Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00518

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00518

VB.2022.00575

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. Juni 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,

Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

In Sachen

Aus VB.2022.00518

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Aus VB.2022.00575

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00518

Gemeinderat Zell,

Aus VB.2022.00575

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00518

A AG, vertreten durch RA B,

Aus VB.2022.00575

Gemeinderat Zell,

Mitbeteiligte,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 9. Dezember 2021 (publiziert am

7. Januar 2022) stellte der Gemeinderat Zell das Gebäude Vers.-Nr. 01,

Kat.-Nr. 02, an der C- Strasse 03-04

in Zell (Kollbrunn) unter Schutz, wobei er gleichzeitig einen früheren, vom 16. September

2021 datierenden Unterschutzstellungsentscheid aufhob.

Erwägungen

II.

Mit Eingabe vom 7. Februar 2022 erhob der Zürcher

Heimatschutz (ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, wobei er im

Wesentlichen beantragte, den Unterschutzstellungsbeschluss vom 9. Dezember

2021.

aufzuheben und den Gemeinderat Zell anzuweisen, den Schutzumfang

entsprechend den Empfehlungen eines von ihm, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH),

eingeholten Gutachtens festzulegen. Insbesondere seien die Trag- und die

hieraus resultierende Raumstruktur, die drei Fassaden in ihrem jetzigen

Erscheinungsbild, das Dachwerk und der Kachelofen in der Stube, "für

welchen ein dem zerstörten Original entsprechendes Modell zu verwenden"

sei, zu schützen.

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom

25.

August 2022 teilweise gut, insoweit es Dispositiv-Ziff. 1 des

gemeinderätlichen Beschlusses vom 9. Dezember 2021 ergänzte bzw.

abänderte. Unter anderem wurde "die vertikale und horizontale Tragstruktur

vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss sowie die dreiraumtiefe Grundriss- und

bauzeitliche Erschliessungsstruktur mit quer zum First verlaufendem

Korridor" als zum Schutzkatalog gehörend festgelegt; "[s]oweit die

dreiraumtiefe Raumstruktur und die Erschliessungsstruktur nicht mehr vorhanden"

seien, seien sie wiederherzustellen. Im Übrigen – insbesondere insoweit, als

die Wiederherstellung des entfernten Kachelofens beantragt worden war – wurde

der Rekurs abgewiesen (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens

wurden zu einem Viertel dem Zürcher Heimatschutz ZVH und zu je drei Achteln dem

Gemeinderat Zell und der A AG auferlegt (Dispositiv-Ziff. II).

Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Dispositiv-Ziff. III).

III.

A. Mit

Beschwerde vom 9. September 2022 gelangte der Zürcher Heimatschutz (ZVH)

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, Dispositiv-Ziff. I

des Entscheids des Baurekursgerichts sei dahingehend abzuändern, dass der

zerstörte Kachelofen in der Stube durch ein dem Original entsprechendes Modell aus

den Beständen der Kantonalen Denkmalpflege oder eines anderen Anbieters zu

ersetzen sei. Des Weiteren beantragte er die Abänderung von Dispositiv-Ziff. II

des Baurekursgerichtsentscheids insofern, als dem Zürcher Heimatschutz als

damaligem Rekurrenten keine Verfahrenskosten aufzuerlegen seien und ihm für die

Einholung eines Gutachtens eine Parteientschädigung auszurichten sei.

Hierauf wurde das Verfahren VB.2022.00518 angelegt. (Die

angeführten Aktenstellen beziehen sich – sofern nicht anders vermerkt – auf die

Akten in diesem Verfahren.)

Das Baurekursgericht schloss am 15. September 2022

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 29. September 2022 verzichtete der Gemeinderat Zell auf einen Antrag

in der Sache. Die A AG beantragte in Mitbeantwortung der Beschwerde am

14.

Oktober 2022 unter Entschädigungsfolge die Abweisung der Beschwerde.

In der Folge nahmen der Zürcher Heimatschutz (ZVH) und die

A AG abwechslungsweise mit Eingaben vom 2. und 17. November 2022,

5.

Dezember 2022 und (letztmals) 3. Januar 2023 weiter Stellung.

B. Mit

Beschwerde vom 28. September 2022 gelangte auch die A AG an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, mit den Anträgen, unter

Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) den angefochtenen Entscheid aufzuheben,

eventualiter die Angelegenheit an die Vorinstanz bzw. den Gemeinderat

zurückzuweisen.

Hierauf

wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00575 angelegt.

Der Gemeinderat Zell verzichtete am 10. Oktober 2022

auf Antragstellung und Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom

1.

November 2022 beantragte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) unter

Entschädigungsfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Das Baurekursgericht schloss am 12. November 2022 ohne weitere Bemerkungen

auf Abweisung der Beschwerde.

In der Folge nahmen die A AG einerseits und der

Zürcher Heimatschutz (ZVH) andererseits mit Eingaben vom 13. Dezember 2022

und 10. Januar 2023 abwechslungsweise weiter Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)

zuständig.

1.2

Die

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

2.

2.1

Beim

streitbetroffenen, im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Objekte der Gemeinde Zell aufgeführten Hausteil C- Strasse 03-04

(Vers.-Nr. 01, Kat.-Nr. 02) handelt es sich um den nordwestlichen

Abschluss eines langgezogenen fünfteiligen Flarzhauses (C-Strasse 01–04

[Vers.-Nrn. 05, 06, 01; Kat.-Nrn. 08, 09 und 02]).

Der betreffende Hausteil befindet sich seit der ersten

Hälfte des Jahres 2019 im Eigentum der Beschwerdeführerin im Verfahren

VB.2022.00575 (nachfolgend: Beschwerdeführerin). Nach einer Begehung des

Objekts am 10. Oktober 2019 durch die Beschwerdeführerin (vertreten durch

deren Geschäftsführer [auch Verwaltungsratsmitglied] Herrn D) und die

projektierenden Architekten mit einem (damaligen) Mitarbeiter des Bauamts,

einem Mitarbeiter der kommunalen Fachstelle Feuerpolizei sowie dem

Amtsgutachter der Gemeinde ersuchte erstere am 12. November 2019 um eine

Baubewilligung für den Umbau des entsprechenden Hausteils. Diese wurde von der

kommunalen Baubehörde am 14. Januar 2020 (unter verschiedenen

Nebenbestimmungen) erteilt. Ein vom Beschwerdeführer im Verfahren VB.2022.00518

(nachfolgend: Beschwerdeführer) hiergegen erhobener Rekurs wurde vom

Baurekursgericht mit Entscheid vom 22. Oktober 2020 gutgeheissen und die

Baubewilligung aufgehoben. Vor einer erneuten Baueingabe werde die

Grundeigentümerschaft einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang

allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen bzw. ein Provokationsbegehren nach § 213

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1)

einzureichen haben.

Zu einem nicht genau bekannten Zeitpunkt nach der

Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft kam es, wie anlässlich einer

weiteren Begehung am 18. Mai 2020 – nun auch in Gegenwart des

Beschwerdeführers – festgestellt wurde, zu einer Teilauskernung des

streitbetroffenen Gebäudeteils; insbesondere der Kachelofen sowie weitere Teile

der Innenausstattung (Täferungen und Binnenwände bzw. Riegelgefache) waren

entfernt worden.

Der denkmalpflegerische Sachverständige der Gemeinde Zell

hatte am 27. Juli 2020 ein Amtsgutachten "zur Klärung des

baugeschichtlichen Sachverhalts und der Schutzwürdigkeit" erstellt,

gefolgt von einem vom 13. Juli 2021 datierenden Gutachten "zur

Klärung der Schutzwürdigkeit des Stubenofens.

In der Folge erging am 16. September 2021 ein

(erster) beschwerdegegnerischer Unterschutzstellungsbeschluss, gegen welchen

die Beschwerdeführerin ans Baurekursgericht rekurrierte. Dieser erste Beschluss

wurde im Lauf des Rekursverfahrens durch den Beschwerdegegner im Verfahren

VB.2022.00518 in Wiedererwägung gezogen und durch den – vorliegend

Anfechtungsgegenstand bildenden – (zweiten) Unterschutzstellungsbeschluss vom

9.

Dezember 2021 (mit einem wesentlich reduzierten Schutzumfang betreffend

insbesondere das Gebäudeinnere sowie Verzicht auf diverse, im ersten Beschluss

enthaltene Gestaltungsvorgaben für den Umbau) ersetzt. Gegen diesen Beschluss

gelangte der Beschwerdeführer an die Vorinstanz, wobei er die Aufhebung des

Beschlusses sowie die Neufestlegung des Schutzumfangs gemäss einem von ihm in

Auftrag gegebenen Gutachten des Unternehmens E (nachfolgend: Gutachten E) vom

2.

Februar 2022 beantragte.

2.2

Streitgegenstand

des Beschwerdeverfahrens VB.2022.00518 ist einzig die Frage, ob der nach der

Veräusserung respektive dem Erwerb des Objekts entfernte Kachelofen im

Erdgeschoss wiederherzustellen sei (hierzu unten E. 6). Der

Beschwerdeführer hält – anders als die Vorinstanz – eine

Wiederherstellungsanordnung für verhältnismässig.

Die Beschwerdeführerin, welche im Rahmen des

Beschwerdeverfahrens VB.2022.00575 ihrerseits an sich die Aufhebung des

Rekursentscheids vom 25. August 2022 in seiner Gesamtheit verlangt, ist

der Auffassung, der Schutzumfang sei im Unterschutzstellungsbeschluss vom

9.

Dezember 2021 gestützt auf die Amtsgutachten vom 27. Juli 2020 und

vom 13. Juli 2021 korrekt festgelegt worden. Im Besonderen bringt sie vor,

die vertikale Trag- und die Raumstruktur seien nicht schutzwürdig und deren

Einbezug in den Schutzumfang nicht verhältnismässig. Sodann fehle es auch an

der Verhältnismässigkeit der vorinstanzlich angeordneten Wiederherstellung der

Tragstruktur und der dreiraumtiefen Raum- und Erschliessungsstruktur mit quer

zum First verlaufendem Korridor.

3.

3.1

3.1.1

Zu den Schutzobjekten des Natur- und Heimatschutzes, welche

vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden sollen, gehören namentlich

Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile

sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig

sind bzw. Landschaften oder Siedlungen wesentlich prägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In

der Praxis werden diese beiden Kategorien, also ob

ein Objekt als wichtiger Zeuge zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung

wesentlich mitprägt, als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während

sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet

der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung

in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal

im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300).

3.1.2

Bei der Abklärung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche

den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270

E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1;

9.

Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen).

Hinsichtlich der Frage, welche Gebäudeteile unter Schutz zu stellen sind, hat

das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde

grundsätzlich als Ganzes betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht

ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden

und die Schutzwürdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere auch aus dem

Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009,

E. 2.3 Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257

E. 5b). So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung

des Innern, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstören

sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterstellung

stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr, 13. September 2005,

1P.79/2005, E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83).

3.1.3

Für die Klärung dieser

denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch

die Stellungnahmen von Fachpersonen – würdigen die rechtsanwendenden Behörden

frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Allerdings geniesst

ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes

Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf die

Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten

abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich

vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn

die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 4.2.1; VGr,

20.

September 2018, VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum

Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches

Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775).

Eine Verwaltungsbehörde oder eine

Gerichtsinstanz kann umso eher von den gutachterlichen Feststellungen

abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden Materie ist. Das

Baurekursgericht verfügt als Fachgericht grundsätzlich über die nötigen

Kenntnisse, um Fragen der Baugeschichte, des Ortsbildschutzes und der

Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 23. Mai 2019,

VB.2018.00407, E. 4.2.3 mit Hinweisen).

3.2

Wird die

Schutzwürdigkeit bejaht, so führt dies nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Es ist diesfalls

unter rechtlicher Perspektive zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine

Unterschutzstellung einerseits angezeigt und andererseits zulässig ist, wozu

eine Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen ist (vgl. Fritzsche et al.,

S. 271 f., auch zum Folgenden). Eigentumsbeschränkungen zum Schutz

von Baudenkmälern liegen nach der Rechtsprechung allgemein im öffentlichen

Interesse. Wie weit dieses reicht, insbesondere in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen

(BGE 120 Ia 270 E. 4a). Schutzmassnahmen sind anzuordnen, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (vgl. RB 1992

Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3;

Fritzsche et al., S. 297 f.). Die Gemeinde hat unter

Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende

Schutzanordnungen (beispielsweise eine teilweise Unterschutzstellung,

Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und

schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller

einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1).

3.3

Bei der

Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft

oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ebenso ein erheblicher

Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der Festsetzung des

konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr,

21.

Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.;

Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).

Hat die Behörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum

nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der

Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das

Baurekursgericht entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen

ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2,

und VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).

Das Verwaltungsgericht übt bei der Überprüfung des

vorinstanzlichen Entscheids lediglich Rechtskontrolle aus; es hat zu prüfen, ob

sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den

Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

4.

Die Beschwerdeführerin argumentiert im Zusammenhang mit ihrer

("vollumfänglichen") Anfechtung des vorinstanzlichen Rekursentscheids

in erster Linie allgemein, nämlich dahingehend, dass auf die Amtsgutachten

abzustellen bzw. die Vorinstanz zu Unrecht von triftigen Gründen für eine

Abweichung von diesen Gutachten ausgegangen sei.

Vorab ist daher dieses Vorbringen zu prüfen.

4.1

Zunächst

ist festzuhalten, dass das seitens des Beschwerdeführers im Rahmen des

Rekursverfahrens vorgebrachte Vorliegen von Ausstandsgründen betreffend den

Amtsgutachter, welches von der Vorinstanz verneint worden war, vor

Verwaltungsgericht nicht mehr geltend gemacht wird.

Die Vorinstanz kam indes – gestützt auch auf Ausführungen im

Gutachten E vom 2. Februar 2022 – zum Schluss, dass vorliegend die

grundsätzlich bestehende Bindung des Gerichts an die beiden Amtsgutachten

erheblich relativiert sei, weil sich namentlich das erste Gutachten (vom

27.

Juli 2020) als lückenhaft erweise, und überdies – bei einer

Gegenüberstellung der beiden Amtsgutachten – teilweise widersprüchliche bzw.

ambivalente Aussagen vorlägen und bestimmte Punkte zweifelhaft erschienen.

Im Einzelnen falle besonders auf, dass im Gutachten zur Schutzwürdigkeit

des Hausteils C- Strasse 03-04 (erstes Gutachten) gerade keine

Angaben zum Schutzumfang gemacht würden. Bezeichnenderweise habe aber die

Vorinstanz sowohl den vorliegend angefochtenen Beschluss vom 9. Dezember

2021.

als auch zuvor den ersten Unterschutzstellungsbeschluss vom

16.

September 2021 – mit deutlich weiterem Schutzumfang – gleichermassen

auf die betreffenden Gutachten abgestützt. Dabei habe sie sich in beiden

Beschlüssen weitgehend auf eine wörtliche Wiedergabe der gutachterlichen Ausführungen

beschränkt, ohne indes Abweichungen zu begründen. Sodann bestehe zwischen den

beiden Gutachten bezüglich etwa des zwischen den Parteien insbesondere

umstrittenen Einbezugs von Elementen der vertikalen Tragstruktur und der daraus

folgenden Raumstruktur ein gewisser Widerspruch bzw. jene erwiesen sich als

ambivalent: Während im ersten Gutachten auf die konstruktionsgeschichtliche

Bedeutung ausschliesslich des Dachwerks verwiesen werde, werde im zweiten

Gutachten insbesondere die "Feuerwand" und weiter die Scheidewand zum

Hausteil C-Strasse 011 als zum bauzeitlichen Bestand aus der Zeit kurz vor

1800.

gehörig bezeichnet, wodurch im Übrigen auch die andernorts erfolgte

apodiktische Zurückweisung einer Datierung ins 18. Jahrhundert relativiert

werde. Weiter erwiesen sich die gutachterlichen Thesen zur angeblichen

Umgestaltung der Raumstruktur im Zuge zweier im 20. Jahrhundert

vorgenommener Unterkellerungen als zweifelhaft. Ungeachtet der Frage, ob die

Datierung der fraglichen Unterkellerung stichhaltig sei, sei der vom

Amtsgutachter gezogene Schluss von der Unterkellerung auf eine Veränderung der

Raumdisposition mit Blick auf die (auch historischen) bautechnischen

Möglichkeiten von vornherein unzulässig. Aufgrund des Fehlens weiterer

Begründungen dieser These seitens des Amtsgutachters sowie mit Blick auf die

gegen eine sekundäre Erneuerung der Binnenstruktur angeführten Argumente in der

"Verifizierung" (sprich dem Gutachten E) erscheine die

parteigutachterliche Annahme einer fehlenden sekundären Veränderung der Raumstruktur

wesentlich plausibler.

Zusammengefasst ergebe sich, dass zwar die beiden

Amtsgutachten zur Beurteilung des streitigen Schutzobjekts herangezogen werden

könnten und sich insofern eine Rückweisung an die Vorinstanz zur Einholung

eines weiteren Amtsgutachtens nicht aufdränge. Zufolge der Lückenhaftigkeit

sowie gewisser zweifelhafter Punkte in den Amtsgutachten sei das

Baurekursgericht als Fachgericht indes berechtigt und verpflichtet, die

amtsgutachterlichen Feststellungen unter Einbezug auch der

parteigutachterlichen Ausführungen zu ergänzen bzw. zu modifizieren. Die

inhaltlichen Mängel der Gutachten führten mithin nicht zur Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses; vielmehr seien die einzelnen beantragten

Modifikationen des Schutzumfangs zu prüfen, wobei es dem Baurekursgericht

offenstehe, den Schutzumfang reformatorisch selbst entsprechend anzupassen.

4.2

Beim

Gutachten E handelt es sich um eine von einer Partei eingeholte und als

Beweismittel ins Verfahren eingebrachte Expertise. Einer solchen darf der

Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer Partei

"stammt" (Plüss, § 7 N. 148).

Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Gutachterin begnüge

sich damit, den Gutachten des Denkmalpflegebeauftragten punktuell zu

widersprechen. Die Gutachterin hatte tatsächlich den Auftrag, eine Verifizierung

insbesondere des Gutachtens des Amtsgutachters zur Schutzwürdigkeit des

Kachelofens vorzunehmen (so denn auch der Titel ihres Gutachtens. Dass sich ihr

Gutachten entsprechend gestaltet, erscheint folgerichtig.

4.3

Die (sehr

allgemein gehaltenen) Ausführungen der Beschwerdeführerin zur Lücken- und

Widerspruchsfreiheit der Amtsgutachten vermögen die wiedergegebenen,

überzeugenden vorinstanzlichen Erwägungen nicht infrage zu stellen.

4.3.1

Zunächst enthält das erste Gutachten keine denkmalpflegerischen

Empfehlungen hinsichtlich des Schutzumfangs. Das daraufhin in Auftrag gegebene zweite

Amtsgutachten kommt teilweise zu vom ersten abweichenden Befunden. Die beiden

Gutachten erweisen sich insofern als teilweise inkohärent. Die Vorinstanz hob

zu Recht Widersprüche zwischen den Gutachten hervor: Während im ersten

Gutachten, wie erwähnt, lediglich dem – gemäss dem zweiten Gutachten "aus

der Bauzeit kurz vor 1800" stammenden – Dachwerk eine

konstruktionsgeschichtliche Bedeutung zugesprochen wird, wird im zweiten

Gutachten festgehalten, dass insbesondere auch die Feuerwand und die

Scheidewand zum Hausteil C-Strasse 011 "zum bauzeitlichen Bestand aus

der Zeit kurz vor 1800" zählten; dasselbe gelte für "die Deckenbalkenanlagen

des EG und des OG". Damit stammen einerseits offenkundig (auch) nach

Auffassung des Amtsgutachters sehr wohl auch andere Elemente als das Dachwerk –

und insgesamt ein beträchtlicher Teil der Bausubstanz – aus der Zeit vor 1800.

Ausführungen dazu, weshalb diese dennoch nicht als schutzwürdig zu erachten

seien, fehlen. Andererseits lässt sich mit Blick hierauf die ansonsten kategorische

Negierung – gestützt im Übrigen einzig auf (längst nicht als eindeutig zu

bezeichnende) Angaben der kantonalen Gebäudeversicherung – einer Datierung des

Gebäudes bzw. Hausteils auf das 18. Jahrhundert nicht halten, wie schon

die Vorinstanz zu Recht festhielt.

4.3.2

Die im Gutachten E vorgebrachten Einwände betreffend die Datierung des

Gebäudes (jedenfalls nicht in das 18. Jahrhundert [oder früher]) sowie die

These des Amtsgutachters einer nachträglichen Unterkellerung im

20.

Jahrhundert (bzw. in den Jahren 1927 und 1942), in deren Zuge auch die

innere Raumstruktur im betreffenden Hausteil verändert worden sein müsse bzw.

sei und namentlich erst die Binnenwand zwischen Stube und Nebenstube erstellt

worden sei, erscheinen schlüssig und sind geeignet, die entsprechenden Thesen

des Amtsgutachters in grundlegender Hinsicht in Zweifel zu ziehen. Der

Amtsgutachter stützt sich für seine "Schlüsse" einzig auf die

Lagerbücher der Gebäudeversicherung, was als (im Übrigen nicht eindeutige)

Grundlage von vornherein sehr dürftig erscheint. Dass – selbst im Fall, dass

eine nachträgliche Unterkellerung erfolgt wäre – es in diesem Zuge zu einer

Veränderung der Binnenstruktur im Erdgeschoss gekommen sein müsse bzw. sei,

erachtete die Vorinstanz zu Recht als nicht überzeugend.

Die Herleitungen des Amtsgutachters und die von ihm

aufgestellten Hypothesen bezüglich der veränderten Binnenstruktur und der

Unterteilung in Stube und Nebenstube erst im Lauf des 20. Jahrhunderts

erweisen sich damit nicht als schlüssig.

4.3.3

Die von der Vorinstanz vor dem Hintergrund ihrer eigenen Expertise und mit

Blick

auch auf das Gutachten E angeführten Zweifel an der Schlüssigkeit

und der Nachvollziehbarkeit der Amtsgutachten sowie an der Plausibilität

einiger der dortigen Thesen erweisen sich nach dem Gesagten als begründet. Die

Amtsgutachten sind teilweise lückenhaft und nicht schlüssig; sie weisen

Unstimmigkeiten und Widersprüche auf.

Mit der Vorinstanz ist damit vom Vorliegen triftiger

Gründe im oben (E. 3.1.3) dargelegten Sinn auszugehen, die es als geboten

erscheinen lassen, im Einzelnen – insbesondere bezüglich der vorliegend

strittigen Trag- und Raumstruktur (vgl. hierzu sogleich unter 5) sowie der

Bedeutung des Kachelofens (vgl. unten 6) – von diesen Gutachten abzuweichen.

Dass die Vorinstanz sich in der Lage sah, unter Einbezug

der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen im Gutachten E die Angelegenheit

zu beurteilen, ist nicht zu beanstanden.

5.

Die Beschwerdeführerin im Verfahren VB.2022.00575 ficht,

wie erwähnt, in grundlegender Hinsicht die Erweiterung des Schutzumfangs gemäss

dem Rekursentscheid vom 25. August 2022 gegenüber dem

Unterschutzstellungsbeschluss vom 9. Dezember 2021 an. In der Sache wehrt

sie sich, soweit ersichtlich, einzig gegen die vorinstanzlich angeordnete

Wiederherstellung der Trag- sowie der Raum- und Erschliessungsstruktur.

5.1

Bezüglich

der Trag- und der sich daraus ableitenden dreiraumtiefen Raumstruktur (mit quer

zum First verlaufendem Korridor) bzw. deren Schutzwürdigkeit erwog die

Vorinstanz, die entsprechende, ursprüngliche Einschätzung des Beschwerdegegners

– im ersten Unterschutzstellungsbeschluss vom 16. September 2021 –, diese

als zum Schutzumfang gehörend festzulegen, hätte bzw. habe sich als zutreffend

erwiesen: Zum einen ergebe sich bereits gestützt auf das zweite Amtsgutachten,

dass der Feuerwand als einem der ältesten Teile des fraglichen Hausteils und

damit des Gebäudekomplexes eine besondere Bedeutung zukomme, womit ihr

jedenfalls ein gewisser Eigenwert nicht abzusprechen sei. Zum anderen und vor

allem sei vom Grundsatz des integralen Schutzes auszugehen; der Schutz

einzelner Bauteile könne nicht ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von

Innerem und Äusserem beurteilt werden und die Schutzwürdigkeit des Inneren

ergebe sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum.

In diesem Sinn komme nebst dem spezifischen Element der Feuerwand der

(horizontalen und vertikalen) Tragstruktur generell sowie der aus dieser

abgeleiteten Raum- und Erschliessungsstruktur eine für die Zeugenschaft des strittigen

Hausteils massgebliche Bedeutung zu. Würde demgegenüber die von der Bauherrin

offensichtlich angestrebte weitgehende Auskernung und Umdisponierung des Innern

zugelassen, würde trotz der Unterschutzstellung diverser Elemente des

Erscheinungsbildes letztlich die Einheit von Äusserem und Innerem und damit die

Lesbarkeit des Objekts empfindlich gestört.

Nachdem der amtsgutachterlichen These der sekundären

Veränderung der Raumstruktur nicht gefolgt werden könne (vgl. hierzu oben 4.1 f.),

erscheine auch die gegen die tragende Funktion der parallel zur Feuerwand

verlaufenden Wand gerichtete Argumentation (nämlich, dass eine tragende zweite

Binnenlängswand "angesichts der geringen Spannweiten [...] nicht zwingend

nötig" sei äusserst schwach. Als wesentlich plausibler erweise sich das

parteigutachterliche Verständnis, welches aus einer entsprechenden Tragstruktur

die dreiraumtiefe Grundrissstruktur herleite. Damit erweise sich als angezeigt,

sowohl die horizontale und die vertikale Tragstruktur als auch die daraus

abgeleitete Raum- und Erschliessungsstruktur in den Schutzumfang einzubeziehen.

Bezüglich der Verhältnismässigkeit der

Wiederherstellungsverpflichtung erwog die Vorinstanz: Die entsprechende

Struktur sei durch die von der Beschwerdeführerin veranlassten Bauarbeiten

teilweise bereits zerstört worden, teils wohl vor der ersten Begehung im

Oktober 2019, teils auch im Nachgang zu dieser; insbesondere sei das Innere

auch nach der Begehung (unter Beteiligung des Beschwerdeführers) im Mai 2020

weiter umgestaltet worden, namentlich durch teilweise Entfernung und Erstellung

anders positionierter Binnenwände. Dies sei in Missachtung seitens der Gemeinde

(lediglich mündlich statt schriftlich) angeordneter – indes nicht

durchgesetzter – Baustopps geschehen. Die Bauherrschaft sei daher insoweit

hinsichtlich der Zerstörung von Elementen der Tragstruktur und Veränderung der

Raum- und Erschliessungsstruktur bösgläubig gewesen. Diese Struktur sei jedoch

für die Lesbarkeit des strittigen Objekts von grosser Bedeutung. Mit der

Wahrung der ursprünglichen Struktur seien sodann keine Einschränkungen

verbunden, welche die intendierte Wohnnutzung verunmöglichen würden. Unter

Berücksichtigung dieser Aspekte erweise sich die Anordnung der

Wiederherstellung der entsprechenden Strukturen, die durch unberechtigte

Eingriffe der Beschwerdeführerin zerstört worden seien, als verhältnismässig.

5.2

Die

Beschwerdeführerin bestreitet gestützt auf die (aus ihrer Sicht widerspruchs-

und lückenfreien) Amtsgutachten die Schutzwürdigkeit anderer Teile als des

Dachwerks und macht geltend, es bestehe kein überwiegendes öffentliches

Interesse am Fortbestand der "vertikalen und horizontalen Tragstruktur vom

Keller- bis zum Dachgeschoss" und der "dreiraumtiefen Grundriss- und

bauzeitlichen Erschliessungsstruktur". Die vorinstanzliche Anordnung von

deren Wiederherstellung sei "deshalb unverhältnismässig". Namentlich

bestreitet sie auch die von der Vorinstanz bejahte Bösgläubigkeit bezüglich der

erfolgten Entfernung der entsprechenden Strukturelemente.

Aus dem Vorstehenden geht hervor, dass die Beschwerdeführerin

in der Sache den Erwägungen der Vorinstanz zur Schutzwürdigkeit der Trag- und

der Raumstruktur als solcher beschwerdeweise nichts entgegensetzt.

5.3

5.3.1

Der Beschwerdegegner im Verfahren VB.2022.00518 begründete seinen

Unterschutzstellungsbeschluss vom 9. Dezember 2021 und die Festlegung des

Schutzumfangs nicht im eigentlichen Sinn. Er beschränkte sich in diesem

Zusammenhang auf eine integrale, wörtliche Wiedergabe der Gutachten – welche im

Übrigen, wie dargelegt, in identischer Weise auch zur "Begründung"

des ersten Beschlusses vom 16. September 2021 mit wesentlich weiterem

Schutzumfang herangezogen worden waren. Die Vorinstanz hat mit dem

angefochtenen Urteil nicht in unzulässiger Weise in den Ermessensspielraum der

Gemeinde eingegriffen. Eine Rechtsverletzung ist nicht festzustellen.

5.3.2

Der Vorinstanz ist darin beizupflichten, dass der Feuerwand mit Blick auf

ihre bauzeitliche Entstehung (auch gemäss dem Amtsgutachter jedenfalls

"kurz vor 1800") sowie ihre Funktion (durch sie hindurch wurde von

der Küche aus der als "Hinterladerofen" konzipierte Kachelofen

befeuert) und hieraus folgende besondere Materialisierung aus Mörtel und Stein

konstruktionsgeschichtliche Bedeutung und damit ein Eigenwert zukommt.

Dem Gutachten E lässt sich weiter entnehmen, dass die

überlieferte, grundlegende Raumdisposition strukturbildend und für den

Charakter des Gebäudes bestimmend ist. Der dreiraumtiefe Grundriss mit entlang

der Scheidewand zum Hausteil bzw. zur Hausnummer 011 positioniertem Gang

und Treppe stellt das Wesensmerkmal des Hausteils C- Strasse 03-04

dar. Namentlich ist auch von einer bestehenden intakten, "traditionell ein

Raumpaar" bildenden Einheit von Stube und Nebenstube auszugehen (vgl.

diesbezüglich vorne E. 4.1 Abs. 3 und E. 5.1 Abs. 2). Die

Trag- und damit einhergehend die Raumstruktur tragen mithin grundlegend zum

Zeugenwert des betreffenden Hausteils bei, woran nichts ändert, dass sie von

aussen nicht sichtbar sind.

Der Tragstruktur (auch der vertikalen) und der Raumstruktur

im Allgemeinen kommt mithin vorliegend mit Blick auf das Zusammenspiel von

Innerem und Äusserem eine grosse Bedeutung für das Schutzobjekt zu. Bei einer

weitgehenden Auskernung bzw. ohne die charakteristische innere Struktur

verbliebe vom Schutzobjekt kaum mehr als eine blosse, inhaltslose Hülle. Die

Lesbarkeit des Objekts und der Sinn der Unterschutzstellung würde durch eine

Veränderung im Innern stark beeinträchtigt.

5.3.3

5.3.3.1

Die Vorinstanz erachtete den Einbezug (nebst der horizontalen auch) der

vertikalen Tragstruktur und der Grundrissstruktur in den Schutzumfang als angezeigt

und verhältnismässig.

Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, die

angefochtene Erweiterung des Schutzumfangs schliesse eine Bewohnbarkeit des

Dachgeschosses mangels Belichtung und Belüftung aus und verhindere sodann

"eine einigermassen moderne Wohnnutzung dieses äusserst kleinräumigen

Hausteils durch den Erhalt einer völlig unsinnigen Dreiraumtiefe mit einer

heute nutzlosen Erschliessungsstruktur über die zwei nebeneinander liegenden

Haustüren". Ihr an anderer Stelle vorgebrachtes Argument, die Vorinstanz

lasse ausser Acht, dass das "kleine Häuschen nach der Wiederherstellung

des ursprünglichen Zustands nur noch sehr eingeschränkt bewohnbar wäre",

richtet sich in der Sache ebenfalls gegen den Einbezug der vertikalen Trag- und

der Raumstruktur in den Schutzumfang. Die Beschwerdeführerin bringt sodann vor,

bei Erhalt der Dreiraum- und Erschliessungsstruktur könnten "keine drei

Wohnungen mehr eingebaut" werden.

5.3.3.2

Rein finanzielle Interessen der Grundeigentümerschaft vermögen das

öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme in aller Regel nicht zu

überwiegen (BGE 126 I 219 ff. mit Hinweisen). Dem Interesse des

Grundeigentümers an der möglichst gewinnbringenden Nutzung seiner Liegenschaft

kommt im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen

Massnahmen grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht zu (Fritzsche et al.,

S. 297). Die (zeitgemässe) Wohnnutzung als solche wird, wie die Vorinstanz

zu Recht festhielt, nicht verunmöglicht. Dass allenfalls nicht die Realisierung

der intendierten drei Wohneinheiten möglich sein wird, ist hinzunehmen.

Um das Dachwerk geht es in der

vorliegenden Beschwerde in der Sache von vornherein nicht. Dass der

vorinstanzlich abgeänderte und ergänzte Unterschutzstellungsbeschluss der

Bewohnbarkeit des Dachgeschosses entgegenstünde, ist im Übrigen ohnedies nicht

ersichtlich. Insbesondere trifft nicht zu, dass keine Belichtung und Belüftung

des Dachgeschosses möglich sei: Gemäss dem vorinstanzlichen Rekursentscheid vom

25.

August 2022 ist der Einbau von (maximal) zwei (ziegelbündigen und

zwischen den bestehenden Sparren einzupassenden) Dachfenstern je Dachhälfte

möglich.

Die von der

Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung ist nicht zu beanstanden. Ihr ist

darin beizupflichten, dass mit der Wahrung der ursprünglichen dreiraumtiefen

Grundriss- und bauzeitlichen Erschliessungsstruktur keine Einschränkungen

verbunden sind, welche die geplante Wohnnutzung verunmöglichen würden. In

Betracht fällt auch, dass etwa auf den Einbezug der nichttragenden Binnenwände

in den Schutzumfang verzichtet wurde, wenngleich deren Wiederherstellung im

Parteigutachten jedenfalls als wünschenswert bezeichnet wurde. Die zu

berücksichtigenden privaten Interessen fallen nicht solcherart ins Gewicht, als

dass sie das denkmalpflegerische Schutzinteresse aufzuwiegen vermöchten und der

so definierte bzw. erweiterte Schutzumfang als unverhältnismässig zu beurteilen

wäre.

5.3.4

Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang weiter vor, es liege

eine Ungleichbehandlung bezüglich des vorliegend infrage stehenden fünften

Hausteils gegenüber den übrigen vier Hausteilen vor, welche ohne

Unterschutzstellung allesamt ausgekernt und modern umgebaut worden seien. Es

lägen keine objektiven Gründe vor, weshalb der Schutzumfang beim fünften

Hausteil weiter gefasst sein sollte.

Wie aus einer im Rekursverfahren eingereichten Beilage

hervorgeht, enthielt etwa die Publikation eines Umbauvorhabens betreffend die

Hausteile C-Strasse 012 und 013 keine Hinweise auf deren Inventarisierung,

obwohl im Rahmen von § 314 Abs. 3 PBG im Hinblick auf die Beteiligung

von Natur- und Heimatschutzorganisationen am Verfahren auf die

Inventarzugehörigkeit hinzuweisen ist, wenn ein Baugesuch ein inventarisiertes

Objekt betrifft (vgl. Fritzsche et al., S. 397; VGr, 21. März 2012,

VB.2011.0006, E. 3.2). Gestützt auf diesbezügliche Ausführungen des

Beschwerdeführers ist davon auszugehen, dass dieser sich – wäre seinerzeit eine

korrekte Publikation der entsprechenden Bauvorhaben erfolgt – auch betreffend

die übrigen Hausteile an den jeweiligen Verfahren beteiligt hätte. Im Übrigen

ist etwa auch dem Amtsgutachten zu entnehmen, dass sich vom damaligen

bäuerlichen Doppelvielzweckbau bauzeitliche Substanz (einzig) "im

westlichen Kopfbau" – entsprechend dem hier infrage stehenden Hausteil

Nr. 9 – erhalten habe; in den östlichen Hausteilen seien nur noch wenige

Sparren erhalten.

Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht

bzw. auf gesetzeswidrige Begünstigung wird nur ausnahmsweise und unter strengen

Bedingungen im Rahmen des Gleichheitsgebots nach Art. 8 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) anerkannt.

Voraussetzung hierfür wäre namentlich, dass eine ständige gesetzwidrige

Praxis einer rechtsanwendenden Behörde in vergleichbaren Fällen vorliegt und

die betreffende Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von

dieser Praxis abzuweichen gedenkt (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann [Hrsg.], Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 599 ff. mit Hinweisen). Solches wird

vorliegend nicht dargetan und es bestehen auch keine entsprechenden

Anhaltspunkte.

5.4

Wie

erwähnt argumentiert die Beschwerdeführerin vornehmlich, die vorinstanzliche

Anordnung der Wiederherstellung der ursprünglichen Trag- und Raumstruktur sei

unverhältnismässig. Sie bestreitet in erster Linie ihre von der Vorinstanz

bejahte Bösgläubigkeit und bringt vor, eine "Wiederherstellung eines

bauzeitlichen Zustands" wäre technisch und finanziell ausserordentlich

aufwendig bzw. der finanzielle Aufwand für den Rückbau der bereits erstellten

Ertüchtigungen kaum tragbar.

5.4.1

Aus dem Nichtvorhandensein eines Elementes darf nicht auf das Fehlen der

Rekonstruktionsvoraussetzungen geschlossen werden (vgl. VGr, 14. Mai 2020,

VB.2019.00657, E. 4.4.6, und 12. Juli 2018, VB.2018.00066, E. 4.4).

Auch die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands muss verhältnismässig sein (Art. 36 und Art. 5 Abs. 2

BV; vgl. BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1, sowie VGr,

12.

Juli 2018, VB.2022.00066, E. 4.4 Abs. 1 [auch zum

Folgenden]; ferner auch VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00657, E. 4.4.5 ff.).

Nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit muss eine behördliche Massnahme zur

Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und

erforderlich sein; ausserdem muss ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem

öffentlichen Interesse und den Belastungen für die Betroffenen gewahrt werden

(BGE 135 I 176 E. 8.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 521 ff.; vgl.

auch Fritzsche et al., S. 619).

5.4.2

Es fällt in Betracht, dass trotz der bereits erfolgten umfangreichen

Arbeiten am Schutzobjekt auch die Trag- und die Raumstruktur zumindest

teilweise erhalten geblieben sind. Dies zeigt sich etwa an den Augenscheinfotos.

Auch gemäss dem Gutachten E ist die horizontale und vertikale Tragstruktur

sowie die Raumstruktur bzw. -disposition trotz der Teilauskernung weitgehend

erkennbar, zumindest bzw. vor allem im Erdgeschoss. Bei den infrage stehenden

Strukturen geht es sodann von vornherein um einzelne

Elemente des

Objekts. Ob vorliegend damit überhaupt eine Rekonstruktion bzw.

Wiederherstellung im eigentlichen Sinn infrage steht (zu einer solchen vgl.

etwa den VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309 zugrundeliegenden Fall, bei

welchem lediglich noch Bruchstücke der dort infrage stehenden Gartenanlage

vorhanden waren bzw. der Anteil an Originalsubstanz gering war [vgl. dortige

E. 2.2]) und nicht von vornherein eher eine teilweise Instandstellung des

Schutzobjekts, ist damit fraglich (in diesem Sinn auch VGr, 14. Mai 2020,

VB.2019.00657, E. 4.4.6, eine vergleichbare Konstellation betreffend [von

der Bauherrin teilweise zerstörte Balustraden und Steinfiguren einer

Gartenanlage]).

Unterhaltsarbeiten an Bestandteilen von Schutzobjekten

sind von der jeweiligen Eigentümerschaft auszuführen, unabhängig davon, ob sie

die Notwendigkeit der Reparatur selber zu vertreten hat und ob die

Notwendigkeit schon vor der Unterschutzstellung bestand (vgl. VGr, 14. Mai

2020, VB.2019.00657, E. 4.4.6 Abs. 2). Die Wiederherstellung des

ursprünglichen Zustands ist vorliegend jedenfalls ohne grössere praktische

Schwierigkeiten durchführbar, bedeutet dies doch insbesondere, seit dem Erwerb

des Objekts neu erstellte Binnenwände abzutragen bzw. wieder zu entfernen und

die bislang bestehende Raumstruktur "wiederherzustellen". Inwiefern

bzw. dass der finanzielle Aufwand für den Rückbau der neu erstellten

Binnenwände "kaum tragbar" sein soll, ist nicht nachvollziehbar.

Die Vorinstanz erwog zu Recht, mit der Wahrung bzw.

Wiederherstellung der ursprünglichen Raum- und Erschliessungsstruktur seien

keine Einschränkungen verbunden, welche die (zeitgemässe) Wohnnutzung

verunmöglichen würden, und nur mit dieser Massnahme könne das öffentliche

Interesse am Erhalt des Denkmalwerts des strittigen Objekts verwirklicht werden.

Angesichts der Bedeutung der Trag- und der Raumstruktur

für den Hausteil, des Umstands, dass sich dessen Denkmalqualität (nur) auf

diese Weise wiederherstellen lässt, sowie der Bösgläubigkeit der

Beschwerdeführerin im Besonderen (vgl. unten 6.2.2, welche Ausführungen auch

für die Veränderung der Binnenstruktur gelten), ist mit der Vorinstanz

(ohnehin) auch von der Verhältnismässigkeit einer diesbezüglichen

Wiederherstellungsanordnung auszugehen.

5.5

Zusammenfassend

erweist sich der vorinstanzlich um die vertikale Tragstruktur sowie die hieraus

abgeleitete dreiraumtiefe Raumstruktur (einschliesslich Erschliessungsstruktur)

erweiterte Schutzumfang folglich als verhältnismässig und die

Wiederherstellungsverpflichtung als rechtmässig.

6.

Im Verfahren VB.2022.00518 vertritt der Beschwerdeführer,

wie erwähnt, die Auffassung, entgegen der Vorinstanz sei die

Wiederherstellungsanordnung bezüglich des von der Beschwerdeführerin

eigenmächtig entfernten Kachelofens als verhältnismässig zu erachten.

6.1

Die

Vorinstanz erwog bezüglich des (entfernten) Kachelofens zunächst, entgegen dem

Amtsgutachten und in Übereinstimmung mit den parteigutachterlichen Ausführungen

sei dessen Schutzwürdigkeit zu bejahen – unabhängig von der im Einzelnen

umstrittenen Datierung: Denn selbst nach dem Amtsgutachten sei von einem sehr

gut erhaltenen, aus dem 19. Jahrhundert stammenden Kachelofen auszugehen.

Den im Amtsgutachten gegen eine Schutzwürdigkeit angeführten Umständen

(fehlende Seltenheit, kein harmonierendes Erscheinungsbild in der Stube) komme

keine entscheidende Bedeutung zu. Vielmehr sei der Kachelofen als dominierendes

Element des zentralen Wohnraums zu werten, der damit für die Zeugeneigenschaft

des Objekts grundsätzlich ebenfalls von Bedeutung sei.

6.1.1

Diesen vorinstanzlichen Erwägungen ist – entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin – beizupflichten.

Dem Gutachten E ist betreffend den Kachelofen Folgendes zu

entnehmen: Die Kachelofenanlage bestehend aus Kastenofen, Kaust und Ofenwand

mit den gleichen, sie als Einheit ausweisenden Kacheln mit

"Nägeli-Motiv", sei aufgrund ihrer Intaktheit, Typik und Gestaltung

in ländlichen Gegenden als heute immer seltener anzutreffendes bzw. rar

werdendes Kulturgut und als baukünstlerisch wichtiger Zeuge des späten 18. oder

der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts zu werten. Der Kachelofen in der

Stube habe diesen Raum als "Herzstück des Hauses" bzw. als Raum des

geselligen, familiären Beisammenseins ausgewiesen. Er sei ein sehr wesentliches

und wichtiges Element der ländlichen Wohn- und Lebensform im 18. und

19.

Jahrhundert. Die Ausstattung der Stube mit einem Kachelofen sei

zentral bzw. unverzichtbar (gewesen).

Durch die Feuerwand stehe der Ofen in direkter Verbindung

zur Herdstelle der Küche, von wo aus der "Hinterladerofen" befeuert

worden sei. Hinter der Kaust sei die fest mit der Feuerwand verbundene Ofenwand

situiert gewesen. Der Ofen bzw. die Ofenanlage im Zusammenspiel mit der

Feuerwand, den darin integrierten Brennkammern und Klappen sowie der Herdstelle

in der Küche habe eine (ortsgebundene) Heizanlage dargestellt und die Stube in

ihrer sozialen Funktion als wichtigsten Raum des Hauses ausgewiesen; der Ofen

selbst bzw. für sich – als Raumausstattungselement und Fahrhabe – sei nicht

zwingend standortgebunden: Translozierungen von Stubenöfen seien üblich

gewesen, insofern solche entweder aus anderen Häusern übernommen oder bei

Ersatzbauten bzw. Wohnortswechseln als "stolzer Besitz" aus dem alten

Haus mitgenommen worden seien.

Den Fotos aus dem Verkaufsexposé der F GmbH nach zu

schliessen habe sich die gesamte Kachelofenanlage von Kastenofen, Kaust und

Ofenwand mit den einheitlich gestalteten Kacheln im "Nägeli-Motiv"

vor dem Verkauf des Hausteils im Jahr 2019 in einem sehr intakten,

authentischen Zustand befunden und keine auffälligen Reparaturspuren gezeigt.

Aus kunsthistorischer Sicht sei die Anlage als sehr intakte, eine hohe

Authentizität aufweisende Einheit zu werten, die über einen hohen Denkmalwert

verfüge bzw. verfügt habe.

Dem durch die Teilauskernung beinahe geschichtslos

gewordenen Gebäude könne durch die Neueinsetzung einer entsprechenden

Kachelofenanlage ein Stück seines Charakters und seiner Identität zurückgegeben

werden.

6.1.2

Dispositiv

Der Kachelofen stellte demnach das dominierende Element der Einheit von

Stube und Nebenstube – und damit des Herzstücks des Schutzobjekts – dar. Er war

sowohl in baukünstlerischer als auch in sozialer Hinsicht bedeutsam, sodass dem

Ofen als solchem ein denkmalpflegerischer Eigenwert zukam. Der Kachelofen trug

bzw. trägt zudem – auch wenn nicht der ursprüngliche Ofen bzw. das Original des

Ofens wiederhergestellt werden kann bzw. wird (vgl. VGr, 12. Juli 2018,

VB.2018.00066, E. 4.4.2) – als charakteristisches Element für die

Raumaufteilung und Raumnutzung zum Zeugenwert des Schutzobjekts bei. Namentlich

die vom Amtsgutachter als in die Bauzeit "vor 1800" datierte und für

das Objekt als Ganzes bedeutsame Feuerwand (vgl. hierzu vorne 5.1) ist nur

"lesbar", wenn der Zusammenhang zu einer entsprechenden Anlage

gegeben ist. Auch für die Verständlichkeit bzw. Lesbarkeit der für schutzwürdig

befundenen Raumdisposition und -nutzung ist der Kachelofen von grosser

Bedeutung.

Dass der Ofen aktuell (wie schon seit einiger Zeit) die

angestammte Heizfunktion nicht übernähme, vermag seine Zeugeneigenschaft (nur)

wenig zu schmälern. Auch wenn der Kachelofen seit Längerem nicht zur

"Beheizung" des Hausteils genutzt wurde und dies auch im Rahmen des

aktuellen Umbauvorhabens nicht geplant ist, erschiene zudem jedenfalls nicht in

grundsätzlicher Hinsicht und für die Zukunft ausgeschlossen, dass er dereinst

gelegentlich wieder entsprechend genutzt würde und damit auch seine

"soziale Funktion" wieder erfüllen könnte.

6.1.3

Nach dem Ausgeführten stellt der Kachelofen ein für das Schutzobjekt

zentrales Ausstattungselement dar, welches einen elementaren Beitrag zum

Verständnis des Objekts leistet. Auch an seinem Erhalt besteht demnach ein

öffentliches Interesse.

Dass der Kachelofen (mit einer Ausdehnung von 4 m2)

eine zeitgemässe Nutzung des Hausteils verhindere, wie vorgebracht wird,

überzeugt nicht bzw. erscheint nicht nachvollziehbar.

6.2 Die

Vorinstanz kam in der Folge indes zum Schluss, die Anordnung einer

Wiederherstellung des entfernten Kachelofens sei unverhältnismässig. Zum einen

sei er für die Gewährleistung einer Übereinstimmung zwischen Innen und Aussen

nicht gleichermassen zentral wie die Raum- und Erschliessungsstruktur. Weiter

könnte ein Ersatzofen zwar die raumstrukturierende Funktion des Originals

übernehmen, nicht jedoch die zentrale Heizfunktion und die damit einhergehende,

im Gutachten E für zentral erachtete soziale Bedeutung. Hieraus ergebe sich

eine starke Relativierung der Bedeutung einer Wiederherstellung des Kachelofens

für die mit der Unterschutzstellung des Hausteils verfolgten Ziele. Zudem sei

der Beschwerdeführerin zwar auch insofern keine Gutgläubigkeit zu attestieren,

doch erweise sich ihre Bösgläubigkeit in diesem Zusammenhang als weniger

ausgeprägt, da die "Veränderung" (bzw. Entfernung) bereits vor

Oktober 2019 – und damit ausserhalb (bzw. vor) laufender Rechtsmittelverfahren –

stattgeunden habe und die Hochrangigkeit des Werts als potenzielles

Schutzobjekt für die Bauherrin nicht ersichtlich gewesen sei, da er im

Inventarblatt nicht explizit erwähnt gewesen sei. Auf die beantragte

Wiederherstellung des Kachelofens sei daher zu verzichten.

Der Beschwerdeführer wendet ein, es sei nicht nachvollziehbar,

weshalb der Kachelofen, der funktional mit der Feuerwand zusammenhänge, welcher

eine grosse Bedeutung zugeschrieben werde, seinerseits nicht erhalten werden

solle. Mit einem Verzicht auf den Wiedereinbau eines Kachelofens werde die

Frage, ob allenfalls die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder auf diese

Weise beheizt werden könnte, für alle Zeiten präjudiziert. Die Kosten für die

Wiederstellung von Fr. 3'500.- bis Fr. 5'000.- seien bescheiden.

Zudem habe die Bauherrin den Kachelofen im Wissen um den Status des Hausteils

als Inventarobjekt ausgebaut.

6.2.1

Sowohl der Amtsgutachter als auch das Gutachten E weisen in grundlegender

Weise darauf hin, dass Kachelöfen als solche als Fahrhabe betrachtet und oft

transloziert bzw. etwa – als Ausstattungselement, auf das man besonders stolz

gewesen sei – bei einem Umzug am neuen Wohnort wieder eingebaut worden seien.

Eine solche Translozierung und Wiederverwendung eines Ofens sei daher

denkmalpflegerisch vertretbar.

Diesen Ausführungen ist zu folgen. Dem Einbau eines dem

entfernten ähnlichen Kachelofens steht nach dem Ausgeführten aus

denkmalpflegerischer Sicht nichts entgegen. Die Denkmalqualität lässt sich

wiederherstellen, auch wenn der ursprüngliche Ofen entfernt wurde und als

solcher nicht mehr wiedereingesetzt werden kann. Insbesondere die

raumstrukturierende und -"deutende" Funktion des Kachelofens und den

entsprechenden Beitrag an den Zeugenwert des Schutzobjekts erfüllt bzw. leistet

auch ein (mit dem Original vergleichbarer) Ersatz.

6.2.2

Nicht zu überzeugen vermögen insbesondere die Ausführungen der Vorinstanz

zur "weniger ausgeprägt[en]" Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin im

Zusammenhang mit der Entfernung des Kachelofens (denn bezüglich des Rückbaus

der Binnenstruktur).

6.2.2.1

Dass der Kachelofen im Inventarblatt nicht erwähnt war, trifft zu, gilt

indessen gleichermassen für die Binnenstruktur, und ändert nichts daran, dass

die Beschwerdeführerin um die Inventarisierung des Objekts gewusst hatte (vgl.

hierzu insbesondere unten 6.2.2.3).

Dass der Kachelofen bereits zum Zeitpunkt der Begehung im

Oktober 2019 nicht mehr vorhanden gewesen sei, jener mithin jedenfalls

"ausserhalb laufender Rechtsmittelverfahren und vor Erlass der [...] Baustopps"

entfernt worden sei, lässt sich als solches den Akten, soweit ersichtlich, nicht

entnehmen; vielmehr handelt es sich dabei im Wesentlichen um eine Behauptung

bzw. die Darstellung der Beschwerdeführerin. Auf eine insoweit weniger

ausgeprägte Bösgläubigkeit liesse ohnehin auch dies nicht schliessen.

Fest steht nämlich jedenfalls, dass der Ofen vor der

Veräusserung des Objekts in der ersten Hälfte des Jahres 2019 an die

Beschwerdeführerin vorhanden war, während dies bei der Begehung im Mai 2020 in

Anwesenheit des Beschwerdeführers jedenfalls nicht mehr der Fall war. Der

genaue Zeitpunkt des Ausbaus des Ofens ist im vorliegenden Zusammenhang

letztlich nicht entscheidend, kam es dazu (wie auch zur Veränderung der

Binnenstruktur) doch jedenfalls nach dem Erwerb des Schutzobjekts durch die

Beschwerdeführerin, obwohl diese um dessen Inventarisierung und die dadurch

begründete Schutzwürdigkeitsvermutung wusste. Dass die informelle Begehung vom

10. Oktober 2019, unter anderem in Anwesenheit eines (damaligen)

Mitarbeiters des kommunalen Bauamts und des denkmalpflegerischen

Sachverständigen, und die, wie sie anführte, damalige "völlige[...]

Einigkeit mit Denkmalpflegebeauftragtem und Baubehörde" keine hinreichende

Auseinandersetzung mit der Schutzwürdigkeitsvermutung darstellten, war der

Beschwerdeführerin klar.

6.2.2.2

Gemäss Handelsregisterauszug bezweckt die Beschwerdeführerin als

Gesellschaft die "Verwaltung, Erstellung und [den] Handel mit

Immobilien", wobei sie "Grundeigentum erwerben, belasten, veräussern

und verwalten" kann. Dies stellt ihr Kerngeschäft dar. Der Geschäftsführer

des Unternehmens erklärte im vorinstanzlichen Verfahren, er sei schon seit 1985

im Baugewerbe tätig, seit 1998 arbeite er als Bauunternehmer; seit dem Jahr

2010 betätige er sich als Bauleiter, in welcher Zeit er "weit über hundert

Umbauprojekte" geleitet und "davon unzählige denkmalgeschützte Objekte

persönlich betreut" habe. Mit den entsprechenden – auch rechtlichen –

Fragestellungen bzw. Vorschriften und Abläufen ist die Beschwerdeführerin

folglich vertraut, und ihre Berufung darauf, dass anlässlich der erwähnten

Begehung "Einigkeit" geherrscht habe, sowie auf die (damals) noch

fehlende anwaltliche Vertretung erweist sich insoweit als unbehelflich.

6.2.2.3

Die Beschwerdeführerin wusste offenkundig um die Inventarisierung des

Gebäudes und um die Schutzwürdigkeitsvermutung, betonte sie doch, sie selbst

habe die erste Begehung vom 10. Oktober 2019 "zur Klärung des Schutzbedarfs"

veranlasst. Der bestehenden denkmalpflegerischen Problematik war sie sich damit

offenkundig von Beginn weg sehr wohl bewusst (anders in VGr, 12. Juli

2018, VB.2018.00066, E. 4.4.3 Abs. 1 gegen Ende). Als erfahrener

Bauherrin war ihr bekannt, dass Abklärungen zur Schutzwürdigkeit vorzunehmen

sowie gegebenenfalls Schutzmassnahmen anzuordnen waren und ihr in diesem

Zusammenhang gemäss § 327 Abs. 1 PBG auch eine Pflicht zur Anzeige in

Bezug auf das Abbruchvorhaben zukam. Diese hat insbesondere so rechtzeitig zu

erfolgen, dass eine Prüfung von Denkmalschutzmassnahmen sichergestellt werden

kann (Fritzsche et al., S. 488 f.). Dennoch kam es vor wie nach der

"Begehung" vom 10. Oktober 2019 zu Arbeiten an und im

inventarisierten Gebäude. Gemäss den Angaben der (zu jenem Zeitpunkt noch nicht

anwaltlich vertretenen) Beschwerdeführerin in der Rekursduplik vom

19. September 2020 waren etwa die Täferungen im Januar 2020 entfernt

worden. Der Amtsgutachter hielt im (zweiten) Gutachten vom 27. Juli 2021

seinerseits einleitend fest, dass "erste[...] umfangreiche[...]

Rückbauarbeiten im Auftrag der A AG vor dem Augenschein mit Vertretern des

ZVH am 18.5.2020" erfolgt seien. Auch der Einwand der Beschwerdeführerin,

dass sie nicht davon habe ausgehen müssen, dass die auf das Baugesuch vom

12. November 2019 hin am 14. Januar 2020 erteilte Baubewilligung

"noch" angefochten würde bzw. allenfalls nicht in Rechtskraft erwachsen

könnte, erweist sich als unbehelflich.

Die Berufung der Beschwerdeführerin auf den fehlenden förmlichen

Baustopp geht ebenfalls ins Leere. Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins

gab der anwesende Mitarbeiter des Bauamts (der auch anlässlich der Begehung im

Oktober 2019 zugegen gewesen war) zu Protokoll, es sei kein schriftlicher

Baustopp erfolgt; "[m]an habe Herrn D [den Geschäftsführer der

Beschwerdeführerin] jedoch mehrfach mündlich darauf angesprochen".

Ohnedies ist im Hinblick auf die Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin

massgeblich, dass ihr (ungeachtet des Vorliegens eines Baustopps) jedenfalls

bekannt war, dass damals keine Arbeiten bzw. Veränderungen am Objekt

vorgenommen werden durften.

Schliesslich war die Beschwerdeführerin mit

vorinstanzlicher Präsidialverfügung vom 24. Februar 2020 im Verfahren

betreffend die Baubewilligung auch explizit darauf hingewiesen worden, dass dem

Rekurs aufschiebende Wirkung zukomme, demgemäss der betreffende angefochtene

Beschluss vom 14. Januar 2020 noch nicht in Rechtskraft erwachse und

"Bauarbeiten/Zweckänderungen [...] noch nicht ausgeführt werden"

dürften. Nichtsdestotrotz wurden offenkundig auch nach diesem Zeitpunkt sowohl

bis zur Begehung im Mai 2020 als auch danach weiterhin Arbeiten vorgenommen.

Auch der vorinstanzliche Abteilungspräsident stellte anlässlich des

Augenscheins vom 12. Mai 2022 fest, dass trotz Baustopp weitergebaut

worden sei. Der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin erklärte hierauf, es sei

"schon über ein Jahr lang nichts mehr gemacht" worden, was auf die

Vornahme von Arbeiten am Objekt noch im Winter 2021 schliessen lässt.

Zusammenfassend waren demnach durch die Beschwerdeführerin

jedenfalls bereits wenige Monate nach dem Erwerb der Liegenschaft und danach

über einen längeren Zeitraum – auch nach mehrfachen (behördlichen bzw.

gerichtlichen) Anweisungen – in erheblichem Umfang Veränderungen im Innern des

inventarisierten Objekts vorgenommen worden. Deren Ausmass zeigt sich etwa bei

einem Vergleich der Fotos der Verkaufsdokumentation der F GmbHmit dem

Zustand anlässlich des Augenscheins vom 12. Mai 2022.

6.2.2.4

Wenn die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei nicht klar, wer den

Kachelofen entfernt (und in einem weiteren Sinn wohl auch die übrigen

Veränderungen vorgenommen) habe, so ist festzuhalten, dass jedenfalls nicht

davon auszugehen ist, dass sie als Eigentümerin bzw. Bauherrin nicht

(zumindest) Kenntnis davon hatte, dass respektive welche Veränderungen im

Innern des Objekts vorgenommen wurden. Dass sich beliebige bzw. unbeteiligte

Drittpersonen ohne entsprechende Instruktion bzw. zumindest Wissen und

Einverständnis der Eigentümerin an einer Privatliegenschaft " zu schaffen

machen" und insbesondere etwa Täferungen und Binnenwände sowie einen

Kachelofen abtragen bzw. rückbauen, ist nicht glaubhaft bzw. plausibel. Das

Vorgehen beauftragter Bauunternehmen ist der Beschwerdeführerin zuzurechnen.

6.2.3

Dem grossen öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung

entgegenstehende private Interessen werden im vorinstanzlichen Rekursentscheid

keine angeführt. Abgesehen von den seitens der Beschwerdeführerin ins Feld

geführten finanziellen Interessen sind denn auch keine solchen ersichtlich.

Zu den der Beschwerdeführerin durch die

Wiederherstellungsanordnung entstehenden Kosten finden sich im vorinstanzlichen

Entscheid keine Ausführungen. Im Minderheitsvotum werden Kosten in der

Grössenordnung von Fr. 3'500.- bis Fr. 5'000.- für einen

(vergleichbaren) Kachelofen aus dem Bestand des Bauteillagers der kantonalen

Denkmalpflege genannt, welcher Schätzung sich der Beschwerdeführer gestützt

auch auf ihm seitens der kantonalen Denkmalpflege erteilte Auskünfte

anschliesst. Von der Beschwerdeführerin werden diese Beträge duplikweise

infrage gestellt, wobei sie gestützt auf Angaben eines Ofenbauers von

Fr. 45'000.- für den Einbau eines funktionstüchtigen Ofens ausgeht.

Wie der Beschwerdeführer zutreffend vorbringt, dürfte bei

diesem Betrag der grösste Anteil auf den Einbau eines Kamins entfallen. Die

Wiederherstellung bzw. die entsprechende Anordnung bezieht sich indes auf den

vor der eigenmächtigen Entfernung bestehenden Zustand, was bedeutet, dass

lediglich ein vergleichbarer Ofen wiedereinzubauen ist (ohne Herstellung einer

zum damaligen Zeitpunkt nicht bestehenden Heizungsfunktion). Daher kann auf die

erwähnte Grobschätzung für die Kosten eines vergleichbaren Kachelofens im

Rahmen dieser Verhältnismässigkeitsprüfung abgestellt werden. Der gesamte

finanzielle Aufwand für die Wiederherstellung (einschliesslich Einbau) überschreitet

klarerweise das zumutbare Mass nicht.

6.2.4

Angesichts einerseits der Bedeutung des Kachelofens für sich und für das

Schutzobjekt sowie andererseits der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin im

Zusammenhang mit dem Rückbau überwiegen die öffentlichen Interessen an der

Wiederherstellung die geltend gemachten privaten Interessen am Verzicht auf

diese.

Der Schluss der Vorinstanz, eine Wiederherstellung des

Kachelofens erweise sich als unverhältnismässig, ist damit als unrichtige

Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips zu qualifizieren.

7.

Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde des

Beschwerdeführers im Verfahren VB.2022.00518 gutzuheissen. Insbesondere ist in

Abänderung von Dispositiv-Ziff. I des vorinstanzlichen Entscheids vom

25. August 2022 Dispositiv-Ziff. 1 des Beschlusses des Gemeinderats

Zell vom 9. Dezember 2021 um eine weitere Ziff. 1.10 zu ergänzen, des

Inhalts, dass der Kachelofen als zum Schutzumfang gehörend festgelegt und die

Wiederherstellung in Form der Einsetzung des entfernten oder eines dem

zerstörten Original entsprechenden Modells angeordnet wird. Sodann sind auch

die Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss vorinstanzlichem Urteil anzupassen,

da der Schutzumfang nach dem Ausgeführten dem Antrag des Beschwerdeführers im

Rekursverfahren entsprechend formuliert wird, der Beschwerdeführer mit seinem

vor Vorinstanz gestellten Begehren betreffend Schutzumfang (bzw. weitergehende

Unterschutzstellung) mithin durchdringt. Der Beschwerdeführer ist damit neu als

im Rekursverfahren vollständig obsiegend zu betrachten.

Die Beschwerde der Beschwerdeführerin im Verfahren

VB.2022.00575 ist abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der

A AG zu 3⁄4 und dem Gemeinderat Zell zu 1⁄4 aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie sind

zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (A AG) bzw. Fr. 1'000.-

(Gemeinderat Zell) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Bezüglich des

seitens des Beschwerdeführers beantragten Ersatzes auch der Auslagen für das

Privatgutachten ist darauf hinzuweisen, dass solche praxisgemäss nicht zu den

notwendigen bzw. entschädigungspflichtigen Kosten einer Partei zählen und hier

keine Konstellation vorliegt, in welcher ausnahmsweise eine Entschädigung gerechtfertigt

wäre. Die Vorinstanz hat die Unzulänglichkeiten der Amtsgutachten erkannt, ohne

hierzu auf das Privatgutachten angewiesen gewesen zu sein.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00518 und VB.2022.00575 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerde im Verfahren VB.2022.00518 wird gutgeheissen. In Abänderung von

Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 25. August

2022 wird der Rekurs gutgeheissen und Dispositiv-Ziff. 1 des Beschlusses

des Gemeinderats Zell vom 9. Dezember 2021 um eine (weitere) Ziff. 1.10

ergänzt, des Inhalts, dass der Kachelofen als zum Schutzumfang gehörend

festgelegt und die Wiederherstellung in Form der Einsetzung des entfernten oder

eines dem zerstörten Original entsprechenden Modells angeordnet wird.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 25. August 2022 werden die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von

Fr. 6'130.- je zur Hälfte der A AG und dem Gemeinderat Zell auferlegt.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 25. August 2022 werden die A AG und der Gemeinderat Zell

verpflichtet, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH) eine Entschädigung in der Höhe von

je Fr. 1'000.- zu bezahlen.

Die

Beschwerde im Verfahren VB.2022.00575 wird abgewiesen.

3. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 385.-- Zustellkosten,

Fr. 4'385.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden zu 3⁄4 der A AG und zu 1⁄4 dem

Gemeinderat Zell auferlegt.

5. Die

A AG wird verpflichtet, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH) für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,

und der Gemeinderat Zell wird verpflichtet, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH) eine

Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen. Beide

Parteientschädigungen sind zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.