Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00578

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00578

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Juli 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

1.

A,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Bauausschuss der Stadt Winterthur,

Beschwerdegegner,

und

1.

D,

2.

E,

beide vertreten durch RA F,

Mitbeteiligte,

betreffend Wiederherstellungsbefehl,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 1. Februar 2022 verpflichtete der

Bauausschuss der Stadt Winterthur A und B, die Anzahl der auf den Grundstücken

Kat.-Nrn.01 und 02 gehaltenen Hunde innert fünf Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses

dauerhaft auf maximal drei Tiere zu reduzieren. Zusätzlich seien allfällige

Welpen der Hunde erlaubt, solange diese beim Muttertier bleiben müssten. Pro

Jahr sei maximal ein Wurf gestattet.

Erwägungen

II.

Den gegen diesen Beschluss von A und B am 17. März

2022.

erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. August

2022.

ab.

III.

A und B gelangten mit Beschwerde vom 28. September

2022.

an das Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:

"Materielle Anträge

1.

Der Beschluss der Stadt Winterthur vom

1.

Februar 2022 (BAB-Nr. A 03, Projekt-Nr. 04) und der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 25. August 2022 (G.-Nr. 05, BRGE IV Nr. 06)

seien vollumfänglich aufzuheben.

2.

Es sei auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustandes, mithin die Beschränkung des Zuchtbetriebs auf die

dauerhafte Haltung von maximal drei Tieren (zzgl. ein jährlicher Wurf Welpen)

zu verzichten.

3.

Eventualiter sei die Weiterführung des

Zuchtbetriebs durch die Beschwerdeführer unter der Auflage der Einhaltung eines

Betriebsreglements gemäss dem Beschluss des Bauausschusses der Stadt Winterthur

vom 12. August 2019 und dem berichtigenden Entscheid des Baurekursgerichts

vom 11. März 2020 (07) weiterhin zu dulden.

4.

Subeventualiter sei die

Wiederherstellungsfrist auf 24 Monate ab Eintritt der Rechtskraft des

Wiederherstellungsbefehls festzusetzen.

Prozessuale Anträge

5.

Es seien die Akten aus dem

Baubewilligungsverfahren sowie den vorangehenden Rekurs- und

Beschwerdeverfahren beizuziehen.

6.

Sämtliche Eingaben und Unterlagen des

Beschwerdegegners und der Mitbeteiligten seien den Beschwerdeführern ohne

weitere Aufforderung in Kopie zuzustellen.

7.

Die Kosten des Verfahrens seien dem

Beschwerdegegner bzw. den Mitbeteiligten aufzuerlegen respektive auf die

Staatskasse zu nehmen und es sei den Beschwerdeführern eine angemessene

Entschädigung (zzgl. Mehrwertsteuer von 7.7%) zuzusprechen."

Mit Eingabe vom 19. Oktober 2022 beantragte der

Bauausschuss der Stadt Winterthur die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Das

Baurekursgericht ersuchte am 21. Oktober 2022 ohne Bemerkungen um

Beschwerdeabweisung. Die Mitbeteiligten, D und E, stellten am 3. November

2022.

den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 2. Dezember

2022.

hielten die Beschwerdeführenden an ihren Beschwerdeanträgen fest. Mit

Eingaben vom 16. Dezember 2022 verzichtete der Bauausschuss der Stadt

Winterthur auf die Erstattung einer Duplik sowie die Mitbeteiligten auf eine

weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

Bereits mit Beschluss vom 12. August 2016 war den

Beschwerdeführenden die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die

teilweise Nutzungsänderung ihrer in der Wohnzone liegenden Liegenschaft für

eine Hundezucht aufgrund fehlender Zonenkonformität verweigert worden. Dieser

Entscheid wurde vom Bundesgericht letztinstanzlich bestätigt (vgl. BGr, 25. Juni

2021, 1C_49/2021). Im angefochtenen Beschluss geht es lediglich noch um die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Nur diese Frage ist

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens. Eine Auseinandersetzung mit der

Kritik der Beschwerdeführenden an der in der Rechtsprechung anerkannten sogenannten

Berner Praxis, wonach in reinen Wohnzonen das Halten von maximal drei bis vier

ausgewachsenen Hunden und allfälligen Welpen (solange diese beim Muttertier

bleiben müssen) als zonenkonform und damit zulässig beurteilt wird (vgl. dazu

VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00296, E. 3 und 5.7), erübrigt sich

daher. Auf die Vorbringen der Beschwerdeführenden, welche die Praxis als zu

pauschal und zu wenig einzelfallgerecht bezeichnen, ist daher nicht weiter

einzugehen.

3.

3.1

Gemäss § 341

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) hat die zuständige Behörde bei Verstössen gegen das Planungs-

und Baurecht ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen

Zustand herbeizuführen. Im Zusammenhang mit einem Wiederherstellungsbefehl sind

die massgebenden allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien

zu berücksichtigen. Zu ihnen gehört namentlich das in Art. 5 Abs. 2

BV festgehaltene Verhältnismässigkeitsprinzip. So kann die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands allenfalls unterbleiben, wenn die

Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht

im öffentlichen Interesse liegt; ebenso, wenn die Bauherrschaft in gutem

Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung

im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen

widerspricht (vgl. BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6

mit Hinweisen). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine

Bauherrschaft berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in

Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum

Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und

die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 111

Ib 213 E. 6b).

Ein Wiederherstellungsbefehl ist nach ständiger

Rechtsprechung unter anderem dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung von

den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung gering ist und die berührten

allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer oder der Eigentümerin

durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 111 Ib 213 E. 6b). Zu den allgemeinen

Interessen gehören auch die privaten Interessen von Nachbarinnen und Nachbarn

(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, Bd. 1, S. 619).

3.2

Recht und Pflicht der Behörde bezüglich der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gelten nicht für unbegrenzte Zeit.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Behörden, den

Abbau eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen,

grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 107 Ia 121 E. 1; 136 II

359.

E. 8 mit weiteren Hinweisen). Eine Verkürzung der Frist ist in der

Regel nur aus Gründen des Vertrauensschutzes gerechtfertigt (BGE 136 II 359 E. 7)

oder wenn der baurechtswidrige Zustand offensichtlich war oder bei Anwendung

der erforderlichen Sorgfalt von der Baubehörde hätte erkannt werden können und

diese trotzdem nicht eingeschritten ist. Solange die Behörde jedoch bloss

untätig geblieben ist, kann nicht per se auf Duldung geschlossen werden (zum

Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 622 f.).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden stellen sich vorab auf den Standpunkt, der Zuchtbetrieb sei

von der Stadt jahrelang geduldet worden. Die Beschwerdeführenden hätten die

Einnahmen aus der Hundezucht stets versteuert und auch die anfallende

Hundesteuer für alle Hunde stets bezahlt. Die städtische Baupolizei müsse sich

das Wissen anderer städtischer Behörden nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung anrechnen lassen. Die Steuerbehörde sowie die

Liegenschaftenverwaltung, welche den Beschwerdeführenden die zusätzliche

Parzelle verkauft habe, hätten von der gewerblichen Hundezucht Kenntnis gehabt.

Dies müsse sich die Baubehörde anrechnen lassen, soweit sie nicht bereits

aufgrund der Abnahme der Zäune durch den Baukontrolleur davon erfahren habe. Aufgrund

dieser jahrelangen Duldung des rechtswidrigen Zustands sei die Befugnis der

Behörden, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands durchzusetzen,

verwirkt.

Dies gelte insbesondere deshalb, weil die Vorinstanzen zu

Unrecht vom fehlenden guten Glauben der Beschwerdeführenden ausgegangen seien.

Der gute Glaube sei grundsätzlich zu vermuten. Massgebend sei, ob die

Beschwerdeführenden ohne Weiteres davon ausgehen durften, dass der Zuchtbetrieb

rechtmässig betrieben werde. Bisher seien sowohl die Vorinstanzen als auch das

Verwaltungsgericht im Rahmen einer reinen Hypothese davon ausgegangen, die

Beschwerdeführenden hätten wissen müssen, dass die strittige Nutzung in der Wohnzone

nicht zulässig ist. Damit werde lediglich eine Vermutung des fehlenden guten

Glaubens aufgestellt, allerdings noch lange kein Nachweis des bösen Glaubens

erbracht.

Seit 2002 seien die Beschwerdeführenden absolut gutgläubig

davon ausgegangen, dass die Nutzung der von ihnen bewohnten Parzellen zu

Hundezuchtzwecken rechtskonform sei. Als juristische Laien sei ihnen

selbstredend nicht bekannt gewesen, dass es unterschiedliche Zonenarten gebe,

welche die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden Parzellen in irgendeiner Art

und Weise einschränken könnten. Dies gelte umso mehr, als die Stadt Winterthur

den Beschwerdeführenden 2008 noch eine zusätzliche Parzelle verkaufte. Die

Tatsache, dass diese Parzelle als reine Erweiterung der bestehenden Zucht

dienen sollte, interessierte bei der Stadt offenbar niemanden. Für den

juristischen Laien sei der Unterschied zwischen privater und gewerblicher

Hundehaltung nicht nachvollziehbar, würden doch die Immissionen in beiden

Fällen gleich ausfallen. Auch seien den Beschwerdeführendenden keine anderen

Hundezuchten bekannt, bei welchen sich irgendwelche Probleme mit der

Nachbarschaft oder den Behörden ergeben hätten. Den Beschwerdeführenden könne

schliesslich auch nicht vorgeworfen werden, sie hätten die Hundezucht vor den

Behörden geheimgehalten oder diese absichtlich nicht bewilligen lassen.

Vielmehr hätten sie die weitläufigen hohen Zäune bewilligen lassen; diese seien

sogar abgenommen worden von der Stadt. Der damalige Baukontrolleur, G, sei

bisher nicht befragt worden. Der Antrag, diesen als Zeugen zu befragen, werde

daher vor Verwaltungsgericht wiederholt. Das Verwaltungsgericht müsse die Frage

des guten Glaubens nun endlich klären bzw. die offerierten Beweise abnehmen.

Solange der Nachweis des bösen Glaubens der Beschwerdeführenden nicht erbracht

sei, gälten diese als gutgläubig.

4.2

Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, im Interesse der

Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren. Gründe des

Vertrauensschutzes können allerdings auch eine kürzere Verwirkungsfrist

rechtfertigen, dies namentlich dann, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor

Ablauf der 30-jährigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber

über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder

sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Solange

die Behörde jedoch bloss untätig geblieben ist, erscheint bei der Deutung der

Untätigkeit als behördliche Duldung grosse Zurückhaltung geboten (BGr, 19. September

2001, 1P.768/2000 E. 3, ZBl 102/2002, S. 188; BGE 107 la

121.

E. 1; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4a mit

Hinweisen). Auf Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer selber in

gutem Glauben gehandelt hat (BGE 113 Ia 332 E. 3b = Pra 77/1988 Nr. 130;

BGE 111 Ib 213 E. 6a; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4c).

4.3

Im

vorliegenden Fall sind zwischen der Aufnahme der Hundezucht 2002 und dem

Zeitpunkt des erstmaligen Einschreitens der Baubewilligungsbehörde im August

2016.

rund 14 Jahre verstrichen. Damit ist die 30-jährige Verwirkungsfrist

noch nicht abgelaufen. Es fragt sich daher, ob der Anspruch der

Beschwerdegegnerin auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufgrund

des Vertrauensschutzprinzips untergegangen ist, wie dies die

Beschwerdeführenden geltend machen.

4.4

Dies ist

vorliegend schon deshalb nicht der Fall, weil den Beschwerdeführenden kein

guter Glaube im Sinn der Rechtsprechung attestiert werden kann.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist der

Vorinstanz darin beizupflichten, dass einem Bauherrn der gute Glaube nicht nur

dann abzusprechen ist, wenn er bewusst ohne Baubewilligung bzw. in Abweichung

von einer Baubewilligung baut, d. h.

wenn er vorsätzlich handelt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

bezieht sich der böse Glaube nicht nur auf die materielle, sondern auch auf die

formelle Baurechtswidrigkeit (BEZ 1992 Nr. 13; VGr, 28. Januar

2010, VB.2009.00026, E. 7; 21. April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3;

Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 661). Bösgläubig handelt auch, wer fahrlässig ohne

Baubewilligung oder in Abweichung einer solchen baut, weil er bei der gebotenen

Sorgfalt gehalten gewesen wäre, von der Bewilligungspflicht eines Bauvorhabens

oder einer Nutzung auszugehen bzw. diese vorgängig zu klären (VGr, 21. April

2005, VB.2005.00008, E. 2.3).

4.5

Es ist

daran festzuhalten, dass die Beschwerdeführenden nicht davon ausgehen durften,

eine gewerbliche Nutzung im Umfang der vorliegenden Hundezucht, welche mit

Immissionen verbunden ist, dürfe in einer reinen Wohnzone ohne vorgängige

Bewilligung aufgenommen und betrieben werden (vgl. VGr, 2. Dezember 2020,

VB.2020.00296, E. 4.3). Dass den Beschwerdeführenden der Unterschied

zwischen einer gewerblichen und einer privaten Nutzung nicht klar gewesen sei,

wie sie geltend machen, ändert daran nichts. Sie durften – unabhängig von der

gewerblichen Nutzung – auch nicht davon ausgehen, dass die mit einer

Hundehaltung in diesem Umfang (16 erwachsene Hunde zuzüglich Welpen von

jährlich fünf Würfen) verbundenen Immissionen keiner Beurteilung durch die

Baubewilligungsbehörde bedürften. Es ist ihnen daher eine Fahrlässigkeit

zuzuschreiben, welche der Gutgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung

entgegensteht.

Daran ändert nichts, dass die Stadt Winterthur den

Beschwerdeführenden 2008 eine Parzelle verkaufte, welche der Erweiterung der

Hundezucht diente. Die Beschwerdeführenden können aus diesem Umstand nichts zu

ihren Gunsten ableiten. Insbesondere machen auch die Beschwerdeführenden nicht

geltend, dass die Stadt Winterthur diesen Verkauf im Wissen tätigte, dass

mittels dieses Grundstückskaufs die Aufnahme oder Erweiterung einer

gewerblichen Hundezucht erfolgen sollte. Ebenfalls nichts zu ihren Gunsten

ableiten können die Beschwerdeführenden aus der Bewilligung und Abnahme der

grösseren Einzäunung der Grundstücke durch die Baubewilligungsbehörde. Dass

anlässlich der Bauabnahme durch den damaligen Baukontrolleur, G, zahlreiche

Hunde anwesend gewesen seien und im Garten neu installierte Hundehütten

gestanden hätten, mag zutreffen. Der Auffassung, dass der Baukontrolleur die

gewerbsmässige Nutzung und die Anzahl der gehaltenen Hunde in diesem Zeitpunkt

erkannt habe oder aber hätte erkennen müssen, ist nicht zu folgen. Vielmehr

hätte er auch von einer privaten Hundehaltung ausgehen dürfen, zumal die neuen

Zäune im Baugesuch selbst nach Darstellung der Beschwerdeführenden nicht als

Erweiterung der gewerblichen Hundezucht deklariert worden waren. Eine Befragung

von G als Zeugen erübrigt sich daher auch im vorliegenden Verfahren.

4.6

Selbst

wenn die Beschwerdeführenden als gutgläubig anzusehen wären, wäre nicht von

einem durch die Baubewilligungsbehörden geschaffenen Vertrauenstatbestand

auszugehen, welcher der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

entgegenstünde. Aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführenden ihre Einkünfte

aus der Hundezucht in der Steuererklärung deklarierten und der Steuerbehörde

daher bekannt sein musste, dass sie eine gewerbsmässige Hundezucht betreiben,

können die Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Es ist den

Behörden einer grösseren Stadt nicht zuzumuten, sämtliche Liegenschaften von

Steuerpflichtigen auf relevante Sachverhalte im gegenseitigen Anwendungsbereich

regelmässig zu überprüfen. Weder muss bzw. kann die Steuerbehörde die fehlende

Zonenkonformität der Hundehaltung in der Wohnzone erkennen und an die Baubewilligungsbehörde

melden, noch ist es Sache der Baubewilligungsbehörde, die allfällige Aufnahme,

den Betrieb oder die Erweiterung eines Gewerbes der Steuerbehörde zu melden.

Dies lässt sich auch nicht aus dem von den Beschwerdeführenden angeführten Entscheid

des Bundesgerichts vom 19. September 2001 ableiten (1P.768/2000). Der

diesem Entscheid zugrundeliegende Sachverhalt, in welchem das Bundesgericht die

Auffassung des Verwaltungsgerichts schützte, die langjährige Duldung eines

sexgewerblichen Betriebs sei grundsätzlich geeignet, einen Vertrauenstatbestand

zu begründen, lässt sich mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichen. Dem

angeführten bundesgerichtlichen Entscheid lag das planmässige Vorgehen der

Stadt Zürich zugrunde, den Auswüchsen des Sexgewerbes mit seinen

Beeinträchtigungen der Wohnbevölkerung durch baurechtliche Mittel zu begegnen.

Wie das Bundesgericht in diesem Zusammenhang ausführte, erforderte diese

Planung eine enge Zusammenarbeit zwischen der Sitten- und der Baupolizei.

Insofern bestehe ein Unterschied zwischen Steuerbehörden und Sittenpolizei. Wie

die Anfrage der Baupolizei bei der Sittenpolizei im vorliegenden Fall zeige,

stützte sich die erstere im Bereich sexgewerblicher Nutzungen zudem auch auf

Sachverhaltsabklärungen letzterer (vgl. BGr, 19. September 2001,

1P.768/2000, E. 4.c).

5.

5.1

Was die

Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

anbelangt, machen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen geltend, es sei

praktisch fast unmöglich, eine geeignete Ersatzliegenschaft für die Hundezucht

zu finden. Die Hundezucht und der von den Beschwerdeführenden betriebene

Hundesalon und -shop müsse in nächster Nähe liegen, da die Mitarbeitenden des

Salons/Shops gleichzeitig auch bei der Hundezucht behilflich seien. Es gehe daher

letztlich um die Aufgabe des Zuchtbetriebs, was eine Gefährdung ihrer Existenz

bedeute.

Bei Ansetzung einer verhältnismässigen Umsetzungsfrist sei zu

berücksichtigen, dass den Beschwerdeführenden nicht zugemutet werden könne, mit

der Suche zu beginnen, bevor der Wiederherstellungsbefehl rechtskräftig sei.

Angemessen sei eine Frist von mindestens 24 Monaten ab Rechtskraft des

Wiederherstellungsbefehls; fünf Monate sei viel zu wenig. Schliesslich müsse

eine Lösung für die gesamte "Meute" gefunden werden. Es sei nicht

ersichtlich, inwiefern provisorische oder vorübergehende Lösungen einfacher zu

finden sein sollten, als eine neue, definitive Lösung. Diese Auffassung der

Vorinstanz sei willkürlich. Es spiele gar keine Rolle, wie lange der Vollzug

des Wiederherstellungsbefehls dauere. Ausser den Mitbeteiligten störe sich

niemand an den Hunden bzw. an den Immissionen. Die Beschwerdeführenden hätten

bereits im Rekursverfahren mittels einer Umfrage den entsprechenden Nachweis

erbracht.

5.2

Vorab ist

in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen festzustellen, dass die Abweichung vom

Erlaubten im vorliegenden Fall keineswegs als geringfügig bezeichnet werden

kann. Die Beschwerdeführenden hatten im Zeitpunkt der materiellen Beurteilung

der strittigen Nutzung 15 Hunde zur Zucht (sowie einen Hund privat) mit

jährlich ca. fünf Würfen gehalten und dadurch rund 13 Welpen pro Jahr

verkauft. Die Liegenschaft der Beschwerdeführenden liegt in der Wohnzone W2.

In reinen Wohnzonen ist gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung das

Halten von maximal drei bis vier ausgewachsenen Hunden und allfälligen Welpen

(solange diese beim Muttertier bleiben müssen) zulässig (vgl. dazu VGr, 3. Dezember

2020, VB.2020.00296, E. 3 und 5.7). Das Verwaltungsgericht stellte unter

Zugrundelegung dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung fest, dass sich die

Haltung von drei bis vier erwachsenen Hunden samt Welpen als zonenkonform

erweise (VGr, a. a. O., E. 5.9). Es ist

daher festzustellen, dass die strittige Nutzung nicht nur nicht geringfügig,

sondern stark vom Zulässigen abweicht. Dass die Beschwerdeführenden im jetzigen

Zeitpunkt offenbar gerade lediglich fünf Hunde halten, vermag daran nichts zu

ändern.

5.3

Das

öffentliche Interesse am Einhalten der Zonenvorschriften erscheint gewichtig.

Bei der raumplanerischen Zweckbestimmung der einzelnen Zonen handelt es sich um

einen wichtigen Aspekt der geordneten Raumnutzung als Kernanliegen der

Raumplanung. Die Abgrenzung der Nutzungsmöglichkeiten in den verschiedenen

Zonen darf nicht aufgeweicht werden, andernfalls die Zonierungen als

raumplanerisches Mittel an Tauglichkeit einbüssen. So sollen insbesondere

Rechtssicherheit gewährleistet und Interessenkonflikte vermieden werden.

Entsprechend müssen Betriebe nicht nur hinsichtlich der mit ihnen verbundenen Immissionen,

sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte

Zone passen (vgl. VGr, a. a. O., E. 5.5).

Ebenfalls gewichtig erscheinen die Interessen der

Nachbarschaft. Die Eigentümer der umliegenden Grundstücke haben ein berechtigtes

und schutzwürdiges Interesse daran, dass von den anderen Grundstücken keine

übermässigen Immissionen ausgehen. Dass sich – wie dies die Beschwerdeführenden

vorbringen – offenbar vor allem die Mitbeteiligten gegen die Immissionen zur

Wehr setzten, vermag daran nichts zu ändern. Die Grundeigentümer müssen sich

darauf verlassen können, dass die Nutzungsvorschriften einer Zone eingehalten

bzw. von den Behörden durchgesetzt werden. Sie sind – entgegen der Auffassung

der Beschwerdeführenden – nicht gehalten, sich vor einem Umzug ins Quartier

bzw. dem Erwerb von Grundeigentum über vorbestehende Lärmimmissionen zu

erkundigen.

5.4

Angesichts

der starken Abweichung vom rechtlich Zulässigen und den entgegenstehenden

gewichtigen allgemeinen (öffentlichen und privaten) Interessen erscheint die

Durchsetzung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als geboten. Ein

Verzicht erschiene fragwürdig und zwar auch bei Gutgläubigkeit der

Beschwerdeführenden. Wie in den vorstehenden Erwägungen unter Ziffer 4.5

bereits dargelegt wurde, ist den Beschwerdeführenden jedoch kein guter Glaube

im Sinn der Rechtsprechung zu attestieren.

5.5

Ebenfalls

zu berücksichtigen sind schliesslich die privaten Interessen der

Beschwerdeführenden. Sie befürchten als letzte Konsequenz eine Einstellung des

Zuchtbetriebs samt Verlust der Hunde sowie der in die Infrastruktur getätigten

Investitionen. Dass die Suche nach einer Ersatzliegenschaft nicht besonders

leicht ist, erscheint nachvollziehbar. Wenig plausibel erscheint hingegen, dass

die Zucht nicht auch mit einigen wenigen Hunden weiterbetrieben werden könnte.

Immerhin räumen die Beschwerdeführenden selber ein, zurzeit nur fünf erwachsene

Hunde zu halten. Dass die Zucht diesfalls nicht mehr gleich rentabel wäre, ist

nachvollziehbar. Diese finanzielle Einbusse wiegt im Vergleich zu den

entgegenstehenden allgemeinen Interessen allerdings nicht besonders schwer. Den

Beschwerdeführenden musste seit dem ersten Einschreiten der

Baubewilligungsbehörde im August 2016 klar sein, dass die Hundezucht am besagten

Standort im bekannten Umfang gefährdet sein könnte.

5.6

Nach dem

Gesagten erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als

verhältnismässig. Insbesondere fällt die Etablierung eines Betriebskonzepts als

mildere Massnahme ausser Betracht. Es kann diesbezüglich auf die Ausführungen

des Verwaltungsgerichts im angeführten Entscheid verwiesen werden. Die

Tauglichkeit eines Betriebskonzepts war bereits im Rahmen der materiellen

Beurteilung der Zonenkonformität verneint worden (vgl. VGr, 2. Dezember

2020, VB.2020.00296, E. 5.8). Es besteht keine Veranlassung, diese Frage

im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung erneut zu prüfen. Wenn eine

Massnahme den rechtmässigen Zustand nicht herzustellen vermag, fällt sie als

mildere Massnahme im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung ausser Betracht.

Das Baurekursgericht war unter diesen Umständen auch nicht gehalten, erneut auf

ein Betriebskonzept bzw. entsprechende Ausführungen der Beschwerdeführenden im

Rekursverfahren einzugehen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der

Beschwerdeführenden ist darin nicht zu erblicken.

5.7

Schliesslich

erscheint – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz – die angesetzte Frist von

fünf Monaten ab Rechtskraft des Wiederherstellungsbefehls als verhältnismässig.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden kann ihnen entgegengehalten

werden, dass die Bewilligungsbehörde aufgrund von Lärmklagen bereits 2016

erstmals eingeschritten war. Die nachträgliche Verweigerung der baurechtlichen

Bewilligung wurde vor rund drei Jahren letztinstanzlich bestätigt (BGr, 25. Juni

2021, 1C_49/2021). Spätestens ab diesem Zeitpunkt musste den Beschwerdeführenden

klar gewesen sein, dass sie grundsätzlich die Hundezucht in ihrem

Einfamilienhaus nicht im bisherigen Umfang würden weiterbetreiben können. Sie

waren auf jeden Fall ab diesem Zeitpunkt gehalten, alternative Lösungen in

Erwägung zu ziehen und durften nicht darauf vertrauen, dass auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet würde. Nachdem die

Lärmklagen der Mitbeteiligten bereits aus dem Jahr 2015 stammen, lässt sich

eine weitere Verzögerung nicht mehr rechtfertigen.

6.

6.1

Zusammenfassend

erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführenden als unbegründet. Die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist nicht zu beanstanden.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

6.2

Ausgangsgemäss

werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, den Mitbeteiligten für das

Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, den Mitbeteiligten eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.