Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00621

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00621

Urteil

der 1. Kammer

vom 1. Juni 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

1. A,

2.1 B,

2.2 C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 E,

1.2 F,

beide vertreten durch RA G,

2. Gemeinderat Aesch,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. Februar 2021 erteilte der

Gemeinderat Aesch E und F die baurechtliche Bewilligung für eine Wohnüberbauung

mit zwei Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der H-Gasse in

Aesch.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangten die Nachbarn B und C, A sowie vier

weitere Personen am 1. April 2021 an das Baurekursgericht des Kantons

Zürich und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Ebenfalls am 1. April

2021.

gelangten die Bauherren E und F sowie die damalige Eigentümerin der streitbetroffenenen

Parzelle I an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung zweier

Nebenbestimmungen sowie die Eintragung einer Dienstbarkeit. Der Rekurs von B

und C sowie A wurde mit Entscheid vom 9. September 2022 teilweise

gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung um eine Auflage ergänzt. Im

Übrigen wurde ihr Rekurs abgewiesen, soweit das Baurekursgericht darauf

eintrat. Die Rekurse der übrigen Parteien wurden zufolge Rekursrückzugs als

erledigt abgeschrieben.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten A sowie B und C mit

Beschwerde vom 13. Oktober 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragten

die Aufhebung der Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 27. Oktober 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E und F beantragten mit

Beschwerdeantwort vom 17. November 2022 die Abweisung der Beschwerde;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Replik der Beschwerdeführenden

erfolgte am 5. Dezember 2022. E und F duplizierten am 3. Januar 2023.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 01 (alt:

Kat.-Nr. 02 und 03) ist der Wohnzone W1 gemäss Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Aesch vom 16. September 2008 zugewiesen. Westlich grenzt das

Grundstück an die Wohnzone W2, nördlich ist das Grundstück lediglich durch

ein weiteres Grundstück von der Wohnzone W2 getrennt. Die Bauparzelle befindet

sich im Gebiet J/K im Südosten von Aesch in einer Hanglage, wobei der Hang von

Südosten nach Nordwesten hin (Richtung Dorfzentrum) abfällt. Das projektierte

Bauvorhaben umfasst den Neubau einer Wohnüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern

mit gesamthaft 10 Wohneinheiten.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, das Baugrundstück sei strassenmässig nicht

erschlossen. Die H-Gasse sei nie als Erschliessungsstrasse festgesetzt worden

und es hätte nie eine Umwidmung von einem der Land- und Forstwirtschaft

dienenden Weg in eine Erschliessungsstrasse gegeben. Die H-Gasse sei nicht vom

Quartierplan erfasst worden, es liege gemäss den Plänen ausserhalb dessen Perimeters.

3.2

Eine für die Errichtung einer Baute genügende Erschliessung

eines Grundstücks im Sinn von Art. 19

Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und

§§ 234 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

liegt unter anderem dann vor, wenn dieses selber sowie die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich sind. Nach § 237 Abs. 1

Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt

für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Zufahrten

sollen zudem für jedermann verkehrssicher sein (§ 237

Abs. 2 Satz 1 PBG).

Die zürcherischen Gemeinden sind durch die

§§ 90 ff. PBG verpflichtet, einen Erschliessungsplan für die

Groberschliessung zu erlassen. Die Erstellung und Finanzierung von

Groberschliessungsstrassen erfolgt nach dem Strassengesetz vom 27. September

1981.

(StrG). Demgegenüber umfasst die Feinerschliessung den Anschluss der

einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen. Die

Feinerschliessung erfolgt im Rahmen von Quartierplänen, welche im amtlichen Verfahren

vom Gemeindevorstand aufgestellt werden (§ 130 Abs. 1 PBG; zum

Ganzen: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil

2019, S. 216).

Besteht ein entsprechender Quartierplan, ist dieser für Art,

Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und

Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen verbindlich (§ 236 Abs. 2 PBG; VGr, 13. Januar 2022, VB.2021.00464/483, E. 6.1, mit

weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Hinsichtlich Route, Art und

Ausgestaltung setzt die Quartierplanung bei der Umsetzung der Erschliessung

daher Grenzen. Das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten privaten

Quartierplan zugrunde liegende Erschliessungskonzept ist nach der verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung für den einzelnen Grundeigentümer und das Gemeinwesen

verbindlich. Davon kann bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht

abgewichen werden. Insbesondere steht es nicht im Belieben einzelner

Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu

lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten.

Im Baubewilligungsverfahren kann die im Rahmen einer

Quartierplanfestsetzung vorgenommene Einschätzung, die Erschliessung sei hinreichend,

grundsätzlich nicht überprüft werden (VGr, 26. Juni 2013, VB.2013.00049,

E. 3.1). Daraus folgt jedoch nicht, die

Frage der genügenden Erschliessung stelle

sich vorliegend gar nicht mehr bzw. könne nicht anders beantwortet werden als

bei der Festsetzung des Quartierplans. Vielmehr hat die Baubehörde bei der

Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens zu prüfen, ob sich die

Verhältnisse derart geändert haben, dass die Erschliessung

nicht mehr als genügend erscheint (VGr, 26. Juni

2013, VB.2013.00049, E. 3.2). Würde

die Erschliessung von der zuständigen Gemeinde im Baubewilligungsverfahren als unzureichend

erachtet, wäre ein erneutes Quartierplanverfahren durchzuführen (vgl.

§ 147 PBG, vgl. zum Ganzen VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00646,

E. 3).

3.3

Gemäss

Bauentscheid vom 23. Februar 2021 erfolgt die Zufahrt zum Baugrundstück

über die H-Gasse. Der amtliche Quartierplan L/M sei zu beachten. Im

nachgeführten Überbauungs-/Altlasten-/Archäologischen Zonenplan anhand der

Wiedererwägung vom 2. Juli 2014 des amtlichen Quartierplans L/M ist ein

Teil der H-Gasse, welcher von der N-Strasse bis zum strittigen Baugrundstück

führt, als Zufahrtsweg "X" eingezeichnet. Dieser Teil liegt zwar zum

Grossteil ausserhalb des eingezeichneten Quartierplanperimeters, ist jedoch

klar als Teil des Quartierplanprojekts markiert (vgl. gelbe Markierung, zur

Verdeutlichung, dass dieser Teil nachgeführt wurde). Auch im revidierten

Bericht zum Quartierplan wird für den Zufahrtsweg "X" angeführt, dass

dies [die H-Gasse] die Zufahrt zum strittigen Grundstück ist. Im Plan

Neuzuteilungen und Werkleitungen 1:500 wird für das strittige Grundstück

festgehalten: "Erschliessung H-Gasse". Der Quartierplan zog somit die

H-Gasse als Erschliessung für das strittige Baugrundstück mitein. Da der

Quartierplan verbindlich und rechtskräftig festgesetzt wurde, fand somit eine

Umwidmung des kleinen eingezeichneten Stücks der H-Gasse als Zufahrtsstrasse

zum strittigen Baugrundstück statt. Dass die H-Gasse als Ganzes beim

Verkehrsplan nicht als Erschliessungsstrasse festgesetzt wurde, schliesst nicht

aus, dass der Quartierplan das kleine, vorliegend strittige Teilstück als

Zufahrtsweg für das Baugrundstück vorsieht. Schliesslich befindet sich doch

auch das Baugrundstück klarerweise im Quartierplanperimeter und ist das

strittige Teilstück der H-Gasse für dessen Erschliessung notwendig und klar als

dessen Zufahrt im Quartierplan bezeichnet. Demgemäss ging die Vorinstanz zu

Recht davon aus, dass die Erschliessung des Baugrundstücks verbindlich im

Quartierplan geregelt wurde. Zudem wird keine Änderung der Situation geltend

gemacht, bzw. ist eine solche ersichtlich, welche die Erschliessung nicht mehr

als gewährleistet darlegen würde.

3.4

Die

Beschwerdeführenden monieren sodann, die Zufahrt über die H-Gasse erweise sich

nicht als verkehrssicher, da ein Gefälle von 15 % vorliege und der Hang

für Rollstuhlfahrer und gehbehinderte Personen nur beschränkt passierbar sei. Das

Planungs- und Baugesetz hält ausdrücklich fest, dass Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch

Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder

der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des

Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Mit dem

rechtskräftig festgesetzten Quartierplan kann die Verkehrssicherheit

grundsätzlich nicht erneut überprüft werden (vgl. E. 3.2). Im Übrigen ist

eine Verkehrsgefährdung nicht ersichtlich. Die H-Gasse weist zwar ein nicht

unerhebliches Gefälle auf. Der südöstliche Teil der H-Gasse bleibt aber auch

weiterhin für den motorisierten Individualverkehr gesperrt und der

nordwestliche Teil der H-Gasse dient ab der Verzweigung N-Strasse einzig der

Erschliessung des Baugrundstücks, weshalb das zusätzlich zu erwartende

Verkehrsaufkommen auf der H-Gasse gering ist. Wie von der Vorinstanz

festgehalten, erweist sich die Situation beim strittigen Wegstück auch als

übersichtlich. Eine allfällige Rüge, das Bauvorhaben halte die Anforderungen an

hindernisfreies Bauen nicht ein, würde sich überdies als verspätet erweisen.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden rügen weiter, eine befriedigende Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG sei nicht gegeben. Es sei ausnahmsweise ein Volumenverzicht

angezeigt, insbesondere deswegen, da das Bauprojekt die zulässige

Überbauungsziffer überschreite. Das geplante Bauprojekt wirke in der Hanglage

äusserst dominant. Sodann verweisen die Beschwerdeführenden auf ein Projekt in

der Nachbarschaft, bei welchem drei Doppel-Einfamilienhäuser erstellt werden

sollten und die Baubewilligung aufgrund von § 238 PBG verweigert wurde. Es

liege in der Umgebung eine kleinflächige Bebauungsstruktur vor. Auf die

erheblichen grösseren Bauvolumen im Gebiet L dürfe nicht abgestützt werden, da

diese in einer anderen Wohnzone liegen würden.

4.2

Nach

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese

Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie

etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur

bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016,

VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt

das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst

gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung

von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt

oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen

oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395,

E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).

Gestützt auf

§ 238 PBG kann sodann nach ständiger Rechtsprechung in Ausnahmefällen ein

Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens

verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum

Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,

weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen

darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser

Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die

Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens

verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar

2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370

E. 5; RB 1990 Nr. 78). Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so verlangt

§ 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus

seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter

Weise Rechnung trägt. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen

Massnahmen wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte

Gliederung des zulässigen Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002 =

BEZ 2002 Nr. 18; VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E.

4.6).

Das

Verwaltungsgericht darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit,

sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015,

VB.2015.00532, E. 3.3; 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3;

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

4.3

Die

geplanten Mehrfamilienhäuser nützen die ihnen mögliche Nutzung aus. Direkt an

das Baugrundstück angrenzend befinden sich sodann mehrere Einfamilienhäuser.

Ebenfalls in der näheren Umgebung, im Gebiet L, befinden sich diverse Bauten,

welche ein grösseres Volumen aufweisen. Diese Gebäude sind nicht unbeachtlich,

nur weil sie einer anderen Wohnzone zugehörig sind. Als Teil der näheren

Umgebung sind auch sie für die Einordnung beachtlich. Die wenigen

Einfamilienhäuser in der Wohnzone W1 reichen nicht aus, um eine weitherum

zurückhaltende Ausnützung zu generieren. Auch liegt keine besondere Qualität

der bereits bestehenden Bebauung vor, erweist diese sich doch als durchschnittlich.

Die nähere Umgebung drängt somit keinen Volumenverzicht auf. Bei der Prüfung

von § 238 Abs. 1 PBG ist sodann eine einzelfallweise Betrachtung

vorzunehmen. Das von den Beschwerdeführenden ins Recht gelegte Projekt mit den

drei Doppel-Einfamilienhäusern wurde vom Beschwerdegegner 2 unter anderem

deshalb abgelehnt, weil es praktisch eine geschlossene Bauweise aufgewiesen

hatte und eine solche nicht in die Umgebung gepasst habe. Das vorliegend

strittige Bauprojekt weist jedoch zwischen den Häusern einen deutlicheren Abstand

auf, sodass nicht davon gesprochen werden kann, dass praktisch eine

geschlossene Bauweise vorliegt. Demgemäss ist das ins Recht geführte Projekt

nicht mit dem vorliegend strittigen Bauprojekt vergleichbar und die

Beschwerdeführenden können aus diesem Bauabschlag nichts für sich gewinnen. In

Berücksichtigung sämtlicher Umstände tritt das geplante Bauprojekt nicht

dermassen in Erscheinung, dass ihm eine befriedigende Einordnung abgesprochen

werden müsste. Der Beschwerdegegner 2 hat sein Ermessen rechtskonform

ausgeübt.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, die Überbauungsziffer sei überschritten und die

Vorinstanz hätte diese Rüge zu Unrecht als verspätet erachtet.

5.2

Wie der Antrag kann auch die Begründung nach

Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die

Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den

Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten

oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht

eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014,

[Kommentar VRG], § 23 N. 23). Die Rekursinstanz ist nicht verpflichtet,

die angefochtene baurechtliche Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu

untersuchen (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Der

Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen –

erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor

Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe

berufen (VGr, 24. Juni 2021,

VB.2021.00002, E. 1.3.4; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52

N. 41).

5.3

Die Rüge,

dass das Bauvorhaben die zulässige Überbauungsziffer überschreitet, findet sich

nicht in der Rekursschrift, auch nicht im Rahmen der Rüge der Einordnung. Sie

findet sich erst in der Replik. Demgemäss konnte diese Rüge auch später nicht

mehr vorgebracht werden und erachtete sie die Vorinstanz zu Recht als

verspätet. Aus demselben Grund ist sie auch vorliegend nicht mehr zu prüfen.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen

nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerschaft 1 eine solche auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 4'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2

werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der

privaten Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.