang eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht

anwendbaren revidierten Bestimmungen der BZO, des PBG und der ABV rügt, ist auf

ihre Ausführungen nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6.4 hiervor).

7.1.1

Art. 18

BZO 1997 bestimmt für die Wohnzone W1.0 eine maximal zulässige Gebäudehöhe von

7,5 Metern. Das vorliegend geplante Gebäude ist mit einem Flachdach versehen,

wobei die Dachfläche von mehreren Dachträgern mit je ca. 0,4 Meter Breite

überragt wird. Die Baute tritt zweigeschossig in Erscheinung, wobei das obere Geschoss

nicht als eigentliches Dachgeschoss erkennbar ist.

Die zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die

erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht

ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das

geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG 2015). Gemessen wird die zulässige

Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf

den darunterliegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 Meter

tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015). § 281 PBG 2015 definiert die zulässige Firsthöhe von

Schrägdächern. Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine

Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug auf die Ausdehnung nach oben

ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend, können Bauten

innerhalb dieses (für Bauten mit Satteldach) vorgegebenen Profils grundsätzlich

frei gestaltet werden. Innerhalb dieses Profils wird keine Gebäudehöhe

gemessen. Das oberste Geschoss kann also auch ein Vollgeschoss sein. Als Folge

der liberalisierten kommunalen Vorschriften, welche grundsätzlich innerhalb der

Höhenprofile eine freie Geschosskonfiguration und Nutzungsverteilung zulassen,

kann nämlich im Fall von Flachdachbauten (sowie auch anderer Dachformen) nicht

mehr verlangt werden, dass Gebäudeteile, welche über die für die Gebäudehöhe

gültige Profillinie hinaus in den – theoretischen – Profilbereich eines maximal

zulässigen Satteldachs ragen, deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein müssen.

Dies hat zur Folge, dass Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Satteldach

zulässigen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden können (sogenannte

Käseglockenpraxis; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1192 f.;

ausführlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2,

mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezüglich der hypothetischen Firstrichtung

(VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559).

Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung

irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder

Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht

auf die Schnittlinie Fassade und Dachfläche abzustellen. Anzusetzen ist

vielmehr an der maximal zulässigen Gebäudehöhe als theoretische Profillinie.

Durch die vorgenannte Messweise entsteht kein Erscheinungsbild, das über ein

Erscheinungsbild eines aufgrund der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal

zulässigen Gebäudes mit Satteldach hinausgehen würde. Vielmehr lässt es die Praxis

zu, die Geschosse auch auf ''Dachgeschosshöhe'' frei zu wählen und innerhalb

des theoretischen Profils eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale

Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermöglichen (VGr, 22. Oktober 2020,

VB.2020.00338, E. 4.3, mit Hinweisen). Mit einem Verzicht auf

Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die – auf Geschosszahlen

beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1 PBG. Die sogenannte

Käseglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen Rechts. Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin gilt sie auch ohne eine ausdrückliche

Erwähnung in der kommunalen Bau- und Zonenordnung.

7.1.2

Wie

aus den in den Akten liegenden Plänen ersichtlich ist, befindet sich die

Dachfläche des geplanten Gebäudes weniger als 7,5 Meter über dem gewachsenen

Boden im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai

2016.

Einzig die Dachträger sind etwas höher. Die Vorinstanz hat Art. 18

BZO 1997 in Verbindung mit § 280 Abs. 1 PBG 2015 und § 281 PBG

2015.

korrekt und ohne Verletzung des Legalitätsprinzips (Art. 5 Abs. 1

BV) angewandt, indem sie zum Schluss kam, die von der Beschwerdeführerin

gerügte Überschreitung der Gebäudehöhe sei zu verneinen, soweit die fraglichen

Dachaufbauten bzw. die balkenartige Dachkonstruktion innerhalb der «Käseglocke»

im Sinne der dargelegten Praxis zu liegen kämen.

Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, die

Dachträger lägen nicht durchwegs innerhalb des theoretischen Profils eines

Gebäudes mit Schrägdach. Zu diesem Schluss kam sie, nachdem sie die in den

Bauplänen zugrunde liegende Annahme der Giebel- und Traufseiten, welche bei der

Flachdachbaute imaginär festgelegt wurden, als unzutreffend einstufte.

Angesichts des Grundrisses des geplanten Gebäudes befänden sich die imaginär festzulegenden

Traufseiten an den längeren Südwest- und Nordostfassaden und nicht an den

kürzeren Südost- und Nordwestfassaden. Dies habe zur Folge, dass die

grundsätzlich zulässige Gebäudehöhe von den vier quer zu den Traufseiten

liegenden Dachträgern an den Dachrändern überragt werde.

Grundsätzlich erlaubt die "Käseglockenpraxis"

eine freie Wahl der Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559, E. 4.5).

Damit wird das entsprechend ausgerichtete hypothetische Dachprofil gar nicht

durchstossen. Selbst wenn man jedoch die hypothetische Firstrichtung so wie das

Baurekursgericht ansetzen würde, läge kein Rechtsverstoss vor: Die Vor­instanz

stufte die Träger der Dachkonstruktion als Dachaufbauten ein, deren

Zulässigkeit sie nach § 292 PBG 2015 prüfte. Gemäss § 292 PBG 2015

dürfen bei Flachdächern Dachaufbauten, welche die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, insgesamt nicht breiter als ein

Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein (mit gewissen Ausnahmen und wo

nichts anderes bestimmt ist). Die vier quer zur Traufseite liegenden Dachträger

sind je ca. 0,4 Meter breit. Die Fassadenlänge misst 20 Meter. An den

Traufseiten des geplanten Gebäudes durchstossen die vier Dachträger jeweils am

Rand die für ein Schrägdach zulässigen Ebenen. Der über die grundsätzlich

zulässige Höhe des geplanten Gebäudes ragende Bereich ist deutlich weniger

breit als ein Drittel der massgebenden Fassadenlänge.

Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die zulässige

Gebäudehöhe werde überschritten, bzw. die Vorinstanz habe Art. 18 BZO 1997

in Verbindung mit § 280 Abs. 1 und § 292 lit. b PBG 2015

falsch angewendet, jedenfalls nicht durch.

7.2

Zu

prüfen bleibt der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach das Bauvorhaben die

zulässige Baumasse überschreite, selbst wenn noch die früheren Bestimmungen des

kommunalen und kantonalen Rechts zur Anwendung kommen. Soweit die

Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung der im vorliegenden

Verfahren noch nicht anwendbaren revidierten Bestimmungen der BZO, des PBG und

der ABV rügt, ist auf ihre Ausführungen nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6.4

hiervor)

7.2.1

Art. 18

BZO 1997 bestimmt für die Wohnzone W1.0 eine Baumassenziffer von 1,0 m3/m2.

Die mit der Vereinigung der ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 02, 04 und 05

entstandene, im Grundbuch eingetragene Parzelle Kat.-Nr. 03 weist nach

Abzug der Gewässerflächen (vgl. § 259 Abs. 2 PBG 2015) eine

anrechenbare Fläche von 2'174 m2 auf, womit die auf dem Grundstück

zulässige Baumasse 2'174 m3 beträgt. Davon in Abzug zu bringen war

die Baumasse des bestehenden Bootshauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 04

(163 m3) und des bestehenden Gartenhauses/Gästehauses auf der

ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 05 (102 m3). Nicht in Abzug

gebracht hat die Vorinstanz richtigerweise das als Überbau auf dem Zürichsee

gelegene Bootshaus (Vers.-Nr. 09), welches nach Angabe der

Beschwerdeführerin mittels einer Konzession mit dem ehemaligen Grundstück Nr. 02

verknüpft ist. Dieses Bootshaus liegt nicht auf der Parzelle Kat.-Nr. 03

und nicht in der gleichen Zone wie das Baugrundstück, sondern auf der

kantonalen Gewässerparzelle im Nichtbaugebiet. Damit resultiert für das neu

geplante Gebäude eine maximal zulässige Baumasse von 1'909 m3.

Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig

festgehalten hat, stellt sich die Frage der (quantitativen) Zulässigkeit von

Baumassentransfers unter den ehemaligen Parzellen nach der vollzogenen

Vereinigung derselben nicht mehr. Die Beschwerdeführerin bringt zwar vor, es

erstaune, dass die Vereinigung der ehemaligen Parzellen zur Parzelle Kat.-Nr. 03

bereits vollzogen sei. Sie legt indessen nicht dar, inwiefern die Vereinigung

der Parzellen formell oder materiell rechtsfehlerhaft sein sollte. Dies ist

auch nicht ersichtlich, zumal § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine Baubewilligungspflicht

nur für die Unterteilung von Grundstücken vorsieht.

7.2.2

Die

Vorinstanz rechnete die auf der Höhe des Erdgeschosses geplante Terrasse im

angefochtenen Entscheid nicht an die Baumasse an. Die Beschwerdeführerin bringt

sinngemäss vor, die Terrasse müsse angerechnet werden.

Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum

mit seinen Aussenmassen als anrechenbar (§ 258 Abs. 1 PBG 2015). Als

oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteile (§ 12 Abs. 1 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai 2016). Ausser

Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder

sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden

Bauteilen befinden (§ 258 Abs. 2 PBG 2015, vgl. auch § 12 Abs. 2 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai 2016). Wesentlich für die

Anrechnung ist, dass ein Witterungsschutz vorhanden ist, das heisst, zum Schutz

für Menschen oder Sachen ein mehr oder weniger vollständiger Abschluss besteht,

wobei der Raum nicht allseitig abgeschlossen sein muss (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00059, E. 4.2, mit Hinweisen).

Zwar wird die Terrasse von der balkenartigen

Dachkonstruktion des geplanten Gebäudes teilweise überragt. Die

Dachkonstruktion besteht jedoch im fraglichen Bereich nur aus einzelnen Trägern

und einer vertikalen Stütze. Sie ist nicht begehbar, sie bildet kein Dach über

der Terrasse und sie bietet keinen Witterungsschutz. Die Terrasse hat auch

keinen vertikalen Witterungsschutz. Sie gehört somit nicht zum oberirdisch

umbauten Raum im Sinne von § 258 Abs. 1 und 2 PBG 2015, weshalb die

Vorinstanz sie zu Recht nicht an die Baumasse angerechnet hat.

7.2.3

Ohne

die erwähnte Terrasse konsumiert das geplante neue Gebäude eine Baumasse von 1'349

m³. Die zulässige Baumasse von 1'909 m³ wird eingehalten. Die zulässige

Baumasse wäre selbst dann eingehalten, wenn man das auf dem See gelegene

Bootshaus (Vers.-Nr. 09) in Abzug bringen würde, zumal dieses jedenfalls

keine Baumasse von 560 m³ aufweist.

8.

Weiter rügt die Beschwerdeführerin sinngemäss eine Verletzung von § 238 PBG.

8.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erzielt wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute

Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über

einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt (zum Ganzen VGr, 2. Februar 2023,

VB.2022.00359, E. 4.2, mit Hinweisen).

8.2

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, sie rüge nicht die Einordnung der geplanten

Baute in die bauliche Umgebung, sondern zur Hauptsache die ungenügende

Gestaltung der strassenseitigen Fassade. Diese Fassade sei wegen des

Lärmschutzes fast vollständig geschlossen. Sie ordne sich nicht ausreichend ins

Strassen- und Ortsbild ein.

Die Baubehörde Meilen hat sich in der Baubewilligung zur

Gestaltung der geplanten Baute ausführlich geäussert und die massgebenden Gesichtspunkte

umfassend gewürdigt. Unter anderem hat sie auf die moderne Architektursprache

und auf den Kontrast zwischen der fast geschlossenen Nordfassade einerseits und

der sehr offenen Glasfassaden Richtung See andererseits hingewiesen. Die

Baubehörde kam mit nachvollziehbarer Begründung zum Schluss, die befriedigende

Gesamtwirkung des Baukörpers im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG sei

erfüllt. Anknüpfend an die Baubehörde hat die Vorinstanz im angefochtenen

Entscheid auf die architektonisch hochstehende und anspruchsvolle Sprache des

projektierten Gebäudes hingewiesen. Sie hat die Architektur der Baute

ausführlich beschrieben und den gestalterischen Ausdruck als gelungen

eingestuft. Sie hat ebenfalls auf die spezielle Gestaltung der Nordfassade

hingewiesen und bemerkt, dass diese der lärmschutzrechtlichen Problematik

geschuldet sei. Mit dem durchgängigen Fensterband und der Strukturierung durch

die balkenartige Trägerkonstruktion sei aber auch dieser Teil des Gebäudes

architektonisch gelungen.

8.3

Die in

den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen zeigen ein gestalterisch

gelungenes Bauvorhaben mit jedenfalls befriedigender Gesamtwirkung. Die dem

Lärmschutz geschuldete spezielle Gestaltung der Nordostfassade ändert daran

nichts. Die von der Baubehörde vorgenommene Beurteilung erfolgte nach

objektiven Massstäben und in umfassender Würdigung der massgebenden

Gesichtspunkte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die mit der

Baubewilligung verbundene Auflage der Baubehörde, wonach die definitive, detaillierte

Material- und Farbwahl der Baubehörde noch anzuzeigen und von dieser noch zu

genehmigen sind, zulässig (vgl. § 321 Abs. 1 PBG; BGer, 5. März

2020, 1C_25/2019, E. 8.2 f.) und auch im Zusammenhang mit der

Beurteilung des Bauvorhabens nach § 238 Abs. 1 PBG unproblematisch.

Die Vorinstanz hat sich der Auffassung der kommunalen Baubehörde, wonach die

Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG an das geplante Bauvorhaben

erfüllt seien, zu Recht angeschlossen.

9.

9.1

Nach

dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen.

9.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine

Parteienschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist zu

einer angemessenen Parteientschädigung an die private Bauherrschaft zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Baubehörde Meilen steht in der

vorliegenden Konstellation keine Parteientschädigung zu (vgl. VGr, 28. Juni

2018, VB.2018.00214, E. 5).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 265.-- Zustellkosten,

Fr. 5265.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1 für

das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-

(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.