Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00540

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00540

Urteil

der 1. Kammer

vom 17. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten durch RA Prof. Dr. A,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadtrat von Zürich,

Beschwerdegegner,

und

B, vertreten durch RA Dr. C,

Mitbeteiligter,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Stadtrat von Zürich genehmigte mit Beschluss vom 5. Januar

2022 den Vertrag vom 1. Juli 2020 zwischen B als Grundeigentümer und der

Stadt Zürich über die Unterschutzstellung des Gebäudes auf dem Grundstück Kat-Nr. 01

an der D-Strasse 02 in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen diese Vertragsgenehmigung rekurrierte der Zürcher

Heimatschutz (ZVH) am 21. Februar 2022 an das Baurekursgericht des Kantons

Zürich mit dem Antrag, den Genehmigungsbeschluss aufzuheben und die Stadt

Zürich einzuladen, den Schutzumfang neu festzulegen. Das Baurekursgericht wies

den Rekurs am 15. Juli 2022 ab. Eine Minderheit des Gerichts stellte den

Antrag auf Rekursgutheissung.

III.

Am 14. September 2022 gelangte der ZVH mit

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, den

Rekursentscheid aufzuheben und die Stadt Zürich einzuladen, die Villa E an

der D-Strasse 02 in geeignetem Umfang unter Schutz zu stellen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST.

Das Baurekursgericht beantragte am 23. September

2022.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. B ersuchte am 19. Oktober

2022.

um vollumfängliche Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulasten des Beschwerdeführers. Die Stadt

Zürich ersuchte gleichentags um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers. Diese erstattete am 14. November

2022.

die Replik. Dazu duplizierte B am 28. November 2022. Mit Eingabe vom

27.

März 2023 verzichtete der ZHV – unter Festhaltung an den gestellten

Anträgen und Ausführungen – auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Der Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und

deswegen gemäss lit. a legitimiert, sich gegen die strittige Vertragsgenehmigung

zur Wehr zu setzen.

Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Grundstück des Mitbeteiligten Kat.-Nr. 01 an der

D-Strasse 02 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in

der Kernzone K im als historistisches Villenquartier (Ende 19. Jahrhundert)

umschriebenen Gebiet "D" (Art. 65 BZO). Die Villa wurde im Stil

der Neurenaissance errichtet und weist ein flach geneigtes Walmdach mit einem

Belvedere-Eckturm auf. Das Gebäude und der dazugehörige Garten sind im Inventar

der schützenswerten Bauten von kommunaler Bedeutung bzw. im Inventar der Gärten

und Anlagen von kommunaler Bedeutung geführt. Zudem figuriert das Gebäude im

Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), unter anderem als

Einzelelement mit dem Erhaltungsziel A.

Die Stadt Zürich und der Mitbeteiligte als Eigentümer

unterzeichneten am 1. Juli 2020 einen Dienstbarkeitsvertrag über die

Unterschutzstellung der Liegenschaft. Darin verpflichtete sich der Mitbeteiligte,

die geschützten Bauteile dauernd und ungeschmälert zu erhalten sowie Umbauten,

Renovationen und Instandstellungsarbeiten jeweils nach denkmalpflegerischen

Gesichtspunkten vorzunehmen. Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen werden und

es darf weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst-

und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden. Als geschützt

bezeichneten die Vertragsparteien aussen insbesondere die Fassaden mit den

bauzeitlichen Öffnungen, Gliederungs- und Zierelementen und Oberflächen.

Bezüglich des Dachbereichs wurden unter anderem das flach geneigte Walmdach,

das Pyramidendach und die Laterne des Turms als geschützt bezeichnet. Aus

denkmalpflegerischer Sicht stellten die Vertragsparteien fest, dass die

ordnungsgemässe Ausführung der namentlich bezeichneten Bau- und

Renovationsarbeiten mit dem kunst- und kulturhistorischen Charakter des

Schutzobjekts zu vereinbaren sei. Dabei handelt es sich um einen Umbau des

Gebäudes zwecks Nutzung als Büros samt Änderungen in der Dachlandschaft mit

neuen Lukarnen und Ochsenaugen sowie einem verglasten Ausstieg (Laterne) auf

die bestehende Dachterrasse.

2.2

Einen

ersten Genehmigungsbeschluss des Beschwerdegegners vom 28. Oktober 2020

betreffend diesen Schutzvertrag hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 23. April

2021.

gut: Auf Rekurs des Beschwerdeführers hob es den Genehmigungsbeschluss auf

und wies die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung an die Stadt Zürich

zurück.

Ebenfalls durch das Baurekursgericht gutgeheissen wurde

der Rekurs des Beschwerdeführers gegen die Baubewilligung der Stadt Zürich vom

26.

Januar 2021: Mit Entscheid vom 16. Juli 2021 hob das

Baurekursgericht die Baubewilligung auf, weil es mit Blick auf die aufgehobene

Vertragsgenehmigung an der sogenannten denkmalpflegerischen Baureife fehle.

Gegen diesen Entscheid gelangte der Mitbeteiligte an das Verwaltungsgericht;

das Verfahren ist unter VB.2021.00653 hierorts hängig.

2.3

Nach der

Rückweisung der Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend den

Schutzvertrag durch das Baurekursgericht erstattete das Amt für Städtebau der

Stadt Zürich am 17. August 2021 einen denkmalpflegerischen Fachbericht zur

streitbetroffenen Villa E.

Am 6. September 2021 teilte die

Denkmalpflegekommission der Stadt Zürich mit, dass das geplante Bau- und

Umgestaltungsvorhaben den kunst- und kulturhistorischen Charakter des

Schutzobjekts insbesondere im Dachbereich nicht beeinträchtigte und mit dem

formulierten Schutzumfang vereinbar sei.

2.4

Hierauf

erging am 5. Januar 2022 ein erneuter Beschluss des Beschwerdegegners, mit

welchem der Vertrag vom 1. Juli 2020 über die Unterschutzstellung des

Gebäudes zwischen dem Mitbeteiligten und der Stadt Zürich genehmigt wurde. Mit

dem Beschluss erfolgte die Unterschutzstellung der Liegenschaft entsprechend

dem Vertrag. Explizit wurde auch festgehalten, dass das Schutzobjekt nicht

abgebrochen werden und weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in

seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden dürfe

(Dispositiv-Ziffer 2 S. 6).

Dagegen rekurrierte der Beschwerdeführer wiederum an das Baurekursgericht.

Das Baurekursgericht gelangte im Rekursentscheid zur Auffassung, dass mit den

geplanten Dachaufbauten das Erscheinungsbild des Schutzobjekts nicht in einer

Weise verändert werde, die zu einer Verunklärung oder einer Unterordnung des

Objekts führen könne. Der Beschwerdegegner habe das ihm im Hinblick auf die

Festlegung des Schutzumfangs zustehende Ermessen nicht überschritten.

2.5

Gegen

diesen Entscheid richtet sich die vorliegende Beschwerde. Nach Auffassung des

Beschwerdeführers stellen sich insbesondere die Fragen, ob die

"nachgeschobene" Schutzabklärung formell und vor allem inhaltlich

eine genügende Grundlage für eine Unterschutzstellung bietet und ob die auf der

streitbetroffenen "Turmvilla" geplanten zahlreichen neuen

Dachaufbauten das Schutzobjekt über Gebühr beeinträchtigen resp. ob die

entsprechende Beurteilung durch die Vorinstanz in rechtskonformer Weise

erfolgte. Die Beschwerde zielt auf eine Rückweisung der Sache zur vollständigen

Abklärung und zur weitergehenden Unterschutzstellung der Dachlandschaft der

Villa.

3.

In verfahrensrechtlicher

Hinsicht rügt der Beschwerdeführer mehrfach eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs und eine ungenügende Sachverhaltsabklärung. Es sei ein Gutachten zur

Schutzwürdigkeit der Villa einzuholen. Mit der Replik beantragte er in diesem

Zusammenhang zudem, es sei durch das Verwaltungsgericht ein Augenschein

durchzuführen.

3.1

Bezüglich

der von der Beschwerdeführerin beantragten Durchführung eines Augenscheins ist

festzuhalten, dass die Anordnung eines Augenscheins im pflichtgemässen Ermessen

der zuständigen Behörde steht. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

23.

Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist

insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen

Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem

vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019,

E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 3, und

26.

September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Die Vorinstanz hat am 30. Mai 2022 im Beisein der

Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll

und Fotografien dokumentiert. Es lässt sich ausschliessen, dass aus einem

Augenschein durch das Verwaltungsgericht neue massgebliche Erkenntnisse zu

gewinnen wären.

Wie sich aus den materiellen Erwägungen zur Sache ergibt

(vgl. unten E. 6.3 und 6.4), geht der Sachverhalt aus dem

Augenscheinprotokoll sowie aus den übrigen Akten hinreichend hervor; auf einen

Augenschein ist zu verzichten.

3.2

Zur

Begründung seines Antrags um Einholung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit

der Villa E äussert der Beschwerdeführer insbesondere verschiedene

Bedenken und Einwände gegenüber dem Fachbericht des Amtes für Städtebau: Der Beschwerdegegner

habe im ersten Rekursverfahren behauptet, die städtische Denkmalpflege habe das

Projekt "in engem Einvernehmen" begleitet. Tatsächlich sei das

Projekt vom Beschwerdegegner aber "durchgewunken" worden, ohne dass

das Schutzobjekt und Beeinträchtigungen der Dachlandschaft von ihrer

Fachbehörde genauer untersucht worden wären. Mit dem Hinweis auf die enge

Begleitung habe der Beschwerdegegner das Resultat und den Inhalt des

Fachberichts aber bereits fixiert und vorbestimmt. Somit habe der Fachbericht

nicht mehr sachlich und wissenschaftlich nachgereicht werden können. Mit der

Replik stellt der Beschwerdeführer diesbezüglich allerdings klar, dass er den

Verfassern des Fachberichts keine Befangenheit nach Art. 5a VRG vorwirft:

auf die Rügen der Vorbefasstheit ist folglich nicht weiter einzugehen. Hingegen

hält der Beschwerdeführer daran fest, dass die fachliche Beurteilung nicht

wissenschaftlich sei und dass er die Schutzwürdigkeit des Objekts und

namentlich die überregionale Bedeutung des Schutzobjekts für nicht ausreichend

abgeklärt hält.

Der ausführliche

Fachbericht, verfasst durch den Kunst- und Architekturhistoriker F und

die Kunst- und Architekturhistorikerin G, erfüllt die wissenschaftlichen Anforderungen an ein

Gutachten durchaus. Der Fachbericht würdigt die städtebauliche Lage und

Bedeutung der Villa unter Berücksichtigung des Umfelds und dabei mit Blick auf

den Schutzumfang namentlich auch das ursprüngliche Dach als baukünstlerische

und typologische Zeugenschaft. Weiter schildert der Fachbericht die bis heute

erfolgten Veränderungen im Dachbereich und deren Bedeutung unter

gestalterischen Aspekten. Ferner nimmt er Bezug auf das vorliegende

Sanierungsprojekt und ordnet die geplanten Änderungen im Gesamtkontext ein. Vor

diesem Hintergrund erweist sich die Rüge der mangelnden Wissenschaftlichkeit

als unbegründet.

Ob der Fachbericht

entscheidrelevante Sachverhaltsabklärungen unterlassen hat, ist im Rahmen der

materiellen Beurteilung zu prüfen. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen

ergibt (vgl. unten E. 6.3 und 6.4),

bestehen keine Anhaltspunkte für eine ungenügende Abklärung des Sachverhalts. Von

der Einholung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit der Villa E kann daher

abgesehen werden.

Mit der Replik bezweifelt der Beschwerdeführer zudem, ob

die Dachaufbauten anlässlich des Augenscheins der städtischen

Denkmalpflegekommission am 6. September 2021 ausgesteckt gewesen seien. Duplicando

schildert der Mitbeteiligte den Ablauf der Aussteckung und zieht den Schluss,

dass das Bauvorhaben anlässlich des Augenscheins ausgesteckt gewesen sei.

Diesen detaillierten Ausführungen tritt der Beschwerdeführer in der Folge nicht

weiter entgegen. Es ist davon auszugehen, dass sich die Denkmalpflegekommission

ein zuverlässiges Bild vom geplanten Projekt machen konnte.

3.3

Entgegen

dem Beschwerdeführer stellt es schliesslich keine Verletzung des von Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewährleisteten

Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, dass sich die Vorinstanz nicht mit allen

Argumenten des Beschwerdeführers im Detail auseinandersetzte: Eine

(Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern

kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist

Genüge getan, wenn sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt

werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr

Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit

Hinweisen). Diese Anforderungen hat die Vorinstanz erfüllt.

4.

Als Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben

Bestimmung, dass wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände,

Feldgehölze und Hecken ebenso erhaltenswert sind. Bei der Beantwortung der

Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder

es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen

Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012,

VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3;

VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen).

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als

Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die

Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert

und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr,

19.

Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73).

5.

5.1

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids

lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den

Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2

Bei der

Beurteilung, ob eine Baute oder Anlage i. S. v.

§ 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist

oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde

ebenso ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der

Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer

Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und

1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.

Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 N. 85).

6.

6.1

Die

grundsätzliche Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes ist zwischen den

Parteien nicht umstritten (vgl. dazu auch den Dienstbarkeitsvertrag …). Der

Stadtrat geht im angefochtenen Beschluss vom 5. Januar 2022 explizit und

zu Recht davon aus, dass es sich bei der Liegenschaft D-Strasse 02 um

einen wichtigen Zeugen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c und f PBG

handle. Das Wohnhaus sei in der Formensprache der Neurenaissance mit

Belvedere-Eckturm erstellt worden und als Teil des Villenquartiers im Gebiet

"D" ein wichtiger typologischer und baukünstlerischer Zeuge der

Villenarchitektur in Zürich.

Des Weiteren ergibt sich, dass

das Gebäude als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (= Substanzerhalt) und

als Teil des Gebiets H mit dem Erhaltungsziel C (= Erhalt des Charakters)

im ISOS figuriert.

Dispositiv

Es lässt sich demnach als

Zwischenfazit festhalten, dass das streitbetroffene Gebäude einen wichtigen

Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c (und f) PBG darstellt und

dementsprechend schutzwürdig ist.

6.2 Die

Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu

gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3, und 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 7.1;

vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, S. 118 Rz. 496

und S. 119 Rz. 500 ff. zur Abwägung zwischen gegensätzlichen

öffentlichen Interessen). Staatliches Handeln muss verhältnismässig sein (Art. 5

Abs. 2 BV).

6.3 Im

Hinblick auf die Beurteilung des öffentlichen Interesses am Erhalt des Gebäudes

ist der Grad der Schutzwürdigkeit hinsichtlich der infrage stehenden Bauteile

und Aspekte zu klären. Denn zwischen den Parteien strittig ist der Schutzumfang

und dabei namentlich die Frage, ob sich die geplanten Dachaufbauten mit dem

Anliegen am Erhalt des Gebäudes als wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG verträgt.

6.3.1

Der Fachbericht des Amtes für Städtebau hat die Bedeutung des Gebäudes

ausführlich abgeklärt. Dabei ist mit Blick auf die wertvolle Zeugeneigenschaft

davon auszugehen, dass das öffentliche Interesse am grundsätzlichen Erhalt des

Gebäudes gross ist. Angesichts dieses Ergebnisses ist nicht ersichtlich,

inwiefern – wie der Beschwerdeführer geltend macht – eine weitere Abklärung der

"überregionalen oder schweizerischen Bedeutung" relevant wäre, zumal

das ISOS aus gesamtschweizerischer Sicht die Erhaltung von Substanz und

Charakter des Gebäudes propagiert. Es ist insofern durchaus von einer hohen

Schutzwürdigkeit des Gebäudes auszugehen. Dementsprechend hat der Stadtrat den

Gebäudekomplex mit dem angefochtenen Beschluss unter Schutz gestellt. Mit dem

getroffenen Schutzumfang bleibt das Gebäude in seiner Substanz und seinem

Charakter bestehen, womit das dargelegte grosse öffentliche Interesse am Erhalt

der Liegenschaft befriedigt wird.

6.3.2

Klar weniger gross ist das Interesse an der hier strittigen Wahrung des

aktuellen Erscheinungsbilds der Dachlandschaft. Der ausführliche Fachbericht

zeigt nachvollziehbar auf, dass seit der Erstellung des Gebäudes verschiedene

Änderungen der Dachlandschaft erfolgten. Dabei bezeichnet der Fachbericht die

zwischen 1908 und 1927 erfolgten baulichen Eingriffe als nicht vorteilhaft; die

Dachlukarnen seien nicht auf die Fensterachsen ausgerichtet und stünden in

gestalterischer Hinsicht beziehungslos zur Architektur. Auch die ab der zweiten

Hälfte des 20. Jahrhunderts erfolgten baulichen Eingriffe (u. a. drei

Dachflächenfenster, Deckenöffnung als Ausstieg auf das Flachdach, Klimageräte)

müssten als wenig geglückt bezeichnet werden.

Es besteht kein Anlass, um

von dieser Beurteilung abzuweichen. Die vom Beschwerdeführer

vorgetragene gegenteilige Auffassung vernachlässigt die aktuelle,

baukünstlerisch störende Dachgestaltung. Der Fachbericht hat – wie gesehen –

ausführlich dargelegt, dass die ursprüngliche (wertvolle) Dachgestaltung im

Laufe der Zeit stark verändert wurde und damit entscheidend an Qualität

eingebüsst hat. Dieser Schluss erfolgt nachvollziehbar und ist unabhängig davon

zulässig, wie die Qualitäten der Dachlandschaft im regionalen und nationalen

Kontext einzuordnen wären (vgl. a. M. der Beschwerdeführer explizit in …). Denn angesichts der

zahlreichen baulichen Eingriffe in die ursprüngliche Dachlandschaft besteht

diesbezüglich keine hohe Schutzwürdigkeit. Das Interesse am unveränderten

Erhalt der aktuellen Situation im Dachbereich ist nur mehr gering. Daran ändert

auch nichts, wenn es sich bei der Villa – wie der Beschwerdeführer vermutet –

grundsätzlich um ein hochwertiges Schutzobjekt von überregionaler und

möglicherweise schweizweiter Bedeutung handelt.

6.3.3

Zusammengefasst besteht am grundsätzlichen Bestandeserhalt des Gebäudes ein

grosses öffentliches Interesse. Das gilt auch für die – soweit noch vorhanden –

ursprüngliche Dachgestaltung (flaches Walmdach) mit ihren originalen Aufbauten,

namentlich für den charakteristischen Belvedere-Turm. Demgegenüber ist das

Interesse an der Beibehaltung von Profil und Volumen des Gebäudes mit dem

Verbot jeglicher Änderung der Dachaufbauten stark zu relativieren. Es ist

insoweit von einer Schutzwürdigkeit in nur geringem Grad und dementsprechend

von einem geringen öffentlichen Interesse am Erhalt eines unveränderten

Erscheinungsbilds der Dachlandschaft unter Ausschluss jeglicher Aufbauten

auszugehen.

6.4 Diesem

geringen Interesse an der Beibehaltung der aktuellen Dachgestaltung sind die

gegenteiligen privaten und allfälligen öffentlichen Interessen

gegenüberzustellen.

6.4.1

Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung einer Schutzmassnahme ist die

Schwere des Grundrechtseingriffs für die Eigentümerschaft mitzuberücksichtigen.

Rein finanzielle Interessen des Grundeigentümers können bei ausgewiesener

Schutzwürdigkeit für sich genommen aber nicht ausschlaggebend sein (BGr, 27. Oktober

2017, 1C_285/2017, E. 3.3 und 1. April 2011, 1C_55/2011, E. 7.1

mit Hinweisen).

6.4.2

Im Rahmen der Umnutzung der Villa in ein Bürogebäude bezwecken die geplanten

Änderungen am Dachgeschoss und an der Dachlandschaft zunächst die Verbesserung

der (hindernisfreien) Erschliessung durch eine Liftanlage, samt einer

verbesserten Ausstiegsmöglichkeit auf die bestehende Dachterrasse und

zusätzlichem Tageslicht für das Dachgeschoss.

Wie das Baurekursgericht zutreffend ausführt, besteht ein

erhebliches Interesse des Eigentümers an einer Nutzung des Dachgeschosses und

damit an einer adäquaten Belichtung desselben. Zu diesen privaten Interessen am

geplanten Umbau gesellt sich gemäss der Beurteilung im Fachbericht, dass das

vorliegende Sanierungsprojekt das "Sammelsurium" von

Dachflächenfenstern und baukünstlerisch nicht überzeugenden Dachlukarnen

beseitigen würde. Die neuen Dachlukarnen als Ersatz für die bisherigen Lukarnen

und Dachflächenfenster würden die Dachlandschaft beruhigen. Als untergeordnete

Dachelemente seien sie auf die darunterliegenden Fensterachsen ausgerichtet und

würden das Gesamtbild der Villa in selbstverständlicher Weise ergänzen. Vor dem

Hintergrund dieser nachvollziehbaren Einschätzung ist davon auszugehen, dass

die aktuelle Dachlandschaft durch Änderungen, wie sie hier vorgesehen sind, an

Qualität gewinnen kann.

6.4.3

Gleichzeitig zeigt das Bauprojekt, dass sich Aufbauten in einer Weise

gestalten lassen dürften, welche die wertvollen Dachteile, insbesondere den

Belvedere-Turm, nicht nachteilig prägen.

Der Beschwerdeführer dagegen ist der Auffassung, dass die

derzeit prägende Erscheinung des Turms und seine Dominanz durch die geplanten

Aufbauten offenkundig beeinträchtigt würden.

Es trifft wohl zu, dass die geplanten Dachaufbauten

deutlicher in Erscheinung treten als die bisherigen Aufbauten, soweit diese

rückgebaut werden. Als Kernpunkt tritt der gläserne Dachausstieg am stärksten

in Erscheinung. Indessen legt das Fachgutachten überzeugend dar, dass die

geplanten Aufbauten von weit höherer baukünstlerischer Qualität sind als die

bisherigen, nachträglich erstellten Aufbauten. Dieser Qualitätsgewinn wiegt die

deutlichere Wahrnehmbarkeit der geplanten Aufbauten mehr als auf. Der Fachbericht

legt deshalb plausibel dar, dass die geplanten Aufbauten aufgrund ihrer

Gestaltung und Lage keine Konkurrenz zum markanten Belvedere-Turm darstellen

würden. Abgesehen davon wird die im ISOS erwähnte Dachform also solche (flaches

Walmdach) durch die Aufbauten entgegen der Vermutung des Beschwerdeführers nicht

geändert.

6.4.4

Schliesslich ist bei der Interessenabwägung die bauliche Verdichtung bzw.

der haushälterische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2

lit. abis sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) zu berücksichtigen.

Allerdings weisen ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte auf

als neuere Bauten. Insofern könnte das Argument der Verdichtung fast immer zu

Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem Element in der

Regel keine grosse Bedeutung zukommen kann (vgl. BGE 147 II 125 E. 9.3).

Dies ist auch vorliegend der Fall; umgekehrt ist das dahingehende öffentliche

Interesse aber auch nicht belanglos.

6.4.5

Die Zulassung der geplanten Aufbauten liegt zusammengefasst nicht bloss im

privaten Interesse, sondern auch in einem gewissen öffentlichen Interesse.

Diese Interessen an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung lassen sich in

ihrer Gesamtheit als erheblich qualifizieren und überwiegen demnach das

vorliegend bloss geringe Interesse an der Bewahrung der aktuellen, wenig

überzeugenden Dachgestaltung.

6.5 Damit

erweist sich der von der Verwaltungsbehörde festgelegte Schutzumfang als

vertretbar und rechtskonform. Eine weitergehende Unterschutzstellung der

Dachlandschaft erweist sich nicht als erforderlich. Der Rekursentscheid ist

dementsprechend nicht zu beanstanden, was zur Abweisung der Beschwerde führt.

7.

Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

Sodann ist der Beschwerdeführer zu verpflichten, dem

anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten eine Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG); als angemessen erscheint für das Beschwerdeverfahren ein

Betrag von Fr. 2'000.-. Mangels eines besonderen Aufwandes im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. a VRG besteht für den Beschwerdegegner im

Beschwerdeverfahren kein Entschädigungsanspruch.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 4'205.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Mitbeteiligten eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung

an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.