Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00539

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00539

VB.2022.00543

Urteil

der 1. Kammer

vom 31. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

Aus VB.2022.00539 und VB.2022.00543

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00539 und VB.2022.00543

1. D AG, vertreten durch RA E,

Aus VB.2022.00539

2. Gemeinderat Oetwil a.d.L.,

Aus VB.2022.00543

3. Bauvorstand-Stv. der Gemeinde Oetwil a.d.L.,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 6. August 2021 erteilte der

Bauvorstand-Stellvertreter der Gemeinde Oetwil a.d.L. der D AG im

Anzeigeverfahren die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Renovation

im Innenbereich des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02

in Oetwil a.d.L.

Mit Beschluss vom 10. Januar 2022 erteilte der

Gemeinderat Oetwil a.d.L. der D AG die baurechtliche Bewilligung für den

Umbau und die Aufstockung des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der F-Strasse 02 in Oetwil a.d.L.

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 gelangten

die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit Rekurs vom

11.

Februar 2022 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 15. Juli 2022 (BRGE I Nr. 0111/2022)

hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss

des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 mit der folgenden

Nebenbestimmung:

"Auf die geplante Doppelgarage ist zu

verzichten. Hinsichtlich der fehlenden Pflichtabstellplätze ist im Sinne der

Erwägungen ein Nachweis auf dem Bau- oder auf einem Drittgrundstück

beizubringen bzw. allenfalls eine Ersatzabgabe zu leisten.

Die Pläne für diese Änderung und der Nachweis sind

der Baubehörde vor Baubeginn zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen."

Im Übrigen wies es den Rekurs ab soweit er ihn nicht als

gegenstandslos geworden "(Wärmepumpe)" abschrieb.

B. Gegen die

Verfügung vom 6. August 2021 erhoben die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit Eingabe vom 18. März 2022

Rekurs am Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 15. Juli 2022 (BRGE I

Nr. 0112/2022) wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

A. Gegen

die Entscheide des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 erhoben die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit Eingabe vom 14. September

2022.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragen, es

seien – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende und das

vorinstanzliche Verfahren – der Entscheid BRGE I Nr. 0112/2022 vollumfänglich

sowie der Entscheid BRGE I Nr. 0111/2022, soweit der Rekurs nicht als

gegenstandslos abgeschrieben worden sei, aufzuheben; demgemäss seien auch der

Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 sowie die

Verfügung des Bauvorstand-Stellvertreters der Gemeinde Oetwil a.d.L. vom

6.

August 2021 aufzuheben.

B. Das

Verwaltungsgericht eröffnete zwei Verfahren: das Verfahren VB.2022.00539 zum

Entscheid Nr. 0111/2022 des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 sowie

das Verfahren VB.2022.00543 zum Entscheid Nr. 0112/2022 des

Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022.

C. Im

Verfahren VB.2022.00539 beantragte das Baurekursgericht am 23. September

2022.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2022 beantragte die D AG, die

Beschwerde sei – unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen –

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; demzufolge sei der Entscheid

Nr. 0111/2022 des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 zu bestätigen.

Mit Replik vom 17. November 2022 hielten die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Dazu nahm

die D AG am 30. November 2022 Stellung. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A

und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

D. Im

Verfahren VB.2022.00543 beantragte das Baurekursgericht am 23. September

2022.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2022 beantragte die D AG, die

Beschwerde sei – unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen –

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; demzufolge sei der Entscheid

Nr. 0112/2022 des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 zu bestätigen. Mit

Replik vom 17. November 2022 hielten die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Dazu nahm

die D AG am 30. November 2022 Stellung. Die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B liessen sich in der Folge nicht

mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.

1.2

Die

Beschwerden richten sich gegen zwei unterschiedliche Entscheide des Baurekursgerichts,

betreffen aber die bauliche Umgestaltung derselben Baute und dieselben

Parteien. Da von den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, dass es sich

(insgesamt) um ein nicht teilbares bauliches Vorhaben handle, erscheint es

vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu

vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

1.3

Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden

einzutreten.

2.

Das Baugrundstück liegt an einer Hanglage und ist gemäss

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil a.d.L. vom 28. Mai

2019.

(BZO) der Wohnzone W1.6b zugeteilt.

Die Beschwerdegegnerin 1 plant, das bestehende Wohnhaus,

das gemäss den vorinstanzlichen Erwägungen den Grenzabstand und die Abgrabungsvorschriften

verletzen soll, im Innenbereich umzubauen und zu renovieren. Die diesbezügliche

Baubewilligung erging am 6. August 2021 im Anzeigeverfahren. Mit Beschluss

vom 10. Januar 2022 erteilte der Gemeinderat zudem die Baubewilligung für

ein Projekt, welches – aufbauend auf die mit Baubewilligung vom 6. August

2021.

bewilligten Änderungen – weitergehende Umbau- und Renovationsarbeiten im

Innenbereich des Gebäudes sowie die Aufstockung der Baute um zwei

Geschossstufen umfasst. Dabei bleiben die Wohnungstrennmauern auf der Ebene 1

(ca. 2,3 m lang) und der Ebene 2 (ca. 2,5 m lang), welche die darüber

liegende Terrasse bzw. den darüber liegenden Balkon abstützen, bestehen. Die

Wohnungstrennmauer auf der Ebene 2 wird teilweise neu aufgemauert. Zudem sollen

auf der untersten Geschossebene seitlich eine Doppelgarage und ein Kellerraum

angebaut werden.

Das Baurekursgericht wies den Rekurs gegen die

Baubewilligung vom 6. August 2021 ab. Bezüglich der Baubewilligung vom

10.

Januar 2022 betrachtete es die Doppelgarage als nicht

bewilligungsfähig und verfügte, dass darauf zu verzichten sei und hinsichtlich

der Pflichtabstellplätze im Sinne der Erwägungen ein Nachweis auf einem Bau-

oder auf einem Drittgrundstück beizubringen bzw. allenfalls eine Ersatzabgabe

zu leisten sei. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs auch

diesbezüglich ab, soweit es ihn nicht als durch Bauverzicht (Wärmepumpe)

gegenstandslos abschrieb.

3.

Zunächst sind die Rügen im Zusammenhang mit der

Bewilligung vom 6. August 2021 zu behandeln (Verfahren VB.2022.00543).

3.1

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführenden ergibt sich aus dem Plan "Grundriss

Ebene 3 (best. Flachdach)/Gebäudequerschnitt" nicht, dass das Flachdach

umgestaltet werden soll: Es wurden keine derartigen Änderungen eingezeichnet

bzw. bewilligt. Die Umgestaltung des Flachdachs war nicht Gegenstand der

Verfügung vom 6. August 2021.

Die Erwägung lit. d der Verfügung vom 6. August

2021.

zur Einordnung nach § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) bezieht sich damit – entgegen der Behauptung der

Beschwerdeführenden – allein auf den Ersatz der Türen und Fenster im Bereich

der bestehenden Fassadenöffnungen; die weiteren vorgesehenen baulichen

Änderungen betreffen nur das Gebäudeinnere.

Ob diese Erwägung überhaupt erforderlich war, ist fraglich.

Jedenfalls ist die genügende Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG –

wiederum entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden – offensichtlich

weiterhin gegeben: Mit dem Ersatz der Fenster und Türen ändert sich die äussere

Erscheinung der Baute nicht.

3.2

3.2.1

Betreffend

den Abbruch und das Einziehen von Trennwänden, die Entfernung von

asbesthaltigen Bauteilen sowie das Statuieren von Nebenbestimmungen im

Zusammenhang mit den Hauswirtschaftsräumen und dem Brandschutz wird von den

Beschwerdeführenden nur gerügt, dass die Bewilligungsfähigkeit im

Anzeigeverfahren nicht gegeben sei. Dass materielle Rechtswidrigkeit vorliegen

würde, wird nicht substanziiert geltend gemacht.

3.2.2

Auf der Grundlage von § 325 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 13

Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) wird

bei Bauverfahren von untergeordneter Bedeutung oder für die Änderung bereits

bewilligter Projekte anstelle des ordentlichen das Anzeigeverfahren angewendet,

wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und

Heimatschutzes berührt werden können.

Das Anzeigeverfahren ohne neue Aussteckung und Publikation

ist somit dann zulässig, wenn die Änderungen untergeordneter Natur sind und

keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter betroffen sind. Ist nur eine

dieser Voraussetzungen gegeben, besteht kein Raum für das Anzeigeverfahren.

Erging die Baubewilligung hingegen zu Unrecht im Anzeigeverfahren und erhalten

Dritte aus diesem Grund erst nach Ausführung der baulichen Änderungen Kenntnis

davon, so ist ihr Rekursrecht nicht verwirkt (VGr, 20. September 2018,

VB.2018.00209, E. 2.7 mit Hinweisen).

Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des

nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an,

ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz

vortragen und damit seine Interessen wahren konnte (VGr, 28. November

2019, VB.2019.00258, E. 6.6 mit Hinweisen, bestätigt mit BGr, 25. Februar 2021,

1C_58/2020, E. 3).

3.2.3

Die Vorinstanz hat den Rekurs der Beschwerdeführenden vom 18. März

2022.

gegen die Verfügung des Bauvorstand-Stellvertreters vom 6. August

2021.

als nicht verspätet qualifiziert und ist darauf eingetreten. Sie hat sich

mit den Rügen der Beschwerdeführenden auseinandergesetzt.

3.2.4

Gemäss § 14 Ingress und lit. f BVV findet das Anzeigeverfahren

auf die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und

Fenstern, keine Anwendung. Der geplante Ersatz der bestehenden Fenster und

Türen bereitet keine Probleme.

Nach § 1 Ingress und lit. b

BVV bedarf das Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder

Verändern von Öffnungen in solchen Wänden in Bauzonen keiner baurechtlichen

Bewilligung.

Gemäss § 14 Ingress und

lit. g BVV findet das Anzeigeverfahren auf das Verschieben und Einziehen

von Trennwänden Anwendung. Die geplanten Änderungen der inneren Trennwände im

Zusammenhang mit den Hauswirtschaftsräumen und den Badezimmern auf den Ebenen 1

Dispositiv

und 2 sind demnach von untergeordneter Bedeutung: Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden ist auch nicht ersichtlich, dass bzw. inwiefern im

Zusammenhang mit diesen Bauarbeiten im Innern der bestehenden Baute ihre

Interessen berührt wären. Insofern lassen sich die geplanten Änderungen problemlos

im Anzeigeverfahren beurteilen.

Auch die Entfernung von asbesthaltigen Bauteilen (nur) im

Innern einer Baute berührt die Interessen der Nachbarschaft nicht in

rechtserheblicher Weise. Anders zu beurteilen ist der Abbruch eines

asbesthaltigen Industriegebäudes (VGr, 10. Juli 2014, VB.2014.00067, E. 1.2

und E. 2.3).

Das Anzeigeverfahren ist auch möglich, wenn

Nebenbestimmungen zur Baubewilligung nötig sind (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 409). Die in Disp.-Ziff. 1.10 des baurechtlichen

Entscheids vom 6. August 2021 verfügten feuerpolizeilichen

Nebenbestimmungen stehen dem Anzeigeverfahren mithin nicht entgegen (vgl. zur

Bedeutung von feuerpolizeilichen Nachweisen für ein Mehrfamilienhaus mit vier

Wohneinheiten BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.4). Ebenso

wenig schadet die Nebenbestimmung in Disp.-Ziff. 1.11.1 des baurechtlichen

Entscheids vom 6. August 2021, wonach die Hauswirtschaftsräume in den

Wohnungen W1 und W4 nicht zu Arbeitszwecken verwendet oder vermietet werden

dürfen.

3.2.5 Ohnehin

machen die Beschwerdeführenden gar nicht geltend, sie hätten ihre Rügen nicht

vortragen und damit ihre Interessen nicht wahren können. Selbst wenn das

falsche Verfahren gewählt worden wäre, bestünde im vorliegenden Fall keine

Grundlage dafür, den baurechtlichen Entscheid aufzuheben.

3.3 Die Beschwerdeführenden monieren,

es sei unzulässig, dass in Disp.-Ziff. 1.10.2 der Verfügung vom 6. August

2021 die Bewilligung der Brandschutzpläne vor Baubeginn vorbehalten werde. Das

"kantonale Recht" dürfe nur Endentscheide im Sinne des Bundesgesetzes

über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) fällen.

Im Verfahren zur Bewilligung von

Bauvorhaben kommt es gemäss dem Bundesgericht regelmässig vor, dass die

Genehmigung des Farb- und Materialkonzepts, der Umgebungsarbeiten sowie der

feuerpolizeilichen Nachweise nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt

wird, sondern dass in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden

Pläne bzw. Nachweise seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen

(BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.4). Bei feuerpolizeilichen

Nachweisen handelt es sich um Projektbestandteile, aus denen sich jedenfalls

bei weniger grossen Bauvorhaben wie dem vorliegenden üblicherweise keine so

wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben, dass

sie zwingend zusammen mit der Hauptbewilligung erlaubt werden müssten (vgl.

a.a.O.).

Dass das Bundesgericht Bewilligungen, die vor Baubeginn

nebenbestimmungsweise die nachträgliche Genehmigung von Teilaspekten erfordern

grundsätzlich (nämlich, wenn der Baubehörde bei der Beurteilung der Erfüllung

der Nebenbestimmung noch ein Entscheidungsspielraum offensteht) nicht als End-

oder Teilentscheide, sondern nur als Zwischenentscheide betrachtet (vgl. dazu

im Detail BGr, 17. April 2023, 1C_479/2022, E. 1.2 ff. mit

Hinweisen), ändert daran – anders als die Beschwerdeführenden behaupten –

nichts. Unzutreffend ist sodann die Auffassung der Beschwerdeführenden, dass

nach kantonalem Recht nur Endentscheide im Sinne des BGG gefällt werden dürften

(vgl. § 19a Abs. 2, § 28 und § 63 VRG; Alain Griffel,

Kommentar VRG, § 28 N. 9).

3.4 Die

Beschwerdeführenden beanstanden, das bestehende Gebäude verfüge nicht über

genügend Fahrzeugabstellplätze.

3.4.1

Nach §243 Abs. 1 PBG sind Abstellplätze im gebotenen Ausmass zu

schaffen: bei Neuerstellung von Bauten und Anlagen (lit. a), bei

allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder

Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich stärkere Nutzung als bisher

ermöglicht wird (lit. b), und bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich

wesentlich andere Verkehrsbedürfnisse schaffen (lit. c). Gemäss Art. 56

Ziff. 1 BZO ist bei Wohnbauten für Bewohner ein Abstellplatz pro 80 m²

anrechenbare Geschossfläche zu erstellen. Zusätzlich ist ein

Besucherabstellplatz pro 240 m² anrechenbare Geschossfläche zu erstellen

(Abs. 2). Bruchteile von 0.5 und mehr werden aufgerundet (Abs. 1

Satz 2).

Die Baute weist eine für die Parkplatzberechnung

anrechenpflichtige Geschossfläche von 370 m2 (Wohnen) auf. Damit

sind gemäss Art. 56 Abs. 1 BZO fünf Abstellplätze für Bewohner und

zwei Besucherparkplätze erforderlich. Der Gemeinderat Oetwil a.d.L. erwog im

Rahmen seines Beschlusses vom 10. Januar 2022, nach ständiger Praxis

würden Garagenvorplätze in Anrechnung gebracht werden können. Die

Beschwerdeführenden machen nicht geltend, dass eine derartige Praxis

rechtswidrig sei.

Aktuell vorhanden sind sechs Abstellplätze für die

Bewohnerschaft in Garagen sowie über die Garagenvorplätze vier weitere

Abstellplätze für Besucher. Damit bestehen für das mit Verfügung vom 6. August

2021 beurteilte Projekt – mit dem sich die für die Parkplatzberechnung

massgebende Geschossfläche nicht verändert – bereits gegenwärtig genügend Abstellplätze.

3.4.2

Die primär im Innern der Baute vorgesehenen Änderungen (vgl. E. 3.1)

führen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden auch nicht dazu, dass

die mittels übermässiger Abgrabungen erstellten Fahrzeugabstellplätze

rückgebaut werden müssten.

Es handelt sich um eine bestehende Baute, die zumindest

aufgrund der Abgrabungsvorschriften – unbestrittenermassen – einer

Bauvorschrift widerspricht. Im Rahmen der erweiterten Besitzstandsgarantie nach

§ 357 Abs. 1 Satz 1 PBG darf sie umgebaut, erweitert und anderen

Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht

eignet, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen (siehe dazu VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00240, E.

3.2 mit Hinweisen). Dem inneren Umbau der bestehenden Baute stehen im

vorliegenden Fall keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen

Interessen entgegen (vgl. E. 3.2.4). Neue oder weitergehende

Abweichungen von Bauvorschriften gehen damit ohnehin keine einher

(vgl. § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG).

3.5 Die

Beschwerdeführenden beanstanden, dass der Grundsatz der Einheit der

Baubewilligung verletzt sei.

Dem Grundsatz der Einheit der

Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu prüfen

und zu beurteilen (was namentlich dem Rechtsschutzinteresse der Nachbarn

dient). Die Baubewilligung darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart

aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts in einem späteren

Verfahren zu beurteilen bleiben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu

sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines

Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 393 f.,

auch zum Folgenden; ferner etwa VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00183, E. 3.2).

Es ist aber zulässig, ein – sachlich und konstruktiv teilbares – Vorhaben in

Teilgesuche aufzuteilen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 371; VGr, 3. September

2020, VB.2019.00723, E. 3.5.2; 21. Januar 2016, VB.2015.00391,

E. 2.2). Solche Teilprojekte können der Baubewilligungsbehörde auch

gestaffelt zur Beurteilung eingereicht werden (vgl. a.a.O.).

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz handelt es sich bei den

hier zu beurteilenden Projekten nicht um Alternativprojekte, zumal das zweite

(Teil-)Projekt den Stand des ersten (Teil-)Projekts voraussetzt bzw. darauf

aufbaut.

Die strittigen Projekte sind sachlich und konstruktiv jedoch

problemlos teilbar. Das erste (Teil-)Projekt mit Änderungen im Innern liesse

sich auch verwirklichen, wenn auf das zweite (Teil-)Projekt verzichtet würde. Das

zweite (Teil-)Projekt mit der geplanten Aufstockung lässt sich auch problemlos

beurteilen, wenn das erste (Teil-)Projekt bereits als bestehend vorausgesetzt

wird – es stellen sich dabei neue Rechtsfragen.

Das Erfordernis der Einheit der Baubewilligung ist nicht

verletzt.

3.6 Die

Beschwerdeführenden dringen mit ihren Rügen im Verfahren VB.2022.00543 nicht

durch.

4.

Sodann ist die Beschwerde hinsichtlich der Baubewilligung vom

10. Januar 2022 zu beurteilen (Verfahren VB.2022.00439).

4.1 Die

Beschwerdeführenden monieren, dass mit dem zu beurteilenden Bauvorhaben die

zulässige Gebäudelänge überschritten werde. Bei der Berechnung der Gebäudelänge

seien oberirdische Vorsprünge ausser Acht gelassen worden. Es sei von einer

Gebäudelänge von mindestens 27,5 m auszugehen.

4.1.1

Für die Wohnzone W1.6b kommt gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. c

BZO eine maximale Gebäudelänge von 25 m zur Anwendung.

Gemäss § 28 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) ist die Gebäudelänge die

längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte

Fassadenlinie umfasst (Abs. 1). Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite

des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst

(Abs. 2). Anbauten fallen ausser Ansatz, sofern die Bau- und Zonenordnung

nicht etwas anderes bestimmt (Abs. 3).

Nach § 6a ABV ist die Fassadenlinie die Schnittlinie von

Fassadenflucht und massgebendem Terrain. Die projizierte Fassadenlinie ist die

Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (§ 6b ABV). Gemäss § 6 ABV ist die Fassadenflucht die Mantelfläche, gebildet aus

den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem

massgebenden Terrain (Abs. 1). Vorspringende und unbedeutend

rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt (Abs. 2).

Vorspringende Gebäudeteile in diesem Sinne sind nach § 6c ABV Gebäudeteile,

die höchstens 2 m über die Fassadenflucht hinausragen und, mit Ausnahme

der Dachvorsprünge, die Hälfte des zugehörigen Fassadenabschnitts nicht

überschreiten. Unbedeutend rückspringende Gebäudeteile sind gemäss § 6d ABV Gebäudeteile, die um höchstens 1,5 m gegenüber der Fassadenflucht

zurückversetzt sind und einen Fünftel des zugehörigen Fassadenabschnitts nicht

überschreiten.

Bei den ca. 2,5 m über die Fassade hinausragenden – die

darüber liegenden Terrassen/Veranden tragenden – Wohnungstrennmauern auf den

Ebenen 1 und 2 (vgl. E. 2) kann es sich nicht um

Gebäudevorsprünge gemäss § 6c ABV handeln (vgl. auch Anhang 1 Figur

3.4 ABV). Die Wohnungstrennmauern stellen Vorsprünge dar, die zwar für sich

selbst keine Gebäudemerkmale aufweisen, aber dank ihrer räumlichen, baulichen

und funktionellen Verbundenheit als Bestandteile des Gebäudes erscheinen

(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1084 mit Hinweisen). Sie sind

daher als Teil der Fassadenflucht zu betrachten (§ 6 ABV). Angesichts

dessen überschreitet das geplante Bauvorhaben die zulässige Gebäudelänge.

4.1.2

Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines

Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG

vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw.

eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (VGr, 19. Juli

2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).

Es handelt sich nicht um einen nebenbestimmungsweise

heilbaren Mangel. Wie die Beschwerdegegnerin 1 bereits im vorinstanzlichen

Verfahren aufzeigte, wäre damit eine relativ weitgehende Anpassung des inneren

und – nördlichen – äusseren Grundrisses der Ebene 4 der geplanten Baute

erforderlich. In diesem Zusammenhang sind viele verschiedene Möglichkeiten der

Mängelbehebung gegeben, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen

Änderungen eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben würde

(vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46,

auch zum Folgenden).

4.1.3

Die Rüge ist damit berechtigt. Mit dem Bauvorhaben geht mithin eine

Überschreitung der Gebäudelänge einher. Diese ist nicht nebenbestimmungsweise

heilbar und führt deshalb zur Aufhebung der Baubewilligung.

4.2 Auf die

weiteren Rügen muss nicht mehr eingegangen werden.

5.

5.1 Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde VB.2022.00543 abzuweisen und die Beschwerde

VB.2022.00539 gutzuheissen. Somit sind der Entscheid des Baurekursgerichts vom

15. Juli 2022 (BRGE I Nr. 0111/2022) sowie der Beschluss des

Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 aufzuheben.

Die Gerichtskosten des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 15. Juli 2022 (BRGE I Nr. 0111/2022) sind – je hälftig – der

Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen.

5.2 Damit

siegen und unterliegen die Beschwerdeführerschaft und die

Beschwerdegegnerschaft je in einem Verfahren.

Ausgangsgemäss sind die Kosten der Beschwerdeverfahren den

Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Für die Verfahren vor Verwaltungsgericht sind

ausgangsgemäss keine Parteientschädigungen zuzusprechen. Demgegenüber ist die

private Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das

vorinstanzliche Verfahren BRGE I Nr. 0111/2022 eine Parteientschädigung

auszurichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00539 und VB.2022.00543 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerde im Verfahren VB.2022.00543 wird abgewiesen.

Die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00539 wird gutgeheissen.

Damit werden der Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I Nr. 0111/2022 vom

15. Juli 2022 sowie der Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar

2022 aufgehoben.

Die Gerichtskosten des Entscheids des Baurekursgerichts BRGE

I Nr. 0111/2022 vom 15. Juli 2022 von Fr. 5'705.- werden je zur

Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 510.-- Zustellkosten,

Fr. 8'510.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem

Beschwerdegegner 2 auferlegt.

5. Für

die Verfahren vor Verwaltungsgericht werden keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

6. Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Verfahren BRGE I Nr. 0111/2022 vor Baurekursgericht eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'200.-- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.