Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00678

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00678

VB.2022.00688

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2022.00678

Planungs- und Baukommission Thalwil,

vertreten durch

RA A,

Aus VB.2022.00688

B, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2022.00678 und VB.2022.00688

1.1 E,

1.2 F,

1.1 und 1.2 vertreten durch RA G,

2. H,

3.1 I,

3.2 J,

4. K,

5. L,

2–5 vertreten

durch RA M,

6. N, vertreten durch RA O,

7.1 P,

7.2 Q,

7.1 und 7.2

vertreten durch RA R,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2022.00678

1. B, vertreten durch RA D,

2. Baudirektion des Kantons Zürich,

Aus VB.2022.00678

3. Planungs- und Baukommission Thalwil,

vertreten durch RA A,

4. Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Planungs-

und Baukommission Thalwil erteilte B mit Beschluss vom 20. Mai 2021 unter

Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Bau von zwei

Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01

und 02 an der T-Strasse 03 und 04 (neu: T-Strasse 04 und 07) in

Thalwil. Gleichzeitig wurde ihm die denkmalschutzrechtliche Bewilligung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 29. März 2021 eröffnet und die darin

enthaltenen Auflagen und Bedingungen als ergänzend einzuhalten erklärt.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben E

und F mit Eingabe vom 28. Juni 2021 gemeinsam Rekurs beim Baurekursgericht

das Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide.

Tags darauf gelangten H sowie I und J, K und L mit gemeinsamer Eingabe

ebenfalls an das Baurekursgericht und beantragten, die angefochtenen Entscheide

aufzuheben. Am 30. Juni 2021 erhob auch N Rekurs und beantragte die

Aufhebung der Entscheide. Schliesslich gelangten P und Q am Tag darauf ebenso

gemeinsam an das Baurekursgericht und beantragten, die Entscheide aufzuheben.

Eine Delegation

der 2. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 10. November 2021 im

Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 4. Oktober

2022.

vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess diese gut. Demgemäss

hob es den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 20. Mai

2021.

sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 29. März

2021.

auf.

III.

A. Hiergegen erhob die Planungs- und

Baukommission Thalwil am 7. November 2022 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft für das

vorinstanzliche und das vorliegende Verfahren die Aufhebung des angefochtenen

Rekursentscheids und Bestätigung der Baubewilligung. Eventuell sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der weiteren

Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf

das Verfahren VB.2022.00678.

Das Baurekursgericht beantragte am

2.

Dezember 2022 ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 5. Dezember 2022 reichte B seine Mitbeantwortung der

Beschwerde ein und beantragte, den vorinstanzlichen Entscheid vollumfänglich aufzuheben und den

Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil zu bestätigen. Eventuell sei

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht verlangte er die Durchführung

eines Augenscheins vor Ort. Die Baudirektion teilte gleichentags mit,

mangels Betroffenheit auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. N beantragte

mit Beschwerdeantwort vom 12. Dezember 2022, die Beschwerde abzuweisen,

sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. H sowie I und J, K und L reichten gleichentags

Beschwerdeantwort ein und beantragten, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen

sowie eine Parteientschädigung (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der

Beschwerdeführerin. P und Q

beantragten gleichentags die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde sowie

eine Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer. Am 21. Dezember 2022 beantragten

auch E und F die vollumfängliche Beschwerdeabweisung sowie eine

Parteientschädigung.

Die Planungs-

und Baukommission Thalwil replizierte am 9. Januar 2023 unter

Festhalten an den gestellten Anträgen. Gleichentags nahmen H sowie I und J, K und L zur Eingabe von B

Stellung und beantragten, dessen Anträge vollumfänglich abzuweisen. P und Q

erneuerten mit Eingabe vom 3. Februar 2023 die gestellten Anträge. B

reichte gleichentags und mit unveränderten Anträgen eine Stellungnahme ein. Mit

Eingabe vom 7. Februar 2023 hielten E und F an den gestellten Anträgen

fest. Tags darauf duplizierten H sowie I und J, K und L und erneuerten die

gestellten Anträge. Mit Eingabe vom 3. März 2023 hielten E und F weiterhin

an den gestellten Anträgen fest. B reichte am 10. März 2023 eine

Stellungnahme mit weiterhin unveränderten Anträgen ein. Am 13. März 2023

verzichteten H sowie I und J, K und L auf eine weitere Stellungnahme.

B. Am 10. November 2022 reichte B ebenfalls

beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Entscheid ein und

beantragte, diesen vollumfänglich aufzuheben und den Beschluss der Planungs-

und Baukommission Thalwil zu bestätigen. Eventuell sei die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht

verlangte er die Durchführung eines Augenscheins vor Ort. Das Verwaltungsgericht

eröffnete darauf das Verfahren VB.2022.00688.

Das Baurekursgericht beantragte am 2. Dezember 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 7. Dezember 2022

teilte die Baudirektion mit, mangels Betroffenheit auf eine Beschwerdeantwort

zu verzichten. P und Q beantragten am 12. Dezember 2022 die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung zuzüglich

Mehrwertsteuer. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Dezember 2022 beantragten E

und F ebenfalls die vollumfängliche Beschwerdeabweisung sowie eine

Parteientschädigung. H sowie I und J, K und L reichten tags darauf

Beschwerdeantwort ein und beantragten, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen,

sowie eine Parteientschädigung (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten des

Beschwerdeführers. Die Planungs- und

Baukommission Thalwil teilte am 16. Dezember 2022 mit, sich den

Ausführungen des Beschwerdeführers anzuschliessen. N beantragte gleichentags,

die Beschwerde abzuweisen, sowie eine Parteientschädigung zulasten des

Beschwerdeführers. Mit Eingabe vom 9. Januar 2023 beantragte die Planungs- und Baukommission Thalwil, die

Verfahren zu vereinigen und die Beschwerden gutzuheissen.

B replizierte

am 12. Januar 2023 mit unveränderten Anträgen. Mit Eingabe vom 26. Januar

2023.

hielten E und F an den

gestellten Anträgen fest. Am 30. Januar 2023 verzichteten H sowie I und J,

K und L auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Der private Beschwerdeführer aus

VB.2022.00688 ist als Adressat der Bewilligung, welche durch die Vorinstanz in

Gutheissung der Nachbarrekurse aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im

Sinn von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) betroffen und damit zur Beschwerde berechtigt.

1.3

Die Planungs- und Baukommission Thalwil

(Beschwerdeführerin aus VB.2022.00678) beruft sich auf ihre Gemeindeautonomie,

welche sie in Bezug auf die Anwendung von § 238 PBG und Art. 20a

der geltenden Bau- und Zonenordnung Thalwil (BZO) als verletzt rügt.

Als

eigenständige Kommission i. S. v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 39 ff.

der geltenden Gemeindeordnung Thalwil vom 1. Januar 2022) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1

lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selbst über den Weiterzug

zu entscheiden, wenn – wie vorliegend – ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren

aufgehoben oder abgeändert wurde (Mischa Morgenbesser/Lorenzo Marazotta in:

Tobias Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher

Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 172 N. 3). Aufgrund ihrer

Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin

hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf

2014.

[Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407).

Die

Gemeindeautonomie ist durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom

27.

Februar 2005 (KV) garantiert. Da sich die Planungs- und Baukommission

Thalwil in vertretbarer Weise auf ihre Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund

beruft, ist ihre Beschwerdelegitimation gemäss § 49 i. V. m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie

tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des

Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr,

12.

Mai 2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055, E. 2 m. w. H.; BGr, 4. September 2017,

1C_161/2017, E. 1; BGE 140 I 90 E. 1.1 m. w. H.; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21

N. 118).

Da die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf beide Beschwerden

einzutreten.

2.

Die beiden Beschwerden

richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den

gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt

sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2022.00678 und

VB.2022.00688 zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125 lit. c der

Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im

Verfahren VB.2022.00678.

3.

In prozessualer Hinsicht beantragt der private

Beschwerdeführer aus VB.2022.00688 die Durchführung eines Augenscheins.

Aus

verfahrensökonomischen Gründen ist es zulässig, dass sich eine

Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des

vorinstanzlichen Augenscheins abstützt bzw. auf die Durchführung eines eigenen

Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt

aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten

liegenden Pläne, Visualisierungen und Fotografien – namentlich anhand der

anlässlich des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien –

möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit

und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt;

auf einen weiteren Augenschein kann daher verzichtet werden.

4.

4.1

Die

streitbetroffenen Baugrundstücke liegen gemäss geltender Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Thalwil (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone W3.

Die heute auf den Baugrundstücken bestehenden

Mehrfamilienhäuser T-Strasse 03 (Vers.-Nr. 05 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02) und 04 (Vers.-Nr. 06 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01)

sollen abgebrochen und zwei neue Mehrfamilienhäuser (T-Strasse 04 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 und T-Strasse 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01)

mit insgesamt 31 Wohnungen sowie 41 Tiefgaragen- und

10.

Aussenabstellplätzen erstellt werden. Die beiden rechteckigen, etwa

12.

m × 24 m grossen Baukörper mit Flachdach sind – in Anwendung der

Sonderbauvorschriften "Aufwertung und Verdichtung der Zonen W3 und

WG30" – mit je vier Vollgeschossen und einem bewohnten Untergeschoss

geplant.

Das südlichere der beiden Gebäude (T-Strasse 04) soll

zugunsten der Erstellung der 10 Aussenabstellplätze von der nordöstlich

des Grundstücks Kat.-Nr. 02 verlaufenden T-Strasse abgerückt werden.

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 grenzt gegen Norden an die S-Gasse. Die beiden

Baugrundstücke bilden ein grosses "L", in dessen "Freiraum"

das im Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführte Ensemble U

(T-Strasse 08/09, Vers.-Nr. 010 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 011)

liegt. Auf der gegenüberliegenden Seite der T-Strasse befindet sich sodann

ein im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung

verzeichnetes X-Haus (T-Strasse 012, Vers.-Nr. 013 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 014).

4.2

Das

Baurekursgericht ist im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, der

kommunale Mehrhöhenzuschlag gemäss § 260 Abs. 2 PBG sei mangels

gegenteiliger kommunaler Regelung im Anwendungsbereich der Sonderbauvorschrift

von Art. 20a BZO zu

beachten. In der Folge erkannte es bei beiden geplanten Bauten erhebliche

Grenzabstandsverletzungen.

Sodann erachtete das Baurekursgericht die Würdigung der

Einordnung durch die Planungs- und Baukommission Thalwil als trotz des ihr

zukommenden Ermessensspielraums nicht mehr vertretbar. Eine besondere

Rücksichtnahme gegenüber dem inventarisierten Ensemble U im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG sei

angesichts der festgestellten Verhältnisse nicht auszumachen.

4.3

Im Wesentlichen strittig sind im

vorliegenden Beschwerdeverfahren einerseits die vorinstanzliche Auslegung und Anwendung von Art. 20a BZO und andererseits

von § 238 Abs. 2 PBG. Sowohl der Bauherr als auch die Planungs- und

Baukommission Thalwil werfen dem Baurekursgericht vor, zu Unrecht in den

jeweiligen von der Gemeindeautonomie geschützten Ermessens- bzw.

Entscheidungsspielraum eingegriffen zu haben.

5.

5.1

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids

lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den

Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2

Beim streitbetroffenen Art. 20a BZO

handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen

Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde

obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so

ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn

sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide

dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw.

unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der

Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März

2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).

5.3

Auch bei

der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der

offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).

6.

6.1

Die BZO

Thalwil lässt unter dem Titel Sonderbauvorschriften für die Aufwertung und

Verdichtung der Zonen W3 und WG3 (Art. 20a BZO) anstelle des

zonenkonformen Dachgeschosses ein (viertes) Vollgeschoss zu, wenn dabei eine

gute Einordnung und Gestaltung nachgewiesen wird (Art. 3 Abs. 1 lit. b

i. V. m. Art. 20a Abs. 3

BZO). Die zulässige Gebäudehöhe erhöht sich dann gegenüber 10,5 m gemäss

Regelbauweise auf 13,50 m (Art. 3 Abs. 1 und Art. 20a Abs. 4

BZO).

Im vorliegenden Bauprojekt wird von der Möglichkeit eines

vierten Vollgeschosses und der damit zulässigen grösseren Gebäudehöhe gemäss Art. 20a

BZO Gebrauch gemacht.

Nach § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG – in der hier einschlägigen, vor

Inkrafttreten der Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung –

sind die (Grenz- und Gebäude-)Abstände der Bau- und Zonenordnung für

Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe

überschreiten, um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Strittig ist, ob der

Mehrhöhenzuschlag von § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG auf das

vorliegende Bauprojekt Anwendung findet. Die Vorinstanz bejahte dies (mit

Verweis auf Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

a. a. O., S. 1082), da im Rahmen von

Sonderbauvorschriften die Wirksamkeit des Mehrhöhenzuschlags ausgeschlossen

werden müsse, was die Gemeinde nicht getan hätte.

6.2

Sonderbauvorschriften

ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter

Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen; hierbei kann von den

Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen

werden (§ 79 f. PBG). § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG nimmt

darauf Bezug und statuiert, dass die Abstände für jene Gebäudeteile, welche die

für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschreiten, um das Mass der

Mehrhöhe zu vergrössern sind.

In den

Sonderbauvorschriften gemäss Art. 20a BZO, welche in Abs. 3 und 4 die

gegenüber der Regelbauweise zulässige Überschreitung der Gebäudehöhen vorsieht,

aktiviert den in § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG vorgesehenen

Mehrhöhenzuschlag. Allein aus

dem Bestehen einer Sonderbauvorschrift, mit welcher grössere Gebäudehöhen

zugelassen werden, kann daher nicht (zugleich) auf den Ausschluss des

Mehrhöhenzuschlags geschlossen werden, gelangt doch dieser gerade nur dann zur

Anwendung, wenn überhaupt eine entsprechende Sonderbauvorschrift besteht. Sofern

die Gemeinde die Wirksamkeit des Mehrhöhenzuschlags ausschliessen will, muss

sie dies in den Sonderbauvorschriften angehen und eine entsprechende Regelung

verankern.

Entgegen den Beschwerdeführenden lässt sich allein aus dem

Zweck der Sonderbauvorschriften gemäss

Art. 20a BZO eine solche Regelung nicht herauslesen: Mit den

vorliegend streitgegenständlichen Sonderbauvorschriften wird eine

Nachverdichtung angestrebt, welche aber auch eine hohe Siedlungsqualität

aufweisen soll (vgl. Art. 20a

Abs. 1 BZO), womit ausreichende Zwischenräume zwischen den Bauten – mit Blick auf

nachbarliche Interessen wie auch allgemeine gesundheitspolizeiliche,

wohnhygienische und ortsplanerische Postulate (vgl. dazu VGr, 20. Dezember

2016, VB.2016.00254, E. 2.6) –

ins Blickfeld geraten. Dies zeigt auch, dass die Überschreitung der

Gebäudehöhe mittels Sonderbauvorschriften nicht sogleich sinnentleert ist, wenn

der Mehrhöhenzuschlag gemäss § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG in Anschlag

zu bringen ist, wie dies die Beschwerdeführenden vortragen.

Im Weiteren

vermögen die Beschwerdeführenden mit ihrer Bezugnahme zum Attikageschoss, für

welches kein Mehrhöhenzuschlag gälte, nicht durchzudringen: Die

Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass das Attikageschoss nicht als

Vollgeschoss in Erscheinung tritt (anders als die Sonderbauvorschrift gemäss Art. 20a

Abs. 3 BZO erlaubt), weshalb eine unterschiedliche Handhabung in Bezug auf

den Mehrhöhenzuschlag nicht widersprüchlich wirkt. Aus dem Umstand, dass in der Bestimmung über die Grundmasse einzig

der Mehrlängenzuschlag geregelt ist (vgl. Art. 3 Abs. 1 BZO), kann schliesslich – wie

die Vorinstanz ebenso zutreffend ausführte – entgegen dem Bauherrn nicht

gefolgert werden, dass die Anwendung des Mehrhöhenzuschlags ausgeschlossen

werden sollte. Ein solcher Ausschluss muss in der BZO zum Ausdruck gebracht

werden. Nachdem dies mit der Vorinstanz zu verneinen ist, erübrigt sich von

vornherein, Auskunft bei den für die Einführung der Bestimmung von Art. 20a BZO zuständigen

Personen einzuholen.

6.3

Die

Vorinstanz ging – auch wenn sie in der Folge eine gute Einordnung und

Gestaltung verneinte – von der gemäss Sonderbauvorschrift grundsätzlich

zulässigen und auch geplanten Gebäudehöhe von 13,5 m statt 10,5 m

aus. Davon ausgehend ist – entsprechend dem Ausgeführten – der Mehrhöhenzuschlag zur Anwendung zu

bringen. Bei Gebäudeteilen, welche die für die Regelüberbauung zulässige

Gebäudehöhe überschreiten, sind daher die Abstände der BZO um das Mass der

Mehrhöhe zu vergrössern (§ 260 Abs. 2 Satz 2 PBG). Als Folge davon hat die Vorinstanz

bei beiden geplanten Gebäuden Grenzabstandsverletzungen durch die vierten

Obergeschosse festgestellt. Auf die diesbezüglich zutreffenden und unbestritten

gebliebenen Erwägungen kann

vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 i. V. m.

§ 28 Abs. 1 Satz 2

VRG).

Die überhohen Gebäudeteile – vorliegend die vierten

Obergeschosse – sind gegenüber den betreffenden Grenzen zurückzuversetzen (vgl.

§ 260 Abs. 2 Satz 2 PBG). Gebäudeteile, welche das Mass für

Regelüberbauungen einhalten, sind vom Mehrhöhenzuschlag nicht betroffen. Es hat

also eine Staffelung stattzufinden, ausgehend vom kommunalen Grundabstand (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 1083). Das Argument,

dass der mit der Sonderbauvorschrift angestrebten Verdichtung (vgl. Art. 20a Abs. 1 BZO)

nicht (mehr) Rechnung getragen werden können sollte, ist vor diesem Hintergrund

nicht nachvollziehbar. Aus der nach dem Ausgeführten als rechtswidrig erkannten

Praxis der Gemeinde vermögen die Beschwerdeführenden schliesslich nichts zu

ihren Gunsten abzuleiten.

Zusammenfassend

erweist sich die Betrachtungsweise der Vorinstanz als zutreffend, wonach der Mehrlängenzuschlag

gemäss § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG mangels Ausschlusses im

kommunalen Recht Anwendung findet.

Die Vorinstanz hat die Auslegung der Gemeinde zu Recht als nicht mehr zulässig

qualifiziert und überschritt damit weder ihre Kognition noch verletzte sie die

Gemeindeautonomie. Im Ergebnis hat sie zu Recht bei beiden geplanten Gebäuden

Grenzabstandsverletzungen festgestellt.

7.

7.1

Befinden

sich wie vorliegend in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist

Dispositiv

nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten nicht

nur befriedigend, sondern gut einordnen und ist eine besondere Rücksichtnahme

erforderlich.

Massgeblich ist

wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das

Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das

Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso

wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim

Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen

Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus

durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf

(VGr, 10. November 2022, VB.2022.00034, E. 4.1; 1. Dezember

2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 826 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und auch

zum Folgenden).

Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021,

VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

a. a. O., S. 810 mit weiteren Hinweisen auf

die Rechtsprechung).

7.2 Die

Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, anlässlich des Augenscheins habe

sich zunächst die Heterogenität der baulichen Umgebung gezeigt: Während im

Nahbereich der Baugrundstücke mit den Liegenschaften an der V-Strasse 015–016,

am W-Weg 017 und 018 sowie an der S-Gasse 019 und 020 Bauten mit eher

kleineren Fussabdrücken und Kuben in Erscheinung träten (Protokoll,

Fotos 1 und 2), seien mit den Liegenschaften auf den Baugrundstücken an

der T-Strasse 021 und 022 sowie am W-Weg 023 und 024 auch Bauten mit deutlich

grösseren Volumina vorhanden. Angesichts der erwähnten Heterogenität bilde die

eher kleinmassstäbliche Körnung der inventarisierten Gebäude des Ensembles U

an der T-Strasse 08 und 09 entgegen dem Bauentscheid grundsätzlich keine

Ausnahme im Geviert.

Sodann sei feststellbar gewesen, dass sich die nunmehr

geplanten Bauten volumetrisch deutlich von den Gebäuden des Ensembles U abheben und im Geviert

augenfällige Akzente setzen würden. Auch gegenüber den Bestandesbauten auf den

Baugrundstücken, welche mitunter zwar ähnlich grosse Fussabdrücke aufwiesen,

indes deutlich weniger hoch seien, würden sie sich markant abheben. Die fünfgeschossigen

und 13,5 m hohen Gebäudekuben würden die inventarisierten Liegenschaften

des Ensembles U eindrücklich überragen (Protokoll, Fotos 6–9, 13–16).

Zumindest was das nordwestliche der geplanten Gebäude anbelange, könne nicht

ernsthaft davon gesprochen werden, dieses würde den Schutzobjekten mehr Raum

geben. Die Raumverhältnisse präsentierten sich angesichts des frappanten

Höhensprungs zwischen dem nördlichen Neubau und dem Ensemble U sehr

gedrückt. Eine Rücksichtnahme, geschweige denn eine besondere Rücksichtnahme

gegenüber dem Ensemble U sei nicht auszumachen.

Insbesondere

das nordwestlichere der geplanten Gebäude T-Strasse 07 mit sich geradezu

mauerartig auftürmenden Fassaden und dominanten Balkonbändern rücke

unbefriedigend nahe an das Ensemble U heran. Nicht zuletzt sei dieses

Gebäude gegenüber dem Grundstück des Ensembles U auf ein Näherbaurecht

angewiesen. Zwar scheine es, als würde durch die Rückversetzung der

Liegenschaft T-Strasse 04 die Südostfassade des südlichen Gebäudes des Ensembles U

an der T-Strasse 08 überwiegend freigestellt. Doch seien im dortigen

Freiraum zahlreiche Aussenparkplätze geplant, welche den Blick auf das Ensemble U

von der T-Strasse her verklären würden und nicht zuletzt auch zu einem

beträchtlichen Teil an betonierter Fläche führten. Gerade die Erscheinung des Ensembles U

im Strassenbild sei gemäss Inventareintrag und Feststellung am Augenschein von

zentraler Bedeutung.

7.3 Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellungen

ging die Vorinstanz zu Recht von einer heterogenen baulichen Umgebung aus, und

zwar – entgegen dem Bauherrn – in Bezug auf das Bauvorhaben und nicht auf das

benachbarte Schutzobjekt.

Es befinden sich Bauten mit kleineren wie auch mit grösseren

Volumina als die geplanten Gebäude im

Nahbereich der Baugrundstücke. Diese Feststellung findet ihre Bestätigung im

GIS-Browser sowie im Augenscheinprotokoll: Südöstlich der Liegenschaft T-Strasse 03

(neu: 04) sowie nordwestlich der Liegenschaft T-Strasse 04 (neu: 07) sind

mit den Liegenschaften T-Strasse 021 bzw. 022 Bauten mit deutlich

grösseren Volumina benachbart. Auch die südwestlich an die Baugrundstücke

angrenzenden Liegenschaften W-Weg 023 und 024 weisen mit den

Bestandesbauten vergleichbare Volumina auf. Nordwestlich der Liegenschaft T-Strasse 04

(neu: 07) befinden sich jedoch am W-Weg 017 und 018 sowie an der S-Gasse 019

und 020 auch (vergleichsweise ältere) Bauten, welche im Gegensatz zu den

vorgenannten Flachdachbauten kleinere Kubaturen aufweisen. Von den

letztgenannten sind zumindest die auf die S-Gasse ausgerichteten Bauten im

Übrigen entgegen dem Bauherrn im Augenscheinprotokoll (Fotos 3 und 13)

ersichtlich. Dass diese von der Vorinstanz als nicht relevant erachtet worden

wären, lässt sich daher nicht daraus ableiten.

Für die

Beurteilung weniger relevant sind allerdings die nicht unmittelbar

benachbarten, südwestlich der Liegenschaften W-Weg 023 und 024

befindlichen Liegenschaften an der V-Strasse 015–016, welche nicht zur

unmittelbaren, jedoch immerhin zur weiteren baulichen Umgebung gehören. Im

Gegensatz dazu erwähnenswert gewesen wären eher noch die (nord-)westlich der

Liegenschaft T-Strasse 04 (neu: 07) liegenden Gebäude S-Gasse 025 und

V-Strasse 026, welche eine mit den Bestandesbauten vergleichbare bzw.

etwas kleinere Fussabdrücke aufweisen (vgl. GIS-Browser).

Was die

inventarisierten Gebäude des Ensembles U an der T-Strasse 08 und 09

betrifft, ist entgegen dem Bauherrn nicht zu beanstanden, wenn deren Körnung

als (zusammen betrachtet) eher kleinmassstäblich bezeichnet wurde. Dies

trifft im Verhältnis zu den das Ensemble U umgebenden Bauten zu und es gesteht

auch der Bauherr (wenigstens) dem kleineren der beiden Gebäude eine

Kleinmassstäblichkeit zu. Von einer Kleinmassstäblichkeit des Ensembles U

geht im Übrigen auch die Gemeinde aus.

Insgesamt

erweist sich damit der Vorwurf der fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung als

unberechtigt.

7.4 In

ihrer Entscheidbegründung berücksichtigte die Vorinstanz die für die

Beurteilung relevanten baulichen Gegebenheiten und nannte die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG mass.

Sie setzte sich in E. 8.1.1 ihres Entscheids ausführlich mit der

Einordnung des Bauvorhabens auseinander und hat die Auswirkungen des

Bauprojekts auf die inventarisierte Baute in der erforderlichen Tiefe geprüft

und begründet. Sie stützte sich dabei auf ihre Augenscheinerkenntnisse sowie

die Akten. Zumal nicht die Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts

Verfahrensgegenstand ist, war die Vorinstanz ferner nicht verpflichtet,

ausführlicher, als sie es getan tat, auf dessen Qualitäten einzugehen. Der

Vorwurf der fehlenden Auseinandersetzung mit dem Ensemble U erweist sich

daher als unbegründet.

7.5 Weiter

ist der Schluss der Vorinstanz, das Bauprojekt nehme auf die inventarisierte

Baute keine besondere Rücksicht, nicht zu beanstanden. Sie hat sich, wie

ausgeführt, ausführlich mit den örtlichen Begebenheiten auseinandergesetzt, die

Einwirkung des Bauprojekts auf das inventarisierte Ensemble U von

verschiedenen Standorten aus geprüft. Die Vorinstanz kam als Fachgericht

zum Schluss, die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG seien nicht erfüllt.

Ihre diesbezüglichen Ausführungen, auf die vollumfänglich verwiesen werden kann

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), sind

nachvollziehbar und im Rahmen der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis liegend.

Die

beanstandete fehlende Rücksichtnahme gegenüber dem benachbarten Inventarobjekt

findet ohne Weiteres in den Plänen und Fotografien ihre Bestätigung. Die

Beschwerdeführenden bringen dagegen nichts Entscheidendes vor.

Es trifft zwar zu, dass das Ensemble U von

grossvolumigen Bauten umgeben ist, welche den Blick darauf von Y bzw. Z auf der

T-Strasse herkommend erheblich einschränken, wie die Gemeinde vorbringt. Dies ist jedoch unerheblich: Massgeblich

ist einzig, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus

durch die neu zu erstellenden Bauten nicht beeinträchtigt werden darf

(vgl. oben E. 8.1). Ferner ist zwar der Einwand der Gemeinde berechtigt,

dass sie das Ensemble U in Bezug auf dessen bauliche Umgebung entlang der T-Strasse hinsichtlich

der Körnung als Ausnahme bezeichnet habe und sie von der Vorinstanz insofern

missverstanden wurde. Doch bleibt dies aus demselben Grund ohne Relevanz.

Von der T-Strasse aus

betrachtet werden die mit zusätzlichem Vollgeschoss geplanten Gebäudekuben die

inventarisierten Liegenschaften des Ensembles U eindrücklich überragen,

wie das Baurekursgericht mit Hinweis auf das Augenscheinprotokoll zutreffend

erwog (Protokoll, Fotos 9, 11–14). Dieser Eindruck wird durch die leichte

Hanglage verstärkt. Im Ergebnis präsentiert sich insbesondere zwischen dem

nördlichen Neubau T-Strasse 07 und dem Ensemble U ein frappanter

Höhensprung, wodurch letzteres erdrückt zu werden scheint. Sodann hat das

Baurekursgericht zutreffend auch die Nähe der geplanten Baute zum Ensemble U

hervorgehoben, welche den Effekt verstärkt. Das geplante Gebäude T-Strasse 07

wird näher als die Bestandesbaute zum Inventarobjekt zu liegen kommen und ist

diesem gegenüber auch auf ein Näherbaurecht angewiesen. Dass für den

Zwischenbau des Ensembles U ebenfalls ein Näherbaurecht erforderlich

gewesen sei bzw. ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbart worden sei, vermag

daran nichts zu ändern. Folglich ist dem Baurekursgericht nicht vorzuwerfen,

dass es diesbezügliche Abklärungen unterlassen hat. Ferner wird der Blick auf

das Ensemble U auch von der S-Gasse aus betrachtet durch die Grösse des

geplanten Baus beeinträchtigt (Protokoll, Fotos 7+8).

In Bezug auf den geplanten Neubau T-Strasse 04 trifft

zwar zu, dass durch die von der Strasse zurückversetzten Positionierung die

Südfassade des Inventarobjekts T-Strasse 08 freigestellt wird. Darin wird

zu Recht eine Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt erblickt. Indes wies die

Vorinstanz in diesem Zusammenhang zutreffend darauf hin, dass der Freiraum

gegen die T-Strasse teilweise als Parkierungsfläche vorgesehen ist, was

den Gewinn für das Inventarobjekt relativiert. Hinzu kommt, dass nahe der

Grundstücksgrenze zum Ensemble U die Sammelstelle sowie die Briefkästen

erstellt werden sollen. All dies wird allerdings wiederum von den entlang der T-Strasse geplanten

Bäumen etwas verdeckt. Insofern ist die Umgebungsgestaltung bereits aus den

Bauplänen ersichtlich und durfte vom Baurekursgericht berücksichtigt werden.

Was das (revidierte) Farb- und Materialkonzept betrifft, ist dieses nach dem

Ausgeführten für die Beurteilung nicht mehr weiter relevant und erübrigen sich

Ausführungen dazu. Ob das Gebäude T-Strasse 04 allein gegenüber dem Ensemble U

besonders Rücksicht im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG nimmt, kann

offengelassen werden, zumal die besondere Rücksichtnahme bereits durch das

Gebäude T-Strasse 07 nicht gewährleistet ist.

Beide Neubauten

weisen sodann dominante Balkonbänder auf, welche dem Ensemble U die gemäss

Inventareintrag prägende Wirkung im Strassenbild streitig machen. Dass dem

gemäss Inventareintrag wertvollen Ensemble mit zwei zeittypischen Gebäuden eine

zu grosse Bedeutung zugemessen worden wäre, ist schliesslich nicht

nachvollziehbar. Immerhin wird es darin als erhaltenswert beurteilt und hat bezüglich

Situations- und Eigenwert 5 bzw. 4 Punkte erhalten. Insgesamt hat das

Baurekursgericht eine besondere Rücksichtnahme gegenüber dem Ensemble U zu

Recht nicht ausmachen können. Dass sich die kantonale Denkmalschutzbehörde

positiv zum Bauvorhaben geäussert und der Zürcher Heimatschutz keine Einwände

erhoben habe, vermag daran nichts zu ändern.

7.6 Zusammengefasst hat sich die Vorinstanz in

ihrem Entscheid mit der Begründung der Gemeinde auseinandergesetzt und ihren

gegenteiligen Schluss nachvollziehbar begründet. Insgesamt hat die Gemeinde dem

Projekt die erforderliche besondere Rücksichtnahme in Überschreitung ihres

Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem Ausgeführten

sachlich nicht vertretbar. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition

nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die

Gemeindeautonomie nicht.

8.

Insgesamt erwiesen sich die Vorbringen der

Beschwerdeführenden als unberechtigt. Die Bauverweigerung ist zu bestätigen. Dies

führt zur Abweisung der Beschwerden. Damit erübrigt sich die Prüfung weiterer

Rügen.

9.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§§ 70

und 65a Abs. 2 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht

ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr

zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00678 und VB.2022.00688 werden vereinigt.

2. Die Beschwerden werden abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 305.-- Zustellkosten,

Fr. 8'305.-- Total der Kosten.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

5. Die Beschwerdeführenden 1 und 2

werden im gleichen Verhältnis verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–7

eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 7'000.-,

inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7 Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligte 2 bzw. 4;

b) das Baurekursgericht.