Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00651

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2022.00651

Urteil

der 3. Kammer

vom 21. Dezember 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Cyrielle Söllner Tropeano.

In Sachen

A, vertreten durch RA B und/oder RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02,

2. Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 03/04/05,

3.1 …,

3.2 …,

4.1 …,

4.2 …,

5. …,

6. …,

7. …,

8. …,

9. …,

10. …,

11. …,

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Gemeinderat Wiesendangen,

2. Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 06/07,

bestehend aus:

2.1. …,

2.2 …,

2.3 …,

2.4 …,

2.5.1 …,

2.5.2 …,

2.6 …,

2.7 …,

3. Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 08,

4. I AG,

Mitbeteiligte,

betreffend Arealüberbauung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 7. Februar 2022 entliess der

Gemeinderat Wiesendangen das Grundstück Kat.-Nr. 015 mit den Gebäuden

Vers.-Nrn. 09 und 010 an der F-Strasse 03/04/05, das Grundstück Kat.-Nr. 016

mit dem Gebäude Vers.-Nr. 012 an der F-Strasse 022 sowie das

Grundstück Kat.-Nr. 014 mit dem Gebäude Vers.-Nr. 013 an der F-Strasse

06/07 aus dem Perimeter der altrechtlichen Arealüberbauung "D-/F-Strasse"

(Dispositivziffer I). Das zuständige Grundbuchamt wurde aufgefordert, die

Anmerkung in Beleg Nr. 024 vom 1. März 1973 (betreffend die

Grundstücke Kat.-Nrn. 015, 016 und 014) sowie die Anmerkung in Beleg Nr. 023

vom 26. Januar 1977 (betreffend das Grundstück Kat.-Nr. 016) nach

Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses zu löschen (Dispositivziffer II).

Erwägungen

II.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02, die

Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 3.1 … und 3.2 …, 4.1 …

und 4.2 …, 5. …, 6. …, 7. …, 8. …, 9. …, 10. …

sowie 11. … gelangten mit gemeinsamer Rekursschrift vom 9. März 2022

an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses des

Gemeinderats Wiesendangen vom 7. Februar 2022. Mit Entscheid vom 22. September

2022.

hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss auf.

III.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. Oktober 2022

an das Verwaltungsgericht und stellte den Hauptantrag, der Entscheid des

Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats

Wiesendangen vom 7. Februar 2022 sei zu bestätigen. Eventualiter

beantragte A, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der

Beschluss des Gemeinderats Wiesendangen sei zu bestätigen, soweit die

Entlassung des Grundstücks Kat.-Nr. 016 aus dem Perimeter der

altrechtlichen Arealüberbauung betroffen ist; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 12. November 2022 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. November

2022.

erklärte der Gemeinderat Wiesendangen, dass er das Rechtsmittel des

Beschwerdeführers unterstütze. Mit Beschwerdeantwort vom 30. November 2022

beantragten die Stockwerkeigentümergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02,

die Stockwerkeigentümergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 3.1 … und 3.2 …,

4.1

… und 4.2 …, 5. …, 6. …, 7. …, 8 ..., 9. …, 10. …

sowie 11. … die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Im

Rahmen des weiteren Schriftenwechsels hielten die Parteien, soweit sie sich

nochmals äusserten, an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig.

2.

2.1

Mit

Beschluss vom 18. Februar 1972 bewilligte der Mitbeteiligte 1 einen

für das ursprüngliche Grundstück altKat.-Nr. 018 mit einer Fläche von ca.

20'700 m2 erstellten Überbauungsplan für eine Arealüberbauung

im Sinn von Art. 37–41 der heute nicht mehr in Kraft stehenden Bauordnung

vom 23. Oktober 1970 (nachfolgend: BauO 1970] und erteilte dem Baugesuch

für die erste Bauetappe, umfassend die Wohnblöcke "B1" und "B2"

auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 020, die Baubewilligung. Am 8. August

1972.

bewilligte der Mitbeteiligte 1 die Gartenanlage der Arealüberbauung.

Mit Beschluss vom 31. Oktober 1972 wurden die Baubewilligung für den Wohnblock "C"

auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 021 sowie die Baubewilligung für die

zusammengebauten Wohnblöcke "D1" und "D2" auf dem

heutigen Grundstück Kat.-Nr. 017 erteilt. Mit Beschluss vom 11. Mai

1976.

wurden die Wohnblöcke "A1" und "A2" auf den

heutigen Grundstück Kat.-Nr. 015 bewilligt. Die Baubewilligungen für den Block "A3"

auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 016 des Beschwerdeführers sowie für

den Block "A4" auf dem heutigen Grundstück Kat.-Nr. 014

datieren schliesslich vom 15. Dezember 1976 und vom 9. Februar 1977.

Die Wohnblöcke "B" und "D"

entsprechen in ihrer Situierung weitgehend dem ursprünglichen Überbauungsplan.

Die ­– vier anstatt der ursprünglich vorgesehenen drei – Wohnblöcke "A"

sowie der Wohnblock "C" weichen deutlich davon ab.

2.2

Gemäss Art. 39

lit. f BauO 1970 war innerhalb der freibleibenden Gesamtüberbauungsfläche

ein Anteil aus wenigstens einem Fünftel der gesamten Wohngeschossfläche an

hierzu geeigneter Stelle für Kinderspielplätze und Kinderspielwiesen

auszuscheiden und auf eigene Kosten zu erstellen. Unter dem Titel

"Sicherungen" bestimmte Art. 41 lit. b BauO 1970 daher, die

Baubewilligung müsse mit der Auflage verbunden werden, dass durch

grundbuchlichen Eintrag einer Dienstbarkeit oder Anmerkung einer

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung die dauernde Erhaltung der

vorgesehenen Freiflächen als Grünanlagen, Kinderspielplätze, Abstellflächen

oder dergleichen sichergestellt wird. Entsprechend dieser Bestimmungen wurde im

Grundbuch zur Parzelle aKat.-Nr. 018 im Nachgang zur Erteilung der ersten

Baubewilligung am 18. Februar 1972 mit dem Beleg 023 vom 1. März 1973

folgende Anmerkung eingetragen (nachfolgend:

"Arealüberbauungsrevers"):

"Öffentliche

Eigentumsbeschränkung – Pflicht zur dauernden Erhaltung von Freiflächen als

Grünanlagen, Kinderspielplätze, Abstellflächen usw. –

Die im Plan zu dieser Anmerkung (Plan, datiert 20. Juli

1972, Mst. 1:200) ausgeschiedenen Freiflächen (als Grünanlagen,

Kinderspielplätze, Abstellflächen usw.) sind dauernd beizubehalten. Gilt zu

Gunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen."

2.3

Im Rahmen

der Baubewilligung für die Wohnblöcke "A1" und "A2"

vom 11. Mai 1976 wurde nach Massgabe von Art. 40 BauO 1970 sodann ein

gesamthaftes Ausnützungsmass von 55 % für die Arealüberbauung berechnet.

Im Nachgang zur Erteilung der Baubewilligung für die Wohnblöcke "A1"

und "A2" wurde dieses Ausnützungsmass für die noch zu erstellenden

Wohnblöcke sichergestellt, indem mit dem Beleg Nr. 024 vom 26. Januar

1977.

auf der (heutigen) Parzelle Kat.-Nr. 016 des Beschwerdeführers

folgende Anmerkung zugunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen eingetragen

wurde (nachfolgend: "Ausnützungsrevers"):

"Oeffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung:

Ausnützungsrevers z. G.

Politische Gemeinde Wiesendangen, gestützt auf Ziff. 1 lit. c aa der

Baubewilligung Nr. … vom 11. Mai 1976: Das Grundstück Kat.-Nr. 018

und das Grundstück Kat.-Nr. 019 bilden in der Arealüberbauung D-/F-Strasse

für die Berechnung des Ausnützungsmasses eine Einheit. Aufgrund der

Berechnungen vom 20.4.1976 sind die Ausnützungsmasse verbindlich, insbesondere

auch für die noch zu erstellenden Wohnblocks 'C', 'A3' und 'A4' ".

3.

3.1

Der Beschwerdeführer plant auf

seinem Grundstück Kat.-Nr. 016 einen Erweiterungsbau mit zusätzlichen

Wohnungen. Er ersuchte den Mitbeteiligten 1 daher einzig um vorgängige

Löschung des Arealüberbauungsrevers auf seinem Grundstück Kat.-Nr. 016.

Der Mitbeteiligte 1 beantwortete dieses Gesuch wie

einleitend erwähnt damit, die Grundstücke Kat.-Nrn. 016, 014 und 015 samt

den darauf bestehenden Gebäuden aus dem Perimeter der Arealüberbauung zu

entlassen und beim zuständigen Grundbuchamt die Löschung des

Arealüberbauungsrevers auf den drei Grundstücken Kat.-Nrn. 016, 014 und 015

sowie des Ausnützungsrevers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 016 des

Beschwerdeführers anzuordnen.

3.2

Gegen den

Beschluss des Mitbeteiligten 1 wandten sich mit der Beschwerdegegnerin 2

(vormals: Rekurrentin 2), Eigentümergemeinschaft der Parzelle Kat.-Nr. 015

sowie der Beschwerdegegnerschaft 6–11 (vormals: Rekurrierende 6–11),

Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 014, auch

Betroffene an die

Vorinstanz, die um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften

nicht ersucht hatten. Dies namentlich mit dem Argument, dass die drei

Grundstücke Kat.-Nrn. 014, 016 und 015 neu ohne jede Rücksicht auf das

seinerzeitige Arealüberbauungskonzept baulich verändert bzw. neu überbaut

werden könnten. Die heute bestehenden, grosszügigen Umgebungs- und Grünflächen,

die eine speziell wichtige Qualität der Arealüberbauung ausmachten, gingen

allenfalls verloren. Nach Massgabe dieser Rekursmotivation erachtete die

Vorinstanz den Beschluss des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf die

Beschwerdegegnerin 2 sowie die Beschwerdegegnerschaft 6–11 als diese belastend,

weshalb die Vorinstanz (auch) auf diese Rekurse eintrat. Mit der Gutheissung

ihrer Rekurse erreichten die Beschwerdegegnerin 2 sowie die

Beschwerdegegnerschaft 6–11 ihre vor der Vorinstanz angestrebten

Prozessziele vollumfänglich, indem die Arealüberbauungsreverse auf ihren

Grundstücken nach Massgabe des Entscheids der Vorinstanz unverändert erhalten

bleiben.

3.3

Gemäss § 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG; LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch

die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an

deren Aufhebung oder Änderung hat. Ein schutzwürdiges Interesse – im Sinn einer

sogenannten "materiellen Beschwer" – liegt vor, wenn die Auswirkungen

auf die Liegenschaft des Nachbarn nach Art und Intensität so beschaffen sind,

dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden

werden müssen (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 21 N. 56 mit weiteren Hinweisen).

3.4

Diese

Voraussetzung ist für den vor der Vorinstanz vollständig unterlegenen

Beschwerdeführer in Bezug auf sein eigenes Grundstück Kat.-Nr. 016, auf

welchem er ein Bauprojekt anstrebt, erfüllt, da er für dessen Realisierung auf

die vorgängige Entfernung des Arealüberbauungsrevers angewiesen ist. Der

Beschwerdeführer ist deshalb im Sinne seines Eventualantrages

beschwerdelegitimiert. Hingegen ist dem Beschwerdeführer in Bezug auf seinen

Hauptantrag – Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1

(auch) in Bezug auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 015 und 014 – mit der

zutreffenden Auffassung der Beschwerdegegnerschaft die Legitimation abzusprechen.

Seitens des Beschwerdeführers wurde weder dargelegt noch ist zu erkennen,

welches objektiv nachvollziehbare, schutzwürdige Interesse er an der

Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf die

Drittgrundstücke Kat.-Nrn. 015 und 014 haben könnte. Die Wiederherstellung

des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf diese nachbarlichen

Grundstücke würde zur dortigen Erweiterung von Baumöglichkeiten führen,

wogegen sich deren Eigentümer vor der Vorinstanz erfolgreich wehrten. Der

Beschwerdeführer stellte wie erwähnt denn auch keine Baugesuche betreffend die

vom Mitbeteiligten 1 unaufgefordert aus der Arealüberbauung entlassenen

Nachbar- bzw. Drittgrundstücke, wozu er ohnehin nicht bzw. ebenso wenig

legitimiert gewesen wäre.

3.5

Mit dieser

Einschränkung ist auf die Beschwerde einzutreten. Bemerkungsweise wäre die

Beschwerde in Bezug auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 015 und 014 im

Eintretensfall mit derselben, nachfolgenden Begründung wie beim Grundstück

Kat.-Nr. 016 abzuweisen gewesen.

3.6

Nachdem

die Vorinstanz den Beschluss des Mitbeteiligten 1 auch in Bezug auf die

Grundstücke Kat.-Nrn. 014 und 015 aufgehoben hat und der Beschwerdeführer

insoweit nicht zur Beschwerde legitimiert ist, kann sodann offenbleiben, ob im

Lichte der Rechtsnatur der Baubewilligung als mitwirkungsbedürftige

Polizeierlaubnis (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage, Wädenswil 2019, S. 372) die

vom Mitbeteiligten 1 ohne Vorliegen entsprechender Gesuche der jeweiligen

Eigentümer vorgenommene Entlassung der Grundstücke Kat.-Nrn. 014 und 015

aus der Arealüberbauung bzw. die angeordnete Streichung der entsprechenden Reverse

zulässig war. Dasselbe gilt, nachdem die Beschwerde nach Massgabe der

nachfolgenden Erwägungen ohnehin abzuweisen ist, auch bezüglich der vom Mitbeteiligten 1

angeordneten Streichung des Ausnützungsrevers auf dem Grundstück des

Beschwerdeführers, worum dieser den Mitbeteiligten 1 wie erwähnt ebenfalls

nicht ersucht hat.

4.

4.1

Die

Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine

öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine solchen aus

dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf das im

Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grössere, den Rahmen dieser

Feststellung sprengende Tragweite erhält die Bewilligung dann, wenn sie zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands mit Nebenbestimmungen

verknüpft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder

Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die

Baubewilligung über die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die

Zukunft, sodass sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der

Tragweite der Nebenbestimmung im Fall einer Rechtsänderung stellt. Dient die

Nebenbestimmung der Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes und

ist dieser nach der Rechtsänderung auch ohne jene gewährleistet, so hat sie

ihre rechtliche Grundlage verloren und ist die entsprechende Anmerkung zu

löschen. Bleibt der rechtmässige Zustand auch unter dem neuen Recht nur durch

die nämliche Nebenbestimmung gesichert, so tritt als ihre gesetzliche Grundlage

das neue Recht an die Stelle des alten (VGr, 5. Dezember 2007,

VB.2006.00380 E. 4.1).

4.2

Arealüberbauungen

nach heute in Kraft stehendem Recht (§§ 69–74 PBG) sind Überbauungen von

Grundstücken mit einer bestimmten Mindestfläche (§ 69 PBG) und nach einer

einheitlichen Baueingabe (§ 73 Abs. 1 PBG). Sie dürfen je nach den

Vorschriften in der Bauordnung von den Bestimmungen für die Regelbauweise (in

der Regel hinsichtlich Ausnützung und Geschosszahl) und von den kantonalen

Mindestabständen (§ 72 Abs. 1 PBG) abweichen, müssen aber dafür

erhöhten Anforderungen an die Gestaltung (besonders gute Gestaltung),

Ausstattung und Ausrüstung entsprechen (§ 71 Abs. 1 PBG). Bereits vor

Erlass des Planungs- und Baugesetzes enthielt die nicht mehr in Kraft stehende

BauO 1970 vom 23. Oktober 1970 "Besondere Vorschriften für

Arealüberbauungen" (Art. 37 ff.; vgl. vorstehend E. 2.2).

4.3

Das

Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich über die Bedeutung von

Arealüberbauungsreversen auszusprechen, die vor Inkrafttreten des Planungs- und

Baugesetzes erlassen wurden (RB 1987 Nr. 69; RB 1989 Nr. 71; VGr, 12. Februar

1991, VB 90/173 [nicht publiziert]). Im von der Vorinstanz als

Entscheidgrundlage beigezogenen Entscheid RB 1989 Nr. 71 führte das

Verwaltungsgericht hinsichtlich der vorliegenden Problematik Folgendes aus:

(E. 2a): (…) Bewilligungen

von Arealüberbauungen werden zumeist mit Nebenbestimmungen verbunden, die

gewährleisten sollen, dass die von der Regelbauweise abweichende Überbauung

nach einheitlichem Plan zu Ende geführt wird und in ihren sie gegenüber der

Regelüberbauung auszeichnenden Merkmalen (besonders gute Gestaltung,

zweckmässige Ausstattung und Ausrüstung, vgl. § 71 PBG) erhalten bleibt.

Auch diese Nebenbestimmungen verlieren ihre gesetzliche Grundlage dann, wenn

das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als Regelüberbauung ausgeführt werden

könnte. Zu beachten ist dabei, dass eine Arealüberbauung oft mehrere

Grundstücke erfasst; je nach Anordnung der Bauten können einzelne dieser

Grundstücke besonders dicht überbaut werden, während im Extremfall ein anderes

völlig unüberbaut bleibt, weil dort die zur Bewilligung der Arealüberbauung

ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden wurde. Dieser besondere, durch die

Arealüberbauung hergestellte Zusammenhang zwischen den Grundstücken wird durch

eine Rechtsänderung nicht berührt. Ob die Nebenbestimmungen der Bewilligung

einer Arealüberbauung auch im neuen Recht eine Grundlage haben, ist deshalb

nicht für jedes der erfassten Grundstücke als solches, sondern für das gesamte

Gebiet zu prüfen, das von der ursprünglichen Bewilligung erfasst war. Ist

beispielsweise die nach neuem Recht zulässige Ausnützung für das ganze Areal

bereits erreicht, so dürfen auf einem Teilgrundstück auch dann keine weiteren

Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich allein betrachtet eine

Ausnützungsreserve aufweist (RB 1988 Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34).

(…)

(E. 2b): (…) Verstösst dagegen die nach altem Recht

bewilligte Überbauung gemäss Bebauungs- bzw. Gesamtüberbauungsplan auch gegen

die Regelbauweise des neuen Rechts, so behalten die ehemals die

Gesamtüberbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage, und

zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften über die Gruppen- oder

Arealüberbauung kennen würde. Denn der Zweck dieser Nebenbestimmungen liegt

darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu wahren, die das Abweichen

von der Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert trotz Rechtsänderung diese

Abweichung an, so bleibt damit auch die Grundlage für die Nebenbestimmungen

erhalten.

4.4

Der

Entscheid RB 1989 Nr. 71 wurde wiederholt bestätigt (VGr, 5. Dezember

2007, VB.2006.00380; 23. Februar 2011, VB.2010.00437

in BEZ 2011 Nr. 20; VGr, 2. März 2017, VB.2016.00184 E. 2.4.2 f.).

5.

5.1

Nach

Massgabe der vorstehenden Rechtsprechung hielt die Vorinstanz zusammengefasst

dafür, dass die im Jahr 1972 unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung

als Ganzes – worauf alleine abzustellen sei – schon deshalb nicht mehr zulässig

wäre, weil sie mit den Blöcken "B" (Grundstück Kat.-Nr. 020),

"C" (Grundstück Kat.-Nr. 021) und "D" (Grundstück

Kat.-Nr. 017) unbestrittenermassen nach heutiger Regelbauweise

übergeschossige Gebäude umfasse und es nach dem Gesagten unerheblich sei, dass

diese Regelbauwidrigkeit nicht auch bei den Wohnblöcken "A"

selbst zu verzeichnen sei. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten nach wie vor, wenngleich

im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprünglichen Überbauungskonzept

abgewichen worden sei. Die verlangten Freiflächen seien im Rahmen der einzelnen

Bauetappen nachzuweisen und zu erhalten gewesen, wofür in den jeweiligen

Baubewilligungen entsprechende, sichernde Nebenbestimmungen statuiert worden

seien. Dergestalt sei sichergestellt worden, dass die für die gestalterischen

Qualitäten der Gesamtüberbauung wichtigen Freiflächen gewahrt worden seien, die

bei deren Bewilligung das Abweichen von der damaligen Regelbauweise

gerechtfertigt hätten. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive

Freiflächen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt

habe, müsse weiterhin eingehalten werden. Deshalb sei es auch nicht

entscheidend, dass die heutige Umgebungsgestaltung vom ursprünglichen

Gartenplan vom 20. Juli 1972 abweiche.

5.2

Was der

Beschwerdeführer (wie auch der Mitbeteiligte 1) hiergegen vorbringen,

vermag nicht zu überzeugen:

5.2.1

Unwesentlich ist nach Massgabe des Ausgeführten zunächst, ob der Wohnblock "A3"

des Beschwerdeführers schon im Jahr 1976/1977 gestützt auf die Regelbauweise

hätte bewilligt werden können. Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock "A3"

nicht gestützt auf die Regelbauweise bewilligt wurde – sondern als Teil einer

Arealüberbauung. Diese wurde in Bezug auf die notwendigen Freiflächen und die

gestalterischen Qualitäten ungeachtet der etappenweisen Erstellung immerfort

gesamthaft betrachtet, weshalb die Arealüberbauungsreserve in den

Baubewilligungen sämtlicher Etappen statuiert bzw. wiederholt wurden. Dabei

wurde stets auf das ursprüngliche Gesamtkonzept der Gartenanlage (Plan vom 20. Juli

1972; Bewilligung vom 8. August 1972) verwiesen. Der Zweck dieser

Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu

wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise rechtfertigten. Wenngleich vom

Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl Wohnblöcke und die Gebäudegrundflächen

bei den Wohnblöcken "A" und "C" abgewichen wurde,

ändert dies nichts am Umstand, dass die Freiflächen sowie die gestalterischen

Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprüft und jeweils

als arealüberbauungswürdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Die seinerzeitigen

Überlegungen, welche in die etappenweise erteilten Baubewilligungen mündeten,

lassen sich heute selbstredend nicht mehr im Einzelnen eruieren. Diese

gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten

Arealüberbauungsreversen festgehalten und vor Veränderungen bewahrt. Das damals

als bewilligungsfähige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die

Beibehaltung der Arealüberbauungsreverse. Ob die Arealüberbauung aus heutiger

Sicht den Anforderungen an eine Arealüberbauung genügt, kann entgegen act. …

offenbleiben.

5.2.2

Gegenstand des Rekursverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war

oder nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen (Bertschi,

Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45). Eine Überführung des

Baubestandes auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 020 (Wohnblöcke "B"),

021.

(Wohnblock "C") und 017 (Wohnblöcke "D") in

eine Arealüberbauung nach neuem Recht, unter "Entlassung" der Wohnblöcke "A"

aus der Arealüberbauung, hatte die Vorinstanz bereits mangels

Streitgegenständlichkeit (siehe vorne E. 3.1 Abs. 1) nicht zu prüfen,

weshalb entgegen act. … auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 9

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) des Beschwerdeführers

vorliegt. Ob eine solche Überführung allenfalls möglich wäre, ist daher von

vornherein nicht von Relevanz. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ergäbe

sich die Zulässigkeit einer solchen "Reduktion" einer altrechtlichen

Arealüberbauung nicht – auch nicht sinngemäss – aus einem Entscheid des

Verwaltungsgerichts vom 3. März 2022 (VB.2021.00578, E. 4.1). Erfüllt

eine altrechtliche Gesamtüberbauung (unzutreffend act. …: "die

Überbauung resp. die verbleibenden Bauten") alle Voraussetzungen für eine

Arealüberbauung nach geltendem Recht, können die geltenden Nebenbestimmungen

durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden (VGr, 5. Dezember

2007, VB.2006.00380, E. 4.1). Ohnehin verkennt der Beschwerdeführer, dass

eine solche Reduktion des Altbestandes jedenfalls ein entsprechendes Gesuch

aller hiervon betroffenen Eigentümer voraussetzen würde. Es ist nicht Aufgabe

einer Baubehörde, einem "austretungswilligen" Eigentümer eines

Grundstücks innerhalb einer altrechtlichen Arealüberbauung zu seinem Ziel zu

verhelfen, indem sie zur Sicherung eines neurechtlich arealüberbauungswürdigen

Restbestandes über die Grundstücke anderer Eigentümer innerhalb der

altrechtlichen Arealüberbauung ohne deren Gesuche und Mitwirkung Anordnungen

trifft.

5.2.3

In Bezug auf das raumplanerische Ziel der baulichen Verdichtung respektive

den Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; SR 700) kann in

Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG

schliesslich auf die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen

werden.

5.3

Zusammenfassend

besteht kein Raum für die Streichung von altrechtlichen

Arealüberbauungsreversen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 016 des

Beschwerdeführers. Der beschwerdeführerische Eventualantrag vermag daher nicht durchzudringen.

6.

Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten

wird.

7.

Ausgangsgemäss sind die

Verfahrenskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu

verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'705.-- Zustellkosten,

Fr. 5'705.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht.