Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00646

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00646

Urteil

der 1. Kammer

vom 23. März 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

C

und weitere 9 Beschwerdeführende, vertreten durch C,

Zürcher

Heimatschutz ZVH,

vertreten durch RA D,

E,

weitere 6 Beschwerdeführende und Organisation O, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Bausektion

der Stadt Zürich,

2. Stadtrat

von Zürich, vertreten durch das Hochbaudepartement der Stadt Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich bewilligte

der A AG mit Beschluss vom 9. November 2021 die Aufstockung des Gebäudes G

– ein ehemaliges Kinogebäude – an der H-Strasse 01 in Zürich. Mit

Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von Zürich den

Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der A AG und der Stadt Zürich

über die Unterschutzstellung des Gebäudekomplexes G.

Erwägungen

II.

Gegen die am 9. November 2021 erteilte

Baubewilligung rekurrierten C mit neun weiteren Personen, E mit sieben weiteren

Personen sowie der Zürcher Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht mit dem

Hauptantrag, die Baubewilligung aufzuheben.

Gegen die Vertragsgenehmigung vom 9. Februar 2022

rekurrierten C, E mit sieben weiteren Personen sowie der ZVH an das Baurekursgericht.

Die Rekurse richteten sich wesentlich gegen die im Schutzvertrag vorgesehene

Möglichkeit zur projektbezogenen oberirdischen Volumenvergrösserung des

bestehenden Gebäudekomplexes.

Mit Entscheid vom 23. September 2022 vereinigte das

Baurekursgericht die sechs Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den

Beschluss der Bausektion des Stadtrats vom 9. November 2021 (Bauentscheid)

sowie den Beschluss des Stadtrats vom 9. Februar 2022 (Genehmigung des

Schutzvertrags) auf.

III.

Dagegen erhob die A AG am 26. Oktober 2022

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, den

Rekursentscheid ersatzlos aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der im

Rekursverfahren ungeprüft gebliebenen Rügen an das Baurekursgericht zurückzuweisen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulasten der

Beschwerdegegner.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der ZVH ersuchte am 29. November

2022.

um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST

zulasten der Beschwerdeführerin. C beantragte am 30. November 2022, die

Beschwerde abzulehnen, eventuell die Sache an das Baurekursgericht

zurückzuweisen. Die Bausektion des Stadtrats verzichtete gleichentags auf

Stellungnahme. Das Hochbaudepartement beantragte am 1. Dezember 2022, die

Beschwerde gutzuheissen. Am gleichen Datum ersuchten die Beschwerdegegner 8–14

um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST

zulasten der Beschwerdeführerin. Diese reichte am 21. Dezember 2022 die

Replik ein, unter Bekräftigung der gestellten Anträge. Mit Eingabe vom 21. Dezember

2022.

äusserte sich erneut das Hochbaudepartement und am 30. Dezember 2022 C.

Mit Eingaben vom 30. Januar bzw. 1. Februar 2023 verzichteten der ZHV

und die Beschwerdegegner 8–14 unter Festhaltung an ihren Anträgen auf eine

Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Grundstück der Beschwerdeführerin Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 01

liegt in der Quartiererhaltungszone 5a (WA 0%) gemäss Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich. Darauf befindet sich das in den Jahren 1923/1924 erbaute Kino-

und Geschäftsgebäude "G" (früher "I"). Seit 2010 ist der

Kinobetrieb eingestellt. Der Gebäudekomplex ist im Inventar der kunst- und

kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Zudem

figuriert es im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS).

Geplant ist die Aufstockung des (Flachdach-)Gebäudes um zwei

gegenüber der aktuellen Fassade rückversetzte Stockwerke; die Aufstockung soll

in Form einer verglasten Metallkonstruktion erfolgen und der Sockelbau im

äusseren Erscheinungsbild bestehen bleiben. Die entsprechende Baubewilligung

erging am 9. November 2021 unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen formellen

Unterschutzstellung.

2.2

Mit

Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von Zürich den

Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der Beschwerdeführerin und der Stadt

Zürich über die Unterschutzstellung, den Umbau und die Renovation des Gebäudes G.

Gemäss diesem Vertrag darf das Schutzobjekt weder durch Änderungen noch durch

Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter

beeinträchtigt werden. Die Erstellung zusätzlicher ober- oder unterirdischer Bauten

auf dem Grundstück sowie die ober- oder unterirdische Volumenvergrösserung des

Gebäudes ist ausgeschlossen. Dabei bleibt jedoch die Baueingabe vom 18. Februar

2021.

(S. 4 Abs. 6, S. 5 Abs. 1) vorbehalten, also namentlich die

umstrittene Aufstockung.

2.3

Die Vorinstanz

gelangte im Rekursentscheid zur Auffassung, dass mit der Aufstockung in sehr

weitgehender Weise in die Eigenschaften des Schutzobjekts, insbesondere in sein

äusseres Erscheinungsbild, eingegriffen werde. Damit werde das Schutzziel des

möglichst ungeschmälerten Erhalts erheblich beeinträchtigt. Überwiegende

Interessen, welche dies rechtfertigen würden, seien nicht gegeben. Damit

erweise sich der Schutzumfang, welcher die Aufstockung zulasse, als

unrechtmässig. Demzufolge sei der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats vom 9. Februar

2022.

betreffend die Unterschutzstellung aufzuheben. Sodann sei die

Baubewilligung vom 9. November 2021 unter der Bedingung der

rechtskräftigen Unterschutzstellung erteilt worden. Die Nichterfüllung dieser

Bedingung führe somit auch zur Aufhebung der Baubewilligung. Die Nachbarrekurse

und die Rekurse des ZVH wurden deshalb gutgeheissen, ohne dass sich das Baurekursgericht

mit den Rekursen gegen die erteilte Baubewilligung materiell zu befassen hatte.

2.4

Nach

Auffassung der Beschwerdeführerin beeinträchtigt die geplante Aufstockung den

schutzwürdigkeitsbegründenden Wert des bestehenden Gebäudes entgegen dem Baurekursgericht

nicht. Vielmehr würde der Schutzstatus dadurch noch verstärkt. Die Beschwerdeführerin

betont eine gelungene Qualität der geplanten Aufstockung: Ohne sich anzubiedern

oder sich in den Vordergrund zu drängen, vermöge sie die Merkmale des

Schutzobjekts zu unterstreichen. Der Charakter des Gebäudes werde dabei

uneingeschränkt bewahrt. Das vom Baurekursgericht vertretene Bauverbot sei

folglich unverhältnismässig und missachte die Gemeindeautonomie. Mit dem

vorliegenden Projekt sei in Zusammenarbeit mit den Behörden eine Lösung

erarbeitet worden, welche die Anliegen des Denkmalschutzes, des Städtebaus und

der Bauherrschaft habe in Einklang bringen können.

In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs und eine ungenügende Sachverhaltsabklärung

seitens des Baurekursgerichts. Zudem sei durch das Verwaltungsgericht ein

Augenschein durchzuführen.

3.

3.1

Bezüglich

der von der Beschwerdeführerin beantragten Durchführung eines Augenscheins ist

festzuhalten, dass die Anordnung eines Augenscheins im pflichtgemässen Ermessen

der zuständigen Behörde steht. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

23.

Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist

insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen

Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem

vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019,

E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 3, und

26.

September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Die Vorinstanz hat am 13. Juli 2022 im Beisein der

Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll

und Fotografien dokumentiert. Daraus sowie aus den übrigen Akten geht der

Sachverhalt hinreichend hervor; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

3.2

Da der

Sachverhalt ausreichend erstellt ist, erweist sich auch die Rüge der Beschwerdeführerin,

wonach die Vorinstanz weitergehende Untersuchungen hätte vornehmen müssen, als

unbegründet.

Entgegen der Beschwerdeführerin stellt es schliesslich keine

Verletzung des von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 (BV) gewährleisteten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar,

dass sich die Vorinstanz nicht mit allen Argumenten des Beschwerdeführers im

Detail auseinandersetzte: Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte

beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die Betroffenen

über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis

der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens

kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten

lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021,

VB.2020.00660, E. 4.2 mit Hinweisen). Diese Anforderungen hat die

Vorinstanz erfüllt.

4.

4.1

Als

Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter anderem

Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter

besagt lit. f derselben Bestimmung, dass wertvolle Park- und

Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken ebenso erhaltenswert

sind. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger

Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich

mitprägt", kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche

Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr,

24.

Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008,

VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese

beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl.

Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen

2008, S. 139). Die Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem

Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage stehenden Objekts

ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997

Nr. 73).

4.2

Die

Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu

gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3).

5.

5.1

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids

lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den

Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2

Bei der

Beurteilung, ob eine Baute oder Anlage i. S. v.

§ 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist

oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde

ebenso ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der

Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer

Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und

1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.

Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 N. 85).

5.3

Hat die

Behörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen

strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der Möglichkeit, sich mit ihren

Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das Baurekursgericht entsprechend der

gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017,

VB.2016.00374, E. 3.3).

In diesem Sinn macht die Beschwerdegegnerschaft geltend,

im Beschluss des Stadtrats sei nicht dargelegt worden, inwiefern die

vorgesehene Aufstockung in Form einer gläsernen Krone mit den Schutzinteressen

vereinbar sei. Schon aus diesem Grund stelle der Rekursentscheid entgegen der Beschwerdeführerin

keine Verletzung der Gemeindeautonomie dar. Indessen hat sich die Stadt Zürich im

Schutzentscheid durchaus mit den Interessen am Erhalt der Liegenschaft

auseinandergesetzt und ihre Auffassung zudem in

der Rekursantwort ergänzend begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist

(VGr, 10. November 2022, VB.2022.00034, E. 6.1, und 14. März

2007, VB.2006.00532, E. 2.2). Es bleibt damit bei der oben (E. 5.2)

dargestellten eingeschränkten Kognition des Baurekursgerichts.

6.

6.1.1

Das städtische Amt für Städtebau hat die Schutzwürdigkeit des Gebäudes

unter Beizug der J GmbH abgeklärt (Gutachten vom 21. Januar 2019). Im

Fazit bezeichnet das Gutachten das im Jahr 1924 vollendete streitbetroffene

Objekt als vermutlich erstes Gebäude in Zürich, an dem die dynamische

Strassenkrümmung direkt an der architektonischen Form ablesbar ist. Der

freistehende, dreigeschossige Kinopalast bilde wegen seiner aus der dreieckigen

Grundstücksform resultierenden Insellage eine städtebauliche Dominante, deren

besondere ästhetische Wirkung durch den Schwung des über dem Konsolgesims

ansetzenden Brüstungsbandes verstärkt werde. Die Schaffung von geschwungenen

Strassenzügen und Plätzen für ein hindernisfreies Fliessen des Auto- und

Schienenverkehrs entspreche einer verkehrsplanerischen Neuausrichtung, die eine

enge Verbindung von Verkehr, Städtebau und Architektur zur Folge habe. Auch in

diesem Kontext komme dem Kinogebäude eine hohe städtebauliche Bedeutung zu. In

typologischer Hinsicht gelte der Gebäudekomplex als eine der wenigen

freistehenden Kinozweckbauten. Das Kino erziele durch seine Solitärstellung

seine besondere ästhetische Wirkung. Weiter wird die Bezugnahme der Architektur

auf den illusionären Traumcharakter des Films betont. Die Themen und Motive der

Kinoarchitektur würden in der sachlichen Formensprache des Klassizismus

umgesetzt. Schliesslich manifestiere sich in diesem Kinogebäude zusammen mit

anderen im Arbeiterquartier K die Bedeutung des Films als Ausdrucksform einer

populären Massenkultur und eines für die sozialen Unterschichten

erschwinglichen Freizeitvergnügens (S. 50 f.).

6.1.2

Die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes G ist zwischen den

Parteien nicht umstritten. Der Stadtrat geht im angefochtenen Beschluss vom 9. Februar

2022.

explizit davon aus, dass es sich beim Kinokomplex um einen bedeutenden

Zeugen der Kinoarchitektur handle. Er sei städtebaulich, architekturhistorisch,

baukünstlerisch, wirtschafts- und sozialgeschichtlich wertvoll und erfülle

deshalb die Kriterien einer wichtigen Zeugeneigenschaft. Zu Recht nimmt das

Baurekursgericht deshalb in rechtlicher Hinsicht das Vorhandensein sowohl einer

wichtigen Zeugeneigenschaft mit Blick auf die besondere Gestaltung und

Erscheinung als aufgrund seiner besonderen Lage im Ortsbild auch eines

schützenswerten Situationswerts im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG an (E. 6.6). Des Weiteren ergibt sich, dass das Kinogebäude als

Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (= Substanzerhalt) und als Teil des Gebiets L

mit dem Erhaltungsziel C (= Erhalt des Charakters) im ISOS figuriert.

6.2

Strittig

ist demgegenüber der Schutzumfang und dabei namentlich die Frage, ob sich eine

Aufstockung des Gebäudes mit dem grundsätzlichen Anliegen von dessen Erhalt als

Zeuge und prägendes Objekt verträgt. Dabei ist im Hinblick auf die

Interessenabwägung vorab der Grad der Schutzwürdigkeit des Gebäudes

hinsichtlich der verschiedenen Schutzaspekte zu klären.

6.2.1

Gemäss dem angefochtenen Stadtratsbeschluss vom 9. Februar 2022 darf

das Schutzobjekt nicht abgebrochen werden und weder durch Änderungen noch durch

Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter

beeinträchtigt werden. Die Erstellung zusätzlicher ober- und unterirdischer

Bauten sowie die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung ist

ausgeschlossen (Dispositiv-Ziffer 2). Allerdings macht der Beschluss dazu

in derselben Dispositiv-Ziffer einen Vorbehalt, nämlich betreffend die

Baueingabe vom 18. Februar 2021, soweit diese rechtskräftig wird. Mit

anderen Worten: Der obere Gebäudeabschluss, nämlich das horizontale Flachdach

in seiner derzeitigen Gestaltung, ist zwar Teil des Schutzumfangs und eine

Aufstockung demgemäss grundsätzlich unzulässig. Jedoch gilt dies nicht für die

mit der Baueingabe vom 18. Februar 2021 geplante und von der Stadt Zürich

bewilligte Aufstockung.

In seinen Erwägungen bezeichnet der Stadtratsbeschluss

diese geplante Aufstockung als respektvolle und nachhaltige Weiterentwicklung

des Baudenkmals. Die von den Fassaden zurückgesetzte Aufstockung sei sorgfältig

gestaltet und spezifisch auf das Objekt abgestimmt. Damit werde die

städtebauliche Solitärlage des Schutzobjekts gestärkt. Dem Projekt gelinge es,

ein qualitätsvolles neues Ganzes zu schaffen und gleichzeitig den Bestand des

Schutzobjekts mit seinen typischen Merkmalen erlebbar zu bewahren. Die

Erweiterung mit der Aufstockung des Baudenkmals ordne sich insbesondere wegen

der vertikalen Angleichung an die Nachbarsbauten gut in seine Umgebung ein. Die

Unterschutzstellung im vorgesehenen Umfang sei im Sinn einer langfristigen

Sicherung und des Erhalts des Schutzobjekts verhältnismässig. Im Rahmen der

Begründung verweist der Stadtrat zur Hauptsache auf das erwähnte Gutachten vom

21.

Januar 2019, auf einen "Bericht der Denkmalpflege" vom 28. Januar

2022.

sowie auf einen Protokollauszug der städtischen Denkmalpflegekommission

vom 21. Januar 2019.

6.2.2

Dispositiv

Es lässt sich demnach als Zwischenfazit festhalten, dass der Gebäudekomplex

G (auch) in seiner äusseren Erscheinung einen wichtigen Zeugen darstellt, eine

prägende Funktion hat und dementsprechend schutzwürdig ist. Dabei ist mit Blick

auf die in vielerlei Hinsicht wertvolle Zeugeneigenschaft, namentlich in

städtebaulicher, architekturhistorischer und baukünstlerischer Hinsicht, davon

auszugehen, dass das öffentliche Interesse am Erhalt des Gebäudekomplexes gross

ist. Dementsprechend hat der Stadtrat den Gebäudekomplex mit dem angefochtenen

Beschluss zu Recht grundsätzlich unter Schutz gestellt. Mit dem getroffenen

Schutzumfang bleibt das Gebäude sodann bestehen, womit das dargelegte grosse

öffentliche Interesse am Erhalt der Liegenschaft befriedigt wird.

6.2.3

Weniger gross ist das Interesse an der Wahrung des aktuellen

Erscheinungsbildes des Gebäudekomplexes. Dieses Interesse ist namentlich deshalb

deutlich geringer, weil das streitbetroffene niedrige Gebäude angesichts der

seit seiner Erstellung eingetretenen baulichen Entwicklung in der unmittelbaren

Umgebung weitgehend erdrückt ist. Entlang der H-Strasse steht es in einer

Häuserzeile mit Liegenschaften, die es mit mindestens fünf Stockwerken deutlich

überragen. Auch die auf der gegenüberliegenden Strassenseite platzierten

Gebäude sowie die benachbarten Häuser an der M-Strasse und an der N-Strasse weisen

mindestens fünf bis sechs Stockwerke auf. Das Gebäude wird somit aus

verschiedenen Blickwinkeln von den Nachbargebäuden überragt. Zwischen all

diesen höheren Bauten wirkt das Gebäude trotz seiner prachtvollen Gestaltung

verloren, zumal diese Umgebungsbauten – abgesehen von der Fassadengestaltung

der Liegenschaft der Organisation O an der Ecke M-Strasse/N-Strasse (dazu

Gutachten S. 10) – keine Rücksicht nehmen auf Erscheinung und Gestaltung

des Kinogebäudes.

6.2.4

Das Baurekursgericht führt bei der Beurteilung des Erscheinungsbildes an,

dass sich das Gebäude gemäss Gutachten u. a. dadurch auszeichne, dass es lediglich drei

Geschosse hoch sei. Zu Recht wendet die Beschwerdeführerin diesbezüglich ein,

dass das Gutachten die Dreigeschossigkeit nicht als massgebliches Element für

den Situationswert betrachtet. Tatsächlich wird im Gutachten bezüglich der drei

Geschosse nicht von einer Auszeichnung gesprochen. Die Dreigeschossigkeit wird

bloss beschrieben und es wird festgehalten, dass das Gebäude wegen seiner aus

der dreieckigen Grundstücksform resultierenden Insellage eine städtebauliche

Dominante bildet (S. 22, S. 50). Betont wird auch die Besonderheit des

Gebäudes als freistehender Kinozweckbau – ein Solitärbau –, der mit einer Büro-

und Ladennutzung kombiniert ist (S. 24 f.). Verstärkt wird die prominente

Solitärstellung durch die dreieckige Gebäudeform und die Eckrundungen (S. 25).

6.2.5

Soweit das Sitzungsprotokoll der Denkmalpflegekommission vom 21. Januar

2019 die Dreigeschossigkeit des Kinogebäudes betont, ist vorab anzumerken, dass

es sich hierbei nicht um ein Gutachten handelt. Dass die umliegenden Häuser

grösser sind als das Kinogebäude wird im Protokoll in nicht nachvollziehbarer

Weise als ein Grund für dessen Monumentalität und Charme herangezogen. Dies ist

umso weniger plausibel, als die höhenmässige Diskrepanz zu den unmittelbar umliegenden

Bauten nichts Ursprüngliches ist. Gemäss den Akten bestanden in unmittelbarer

Nähe des Kinogebäudes noch im Jahr 1957 deutlich niedrigere Gebäude als heute

(Abbildung im Gutachten S. 9); im Jahr 1927 wurde sodann der benachbarte

bloss zweigeschossige Flachbau der Organisation O erstellt, der als

Kommunikationsglied zwischen Wohnhaus und Kinogebäude wirkte (Gutachten

S. 9). Dieser musste kürzlich einem neuen fünfstöckigen Gebäude weichen.

Im Übrigen hat auch die Denkmalkommission eine massvolle Aufstockung des

Schutzobjekts nicht etwa ausgeschlossen, sondern als grundsätzlich denkbar

erachtet (Sitzungsprotokoll S. 4). Der aktuelle Situationswert des

Kinogebäudes ergibt sich denn auch nicht (mehr) aus dem Zusammenspiel mit

seinen umliegenden Bauten, sondern aus seiner architektonisch auffälligen

Solitärstellung an prominenter Lage.

6.3 Zusammengefasst

besteht am grundsätzlichen Bestandeserhalt des wertvollen Gebäudes ein sehr

grosses öffentliches Interesse. Demgegenüber ist das Interesse an der

Beibehaltung von Profil und Volumen des Gebäudekomplexes mit dem prinzipiellen

Verbot einer Aufstockung erheblich zu relativieren, zumal die im Gutachten als

ursächlich für die Schutzwürdigkeit herangezogenen Komponenten auch bei einer

Aufstockung im Grundsatz erhalten bleiben. Es ist insoweit von einer

Schutzwürdigkeit in nur mittlerem Grad und dementsprechend von einem mittleren

öffentlichen Interesse am Erhalt eines unveränderten Erscheinungsbildes unter

Ausschluss der Aufstockung auszugehen.

7.

7.1 Die

Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu

gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3, und 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 7.1;

vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, S. 118 Rz. 496

und S. 119 Rz. 500 ff. zur Abwägung zwischen gegensätzlichen

öffentlichen Interessen). Staatliches Handeln muss verhältnismässig sein (Art. 5

Abs. 2 BV).

7.2 Vorliegend

ist demnach zu prüfen, ob eine umfassende Unterschutzschutzstellung des

Gebäudes, einhergehend mit der Unzulässigkeit einer Aufstockung, entgegen dem Rekursentscheid

als unverhältnismässige Massnahme zu qualifizieren wäre. Mit anderen Worten: Es

stellt sich die Frage, ob die geltend gemachten öffentlichen und privaten

Interessen an der geplanten Aufstockung gegen das dargelegte öffentliche

Interesse am Erhalt des bisherigen Erscheinungsbildes aufzukommen vermögen.

Ergänzend ist vorab festzuhalten, dass Zufügungen zu einem

Schutzobjekt entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht erst dann zulässig

sind, wenn sie als unabdingbar oder als entlastend für das Schutzobjekt erscheinen.

Ist die Schutzwürdigkeit zu bejahen, ist stets, wie dies das Baurekursgericht

vorliegend im Ergebnis auch getan hat, eine Interessenabwägung vorzunehmen.

7.3 Die Beschwerdeführerin

postuliert als eigenes privates Interesse gegen die umfassende

Unterschutzstellung eine verbesserte Grundstücksausnützung. Die aktuelle

Ausnützung belaufe sich auf lediglich 58 %, was einer gravierenden Unternutzung

entspreche. Auch im Beschluss des Stadtrats finden die privaten Interessen der

Eigentümerschaft an einer besseren Grundstücksausnützung Erwähnung. Die Beschwerdegegnerschaft

bezeichnet das diesbezügliche Interesse der Beschwerdeführerin als nicht

schwer.

Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung einer

Schutzmassnahme ist die Schwere des Grundrechtseingriffs für die

Eigentümerschaft mitzuberücksichtigen. Rein finanzielle Interessen des

Grundeigentümers können bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich genommen

aber nicht ausschlaggebend sein (BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017,

E. 3.3, und 1. April 2011, 1C_55/2011, E. 7.1 mit Hinweisen).

Angesichts der starken aktuellen Unternutzung des Grundstücks kann vorliegend

das Interesse der Beschwerdeführerin an der Zulassung einer Aufstockung bei der

Verhältnismässigkeitsprüfung eine gewisse Beachtung finden.

7.4 Sodann

sind bei der Interessenabwägung die bauliche Verdichtung bzw. der

haushälterische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis

sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) zu berücksichtigen.

Allerdings weisen ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte auf

als neuere Bauten. Insofern könnte das Argument der Verdichtung fast immer zu

Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem Element in der

Regel keine grosse Bedeutung zukommen kann (vgl. BGE 147 II 125 E. 9.3).

In diesem Sinn hat das Baurekursgericht dem Argument der Verdichtung zu Recht

keine besondere Bedeutung zugemessen; umgekehrt ist das dahingehende

öffentliche Interesse aber auch nicht vernachlässigbar.

7.5

7.5.1

Nach Auffassung der Beschwerdeführerin sprechen wesentliche städtebauliche

Interessen für die Zulässigkeit des vorliegenden Projekts. Sie betont das

gelungene Projekt. Es entstehe ein gesamtes Neues, das dem Gebäude seinen hierarchischen

Platz im städtebaulichen Gefüge zurückgebe, nachdem es insbesondere durch die

baulichen Entwicklungen entlang der N-Strasse im Vergleich zur ursprünglichen

Situation zurückgedrängt worden sei. Es bestehe damit ein öffentliches

Interesse, am heutigen Zustand etwas zu ändern (S. 23 f.).

7.5.2

Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung führt der Beschluss des

Stadtrats zunächst aus, dass das geplante öffentliche Restaurant mit Terrasse

auf dem bestehenden Gebäude für die Öffentlichkeit einen erweiterten Zugang zum

Baudenkmal und neue städtebauliche Ausblicke ins Quartier ermöglichen würde.

Sodann gelinge es dem Projekt, ein qualitätsvolles neues Ganzes zu schaffen.

Mit der Rekursantwort verweist die Stadt auf die begleitete Projektentwicklung.

Das nunmehrige Projekt füge sich mit seiner Ausgestaltung gut in den Kontext

ein und stütze den Eigenwert des Schutzobjekts gerade dadurch, dass die

Aufstockung keine baulichen Elemente des Bestandes kopiere. Durch die als

additives Element komponierte Aufstockung werde der obere, horizontale

Gebäudeabschluss in seiner Bedeutung hervorgehoben. Der Bericht der

Denkmalpflege des Amts für Städtebau vom 28. Januar 2022 erachtet das

vorliegende Projekt als respektvolle und nachhaltige Weiterentwicklung des

einzigartigen Baudenkmals und attestiert dem geplanten Neubau, die Exzellenz

des einzigartigen Denkmals in überraschender Weise zu betonen.

7.5.3

Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Auffassung, die geplante

Aufstockung nehme in keiner Weise Rücksicht auf das Schutzobjekt. Die

erforderliche Unterordnung finde nicht statt. Die Aufbaute, die an ein

überdimensioniertes Kleidungsstück erinnere, degradiere das Schutzobjekt zum

blossen Gebäudesockel. Die charakteristischen Merkmale des bestehenden Gebäudes

würden zerstört oder jedenfalls in ihrer Wirkung sehr relativiert. Nach Meinung

der Beschwerdegegnerschaft bedeutet die Aufstockung keine Stärkung der

bestehenden Solitäranlage, sondern – sinngemäss – bloss eine Verfälschung durch

scheinbare Verbesserung und vermeintliche Verschönerung.

7.5.4

Die geplante Aufstockung bewirkt augenfällig, dass das streitbetroffene

Gebäude mit den umliegenden Liegenschaften höhenmässig einigermassen

gleichzieht. Wie dargelegt ist es rundum umgeben von höheren Gebäuden, die das

bestehende Kinogebäude heute optisch erdrücken (dazu oben E. 6.2.3). Mit

der geplanten Aufbaute lässt sich dieses Ungleichgewicht beseitigen. Da die

geplante Aufstockung mit dem alten Gebäude sodann sehr stark kontrastiert und

sich nicht anbiedert, wird auch nicht etwa der Eindruck geschaffen, das alte

Kinogebäude sei seinerzeit höher gebaut worden. Es ist entgegen der

Beschwerdegegnerschaft offenkundig erkennbar, dass das Neue eine Aufbaute auf

dem ursprünglichen Flachdach ist.

7.5.5

Des Weiteren fällt ins Gewicht, dass die subtile, in hoher Qualität

gestaltete Aufbaute als Faltkonstruktion und architektonische Besonderheit dem

bestehenden Gebäude mehr Beachtung zukommen lässt und auch insofern zu dessen

städtebaulicher Aufwertung führt. Dabei ist – entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts

– angesichts der klaren Zäsur zwischen Neuem und Altem aber nicht davon

auszugehen, dass die Aufbaute die "Aussage und das Wesen des

ursprünglichen Zeugen verblassen" lassen würde. Mit Blick auf die völlig

andere, aber mindestens ebenso gehaltvolle Architektur des Schutzobjekts ist

entgegen Vorinstanz und Beschwerdegegnerschaft nicht zu befürchten, dass die

Aufbaute das Schutzobjekt – selbstredend abgesehen von der höheren Position –

übersteuern wird. Dies umso weniger, als die zweistöckige Aufbaute gegenüber

der dreistöckigen bestehenden Fassadenflucht deutlich zurückgenommen ist und

sich zudem vertikal aufwärts zusätzlich verjüngt. Angesichts der klaren Zäsur

zur Aufbaute ist das bestehende Gebäude, seine Architektur, seine Insellage als

städtebauliche Dominante und auch der ursprüngliche Gebäudeabschluss mit

Flachdach nach wie vor gut erlebbar.

7.6 Zusammengefasst

halten sich die öffentlichen Interessen an der Bewahrung der bestehenden

Situation einerseits und die öffentlichen Interessen an der gezielten

Aufwertung der Liegenschaft samt dem städtebaulichen Gewinn anderseits in etwa

die Waage. Unter zusätzlicher Berücksichtigung des allgemeinen öffentlichen

Interesses an der Verdichtung und des privaten Interesses an der besseren

Ausnützung des stark unternutzten Grundstücks überwiegt folglich das Interesse

an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung gegenüber dem Interesse an einer

umfassenden Bewahrung der aktuellen Situation.

7.7 Damit

erweist sich der von der Verwaltungsbehörde festgelegte Schutzumfang jedenfalls

als vertretbar und rechtskonform. Hingegen ist der Entscheid des

Baurekursgerichts als ungerechtfertigter Eingriff in die Entscheidungsfreiheit

der erstinstanzlichen Behörde sowie als unrichtige Anwendung des

Verhältnismässigkeitsprinzips zu qualifizieren.

7.8 Erweist

sich demnach eine umfassende Unterschutzstellung des Gebäudes als

unverhältnismässig, ist der im angefochtenen Beschluss des Stadtrats

festgelegte Schutzumfang bzw. die Einschränkung des Schutzumfangs zugunsten des

geplanten Projekts zur Gebäudeaufstockung als rechtskonform zu schützen.

Demzufolge ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September 2022

aufzuheben.

8.

Da die Vorinstanz die von der privaten Beschwerdegegnerschaft

vorgetragenen Rügen gegen die Baubewilligung angesichts der Rekursgutheissung

(noch) nicht behandelt hat, ist dies durch das Baurekursgericht nachzuholen. In

diesem Sinn ist die Sache entsprechend dem Beschwerdeantrag an das

Baurekursgericht zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG).

9.

Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten den drei

getrennt prozessierenden und unterliegenden Beschwerdegegnern je zu einem

Drittel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dabei haften die Beschwerdegegner

1–6 unter sich solidarisch; dasselbe gilt

für die Beschwerdegegner 8–14.

Im gleichen Verhältnis und mit analoger Solidarhaftung ist

die Beschwerdegegnerschaft weiter zu verpflichten, der gerechtfertigt

anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu

entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von

insgesamt Fr. 4'500.-.

10.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche

kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren

(BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).

Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In

Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September

2022 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz

zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 260.-- Zustellkosten,

Fr. 6'260.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1–6 (unter solidarischer Haftung),

dem Beschwerdegegner 7 und den Beschwerdegegnern 8–14 (unter solidarischer

Haftung) je zu einem Drittel auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegner 1–6 (unter solidarischer Haftung), der Beschwerdegegner 7 und

die Beschwerdegegner 8–14 (unter solidarischer Haftung) werden verpflichtet,

der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (total Fr. 4'500.-)

zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung

an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.

Abweichende

Meinung einer Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiberin:

(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und

Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010

[LS 211.1])

Eine Minderheit der Kammer und die Gerichtsschreiberin

haben die Abweisung der Beschwerde beantragt, und zwar aus folgenden Gründen:

1.

1.1 Beim

streitbetroffenen Gebäude handelt es sich unstreitig um ein Schutzobjekt; dies

sowohl aufgrund seines Eigen- als auch seines Situationswerts. In diesem

schützenswerten Umfang ist es grundsätzlich ungeschmälert zu erhalten.

Davon geht vorliegend auch der Stadtrat aus, indem er im

angefochtenen Stadtratsbeschluss vom 9. Februar 2022 unter anderem festhält,

dass das Schutzobjekt weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in

seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden darf und

nicht nur die Erstellung zusätzlicher ober- und unterirdischer Bauten, sondern

auch die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung ausschliesst. Quasi

konträr dazu erlaubt er aber die mit Baueingabe vom 18. Februar 2021

geplante und bewilligte Aufstockung um zwei Etagen.

1.2 Das

bestehende dreigeschossige Gebäude weist eine Fassadenhöhe von 12,56 m

auf. Mit den zwei geplanten neuen Geschossen wächst das Gebäude in der Höhe auf

21,94 m an, was einen Zuwachs von 75 % darstellt. Die Gestaltung der

Aufstockung ist äusserst ausgefallen und steht mit ihrer gänzlich anderen

Materialisierung und ihrer kristallinen Gestaltung in krassem Gegensatz zum

harmonischen und klar strukturierten Erscheinungsbild der Bestandsbaute. Auch

wenn die Aufstockungsgeschosse gegenüber der bestehenden Fassade leicht zurückversetzt

sind, treten sie auch vom Strassenraum aus betrachtet markant in Erscheinung.

In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ergibt sich damit, dass die geplante

Aufstockung dem Gebäude einen vollkommen anderen Ausdruck verleiht, die

siedlungsprägende Wirkung dadurch nicht erhalten, sondern massiv verändert wird,

und ein äusserst weitgehender Eingriff in das Schutzobjekt vorliegt.

1.3 Ein

öffentliches Interesse an der Aufstockung ist abgesehen von der Verdichtung

nicht auszumachen, wobei das Argument der Verdichtung im Bereich des

Denkmalschutzes insofern zu relativieren ist, als diese eine hochwertige

Entwicklung nach innen verlangt, was voraussetzt, dass auf Schutzobjekte soweit

möglich Rücksicht genommen wird (vgl. BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020,

E. 6.4). Zudem weist das Gebiet schon eine hohe Dichte von Gastronomiebetrieben

auf.

1.4 Zutreffend

ist, dass die heute umgebenden Bauten das Schutzobjekt überragen. Daraus

folgert der Stadtrat, es liege im öffentlichen Interesse, nun auch das

Schutzobjekt aufzustocken, damit es wieder besser wahrgenommen werde. Dies vermag

nicht zu überzeugen: Zum einen übersteuert die massive Aufstockung den Bestand

und lenkt eher vom Schutzobjekt ab. Zum andern haben Neubauten auf benachbarte

Schutzobjekte Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG) und sind nicht

umgekehrt Schutzobjekte nachträglich quasi der Umgebung anzupassen. Im Weiteren

tritt das Schutzobjekt auch in seiner heutigen Höhe aufgrund der prominenten

Lage immer noch klar in Erscheinung und bedarf keiner Aufstockung, um seine

Attraktivität und Sichtbarkeit zu erhalten oder zu fördern.

1.5 Der

Aufstockung liegen somit im Wesentlichen lediglich private, kommerzielle

Interessen zugrunde. Angesichts des Umstandes, dass sich das Gebäude auch ohne

die geplante Aufstockung im bisherigen Umfange weiterhin sinnvoll nutzen lässt,

erfordern private Interessen von vornherein keine Einschränkung des

Schutzumfangs im Sinn des bewilligten Bauprojekts. Jedenfalls wäre das grosse

öffentliche Interesse am Erhalt des Schutzobjekts klarerweise höher zu werten.

2.

Zusammenfassend überwiegt das öffentliche Interesse an der

ungeschmälerten Erhaltung des Gebäudes die öffentlichen und privaten Interessen

an der geplanten bewilligten Aufstockung. Dies führt zur Abweisung der

Beschwerde.

Für richtiges

Protokoll,

Die Gerichtsschreiberin: