Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00624

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00624

Urteil

der 1. Kammer

vom 23. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadtrat Schlieren, vertreten durch RA A,

Beschwerdegegner,

und

Erbengemeinschaft B

bestehend aus:

1. C,

2. D,

3. E,

4. F,

alle vertreten durch RA G

und/oder RA H,

Mitbeteiligte,

betreffend

Inventarentlassung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 10. November 2021, publiziert am 28. Januar

2022, entliess der Stadtrat Schlieren das ehemalige Bauernhaus mit Scheune

(Inventarobjekt 01) und den zugehörigen Speicher (Inventarobjekt 02) auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 an der I-Strasse 05 in Schlieren aus

dem kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte

(Dispositiv-Ziffer 1). Weiter hielt er in Dispositiv-Ziffer 2 des

Beschlusses fest, der Schutz des Ensembles I-Strasse 010, 09 und 05

(Inventarobjekt 06) werde über geeignete planerische und planungsrechtliche

Massnahmen sichergestellt.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte zunächst die Erbengemeinschaft B

mit Eingabe vom 15. Dezember 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich

und beantragte, Dispositiv-Ziffer 2 aufzuheben und auch das Inventarobjekt

06.

aus dem Inventar zu entlassen. Sodann sei festzustellen, dass betreffend das

Grundstück Kat.-Nr. 015 [heute: 03] und den darauf liegenden Objekten

keinerlei Schutzmassnahmen, insbesondere auch keine planungsrechtlichen

Massnahmen angeordnet werden dürften.

Nach Publikation des Beschlusses am 28. Januar 2022

erhob am 26. Februar 2022 auch der Zürcher Heimatschutz (ZVH) Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragte dessen Aufhebung. Das ehemalige Bauernhaus mit

Speicher sei in seiner Substanz und in seinem äusseren Erscheinungsbild unter

Schutz zu stellen. Zur Festlegung des Schutzumfangs sei ein neues Gutachten

einzuholen.

Am 20. Mai 2022 führte die 1. Abteilung des

Baurekursgerichts einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 9. September

2022.

vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I) und wies

den Rekurs der Erbengemeinschaft B ab, soweit es darauf eintrat

(Disp.-Ziff. II). Sodann wies es den Rekurs des Zürcher Heimatschutzes ZVH

ab (Disp.-Ziff. III), auferlegte diesem 3/4 der Verfahrenskosten

(Disp.-Ziff. IV) und verpflichtete ihn, dem Stadtrat Schlieren sowie der Erbengemeinschaft B

eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 2'000.- zu bezahlen

(Disp.-Ziff. V).

Eine Minderheit des Baurekursgerichts war der Ansicht, der

Rekurs des Zürcher Heimatschutzes sei teilweise gutzuheissen. Zur Abklärung der

Schutzwürdigkeit sei ein neues, unabhängiges und detailliertes

denkmalpflegerisches Gutachten einzuholen und die Sache sei zur weiteren

Abklärung und zum Neuentscheid zurückzuweisen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob der

Zürcher Heimatschutz ZVH am 14. Oktober

2022.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte unter Entschädigungsfolge, die Ziffern III, IV und V des

Dispositivs aufzuheben. Die Sache sei an den Stadtrat Schlieren zur Anordnung

von Schutzmassnahmen für das ehemalige Bauernhaus mit Scheune und Speicher

zurückzuweisen. Eventuell sei der Stadtrat anzuweisen, die Schutzwürdigkeit

anhand eines neu einzuholenden Gutachtens erneut zu beurteilen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Erbengemeinschaft B

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 17. November 2022, die Beschwerde

unter Entschädigungsfolge vollumfänglich abzuweisen. Der

Stadtrat Schlieren beantragte tags darauf die Abweisung der Beschwerde.

Der Zürcher Heimatschutz ZVH replizierte am 10. Januar

2023.

unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Der

Stadtrat Schlieren nahm am 23. Januar 2023 zur Replik Stellung und

hielt an den gestellten Anträgen fest. Mit Duplik vom 30. Januar 2023

hielt die Erbengemeinschaft B ebenfalls an den gestellten Anträgen fest.

Die Triplik des Zürcher Heimatschutzes ZVH vom 11. Februar

2023.

wie auch die weiteren Stellungnahmen der Erbengemeinschaft B vom 9. März

2023, des Zürcher Heimatschutzes ZVH vom 23. März 2023 sowie zuletzt der Erbengemeinschaft B

vom 20. April 2023 ergingen mit unveränderten Begehren.

Am 9. Juni 2023 reichte der Zürcher Heimatschutz ZVH

ein neues Beweismittel ein. Dazu nahm die Erbengemeinschaft B am 26. Juni

2023.

Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Der

Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemäss

lit. a dieser Bestimmung legitimiert. Die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

2.1

Die

streitbetroffenen Objekte auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 liegen

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Schlieren (BZO) in der viergeschossigen

Wohnzone W4 0.80. Die genannten Grundstücke befinden sich zudem im

Perimeter der Planungszone "Zentrum", welche die Baudirektion des

Kantons Zürich mit Verfügung vom 22. Juli 2021 für die Dauer von drei

Jahren festgesetzt hat.

2.2

Das aus

Wohn- und Scheunenteil bestehende ehemalige Bauernhaus (Vers.-Nr. 07) wie

auch der zugehörige Speicher (Vers.-Nr. 08) an der I-Strasse 05 sind

im kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte jeweils als Einzelobjekte

aufgeführt. Ausserdem sind sie zusammen mit den beiden ebenfalls bäuerlichen

Nachbarliegenschaften I-Strasse 09 und 010 als ländliches Ensemble mit der

Nummer 06 im kommunalen Inventar vermerkt. Das mittlere der drei ehemaligen

Bauernhäuser (I-Strasse 09) ist überdies im Inventar der

Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung vermerkt. Das gesamte Gebiet,

in dem sich das Ensemble befindet, ist ferner im kommunalen Inventar der

schützenswerten Ortsbilder der Stadt Schlieren unter der Nummer 011 als

Dorfkern/Zentrum verzeichnet.

Bezüglich des Wohnhauses wird im Inventarblatt als

Erstellungsjahr 1669 angegeben und empfohlen, dieses als noch gut erhaltenen

Vielzweckbau und den Strassenraum bestimmenden mächtigen Baukörper sowie als

wichtigen Bestandteil des ländlichen Ensembles 06 integral in seiner Form,

Struktur und Gestaltung samt seinen Aussenräumen und dem Speicher zu schützen.

Hinsichtlich des zugehörigen Speichers aus dem zweiten Viertel des 18. Jahrhunderts

wird darin empfohlen, diesen als architektonisch und historisch bedeutendes

Gebäude, welches als eines der ganz wenigen in Schlieren noch weitgehend

original erhalten sei sowie als wichtigen Teil des ländlichen Ensembles 06

integral in Form, Struktur und Gestaltung innen und aussen samt seinen

Aussenräumen und räumlichen Bezügen zu erhalten. Das ländliche Ensemble 06

selbst wird im Inventarblatt als intaktes Ensemble des 17. und

18.

Jahrhunderts klassifiziert, welches aus drei grossen Mehrzweckbauten

und rückwärtigen Nebenbauten bestehe und als Ensemble von architektonischem

Wert sowie den Strassenraum prägender Bedeutung schützenswert und integral mit

all seinen Bauten, Vorplätzen und rückwärtigen Grünflächen zu erhalten sei.

2.3

Anlass für

die denkmalschutzrechtlichen Abklärungen bildete der geplante Neubau eines

Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 05. Die Eingabe der entsprechenden

Unterlagen am 15. August 2019 nahm der Stadtrat als Provokationsbegehren

nach § 213 PBG entgegen, erliess am 21. August 2019 ein

Veränderungsverbot nach § 209 PBG und gab am 25. September 2019 bei

der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) ein Gutachten in Auftrag. Der

Referent des Gutachtens besichtigte die Liegenschaft am 10. Oktober 2019.

Die KDK besprach das Gutachten darauf am 3. Dezember 2019 und am 7. Januar

2020.

Die Endfassung datiert vom 20. Januar 2020.

Die KDK gelangte darin zum Schluss, das Bauernhaus vermöge

die strengen Anforderungen an ein Schutzobjekt von § 203 Abs. 1 PBG

nicht zu erfüllen. Zwar weise das Gebäude eine vielschichtige Bau- und

Nutzungsgeschichte auf, welche in den bestehenden Verhältnissen allerdings nur

noch fragmentarisch zum Ausdruck komme. So hätten die zahlreichen, im Laufe der

Zeit erfolgten baulichen Veränderungen zu einer erheblichen Schmälerung des

materiellen Zeugenwerts geführt. Auch das zugehörige Nebengebäude sei zu wenig einheitlich

erhalten, als dass sich am bestehenden, stark beeinträchtigten Standort ein

eigenständiger, vom Hauptgebäude unabhängiger Schutzstatus rechtfertigen

liesse. Ihrer Ansicht nach sollte aber eine Versetzung des nutzungstypologisch

interessanten Kleinbaus an einen geeigneten Standort geprüft werden. Sie hielt

zusammenfassend fest, aufgrund der eher geringen materiellen Zeugenschaft der

Hofanlage erachte sie das Aussprechen eines Schutzstatus mit konkret zu

umreissenden Schutzzielen als problematisch und wenig zielführend. Der

Gesamtsituation des ländlichen Ensembles müsse mit geeigneten planerischen und

planungsrechtlichen Massnahmen Rechnung getragen werden. Nach einer Umzonung

könnte zur Beurteilung des baulichen Vorhabens bezüglich gestalterischer

Qualitäten und Massstäblichkeit die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission

(NHK) beigezogen werden.

Am 30. Juni 2020 teilte der Stadtrat der

Eigentümerschaft die Verlängerung der Behandlungsfrist um ein Jahr wegen

umfangreicher Abklärungen und intensiven Beratungen mit. Im Protokoll zu seiner

Sitzung vom 7. April 2021 hielt der Stadtrat fest, die Einschätzung der

KDK zu teilen. Zur Aufwertung des Areals seien die von der KDK empfohlenen

planerischen und planungsrechtlichen Massnahmen zu berücksichtigen, um das

Zentrum von Schlieren mit der J umfassend und nachhaltig zu entwickeln. Der

Abriss des bestehenden Baukörpers I-Strasse 05 und der Neubau einer

W4-Baute sowie allfällige weitere Bauvorhaben in diesem Gebiet seien mit den

Entwicklungsabsichten der Stadt nicht vereinbar. Er beschloss daher, der

Baudirektion für das Gebiet I-Strasse 010 bis 012 die Festsetzung einer

Planungszone gemäss § 346 PBG zu beantragen. Gemäss Protokoll zur Sitzung

vom 10. November 2021 zitierte der Stadtrat das Gutachten der KDK

auszugsweise und schloss sich deren Ausführungen an; umfangreiche Abklärungen

sowie intensive Beratungen mit zuständigen Fachgremien hätten diese bestätigt.

In der Folge erliess er den angefochtenen Beschluss.

3.

3.1

Das

Baurekursgericht zitierte in seiner Erwägung 5.5.2 das Gutachten der KDK

ebenfalls und gelangte nach eingehender Auseinandersetzung mit den Einwänden

des Beschwerdeführers zum Schluss, dieses erweise sich als vollständig,

nachvollziehbar und schlüssig. Es beständen keine Gründe, davon abzuweichen

(E. 5.5.9). Zusammenfassend entschied das Baurekursgericht, der

angefochtene Entscheid stütze sich darauf und weiche zu Recht nicht davon ab.

Er beruhe sodann auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und

es gäbe keinen Anlass einzugreifen (E. 5.5.11). Eine Minderheit des

Baurekursgerichts war indes zusammengefasst der Ansicht, das Gutachten sei nur

fragmentarisch und oberflächlich verfasst. Viele Aussagen beruhten zudem auf

Annahmen. Zur Abklärung der Schutzwürdigkeit sei ein neues, unabhängiges und detailliertes

denkmalpflegerisches Gutachten einzuholen und die Sache zur weiteren Abklärung

und zum Neuentscheid zurückzuweisen.

3.2

Der

Beschwerdeführer rügt eine fehlerhafte Auslegung und Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Er macht in seiner Beschwerde zusammengefasst

geltend, das Baurekursgericht habe den Sachverhalt hinsichtlich des Eigen- und

des Situationswerts sowie auch des Ensemblecharakters der strittigen

Liegenschaft fehlerhaft festgestellt, indem es zu Unrecht vorbehaltlos auf das

mangelhafte Gutachten der KDK abgestellt habe. Die Mängel im Gutachten und

damit auch im Entscheid bezögen sich auf die Würdigung des Eigen- und des

Situationswerts. Es würden sich sachliche Irrtümer, Lücken in der Abklärung und

unrichtige rechtliche Beurteilungen betreffend der Begriffe Schutzobjekt und

Ensemble, den Zeithorizont bei der Würdigung des Situationswerts sowie des

Verhältnisses von Massnahmen des Denkmalschutz- und des Planungsrechts mischen.

4.

4.1

Als

Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf

die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den

Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten

Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019,

S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,

Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit eines

Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern

auch aus deren Zusammenspiel ergeben (RB 1997

Nr. 73).

Die Zeugeneigenschaft allein reicht für eine

Unterschutzstellung allerdings nicht; es muss sich um einen

"wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein

Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine

Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine sachliche, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche

den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 272).

4.2

Für die

Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fachgutachten einholen

(§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt

einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges,

nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst

einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht

ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann

vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn

die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (RB 1982 Nr. 35;

BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard

Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St.

Gallen 2015, Rz. 775).

4.3

Was die

gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen

betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung

bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um

Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der bei der

Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung

vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes

Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

Abs. 1 i. V. m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten

Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu

beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung

zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die Rekursinstanz alle

wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3).

5.

5.1

Aufgabe

eines Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu

vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als

Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben,

dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 20. September

2018, VB.2018.00064, E. 5.5; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August

2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1). Die Bindungswirkung eines

Gutachtens erstreckt sich nur auf die darin enthaltenen Feststellungen

tatsächlicher Art und beschränkt sich zudem auf Fachfragen (BGr, 8. April

2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1 m. H., in: FamPra.ch 2022 S. 700). Die Aufgabe des

Gutachters ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen

rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April

2020, VB.2019.00731, E. 6.3). Ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und

nicht von Gutachtenspersonen zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung

zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu

kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die

Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022,

E. 5.4).

5.1.1

Dieser Aufgabe wurde mit dem Gutachten der

KDK nicht im erforderlichen Ausmass nachgekommen, was auch den Erwägungen des

Baurekursgerichts entnommen werden kann. So warf der Beschwerdeführer dem

Gutachten bereits im Rekurs zu Recht eine ungenügende Untersuchungstiefe und

Dokumentation vor, was das Baurekursgericht in seinem Entscheid bestätigte.

Darin führte es aus, es treffe zu, dass aus dem Gutachten nicht im Detail

hervorgehe, welche Bausubstanz in welchem Umfang welcher Bauphase zuzurechnen

sei. Die Aussagen dazu blieben über weite Strecken im Ungefähren. Die

Baugeschichte werde nur oberflächlich ermittelt und auch nicht anschaulich, z. B. anhand von Plänen,

aufgezeigt. Ebenso wenig sei der bauliche Bestand, wie allgemein üblich,

fotografisch dokumentiert worden.

Zwar ging der Verfassung des

Gutachtens der KDK eine Begehung der Liegenschaft durch den Referenten (sowie

zwei Beratungen der Kommission) voraus, welche im Gutachten indes mit lediglich

drei Fotographien und einer Grundrissskizze kaum dokumentiert ist. Ferner

stützt sich das Gutachten auf eine eher knappe Auswahl von Quellen- und

Literaturangaben. Sodann fanden die tatsächlichen Feststellungen (zu beiden

Objekten) auf lediglich viereinhalb Seiten Platz. Das Gutachten bleibt

insbesondere bezüglich Baugeschichte in wesentlichen Zügen schwach dokumentiert

und annahmebasiert: Es fehlen darin Untersuchungen, welche für eine

Differenzierung der Bauphasen notwendig sind, zumal für die Frage der Schutzwürdigkeit

nicht nur die Qualität der originalen Bausubstanz, sondern auch diejenige der

späteren baulichen Veränderungen Grundlage bilden. Weiter fehlt darin ein Vergleich

mit anderen Strohdachhäusern, um den Stellenwert einordnen zu können.

5.1.2

Damit wirft der Beschwerdeführer

der Vorinstanz zu Recht vor, auf das unzureichende Gutachten der KDK abgestellt

zu haben. Zwar hat die Vorinstanz einen Augenschein vorgenommen und Fotografien

erstellt, womit sich aber die Mängel des Gutachtens nicht vollends beheben

lassen. So lässt sich eine bauhistorische Aufarbeitung an einem Augenschein

nicht vornehmen (vgl. VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00315, E. 4.2).

5.1.3

Mit seiner Beschwerde reichte der Beschwerdeführer ein in seinem Auftrag im

Oktober 2022 erstelltes Gutachten der bereits beim vorinstanzlichen Augenschein

beigezogenen Fachperson ein, welches als Ergänzung und Verifizierung des

Gutachtens der KDK betitelt wird. Dabei handelt es sich entgegen den Einwänden

der Mitbeteiligten um ein zulässiges neues Beweismittel, welches sich auf

bereits behauptete Tatsachen – die Schutzwürdigkeit der Streitobjekte – bezieht

(§ 52 Abs. 2 VRG; vgl.

VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00282/VB.2015.00289, E. 4.3).

Zwar trifft der Vorwurf der Mitbeteiligten zu, dass sich auf

der Titelseite sowie auf den Seiten 33 und 50 eine Fotografie der

Liegenschaft I-Strasse 010 befindet. Doch ergeben sich bei genauer

Durchsicht und Gegenüberstellung mit dem Gutachten der KDK keinerlei (weiteren)

Hinweise, dass die Ausführungen nicht die Liegenschaft I-Strasse 05

betreffen würden und werden solche auch nicht geltend gemacht.

Es wird ausführlich und dokumentiert der Sachverhalt

(insbesondere auch hinsichtlich des baulichen Zustands) dargelegt. Es ist damit

geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur – aber immerhin

– als Parteiaussage zu berücksichtigen (VGr, 18. August 2022,

VB.2021.00563, E. 7.3 m. w. H.; 8. Juni 2017, VB.2016.00552,

E. 3.2.2; 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3; 9. Februar

2017, VB.2016.00600, E. 3.2; BGE 137 II 266 E. 3.2; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148).

5.2

Beim

Wohnbau mit Ökonomieteil handelt es sich um ein ehemaliges Strohdachhaus mit

Stock, welches – weitgehend gesichert – seit 1669 besteht und beim Nebengebäude

um eine Kombination von Speicher und Trotte, wovon sowohl das Gutachten der KDK

(wenn auch bloss hypothetisch) als auch das Parteigutachten ausgehen.

5.2.1

Gemäss dem privaten Gutachten

repräsentiert das Bauernhaus mit seinem dreiraumtiefen Grundriss bis

heute das bautypologisch dem Aargau zuzuordnende Strohdachhaus mit Stock. Das Privatgutachten

weist entsprechend unter Bezugnahme auf das Urbar von 1695 und unter Hinweis

auf Vergleichsobjekte schlüssig nach, dass Strohdachhäuser zu diesem Zeitpunkt

in Schlieren eine weite Verbreitung hatten. Das Gebäude kann entsprechend dem

diesbezüglich nachvollziehbaren Gutachten einer im ausgehenden

17.

Jahrhundert anzusiedelnden baukünstlerischen Epoche regionaler

Bedeutung zugeordnet werden. Ferner lässt sich diesem entnehmen, dass im Kanton

Zürich (in Hüttikon) lediglich noch ein weiteres ehemaliges Strohdachhaus

erhalten geblieben ist.

5.2.2

Hinsichtlich des Nebengebäudes gehen die Gutachten ebenfalls

übereinstimmend davon aus, dass dieses örtlich und funktional im Zusammenhang

mit dem Hauptbau steht und es sich um ein wichtiges Element des bäuerlichen

Anwesens handelt, welches dessen gemischtwirtschaftliche Betriebsausrichtung

bezeugt. Das Parteigutachten wies neben der Spezialität der Kombination von

Speicher und Trotte auch auf die getrennten Kammern mit separaten Zugängen hin,

welche eine doppelte Nutzungsberechtigung bezeugen. Entsprechend wurde es auch

von der KDK als "nutzungstypologisch interessant" bezeichnet.

5.3

Die Zeugenschaft für eine Epoche reicht

für die Begründung der Schutzwürdigkeit noch nicht aus; es muss sich um einen

wichtigen Zeugen handeln. Zwar ist der Seltenheitswert einer Baute bzw. das

Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium für die

Schutzwürdigkeit (Engeler, a. a. O., S. 199). Doch deutet die im Privatgutachten erwähnte Rarität

des einem Strohdachhaus beigeordneten Stocks sowie die Tatsache, dass es sich

um den letzten verbliebenen Zeugen nach einstmals weiter Verbreitung handelt,

darauf hin. Ebenso das lange Bestehen der Bauten, auch wenn allein das Alter

eines Objekts die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft nicht begründen kann

(Engeler, a. a. O., S. 141).

5.3.1

Beim Hauptgebäude besteht insofern Einigkeit darüber, dass dieses

sowohl am Wohn- als auch am Ökonomieteil – insbesondere um 1800 – mehrfach

Umbauten und Renovationen erfahren hat und unklar ist, inwieweit noch

Originalsubstanz vorhanden ist. Das charakteristische Element des Strohdachs

ging mit der Umdeckung auf Ziegel um das Jahr 1800 zwar verloren. Jedoch

stellt die neue Dachkonstruktion mit Ziegeln anschaulich diesen Übergang dar,

wie das private Gutachten nachvollziehbar ausführt. Zudem erinnert die am

Wohnteil erkennbare Grundrissanlage mit Stock auch die KDK noch an die

ursprünglichen Verhältnisse eines strohgedeckten Stockhauses. Insofern scheint

auch sie zumindest einen gewissen

bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert nicht völlig abzusprechen.

Jedenfalls sind die bauzeitliche Grundriss- und Raumstruktur noch vorhanden und

auch erkennbar; insofern stimmen die Gutachten überein. Ebenfalls

übereinstimmend äussern sich die Gutachten hinsichtlich der Reihenfenster der

Stube, welche ebenfalls noch aus der Bauzeit stammen. Nicht geklärt ist indes,

in welchem Umfang die hölzerne Tragstruktur noch erhalten ist; diesbezüglich

gehen die Aussagen weit auseinander (teilweise bzw. vollständig erhalten).

Entgegen den Vorinstanzen kann der Baute damit jedenfalls nicht jegliche Zeugeneigenschaft für eine Epoche

abgesprochen werden. Auch wenn die Umbauten die Erkennbarkeit des ehemaligen

Strohdachhauses schmälerten, führten sie nicht zum vollständigen Verlust

des Eigenwerts.

5.3.2

In baulicher Hinsicht sind beim Nebengebäude das Grundgerüst mitsamt

der Dachkonstruktion noch vorhanden, ebenso wie Teile der alten Wandfüllung.

Zwar hat die Baute Veränderungen und Erneuerungen erfahren, welche den

Zeugenwert etwas zu schmälern vermögen, doch blieb sie ohne strukturelle

Eingriffe weitgehend authentisch erhalten und ist – gemäss Privatgutachten –

einer der wenigen noch verbleibenden Zeugen dieses Bautyps. Von einem hohen

bauhistorischen Wert scheint auch die KDK auszugehen, wenn sie den Erhalt

mittels Versetzung und Restaurierung, verbunden mit einer fachgerechten

Restaurierung, vorschlug. Diese Bemerkung im Gutachten warf dem

Baurekursgericht im Übrigen zu Recht Fragen auf. Entgegen dem Baurekursgericht

steht diese Empfehlung allerdings in einem Widerspruch zur Verneinung der Schutzwürdigkeit.

Da, wie ausgeführt, die Beurteilung der Schutzwürdigkeit bzw. der

Unterschutzstellung nicht durch das Gutachten, sondern durch die Behörde zu

erfolgen hat, kann dieser Widerspruch nicht mit dem Argument die

Schutzwürdigkeit würde darin "eindeutig und mit nachvollziehbarer

Begründung" verneint, aufgelöst werden. Überdies wird im Gutachten die

Beurteilung vom Hauptbau abhängig gemacht und auch damit der (rechtlichen)

Würdigung der Behörde unzulässigerweise vorgegriffen.

Vor diesem

Hintergrund ist beim Bauernhaus von einer gewissen, beim Nebengebäude sogar von

einer erheblichen Zeugenschaft auszugehen. Diese ergibt sich aus der

bauhistorischen und nutzungstypologischen Bedeutung einerseits und – beim

Nebengebäude – dem weitgehend intakten Originalzustand andererseits.

6.

6.1

Die streitbetroffenen Gebäude der

Liegenschaft Nr. 05 bilden – umgeben vom Trassee der X-Bahn samt Strasse

auf der Nordseite sowie vom stillgelegten Abschnitt der I-Strasse auf der

Südseite – zusammen mit den beiden benachbarten Liegenschaften Nrn. 09 und

010.

unbestrittenermassen eine "ländliche Insel". Die I-Strasse ist seit ihrem Ausbau in den

1970er-Jahren 1,5 m höher gelegt und trennt diese "ländliche

Insel" vom historischen Dorfzentrum. Seit dem Bau der X-Bahn 2018/2019 ist

der entsprechende Abschnitt verkehrsbefreit.

6.2

Nach übereinstimmender Wahrnehmung der KDK und der Vorinstanz am

Augenschein schränken die umliegenden Verkehrsanlagen die Erlebbarkeit dieser "ländlichen

Insel" zum jetzigen (Beurteilungs-)Zeitpunkt ein. Diese Feststellung ist

angesichts des X-Bahn-Trassees und der Höherlegung der I-Strasse

nachvollziehbar, jedoch angesichts deren bereits erfolgten Verkehrsbefreiung zu

relativieren.

6.2.1

Hinzu kommt, dass die Bauten

unbestrittenermassen Teil des inventarisierten Ensembles 06 sind. Indem sie

durch grosse Verkehrsanlagen von den angrenzenden (Siedlungs-)Gebieten

abgetrennt sind, werden sie ohne Weiteres als Gruppe von drei ehemaligen Bauernhäusern wahrgenommen, welche

in gleicher (traufseitiger) Ausrichtung aufeinander folgend die I-Strasse

säumen. Mit ihrer besonderen historischen und architektonischen Bedeutung bestimmen

sie den Charakter und die Identität des Ortsbilds massgeblich mit und geben diesem

eine besondere Wertigkeit, was sich bereits aus dem entsprechenden Inventarblatt

wie auch aus den übrigen Akten ergibt. Ein Abbruch der strittigen Liegenschaft

würde gleichsam den Wert der beiden weiteren Bauernhäuser schmälern. Insofern

vermag die Ensemblezugehörigkeit einen rechtserheblichen Situationswert

im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen (vgl. VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2).

6.2.2

Gegenüber auf der anderen Seite

des stillgelegten Abschnitts der I-Strasse befindet sich ferner auf gleicher

Höhe (I-Strasse 013 und 014) eine historische Hofstatt (klassizistisches

Wohnhaus mit freistehender Ökonomie; heute gemäss google.maps als Ortsmuseum

und Ludothek genutzt). Von Westen betrachtet entfaltet das Zusammenspiel der

bäuerlichen mit den bürgerlichen Gebäuden eine Blickfangwirkung, welche sich

aus den zahlreichen in den Akten befindlichen Fotografien ergibt und

hinsichtlich des Situationswerts bisher zu Unrecht unerwähnt geblieben ist.

Insofern ist dem Parteigutachten beizupflichten. Nach dem Ausgeführten kommt

der strittigen Liegenschaft somit ein hoher Situationswert zu, welcher sich aus

der Ensemblezugehörigkeit, der isolierten "Insellage" und dem

Zusammenspiel mit den gegenüberliegenden historischen Gebäuden ergibt.

6.2.3

Im Übrigen weist das

Privatgutachten auf den Masterplan J von 2022 hin, welcher eine Aufwertung

und Verbindung der "ländlichen Insel", der I-Strasse ("Gebiet K")

und des historischen Dorfzentrums vorsieht. Ferner ist für die Dauer von

drei Jahren eine Planungszone festgesetzt worden, welche allerdings noch nicht

rechtskräftig ist (vgl. VGr, 31. Mai 2023, VB.2022.00379/380). In der

entsprechenden Verfügung wurde ebenfalls auf die Planungsabsichten der Stadt

für eine "J" hingewiesen. Darin wurde ausgeführt, ein zonenkonformer

Neubau an der I-Strasse 05 würde mit dem nach Regelbauweise möglichen

Bauvolumen einen qualitativen Abschluss und Übergang der sogenannten "J"

zur neuen I-Strasse verunmöglichen und im Widerspruch zu den Planungsabsichten

der Stadt stehen. Die für den Ort wichtige identitätsstiftende Wirkung der

historischen Bauten würde demgemäss bei deren Abbruch verschwinden.

6.3

Eine

besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich allein grundsätzlich

keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung

und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich

der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997

Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indes

keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere

nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen

Eigenwert aufweisen würden (VGr, 27. Februar

2014, VB.2013.00662, E. 4.2).

Dass die historische

Bausubstanz der Wohnbaute nur noch teilweise vorhanden ist, steht der Annahme

eines hohen Situationswerts damit nicht entgegen. Abgesehen davon wird im

Privatgutachten der Erhaltungszustand als – auf Sicht – gut beurteilt. Dass ein Denkmalschutzobjekt durch

Umbauten und notwendige Sanierungen im Verlaufe der Zeit (hier über einen

Zeitraum von 350 Jahren) einen gewissen Substanzverlust erleidet, lässt

sich kaum je vermeiden und hat vorliegend auf die seit Jahrhunderten

bestehende, ortsbildprägende Situation kaum Auswirkungen. Wenn auch

bloss ein geringer, so liegt doch wenigstens ein gewisser Eigenwert vor,

welcher entgegen den Vorinstanzen für eine Unterschutzstellung ausreichend zum

hohen Situationswert beiträgt.

6.4

Zusammengefasst weist das Hauptgebäude

zumindest einen gewissen Eigenwert und einen hohen Situationswert auf. Die für

eine Unterschutzstellung vorausgesetzte wichtige Zeugenschaft im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG ist gegeben. Letztere ergibt sich sodann

auch für das Nebengebäude, und zwar aus dessen hohem Eigenwert sowie der

Ensemblezugehörigkeit. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich insofern als

rechtsverletzend.

7.

7.1

Die

Qualifikation des Streitobjekts als "wesentlich mitprägendes Element"

für die Umgebung und damit die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und

§ 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der

Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende

öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).

7.2

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von

Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses

Interesse ist und in welchem Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines

Objekts verlangt, ist bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu

beurteilen (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Bei der Prüfung

der Verhältnismässigkeit sind die denkmalpflegerischen und allfälligen weiteren

Erhaltungsinteressen gegen die dagegen gerichteten städtebaulichen,

finanziellen und weiteren Anliegen abzuwägen. Die Gemeinde hat dabei insbesondere unterschiedlich

weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung,

Ergänzungsbauten sowie

allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und die erforderliche

Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten

Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

7.3

Eine solche Interessenabwägung ist

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Bewertung und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch

in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von

der Gemeinde auszufüllen sind. So müssen sie unter mehreren infrage kommenden

Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in

Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten

(RB 1989 Nr. 67). Dabei ist zu berücksichtigen, dass den Gemeinden im

Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach dem Planungs- und Baugesetz eine

relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter dem Schutz der

Gemeindeautonomie steht (BGr, 2. Februar 2006, 1P.504/2005, E. 3.3).

Dies gilt nicht nur bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Objekts im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG (vgl. BGr, 25. August

2020, 1C_128/2019 und 134/2019, E. 5.2), sondern auch bei der Festlegung

des Schutzumfangs (vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 20 N. 85).

Wo wie hier wesentliche zur Festlegung des Schutzumfangs

erforderliche Elemente des Sachverhalts fehlen und noch keine

Interessenabwägung vorgenommen wurde, ist die Sache angesichts der genannten

Beurteilungsspielräume der Gemeinde an die zuständige kommunale Behörde

zurückzuweisen.

8.

Ferner beanstandet der Beschwerdeführer die Verpflichtung zur

Bezahlung einer Parteientschädigung an das Gemeinwesen als "ungewöhnlich".

Dies widerspreche bei grossen Stadtgemeinden der Praxis und werde auch nicht

näher begründet.

Die mögliche

Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar

(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.).

Obsiegenden grösseren Gemeinwesen – zu denen die Stadt Schlieren klarerweise

zählt – wird bloss ausnahmsweise eine Parteientschädigung zugesprochen, wenn

ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche über das hinausgehen, wofür

das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der Aufwand vor der ersten

Rechtsmittelinstanz bewegte sich für den Beschwerdegegner im Rahmen des

Üblichen, obgleich er eine anwaltliche Vertretung beizog.

Das

Baurekursgericht stufte den Beizug eines Rechtsbeistands als Grund für die

Zusprechung einer Umtriebsentschädigung ein und sprach ohne weitere Begründung

oder Differenzierung sowohl dem Stadtrat als auch der Eigentümerin je eine

solche von Fr. 2'000.- zu. Indes hatte der Stadtrat keine solche

beantragt. Bei dieser Ausgangslage sowie vor dem Hintergrund des oben

Ausgeführten ist von einer Entschädigung des Stadtrats für das Rekursverfahren

abzusehen und die Disp.-Ziff. V des vorinstanzlichen Entscheids entsprechend

abzuändern.

9.

9.1

Zusammenfassend ist die Beschwerde

gutzuheissen, der angefochtene Inventarentlassungsbeschluss aufzuheben und die

Sache im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat Schlieren zurückzuweisen.

9.2

Kann eine Rückweisung zu einer

vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände

vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf die Kosten- und

Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013,

E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit

§ 70 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte sind

überdies im gleichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung an den

Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94). Als angemessen erscheint für das

Rekurs- und Beschwerdeverfahren ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-.

9.3

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich

um einen Zwischenentscheid, der beim Bundesgericht nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

(BGG) anfechtbar ist (BGE 138 I 143 E. 1.2,

133.

V 477 E. 4.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen und Disp.-Ziff. III

und V des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. September 2022

sowie der Beschluss des Stadtrats Schlieren vom 10. November 2021 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat Schlieren zurückgewiesen.

In

Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. September

2022.

werden die Kosten des

Rekursverfahrens von Fr. 7'755.- dem Beschwerdegegner und der

Mitbeteiligten je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 330.-- Zustellkosten,

Fr. 4'330.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden je zur Hälfte dem

Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten auferlegt.

4.

Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte

werden zu gleichen Teilen verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligte;

b) das Baurekursgericht.