Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00704

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2022.00704

Urteil

der 3. Kammer

vom 24. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

Gemeinderat Grüningen,

Mitbeteiligter,

betreffend baurechtlicher

Vorentscheid,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die A AG ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01

in der Gemeinde Grüningen, das in der kantonalen Freihaltezone gemäss §§ 39 ff.

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)

liegt. Die auf dem Grundstück befindliche Scheune wurde im Mai 2020 durch einen

Brand zerstört. Am 17. Januar 2022 gelangte die Grundeigentümerin an die

Gemeindeverwaltung und ersuchte damit die Baudirektion um einen baurechtlichen

Vorentscheid zur Frage der Anwendbarkeit von Art. 24c des Bundesgesetzes

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) als gesetzliche

Grundlage für den Wiederaufbau dieser Scheune. Die Baudirektion beantwortete

die Frage mit Vorentscheid vom 10. März 2022 (BVV-Nr. 22-0176)

abschlägig. Die Gemeinde Grüningen eröffnete den kantonalen Vorentscheid vom

10. März 2022 mit Schreiben vom 15. März 2022.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierte die A AG an das

Baurekursgericht. Dieses wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. Oktober

2022.

ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob die A AG am 18. November

2022.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und die Feststellung der Anwendbarkeit von Art. 24c

RPG auf die betroffene Scheune für einen Wiederaufbau. Eventualiter sei die

Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 8. Dezember

2022.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

ersuchte am 21. Dezember 2022, unter Beilage eines Mitberichts des

kantonalen Amts für Raumentwicklung vom 14. Dezember 2022, um Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Grüningen

erklärte am 21. Dezember 2022 den Verzicht auf eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig.

1.2

Gemäss § 323 Abs. 1 PBG können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit

eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der

Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise

verbindlich, gültig und öffentlich-rechtlich anfechtbar wie baurechtliche

Bewilligungen (vgl. § 324 Abs. 1 PBG). Ein negativer Vorentscheid,

mit dem die zuständige Behörde die baurechtliche Bewilligung für das konkrete

Projekt ablehnt, schliesst das Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich als

verfahrensabschliessender Endentscheid (vgl. § 41 Abs. 3 in

Verbindung mit § 19a VRG; BGr, 15. November 2018, 1C_391/2018, E. 1.1

mit Hinweisen).

1.3

Die

Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des Baugrundstücks zur Erhebung der

vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a PBG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Freihaltezonen

dienen der Erholung der Bevölkerung, der Bewahrung von Objekten des Natur- und

Heimatschutzes sowie der Trennung und Gliederung der Bauzonen (vgl. § 61 PBG). In einer Freihaltezone dürfen nach § 40 Abs. 1 PBG nur solche

oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder

unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht

schmälern; für andere Bauten gilt Art. 24 RPG. Im kantonalen Richtplan ist

am betroffenen Standort ausserhalb des Baugebiets ein Freihaltegebiet von

kantonaler Bedeutung mit den Funktionen des Umgebungsschutzes für das Ortsbild von

Grüningen und zum Schutz des Landschaftsbilds eingetragen (vgl. auch

Richtplantext, Ziff. 3.10.2). Somit steht der Natur- und Heimatschutz bei

dieser Freihaltezone im Vordergrund und überlagert die Landwirtschaftszone. Bereits

dem erstinstanzlichen Entscheid liegt zugrunde, dass das betroffene Grundstücks

sich in dieser Zone befindet. Die Freihaltezone ausserhalb des Baugebiets

bildet eine Nichtbauzone, bei der Art. 24 ff. RPG für Bauten und

Anlagen, die dem Zonenzweck nicht entsprechen, unmittelbar als Bundesrecht

anwendbar sind (vgl. dazu BGr, 18. Januar 2016, 1C_328/2015, E. 2.2).

2.2

Nach dem

erstinstanzlichen Entscheid wurde die betroffene Scheune rechtmässig vor dem 1. Juli

1972.

erstellt. Das Baurekursgericht erwog, ihre ursprünglich

landwirtschaftliche Nutzung sei im Jahr 1997 aufgegeben worden. Es

berücksichtigte weiter, dass mit Verfügung der Baudirektion vom 11. Februar

2013.

eine Umnutzung der Scheune im Sinn von Art. 24a RPG für

nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke bewilligt wurde. Die Scheune

sei unbestrittenermassen unbewohnt gewesen. Ausserdem stellte das

Baurekursgericht fest, im Bereich der ehemaligen Südostecke der Scheune habe

ein ca. 8 m langer und ca. 3,20 m breiter Verbindungsbau in

Richtung Osten zum benachbarten Gebäude bestanden. Das Baurekursgericht liess offen,

ob dieses Nachbargebäude teilweise bewohnt ist, weil es dies im Ergebnis als

nicht relevant erachtete. Beim erwähnten Verbindungstrakt handelt es sich nach

dem Baurekursgericht um die Fortsetzung des Vordachs. Dieser habe einen

witterungsgeschützten Gang von der Scheune zum Nachbargebäude und weiter zu

einem Drittgebäude ermöglicht, das ein Wohnhaus ist; alle drei Gebäude stehen

auf derselben Parzelle. Der Verbindungstrakt bestehe aus einem auf einer

Ständerkonstruktion erstellten Giebeldach ohne seitliche Wände. Das

Baurekursgericht hat angenommen, dass diese drei Gebäude ohne Weiteres allein

bestehen oder wiederaufgebaut werden könnten. Selbst wenn der Verbindungstrakt

an die Scheune angebaut gewesen wäre, würde diese keine Einheit mit den anderen

Gebäuden wie bei einer klassischen Mehrzweckbaute mit Wohntrakt und

Ökonomieteil im Sinn von Art. 24c Abs. 3 RPG bilden. Daher könne die

Scheune nicht als angebaut im Sinn von Art. 24c Abs. 3 RPG gelten. Im

Ergebnis bestätigte das Baurekursgericht die erstinstanzlich festgestellte

Nichtanwendbarkeit von Art. 24c RPG im konkreten Fall.

2.3

Gemäss

Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem

Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können nach Abs. 2

dieser Bestimmung mit Bewilligung der zuständigen Behörde u. a. wiederaufgebaut

werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Unter den

Begriff des Wiederaufbaus im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG fällt nicht

nur ein solcher nach einem freiwilligen Abbruch, sondern auch nach einer

(unfreiwilligen) Zerstörung (vgl. Art. 42 Abs. 4 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; vgl. zur

Beurteilung eines Wiederaufbaugesuchs nach einem Brand gestützt auf Art. 24c

RPG BGr, 7. Juni 2021, 1C_163/2020, E. 3.1). Seit der RPG-Revision

vom 23. Dezember 2011 gestattet Art. 24c Abs. 3 RPG die

Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG und damit den

Wiederaufbau ebenfalls bei landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten

Ökonomiebauten ausserhalb der Bauzonen, die rechtmässig erstellt oder geändert

worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets

im Sinn des Bundesrechts wurde. Bei den von Art. 24c Abs. 3 RPG

erfassten Bauten hängt die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten nicht

mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- bzw.

Planänderung zurückgeht; es genügt, dass die Zonenwidrigkeit durch

tatsächliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines

Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. BGE 147 II 25 E. 3.2 mit

Hinweisen). Die Notwendigkeit, dass die Zonenwidrigkeit auf eine Erlass- oder

Planänderung zurückgeht, gilt jedoch weiterhin für alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche

Bauten und Anlagen (vgl. Art. 41 Abs. 2 RPV in der Fassung vom 10. Oktober

2012; BGE 145 II 83 E. 5.2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

lässt sich aus der Regelung von Art. 24c RPG und Art. 41 RPV nicht

herleiten, dass für eine einheitliche Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und

Nebengebäude bereits ein enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang genügen

soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt für eine einheitliche

Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die Ökonomiebauten an das Wohnhaus

angebaut sind (BGr, 23. Juli 2019, 1C_85/2019, E. 3.4 mit Hinweis).

2.4

Die

Vorinstanz hat unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien erläutert, dass Art. 24c

Abs. 3 RPG auf teilweise bewohnte Mehrzweckbauten zugeschnitten ist. Wie

sie dargelegt hat, steht im Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und

Energie des Nationalrats vom 22. August 2011 zur Standesinitiative

"Bauen ausserhalb der Bauzone" (BBl 2011 7083 ff.), dass die

"angebauten Ökonomiebauten" in Art. 24c Abs. 3 RPG aufgenommen

wurden, weil der Wohnteil eines Bauernhauses und der angebaute Ökonomieteil ein

Ganzes bilden und es häufig nur schwer möglich oder nicht sinnvoll ist,

lediglich den Wohnteil zu erneuern, zu ändern oder wiederaufzubauen (BBl 2011

7088). Entgegen der Beschwerdeführerin kann nicht jede irgendwie geartete

bauliche Verbindung zwischen Wohnbaute und Ökonomiebaute genügen, damit

letztere von Art. 24c Abs. 3 RPG erfasst wird. Das Bundesamt für

Raumentwicklung (ARE) hat im Erläuternden Bericht zur Teilrevision der

Raumplanungsverordnung vom 10. Oktober 2012 mit Blick auf Art. 41

Abs. 2 RPV ausgeführt: "Ist ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude

mit einer Wohnbaute zusammengebaut, wird das Ganze als eine einheitliche Baute

Dispositiv

im Sinn von Artikel 24c RPG betrachtet und gilt demnach als (teilweise)

bewohnte Baute" (a. a. O., S. 7). Für eine

Anwendbarkeit von Art. 24c Abs. 3 RPG müssen folglich Wohn- und

Ökonomieteil so zusammengebaut sein, dass sie ein Ganzes bilden; dabei ist

weiter vorauszusetzen, dass – zumindest in einem Teilbereich – ein

rechtmässiger, altrechtlicher Wohnteil besteht (vgl. auch VGr, 15. Dezember

2022, VB.2022.00030, E. 3.1).

2.5 Im

eingereichten Ausweis der Gebäudeversicherung von 2018 wird der Hof auf

Kat.-Nr. 01 als Wohnhaus mit Scheune umschrieben. Dieses Dokument erweist

sich als zu unbestimmt, um daraus Rückschlüsse auf die bauliche Situation zu

ziehen. Die Beschwerdeführerin widerspricht vor Verwaltungsgericht auch nicht

konkret der vorinstanzlichen Feststellung, dass die fragliche Scheune unbewohnt

war. Für diese Scheune galt die gestützt auf Art. 24a RPG erteilte

Bewilligung vom 11. Februar 2013 zur Nutzung für nicht landwirtschaftliche

Lager- und Einstellzwecke. Ausserdem bestätigen die aktenkundigen Pläne und Fotografien

die Würdigung des Baurekursgerichts, dass die betroffene Scheune baulich höchstens

über einen seitlich offenen Verbindungstrakt mit den nebenan stehenden Gebäuden

bzw. einem Wohnhaus verbunden war. Die von der Beschwerdeführerin vor

Verwaltungsgericht eingereichte Fotografie, die aus grösserer Distanz

aufgenommen wurde, vermittelt insoweit kein anderes bauliches Erscheinungsbild

als die Nahaufnahmen in den vorinstanzlichen Akten. Ferner stellt die

Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht nicht die Feststellungen im angefochtenen

Entscheid zu den baulichen Eigenschaften des Verbindungstrakts (vgl. oben

E. 2.2) konkret in Abrede. Im Ergebnis erweist sich die Scheune aufgrund

der räumlichen Distanz zu den beiden anderen Gebäuden auf dem Grundstück als

freistehende Baute. Der mehrere Meter lange und seitlich offene

Verbindungstrakt führt nicht dazu, dass die fragliche Scheune und die nebenan

stehenden Gebäude als ein zusammengebautes Ganzes im Sinn von Art. 24c

Abs. 3 RPG zu qualifizieren sind. Die dagegen gerichteten Rügen der Beschwerdeführerin

gehen fehl. Auf die alleinstehende Scheune, die noch nach dem Stichtag

(1. Juli 1972) zu landwirtschaftlichen Zwecken verwendet wurde und in der

Folge aufgrund einer Nutzungsänderung zonenwidrig wurde, ist Art. 24c RPG

nicht anwendbar (vgl. oben E. 2.3). Die präzisierende Regelung von Art. 41

Abs. 2 RPV kommt vorliegend zum Zug. Demzufolge ist ein Wiederaufbau der

abgebrannten Scheune gestützt auf Art. 24c RPG ausgeschlossen.

3.

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht der unterliegenden

Beschwerdeführerin nicht zu.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 105.-- Zustellkosten,

Fr. 3'105.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien und den Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).