Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00738

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00738

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

1. B,

2. C AG,

beide vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Gemeinderat Kilchberg, vertreten durch RA E,

Mitbeteiligter,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 30. November 2021 erteilte der

Gemeinderat Kilchberg A die baurechtliche Bewilligung für innere Umbauten und

eine Vergrösserung des Dachgeschosses des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben B und die C AG am 28. Dezember

2021.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, der

angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei – eventualiter

nur für die Erweiterung des Dachgeschosses – zu verweigern. Das

Baurekursgericht hiess den Rekurs am 8. November 2022 teilweise gut.

Demgemäss hob es den Beschluss des Gemeinderates Kilchberg vom 30. November

2021.

insoweit auf, als dem Bauherrn damit die baurechtliche Bewilligung für den

Ausbau des Dachgeschosses erteilt wurde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Hierauf gelangte A mit Beschwerde vom 30. November

2022.

an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids, soweit die baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung des

Dachgeschosses aufgehoben wurde; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 13. Dezember 2022

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. B und die C AG

beantragten am 6. Januar 2023, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Gemeinderat

Kilchberg beantragte mit Beschwerdeantwort vom 23. Januar 2023 die

Gutheissung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Replik

vom 29. Januar 2023 hielt A an seiner Beschwerde fest. Die Duplik der

Beschwerdegegnerinnen erfolgte am 30. Januar 2023. Der Gemeinderat

Kilchberg liess sich am 6. Februar 2023 erneut vernehmen. Die

Beschwerdegegnerinnen reichten am 27. Februar 2023 eine weitere Eingabe

ein. Der Gemeinderat Kilchberg liess sich am 13. März 2023 nochmals

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt in der Kernzone G

gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom 23. Mai

2012.

(BZO). Mit Begehren vom 4. November 2016 ersuchte der

Beschwerdeführer um Entlassung des darauf befindlichen Gebäudes F-Strasse 03

(Vers.-Nr. 01) aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte, da er den

Wohnraum im Dachgeschoss Richtung Norden auf der bestehenden Terrasse zu

erweitern beabsichtige.

Das in der Folge im Auftrag der Gemeinde erstellte

Gutachten über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes vom April 2017 führt aus, dass

das Gebäude Teil des Komplexes F-Strasse 03/04/05/06 sei, welcher eine

mehr als 350-jährige, komplexe Baugeschichte aufweise (S. 7). 1825 sei die

Baute F-Strasse 04 um ein Wohnhaus, die heutige Baute F-Strasse 03,

erweitert worden (S. 11). Zunächst habe die Baute F-Strasse 03 über

einen Dachgiebel verfügt, welcher 1914 durch die heutige Zinne ersetzt worden

sei (S. 15, S. 25). 1980 seien die Innenwände des Dachgeschosses

entfernt sowie dessen Fenster vergrössert worden (S. 19). Das Gutachten

schliesst in der Wertung, dass der Komplex wie kaum eine andere Baute in

Kilchberg die Entwicklungsgeschichte widerspiegle. Das Gebäude sei nie

vereinheitlichend überformt worden, sondern jeder Besitzer habe seinen Hausteil

individuell entwickelt und ihn dem jeweiligen Zeitgeschmack angepasst

(S. 35). Zu erhalten empfiehlt das Gutachten neben der ursprünglichen

Bohlenständerkonstruktion – der eine besondere architektonische Bedeutung zukomme

(S. 35) – die prinzipielle äussere Erscheinung der Erweiterung des

19.

Jahrhunderts mit jenen Veränderungen des 20. Jahrhunderts, die

den Charakter des Hauses bestimmen, wozu die Zinnen zählen würden (S. 36).

Hinsichtlich des Umbauprojektes des Beschwerdeführers hält das Gutachten fest,

dass dieser Erweiterung des Wohnraumes im Dachgeschoss auf der Zinne Richtung

Norden unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten nichts entgegenstehe, da ein

solcher Eingriff die logische Fortsetzung der Baugeschichte darstellen würde

(S. 36).

2.2

Darauf gestützt stellte der Gemeinderat

Kilchberg mit Beschluss vom 3. Juli 2018 das Gebäude F-Strasse 03 unter

Schutz und erteilte dem Eigentümer zugleich die baurechtliche Bewilligung für

die Erweiterung des Dachgeschosses (sowie für diverse innere Umbauten). Nachdem

das Baurekursgericht mit Entscheid vom 13. August 2019 den dagegen erhobenen Rekurs teilweise guthiess und

den Beschluss insoweit aufhob, als damit die baurechtliche Bewilligung für die

Erweiterung des Dachgeschosses erteilt wurde, hiess das angerufene

Verwaltungsgericht die Beschwerde gut und wies die Sache zum Neuentscheid im

Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Kilchberg zurück, da die Art und der

Umfang des Schutzes nur unzureichend festgelegt worden sind (VGr, 25. Juni

2020, VB.2019.00606, Sachverhalt I,

II, E. 4.3.3 f.).

2.3

Zur

Festlegung des Schutzumfangs schloss darauf der Beschwerdeführer mit der

Gemeinde einen Schutzvertrag, welcher der Gemeinderat am 31. August 2021

Dispositiv

genehmigte. Geschützte Teile des Gebäudeäusseren sind demnach namentlich

"das Schrägdach und das Flachdach in seiner Konzeption". Auf

Grundlage der diesem Vertrag zugrundeliegenden Schutzpläne sowie des

beigelegten Baueingabeplans – welcher jenem entspricht, welcher am 3. Juli

2018 bewilligt wurde – qualifizierte die Vereinbarung die Erweiterung des

Dachgeschosses, von der keine wertvolle historische Bausubstanz betroffen wäre,

als möglich. Entsprechend erteilte der Gemeinderat dem Beschwerdeführer

(wiederum) mit angefochtenem Beschluss vom 30. November 2021 die

baurechtliche Bewilligung für die Vergrösserung des Dachgeschosses (sowie

innere Umbauten).

Das angerufene Baurekursgericht erwog in der Folge, dass

kein Anwendungsfall von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO vorliege, weshalb der

geplante Dachgeschossausbau gegen die Profilerhaltungspflicht verstosse, und

hob den Beschluss vom 30. November 2021 insoweit auf, als damit die

Bewilligung für den Ausbau des Dachgeschosses erteilt wurde. Der Beschwerdeführer moniert in seiner

Beschwerde eine rechtsfehlerhafte Auslegung und Anwendung von Ziff. 3.2.1

BZO, was im Folgenden zu untersuchen ist.

3.

3.1 Beim

streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein im Kernzonenplan der Gemeinde

Kilchberg blau bezeichnetes Gebäude (Blaubaute). Es unterliegt somit der

Bestimmung von Ziff. 3.2.1 BZO. Danach dürfen bestehende Gebäude oder

Gebäudeteile nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils (Lage,

Grundriss, kubische Gestaltung, Dachform und Firstrichtung) umgebaut oder

ersetzt werden (Abs. 1 Satz 1). Abweichungen können bewilligt oder

angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der

Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt (Abs. 1 Satz 2).

Vorbehalten bleiben gemäss Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO

Unterschutzstellungen oder Bauprojekte gemäss Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO.

3.2 Die

Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass vom in Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO

anzutreffenden Terminus "Unterschutzstellungen" nicht sämtliche

Schutzobjekte erfasst seien, sondern nur individuelle Schutzanordnungen. Von

den Kernzonenvorschriften und damit von den Geboten des Ortsbildschutzes könne

nur dann abgewichen werden, wenn Aspekte des Denkmalschutzes dies gebieten

würden. Daher müsse aus denkmalpflegerischer Sicht etwas dafür sprechen, das

Profil zu durchstossen, um die gleichwertigen Interessen von Ortsbildschutz und

Denkmalschutz auszugleichen, was vorliegend nicht gegeben sei. Der projektierte

Ausbau des Dachgeschosses lasse sich nicht auf denkmalpflegerische Gründe

stützen.

Die Vorinstanz untermauerte dieses Ergebnis darauf mit

einer historischen Betrachtungsweise. Bereits die BZO 1985 habe eine

Profilerhaltungspflicht vorgesehen, habe als Vorbehalt aber konkret

"abweichende Bestimmungen von Schutzverfügungen" statuiert. Dies

zeige, dass der Gesetzgeber nicht beabsichtigt habe, Schutzobjekte generell von

der Profilerhaltungspflicht auszunehmen, sondern nur, wenn dies im Einzelfall

aus denkmalpflegerischen Gesichtspunkten angezeigt und in der Schutzverfügung

auch entsprechend angeordnet worden sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall.

Denkmalpflegerische Gründe für den Ausbau des Dachgeschosses, wie etwa die

Wiederherstellung eines historischen Zustands, würden keine bestehen. Für einen

Ausbau des Dachgeschosses sprächen einzig Gründe des Wohnkomforts, was keine

Abweichung von den Kernzonenvorschriften rechtfertigen würde.

3.3 Strittig

ist vorliegend der wahre Normsinn von Ziff. 3.2.1 BZO und dabei besonders

der verwendete Begriff der "Unterschutzstellungen" in

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO. Zur Sinnermittlung ist als Ausgangspunkt

zunächst der Wortlaut zu untersuchen, wobei in Bezug auf das gebrauchte Wort

"Unterschutzstellungen" die Rechtssprache Massstab ist für

Wortlautgrenze und Auslegungsergebnis (vgl. Susan Emmenegger/Axel Tschentscher,

Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Bd I/1, Einleitung: Art. 1–9

ZGB, Bern 2012, Art. 1 N. 214). Unter Unterschutzstellung ist

geläufig das Verfahren zu verstehen, in welchem ein Objekt als Schutzobjekt

qualifiziert wird. Im Kanton Zürich sind die möglichen Schutzobjekte in

§ 203 Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) aufgeführt. Der

Schutz dieser Objekte soll mittels Schutzmassnahmen gemäss §§ 205 ff.

PBG erreicht werden. Schutzmassnahmen können dabei – was, wie auch vorliegend,

regelmässig anzutreffen ist – auf Teile des Schutzobjekts begrenzt sein (vgl.

§ 207 PBG und § 10 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung

vom 20. Juli 1977 [KNHV], wonach der Schutzumfang festzulegen und genau zu

umschreiben ist).

Nach Ansicht des Beschwerdeführers ist eine

individuell-konkrete Schutzanordnung für ein Gebäude vom Begriff der

Unterschutzstellungen im Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO umschlossen

und gehe der Profilerhaltungspflicht vor. Eine Differenzierung in Bezug auf Art

und Umfang der Schutzmassnahmen unterlässt er, womit auf dieser Grundlage

sämtliche Schutzobjekte vom Vorbehalt für Unterschutzstellungen in

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO profitieren würden, ungeachtet davon, welche

Bauteile des Schutzobjekts tatsächlich Schutz erfahren. Der rechtstechnische

Sprachgebrauch (vgl. etwa die Gleichsetzung von (definitiver) Schutzmassnahme

und Unterschutzstellung bei Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der

Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton

Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 18 f.) spricht eher für eine

engere grammatikalische Auslegung, wonach allein die geschützten Bauteile eines

Schutzobjekts vom Wortlaut "Unterschutzstellungen" erfasst wären.

3.4 Die

historische Betrachtung der Norm durch die Vorinstanz gibt zu keinen

Beanstandungen Anlass. Die BZO 1985 (festgesetzt am 22. und 31. Januar und

12. Februar 1985) hält in Art. 5 Abs. 1 lit. a fest, dass

bei Gebäuden mit Abbruchverbot (mit separater Schutzverfügung unter Schutz

gestellt) allfällige bauliche Änderungen grundsätzlich innerhalb der bisherigen

Abmessungen zu erfolgen haben. Abs. 2 statuiert, dass "[a]bweichende

Bestimmungen der Schutzverfügungen" vorbehalten bleiben. Die revidierte

BZO vom 4. April 1995 verankerte die Regelung neu in Ziff. 3.2.1 BZO.

Laut Abs. 2 sind von der Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils gemäss

Abs. 1 "Unterschutzstellungen" entbunden. Mit der Teilrevision

der BZO vom 23. Mai 2013 erhielt Ziff. 3.2.1 BZO ihre heutige

Fassung, wonach neben Unterschutzstellungen neu auch Bauprojekte gemäss

Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO der Profilerhaltung vorbehalten bleiben. Dem

dazugehörigen Bericht nach Art. 47 RPV vom 28. Oktober 2013 ist zu

entnehmen, dass in der Kernzone bei "neuzeitliche[m] Bauen" an

geschützten Gebäuden "die Umsetzung der Schutzanliegen vorgeht"

(S. 12).

3.5 Mit dem

Erlass von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO beabsichtigte der Gesetzgeber, das

Verhältnis von Denkmalschutz und Ortsbildschutz zu klären (welches konfligieren

kann, siehe Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 286). Objekte des

Ortsbildschutzes sind gemäss § 23 Abs. 1 KNHV die in § 203 Abs. 1 lit. c PBG genannten, in der Regel grösseren Baugesamtheiten.

Der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern erfolgt namentlich durch die

Festsetzung von Kernzonen, welche

schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne umfassen, die in ihrer

Eigenart erhalten werden sollen (§ 48 Abs. 2 lit. a und

§ 50 Abs. 1 PBG; § 24 Abs. 1 KNHV).

Mit Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO verhalf der Normgeber

dabei dem Denkmalschutz im Verhältnis zum Ortsbildschutz (partiell, nämlich

hinsichtlich der Profilerhaltung) zum Durchbruch, indem er in den Vorschriften

zur Kernzone (Ziff. 3 ff. BZO) Unterschutzstellungen von der

Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils (welches die Bewahrung der Eigenart bzw. des Charakters des

betreffenden Gebiets bezweckt, VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629,

E. 8.3.1) vorbehielt. Was den (strittigen) Umfang des Vorbehalts angeht,

ist den Materialen zu entnehmen, dass damit den Anliegen des

Denkmalschutzes Vorrang eingeräumt werden soll. Dies deutet darauf hin, dass

denkmalpflegerische Gründe für die Durchstossung des Gebäudeprofils vorliegen

müssen (was mit dem bereits favorisierten engeren Wortverständnis einhergeht).

Die beschwerdeführerische Ansicht, wonach das Vorliegen eines irgendwie

gearteten Schutzobjekts genügt, hätte überschiessende Folgen, welche vom

Gesetzgeber in dieser Form nicht gewollt sein können: Soweit konkret angeordnete

Schutzmassnahmen das Gebäudeprofil unberührt lassen, kommt es gar nicht zu einem (konfligierenden) Verhältnis

zwischen Ortsbild- und Denkmalschutz, welches mit Ziff. 3.2.1

Abs. 2 BZO aufgelöst werden soll. Ebenso wenig liegt ein Konflikt zwischen

Ortsbild- und Denkmalschutz

vor, wenn die baulichen Massnahmen ohne denkmalpflegerische Interessen das

Gebäudeprofil durchstossen wollen. Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO ist

entsprechend allein dann einschlägig, wenn sich das bisherige Gebäudeprofil und

die denkmalschutzrechtliche Massnahme (unversöhnlich) gegenüberstehen, und

beantwortet die Vorrangfrage zugunsten letzterer. Eine darüber hinausgehende

Anwendung von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO, also eine auf (beliebige)

Schutzobjekte, würde demgegenüber den Ortsbildschutz untergraben, ohne dass ein

denkmalpflegerischer Anlass dafür ersichtlich ist.

3.6 Unter

systematischen Gesichtspunkten ist zu erwägen, dass Ziff. 3.2.1

Abs. 2 BZO einerseits Unterschutzstellungen von der

Profilerhaltungspflicht ausnimmt, andererseits Bauprojekte gemäss

Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO. Letztere Norm statuiert, dass bei

Bauprojekten mit besonders guter Einordnung und Gestaltung Abweichungen von den

materiellen Vorschriften über die Dachform und Dacheindeckung zugelassen

werden. Damit sollen gemäss den Materialien die Voraussetzungen für zeitgemäss

und qualitätsvoll gestaltete Neubauten in der Kernzone geschaffen werden

(Teilrevision der BZO Kilchberg, synoptische Darstellung vom 28. Oktober

2013 des Planungsbüros Daniel Christoffel, S. 17). Die mitbeteiligte

Gemeinde setzt nun diese zwei Vorbehalte für das Abweichen von der

Profilerhaltung ins Verhältnis und schreibt, dass auch bei Schutzobjekten eine

auf Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO gestützte qualitätsvolle Weiterentwicklung

möglich sein müsse. Es könne nicht dem Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2

BZO entsprechen, bei einer Unterschutzstellung einen strengeren Massstab

anzuwenden als bei einem Ersatzbau nach Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO. Diese

Argumentation übersieht zweierlei: Der Vorrang der Unterschutzstellungen

gegenüber Bauprojekten gemäss Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO entspricht dem

klaren Willen des Gesetzgebers (oben E. 3.4 und Teilrevision der BZO

Kilchberg, synoptische Darstellung vom 28. Oktober 2013 des Planungsbüros

Daniel Christoffel, S. 17). Zudem ist eine solche Differenzierung vom

öffentlichen Interesse an der Erhaltung von Baudenkmälern (dazu VGr, 14. Juli

2022, VB.2021.00366, E. 3.3; Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 466) getragen. Somit ist eine unzulässige

Ungleichbehandlung zuungunsten von Schutzobjekten im Vergleich mit

Neubauprojekten nicht gegeben.

Die Bezugnahme des Beschwerdeführers auf die

verfassungskonforme Auslegung geht ferner fehl: Der in Ziff. 3.2.1

Abs. 2 BZO statuierte Vorbehalt zugunsten von Unterschutzstellungen ist

(bereits) eine Ausprägung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes (BGE 90 I 334 E.

3c). Der Beschwerdeführer fordert nun unter Berufung auf die

Verhältnismässigkeit weitere Abweichungen von Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO,

was (gerade angesichts der vom Gesetzgeber vorgesehenen Ausnahmeregelungen) mit

Blick auf das Legalitätsprinzips nicht angebracht ist. Entsprechend dringt das

Argument der Gemeinde, dass die Profilabweichung nur untergeordnet sei, nicht

durch, da auch diesfalls die Baurechtswidrigkeit nicht wegfällt. Aus dem

gleichen Grund (der Baurechtswidrigkeit) ist irrelevant, dass der projektierte

Dachaufbau von aussen kaum wahrnehmbar sei und gegenüber dem Terrassengeländer

zurückversetzt zu liegen kommen würde. Schliesslich überzeugt nicht, was der

Beschwerdeführer mit der seiner Ansicht nach verfassungskonformen Auslegung von

Ziff. 3.2.1 Abs. 1 Satz 2 BZO und den dort verankerten

Abweichungsermächtigungen ausführt, da die relevante Verbindung mit

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO nicht ersichtlich ist.

3.7 Was der

Beschwerdeführer im Weiteren gegen das Auslegungsergebnis vorbringt, schlägt

nicht durch: Zunächst mag die beschwerdeführerische Darstellung der

gerichtlichen Praxis betreffend Kernzonen und Profilerhaltung zutreffen, sie

trägt zur Ermittlung des Normsinnes mittels teleologischer Auslegung von

Ziff. 3.2.1 BZO aber nichts Ergiebiges bei. Im Weiteren vermischt der

Beschwerdeführer Ortsbild- und Denkmalschutz, wenn er schreibt, dass die

Nichtbeeinträchtigung des Ortsbildes bereits anlässlich der denkmalpflegerischen

Beurteilung festgestellt worden sei. So hat das Gutachten das Bauprojekt im

Dachgeschoss allein unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten beurteilt (oben

E. 2.1).

3.8 Ebenso

wenig vermögen die Einwände der mitbeteiligten Gemeinde das Auslegungsergebnis

der Vorinstanz umzustossen: Zunächst führt die Gemeinde aus, dass

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO anwendbar sei, da gemäss dem Schutzvertrag das

Schrägdach und das Flachdach in seiner Konzeption zu schützen sind und somit

eine entsprechende Schutzanordnung vorliege. Dabei übersieht die Gemeinde, dass

das mit angefochtenem Beschluss bewilligte Projekt vom bisherigen Gebäudeprofil

abweichen will (und nicht der Schutzvertrag, der selbst keine Baugenehmigung

ausspricht), weshalb dieses Projekt in den Anwendungsbereich von

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO fallen müsste. Dies tut es indes nicht. Es mag

denkmalverträglich sein, womit es aber nicht zwangsläufig denkmalpflegerisch

geboten wäre. Die Vorinstanz erwog zutreffend, dass der Ausbau des

Dachgeschosses aus denkmalpflegerischer Sicht nicht erwünscht wäre. Das

Bauprojekt auf dem Dachgeschoss wird allein auf die denkmalpflegerische

Vereinbarkeit mit dem Gebäude F-Strasse 03 untersucht. So erwägt der

angefochtene Beschluss, dass vom projektierten Ausbau des Dachgeschosses keine

wertvolle historische Bausubstanz betroffen wäre (oben E. 2.3). Um- und

Ausbauten, die im Lauf der Zeit entsprechend den sich ändernden Bedürfnissen

und dem jeweiligen Zeitgeschmack erfolgten, können zwar durchaus auch von

besonderem baugeschichtlichen Interesse und damit geeignet sein, einen

bedeutenden Eigenwert zu begründen (BGr, 18. November 2014, 1C_267/2014,

E. 4.4). Ein solcher eigener denkmalpflegerischer Wert der projektierten

Dacherweiterung ist aber nicht aufgezeigt oder erkennbar. Der pauschale

Hinweis, dass das Projekt die logische Fortsetzung der Baugeschichte sei (oben

E. 2.1), begründet schliesslich keinen Denkmalwert, da mit einer solchen Argumentation

sämtliche bauliche Massnahmen schützenswert wären, was denkmalpflegerisch nicht

angehen kann.

Die Gemeinde wendet ferner ein, dass mit dem

Auslegungsergebnis der Vorinstanz der Vorbehalt der Profilerhaltungspflicht in

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO kaum zum Tragen käme und allein den Fall

erfassen würde, in dem ein Schutzobjekt wiederhergestellt werden solle. Dies

allein vermag das Auslegungsergebnis nicht umzustossen, da der Vorbehalt in

Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO die ausnahmsweise (und gerade nicht die

regelhafte oder häufige) Befreiung von der Profilerhaltungspflicht in

Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO vorsieht. Wenige Anwendungsfälle sprechen

nicht grundsätzlich gegen den Ausnahmevorbehalt; massgeblich ist, dass die vom

Gesetzgeber angedachten Sachverhalte davon erfasst sind.

3.9 Als

Unterschutzstellungen im Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO, welche dem

bisherigen Gebäudeprofil gemäss Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO vorgehen, sind

somit mit der Vorinstanz allein jene aufzufassen, welche aus

denkmalpflegerischen Gründen die Durchstossung der Profilerhaltungslinie

vorsehen. Damit bleibt eine qualitätsvolle Weiterentwicklung des Schutzobjekts

– entgegen dem Beschwerdeführer – durchaus möglich; eine solche verlangt aber

in Bezug auf die Abweichung vom Dachprofil eine Rechtfertigung unter

denkmalpflegerischen Aspekten. Die Auslegung der Vorinstanz hält somit vor der

verwaltungsgerichtlichen Kontrolle stand.

Ein Eingriff in die Gemeindeautonomie liegt schliesslich

nicht vor. Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in Bezug auf

die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie bei

Ermessensentscheiden gestützt auf solches zwar nur eine beschränkte

Überprüfungsbefugnis zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der

Auslegung ein Beurteilungsspielraum zu (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00553, E. 3.1 mit Hinweisen).

Der auszulegende Begriff der Unterschutzstellungen entstammt aber nicht dem

kommunalen Recht; das Baudenkmal ist vielmehr auf kantonaler Stufe

definiert oder umschrieben (Annina Naomi Fey, Die Interessenabwägung im

Denkmalschutzrecht – Ausgewählte Aspekte, unter besonderer Berücksichtigung der

Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/Genf 2023, Rz. 16; Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 9).

Darüber hinaus zeigte die Vorinstanz ausführlich auf, dass die kommunale

Auffassung zu nicht sachgerechten Ergebnissen – in Form einer übermässigen

Privilegierung von Eigentümern von Schutzobjekten zulasten des Ortsbildschutzes

– führen würde, womit die Gemeinde den Rahmen einer vertretbaren Auslegung

verliess.

4.

Nach dem

Ausgeführten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss

wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr ist er zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die

Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 3'255.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,

den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- auszurichten, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.