Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00673

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00673

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. Februar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

1. A,

2.1 B,

2.2 C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 E,

1.2 F,

beide vertreten durch RA G,

2. Baukommission Oberrieden,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 24. Januar 2022 erteilte die

Baukommission Oberrieden E und F die baurechtliche Bewilligung für eine

Projektergänzung betreffend Dachzugang und Dachnutzung des Gebäudes 02, 03

und 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Oberrieden.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A sowie B und C am 4. März 2022

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung

des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 4. Oktober

2022.

ab.

III.

Hierauf gelangten A sowie B und C mit Beschwerde vom 7. November 2022

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilligung; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 22. November 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 12. Dezember 2022 beantragten E und F unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei. A sowie B und C replizierten am 23. Januar 2023. Die Duplik von E und

F erfolgte am 6. Februar 2023. A sowie B und C liessen sich am 8. März

2023.

erneut vernehmen. Die Baukommission Oberrieden verzichtete auf

Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da

auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück ist der Wohnzone W2 25 gemäss

der vorliegend geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberrieden vom 12. September

2013.

zugeordnet. Die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der bisherigen

Gebäude und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern wurde bereits am 11. November 2019

erteilt. Mit dem Beschluss vom 24. Januar 2022 bewilligte die Beschwerdegegnerin 2

der Bauherrschaft im Sinn einer Projektergänzung betreffend das Haus B an

der H-Strasse 02, 03 und 04 einen Dachausstieg mit Ausziehtreppe als

Zugang zum Dach über dem Attikageschoss sowie die Installation eines Whirlpools

mit Zugehör (Liegerost aus Holz, Sitzbank etc.).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches

Gehör, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe. Die Vorinstanz

dürfe sich nicht auf Google Maps verlassen, da das streitgegenständliche

Gebäude darauf noch nicht vollständig ersichtlich gewesen sei.

3.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,

1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr,

23.

Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

3.3

Vorliegend

ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen möglich.

Dass das Haus B auf den Bildern von Google Maps noch nicht fertig erstellt ist,

vermag an diesem Umstand nichts zu ändern, sind doch die Ausmasse des Hauses

aus den bei den Akten liegenden Plänen ersichtlich. Hinzu kommt, dass das Haus B

jedenfalls auf den im GIS-Browser verfügbaren und von der Vorinstanz ebenfalls

erwähnten Karten, soweit vorliegend relevant (Dachgeschoss), fertig erstellt

abgebildet ist (Karte "Orthofoto SWISSIMAGE 2022"). Es lag unter

diesen Umständen im Ermessen der Vorinstanz, auf einen Augenschein zu

verzichten. Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden wurde nicht verletzt.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, in der "zweiten Dachebene" seien nach § 49a

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, in

der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

[Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2])

keine Dachaufbauten zulässig.

4.2

Nach § 49a Abs. 2 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015,

Abs. 2]) können je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der

Richtplanung zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu sieben

Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder ein Dachgeschoss

über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen werden. Diese

Bestimmung hält bloss fest, dass bei Flachdächern ein einziges Dachgeschoss

zulässig ist. Demgegenüber äussert sie sich nicht zur konkreten Ausgestaltung

dieses einen Dachgeschosses (VGr, 30. September 2014, VB.2014.00065, E. 5.2, bestätigt mit

BGr, 8. April 2015, 1C_562/2014, E. 4.1.2). Die Beschwerdeführenden können

somit unter Berufung auf diese Bestimmung zu der hier interessierenden Frage,

ob Dachaufbauten zulässig sind, nichts ableiten.

5.

5.1

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob entsprechend der Auffassung der Vorinstanz auf

das strittige Bauprojekt allein die Bestimmungen von Art. 32 BZO anwendbar

sind oder ob Art. 20 Abs. 3 BZO vorliegend eine Bedeutung behält.

5.2

Art. 20

Abs. 1 BZO sieht betreffend Dachform und Materialien vor, dass

ziegelgedeckte Satteldächer mit einer Neigung von 25–45 ° zu erstellen

sind. Wenn sie sich landschaftlich und architektonisch gut in die Umgebung

einfügen, sind auch andere Dachformen sowie andere Materialien zulässig. Für

Dachgeschosse über Flachdächern gilt insbesondere Art. 32 (Abs. 2).

Dachaufbauten, wie Giebellukarnen, Schleppgauben und Ochsenaugen sowie

Dacheinschnitte sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig und dürfen zusammen

nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein (Abs. 3).

Im zweiten Dachgeschoss sind in der Dachfläche liegende Fenster nur vereinzelt

und je in der Grösse von max. 0,3 m2 Glasfläche zulässig (Abs. 4).

Art. 32 BZO hat den Titel "Flachdächer/Dachgestaltung bei

Attikageschossen". Nach Abs. 1 sind Flachdächer in der Regel zu

begrünen, soweit sie nicht als Terrasse benutzt werden. Dachgeschosse über

Flachdächern (Attikageschosse) müssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG

zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten

unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter über der

Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des

fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird (Abs. 2).

5.3

Die

Vorinstanz führte aus, dass der als verletzt gerügte Art. 20 Abs. 3

BZO von seinem Sinn und Zweck her nur auf Schrägdächer anwendbar sei. Die Norm

bezwecke (im Verbund mit Art. 20 Abs. 4 BZO) die Gewährleistung einer

ruhigen Dachgestaltung und die optische Abgrenzung zwischen einem ersten und

einem zweiten Dachgeschoss. Durch den Verzicht auf Dachaufbauten und

Dacheinschnitte im zweiten Dachgeschoss solle ein Schrägdach in Firstnähe eine

möglichst einheitliche und ruhige Ebene aufweisen, die möglichst nicht

durchbrochen werden solle und sich vom darunterliegenden ersten Dachgeschoss

abgrenzen. Das streitbetroffene Gebäude verfüge über ein Flachdach, womit sich

dieser Zweck erübrige. Die Dachgestaltung von Flachdächern und Attikageschossen

sei in Art. 32 BZO geregelt, worauf Art. 20 Abs. 2 BZO auch

verweise.

Die Beschwerdeführenden setzen sich nicht substanziiert

mit dieser Begründung der Vorinstanz auseinander, insbesondere machen sie nicht

in genügender Weise geltend, weshalb der Verweis in Art. 20 Abs. 2

BZO auf Art. 32 BZO vorliegend nicht einschlägig sein soll. Die Auffassung

der Vorinstanz ist daher nicht zu beanstanden. Art. 20 BZO ist auf

Satteldächer ausgelegt, wie nur schon ein Blick auf Abs. 4 zeigt. Aufgrund

der Systematik der Bestimmungen geht Art. 32 BZO als lex specialis der

Bestimmung von Art. 20 BZO vor. Die von den Beschwerdeführenden ins Recht

gelegten Urteile des Verwaltungsgerichts betreffen zum einen die Frage der

Qualifikation eines Dachausstiegs (VGr, 30. Juni 2004, VB.2004.00187,

E. 2) und zum anderen eine Konstellation, bei welcher die Gebäudehöhe

überschritten war (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00395, E. 2.4.2), aus

denen sie vorliegend nichts zu ihren Gunsten ableiten können. Die Vorinstanz

ging nach dem Gesagten zu Recht davon aus, dass Art. 20 Abs. 3 BZO

vorliegend nicht anwendbar ist.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden rügen sodann, Art. 31 Abs. 4 BZO sei verletzt, da

die geplanten Anlagen die Profillinie durchstossen würden. Sie seien sodann

auch kein Teil einer zulässigen Terrassennutzung.

6.2

Nach Art. 31

Abs. 4 BZO darf die Profillinie an keinem Punkt des Gebäudes,

vorbehältlich Ziffern 3, 5 und 7 überschritten werden. Sie verläuft im

Abstand von 6,5 m, gemessen ab dem gewachsenen Terrain, parallel zum Hang.

Nach Art. 31 Abs. 3 BZO darf beim Dachgeschoss die Firsthöhe 4,5 m

betragen. Sodann sind nach Art. 32 Abs. 1 BZO Flachdächer in der

Regel zu begrünen, soweit sie nicht als Terrasse genutzt werden.

6.3

Die

geplanten Anlagen befinden sich ausserhalb der Profillinie, jedoch innerhalb

der Firsthöhe von 4,5 m. Da das Dachgeschoss die Profillinie nach Art. 31

Abs. 3 f. BZO überragen darf, sind die Anlagen zulässig. Wie die

Vorinstanz richtig ausführt, ist die Terrassennutzung explizit erlaubt. Da das

Attikageschoss die Profillinie innerhalb der Firsthöhe um bis zu 4,5 m

überschreiten darf, ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch die Nutzung des

Attikageschossdachs als Terrasse in diesem Umfang zulässig sein soll. So ist

doch die Terrassennutzung explizit zulässig und vorgesehen. Die

Beschwerdeführenden vermögen nichts vorzubringen, was die diesbezüglichen

Ausführungen zu entkräften vermöchte, zumal der Beschwerdegegnerin 2 bei

der Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts ein Ermessenspielraum zukommt,

den es zu respektieren gilt, soweit sich die Auslegung und Anwendung als

vertretbar erweist, was vorliegend der Fall ist. Demgemäss ist auch dieser Rüge

nicht zu folgen.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, nach Art. 20 Abs. 2 BZO werde eine

architektonisch und landschaftlich gute Einordnung in die Umgebung gefordert,

welche das vorliegende Bauprojekt nicht erfülle.

7.2

Wie

vorstehend ausgeführt (E. 5), verweist Art. 20 Abs. 2 BZO auf Art. 32

BZO und ist vorliegend lediglich Art. 32 BZO und nicht Art. 20 Abs. 2

BZO für die Dachgestaltung anwendbar. Dass für eine frühere

Projektänderungsbewilligung angeblich Art. 20 Abs. 2 BZO zur

Anwendung gelangt sei, vermag daran nichts zu ändern. Sodann sind die

Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG zu erfüllen. Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung

für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen

Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für

Materialien und Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt

sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,

namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen

und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 3.2; 30. November 2017,

VB.2017.00102, E. 4.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 814 f.).

7.3

Die

geplante Anlage ist mit Ausnahme einer Öffnung für den Dachausstieg durch

Sträucher kaschiert. Dies entspricht auch den Anforderungen bei Flachdächern

nach Art. 32 Abs. 1 BZO, wonach Flachdächer zu begrünen sind, soweit

sie nicht als Terrasse benutzt werden. Whirlpool und Liegerost sind nicht

sichtbar. Die durch die BZO für Flachdächer aufgestellten

Gestaltungsanforderungen der Begrünung werden beim Bauprojekt grossmehrheitlich

berücksichtigt. Sodann ist die geplante Anlage bzw. sind die Sträucher aufgrund

ihrer Platzierung auf dem Dach sowie ihrer Höhe vom Terrain aus nur gering

wahrnehmbar. Der Dachausstieg, welcher in geschlossenem Zustand lediglich ca.

30.

cm über der Dachhaut des Attikageschosses liegt, ist insbesondere im

Vergleich zur Grösse des Gebäudes ebenfalls kaum wahrnehmbar. Die Sträucher

erweisen sich sodann auch nicht als überdimensioniert und treten auch nicht

prominent in Erscheinung. Das Bauprojekt ordnet sich durch die Kaschierung mit

den Sträuchern in die mit vielen Hecken und Sträuchern bestückte Umgebung nahe

am Waldrand rechtsgenügend ein. Die Einordnung der geplanten Baute ist daher

nicht zu beanstanden; weder unter dem Aspekt von Art. 32 BZO noch § 238 Abs. 1 PBG.

Nach dem Gesagten ist die

Beschwerde abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 1 eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a

und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 2'755.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1 und 2 werden im gleichen Verhältnis verpflichtet,

der Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.