Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00568

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00568

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Juni 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 D,

1.2 E,

beide vertreten durch RA F,

2. Baukommission der Gemeinde Dürnten,

vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 16. November 2021 erteilte die

Baukommission Dürnten E und D die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung

eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02

in Oberdürnten.

Erwägungen

II.

Den gegen diese Baubewilligung am 21. Dezember 2021

erhobenen Rekurs von A und B wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 24. August

2022.

ab.

III.

A und B gelangten mit Beschwerde vom 26. September

2022.

an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen

Rekursentscheids vom 24. August 2022; eventualiter sei die Streitsache mit

den entsprechenden Weisungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer)

zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Eingabe vom 18. Oktober 2022 beantragte das

Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde ohne weitere Bemerkungen. Die

Baukommission Dürnten beantragte am 20. Oktober 2022 die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Bauherrschaft stellte

am 20. Oktober 2022 ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei

vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der

Rekursentscheid vom 24. August 2022 sei zu bestätigen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführer. Mit

Replik vom 25. November 2022 hielten die Beschwerdeführer an ihren

Anträgen fest. Am 1. Dezember 2022 hielt auch die Baubewilligungsbehörde

an ihren Anträgen fest, ohne zu den Ausführungen der Beschwerdeführer in der

Replik Stellung zu nehmen. Die Bauherrschaft verzichtete in ihrer Eingabe vom 2. Dezember

2022.

unter Festhaltung an ihren Anträgen ausdrücklich auf die Erstattung einer

Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W/1.9 und ist mit einem

Einfamilienhaus überstellt. Dieses soll abgebrochen und durch ein

Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ersetzt werden. Die Baubewilligung erging

noch unter der bisherigen Bau- und Zonenordnung aus dem Jahre 1994. Inzwischen

ist die teilrevidierte BZO vom 3. Juni 2021 per 18. März 2022 in

Kraft getreten.

2.2

Die

Beschwerdeführer sind Eigentümer der beiden Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04.

Während die Erstere in ihrer südöstlichen Grundstücksecke an das Baugrundstück

anstösst, grenzt die Parzelle Kat.-Nr. 04 im Süden an das Baugrundstück.

Das Baugrundstück sowie die diesem westlich benachbarte Parzelle Kat.-Nr. 05

werden über eine ab der H-Strasse führende Stichstrasse erschlossen. Diese

verläuft hälftig über die beiden Parzellen der Beschwerdeführer. Die

Beschwerdeführer beanstanden die Erschliessung des Baugrundstücks in

verschiedener Hinsicht. Sie rügen den Ausbaustandard sowie die rechtliche

Sicherung der Zufahrt einerseits sowie die ungenügende rechtliche Sicherung der

Frischwasserzufuhr andererseits.

3.

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf

Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die

Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den

Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen

ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den

Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig

beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter

dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf

vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser

und Energie versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern,

Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist.

4.

4.1

Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten

sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1

PBG).

4.2

Die

Beschwerdeführer machen vorab geltend, die Stichstrasse, welche dem

Baugrundstück als Zufahrt diene, sei nicht den gesetzlichen Anforderungen der

Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) entsprechend ausgebaut. Die

Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet. Die Begründung der Vorinstanz,

weshalb die Verkehrssicherheit trotz Abweichen von den gesetzlichen Vorgaben

gewährleistet sein solle, überzeuge nicht. Ausserdem gingen die Vorinstanzen zu

Unrecht von einer ausreichenden rechtlichen Sicherung der Zufahrt aus. Sie

gingen insbesondere zu Unrecht davon aus, der Inhalt der Dienstbarkeit sei

leicht feststellbar und es liege ein unzweifelhaftes Ergebnis vor. Die

Vorinstanzen seien lediglich vom Grundbucheintrag ausgegangen. Aufgrund der

Einwendungen der belasteten Grund­eigentümer hätten sie zwingend den

Erwerbsgrund bzw. die entsprechenden Belege beiziehen müssen.

4.3

Die

technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als

Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der

Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der

vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für

alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist

(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,

insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen

1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV

können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen

an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem

Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV).

4.4

Bei der Beurteilung der hinreichenden

strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von

Erleichterungen von den technischen Anforderungen der

Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz

zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der

angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des

massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung

verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar

erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn

dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019,

VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

4.5

Was den

geforderten Ausbaustandard in tatsächlicher Hinsicht anbelangt, so kann vorab

auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Die

Verkehrserschliessungs­verordnung verlangt für einen Zufahrtsweg, welcher bis

zu 50 Wohneinheiten erschliessen darf, eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis

4,00 m. Hinzu kommen seitliche Bankette von mindestens 0,3 m und/oder

ein Trottoir (Typ 1 und 3 gemäss Anhang 1 VErV). Wie das Baurekursgericht

anlässlich des durchgeführten Augenscheins ermittelt hat, weist die fragliche

Stichstrasse eine Breite von 3,70 bis 3,80 m auf, verfügt aber weder über

zusätzliche Bankette noch über ein Trottoir.

4.6

Die

tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz sind unbestritten geblieben und

decken sich mit den anlässlich des Augenscheins aufgenommenen Fotos. Das

Baurekursgericht weist zu Recht darauf hin, dass es sich bei der

Zufahrtsstrasse um eine lediglich 30 m lange Stichstrasse handelt. Diese

verläuft gerade und ist sehr übersichtlich. Sie ist im Lichte der gesetzlichen

Vorgaben, welche für eine Zufahrtsstrasse ausgelegt sind, die bis zu 50 Wohneinheiten

erschliessen kann, als schwach befahren zu qualifizieren. Daran ändert auch der

Umstand nichts, dass auf dem Baugrundstück neu 5 Wohneinheiten entstehen

werden. Schliesslich weist die Strasse eine Breite auf, die die

Mindestanforderungen um 70 bis 80 cm überschreitet. Die Schlussfolgerung der

Rekursinstanz, die Verkehrssicherheit sei unter diesen Umständen zweifellos

gewährleistet, ist daher nicht zu beanstanden.

5.

5.1

Zufahrten müssen für den

bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 =

BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster

Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für die

vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden

Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht

Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem

fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit

lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie 11. Juli

2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]). Werden Zugänge zu

Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und

jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die

zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat

die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu

prüfen. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im Interesse

der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen nur mit

Zurückhaltung geprüft. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit

nicht leicht feststellbar und ergibt

die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu

verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des

Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück

verschafft hat (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7.3, und

12.

Januar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3).

5.2

Die

Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe sich zu Unrecht nur auf

den Grundbucheintrag und den ihrer Meinung nach nicht relevanten Vertrag vom 24. Februar

1979.

abgestützt. Zur Beurteilung des konkreten Inhalts und Umfangs der

Grunddienstbarkeit hätte aber aufgrund der Einwendungen der Beschwerdeführer

der Erwerbsgrund bzw. der entsprechende Beleg 159 (Dienstbarkeitsvertrag

vom 12. Mai 1972) beigezogen werden müssen. Indem die Vorinstanzen dies

unterlassen hätten, hätten sie den Sachverhalt ungenügend festgestellt. Bereits

aus diesem Grund sei die angefochtene Baubewilligung aufzuheben und die Sache

für den Fall, dass dem Hauptbegehren nicht stattgegeben werde, zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Aus dem Beleg 159 ergebe sich klar die Absicht der

Parteien, dass lediglich die im Dienstbarkeitsvertrag genannten vier

natürlichen Personen durch den Vertrag berechtigt und belastet werden sollten

und es sich daher um eine Personaldienstbarkeit handle. Allenfalls könne die

Vereinbarung zwischen den Parteien auch so verstanden werden, dass zumindest

der Kreis der Berechtigten strikte auf die im Grundbuch genannten vier

Grundeigentümer beschränkt werden solle, und es sich damit um eine strikte

bemessene Dienstbarkeit handle. Die Tatsache, dass die Dienstbarkeit einzig im

Hinblick auf die Erstellung der beiden Einfamilienhäuser auf Kat.-Nr. 05

und 01 errichtet worden sei, spreche klar für eine projektbezogene bzw. auf die

Nutzung als Einfamilienhaus beschränkte Erschliessung mittels des kleinen

Stichsträsschens. Es war damals aufgrund der zulässigen Ausnützung von 20 %

nicht erlaubt, etwas anderes als Einfamilienhäuser zu bauen, und es musste auch

nicht damit gerechnet werden, dass jemals Mehrfamilienhäuser gebaut werden

könnten. Es sei daher von einer beschränkten Dienstbarkeit bzw. einem

entsprechenden Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten des einstigen Eigentümers der

Bauparzelle auszugehen. Der Inhalt der Dienstbarkeit lasse sich im vorliegenden

Fall nicht leicht feststellen. Die Auslegung, welche die Vorinstanz gar nicht

vorgenommen habe, ergebe kein eindeutiges Ergebnis. Die Baubewilligung hätte

daher verweigert werden müssen. Die Bauherrschaft habe notfalls über den

Zivilrichter feststellen zu lassen, dass das beanspruchte Fuss- und

Fahrwegrecht als Grunddienstbarkeit und diesfalls als ungemessene Dienstbarkeit

zu verstehen sei.

5.3

Für die

Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB

eine Stufenordnung vor (vgl. BGE 130 III S. 557 ff.). Ausgangspunkt

ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag

deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738

Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des

Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2

ZGB), d. h. auf den

Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird und einen

Bestandteil des Grundbuchs bildet. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig,

kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art

ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben

ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB).

5.4

Gemäss den

bei den Akten liegenden Grundbuchauszügen lastet sowohl auf Parzelle Kat.-Nr. 03

als auch auf Kat.-Nr. 04 ein "Fuss- und Fahrwegrecht" zugunsten

der Grundstücke Kat.-Nrn. 05 bzw. 01. Es besteht aufgrund dieses klaren

Wortlauts keinerlei Unklarheit hinsichtlich des Bestands eines Fuss- und

Fahrwegrechts. Insbesondere erweist sich die Auffassung der Beschwerdeführer,

es liege eine Personaldienstbarkeit vor, als offensichtlich unbegründet, wird

doch das Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch ausdrücklich als

Grunddienstbarkeit aufgeführt. Doch selbst unter Beizug des von den Beschwerdeführern

eingereichten Dienstbarkeitsvertrages vom 12. Mai 1972 ergibt sich keine

andere Auffassung. Auch darin wird ausdrücklich von Grunddienstbarkeit

gesprochen und das Fuss- und Fahrwegrecht wird zugunsten und zulasten der

betroffenen Grundstücke eingeräumt. Es sind insbesondere auch keinerlei

Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Absicht bestanden hätte, eine

Personaldienstbarkeit einzuräumen. Keinerlei Anhaltspunkte bestehen

schliesslich dafür, dass das Fuss- und Fahrwegrecht lediglich für eine Einfamilienhausnutzung

des Grundstücks eingeräumt werden sollte.

Die vom Beschwerdeführer angeführten Beweggründe, welche

zwischen den ursprünglichen Parteien bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages

vorgelegen hätten, sind im vorliegenden Fall nicht weiter relevant. Die

allgemeinen Auslegungsgrundsätze gemäss Art. 18 OR, wonach sich der Inhalt

eines Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien

ergibt, gelten vorbehaltlos nur unter den ursprünglichen Vertragsparteien. Im

Verhältnis zu Dritten haben sie dagegen nur mit einer Einschränkung Geltung, die

sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs ergibt. Bei der Auslegung des

Dienstbarkeitsvertrages können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der

Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das

dingliche Recht erworben haben, individuelle persönliche Umstände und Motive

nicht berücksichtigt werden, auch wenn sie für die Willensbildung der

ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag

selbst aber nicht hervorgehen und für unbeteiligte Dritte nicht erkennbar waren

(vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz: Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 1534 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung). Am vorliegenden Rechtsstreit sind offensichtlich keine der

ursprünglichen Vertragsparteien, sondern deren Rechtsnachfolger beteiligt.

Insbesondere die Bauherrschaft hat das Baugrundstück gestützt auf den

öffentlichen Glauben des Grundbuchs und die daraus ersichtlichen Rechte und

Lasten erworben.

5.5

Das

ursprüngliche Einfamilienhaus soll durch ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen

ersetzt werden. Diesbezüglich ist in Übereinstimmung mit der Rekursinstanz auf

die gefestigte Rechtsprechung hinzuweisen, wonach es grundsätzlich keine

Mehrbelastung darstellt, wenn die Gebäude auf dem herrschenden Grundstück

vergrössert oder vermehrt werden, sodass der Dienstbarkeitsweg stärker begangen

und befahren wird. So muss beispielsweise der aus einer Erhöhung von zwei auf fünf Wohneinheiten

resultierende Mehrverkehr von der Eigentümerschaft des belasteten Grundstücks

geduldet werden (vgl. VB.2016.00347 vom

12.

Januar 2017, E. 2.5 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung). Das Argument, die ursprünglichen Vertragsparteien hätten nur

mit einer Einfamilienhausnutzung gerechnet und nicht mit einer späteren

Mehrfamilienhausnutzung rechnen müssen, verfängt nicht. Das Bundesgericht hat

ausdrücklich darauf hingewiesen, dass angesichts der offenen Umschreibung der

Dienstbarkeit als Fuss- und Fahrwegrecht vernünftigerweise mit einer gewissen

künftigen Mehrbelastung gerechnet werden muss (BGE 122 III 358, S. 359).

6.

6.1

Die

Beschwerdeführer beanstanden im Weiteren die ausreichende Versorgung des

Baugrundstücks mit Wasser. Sie machen geltend, es bestehe zwar eine alte

Wasserleitung, diese sei aber nicht rechtlich gesichert. Es sei keinerlei

Leitungsdienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Die Bauherrschaft verfüge daher

über keine Berechtigung, das Wasser für ihr Bauvorhaben über die umliegenden

Parzellen auf ihre Parzelle durchzuleiten. Sie müsse sich dies zivilrechtlich

erstreiten.

6.2

Die rechtliche Sicherung einer

Erschliessungsanlage umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die

Bauherrschaft über die dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung der

Anlage ausreichenden Benützungsrechte verfügt. Eine obligatorische Berechtigung

ist nicht ausreichend. Vielmehr ist mindestens ein im Grundbuch eingetragenes

dingliches Recht erforderlich.

Heute wird das bestehende Einfamilienhaus auf dem

Baugrundstück durch eine Frischwasserleitung erschlossen, welche ab der H-Strasse

über die Parzelle Kat.-Nr. 03 verläuft. Die Leitung ist in den

Werkleitungskataster der Gemeinde eingezeichnet. Dass die Dimensionierung der

bestehenden Wasserleitung heute nicht mehr genüge, wird von den

Beschwerdeführern nicht substanziiert geltend gemacht. Laut Auskunft des kommunalen

Tiefbauamts kann von einem genügenden Durchmesser der Leitung ausgegangen

werden. Das Baugrundstück ist demzufolge faktisch mit Frischwasser erschlossen.

Die bestehende Wasserleitung seinerzeit wurde im Rahmen des Vollzugs der

privaten Erschliessung des Quartiers H basierend auf einem Vertrag vom 24. Februar

1979.

erstellt. Ein im Grundbuch eingetragenes Leitungsrecht fehlt.

Der Einwand der Beschwerdeführer der

mangelnden rechtlichen Sicherung erweist sich diesbezüglich – entgegen der

Auffassung der Rekursinstanz – als berechtigt und die angefochtene

Baubewilligung als mangelhaft.

6.3

Die Behebung des vorliegenden Mangels

mittels Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG fällt ausser Betracht.

Der Erschliessungsmangel ist nicht untergeordneter Natur. Es kann ausserdem in

der vorliegenden Konstellation nicht davon ausgegangen werden, dass die

Bauherrschaft die rechtliche Sicherung der Zuleitung ohne besondere Schwierigkeiten

erreichen kann, sondern diese vielmehr auf dem Zivilweg erstreiten muss. Eine

anderweitige Möglichkeit der Erschliessung des Baugrundstücks mit Frischwasser

wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Nichts daran zu

ändern vermag der Umstand, dass sich die Bauherrschaft in einer

zivilprozessualen Ausauseinandersetzung auf Art. 15 der Verordnung über

die Wasserversorgung der politischen Gemeinde Dürnten vom 5. Dezember 2013

wird berufen können, wonach jeder Grundeigentümer angehalten ist,

Leitungsbaurechte für Leitungen zu gewähren. Dieser Anspruch ersetzt ein im

Grundbuch eingetragenes Durchleitungsrecht nicht.

7.

7.1

Zusammenfassend

erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführer als teilweise begründet

(fehlende rechtliche Sicherung der Frischwassererschliessung). Dies führt zur

Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des Rekursentscheids und der

angefochtenen Baubewilligung. Eine Überprüfung der Frage der Rechtzeitigkeit

der Rüge der Überschreitung der Gebäudehöhe durch das Bauvorhaben erübrigt sich

unter diesen Umständen.

Die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 5'180.- sind der

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte

aufzuerlegen.

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Bauherrschaft aufzuerlegen (§§ 70 und 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zu. Sie

ist vielmehr zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3

VRG). Die Gemeinde ist in der vorliegenden Konstellation grundsätzlich nicht

entschädigungsberechtigt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss, in:

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich 2014, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

24.

August 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Dürnten vom 16. November

2021.

werden aufgehoben.

Die

Rekurskosten in der Höhe von Fr. 5'180.- werden der Beschwerdegegnerschaft

1.1

und 1.2 unter solidarsicher Haftung je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter

solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird zu gleichen Teilen und solidarisch

verpflichtet, den Beschwerdeführern 1 und 2 für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.- (insgesamt

Fr. 5'000.-; inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.