Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00662

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00662

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. Oktober 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D,

2. E,

beide vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. G,

2. Gemeinderat Rüti,

vertreten durch RA H

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung

und Verzicht auf Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte der Gemeinderat Rüti A und B

unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung mit

zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit

Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am I-Weg 03–06 in

Rüti. Weiter verzichtete er auf die Anordnung von Schutzmassnahmen für den

Obstgarten I auf dem Baugrundstück und die Böschung mit Magerwiese und

Halbtrockenrasen auf dem nördlich daran angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02

sowie auf deren Aufnahme in die kommunale Verordnung über den Natur- und

Landschaftsschutz vom 1. Juli 2018 (SVO Rüti). Gleichzeitig eröffnete er

der Bauherrschaft die landschaftsschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion

des Kantons Zürich vom 27. Oktober 2020.

B. Mit

Beschluss vom 7. Dezember 2021 erteilte der Gemeinderat Rüti A und B unter

Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die erste Projektänderung zur

Auflagenbereinigung aus der Stammbaubewilligung.

Erwägungen

II.

A. D und E

rekurrierten mit Eingabe vom 16. Februar 2021 beim Baurekursgericht des

Kantons Zürich und beantragten die vollumfängliche Aufhebung des Beschlusses

des Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020.

Am 22. Juni 2021 führte die 3. Abteilung des

Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal

durch.

B. Mit

Eingabe vom 8. Februar 2022 rekurrierten D und E erneut beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, den Beschluss des

Gemeinderats Rüti vom 7. Dezember 2021 ebenfalls aufzuheben.

Mit Entscheid vom 28. September 2022 vereinigte das

Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I), hiess den Rekurs gegen die

Stammbaubewilligung teilweise gut, hob den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom

15.

Dezember 2020 vollumfänglich auf und wies das Verfahren zur weiteren

Abklärung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an den Gemeinderat Rüti zurück.

Mit Bezug auf die Verfügung der Baudirektion vom 27. Oktober 2020 schrieb

es das Verfahren als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. II). Den

Rekurs gegen die Projektänderungsbewilligung hiess das Baurekursgericht gut und

hob den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom 7. Dezember 2021

vollumfänglich auf (Disp.-Ziff. III).

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A

und B am 2. November 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten unter Entschädigungsfolge, Disp.-Ziff. II und III des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 28. September 2022 aufzuheben und die Beschlüsse des Gemeinderats Rüti vom

15.

Dezember 2020 und 7. Dezember 2021 sowie

die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. Oktober

2020.

wiederherzustellen beziehungsweise zu

bestätigen. Ferner beantragten sie eine angemessene Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich verzichtete am 5. Dezember

2022.

auf eine Stellungnahme und Antragsstellung. Der Gemeinderat Rüti beantragte

mit Beschwerdeantwort vom 8. Dezember 2022 die Gutheissung der Beschwerde.

D und E beantragten tags darauf, die Beschwerde unter Entschädigungsfolge

vollumfänglich abzuweisen.

A und B replizierten am 23. Januar 2023 mit

unveränderten Anträgen. Mit Duplik vom 17. Februar 2023 hielten D und E an

den gestellten Anträgen fest. Die Triplik von A

und B vom 15. März 2023 erging mit weiterhin unveränderten Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Da die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen innerhalb der Umgebungszone XVI

des Objektblatts ISOS Rüti (K-Garten, weitgehend unverbautes Wies- und

Kulturland auf Hangterrasse, vereinzelte bäuerliche Bauten; Erhaltungsziel a).

Sie sind im kantonalen und im regionalen Richtplan dem Siedlungsgebiet

zugeteilt: Das bislang unüberbaute Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer

Grundstücksfläche von 3'492 m2 liegt gemäss Bau und

Zonenordnung der Gemeinde Rüti vom 21. September 2015 (BZO) in der

zweigeschossigen Wohnzone W2a (locker). Die Parzelle grenzt gegen Süden an

den I-Weg, gegen Osten und Westen an weitere in der Wohnzone W2a gelegene

Grundstücke und gegen Norden an das Grundstück Kat.-Nr. 02 (K-Garten),

welches der zweigeschossigen Wohnzone W2b (dicht) zugewiesen und mit einer

Gestaltungsplanpflicht belegt ist. Südlich des I-Wegs befindet sich die

Parzelle der Beschwerdegegner sowie weitere Grundstücke, welche sich alle in

der Wohnzone W2a befinden.

2.1.1

Die Parzellen liegen ferner gemäss geologisch-geomorphischen Inventar des

Kantons Zürich in einer Schichtrippenlandschaft von kantonaler Bedeutung (Objekt

Nr. 4, Schichtrippenlandschaft zwischen Rüti und Hittenberg). Im Zeitpunkt

der erstinstanzlichen Beurteilung befanden sie sich im Objekt-Nr. 101 "Schichtrippenlandschaft

zwischen Rüti und Batzberg" des Inventars der Natur- und

Landschaftsschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung (RRB Nr. 126/1980

vom 4. Januar 1980), weshalb das Vorhaben einer kantonalen Bewilligung

bedurfte. Mit der Überführung des Teilbereichs "Landschaftsschutz" in

das neue kantonale Inventar der Landschaftsschutzobjekte wurde die "Schichtrippenlandschaft

Rüti – Batzberg – Laupen – Hittenberg" als Objekt-Nr. 1090

aufgenommen (Verfügung 1124/21 des Amts für Raumentwicklung vom 14. Januar

2022, S. 8). Dessen Gebiet beginnt südlich des beschwerdegegnerischen

Grundstücks, womit sich die streitbetroffenen Parzellen nun ausserhalb davon

befinden (vgl. GIS-Browser).

2.1.2

In diesem Zusammenhang hat das Baurekursgericht zutreffend und

unbestrittenermassen die Verfügung der Baudirektion, wonach die geplanten

untergeordneten Geländeveränderungen die Landschaftsform

(Schichtrippen-Landschaft) nicht beeinträchtige und das Projekt damit keine

Verletzung der Schutzziele mit sich bringe, bestätigt. Entgegen den Beschwerdeführenden

durfte das Baurekursgericht sodann die Verfügung der Baudirektion vom 27. Oktober

2020, welche integrierender Bestandteil des angefochtenen Beschlusses vom 15. Dezember

2020.

bildete, als gegenstandslos erklären. Nachdem es den Beschluss des

Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020 aufgehoben hat, bestand kein

Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung der kantonalen Verfügung mehr (vgl. Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 28 N. 25). Soweit das Baurekursgericht ferner ausführte, das neu auszuarbeitende

Projekt sei wiederum der Baudirektion vorzulegen, ist darauf hinzuweisen, dass

im Fall einer Neuplanung nach dem Ausgeführten inzwischen keine kantonale Bewilligung

mehr nötig sein wird.

2.2

Geplant

ist die Erstellung einer Arealüberbauung bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern

mit je sechs Wohnungen und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Einheiten

(insgesamt 15 Wohneinheiten) unter Ausnutzung der für Arealüberbauungen

maximal zulässigen Ausnützungsziffer von 34,5 % (30 % plus

4,5 %; vgl. Art. 32 Abs. 1 i. V. m.

Art. 49 Abs. 1 BZO). Vorgesehen ist weiter die Erstellung eines

Pavillons über der Tiefgarage mit 12 Einstellplätzen. Deren Zufahrt soll

über den I-Weg erfolgen. Die Verkehrserschliessung wurde am 15. April 2020

bereits vor Einreichung der Baubewilligung überprüft. Das zur Bewilligung

eingereichte Projekt wurde sodann mit je einem Fachgutachten, beide datierend

vom 23. Oktober 2020, auf die Erfüllung der Anforderungen an die

Arealüberbauung von § 71 PBG sowie zusätzlich an die Umgebungsgestaltung

gemäss Art. 47 BZO geprüft. Ferner hatte vorgängig das Projekt während

seiner Entwicklung bereits mehrfach eine Beurteilung durch die Baukommission

und das begutachtende Unternehmen erfahren.

2.2.1

Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befinden sich aktuell neun ältere

Hochstamm-Feldobstbäume (sechs Apfelbäume, zwei Birnbäume und ein Kirschbaum). Der

Obstgarten ist in zwei Reihen angeordnet: Die eine Reihe mit sechs Bäumen an

der nördlichen Grundstücksgrenze entlang dem Hangfuss der Nachbarparzelle

Kat.-Nr. 02 mit einem Abstand von ca. 28 m zum I-Weg, die andere

Reihe mit drei Bäumen in der Mitte des Grundstücks mit einem Abstand von rund

12.

m zum I-Weg. Sie sind weder in der kommunalen Verordnung über den

Natur- und Landschaftsschutz noch im kommunalen Inventar der Natur- und

Landschaftsschutzobjekte aufgeführt.

Mit Schreiben vom 20. April 2020 hatte der

Beschwerdegegner 2 bei der Baubehörde sein Unverständnis geäussert, dass sich

der seiner Ansicht nach schutzwürdige Obstgarten nicht in der SVO Rüti befinde und

verlangte angesichts des geplanten Bauvorhabens die Anordnung vorsorglicher

Schutzmassnahmen. Die Gemeinde liess in der Folge eine Beurteilung der

Schutzwürdigkeit durch L vornehmen, deren (negativen) Ergebnis sich die

Kommission für Naturschutz anschloss. Dieses Ergebnis wurde dem Beschwerdegegner 2

mit E-Mail vom 12. Juni 2020 mitgeteilt. Letzterer verlangte darauf

Akteneinsicht, welche ihm gewährt sowie eine anfechtbare Verfügung, welche ihm

am 27. Juli 2020 eröffnet wurde. Darin ersuchte die Baubehörde den

Gemeinderat um Abklärung der Schutzwürdigkeit sowie des allfälligen

Schutzumfangs für die neun älteren Hochstamm-Feldobstbäume und erliess ein

einjähriges Veränderungsverbot für diese. In der Folge reichten die Beschwerdegegner

bei der Baubehörde "zur Unterstützung der Abklärung" ein Gutachten

von M ein, welches vom 31. Juli 2020 datiert. Ein (weiteres) behördliches

Gutachten von L vom 17. November 2020 liegt ebenfalls bei den Akten.

2.2.2

Gestützt auf die Fachgutachten hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 15. Dezember

2020.

auf Schutzmassnahmen bezüglich des Obstgartens auf der Bauparzelle und der

Magerwiese auf der Nachbarparzelle verzichtet sowie unter Bedingungen die

baurechtliche Bewilligung für die Arealüberbauung erteilt. Im Anschluss an den

Augenschein der Vorinstanz wurde das Rekursverfahren einvernehmlich sistiert.

In der Folge reichte die Bauherrschaft ein überarbeitetes Projekt ein. Dieses

wurde gestützt auf die erneute fachliche Begutachtung vom 8. November 2021

am 7. Dezember 2021 ebenfalls unter Bedingungen vom Gemeinderat bewilligt.

2.3

Strittig sind

einerseits die vorinstanzlich angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die

Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die

Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung.

2.3.1

Die Vorinstanz beurteilte die erhöhten Anforderungen an eine

Arealüberbauung als nicht erfüllt; die kommunale Behörde habe das ihr in diesen

Fragen zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt und den

Ausnützungsbonus zu Unrecht gewährt. Sodann erachtete es die Gutachten

betreffend Obstgarten und benachbarter Böschung mit Magerwiese als

unvollständig und wies die Sache zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und

zum Neuentscheid an den Gemeinderat zurück. Sie lud den Gemeinderat ein, das

Schutzabklärungsverfahren im Sinn der Erwägungen fortzusetzen.

2.3.2

Die Beschwerdeführenden erachten den Sachverhalt demgegenüber als

hinreichend geklärt und machen geltend, der Entscheid übersehe, dass die

Beantwortung der Frage, ob ein Schutzobjekt vorliege, der Behörde und nicht dem

Gutachter zustehe. Ferner hätte der Gemeinderat gar nicht auf den Einwand, es

lägen Schutzobjekte vor, eintreten dürfen. Sodann rügen sie den Entscheid

betreffend Arealüberbauungswürdigkeit als aktenwidrig und die entsprechende

Beurteilung als rechtsverletzend.

3.

Vorab ist auf

die von den Beschwerdeführenden aufgeworfene Eintretensfrage einzugehen.

3.1

Die

Beschwerdegegnerschaft ist – wie die Vorinstanz zutreffend erwog – durch das

geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall

sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil

er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige.

Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei

pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste.

Dass die Beschwerdeführenden die 2018 überarbeitete SVO Rüti nicht angefochten

hatten, entfaltet daher keine (negative) Wirkung für das Baugrundstück.

3.2

Sodann

wurde die Rechtsprechung, wonach sich Nachbarn nicht damit begnügen dürfen, die

Schutzwürdigkeit nichtinventarisierter Objekte bloss zu behaupten, sondern

diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen müssen, im Zusammenhang mit Rechtsmittelverfahren

entwickelt (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00605, E. 3.3 m. w. H.). Vorliegend hat der Beschwerdegegner 2

den entsprechenden Einwand indes bereits vor dem eigentlichen Baubewilligungsverfahren

vorgebracht. Die Behörde durfte in diesem im Vergleich zu Rechtsmittelverfahren

weniger von Formvorschriften geprägten Kontext ohne Weiteres darauf eingehen.

Die genannten im Rechtsmittelverfahren geltenden Anforderungen sind entgegen

den Beschwerdeführenden nicht unbesehen auf das Bewilligungsverfahren zu

übertragen.

3.3

Mangels

Inventareintrag lagen zwar vorgängig keine Hinweise vor, dass es sich bei den Obstbäumen

bzw. beim Obstgarten oder der Böschung mit Magerwiese um Schutzobjekte im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG handeln könnte. Spätestens nachdem

der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden

Abklärungen durch die Behörde gar erforderlich. Die Berücksichtigung des

ISOS-Eintrags, welchen die Beschwerdeführenden ablehnen, war dazu gar nicht

nötig. Der Gemeinderat hatte den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären

(§ 7 Abs. 1 VRG). Er durfte sich entgegen den Beschwerdeführenden ohne

Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein

fachmännisches Gutachten einholen.

4.

4.1

Zu den Naturschutzobjekten zählen unter

anderem wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und

Hecken (§ 203 Abs. 1 lit. f PBG) sowie die für die Erhaltung

seltener oder vom Aussterben bedrohter Tiere und Pflanzen nötigen Lebensräume,

namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen,

wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und Waldflächen

(§ 13 Abs. 1 KNHV in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. g PBG). Als Naturschutzobjekte können zudem Flächen bezeichnet werden,

welche dem ökologischen Ausgleich durch Vernetzung oder Wiederherstellung von

Biotopen und Landschaften dienen sollen (§ 13 Abs. 2 KNHV).

Der Begriff

"wertvoll" wie er im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG

verwendet wird, umfasst einerseits den biologischen oder ökologischen Wert (als

besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), andererseits auch

den gestalterisch-ästhetischen Wert, welcher einem Baum in überbautem Gebiet im

Hinblick auf seine Umgebung, also für das Quartier- und Strassenbild, zukommt (BEZ 2006

Nr. 29; RB 1990 Nr. 71; BEZ 1988 Nr. 49; VGr, 8. April

2020, VB.2019.00388/404, E. 4.1; 23. Mai 2019, VB.2018.00494, E. 5.2;

27.

Februar 2013, VB.2012.00372, E. 4; 26. September 2012,

VB.2012.00333, E. 5.1).

4.2

Eine

Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzwürdiges Objekt im

Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt und die angeordneten

Schutzmassnahmen aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden

Interessen gerechtfertigt sind. Bei

der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch

wertvollen Baum bzw.

Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein besonderer

Beurteilungsspielraum zu; insofern hat das Baurekursgericht volle Kognition

(Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 20 N. 86; VGr, 8. Februar 2012,

VB.2010.00359, E. 4.1). Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden

Interessen bestehen demgegenüber in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind.

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von

vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den

Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie

zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der

Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig

erweist (VGr, 06. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

4.3

Der

Gemeinderat bezog sich im Beschluss vom 15. Dezember 2020 auf das Ergebnis

des Gutachtens vom 17. November 2020, wonach der Obstgarten in Bezug auf

den biologischen und ökologischen Wert kein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG darstelle; dem schliesse er sich an. Auf die Anordnung von

Schutzmassnahmen sei zu verzichten. Zur Begründung führte er aus, den

Obstbäumen komme weder ein besonderer biologischer Wert zu noch handle es sich

um dabei um seltene oder bedrohte Arten. Die Obstbäume in der Grundstücksmitte

mit einem Abstand von rund 12 m zum I-Weg dominierten zudem weder das

Quartier- noch das Strassenbild. Die grosse Distanz zwischen den beiden

Baumreihen von rund 26 m [recte: 16 m] mit der lückenhaften

strassenseitigen Baumreihe als Auftakt lasse den Obstgarten nicht als

zusammenhängendes Objekt mit aussergewöhnlichem Akzent erkennen.

Dagegen stelle die artenreiche Böschung auf Kat.-Nr. 02

einen wichtigen Lebensraum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. g PBG

dar und beheimate nachweislich wichtige Kennarten Edel-Gamanders für im Kanton

Zürich seltenen mitteleuropäischen Trockenrasen. Der biologische und

ökologische Wert könne als hoch eingestuft werden. Der Schattenwurf des

Bauvorhabens werde diesen nicht oder kaum negativ beeinträchtigen, da diese

nicht wesentlich mehr beschattet würden als durch den heutigen Baumbestand.

Durch die naturnahe Umgebungsgestaltung und extensive Dachbegrünung des

Bauvorhabens werde der Lebensraum sinnvoll ergänzt. Da auf Kat.-Nr. 02

keine Bauabsichten bekannt seien und die Parzelle mit einer

Gestaltungsplanpflicht belegt sei, bestehe diesbezüglich im Gegensatz zu

Kat.-Nr. 01 kein Handlungsbedarf.

Insgesamt gelangte der Gemeinderat zur Ansicht, im Rahmen der

baurechtlichen Bewilligung liessen sich nach § 238 Abs. 3 PBG weniger

weitgehende Massnahmen zur Aufwertung des heutigen Strassenbilds und

Sicherstellung einer sinnvollen Ergänzung zum Halbtrockenrasen auf

Kat.-Nr. 02 verlangen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen sei

bezüglich des Obstgartens zu verzichten. Der bereits vorhandene Biotopkomplex

solle mit der geplanten Umgebungsgestaltung sinnvoll ergänzt und trotz

Flächenverlust und zunehmender Störung durch dir Überbauung als relevanter

Trittstein und Lebensraum im Siedlungsgebiet für diverse Tier- und

Pflanzenarten aufgewertet werden.

4.4

Das

Baurekursgericht erwog im Zusammenhang mit dem gerügten Verzicht auf

Schutzmassnahmen, bezüglich der Böschung mit Magerwiese seien die Gutachter

übereinstimmend zum Schluss gekommen, dass es sich um einen wertvollen

Lebensraum handle. Während der Privatgutachter zum Schluss gekommen sei, es

handle sich um ein schutzwürdiges Biotop, sei der behördliche Gutachter der

Meinung, es müsse aufgrund der kleinen Fläche eine Interessenabwägung

vorgenommen werden. Die Frage, ob das Objekt trotz Qualifizierung als wertvoll

aufgrund seiner geringen Grösse eine genügende ökologische Relevanz habe, um

als Schutzobjekt zu gelten, sei damit nach wie vor offen.

Im Weiteren sei auch die Frage zu klären, ob der

Obstgarten, welcher für sich allein betrachtet gemäss dem behördlichen

Gutachter keine ökologische Relevanz habe, nicht im Zusammenspiel mit der

Magerwiese von Bedeutung sei und mit dieser zusammen allenfalls einen

Biotopkomplex bilde und einen relevanten Trittstein in der ökologischen

Vernetzung darstelle, wie dies vom Privatgutachter durchaus nachvollziehbar

dargelegt worden sei. Beide Objekte zusammen würden eine grössere Fläche

umfassen, was wiederum Einfluss auf die Frage habe, ob die Grösse des

Lebensraums von ökologischer Relevanz sei. Diese Fragen seien vom behördlichen

Gutachter nicht thematisiert worden.

Der Beschluss des Gemeinderats stütze sich damit auf ein

unvollständiges Gutachten. Aufgrund der offenen Fragen sei eine abschliessende

Beurteilung nicht möglich. Das Gutachten sei daher vom Gemeinderat ergänzen zu

lassen.

4.5

Macht die

Behörde wie vorliegend von ihrer Möglichkeit Gebrauch, zur Klärung

fachspezifischer Fragen ein Gutachten einholen (vgl. § 7 Abs. 1 VRG),

kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und

schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf

von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard

Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St.

Gallen 2015, Rz. 775).

Das von den

Beschwerdeführenden eingereichte Gutachten wurde zwar ebenfalls von einer

Fachperson verfasst. Auch wenn ihm als Parteigutachten lediglich der Beweiswert

von Parteivorbringen zukommt (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343,

E. 6.3), ist es vorliegend geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen

und ist nur – aber immerhin – als Parteiaussage zu berücksichtigen (VGr, 28. Januar

2021, VB.2020.00367, E. 6.3; 18. August 2022, VB.2021.00563,

E. 7.3 m. w. H.). Es ist daher entgegen den Beschwerdeführenden nicht

zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht dieses bei seiner Beurteilung

miteinbezog.

4.5.1

Als Resultat der ersten (behördlichen)

Schutzwürdigkeitsabklärung vom 6. Mai bzw. 25. Juni 2020 wurde

festgehalten, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 ständen neun ältere

Hochstamm-Feldobstbäume. Der Unterwuchs dieses Obstgartens entspreche einer

Fettwiese. Weder die Bäume noch die Wiese erfüllten die Kriterien für die

Qualität QII gemäss Direktzahlungsverordnung vom 23. Oktober 2013.

Auch sei der Obstgarten nicht Teil eines grösseren Obstgartens im nahen Umfeld

(<100 m). Geschützte Arten hätten auf der Parzelle keine nachgewiesen

werden können. Es handle sich daher nicht um ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG.

Trotzdem wäre es zu begrüssen, wenn bei einer allfälligen Überbauung einzelne

Bäume erhalten werden könnten; insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss

der Parzelle Kat.-Nr. 02.

Die Beurteilung der Böschung

auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 habe ergeben, dass es sich beim artenreichen

Halbtrockenrasen um einen verletzlichen Lebensraum gemäss der Roten Liste der

Lebensräume der Schweiz handle. Dieser schützenswerte Lebensraum sei gemäss dem

Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG) bzw. -verordnung (NHV) zu schützen. Der

restliche Bereich der Böschung habe zumindest das Potenzial, dass darauf bei

richtiger Pflege ein verletzlicher Lebensraum entstehen könnte. Die wertvolleren Bereiche der Böschung –

insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss – sollten bei einer allfälligen

Überbauung geschont werden.

4.5.2

Der von den Beschwerdeführenden beauftragte Privatgutachter gelangte zum

Schluss, die einzelnen Obstbäume seien in vitalem Zustand und aufgrund ihres

Alters für sich allein, insbesondere aber in der Gesamtheit erhaltenswert und

schutzwürdig. Der Obstgarten sei grundsätzlich und vor allem im Zusammenhang

mit der benachbarten schutzwürdigen Magerwiese als Objekt von kommunaler

Bedeutung einzustufen. Die Obstbäume stellten für die angrenzende Magerwiese

eine zusätzliche wichtige ökologische Struktur dar. Zudem befinde sich der

Obstgarten teilweise im erforderlichen Umgebungsschutzbereich der Magerwiese.

Insbesondere die obere Reihe der Bäume bilde zusammen mit der Magerwiese einen

ökologischen Trittstein der Vernetzung.

Dem zweiten, ausführlicheren behördlichen Gutachten vom 17. November

2020.

kann ergänzend entnommen werden, dass, da

in Rüti keine Inventarangaben von Rote Liste Arten von baubewohnenden

Organismen auf Hochstamm-Feldobstbäumen vorhanden seien, auf eine vertiefte

Begutachtung durch entsprechende Spezialisten verzichtet worden sei. Aufgrund

der noch recht grossen Zahl an Hochstamm-Feldobstbäumen in Rüti (1'225

gemeldete) hätten deren zehn noch keine kommunale Bedeutung als

Hochstammobstgarten. Für das relativ kleinflächige Objekt der Magerwiese in der

Bauzone müsse schliesslich eine Interessenabwägung vorgenommen werden.

4.6

Ein

Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das

Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit – vorliegend

des Obstgartens auf dem Baugrundstück – beantwortet werden kann (VGr, 20. September

2018, VB.2018.00064, E. 5.5). Mit anderen Worten ist die Aufgabe des

Gutachters auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen

rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April

2020, VB.2019.00731, E. 6.3; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August

2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1). Denn ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von der

begutachtenden Person zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung

zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu

kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die

Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022,

E. 5.4).

4.6.1

Es trifft also zu, dass die Beurteilung

der Schutzwürdigkeit beziehungsweise der Unterschutzstellung nicht durch das

Gutachten, sondern durch die zuständige Behörde zu erfolgen hat. Doch steht den

kommunalen Behörden bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch

oder ökologisch wertvollen Baum beziehungsweise Baumbestand zu verstehen ist, wie

erwähnt kein besonderer Beurteilungsspielraum zu. Hat sie dazu ein

Fachgutachten eingeholt, darf sie sodann nicht ohne triftige Gründe davon

abweichen. Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich allerdings nur

auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich

zudem auf Fachfragen (BGr, 3. Juli

2023, 1C_123/2022, 1C_133/2022, E. 5.4 mit Hinweis auf BGr, 8. April

2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1, in: FamPra.ch 2022 S. 700).

4.6.2

Wenn

das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung

eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies – wie sich aus dem Ausgeführten ergibt

– nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der

Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder

ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche

Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat

befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus

könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV);

der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten.

4.6.3

Angesichts

dessen, dass das Grundstück – wie sich aus dem Folgenden ergibt – nicht wie

geplant überbaut werden kann, sondern neu zu projektieren sein wird, kann auf

die weitere Überprüfung der projektbezogen beurteilten Schutzwürdigkeit und der

vorgenommenen Interessenabwägung durch den Gemeinderat verzichtet werden. Es

bleibt damit bei der vorinstanzlich angeordneten Gutachtens- beziehungsweise

Sachverhaltsergänzung, welche die Vorinstanz nach dem Ausgeführten anordnen

durfte. Anzufügen ist, dass die Frage der Unterschutzstellung des Obstgartens

angesichts der Bauabsichten von jener betreffend die Böschung mit Magerwiese auseinanderzuhalten

ist. Die in diesem Zusammenhang vorzunehmende Interessenabwägung wird nach

deren Vorliegen wiederum dem Gemeinderat zustehen.

5.

Strittig ist als

Zweites die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung.

5.1

Arealüberbauungen

im Sinn von §§ 69–73 PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer

bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer

einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Sie dürfen je nach den Bestimmungen

in der Bauordnung von der Regelbauweise und den kantonalen Mindestabständen

abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Rüti macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss

Art. 48 ff. BZO gelten für Arealüberbauungen Erleichterungen

hinsichtlich der Ausnützung, der Gebäudelänge, der Geschosszahl, und der

Gebäudehöhe.

5.1.1

Im

Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die

Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG

geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer

Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend,

dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie

zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung der genannten Anforderungen insbesondere

folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung (lit. a); kubische Gliederung und

architektonischer Ausdruck der Gebäude (lit. b); Lage, Zweckbestimmung,

Umfang und Gestaltung der Freiflächen (lit. c); Wohnlichkeit und

Wohnhygiene (lit. d); Versorgungs- und Entsorgungslösung (lit. e);

Art und Grad der Ausrüstung (lit. f).

5.1.2

§ 71 Abs. 1 PBG

eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch

§ 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht

abschliessenden Aufzählung

die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit anderen Worten

ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in

§ 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu

beurteilen. Die kommunalen Behörden dürfen von Gesetzes wegen eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese selbst sowie

ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies anhand der in

§ 71 Abs. 2 PBG genannten Kriterien prüfen;

insoweit verfügen die Gemeinden über keinerlei

Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese

Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden

Gemeindebehörde ein gewisser Spielraum zu.

Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien handelt es sich weitgehend um

unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung erlauben. Die Gerichte haben eine

vertretbare Einschätzung hinsichtlich der Beziehung einer geplanten Arealüberbauung zum Ortsbild, hinsichtlich der Qualität

der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu respektieren und dürfen nicht ihre

eigene Einschätzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu

vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli 2018, 1C_92/2018, E. 3.5).

5.2

Der

Gemeinderat Rüti führte in seinem Beschluss vom 15. Dezember 2020

(Stammbaubewilligung) aus, das Projekt sehe eine lockere Überbauung vor. Die

vorherrschende offene Bauweise werde respektiert und auf die Maximierung der

Gebäudelängen verzichtet. Damit blieben die Durchblickmöglichkeiten gewahrt.

Mit der geplanten Mischform von Flach- und Mansardendach werde den

quartierüblichen Schrägdächern Rechnung getragen. Die umlaufenden Dachschrägen

nähmen Bezug auf die vereinzelt vorkommende Walmdachform. Auf den Charakter der

landschaftlichen Umgebung werde reagiert, indem die Grünflächen die Bauten

durchflössen. Der Baumbestand werde aufgenommen und situativ ergänzt: Zwei

Apfelbäume und ein Birnbaum (am Hangfuss) blieben erhalten, die übrigen

Obstbäume würden gefällt und durch dreizehn neue, einheimische Bäume ersetzt.

Weiter verwies der Gemeinderat auf das eingeholte Fachgutachten vom 23. Oktober

2020, wonach die die Überbauung die gestellten Anforderungen mit wenigen

Ausnahmen zu erfüllen vermöge. Gemäss Letzterem könnten die wenigen Mängel im

Rahmen der Projektüberarbeitung bis zur Baufreigabe behoben werden; die

erhöhten Anforderungen seien mit Auflagen erfüllbar. Die Raumplanungs- und

Baukommission sowie der Gemeinderat hätten die Entwicklung des Projekts

begleitet und die jeweiligen Kritikpunkte seien in die Überarbeitung

eingeflossen. Im Ergebnis attestierten sie dem Vorhaben die geforderte Qualität

und nahmen die im Gutachten empfohlenen Projektüberarbeitungen als Bedingungen

in die Baubewilligung auf.

Dem Beschluss zur ersten Projektänderung vom 7. Dezember

2021.

kann entnommen werden, mit der Überarbeitung sei auf die teilweise noch

nicht vollständig erfüllten Mängel gemäss dem ersten Fachgutachten eingegangen

worden. Es seien dies im Speziellen Mängel der kubischen Gliederung und des

architektonischen Ausdrucks der Gebäude, Mängel der Lage, der Zweckbestimmung,

des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen sowie Mängel zur Versorgungs-,

Entsorgungs- und Verkehrslösung. Der Gemeinderat führte sodann aus, die

vorgenommenen Änderungen hätten sich mit einer sehr grossen Ernsthaftigkeit den

Kritikpunkten des (ersten) Gutachtens angenommen. Sämtliche Punkte seien

bearbeitet worden und hätten eine massgebliche Verbesserung erfahren. Weiter

verweis er auf das erneuerte Gutachten, wonach mit der mehrfachen Überarbeitung

verschiedene Mängel behoben und die Qualität gesteigert worden seien. Diesen

Ausführungen wurde zugestimmt und die Anforderungen von § 71 PBG als

erfüllt erachtet.

5.3

Anders

als der Gemeinderat Rüti verneinte das Baurekursgericht im angefochtenen

Entscheid die Erfüllung der Voraussetzungen für eine Arealüberbauung. Dieser gerichtlichen Beurteilung liegt

unter anderem ein Augenschein zugrunde, den die Abteilung am 22. Juni

2022.

durchgeführt hatte.

In diesem

Zusammenhang ist entgegen der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, dass die

Feststellungen des Baurekursgerichts nicht explizit und detailliert in Worten

im Augenscheinprotokoll festgehalten wurden: Im Protokoll wird auf die

Fotodokumentation (Fotos 1–11) verwiesen. Die Bilder dokumentieren,

was sich den Parteien dem Gericht an Ort und Stelle gezeigt und die

Gerichtsschreiberin vor ihren Augen fotografiert hat. Die wesentlichen

Feststellungen des Augenscheins wie auch die erstmaligen Ausführungen der Parteien

sind, soweit entscheiderheblich, zusätzlich im angefochtenen Urteil

festgehalten. Die bundesgerichtliche

Rechtsprechung verlangt denn auch lediglich, dass die Ergebnisse des

Augenscheins und die wesentlichen Äusserungen der Parteien in den

Urteilserwägungen hinlänglich wiedergegeben und gewürdigt werden (BGE 142 I 86,

E. 2.4).

Ferner ist nicht nachvollziehbar, weshalb die

Beschwerdeführenden die Erwägung der Vorinstanz infrage stellen, wonach im

ersten Fachgutachten vom 23. Oktober

2020.

eine Vielzahl von Mängeln genannt worden sei. Ergibt sich dies doch

ohne Weiteres aus jenem, indem unter jedem Prüfpunkt die jeweiligen Mängel mit

Bullet Points aufgelistet wurden. Überdies wurde das Gutachten vollumfänglich –

samt Auflistung der darin aufgeführten Mängel – im angefochtenen Entscheid

wiedergegeben.

5.4

Die

Gutheissung der Nachbarrekurse durch das Baurekursgericht erfolgte im

Wesentlichen mit folgender Begründung:

5.4.1

Am

Augenschein habe sich deutlich gezeigt, dass die im Quartier vorherrschende

Bebauungsstruktur entlang der Achse des I-Wegs ausgerichtet sei. Die

bestehenden Bauten seien als Punktbauten entlang der Strasse aufgereiht und

wirkten wie auf einer Perlenschnur aufgereiht. Die geplante Arealüberbauung

halte sich in keiner Weise an diese Bebauungsstruktur, sondern durchbreche sie

vielmehr in störender Weise. Die projektierten Gebäude ständen ungeordnet und

unkoordiniert. Zudem weiche die Körnigkeit stark von der bestehenden Bebauung

ab.

5.4.2

Die

Gestaltung der Überbauung wirke sodann insbesondere durch die eigenwillige

Mischung aus Flach- und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen sowie dem

Sockel sehr urban in der ländlichen Umgebung. Die Dächer stellten ein völlig

neues Element dar und auch die äusserst eigenwillige Form der Gebäude, welche

durch die – sowohl in Form als auch in Ausrichtung erzwungen wirkenden – Balkone

und Loggien stark geprägt würden, wirke im baulichen Umfeld befremdlich. Weiter

nähmen die drei Wohngebäude keinerlei Bezug zueinander. Die beiden

Mehrfamilienhäuser wiesen eine wesentlich andere Gebäudeform auf als die drei

Reiheneinfamilienhäuser, welche sich zudem durch die Grundrissgestaltung

vollständig von den Mehrfamilienhäusern abwenden würden.

Weiter erscheine die Garageneinfahrt sehr dominant und der

darüber platzierte Gemeinschaftsraum wirke aufgrund seiner von den übrigen

Gebäuden vollkommen abweichenden Gestaltung als ein architektonischer

Fremdkörper. Er stelle weder von der Formensprache noch von der Ausgestaltung

her irgendeinen Bezug zu den Wohnhäusern her. Das mit der Projektänderung

hinzugefügte weitere Nebengebäude (Containerplatz) verstärke diese störende

Zäsur noch deutlich.

5.4.3

Schliesslich

sei die Innenraumaufteilung bei allen Wohngebäuden sehr fragwürdig und wirke

äusserst raumexzentrisch. Gerade bei den Reiheneinfamilienhäusern, welche

überwiegend nach Norden gegen den Hang ausgerichtet seien, sei die bei

Arealüberbauungen geforderte gute Wohnhygiene nicht vorhanden. Die

Raumausrichtung führe auch dazu, dass sich das Gebäude neben seiner Form auch

durch seine Wirkung der übrigen Überbauung gegenüber abweisend präsentiere.

Dies führe in der Folge unter anderem auch dazu, dass

zwischen den Gebäudekörpern kein attraktiver Aussenraum entstehe, welcher die

Aufenthaltsqualität erhöhen würde. Die Umgebungsgestaltung sei sehr rudimentär

ausgefallen und bilde weder ökologisch noch sozial einen Mehrwert. Die

Wegführung sei sehr rational und zu wenig einladend, um einen interessanten

halböffentlichen Raum zu bilden. Eine Aufenthaltsqualität sei quasi inexistent.

Der Umgebungsplan entspreche nicht den Anforderungen an eine Arealüberbauung.

5.5

Als

Erstes beanstanden die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz zeige nicht auf,

welche Kritikpunkte nicht behoben worden seien. Sodann habe sich die Vorinstanz

mit den Ausführungen in den Fachgutachten nicht auseinandergesetzt, sondern

vielmehr ihre eigene (unzutreffende) Sicht wiedergegeben.

5.6

Zwar

trifft zu, dass sich der angefochtene Entscheid nicht im Einzelnen mit den

Fachgutachten auseinandersetzt, wie die Beschwerdeführenden vorbringen. Doch

hat das Baurekursgericht mit den zitierten Ausführungen einlässlich begründet,

weshalb es die für eine Arealüberbauung erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt erachtet. Es

wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem Bauprojekt

eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Wie die

nachfolgenden Ausführungen zeigen, hält diese Beurteilung der Überprüfung durch

das Verwaltungsgericht stand.

5.6.1

So trifft die vorinstanzliche Feststellung

zu, wonach die im Quartier

vorherrschende Bebauungsstruktur eine entlang der Achse des I-Wegs

ausgerichtete ist. Wie sich aus den Augenscheinfotografien, der

Satellitenansicht auf google.maps sowie den Orthofotos im GIS-Browser ergibt,

trifft dies insbesondere auf die gegenüber dem Baugrundstück situierten

Liegenschaften zu, was auch in der Beschwerde unbestritten blieb. Insofern

erweist sich das erneuerte (zweite) Fachgutachten als unzutreffend, wenn in der

Aneinanderreihung von Einfamilienhäusern entlang des östlichen Teils des

I-Wegs kein Bebauungsmuster erblickt

wurde.

5.6.2

Entgegen den Beschwerdeführenden lässt

sich diesem Fachgutachten sodann in der Zusammenfassung die sachfremde

Überlegung entnehmen, dass in den nächsten Jahren von einer Siedlungserneuerung

im unternutzten Quartier auszugehen sei und vor diesem Hintergrund die

Arealüberbauung die Anforderungen zu erfüllen vermöge. In diesem Zusammenhang

erwog das Baurekursgericht zutreffend, dass die Erfüllung der erhöhten

Gestaltungsanforderungen anhand der bestehenden Überbauung zu beurteilen sei.

Abgesehen davon kann daraus, dass

die Gebäude in der Umgebung unternutzt sind, nichts Wesentliches abgeleitet

werden, zumal nur pauschal und nicht weiter begründet ausgeführt wird, dass

sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern würde (vgl. VGr, 27. Februar

2020, VB.2019.00055, E. 4.4.6).

5.6.3

Es

ist zwar den Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass von einer (Areal-)Überbauung

aufgrund der Privilegierungen nicht verlangt werden kann, dass sie den in ihrem

baulichen Umfeld vorhandenen Bauvolumen entsprechen würde. Erforderlich ist

indes, dass ein Arealüberbauungsprojekt in eine Beziehung zum Ortsbild sowie

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung tritt; es hat mit anderen Worten

eine Eingliederung in die bauliche Umgebung beziehungsweise eine entsprechende

Rücksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015,

E. 4.5). Wenn im Rahmen einer Arealüberbauung Bauten mit grösserem Volumen zugelassen

werden, ist der Diskrepanz zwischen grossvolumigen Gebäulichkeiten der Arealüberbauung

und einer Umgebung mit deutlich

kleinförmigeren Siedlungsstruktur mittels einer gelungenen Gestaltung des

Nachbarschaftsbereichs beziehungsweise mit einer (besonderen) Rücksichtnahme

auf die Umgebung Rechnung zu tragen (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308,

E. 4.5.1).

Diese Anforderung erfüllt das vorliegende Bauprojekt nicht.

Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen

Erwägungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 70 VRG). Was die von der

bestehenden Bebauung abweichende Körnigkeit betrifft, so ergibt sich diese ohne

Weiteres bereits aus dem Katasterplan und lässt sich damit entgegen den

Beschwerdeführenden aus den Akten entnehmen. Zudem ergibt sich diese auch aus

den Fotografien des Augenscheins, insbesondere denjenigen, welche das Modell

mit seiner baulichen Umgebung zeigen. Wenn die Beschwerdeführenden der Umgebung

den ländlichen Charakter absprechen, entbehrt dies sodann mit Blick auf das

bestehende Einfamilienhausquartier mit den angrenzenden grossen unbebauten

Flächen jeglicher Grundlage. Vor diesem Hintergrund ist ferner nachvollziehbar,

wenn die Vorinstanz der abgewinkelten Grundrissform und der Mischung aus Flach-

und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen im von Giebel- und einzelnen

Flachdächern geprägten, gemäss Gutachten "banalen"

Einfamilienhausquartier die Einordnung absprach.

Was schliesslich die mangelhafte Gestaltung des Umschwungs

betrifft, halten die Beschwerdeführenden den überzeugenden Erwägungen der

Vorinstanz nichts Substanziiertes entgegen. Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten

Gestaltung, so ist der Frage, ob das Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet ist, nicht mehr weiter

nachzugehen; diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der

besonders guten Gestaltung.

5.7

Vorliegend

bestehen in den soeben ausgeführten Umständen Gründe für ein Abweichen von den

Gutachten (vgl. E. 5.6 sowie zu den Voraussetzungen E. 4.5). Hinzu

kommt, dass die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten

festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, nicht

nachvollziehbar ist und der Sachlage widerspricht. So wurde im ersten Gutachten

noch als Mangel angeführt, die abgewinkelten und abgeschrägten Grundflächen

fänden im Quartier keine Entsprechung. Im zweiten Gutachten wird dann

ausgeführt, das Projekt respektiere zahlreiche quartiertypische Elemente, wobei

jedoch die Grundrisse in der folgenden Aufzählung keine Erwähnung finden.

Darauf wurde denn auch im Projektänderungsbeschluss unter den behobenen Mängeln

kein Bezug genommen. Was die Kombination von Mansard- und Flachdach betrifft,

wurde diese im ersten Gutachten noch unter den Mängeln als in der ländlichen

Umgebung eigenwillig bezeichnet. Auch dieser Punkt findet im zweiten Gutachten

keine Erwähnung mehr, ohne dass – abgesehen von der Versetzung von

Dachfernstern und der Vergrösserung der Grünflächen – Änderungen der

Dachgestaltung vorgenommen worden wären. Es wird in diesem Zusammenhang

stattdessen ausgeführt, die Erscheinung der Dächer sei im Kontext mit der

Umgebung und unter Berücksichtigung der zonengemässen Erneuerungsmöglichkeiten

angemessen und die begrünten Flachdächer würden die landschaftliche Einordnung

begünstigen.

Insgesamt reichen die vorgesehenen Verbesserungen des

Erscheinungsbilds nicht aus, um die Anforderungen gemäss § 71 PBG zu

erreichen: Die projektierte Grundrissgestaltung und -anordnung sowie die

Dachgestaltung bleiben quartierfremd und sowohl der Bezug zur Umgebung als auch

unter den Bauten selbst ist ungenügend. Eine besondere architektonische

Leistung ist diesbezüglich nicht ersichtlich und die gesetzliche Anforderung einer

besonders guten Gestaltung ist nicht erfüllt. Auch wenn die geplanten

Änderungen zu einer Verbesserung dieser Situation führen, wird damit die

erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die

Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu

Recht von den Gutachten abgewichen.

5.8

Die

Beurteilung der Anforderungen durch den Gemeinderat fusst unmittelbar in dieser

unvollständigen und widersprüchlichen Begutachtung. Damit hat die Baubehörde

dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für Arealüberbauungen zu Unrecht

und in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Bauprojekt ist

entgegen ihrer Auffassung nicht bewilligungsfähig. Folglich hat das

Baurekursgericht seine Kognition entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden

nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die

Gemeindeautonomie nicht. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen

Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen.

Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Zusammengefasst

ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den

Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§§ 70 und 65a in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht den

Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen

sind die Beschwerdeführerenden je hälftig zu einer angemessenen

Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Gemeinwesen sind in Konstellationen, in denen

sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen,

praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (Kaspar Plüss, Kommentar VRG,

§ 17 N. 99 f.).

7.

Zur

Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erläutern:

Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen Rückweisungsentscheid

handelt, wird ein solcher

grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 375.-- Zustellkosten,

Fr. 7'375.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden

zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht.