Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00583

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00583

VB.2022.00590

Urteil

der 1. Kammer

vom 31. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Aus VB.2022.00583

A, vertreten durch RA B, und/oder RA C,

Aus VB.2022.00590

1. D,

2. E,

beide vertreten

durch RA F, und/oder RA G,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00583

1.1 D,

1.2 E,

beide vertreten durch RA F,

2. Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA H, und/oder

RA I,

Aus

VB.2022.00590

1. J,

2. K,

3. L,

alle vertreten durch RA M,

4. A, vertreten durch RA B,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00590

Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA G,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2021 erteilte die

Baukommission Kilchberg D und E die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und

die Erweiterung des bestehenden Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der N-Strasse 02 in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben einerseits J, K und L mit gemeinsamer

Eingabe vom 3. März 2022 sowie andererseits A mit Eingabe vom 9. März

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 30. August

2022.

vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren und hiess die Rekurse

teilweise gut. Demgemäss ergänzte es den Beschluss der Baukommission Kilchberg

vom 15. Dezember 2021 durch folgende Auflage: "Der beim nördlichen

Anbau geplante Erker ist auf einen Drittel der Länge der Ostfassade des Anbaus

zu reduzieren. Vor Baufreigabe sind der Abteilung Hochbau/Liegenschaften

diesbezüglich abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen:" Im Übrigen

wies das Baurekursgericht die Rekurse ab.

III.

A. Dagegen

erhob mit Eingabe vom 3. Oktober 2022 einerseits A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der angefochtene

Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. August 2022 und der Beschluss der

Baukommission Kilchberg vom 15. Dezember 2021 seien vollumfänglich

aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) für das vorliegende sowie das

vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Eventualiter sei

der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. August 2022

aufzuheben und die Sache für weitere Sachverhaltsermittlungen und zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (VB.2022.00583).

Am 28. Oktober 2022 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 7. November 2022 beantragten D und E, die Beschwerde sei – unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST auf der

Prozessentschädigung) zulasten der Beschwerdeführerin – vollumfänglich

abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 7. November 2022 beantragte die

Baukommission Kilchberg, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik vom 5. Dezember

2022.

hielt A an ihren Anträgen fest. Am 22. Dezember 2022 erstattete die

Baukommission Kilchberg ihre Duplik. Am 3. Januar 2022 duplizierten D und E.

Dazu äusserte sich A mit Triplik vom 16. Januar 2022. D und E sowie die

Baukommission Kilchberg liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

B. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. August 2022 erhoben mit Eingabe

vom 3. Oktober 2022 andererseits D und E Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragten, es sei die von der Vorinstanz in Disp.-Ziff. II

ihres Entscheids vom 30. August 2022 verfügte Auflage – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST auf der Prozessentschädigung)

zulasten der Beschwerdegegnerschaft – aufzuheben und es sei der Beschluss der

Baukommission Kilchberg vom 15. Dezember 2021 ohne Auflagen zu bestätigen.

Eventualiter sei die Auflage aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Die aufschiebende Wirkung sei auf die von der

Vorinstanz verfügte Auflage zu beschränken (VB.2022.00590).

Mit gemeinsamer Eingabe vom 12. Oktober 2022 teilten J,

K und L mit, kein Interesse am Ausgang des vorliegenden Verfahrens zu haben und

daher keine Anträge in der Sache zu stellen. Sie ersuchten darum, dass ihnen

keine Verfahrens- und Parteikosten für das Beschwerdeverfahren auferlegt

würden. Am 28. Oktober 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 8. November

2022.

beantragte die Baukommission Kilchberg, die Beschwerde sei gutzuheissen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit

Beschwerdeantwort ebenfalls vom 8. November 2022 beantragte A, die

Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden – abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit

Präsidialverfügung vom 11. November 2022 wies die Abteilungspräsidentin

das Gesuch ab, die aufschiebende Wirkung auf den streitbetroffenen Erker zu

beschränken. Mit Replik vom 23. November 2022 hielten D und E an ihren Anträgen

fest. J, K und L sowie A liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.

1.2

Die

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen denselben Sachverhalt und werfen miteinander zusammenhängende

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

1.3

Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden

einzutreten.

2.

Streitbetroffen ist der Umbau des bestehenden Wohnhauses auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der N-Strasse 02 in Kilchberg. Das

Baugrundstück liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Kilchberg vom 23. Mai 2012 (BZO) in der Wohnzone W2B. Es grenzt im Westen

an die N-Strasse und im Übrigen an ebenfalls überbaute Grundstücke. Geplant

sind eine energetische Sanierung sowie diverse Änderungen an der Fassade und

der inneren Struktur. Ausserdem soll das Gebäude um ein zweites Untergeschoss

mit Weinkeller, Wellnessbereich und Keller inklusive Veloabstellplatz erweitert

werden. Zudem soll an der Nordfassade des bestehenden Wohnhauses ein Anbau

erstellt werden.

Das bestehende – im Jahr 1906 als Postkartenfabrik

bewilligte – Gebäude überstellt die Baulinie entlang der N-Strasse und

unterschreitet den Grenzabstand zu den südlich angrenzenden Grundstücken Kat.-Nr. 03

sowie Kat.-Nr. 04.

3.

Auf den Beizug der Verfahrensakten zu einem Alternativprojekt

auf dem Baugrundstück, das vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 27. April

2021.

rechtskräftig aufgehoben wurde (BRGE II, 27. April 2021, Nr. 73/2021

= BEZ 2021 Nr. 27), ist entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00583 zu verzichten. Für den Ausgang des vorliegenden

Verfahrens sind diese Akten nicht relevant.

4.

Die Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2022.00590

rügen, die Vorinstanz habe die massgebliche Fassadenlänge für die Berechnung

des zulässigen Drittels gemäss § 260 Abs. 3 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) falsch berechnet. Dieses sei

eingehalten. Die Nebenbestimmung, wonach der beim nördlichen Anbau geplante

Erker auf ein Drittel der Länge der Ostfassade des Anbaus zu reduzieren sei,

sei zu Unrecht statuiert worden.

Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 2 m in den

Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens

auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Die Bemessung des zulässigen

Drittels bzw. die Festlegung der massgeblichen Fassadenlänge ist nicht nach den

– ästhetisch motivierten – Regeln für Dachaufbauten vorzunehmen, sondern nach

den Grundsätzen der Grenzabstandsbestimmungen. Die massgebliche Fassadenlänge

ist wie bei der Messweise des Mehrlängenzuschlags zu bestimmen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1091 f.). § 24 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) sieht vor, dass die für den

Mehrlängenzuschlag massgebende Länge bei seitlich gegliederten Fassaden für

jeden Fassadenteil einzeln bestimmt wird (Abs. 1). Zurückliegende

Fassadenteile werden durch vorspringende Teile hindurch bis zur äussersten

sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen (Abs. 2

Teilsatz 1).

Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00587 handelt es sich – wie aus den Plänen ersichtlich wird –

beim Erdgeschossteil des Anbaus, welcher gegenüber dem Untergeschoss des Anbaus

in Richtung Osten über die gesamte Länge des Anbaus um 1,3 m hervorspringt,

um einen Erker im Sinne von § 260 Abs. 3 PBG. Es kommt auf die optische Erkennbarkeit des Bauteils an – die

vorliegend gegeben ist (vgl. a.a.O.); bei einem freigelegten Untergeschoss

kann ein Erker auch auf Erdgeschossniveau angebracht werden (VGr, 5. April

2018, VB.2017.00183/VB.2017.00186/ VB.2017.00190, E. 9.2). Massgebend für die Berechnung ist für den

zurückliegenden Anbau – entsprechend der Messweise des Mehrlängenzuschlags –

die durch die vorspringenden Fassadenteile gemessene Länge der Gesamtfassade;

die baurekursgerichtliche Messweise ist rechtswidrig (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1092). Im Rahmen dieser korrekten Messweise

überschreitet der Erker das zulässige Drittel der "betreffenden"

Fassadenlänge nicht. Aus dem Entscheid in den Verfahren VB.2020.00113/VB.2020.00121

und der zutreffenden Aussage, dass die massgebliche Fassadenlänge für jeden

Fassadenabschnitt einzeln zu bestimmen sei, lässt sich nichts Gegenteiliges

ableiten. Es ist ohnehin nicht ersichtlich, dass diesem Verfahren ein ähnlicher

Sachverhalt wie im vorliegenden Verfahren zugrunde lag (vgl. VGr, 1. Oktober 2020,

VB.2020.00113/VB.2020.00121, E. 6.3;

vgl. zur Berechnung der "betreffenden" Fassadenlänge jedes

Fassadenabschnitts die Skizzen §§ 21–26 ABV gemäss dem Anhang zur ABV).

Mithin ist die

Rüge berechtigt und die von der Vorinstanz statuierte Nebenbestimmung

aufzuheben.

5.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

macht geltend, dass die Zufahrt über das Grundstück Kat.-Nr. 01 mindestens

sechs Grundstücken als Erschliessung bzw. mindestens vier Grundstücken als

gesetzliche Erschliessung diene. Das amtliche Verbot ändere nichts an der

Erschliessungsfunktion der Zufahrt und damit an ihrer Eigenschaft als öffentlicher

Weg.

5.1

In diesem

Zusammenhang rügt die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

zunächst, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör verletzt, indem sie ihre Ausführungen

im Rekursverfahren falsch wiedergegeben und nicht beachtet habe, dass die

Zufahrt über das Baugrundstück die einzig mögliche Erschliessung für die

dahinterliegenden Grundstücke sei.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00583, ergibt sich aus den Erwägungen der Vorinstanz

durchaus, dass Letztere die Auffassung vertrat, das Grundstück Kat.-Nr. 04

diene der gesetzlichen Erschliessung der berechtigten Grundstücke. Die

Vorinstanz selbst ging davon aus, dass der Zufahrt eine Erschliessungsfunktion

für mehrere Grundstücke zukomme. Sie erwog ausdrücklich, dass darüber

"mindestens zwei Liegenschaften" erschlossen würden. Anders als die

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 behauptetet, überging die

Vorinstanz den angeblichen "Fakt", dass die Zufahrt über das

Baugrundstück die einzig mögliche Erschliessung für die dahinterliegenden

Grundstücke sei, nicht. Sie betrachtete ihn im vorliegenden Fall aber als nicht

rechtserheblich: Ihrer Ansicht nach kommt es auf die Erschliessungsfunktion

nicht an, wenn die Benutzung eines Wegs durch die Allgemeinheit beschränkt ist

(vgl. a.a.O.).

Ob dies zutrifft, ist eine Frage der materiellen

Beurteilung der Beschwerde (dazu E. 5.3). Darin, dass die Vorinstanz ihre

Begründung auf jene Aspekte beschränkte, die sie – aus sachlich haltbaren – Gründen

als wesentlich betrachtete, liegt jedenfalls keine Gehörsverletzung (vgl. VGr, 2. Februar 2023,

VB.2022.00359, E. 4.1 mit Hinweis).

5.2

Die

relevanten Sachverhaltselemente hinsichtlich der Frage, ob ein öffentlicher Weg

vorliegt, ergeben sich rechtsgenügend aus den Akten, den Bauplänen sowie aus

den öffentlich zugänglichen Karten (gis-Browser [www. maps.zh.ch > Karte

"Amtliche Vermessung in Farbe"]). Insofern besteht entgegen dem

Antrag der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 bzw. entgegen der

Beweisofferte der Beschwerdeführerschaft aus dem Verfahren VB.2022.00590 keine

Veranlassung, einen Augenschein durchzuführen.

5.3

5.3.1

Die Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines

Wegabstands gilt nur gegenüber öffentlichen Wegen (VGr, 16. September 2021,

VB.2021.00090, E. 4.2.1 mit Hinweisen; 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.2).

5.3.2

Ob ein Weg als privat oder öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gilt, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung unabhängig von den

Eigentumsverhältnissen an der Wegparzelle oder einer allfälligen Widmung zum

Gemeingebrauch (VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.1, RB 1982 Nr. 149

= BEZ 1982 Nr. 20; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1055, je auch zum

Folgenden). Unerheblich ist auch, ob das betreffende Wegstück nur

servitutarisch gesichert oder als separate Wegparzelle ausgeschieden ist.

5.3.3

Massgebliches Kriterium für die Öffentlichkeit ist, dass der Weg einem

nicht näher bestimmten Personenkreis zur Benützung offensteht. In diesem

Zusammenhang ist gemäss konstanter Rechtsprechung die Zweckbestimmung der

Anlage zentral:

Hat sie die Funktion einer

gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG, so wird sie – wenn sie mehrere

Grundstücke erschliesst – notwendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis

beansprucht und gilt als öffentlich. Sofern ein Weg nicht nur eine

grundstücksinterne Erschliessung darstellt, sondern als gesetzliche

Erschliessung von mindestens zwei Grundstücken einem unbestimmten Benutzerkreis

offensteht, ist er somit grundsätzlich als öffentlich zu qualifizieren.

(RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20; RB 1987 Nr. 77; BEZ 1989

Nr. 28; RB 2001 Nr. 75 = BEZ 2001 Nr. 48; VGr, 14. Juli

2004, VB.2003.00382, E. 2.4; 23. Mai 2007, VB.2007.00049, E. 3.2.3;

19.

Dezember 2007, VB.2006.00510, E. 3.2; 30. Juni 2010,

VB.2010.00089/90, E. 4.1; 4. März 2012, VB.2011.00687, E. 3.2.1 f.;

29.

November 2018, VB.2018.000275, E. 3.3; 22. Januar 2020,

VB.2017.00540, E. 6.2.4).

Steht ein Weg, wie etwa ein

Flurweg, von Gesetzes wegen allen Fussgängern zur Benützung offen (§ 111 Abs. 1

des kantonalen Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 [LG]), ist er

als öffentlicher Weg zu qualifizieren.

Nicht öffentlich ist

demgegenüber ein Weg, dem eine rein grundstücksinterne Funktion zukommt.

Dasselbe gilt, wenn die Grundeigentümer für einen Fussweg ohne gesetzliche

Erschliessungsfunktion für mehrere Grundstücke ein Benützungsverbot für die

Allgemeinheit erwirkt haben (vgl. zum Ganzen VGr, 29. November 2018,

VB.2018.00275, E. 3.3; 22. Januar 2020, VB.2017.00540, E. 6.2.4;

4.

März 2012, VB.2011.00687, E. 3.3 = BEZ 2012 Nr. 34; 30. Juni

2010, VB.2010.00089; VB.2010.00090, E. 4.1; 5. September 2001,

VB.2001.00092, E. 1b; RB 2001 Nr. 75 = BEZ 2001 Nr. 48;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1056).

Ein Weg mit gesetzlicher Erschliessungsfunktion kann je

nach Einzelfall auch bei Bestehen eines richterlichen Benützungsverbots als

öffentlich gelten: In VGr, 22. Januar 2020, VB.2017.00540, E. 6.2.4

wurde ein durchgehender Fussweg, welcher eine nicht bloss grundstücksinterne

Erschliessungsfunktion für drei Grundstücke hatte, im Miteigentum von sieben

Grundstücken stand und (sowohl rechtlich als auch faktisch) dem

Durchgangsverkehr weiterer acht Grundstücke diente, unabhängig von einem

richterlichen Verbot für die Benutzung durch die Allgemeinheit als öffentlich

betrachtet.

5.4

Vorliegend

dient der Weg tatsächlich der Erschliessung von mehr als einem Grundstück (vgl.

GIS-Browser [maps.zh.ch > Karte "Amtliche Vermessung in Farbe"]);

ausgegangen werden muss mit Blick auf die amtlichen Karten sowie die

Ausführungen der Baubewilligungsbehörde von der grundstücksinternen

Erschliessung von drei Grundstücken sowie der gesetzlichen Erschliessung von

drei weiteren Grundstücken (vgl. a.a.O.), was von der Baubewilligungsbehörde

hinsichtlich der zwei Grundstücke Kat-Nrn. 04 und 05 ausdrücklich

anerkannt wird. An einer anderen Stelle spricht die Baubewilligungsbehörde

davon, dass "maximal drei Grundstücke" über den strittigen Weg

erschlossen worden seien.

Indes ist

die Öffentlichkeit zur Benützung des Wegs nicht befugt. Das richterliche Verbot

für die Benutzung durch die Allgemeinheit wird mit der gelben Bodenbeschriftung

"PRIVAT" – sowie weiter hinten mittels amtlicher Verbotstafel –

für

Dritte gut ersichtlich markiert und somit auch faktisch umgesetzt (vgl. auch

VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.3.1). Die strittige

Wegparzelle – bei der zusätzlich entscheidend ins Gewicht fällt, dass es sich

um eine Sackgasse handelt – steht dadurch lediglich einem beschränkten und von

vornherein bestimmten Benutzerkreis zur Verfügung (vgl. BGr, 11. November

2019, 1C_64/2019, E. 3.6). Auf den Zeitpunkt des Erlasses des Verbots

kommt es nicht an; für die Beurteilung relevant ist der gegenwärtige Zustand. Die

genannten Umstände verdeutlichen den privaten Charakter des Wegs. Daran ändert

nichts, dass er auch für Notfalltransporte oder (Post-)Zustellungen genutzt

werden darf und sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ein Hydrant befindet.

In all diesen Fällen erfolgt die Nutzung zu einem klar bestimmten (Sach-)Zweck

und dient (primär) den Bewohnern. Dasselbe gilt hinsichtlich der Mieter und Besucher

der wenigen erschlossenen Liegenschaften; es bleibt Dritten untersagt, in

eigenem Interesse auf dem Zufahrtsweg zu zirkulieren – wozu angesichts seines

Charakters des Wegs als Sackgasse auch kein Grund ersichtlich wäre

(vgl. VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.3.1 f.).

Die genannten Umstände

unterscheiden sich wesentlich von jenen im Verfahren VB.2017.00540 (vgl. E. 5.3.3),

weshalb der Verweis der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 auf

dieses Urteil unbehelflich ist.

Es handelt sich bei der strittigen Verkehrslage um einen

nicht öffentlichen Weg.

5.5

Die Beschwerdeführerin im Verfahren

VB.2022.00583 dringt mit ihrer Rüge nicht durch. Es ist kein Wegabstand von

3,5 m einzuhalten.

6.

Die Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00583 rügt, das Bauvorhaben sei im Rahmen der erweiterten

Besitzstandsgarantie nicht bewilligungsfähig; es handle sich um eine

neubauähnliche Umgestaltung.

6.1

Die Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00583 moniert in diesem Zusammenhang, die Vorinstanz habe das

rechtliche Gehör verletzt. Sie habe die Historie der Baute nur unzureichend

nachgezeichnet. Die Rüge, dass der Sachverhalt bereits von der

Baubewilligungsbehörde unzureichend abgeklärt worden sei, habe sie nicht einmal

behandelt.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

brachte in ihrer Replik vor der Vorinstanz zwar tatsächlich vor, die

Baugeschichte sei von der Baubewilligungsbehörde nicht erstellt und bei der

Beurteilung des Baugesuchs nicht berücksichtigt worden. Bereits mit der

Rekurseingabe hatte sie ihre eigene Version des Sachverhalts dargetan, wobei

sie selbst ausdrücklich darauf hinwies, dass ein Umbau auf dem Baugrundstück

bereits einmal Gegenstand eines Verfahrens vor Baurekursgericht gewesen sei

(vgl. BRGE II, 27. April 2021, Nrn. 0073/2021–0074/2021, E. 9.1).

Ohne weitere Belege – ausser dem Verweis auf die Baupläne 1906, 1933, 2009 und

2014, die auch die Baubewilligungsbehörde ihrem Entscheid zugrunde gelegt hatte

– behauptete die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 Folgendes:

Die Baute sei ohne Dachnutzung erstellt worden und im Jahr 1934 in ein

"sehr einfaches Arbeiterwohnhaus" mit drei Wohneinheiten umgenutzt

worden. Im Jahr 1981 sei unbewilligt die nördliche Gartenfläche erweitert,

aufgeschüttet und eine Mauer erstellt worden.

Die Baubewilligungsbehörde hatte auf genau diejenigen

Baupläne abgestellt, welche nach dem Gesagten auch die Beschwerdeführerin aus

dem Verfahren VB.2022.00583 als relevant betrachtete. Zudem hatte die Baubewilligungsbehörde

im Rahmen ihres Entscheids auf den von der Bauherrschaft eingelegten Bericht

"N-Strasse 02, 8802 Kilchberg – Analyse zur Einstufung einer

neubauähnlichen Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG" (in

der Folge: Bericht) verwiesen, in dem die Baugeschichte ausführlich dargestellt

ist. Genau diese Baugeschichte war bereits unlängst in einem anderen Verfahren

zwischen denselben Parteien vor der Vorinstanz Thema gewesen. Die Erwägung der

Baubewilligungsbehörde entspricht weitgehend der damaligen Erwägung der

Vorinstanz (vgl. VB.2022.00583 und BRGE II, 27. April 2021, Nrn. 0073/2021–0074/2021,

E. 9.1). Angesichts all dessen genügt es, dass es sich aus dem

vorinstanzlichen Urteil implizit ergibt, dass die Vorinstanz die

Sachverhaltsfeststellung durch die Baubewilligungsbehörde nicht beanstandete.

Die Vorinstanz selbst hat die Historie in ihrem Entscheid

vom 30. August 2022 ausführlich nachgezeichnet und hat sich mit den

Sachverhaltsbehauptungen der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

explizit oder zumindest implizit auseinandergesetzt. Es muss davon ausgegangen

werden, dass sie alle (noch) verfügbaren Pläne aus dieser Zeit berücksichtigt

hat. Etwas anderes macht die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583,

die vor Baurekursgericht selbst – wie bereits ausgeführt – ausdrücklich nur auf

die Pläne 1906, 1933, 2009 und 2014 verwies, denn auch nicht geltend.

Sodann durfte sich die Vorinstanz darauf beschränken, ihre

Ausführungen hinsichtlich der Historie der Baute auf – mit Blick auf die

erweiterte Besitzstandsgarantie – rechtserhebliche Änderungen zu beschränken:

Die (angeblichen) Umbauarbeiten bezüglich der Mauer zählen nicht dazu

(vgl. E. 6.6.1). Zur Dachnutzung hat sich die Vorinstanz entgegen der

Behauptung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 geäussert

(vgl. E. 6.3.2).

Mithin liegt im Zusammenhang mit der

Sachverhaltsfeststellung keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die

Vorinstanz vor.

6.2

6.2.1

Die bestehende Baute auf der Bauparzelle überstellt die am 25. Juni

1908.

festgesetzte und am 4. Februar 1909 durch den Regierungsrat mit RRB Nr. 236/1909

genehmigte Baulinie entlang der N-Strasse. Zudem hält sie den Grenzabstand zu

den Grundstücken Kat.-Nr. 03 und Kat.-Nr. 04 nicht ein.

6.2.2

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die

den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen

zugeführt werden,

sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1);

für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).

Diese

sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) bezweckt den Schutz der im

Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen. Sie schützt unter dem bisherigen Recht

errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben

Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang

ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3

= BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings sprengen neubauähnliche Umgestaltungen den

Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen

die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai

2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

In Bezug auf

die neubauähnliche Umgestaltung ist zunächst – im Sinne einer zwar notwendigen,

jedoch noch nicht hinreichenden Voraussetzung – danach zu fragen, ob ein

weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz stattfindet. Neubauähnliche

Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten Rechtsprechung jedoch

erst dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen,

das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem

Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2

mit Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32).

Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei

objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte

Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu

schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung

der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche

Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien

beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 16. Dezember

2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2 mit Hinweisen; 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl. zum

Ganzen VGr, 19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2).

Wenn an einer

bauvorschriftswidrigen Baute oder Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander

unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden, ist

aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden, ob der zulässige Rahmen

baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche

Umgestaltung handelt (RB 1991 Nr. 69; vgl. VGr, 19. März 2020,

VB.2019.00660, E. 2.2.4; 11. Juli 2012, VB.2011.00159, E. 3.4).

6.2.3

Nach § 101 Abs. 1 PBG dürfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen

im Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten

und modernisiert werden. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung können weitergehende

Vorkehren bewilligt werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht

durchgeführt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur

baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei

Durchführung der Baulinie den entstandenen Wert zu entschädigen hat. Bei der

Vorschrift von § 101 PBG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung

um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 mit Hinweisen

= BEZ 2013 Nr. 21). Wie § 357 PBG schützt indessen auch § 101 (Abs. 2)

PBG als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht

errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt auch darüber

hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich

beschränkt würde. Nach der Praxis fallen aber die baulichen Massnahmen auch

nicht unter den Begriff der "weiter gehenden Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG, wenn diese – wie bei § 357 Abs. 1 PBG – so intensiv

sind, dass sie das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung erreichen. Solche

baulichen Änderungen sind vielmehr nach den für Neubauten geltenden

Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Dabei sind die von der

Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten

Abgrenzungskriterien entsprechend anzuwenden (a.a.O. mit Hinweisen).

6.3

6.3.1

Die streitbetroffene Baute wurde im Jahr 1906 als Teil eines

Geschäftshauses (Postkartenfabrik) der O AG bewilligt. Erstellt wurde sie

gemäss der Darlegung der Baukommission Kilchberg "ca. 1910".

Im Jahr 1933 wurde die Baute umgebaut und zu einem

Wohnhaus umgenutzt. In diesem Zusammenhang wurden ein Hausteil abgebrochen, im

südöstlichen Teil kleinere Anpassungen an den Fassadenöffnungen vorgenommen und

im Erdgeschoss die für die Wohnnutzung notwendigen Innenwände zur

Raumaufteilung eingezogen (a.a.O.).

Der Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00583 ist grundsätzlich beizupflichten, wenn sie – allerdings

ohne dies weiter zu substanziieren – vorbringt, dass die Ursprungsbaute gar

nicht gemäss den Bauplänen ausgeführt worden sei. In der Tat unterscheidet sich

die im Rahmen der Baubewilligung 1934 als bestehend gekennzeichnete Baute –

insbesondere hinsichtlich der Westfassade sowie der inneren Struktur im

Untergeschoss – von den Plänen 1906. Es ist mangels anderweitig verfügbarer

Aufzeichnungen bzw. belastbaren Nachweisen davon auszugehen, dass der

Bestand gemäss den Plänen 1934 dem tatsächlich erstellten Ursprungsbau

entspricht.

Mit Bewilligung vom 17. August 2009 erfolgten im

Rahmen der Zusammenlegung der inzwischen zwei bestehenden Wohnungen im

Erdgeschoss Änderungen hinsichtlich der Fenstereinteilung, insbesondere im

südlichen Teil der Ostfassade. Zudem wurde im Bereich der Südfassade ein neuer Aussentreppenaufgang

zur Dachterrasse erstellt. In den Plänen eingezeichnet war – wie bereits die

Vorinstanz festhielt, ohne dass die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

dies nun bestreiten würde – auch die Aufhebung des vorbestehenden Dachausstiegs.

Mit Bewilligung vom 16. Juni 2014 wurde das als Terrasse genutzte

Flachdach wärmedämmtechnisch saniert. Dabei wurden die gemauerten

Terrassenbrüstungen um 45 cm erhöht bzw. im östlichen Bereich durch ein

Glasgeländer ersetzt. Wiederum wurde die Aufhebung des vorbestehenden

Dachausstiegs bewilligt.

Das Untergeschoss weist inzwischen zwei Wohnräume,

Wohnnebenräume und eine Garage auf. Für die Behauptung der Beschwerdeführerin

aus dem Verfahren VB.2022.00583, dass es seit dem Jahr 1934 eine eigenständige

Wohneinheit darstelle, finden sich in den Plänen indes keine Hinweise. Die

Wohn- und Wohnnebenräume im Untergeschoss scheinen stets im Zusammenhang mit

der Wohnnutzung im Erdgeschoss gestanden zu haben. Auf den Plänen sind im

Untergeschoss denn auch keine Küche und kein Bad als bestehend eingezeichnet.

6.3.2

Ausserdem bringt die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

vor, eine Umnutzung des Dachs als Dachterrasse sei nie beantragt worden. Das

Dach des ursprünglichen Gebäudes sei nicht als Dachterrasse genutzt worden und

auch im Jahr 1934 zu grossen Teilen nicht einmal begehbar gewesen.

Die Vorinstanz ging demgegenüber davon aus, dass die

Nutzung der Dachterrasse durchgehend bestanden habe. Sie stützte sich primär

darauf, dass die ursprüngliche Postkartenfabrik bereits gemäss den Plänen von

1906.

über eine "begehbare Dachzinne mit entsprechendem Geländer"

verfügt habe. Zudem weist sie darauf hin, dass die Pläne aus dem Jahr 1933 mit

dem Vermerk "zur Dachterrasse" bei der Aussentreppe entlang der

Südfassade ebenfalls auf die Nutzung der Dachterrasse hingewiesen hätten. Die

Dachterrasse habe weiter Gegenstand der Umbaubewilligungen vom 17. August

2008.

und vom 16. Juni 2014 gebildet. Da die Vorinstanz bei den Plänen 1933

bei der – als bestehend markierten – Aussentreppe ausdrücklich auf den Vermerk

"zur Dachterrasse" hinwies, geht die Behauptung der

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583, die Vorinstanz habe nicht

geprüft, ob die Dachterrasse überhaupt einmal bewilligt bzw. erstellt wurde,

ins Leere. Anders als die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

verlangt, hat die Bauherrschaft auch nicht "die effektive Nutzung während

der letzten 30 Jahre" zu beweisen.

Relevant ist insbesondere, dass die Treppe "zur

Dachterrasse" in den Plänen 1933 an dem Ort als bestehend markiert war, an

dem sie bereits gemäss den Plänen 1906 vorgesehen war. Entsprechend den

baulichen Gegebenheiten ist davon auszugehen, dass bereits die tatsächlich

erstellte Ursprungsbaute über eine Dachterrasse verfügte und das Flachdach in

der Folge stets eine Dachterrasse darstellte.

Die von der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren

VB.2022.00583 dagegen vorgebrachten Argumente überzeugen nicht: Die von ihr im

vorinstanzlichen Verfahren eingelegten Fotografien (sowie eines Briefs zur

Datierung der Fotografien) eines soweit ersichtlich leeren Dachs aus der

Vogelperspektive vermögen eine Terrassennutzung nicht auszuschliessen. Die

Vorinstanz durfte daher ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs darauf

verzichten, sich zu dieser – nicht rechtserheblich erscheinenden Behauptung –

zu äussern. Etwas anderes ergibt sich bei einer altrechtlichen Baute auch nicht

zwingend aus der angeblich dannzumal zu tiefen Höhe der Absturzsicherung.

Sodann

spricht die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 von "dienstbarkeitlichen

Einschränkungen, wonach künftige Emissionen z.B. durch Dachnutzungen [die

fixierte Dachrandhöhe würde mangels Absturzsicherungsmöglichkeit niemals eine

Dachnutzung erlauben] oder seitliche Ausbauten oder private Aussenraumnutzungen

unzulässig waren", ohne das Vorliegen einer entsprechenden Dienstbarkeit

zu belegen. Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Beschwerdeführerin aus dem

Verfahren VB.2022.00583 allein behauptet, dass gemäss der Grunddienstbarkeit

SP Art. 679 vom 6. April 1934 ohne Zustimmung der Eigentümer der

berechtigten Liegenschaften an den vorbestehenden Gebäuden keine Aufbauten

erstellt werden dürften. Zudem dürften gemäss Baubeschränkung Ersatzneubauten

nicht höher sein "als das 1934 erstellte Gebäude". Im Bericht der

Beschwerdeführerschaft aus dem Verfahren VB.2020.00590 wird ebenfalls (nur) von

einer Höhenbeschränkung ausgegangen.

6.3.3

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren

VB.2022.00583 kann es im Zusammenhang mit der erweiterten Besitzstandsgarantie

nicht rechtserheblich sein, dass im Jahr 1934 die Fenster gegen Osten im

Grenzbereich zu Kat.-Nr. 04 geschlossen wurden. Vielmehr ist relevant,

dass derartige Fenster ursprünglich bestanden und aktuell bestehen (bleiben).

6.4

6.4.1

Mit dem vorliegenden Projekt geplant sind die Fassadenisolation,

geringfügige Anpassungen der Fassadenöffnungen im Erd- und im ersten

Untergeschoss, die Ergänzung der bestehenden Baute um einen Anbau im Norden

sowie die Aushebung eines zweiten Untergeschosses unter dem bestehenden

Untergeschoss. Im Gebäudeinnern sollen im Norden neue Trennwände eingezogen

werden. Zudem soll das Treppenhaus weiter geöffnet und mit einer geschwungenen

Treppe versehen werden. Im nördlichen Anbau ist eine Hebebühne vorgesehen, über

die Lasten ins Untergeschoss gebracht werden können. Im Untergeschoss sind

neben Anpassungen im Bereich des Treppenhauses und wenigen geringfügigen

Änderungen insbesondere die Entfernung der Trennwände im Bereich der Waschküche

und der Heizung vorgesehen. Dieser Raum soll künftig als Garage dienen und wird

mit einem grösseren Tor ausgestattet. Die südlich angrenzende bisherige Garage

soll neu als Zimmer genutzt werden; dementsprechend wird deren Fassadenöffnung

dem benachbarten Fenster angepasst.

6.4.2

Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, bleiben Böden, Fassaden

und Dach inklusive vorbestehender Dachterrasse weitestgehend erhalten. Zudem

wird die bestehende Bausubstanz saniert, die Fassadenöffnungen werden einer

einheitlichen, aufeinander abgestimmten Gliederung und Formsprache zugeführt und

die innere Aufteilung wird mit untergeordneten Änderungen den individuellen

Nutzungswünschen der Bewohnerinnen und Bewohner angepasst.

Damit bleibt die bisherige Bausubstanz grossmehrheitlich

erhalten. Es handelt sich dabei entsprechend der zutreffenden vorinstanzlichen

Qualifikation um einen Umbau im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG. Die

nördliche Erweiterung und das zweite Untergeschoss sind demgegenüber als

Erweiterung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG zu betrachten. Insgesamt

ist kein weitgehender Ersatz der Bausubstanz geplant.

6.5

Obwohl die

Vorinstanz bereits zutreffend das Vorliegen eines weitgehenden Ersatzes der

Bausubstanz verneinte, verglich sie den geplanten Umbau mit den

Baumöglichkeiten eines Neubaus. Dabei stellte sie auf den bereits erwähnten

Bericht der Beschwerdeführerschaft aus dem Verfahren VB.2022.00590 ab. Im

Rahmen dieses Berichts waren die Neubaumöglichkeiten unter Berücksichtigung der

mittels Grunddienstbarkeit vereinbarten Höhenbeschränkung berechnet worden.

6.5.1

Ausgehend von diesen Berechnungen ging die Vorinstanz davon aus, dass das

bestehende Erdgeschoss eine Nutzfläche von 172,5 m2 aufweise,

das strittige Projekt eine solche von 186,5 m2 und die Neubaumöglichkeiten

im Rahmen von 181 m2 lägen. Beim Untergeschoss würden 166 m2

bestehen, die projektierte Fläche betrage 172 m2 und bei einem

Neubau seien 163,5 m2 möglich. Das zweite Untergeschoss solle

73.

m2 umfassen. Baulich möglich wären gemäss dem Bericht ein

zweites und drittes Untergeschoss von insgesamt 662,5 m2.

6.5.2

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren

VB.2022.00583 ist es sodann unproblematisch, dass im Bericht, auf den die

Vorinstanz abstellte, für die bestehende Baute wie auch die Neubaute die Fläche

der Aussenwände nicht berücksichtigt wurde, zumal die Vergleichbarkeit so problemlos

gegeben ist. Anders als die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

dartut, kommt es hinsichtlich des baulich Zulässigen auf den Vergleich mit der

ursprünglich rechtskonformen Baute an. Ob zwischenzeitlich mehrere Wohnungen

bestanden oder bloss eine, ist nicht entscheidend. Auch, ob die nördliche

Gartenfläche bewilligt wurde oder nicht, spielt grundsätzlich keine Rolle,

soweit ihre Bewilligungsfähigkeit nicht in Frage gestellt ist. Dass die

nördliche Gartenfläche rechtswidrig wäre, ist nicht ersichtlich. Schliesslich

ist die Behauptung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

unzutreffend, dass die Untergeschosse einen Wegabstand einhalten müssten:

Entsprechend den Erwägungen in E. 5 gelangt kein Wegabstand – und damit

auch kein unterirdischer Wegabstand gemäss Ziff. 11.5 BZO – zur Anwendung.

6.5.3

Auf die Berechnung bzw. Skizze der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren

VB.2022.00583 kann nicht abgestellt werden: Ein Wegabstand muss nicht

berücksichtigt werden (vgl. E. 5). Im Erdgeschoss sind im Abstandsbereich

gewisse Vorsprünge bzw. Erker zulässig (vgl. § 260 Abs. 3 PBG). Gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 06 darf ein Neubau – zumindest bei

gestaffelten Fassaden – teilweise näherrücken als gemäss der Skizze der

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583. Es sind zudem keine Gründe

der Verkehrssicherheit ersichtlich, die gegen Letzteres sprechen würden (vgl.

dazu auch E. 6.6.1). Sodann deutet auch nichts darauf hin, dass dem die

bestehenden Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit Fuss- und Fahrwegrechten

entgegenstehen würde.

Die Berechnung gemäss dem

Bericht der Beschwerdeführerschaft aus dem Verfahren VB.2022.00590, auf den die

Vorinstanz abstellte (vgl. E. 6.5.1), überzeugt demgegenüber. Damit werden

mit dem strittigen Bauvorhaben im Erdgeschoss ca. 5,5 m2 bzw.

3.

% mehr an Nutzfläche verwirklicht als mit einem Neubau möglich wären. Im

ersten Untergeschoss lassen sich 8,5 m2 bzw. 5,2 % mehr

Nutzfläche beanspruchen als ein Neubau erlaubte. Das zweite Untergeschoss

bleibt mit 73 m2 weit unter den mit einem Neubau möglichen zwei

Untergeschossen mit insgesamt 662,5 m2. Bei einer

Mehrausnützung in diesem Ausmass ist – entsprechend der bisherigen

verwaltungsgerichtlichen Praxis (vgl. VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 4.3;

16.

Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.2.3) – nicht von einer

Umgehungsabsicht auszugehen.

Hinzu kommt Folgendes: In der Zone W2B gilt eine

Baumassenziffer von 1,8 m3/m2 (Ziff. 2.1 BZO).

Das Bauvorhaben schöpft die auf dem 672 m2 grossen Baugrundstück

zulässige Baumasse von 1209,6 m3 mit den projektierten

844,5 m3 bei Weitem nicht aus.

6.5.4

Allerdings steht nicht einmal fest, ob mit Blick auf die erweiterte

Besitzstandsgarantie überhaupt davon auszugehen ist, dass die Baumöglichkeiten

mit einem Neubau geringer wären als mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben.

Es spricht nämlich einiges

dafür, dass mit Blick auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nur von Interesse

ist, ob das Berufen darauf eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen darstellt (grundlegend VGr, 19. Oktober

2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32) – es geht mithin um

die baurechtlichen Vorschriften (vgl. etwa VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.2; 14. März

2007, VB.2006.00512, E. 2.2.2; 7. Juni 2007, VB.2007.00093, E. 4.1;

19.

Januar 2023, VB.2022.00240,

Dispositiv

E. 3.4). Relevant wäre demnach allein der Vergleich mit den

konkreten Baumöglichkeiten entsprechend der anwendbaren Bau- und

Nutzungsordnung. Privatrechtliche Baubeschränkungen – wie vorliegend die

Höhenbeschränkung mittels Grunddienstbarkeit – wären dabei grundsätzlich

irrelevant. Etwas anderes würde für Dienstbarkeiten gelten, die mit der

gesetzlichen Erschliessung von Grundstücken zusammenhängen und somit

baurechtlich bedeutsam sind. Unter diesen Voraussetzungen liesse sich mit einem

Neubau gar eine grössere Ausnützung erreichen als mit dem hier zu beurteilenden

Bauvorhaben.

Letztlich kann im vorliegenden Fall jedoch offengelassen

werden, wie es sich damit verhält. Eine Umgehung der Bauvorschriften ist schon

mit Blick auf die Berechnung der Vorinstanz klar zu verneinen.

6.5.5

Bereits aufgrund des relativ geringen Ausmasses der Änderungen war davon

auszugehen, dass beim vorliegenden Bauvorhaben der Investitionsschutz und nicht

die Umgehung der Bauvorschriften im Vordergrund stand. Dies wird durch die – im

Vergleich zu einem Neubau – nur geringfügig grösseren Baumöglichkeiten

bestätigt.

Es handelt sich nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung.

6.6 Umbauten,

Erweiterungen und Nutzungsänderungen dürfen im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG bewilligt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen

Interessen entgegenstehen.

6.6.1

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 macht geltend, dem

Bauvorhaben stehe das öffentliche Interesse an der Verkehrssicherheit entgegen.

Der Sachverhalt lässt sich gestützt auf die Baupläne

rechtsgenügend feststellen. Es besteht entgegen dem Antrag der

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 keine Veranlassung, einen

Augenschein durchzuführen oder gar einen Sachverständigenbericht in Auftrag zu

geben. Entsprechend ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf

beides verzichtete.

Wie die Vorinstanz mit Blick

auf den Grundrissplan bereits zutreffend feststellte, führt das Bauvorhaben

nicht zu Einschränkungen in Bezug auf die Verkehrssicherheit der Ausfahrt in

die N-Strasse – für die eine Geschwindigkeit von 30 km/h signalisiert ist. Der

gemäss Anhang 2 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019

(VErV) erforderliche Sichtwinkel wird – am für die Einfahrt in die N-Strasse

relevanten Standort – weder durch den Anbau noch durch den geplanten

Abstellplatz eingeschränkt. Zur Sicherung der Sichtfreiheit enthält der

Bauentscheid zudem Auflagen (z.B. betreffend die Maximalhöhe von Bepflanzungen,

Zäunen, Böschungen und dergleichen).

Insofern ist die Behauptung der

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583, dass die nördliche

Gartenfläche 1981 "unbewilligt und ohne Zustimmung der

Dienstbarkeitsberechtigten" erweitert, aufgeschüttet und eine Mauer

erstellt worden sei – was zu einer Reduktion der Radien und Sichtbereiche auf

der Erschliessungsfläche geführt habe, für das vorliegende Verfahren

irrelevant. Die bestehende Mauer ist mit den Anforderungen an die

Verkehrssicherheit vereinbar.

Bezüglich des neu vorgesehenen Abstellplatzes im Bereich

der N-Strasse wurde von der Baubewilligungsbehörde ausdrücklich die Eintragung

eines Anpassungs-, Beseitigungs- und Verlegerevers im Grundbuch verfügt. Der

Parkplatz stünde damit der allfälligen künftigen Erstellung eines Trottoirs

nicht entgegen. Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 macht

ohnehin geltend, es handle sich bei der N-Strasse um eine Zufahrtsstrasse 1

gemäss der Verkehrserschliessungsverordnung. Eine solche Strasse muss gemäss

dem Anhang zur VErV nicht zwingend über ein Trottoir verfügen (vgl. Anhang 1:

zulässig sind ausdrücklich die Strassentypen 2 und 3).

Die neu geplante Garage ist nicht zu beanstanden. Bei der dieser

vorgelagerten Verkehrsfläche handelt es sich um eine Hauszufahrt, auf welche

die VErV gemäss deren § 2 nicht zur Anwendung gelangt. Aus den Plänen wird

indes ersichtlich, dass die Situation übersichtlich ist. Betreffend die

Verkehrssicherheit sind keinerlei Probleme zu erwarten.

6.6.2

Sodann sind keine (potenziell überwiegenden) nachbarlichen Interessen, die

gegen das vorliegende Projekt sprechen, erkennbar. Im Vergleich zur bisherigen

Nutzung der streitbetroffenen Baute handelt es sich weder um eine

Nutzungsänderung noch um eine Intensivierung derselben – geplant ist mit der

Nutzung als Einfamilienhaus weiterhin eine Wohnnutzung; die Dachnutzung ist –

ebenso wie die Garagennutzung – vorbestehend. Insofern sind auch keine erhöhten

Immissionen zu erwarten; auch nicht hinsichtlich Lüftung und Heizung.

In Richtung der Liegenschaft N-Strasse 07 sind keine

neuen Öffnungen vorgesehen, weshalb sich – anders als die der

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 behauptet – keine

erweiterten Einsichtmöglichkeiten in den Eingangs- und Wohnbereich dieser

Liegenschaft ergeben.

Ausserdem deutet – entgegen der unsubstanziierten

Behauptung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 – auch nichts

darauf hin, dass der nördliche Anbau auf einer Dienstbarkeitsfläche zu liegen

kommen würde. Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 verweist

nämlich auf Dienstbarkeiten betreffend ein Fahrwegrecht bzw. Fuss- und

Fahrwegrecht über eine "im Bau begriffene Strasse" bzw.

"angelegte Privatstrasse". Der Anbau ist nicht in diesem Bereich

geplant.

6.6.3

Dem Umbau und der Erweiterung stehen keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegen.

6.7 Die Rüge

der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 ist unbehelflich. Der

Umbau und die Erweiterung sind im Rahmen der erweiterten Besitzstandsgarantie

bewilligungsfähig.

7.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

rügt, es mangle an einem Containerabstellplatz.

Nach § 249 PBG sind bei Neubauten und wesentlichen

Umbauten oder Zweckänderungen, wo die Verhältnisse es gestatten, ausserhalb des

Strassengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhrgut

zu schaffen (Abs. 1). Die baurechtliche Bewilligung für grössere Gebäude

kann überdies verlangen, dass in oder bei den Gebäuden geeignete Räume für

Kehrichtbehälter erstellt werden (Abs. 2). Die Gemeinden können weitere

Bestimmungen über Einrichtungen für die zweckmässige Abfallbeseitigung und die

Kompostierung aufstellen (Abs. 3).

Gemäss Art. 8 Abs. 6 der Abfallverordnung der

Politischen Gemeinde Kilchberg vom 23. Juni 2009 (ABfV) können Eigentümer

von Mehrfamilienhäusern und grösseren Gebäuden verpflichtet werden, auf ihren

Grundstücken für die Kehrichtsammlung Container bereitzustellen und dafür

Abstellplätze zu erstellen oder einen dafür geeigneten Standort zu schaffen.

Eine Neubaute, wesentliche Umbaute oder Zweckänderung im

Sinne von § 249 Abs. 1 PBG liegt mit dem hier strittigen Bauvorhaben

– bei dem sich am Wohnzweck nichts ändert und die Anzahl der Wohneinheiten

nicht zunimmt – nicht vor. Ebenso wenig ist bei der strittigen Baute, welche

die zulässige Ausnützung deutlich unterschreitet (vgl. E. 6.5.3), von

einem grösseren Gebäude gemäss § 249 Abs. 2 PBG auszugehen. Die

Ansicht der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583, dass nicht

allein auf das Gebäude auf dem Baugrundstück abzustellen sei, sondern auf

dessen Erschliessungsfunktion, entbehrt einer Grundlage.

Bei der geplanten Baute handelt es sich schliesslich auch

nicht um ein Mehrfamilienhaus im Sinne von § 249 Abs. 3 PBG i.V.m. Art. 8

AbfV. Ob es sich bei der Bestandesbaute im (jetzigen) Zeitpunkt vor der

Verwirklichung des streitbetroffenen Bauvorhabens um ein Einfamilienhaus mit

Einliegerwohnung – und damit gemäss der offiziellen Gebäudedefinition des

Kantons Zürich um ein Mehrfamilienhaus – handelt oder nicht, ist nicht

relevant: Gemäss den Bauplänen wird es sich nach dem Umbau um ein Einfamilienhaus

handeln.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

dringt mit ihrer Rüge nicht durch.

8.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

rügt, es lasse sich den Akten nicht entnehmen, ob das Baugrundstück in

abwassertechnischer Hinsicht erschlossen sei.

8.1 Erweist

sich ein Bauvorhaben als ungenügend erschlossen und lässt sich die

Erschliessung auch nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend sicherstellen,

hat die örtliche Baubehörde die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern. In

Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips kann die Bewilligung jedoch dann

unter sichernden Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, wenn sich der

inhaltliche Mangel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten beheben

lässt (§ 321 Abs. 1 PBG). Ist indessen zu erkennen, dass die in

technischer und rechtlicher Hinsicht genügende Erschliessung des Baugrundstücks

in absehbarer Zeit nicht herbeigeführt werden kann, liefe die bedingungsweise

Erteilung der Baubewilligung auf eine Bewilligung auf Vorrat hinaus, was

unzulässig wäre (BEZ 1981 Nr. 47 E. 1b).

8.2 Nach

geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres

auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht werden (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379,

E. 5.2; BEZ 1981 Nr. 47 E. 2).

8.3 Im Rahmen

der Baubewilligung vom 15. Dezember 2021 wurde erwogen, dass das

Grundstück an die öffentliche Kanalisation anzuschliessen sei und eine

gewässerschutzrechtliche Bewilligung einzuholen sei. Für Abwasseranlagen,

welche von mehreren Grundeigentümern benutzt würden, seien die

Eigentumsverhältnisse, die Betriebsverantwortlichkeit und die

Unterhaltspflichten (inklusive Sanierung und Ersatz) privatrechtlich zu regeln.

Als vor Baubeginn zu erfüllende Auflage wurde mit Disp.-Ziff. 2.2 sodann

verfügt, dass die Bewilligung des Liegenschaftsentwässerungsprojekts erteilt

sein müsse.

Beim hier strittigen Umbauprojekt eines bestehenden und

erschlossenen Gebäudes innerhalb der Bauzone, bei dem im Übrigen nichts darauf

hindeutet, dass künftig mehr Abwasser anfallen wird als bisher, ist nicht daran

zu zweifeln, dass eine Erschliessung möglich sein wird. In diesem Zusammenhang

ist auf Art. 691 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember

1907 (ZGB) zu verweisen, wonach jeder Grundeigentümer verpflichtet ist, die

Durchleitung von Röhren und Leitungen zur Versorgung und Entsorgung gegen volle

Entschädigung zu gestatten, wenn ein anderes Grundstück sonst nicht oder nur

mit unverhältnismässigen Kosten erschlossen werden kann.

8.4 Die Rüge

der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 führt nicht zum Erfolg.

9.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 rügt

schliesslich, die Vorinstanz habe den Sachverhalt hinsichtlich der

Baustelleninstallation unzureichend abgeklärt, da sie keinen Augenschein

durchgeführt und auch keine Expertise veranlasst habe. Damit seien die

Untersuchungspflicht und der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden.

Die Vorinstanz hat sich mit den Argumenten der Beschwerdeführerin

aus dem Verfahren VB.2022.00583 ausführlich auseinandergesetzt. Im Zusammenhang

mit § 239 Abs. 1 PBG führte sie aus, dass – soweit es um die

Gefährdung von Personen oder Sachen bei der Erstellung von Bauten oder Anlagen

gehe – Sicherheitsvorkehren von der präventiven Baubewilligung nicht erfasst

würden, sondern lediglich einer repressiven Kontrolle im Sinne von §§ 326 ff.

PBG unterstehen würden. Die Bauherrschaft habe das bezüglich Sicherheit

Gebotene als unmittelbar anwendbare Verhaltensnorm zu beachten. Angesichts des

Standes der Bautechnik könne davon ausgegangen werden, dass auch bei

schwierigen Verhältnissen einwandfreie Lösungen zur Verfügung stehen würden.

Ein Anlass, der Sicherheit dienende Massnahmen zum Gegenstand des

Bewilligungsverfahrens zu machen, bestehe somit in aller Regel nicht. Nur in

aussergewöhnlichen Fällen, etwa bei Bauvorhaben an rutschgefährdeten Hängen,

könnten im Baubewilligungsverfahren entsprechende Nachweise verlangt werden.

Gestützt auf die Baupläne und die Parteieingaben erwog die Vorinstanz, dass

sich das Baugrundstück in bebautem Gebiet befinde, durch die eher schmale N-Strasse

erschlossen sei und selbst der Erschliessung der südlich folgenden Parzellen

diene. Zudem solle ein zweites Untergeschoss unter das bestehende Wohnhaus

gebaut werden (a.a.O.). In der Folge gelangte sie – als Fachgericht, das Fragen

hinsichtlich der Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG gestützt auf

eigene Sachkunde ausreichend zu würdigen vermag (VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236)

– zum Schluss, dass diese Begebenheiten nachvollziehbarerweise gewisse

technische und organisatorische Vorkehrungen verlangen würden, um einen

gefahrlosen und möglichst wenig beeinträchtigenden Baustellenbetrieb zu

gewährleisten. Allerdings erweise sich die Situation nicht als derart

aussergewöhnlich, dass deren Regelung besonders hohe Herausforderungen stellen

würde, die ausnahmsweise bereits eines Nachweises im Rahmen der Baubewilligung

bedürfen würden. Vielmehr würden sich die von der Baubewilligungsbehörde

statuierten Auflagen (Disp.-Ziff. I.2.6–I.2.8), welche gemäss Disp.-Ziff. I.2

der Baubewilligung allesamt vor Baubeginn zu erfüllen seien, als sinnvoll und

geeignet erweisen, um die rechtzeitige Abklärung der notwendigen Massnahmen im

Zusammenhang mit der Sicherheit der Bauarbeiten zu gewährleisten.

Entgegen der Rüge der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren

VB.2022.00583 hat die Vorinstanz die engen Platzverhältnisse mithin

ausdrücklich erkannt und die Auflage der Baubewilligung, dass der Abteilung

Hochbau/Liegenschaften ein Baustelleninstallationsplan und ein

Transportdispositiv einzureichen und bewilligen zu lassen seien, aus welchem

nebst den Installationen auch die Zufahrt, die Abfallentsorgung, die

Baustellenentwässerung sowie die Parkierungsmöglichkeiten für die am Bau

beteiligten Personen in genügender Anzahl ersichtlich seien (Disp.-Ziff.

I.2.8), ausdrücklich als sinnvoll bezeichnet. Im Zusammenhang mit der Hanglage

und dem Baugrund erachtete sie die Auflage, wonach vor Baubeginn ein statischer

Nachweis der Baugrubensicherung im Bauzustand (inklusive Überwachungsplan)

sowie ein Nachweis der Krafteinleitung im Endzustand einzugeben sei (Disp.-Ziff.

I.2.6), als genügend. Letzteres wurde zumindest implizit damit begründet, dass

sich die Bauparzelle auf bebautem Gebiet befinde. Insofern tat die Vorinstanz

durchaus dar, weshalb sie (auch) diesbezüglich nicht von einer qualifiziert

aussergewöhnlichen Situation ausging, die strengere Regelungen im Rahmen der

Baubewilligung als die statuierten verlangen würden. Bei dieser stimmigen

Argumentation deutet – entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin im

Verfahren VB.2022.00583 – denn auch nichts auf eine unrechtmässige

Privilegierung der Beschwerdeführerschaft aus dem Verfahren VB.2022.00590 hin.

Der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583

gelingt es nicht, substanziiert aufzuzeigen, inwiefern bzw. dass die

Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz unzureichend oder gar falsch

gewesen wäre. Zur Beurteilung der Rüge ist weder der beantragte Augenschein

noch die beantragte Expertise erforderlich. Eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs liegt nicht vor.

Die Rüge ist unbegründet.

10.

10.1 Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00583 abzuweisen. Demgegenüber

ist die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00590 gutzuheissen, die von der Vorinstanz

in Disp.-Ziff. II ihres Entscheids vom 30. August 2022 verfügte

Auflage aufzuheben und der Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 15. Dezember

2021 zu bestätigen.

10.2 Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin im Verfahren VB.2022.00583

aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist ihr nicht zuzusprechen. Vielmehr ist

sie zur Ausrichtung einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerschaft

aus dem Verfahren VB.2022.00590 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00583 und VB.2022.00590 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerde im Verfahren VB.2022.00583 wird abgewiesen.

Die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00590 wird gutgeheissen.

Demnach wird die in Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom

30. August 2022 verfügte Auflage aufgehoben und der Beschluss der Baukommission

Kilchberg vom 15. Dezember 2021 bestätigt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 520.-- Zustellkosten,

Fr. 6'520.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 auferlegt.

5. Die

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2022.00583 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerschaft

aus dem Verfahren VB.2022.00590 eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.