Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00734

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00734

Urteil

der 1. Kammer

vom 26. Oktober 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiber

David Henseler.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Baukommission Wettswil,

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Nachträgliche

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 2. Mai 2022 erteilte

die Baukommission Wettswil am Albis C die nachträgliche Baubewilligung für eine

Pergola auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in

Wettswil am Albis.

Erwägungen

II.

Dagegen liess A am 10. Juni 2022 an das Baurekursgericht rekurrieren und im Wesentlichen die Aufhebung

der nachträglichen Baubewilligung und die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands beantragen. Mit Beschluss vom 27. Oktober 2022 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission

Wettswil am Albis vom 2. Mai 2022 mit folgender Nebenbestimmung: "Der

Baubehörde ist innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils

mittels technischen Dokumentationen des Herstellers der Nachweis zu erbringen,

dass die ausfahrbare Store bestimmungsgemäss einzig dem Sonnenschutz

dient." Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

erhob A am 1. Dezember 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er

beantragte, unter Entschädigungsfolge seien der Entscheid vom 27. Oktober

2022.

und die Baubewilligung vom 2. Mai 2022 aufzuheben. Ausserdem sei die

Baubewilligung zu verweigern und die Baubehörde anzuweisen, "die gebotenen

Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen".

Am 13. Dezember 2022 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die

Baukommission Wettswil am Albis beantragte am 10. Januar 2023 die

Abweisung der Beschwerde. C schloss mit Beschwerdeantwort vom 23. Januar

2023.

auf Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge. Mit Replik vom

13.

März 2023 hielt A an seinen (bisherigen) Anträgen fest und beantragte

zudem die Durchführung eines Augenscheins. Mit Dupliken vom 27. März 2023

bzw. vom 21. April 2023 hielten sowohl die Baukommission Wettswil

am Albis als auch C an den jeweiligen Anträgen fest. Dazu nahm A am

19.

Mai 2023 Stellung, woraufhin sich auch C erneut vernehmen liess.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Als

Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 03, das im Osten an das Baugrundstück

angrenzt, ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung legitimiert

(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3

Weil auch

die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

In

prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die (erneute) Durchführung

eines Augenscheins. Die Vorinstanz hatte am 19. September 2022 einen

Referentenaugenschein durchgeführt.

2.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 6. Juli 2012,

1C_76/2012, E. 2.3; 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3;

10.

August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 12. November 2020,

VB.2020.00327, E. 3.2; Kaspar Plüss, in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).

2.3

Vorliegend

ist der rechtserhebliche Sachverhalt im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG hinreichend

erstellt, zumal die Vorinstanz einen Augenschein durchführte und in diesem

Zusammenhang verschiedene Fotos der zu beurteilenden Baute erstellte. Inwiefern

das Baurekursgericht "willkürlich auf falsche Tatsachen abgestellt

hat", legt der Beschwerdeführer nicht dar. Entsprechendes ist auch nicht

ersichtlich. Ohnehin bildet die Dokumentation des Referentenaugenscheins –

zusammen mit den bei den Akten liegenden Plänen und Visualisierungen – eine

hinreichende Entscheidgrundlage für die Beurteilung der hier interessierenden

Rechtsfragen, insbesondere auch der Einordnung. Auf die Durchführung eines

(erneuten) Augenscheins kann verzichtet werden.

3.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt

gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wettswil am Albis vom 19. Juni

1995.

(BZO) in der Wohnzone W2a und ist im nordwestlichen Teil mit einem

Einfamilienhaus überbaut. Das Grundstück liegt an einer Hanglage und fällt von

Nordosten nach Südwesten ab. Im südöstlichen Teil des Grundstücks befindet sich

der Garten, der infolge eines im Jahr 2020 bewilligten Projekts neu gestaltet

worden war. Die Pergola steht am südöstlichen Rand des Grundstücks auf einem im

Rahmen des genannten Projekts realisierten Mauersockel. Die Konstruktion

befindet sich in einem Abstand von ca. 1 m zur Grundstücksgrenze. Die

Pergola ist 2,44 m hoch, 6,11 m lang und 2,64 m breit und

besteht aus Aluminiumpfosten bzw. -balken von 6 cm auf 6 cm. Letztere

sind auf der südöstlichen Seite (das heisst, gegen das Grundstück des

Beschwerdeführers hin) in einem Abstand von 8 cm voneinander angebracht;

auf der südwestlichen Seite (gegen die F-Strasse hin) sowie oben beträgt der

Abstand zwischen den Balken jeweils 14 cm. Auf den weiteren beiden Seiten

der rechteckigen Konstruktion ist diese offen.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer bringt zunächst vor, bei der Pergola handle es sich um ein

(Besonderes) Gebäude, das einen Grenzabstand von 3,5 m einzuhalten habe.

4.2

Gebäude sind

Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen

äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig

abschliessen (vgl. § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

[ABV, LS 700.2], in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017

in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

Dispositiv

2016]). Die zwei wesentlichen Merkmale des Gebäudebegriffs sind demnach die

Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder weniger vollständige

Abschluss. Ob eine Baute ein Gebäude in diesem Sinn darstellt, ist aufgrund

einer Gesamtbetrachtung zu entscheiden. Ein drittes Element bezieht sich sodann

auf die Grösse (vgl. § 2 Abs. 2 ABV). Aus der allgemeinen

Begriffsbestimmung für Bauten und Anlagen (vgl. § 1 lit. a ABV) kommt

schliesslich als viertes Element eine gewisse Ortsbezogenheit hinzu (zum

Ganzen: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 1062 ff.). Letztere beiden Aspekte liegen hier vor, was

unbestritten ist; darauf ist nicht weiter einzugehen.

4.3 Die

Vorinstanz erwog, die hier zu beurteilende Pergola weise keine geschlossenen

Wände und keine durchgehende Bedachung auf. Zwei Seiten und der horizontale

Abschluss bestünden aus Balken, welche in einem gewissen Abstand (14 cm

bzw. 8 cm) zueinander angeordnet seien. Vom nordöstlichen Ende des

horizontalen Abschlusses lasse sich zudem eine Store ausfahren. Die

beschriebene Konstruktion könne keinen adäquaten Witterungsschutz bieten. Dies

zumindest dann nicht, wenn die Store tatsächlich nicht mehr als kurzfristig

Schutz vor Niederschlägen zu bieten vermöge. Durch die doch soliden Balken

bestehe nämlich immerhin auf der Südost- und der Südwestseite der Pergola ein

gewisser Schutz vor Witterungseinflüssen. Auf der nordöstlichen Seite biete das

ansteigende Terrain ebenfalls eine nicht zu vernachlässigende Abschirmung. Mit

einer witterungsfesten Bedachung müsste deshalb die Gebäudequalität bejaht,

ohne eine solche aber verneint werden. Um sicherzustellen, dass die Store

tatsächlich bei Niederschlägen und stärkeren Winden eingezogen werden müsse und

die Funktion eines umfassenden Witterungsschutzes nicht erfülle, sei die

Baubewilligung um eine Nebenbestimmung zu ergänzen; mittels technischer

Dokumentation des Herstellers sei nachzuweisen, dass die ausfahrbare Store

bestimmungsgemäss einzig dem Sonnenschutz diene. Gestützt auf diese Erwägungen

gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass die Pergola kein Gebäude sei und

deshalb auch keinen Grenzabstand einzuhalten habe.

4.4 Diesem

Schluss ist zuzustimmen. Die Pergola ist auf zwei Seiten vollständig offen; auf

den anderen beiden Seiten bestehen zwischen den Aluminiumbalken Lücken von 8

bzw. 14 cm. Schliesslich ist auch die Bedachung nicht abgeschlossen. Mit

Blick auf die elektrisch ausfahrbare Sonnenstore ist festzuhalten, dass diese –

wie diejenige im vom Beschwerdeführer erwähnten Urteil VB.2001.00187 –

tatsächlich primär als Sonnenschutz fungiert bzw. lediglich als solcher

fungieren kann (VGr, 8. Mai 2002, VB.2001.00187, E. 5c; vgl. dazu

auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1064). Diesen Umstand hat die

Vorinstanz mit der von ihr angeordneten Auflage abgesichert; die private

Beschwerdegegnerin hat denn auch bereits entsprechende (technische) Belege

beigebracht (vgl. 11/2 f.). Im Weiteren ist nicht davon auszugehen, dass

die Pergola zu einem späteren Zeitpunkt so abgeändert wird, dass sie unabhängig

von der Witterung genutzt werden könnte. Es ist deshalb auf die heute

bestehende Ausführung abzustellen (vgl. hierzu VGr, 25. Oktober 2018,

VB.2018.00059, E. 4.3). Vor diesem Hintergrund braucht nicht weiter

vertieft zu werden, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, das ansteigende

Terrain auf der nordöstlichen Seite der Pergola biete eine "nicht zu

vernachlässigende Abschirmung".

4.5 Was der

Beschwerdeführer gegen die vorinstanzliche Qualifikation der Pergola vorbringt,

vermag daran nichts zu ändern. Zunächst geht sein Hinweis auf den Normzweck von

§ 2 Abs. 1 ABV fehl; die erwähnte Schutzfunktion für Menschen und

Sachen ist nicht bereits dann gegeben, wenn eine Pergola (einen gewissen)

Schutz vor Sonneneinstrahlung bietet. Vielmehr geht aus der Rechtsprechung

hervor, dass es beim (umfassenden) Witterungsschutz primär um den Schutz vor

Regen, Schnee, Wind etc. geht (VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347,

E. 3.2 am Ende; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1064 [zweites

Beispiel]). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass Sonneneinstrahlung

ebenso unter den Begriff der Witterung fällt. Denn die hier zu beurteilende

Konstruktion bietet lediglich Schutz vor Sonneneinstrahlung. Sodann ist auch

die vom Beschwerdeführer angeführte Kasuistik hier nicht einschlägig: Wie die

private Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, fehlt es bei der vorliegend

interessierenden Pergola an Wänden; ebenso verfügt sie über kein Dach. Ohnehin

blendet der Beschwerdeführer bei seinen Vergleichen aus, dass eine

Qualifikation als Gebäude auf einer Gesamtbetrachtung – basierend auf den

konkreten Umständen des Einzelfalls – beruht. Das Vorhandensein bzw.

Nichtvorhandensein bestimmter Elemente – wie etwa eines Dachs oder von (festen,

abgeschlossenen) Wänden – in anderen Urteilen kann deshalb hier nicht

ausschlaggebend sein. Schliesslich geht das Vorbringen des Beschwerdeführers,

es sei auch massgebend, wie eine Baute wirke, "also ob von ihr der

Eindruck eines Bauvolumens ausgeht", an der Sache vorbei.

4.6 Im

Zusammenhang mit der Qualifikation als Gebäude rügt der Beschwerdeführer auch

die vorinstanzlich angeordnete Nebenbestimmung als unzulässig. Auch diese Rügen

gehen jedoch an der Sache vorbei: Soweit der Beschwerdeführer sich erneut auf

den Standpunkt stellt, es handle sich bei der Pergola um ein Gebäude, wurde

dies bereits widerlegt. Entgegen seiner Ansicht ist die Nebenbestimmung sodann

durchaus geeignet, den von der Vorinstanz beabsichtigten Zweck zu erfüllen.

Anders als in dem von ihm zitierten Entscheid (VGr, 22. Juli 2005,

VB.2005.00208, E. 2.4) geht es vorliegend auch nicht um die Nutzung von

Räumen im Innern eines Gebäudes, die durch Nebenbestimmungen beschränkt werden

sollte. Vielmehr liesse sich eine Verletzung der Nebenbestimmung hier relativ

leicht feststellen. Weshalb diese sodann "nicht durchsetzbar" ist,

wie der Beschwerdeführer dafürhält, leuchtet nicht ein.

5.

5.1 Im

Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, die Pergola ordne sich nicht

genügend in die bestehende Umgebung ein. Wie bereits im Rekursverfahren bringt

er insbesondere vor, das "voluminös und prägnant erscheinende, 6,11 m

lange und 2,5 m breite Konstrukt" verstosse aufgrund des Fehlens von

Grenzbauten in der baulichen Umgebung sowie wegen seiner "erschlagenden

Wuchtigkeit direkt an der Grenze" klar gegen die Vorgaben von § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz habe die von ihm aufgearbeitete Kasuistik

"zur Vereinbarkeit hoher Grenzmauern mit dem Einordnungsgebot"

pauschal als nicht einschlägig bezeichnet. Unklar sei sodann, weshalb die

Vorinstanz "die Vergleichbarkeit mit der Rechtsprechung zur Anrechnung von

Pergolen an die Dachaufbauten gemäss § 292 PBG verneint" habe.

5.2 Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erzielt wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt

sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,

namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen

und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. Bei der

Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der

offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (zum Ganzen VGr,

2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 Abs. 1 mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 810 ff.). Eine

Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus.

Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage

gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in

einen störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den

die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr,

21. Dezember 2022, VB.2022.00357, E. 4.1 Abs. 2; 7. Februar

2019, VB.2018.00395, E. 4.4).

Das Verwaltungsgericht hat sich bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle zu beschränken;

eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung begangen hat.

5.3 Die

Baubehörde hatte zur Einordnung unter anderem ausgeführt, die bauliche Umgebung

sei geprägt von Einfamilienhäusern mit grosszügigen Gärten. Die Häuser wie auch

die Gärten wiesen sehr unterschiedliche Gestaltungen auf. Die strittige Pergola

sei gestalterisch gut auf das Gebäude und die Umgebungsgestaltung des

Baugrundstücks abgestimmt und passe sich gut ein. Die Baubehörde

kam mit nachvollziehbarer Begründung zum Schluss, die befriedigende

Gesamtwirkung des Baukörpers im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG sei gegeben.

Anknüpfend an die Baubehörde und unter Hinweis auf die anlässlich des

Augenscheins gewonnenen Eindrücke erwog die Vorinstanz insbesondere, dass die

Pergola im Vergleich zu klassischen Varianten eine moderne und geradlinige

Formensprache aufweise. Das Zusammenspiel von anthrazitgrauen, durch

Zwischenräume getrennte Vertikalbalken, welche an der südöstlichen und der

südwestlichen Seite der Pergola unterschiedliche Abstände aufwiesen, mit den

horizontalen Balken, welche die Fortsetzung der südwestlich angeordneten Balken

bildeten, sorgten für ein ausreichendes Mass an Harmonie und Ausgewohnheit in

der Gestaltung. Ausserdem hielt die Vorinstanz dafür, es sei unbestritten, dass

die Pergola vom Eingangsbereich vor dem Haus des Beschwerdeführers her am deutlichsten

wahrnehmbar sei. Die Horizontalbalken seien jedoch so angeordnet, dass sie

weiterhin reichlich Licht durchliessen, um den Eingangsbereich nicht

einzudunklen. Neben der dort bestehenden Hecke und dem massiven Vordach des

Hauses des Beschwerdeführers wirke die Pergola auch nicht wuchtig oder

grossvolumig und ordne sich insofern befriedigend ein. Insgesamt hat

die Vorinstanz die Architektur der Baute ausführlich beschrieben und die

Einordnung aus verschiedenen Blickwinkeln als befriedigend beurteilt.

5.4 Die bei den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen zeigen eine

gestalterisch modern und geradlinig konzipierte Baute mit jedenfalls

befriedigender Gesamtwirkung. Hervorzuheben ist, dass sich die Vertikalbalken

der Pergola stimmig zu den vertikal angeordneten Latten an den Aussenwänden des

beschwerdeführerischen Hauses einordnen und sich dort auch die graue Farbe

wiederfindet.

Die vom Beschwerdeführer bereits vor

Vorinstanz erhobenen und vor Verwaltungsgericht wiederholten Rügen vermögen an

diesem Ergebnis nicht zu ändern. Insbesondere legte die Vorinstanz ausführlich

und zutreffend dar, dass die Rechtsprechung "zur Vereinbarkeit hoher

Grenzmauern mit dem Einordnungsgebot" vorliegend nicht einschlägig ist.

Ebensolches gilt für die vom Beschwerdeführer erneut angeführte Kasuistik zur

Anrechnung von Pergolen an die Dachaufbauten. Schliesslich verweist der

Beschwerdeführer abermals auf Art. 27 BZO, wonach am gewachsenen Boden

möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen (Abs. 1) und Stützmauern in Höhe

und Länge auf ein Minimum zu beschränken sind (Abs. 2) sowie das

bestehende Terrain durch Abgrabungen oder Auffüllungen um höchstens 2 m

verändert werden darf und sich Böschungen gut in die bestehende Topografie

einfügen müssen (Abs. 3). Wie sich bereits aus der Marginalie der

Bestimmung ergibt, regelt sie die Einordung der Umgebungsgestaltung (vgl.

ausführlich dazu VGr, 22. März 2006, VB.2005.00519,

E. 7.1 ff.). Inwiefern Art. 27 BZO hier – im Rahmen der Prüfung

der Einordnung der Pergola – anwendbar sein soll, ist nicht ersichtlich.

5.5 Insgesamt hat sich die Vorinstanz zu Recht der Auffassung der

kommunalen Baubehörde angeschlossen, wonach die Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG erfüllt seien.

6.

Da die streitgegenständliche Pergola keinen Grenzabstand

einzuhalten hat und sie sich überdies genügend einordnet, wurde die

nachträgliche Baubewilligung zu Recht erteilt. Vor diesem Hintergrund erübrigt

es sich, auf die Rügen des Beschwerdeführers unter dem Titel "Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands" einzugehen.

7.

7.1 Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2 Ausgangsgemäss

wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine

Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er zur Bezahlung einer Parteientschädigung

an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 305.-- Zustellkosten,

Fr. 3'305.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- auszurichten,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.