Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00711

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00711

VB.2022.00716

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Juli 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

Aus VB.2022.00711

Gemeinde Wil,

vertreten durch den

Gemeinderat Wil, dieser vertreten durch RA A,

Aus VB.2022.00716

B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Aus VB.2022.00711

B AG, vertreten durch RA C,

Aus VB.2022.00716

Gemeinderat Wil,

vertreten durch RA A,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Wil erteilte der B AG am 22. März

2022 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der

Gebäude Vers.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 sowie für den Neubau von vier

Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06,

07, 08, 09 und 010, an der D- und E-Strasse in Wil.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH (im

Folgenden ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, dass der

baurechtliche Entscheid insoweit aufzuheben sei, als er sich auf den Abbruch

und Neubau der Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 02 beziehe. Vor der Veräusserung

des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und vor Erteilung einer Abbruchbewilligung für das

Gebäude Vers.-Nr. 02 seien diese bauhistorisch zu untersuchen und je nach

Ergebnis unter Schutz zu stellen. Nach einem doppelten Schriftenwechsel führte

das Baurekursgericht am 6. September 2022 einen Augenschein durch. Mit

Entscheid vom 20. Oktober 2022 hiess das Gericht den Rekurs teilweise gut

und hob den angefochtenen Gemeinderatsbeschluss vom 22. März 2022 auf.

III.

A.

Mit Beschwerde vom 22. November 2022

(VB.2022.00711) liess der Gemeinderat namens der Gemeinde Wil dem

Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Als vorsorgliche Massnahme sei der Beschwerde

die aufschiebende Wirkung hinsichtlich dem Bau der Häuser 1 bis 3 auf

Kat.-Nr. 08 sowie der weiteren Bauten und Anlagen auf Kat.-Nrn. 09 und 010

zu entziehen und das Urteil des Baurekursgerichts diesbezüglich sofort

aufzuheben.

2.

Es sei das Urteil des Baurekursgerichts vom 20. Oktober

2022.

… aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. März 2022

bezüglich Abbruch- und Baubewilligung mangels Legitimation des

Beschwerdegegners wiederherzustellen.

3.

Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vom

20.

Oktober 2022 … hinsichtlich Anordnung einer schutzgutachterlichen

Abklärung für das Gebäude Vers.-Nr. 02 mangels Legitimation aufzuheben und der

Beschluss des Gemeinderates vom 22. März 2022 bezüglich Abbruch- und

Baubewilligung unter Auflagen wiederherzustellen, ausgenommen der

Abbruchbewilligung für das Gebäude Vers.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 07.

4.

Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vom

20.

Oktober 2022 … hinsichtlich dem Bau der Häuser 1 bis 3 auf

Kat.-Nr. 08 sowie der weiteren Bauten und Anlagen auf Kat.-Nrn. 09 und 010

aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. März 2022 bezüglich

Abbruch- und Baubewilligung unter Auflagen diesbezüglich wiederherzustellen.

5.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das

vorliegende sowie das vorinstanzliche Verfahren zulasten des

Beschwerdegegners."

Das Baurekursgericht schloss in seiner

Vernehmlassung vom 8. Dezember 2022 auf Abweisung der Beschwerde.

Denselben Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 6. Januar

2023.

der ZVH stellen. Die Mitbeteiligte schloss sich mit Stellungnahme vom 13. Februar

2023.

den Beschwerdeanträgen an. Mit Replik vom 11./13. Februar 2023,

Duplik vom 27. Februar 2023, Triplik vom 13. März 2023 und Quadruplik

vom 23. März 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Ausserdem

verlangte die Beschwerdeführerin die Vereinigung des Verfahrens mit der

Beschwerde der Bauherrschaft.

B.

Am 23. November 2022 liess auch die B AG

Beschwerde (VB.2022.00716) mit folgenden Anträgen erheben:

"1. Es sei das angefochtene Urteil aufzuheben und

es sei die Baubewilligung der Gemeinde Wil vom 22. März 2022

wiederherzustellen.

2.

Eventuell sei das Urteil mit Bezug auf das Gebäude

Assek-Nr. 02 aufzuheben und es sei mit Bezug auf das Mehrzweckbauernhaus

Assek-Nr. 02 auf den Rekurs des Beschwerdegegners nicht einzutreten.

3.

Es sei im Sinne einer vorsorglichen Massnahme dem

Rekurs des Beschwerdegegners die aufschiebende Wirkung mit Bezug auf die

Gebäude 1 bis 3 zu entziehen und es sei sofort festzustellen, dass die

Bewilligung bezüglich dieser drei Gebäude, samt darunterliegender Tiefgarage,

in Rechtskraft erwachsen ist, weshalb die Baufreigabe erteilt werden kann,

soweit nicht das Gebäude 4 und die darunterliegende Tiefgarage betroffen sind.

4.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des

Rekursgegners."

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom

8.

Dezember 2022 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –

unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 6. Januar 2023 der

ZVH stellen. Mit Replik vom 13. Februar 2013, Duplik vom 27. Februar

2023, Triplik vom 7. März 2023, Quadruplik vom 23. März 2023 und

Quintuplik vom 21. April 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Auf die Erwägungen des angefochtenen

Entscheids und die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

IV.

Mit Verfügungen vom 16. Januar 2023 in beiden

Beschwerdeverfahren wies der Abteilungspräsident das Gesuch der

Beschwerdeführerinnen um vorsorgliche Massnahmen bzw. um provisorische

Baufreigabe für die Häuser Nrn. 1–3 ab.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Streitgegenstand

bildet nur noch die Frage, ob der angefochtene Entscheid deswegen aufzuheben

sei, weil das Baurekursgericht auf den Rekurs des ZVH mangels dessen

Legitimation gar nicht hätte eintreten dürfen. Im Eventualstandpunkt verlangen

die Beschwerdeführerinnen eine partielle Aufhebung des Rekursentscheids. Das

Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Erlass vorsorglicher Massnahmen bzw. um

provisorische Baufreigabe für die Häuser Nrn. 1–3 ist mit

Präsidialverfügung vom 16. Januar 2023 rechtskräftig abgewiesen worden.

1.3

Die

Gemeinde Wil ist als Grundeigentümerin durch die Aufhebung der Baubewilligung

berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse, deren Bestand zu verteidigen. Sie

ist daher kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Beschwerde legitimiert. Dasselbe gilt für die B AG als

Baugesuchstellerin.

1.4

Die

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).

1.5

Rückweisungsentscheide, welche der

Vorinstanz wie vorliegend einen Beurteilungsspielraum belassen, sind nur dann

selbständig anfechtbar, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht oder

die Gutheissung einer dagegen erhobenen Beschwerde sofort einen Endentscheid

herbeiführen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i. V. m. Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [BGG]; Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a

N. 64; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 45). Ein

solcher Nachteil ist zu bejahen, da die Gemeinde durch den Rückweisungsentscheid

gezwungen würde, den von ihr als falsch erachteten materiell-rechtlichen

Vorgaben für die Erteilung der Baubewilligung – bzw. im vorliegenden Fall für

die vorgängige Prüfung der Schutzwürdigkeit – Folge zu leisten (vgl. BGr, 15. März

2021, 1C_289/2020, E. 1.1, BGE 133 II 409 E. 1.2). In einer

solchen Konstellation könnte es für die Gemeinde einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken, wenn ihr nicht die Möglichkeit der

Beschwerde offenstehen würde.

1.6

Weil auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf beide Beschwerden

einzutreten.

2.

2.1

Eigentümer

der vom Baugesuch ("Wohnüberbauung F") betroffenen Grundstücke sind G

(Kat.-Nrn. 08 und 06), H (Kat.-Nr. 010) und die Gemeinde Wil (Kat.-Nrn. 07,

09.

und 06). Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wil vom 27. November

2016.

liegen Kat.-Nrn. 07 und 010 sowie die Zwergparzelle Kat.-Nr. 06 in

der Kernzone Ka, Kat.-Nr. 08 in der Kernzone Kb und Kat.-Nr. 09 mit dem Gebäude

J in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Gemäss Baugesuch werden nach

dem Abbruch der fünf Gebäude Vers.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 vier

Mehrfamilienhäuser mit 27 Wohnungen und eine Unterniveaugarage für

74.

Personenwagen erstellt. Die Häuser 1–3 sollen um einen zentralen

Platz angeordnet werden, während der Ersatzbau Haus 4 beim Gasthaus I

nordwestlich von Haus 1 zu stehen kommt.

2.2

Der für die Beantwortung der streitigen

Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender

Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Auf die Durchführung eines Augenscheins oder auf

sonstige Untersuchungshandlungen kann daher verzichtet werden. Die von der

Vorinstanz bei ihrem Lokaltermin vom 6. September 2022 gewonnenen

Erkenntnisse dürfen auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren berücksichtigt

werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Plüss, Kommentar

VRG, § 7 N. 81).

3.

3.1

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG

können gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn

Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder ver­wandten,

rein ideellen Zielen widmen, Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse erheben,

soweit sie sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203–217) oder § 238 Abs. 2 PBG (besondere Rücksichtnahme auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten)

stützen. Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für

Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem

Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

3.1.1

Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwer­delegitimation der Natur-

und Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in

ein gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme

gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1; 17. April

2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden). Die blosse Behauptung,

ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwürdig, verschafft den

Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10). Dementsprechend

muss grundsätzlich die angefochtene

Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon

inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 29. November 2022,

VB.2020.00800, E. 5.2.1, mit Hinweisen auf die Praxis des

Verwaltungsgerichts).

3.1.2

Wie in dieser Rechtsprechung

angeführt, handelt es sich bei den Erwägungen zur Legitimation der Verbände im

Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG um Grundsätze, zu denen jedoch

Ausnahmen bestehen

(vgl. Bertschi, § 21 N. 166, mit Hinweisen; VGr, 3. Dezember

2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411,

E. 2.1). So wurde die Anfechtungsbefugnis eines Verbandes in einem Fall

bejaht, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung

des Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit unbestritten war

(RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 =

ZBl 92/1991, S. 495). Weiter wurde die Legitimation in Fällen

anerkannt, in denen das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung

nicht nachgekommen war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft dargetan wurde

sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388,

E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September

2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351,

E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 566). Die

Anfechtungsberechtigung eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei

welchen die Nichtinventarisierung aufgrund von überspannten Anforderungen an

die Schutzqualität unterblieben und damit als willkürlich zu beurteilen ist (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 6; dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.).

Willkür liegt namentlich vor, wenn eine Behörde in sich widersprüchliche

Entscheidungen trifft (BGE 140 III 16 E. 2.5; BGE 132 I 1 E. 3.3; BGE 128 II 182 E. 3d).

3.2

Mit

Entscheid vom 15. Dezember 2021 (BRGE III Nr. 0206/2021, www.baurekursgericht-zh.ch)

anerkannte das Baurekursgericht einen weiteren Ausnahmegrund, der die

Rekurslegitimation der Verbände begründe, nämlich für diejenigen Fälle, in

denen die "begründete Vermutung einer potentiell hochgradigen

Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Objekts" bestehe.

Im Licht des erwähnten

neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 7. Juni 2021 erscheint der vom

Baurekursgericht als legitimationsbegründend anerkannte zusätzliche

Ausnahmegrund indessen als entbehrlich, da die ausgebliebene Inventarisierung

eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts offensichtlich zu Unrecht

unterblieben wäre und mithin als willkürlich zu qualifizieren wäre (vgl. auch

Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 440, welche von einer Konkretisierung der

bundesgerichtlichen Überlegungen spricht).

4.

4.1

Das

Baurekursgericht kam zum Schluss,

dass der ZVH die begründete Vermutung eines potenziell hochgradigen

Schutzobjekts erbracht habe. Die Rekursschrift habe einige Hinweise enthalten,

dass es sich beim streitbetroffenen Gebäudekomplex um ein sehr altes und potenziell

wichtiges Objekt für die Gemeinde handeln könnte. Der Augenschein habe gezeigt,

dass das Objekt an prominenter Lage im Dorfzentrum neben dem etwa 1640

erstellten Gasthof I liege. Dieser werde gemäss Inventarblatt mit Bezug auf den

Eigenwert als bedeutend und mit Bezug auf den Situationswert als hervorragend

qualifiziert. Der vorderste Teil des Gebäudekomplexes (Vers.-Nr. 01) liege

sogar auf der gleichen Parzelle wie das Gasthaus I, was die Vermutung eines

engeren Bezugs zu diesem begründe. Vom äusseren Erscheinungsbild her wiesen die

Objekte einen erheblichen Anteil an historischer Substanz auf. Für das Ortsbild

könnten Lage und Stellung der Bauten durchaus von hoher Bedeutung sein. Unklar

sei, ob das Gebäude Vers.-Nr. 01 oder Vers.-Nr. 02 früher als Zehntenscheune

gedient habe; immerhin stehe fest, dass der Gebäudekomplex als Ganzes mit

dieser zusammenhänge. Angesichts dieser Nutzung könnte zumindest das äussere

Erscheinungsbild samt der Dachkonstruktion für die Bejahung eines hohen

Eigenwerts genügen. Somit gebe es mehrere Anhaltspunkte für einen sehr hohen

Situations- wie auch Eigenwert. Anzufügen bleibe, dass ein Fachverband wie der

ZVH diese Qualitätsmerkmale vorzugsweise mittels eines Fachberichts hätte

belegen sollen.

4.2

Die

Gemeinde Wil macht zur Begründung ihrer Beschwerde geltend, dass die

Nichtinventarisierung des Gebäudes Vers.-Nr. 02 keineswegs willkürlich, sondern

vielmehr in Ausübung des ihr zustehenden Ermessens erfolgt sei. Die

Zehntenscheune habe sich in diesem Gebäude im ersten Obergeschoss über dem

heute noch bestehenden Stall befunden. Weil bei diesem Gebäude nicht mehr viel

Originalsubstanz vorhanden sei, könne der Eigenwert nicht als hochgradig

bezeichnet werden. Ebenso wenig gelte dies für das Ortsbild, weil das Gebäude

nicht an der E-Strasse liege, sondern nach hinten versetzt sei. Selbst wenn

allenfalls eine gewisse Schutzwürdigkeit bestehen könnte, sei diese jedenfalls

nicht hochgradig. Daher sei der Beschwerdegegner nicht legitimiert, eine

schutzgutachterliche Beurteilung des Gebäudes Vers.-Nr. 02 zu verlangen. Die

Scheune Vers.-Nr. 01 habe durch die baulichen Veränderungen ihre ursprüngliche

Funktion verloren und stehe nur geschichtlich bedingt auf dem gleichen Grundstück

wie das Gasthaus I. Aus der Selbstbindung der Gemeinde lasse sich keine

Verpflichtung zur Erhaltung der Scheune ableiten. Vielmehr habe der Gemeinderat

– auch angesichts der Vielzahl von schutzwürdigen Gebäuden – in zulässiger

Ermessensausübung nur das Gasthaus, nicht aber die Scheune inventarisiert.

Im Wesentlichen die gleiche Begründung liegt der

Beschwerde der Bauherrschaft zugrunde. Die Gemeinde habe das Inventar

sorgfältig ausgearbeitet und im Jahr 2014 noch revidiert. Dabei seien die

streitbetroffenen Gebäude zweifellos nicht übersehen, sondern aufgrund eines

qualifizierten Schweigens als nicht schützenswert qualifiziert worden. Selbst

das Baurekursgericht erachte die Schutzwürdigkeit als strittig; die

Anforderungen an deren Darlegung seien von der Vorinstanz in unzulässiger Weise

herabgesetzt worden.

4.3

Der

Beschwerdegegner verteidigt den angefochtenen Rekursentscheid mit dem Hinweis

auf den ausgewiesenen Untersuchungsbedarf für beide Gebäude, der sich aus dem

hohen Eigen- wie auch Situationswert ergebe. Über die Einzelheiten habe eben

ein bauhistorisches Gutachten Klarheit zu schaffen. Das Auswahlermessen der

Gemeinde greife nur bei der Überprüfung von Inventarobjekten, nicht aber bei

der Inventarisierung selbst.

4.4

4.4.1

Wie aus den Akten hervorgeht, hat das Verwaltungsgericht die Eingaben der

Beschwerdeführerinnen jeweils der anderen Anfechtenden als Mitbeteiligter zur

freigestellten Stellungnahme übermittelt. Eine Verweigerung des rechtlichen

Gehörs liegt daher nicht vor.

4.4.2

In seiner Rekursschrift hat der ZVH substanziiert dargelegt, dass es sich

bei den streitbetroffenen, zum Abbruch vorgesehenen Objekten Vers.-Nrn. 01

und 02 um Ökonomiegebäude handle, die aus dem 18. oder sogar 17. Jahrhundert

stammten. Die beiden zusammengebauten Gebäude bildeten zumindest von aussen

betrachtet eine Einheit. Ihnen komme ein erheblicher Eigen- und Situationswert

zu, der eine vertiefte Untersuchung durch ein Sachverständigengutachten

erfordert hätte. Schliesslich lasse das Neubauprojekt die von § 238 Abs. 2 PBG geforderte Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt Gasthaus I vermissen.

Diese Vorbringen hat das Baurekursgericht entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerinnen klarerweise als genügende Substanziierung

des Rekurses würdigen dürfen. Zur Erhärtung seiner Behauptungen hat der

Beschwerdegegner einen Augenschein beantragt, welchen das Baurekursgericht denn

auch durchgeführt hat. Dass der Beschwerdegegner kein "Kurzgutachten"

erstellt hat, ändert an der genügenden Substanziierung angesichts von § 7 Abs. 4 VRG nichts.

4.4.3

Im Streit liegen nicht konkrete Schutzmassnahmen, sondern die Frage, ob

deren Anordnung gestützt auf eine gutachterliche Untersuchung überhaupt in

Betracht zu ziehen ist. Vorliegend geht das Baurekursgericht zu Recht von einem

potenziell hochgradigen Schutzobjekt aus. Ob die Schutzvermutung tatsächlich

zutrifft, hat ein Gutachten zu klären. Höhere Anforderungen an die Anordnung

einer näheren Prüfung der Schutzwürdigkeit zu legen hätte demgegenüber zur

Folge, die Zerstörung von – bedeutenden – Schutzobjekten in Kauf zu nehmen.

4.4.4

Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht beide streitbetroffenen

Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 02 zu Recht als potenziell hochgradige

Schutzobjekte qualifiziert. Ob eine separate Beurteilung der beiden

zusammengebauten Objekte überhaupt in Betracht fällt, kann dabei offenbleiben.

Wie das mit zahlreichen Fotografien dokumentierte Augenscheinprotokoll (S. 5–14)

zeigt, erscheint es plausibel, der Dachkonstruktion der spätestens aus dem 18. Jahrhundert

stammenden Objekte einen hohen Eigenwert zuzumessen. Sodann ist den beiden

Gebäuden im Dorfkern von Wil neben dem unstreitig schutzwürdigen Gasthaus I

mutmasslich ein hoher Situationswert zuzuerkennen.

4.4.5

Die Gemeinde bringt ferner vor, sie verfüge im Dorfkern über eine grosse

Anzahl von inventarisierten oder geschützten Objekten und beruft sich damit auf

ihr Auswahlermessen. Damit zielt sie indessen auf das Verfahren nach § 205 PBG, wo es durchaus zulässig sein kann, mit Blick auf das Vorhandensein anderer

Objekte von einer Unterschutzstellung abzusehen. Dies gilt jedoch nicht für die

Inventarisierung, für die einzig die potenzielle Schutzwürdigkeit vorausgesetzt

ist (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.4.1; vgl. VGr 13. April

2023, VB,2022.00393, E. 4.3.2).

Die Gemeinde konnte im Weiteren nicht plausibel darlegen,

dass sie im Zuge der Inventarisierung genügende Abklärungen der beiden Gebäude

getätigt hat bzw. solche stattgefunden haben. Da wie gesehen zwei potenziell

hochgradige Schutzobjekte ohne gutachterliche Abklärung nicht inventarisiert

wurden, kann nicht davon gesprochen werden, dass das Inventar sorgfältig er-

und überarbeitet wurde. Wird ein potenziell hochgradiges Schutzobjekt ohne stichhaltige

Begründung nicht inventarisiert, erweist sich das Inventar als ungenügend.

5.

5.1

Weil die

vom Baurekursgericht angeordnete Schutzabklärung für beide Gebäude nach dem

Gesagten rechtmässig ist, erweist sich die von den Beschwerdeführerinnen eventuell

beantragte Aufhebung des Rekursentscheids für das Gebäude Vers.-Nr. 02 als

unbegründet.

Ebenso wenig kann dem Subeventualantrag stattgegeben

werden, dass die Baubewilligung mit Ausnahme der Abbruchbewilligung für die

beiden Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 02 wiederherzustellen sei. Die teilweise

Bewilligung eines Baugesuchs kann nur zulässig sein, wenn der bewilligte Teil

ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht bewilligten Teil klar getrennt

werden kann. Dies setzt – gleich wie bei Teilentscheiden, die nur einen Teil

der gestellten Begehren behandeln – voraus, dass der bewilligte Teil des

Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann (BGr, 13. Oktober

2015, 1C_350/2014, E. 2.5 f.). Da dem vorliegenden Bauprojekt eine

gemeinsame Tiefgarage zugrunde liegt, ist eine bauliche Einheit gegeben und

eine unabhängige Beurteilung nicht möglich. Hinzu kommt, dass eine allfällige

Unterschutzstellung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und/oder Vers.-Nr. 02 zumindest

zusätzliche Nebenbestimmungen, wenn nicht gar eine grundlegende Überarbeitung

des Projekts, erfordern würde. Denn kraft § 238 Abs. 2 PBG ist auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Im Rahmen

eines Baubewilligungsverfahrens hat die Baubehörde darauf zu achten, dass unter

Schutz gestellte Bau- und Anlagenteile durch die geplanten Massnahmen nicht

gefährdet oder zerstört werden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 295).

5.2

Im Übrigen

konnte die Vorinstanz als Rekursinstanz sowohl zugunsten der Rekurrierenden

über die Rekursbegehren hinausgehen als auch die angefochtene Anordnung zu

ihrem Nachteil abändern (§ 27 VRG). Soweit die Vorinstanz in Anwendung von

§ 27 VRG überhaupt das rechtliche Gehör der Parteien verletzt hätte, indem

sie über den Antrag des Beschwerdegegners (und damaligen Rekurrenten) hinaus

die Baubewilligung vollständig aufhob (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 27

N. 14), wäre eine solche nicht besonders schwer wiegende Gehörsverletzung

als geheilt zu betrachten, da sich die Parteien vor dem Verwaltungsgericht

ausführlich dazu äussern konnten (vgl. statt vieler VGr, 27. Januar 2022,

VB.2021.00561, E. 2.2, mit Hinweisen).

5.3

Diese

Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerden.

6.

Ausgangsgemäss sind die

Kosten der Beschwerdeverfahren der unterliegenden Gemeinde und der privaten

Beschwerdeführerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ihnen muss eine

Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr sind sie je zur

Hälfte zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine

Parteientschädigung im angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2022.00711 und VB.2022.00716 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 585.-- Zustellkosten,

Fr. 4'585.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Gemeinde Wil und der privaten

Beschwerdeführerin auferlegt.

5.

Die

Gemeinde Wil und die private Beschwerdeführerin werden verpflichtet, dem

Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die Parteien und Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht.