Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00012

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00012

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause,

Ersatzrichterin Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Bau- und Planungskommission Erlenbach,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 5. April

2022 erteilte die Bau- und Planungskommission Erlenbach C die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der E-Strasse 02 und 03 in Erlenbach.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben A, F und G, H sowie I mit

separaten Eingaben Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Die

Rekurse wurden vereinigt und mit Entscheid vom 22. November 2022 wies das

Baurekursgericht diese ab.

III.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 9. Januar 2023

an das Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid

aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung zu verweigern. Eventualiter sei

die Sache zur Neubeurteilung der geänderten Baupläne an die Bau- und

Planungskommission Erlenbach zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten von C und der Gemeinde Erlenbach.

C beantragte am 19. Januar 2023, die Beschwerde unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die Bau- und

Planungskommission der Gemeinde Erlenbach beantragte mit Eingabe vom 31. Januar

2023.

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten von A. Das Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom

17.

Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde.

Mit Replik vom 20. Februar 2023 bzw. Duplik vom 1. März

2023.

hielten A bzw. C an ihren Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Als direkt angrenzende Eigentümerin ist

die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3

Da auch die weiteren

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone

W2/25 % gemäss Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach (BZO). Geplant ist anstelle des

bestehenden Einfamilienhauses die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit zwei

Wohneinheiten.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt, ihr Anspruch auf rechtliches

Gehör sei verletzt worden, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt

habe.

3.1

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der zuständigen

Behörde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit

weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Die Durchführung eines

Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind

und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,

wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht

zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember

2019, 1C_582/2018, E. 2.4; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).

3.2

Die

tatsächliche Situation auf dem Baugrundstück ergibt sich aus den bei den Akten

befindlichen Plänen. Der Sachverhalt erweist sich als genügend erstellt und es

bedurfte weder im vorinstanzlichen noch im vorliegenden Verfahren eines

Augenscheins. Demgemäss hat die Vorinstanz mit ihrem Verzicht auf einen

Augenschein den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör nicht

verletzt und ist auch im vorliegenden Verfahren kein

Augenschein durchzuführen (zur Einordnung vgl. auch E. 5).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, dass bezüglich des Attikageschosses eine

unzulässige Mängelbehebung vorliege. Die ästhetischen Auswirkungen der

Mängelbehebung seien nicht abschätzbar. Bei einer bergseitig fassadenbündigen

Anordnung des Attikageschosses müsse zudem den besonderen ästhetischen

Anforderungen für Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) entsprochen

werden. Allein der Umstand, dass aufgrund der Mängelbehebung in den geänderten

Bauplänen das Dachprofil talseitig nicht mehr durchstossen werde, genüge diesen

Anforderungen nicht. Zudem begründe die (vermeintlich) zulässige Dimension des

Attikageschosses nach Art. 35 i. V. m.

Art. 38 BZO noch keine hinreichende Abgrenzung des Attikageschosses von

einem Vollgeschoss. Die Anwendung dieser Bestimmungen dürfe mit anderen Worten

nicht dazu führen, dass der Grundsatzentscheid, gemäss welchem in der W2/25 % nur zwei Vollgeschosse

zulässig seien, ausgehebelt werde. Werde ein Attikageschoss (bergseitig)

fassadenbündig angeordnet, erscheine es von vornherein als Vollgeschoss, sodass

an die gestalterischen Anforderungen zur Abgrenzung des Attikageschosses von

den zwei weiteren Vollgeschossen besondere Anforderungen zu stellen seien. Wie

sich selbst aus den angepassten Bauplänen ergebe, sei jedoch das vorliegend

geplante Attikageschoss baulich identisch wie die beiden Vollgeschosse

ausgestaltet. Das Bauvorhaben bleibe damit unverändert in seiner Wahrnehmung

ein solches mit drei Vollgeschossen und verstosse daher gegen die BZO.

4.2

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender

Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist

Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches

verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,

wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten

Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen

darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung

der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV]). Das

Interesse der Bauherrschaft am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig

einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere

Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden

können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.

Ziehen die Mängel aber wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018,

VB.2017.00830, E. 5.1, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB

1983.

Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).

Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der

Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden

können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, dem Baurekursgericht als

Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar

2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

4.3

In § 292

in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG;

Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) wird

festgehalten, dass Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von

Sonnenenergie und kleinere technische Aufbauten, wo nichts anderes bestimmt

ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge

sein dürfen, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach

zulässigen Ebenen durchstossen. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BZO sind

Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) entsprechend den kantonalen

Bestimmungen zulässig. In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das

Attikageschoss gemäss Art. 38 Abs. 3 BZO bergseitig fassadenbündig

angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses

die zulässige Gebäudehöhe eingehalten wird und seine Fläche nicht grösser wird

als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 2. Art. 38 Abs. 3 BZO

sieht somit eine vom kantonalen Recht abweichende Regelung vor, welche für das

vorliegende Bauvorhaben massgebend ist.

4.4

Die Bau-

und Planungskommission Erlenbach hielt in Disp.-Ziff. 1.1.1 der

angefochtenen Bewilligung fest, dass das Attikageschoss im nordwestlichen

Bereich gestalterisch zu überarbeiten sei. In den Erwägungen wird dazu unter

anderem festgehalten, dass das Attikageschoss – je nach Standort/Blickwinkel –

nicht auf Anhieb als solches erkennbar sei, was aus gestalterischer Sicht nicht

zu befriedigen vermöge. Insbesondere wurde seitens der Bau- und

Planungskommission Erlenbach bemängelt, dass das Attikageschoss im

nordwestlichen Bereich mit der seitlichen Flügelmauer bzw. dem Abstellraum das

hypothetische Schrägdachprofil durchstosse.

Das Baurekursgericht gelangte zur Auffassung, dass die

notwendigen Anpassungen hinreichend klar seien. Die Bau- und Planungskommission

Erlenbach habe bemängelt, dass das Attikageschoss im nordwestlichen Bereich mit

der seitlichen Flügelmauer bzw. dem Abstellraum das hypothetische

Schrägdachprofil durchstosse. Mit der verlangten Umgestaltung solle dafür

gesorgt werden, dass das Dachprofil talseitig nicht mehr durchstossen werde.

Die Korrektur liegt auf der Hand und bestehe, wie in den Erwägungen festgehalten,

darin, die Flügelmauer bzw. den Abstellraum wegzulassen. Mithin bleibe nicht

offen, welche Anpassungen vorzunehmen seien. Die Anpassungen seien zudem von

untergeordneter Bedeutung, bedingten keine konzeptionelle Überarbeitung und

seien ohne besondere Schwierigkeiten machbar. Die baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen könnten beurteilt werden.

Andere Möglichkeiten zur Mängelbehebung durch Anpassungen im

"nordwestlichen Bereich" seien zwar theoretisch denkbar und nach dem

Wortlaut der Erwägungen zulässig, aber praktisch nicht von Relevanz, da sie

weitergehende, für die Bauherrschaft nachteiligere Anpassungen umfassen würden.

Dass solches tatsächlich nicht in Betracht komme, zeigten die von der

Bauherrschaft inzwischen eingereichten, abgeänderten Pläne. Demgemäss solle die

Flügelmauer bzw. der Abstellraum weggelassen werden, was, wie gesagt, die

naheliegende und in praktischer Hinsicht die einzige infrage kommende

Korrekturvariante darstelle. Im Ergebnis sei festzuhalten, dass der fragliche

Mangel einer auflageweisen Behebung ohne Weiteres zugänglich sei und keine

Bauverweigerung rechtfertige (vgl. zum Ganzen E. 4.4.2 des

vorinstanzlichen Entscheids).

4.5

Dass das

Baurekursgericht die Nebenbestimmung in Disp.-Ziff. 1.1.1 der

angefochtenen Bewilligung in Verbindung mit den Erwägungen als genügend konkret

qualifiziert hat, ist nicht zu beanstanden. Mit der nebenbestimmungsweise

verlangten Umgestaltung ist dafür gesorgt, dass das Dachprofil talseitig nicht

mehr durchstossen wird. Die Anpassungen sind von untergeordneter Bedeutung,

bedingen keine konzeptionelle Überarbeitung und sind ohne besondere

Schwierigkeiten machbar. Auch kann beurteilt werden, welchen Einfluss die

Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Soweit die

Beschwerdeführerin eine ungenügende Einordnung des angepassten Attikageschosses

rügt, ist auf E. 5 zu verweisen.

4.6

Die

Definition von Dachgeschossen bzw. die Anforderungen an deren Ausgestaltung

ergeben sich aus § 275 Abs. 2 sowie § 292 in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG und Art. 38

Abs. 2 und 3 BZO. Das Gegenstand dieses Verfahrens bildende Attikageschoss

entspricht diesen Vorschriften. Es ist daher als Dachgeschoss zu qualifizieren.

Die zulässige Anzahl von zwei Vollgeschossen ist damit eingehalten. Die

Einhaltung der maximale Gebäudehöhe von 7,5 m und der maximal zulässigen

Fläche für das Attikageschoss stellt die Beschwerdeführerin auch im

Beschwerdeverfahren nicht infrage. Dass das Attikageschoss gemäss Art. 38 Abs. 2

BZO bergseitig fassadenbündig angeordnet werden darf, ist in der Bau- und

Zonenordnung selbst vorgesehen und vermag die Zonierung daher nicht ihres

Sinnesgehalts zu entleeren. Das vorgesehene bergseitig fassadenbündige

Attikageschoss entspricht dieser Vorschrift. Ob diese Rüge daher von der

Beschwerdeführerin rechtzeitig vorgebracht wurde, kann offenbleiben.

5.

5.1

Weiter

macht die Beschwerdeführerin eine ungenügende Einordnung geltend. Die Würdigung

nach § 238 Abs. l PBG setze voraus, dass die gestalterische Wirkung

des Bauvorhabens als solches aufgrund der Baupläne überhaupt beurteilt werden

könne. Bei den von der Beschwerdegegnerin im Baubewilligungsverfahren geprüften

Bauplänen habe sich das Attikageschoss überhaupt nicht von den Vollgeschossen

abgegrenzt und sei zudem überdimensioniert gewesen bzw. habe gegen Art. 38

BZO verstossen. Auch sei die Nebenbestimmung zur Mängelbehebung nicht konkret

formuliert worden. Es sei daher der Beschwerdeführerin gar nicht möglich

gewesen, die gestalterische Wirkung des Bauvorhabens im Rekurs substanziiert zu

rügen. Die Würdigung des Bauvorhabens sei erst nach Vorliegen der durch die

Bauherrschaft geänderten Baupläne möglich gewesen. Weder die kommunale

Baubehörde noch das Baurekursgericht hätten die Gestaltung und Einordnung des

im Lauf des Rekursverfahrens geänderten Bauvorhabens geprüft. Die Gestaltung

des Attikageschosses sei sowohl für die Einordnung in die Umgebung wie auch für

die gestalterische Abgrenzung von den zwei zulässigen Vollgeschossen

wesentlich. Alles andere verletze sowohl die Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a

BV sowie auch Art. 29 BV, nämlich die Teilgehalte der Begründungspflicht

und das Verbot der Rechtsverweigerung.

5.2

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der

unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen

(VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 3.2; 30. November 2017,

VB.2017.00102, E. 4.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 814 f.).

5.3

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die mit der Baubewilligung verbundene

Nebenbestimmung bezüglich des

Attikageschosses als zulässig zu beurteilen (vgl. dazu E. 4). Bereits

aufgrund der von der Bau- und Planungskommission Erlenbach angeordneten Nebenbestimmung ergibt sich,

dass sie das Bauprojekt gerade auch in diesem Zusammenhang geprüft und

beurteilt hat. Dasselbe gilt für das Baurekursgericht (vgl. dazu E. 7.4

des vorinstanzlichen Entscheids).

Es wäre der Beschwerdeführerin zudem ohne Weiteres möglich

gewesen, im baurekursgerichtlichen Verfahren anhand der Pläne darzulegen,

inwiefern ihrer Ansicht nach das Bauvorhaben die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG nicht erfüllt. In ihrem Rekurs führte die Beschwerdeführerin jedoch einzig

aus, dass das Attikageschoss aus gestalterischer Sicht nicht zu befriedigen

vermöge, da das Attikageschoss im Bereich der Nordwestseite kaum als solches

erkennbar sei und das Gebäude aufgrund der nordwestseitig hinausragenden und

geschlossenen Seitenwand übergeschossig in Erscheinung trete. Offenkundige

stehe das äussere, gestalterische Erscheinungsbild des Bauvorhabens gar nicht

fest. Eine abschliessende Beurteilung der Einordnung sei entsprechend

ausgeschlossen. Selbst im Fall einer Überarbeitung erziele das Attikageschoss

keine genügende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG. Davon

ausgehend, dass zumindest die Höhe des Gebäudes unverändert bleibe, türme sich

das Bauprojekt über den sich daneben befindenden Bäumen und Sträuchern auf.

Inmitten einer von Bepflanzung dominierenden Umgebung solle ein Betonklotz

erstellt werden, welcher das Umgebungsbild beeinträchtige. In der Replik vom 19. Juli

2022.

hält die Beschwerdeführerin lediglich fest, dass das Attikageschoss auch

nach der Überarbeitung übergeschossig in Erscheinung trete. Auch im

Beschwerdeverfahren erhebt sie diesbezüglich keine weiteren konkreten Rügen.

Das äussere Erscheinungsbild des Bauvorhabens war aufgrund

der Pläne ohne Weiteres beurteilbar (auch unter Berücksichtigung der

Nebenbestimmung bezüglich des Attikageschosses). Zudem liegt darin, dass das

geplante Gebäude Bäume und Sträucher in der Umgebung überragt, kein

gestalterischer Mangel des Bauvorhabens. Das Baurekursgericht konnte daher

angesichts der erhobenen Rügen auf einen Augenschein verzichten.

Auch eine Verletzung der Rechtsweggarantie (Art. 29a

BV), der Begründungspflicht oder des Verbots der Rechtsverweigerung (Art. 29

BV) liegt damit nicht vor. Die Bewilligung, in welcher das überarbeitete

Attikageschoss beurteilt wird, ist der Beschwerdeführerin jedoch zu eröffnen.

Sie hat somit die Möglichkeit, gegen das angepasste Attikageschoss wiederum ein

Rechtsmittel zu ergreifen und damit ihre Interessen zu wahren.

5.4

Ein über

die Auflage in Disp.-Ziff. 1.1.1 der angefochtenen Bewilligung

hinausgehender Volumenverzicht kann im vorliegenden Fall nicht aus

Ästhetikgründen verlangt werden. Auch die übrigen im Rekursverfahren

vorgetragenen Vorbringen der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet, die gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG verlangte genügende Gesamtwirkung infrage zu

stellen. In diesem Zusammenhang wird auf E. 7.4 des vorinstanzlichen

Entscheids verwiesen. Wird die Flügelmauer bzw. der Abstellraum im

nordwestlichen Bereich weggelassen, ist auch von einer genügenden Einordnung

des Attikageschosses auszugehen. Weitere Gründe, welche für eine Verweigerung

der Baubewilligung infolge des Einordnungsgebots gemäss § 238 Abs. 1 PBG sprechen, sind nicht ersichtlich. Im vorinstanzlichen Entscheid hat sich

das Baurekursgericht somit der Auffassung der kommunalen Baubehörde, wonach die

Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG an das geplante

Bauvorhaben erfüllt sind, zu Recht angeschlossen.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass gemäss den Bauplänen jedenfalls

der Archivraum im Erdgeschoss mit geringfügigen baulichen Massnahmen einer

Nutzung als Arbeitsraum zugeführt werden könne, liege er doch zu einem

wesentlichen Umfang über dem gewachsenen Terrain. Dieser Raum sei daher der

Ausnützung hinzuzurechnen, womit die zulässige Ausnützung bereits überschritten

sei. Hinzu komme, dass hinsichtlich des Geräte-/Veloraums auflageweise verlangt

werde, dass die innere Erschliessung wegfalle. Bei einem Bauprojekt wie dem

vorliegenden sei eine solche Änderung hinsichtlich der Nutzung dieses Raums

durch die Bewohnerinnen und Bewohner als eine wesentliche Änderung zu

qualifizieren. Dementsprechend handle es sich nicht bloss um einen

untergeordneten Mangel.

6.2

An die

Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung des PBG alle dem Wohnen, Arbeiten oder

sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in

Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und

Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Für die Frage der Anrechenbarkeit ist

entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die

Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen

bestimmt ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 23. November

2011, VB.2011.00389, E. 4.2.1; 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2).

Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die von der

Bauherrschaft beabsichtigte und in den Plänen angegebene Nutzung an (VGr, 9. Februar

2011, VB.2010.00506, E. 2.3). Anrechenbar sind sodann Räume, welche

gemäss Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen,

aber als solche verwendbar sind, das heisst, dass die Eignung ohne

wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt werden kann (vgl. zum Ganzen

VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 3.3).

6.3

Das

Baurekursgericht hielt dazu in E. 5.4.3 des vorinstanzlichen Entscheids

fest, dass die weiteren nicht angerechneten Räume im Untergeschoss und im

Erdgeschoss, namentlich die Archivräume und der Wirtschaftsraum, in objektiver

Hinsicht nicht für eine Nutzung nach § 255 Abs. l in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG

geeignet seien, da sie nicht beheizt seien und nicht über die gemäss § 302 PBG nötige Belichtung und Belüftung verfügten, d. h. namentlich nicht über Fenster, die über dem

Erdreich lägen, ins Freie führten und in ausreichendem Mass geöffnet werden

könnten. Oblichter würden diese Anforderungen nicht erfüllen, eine künstliche

Beleuchtung noch weniger. Welche Fläche die vorliegenden Räume aufweisen

würden, sei nicht von Belang, da dies an der fehlenden objektiven Eignung für

anrechenbare Nutzungen nichts ändere.

6.4

Im

Beschwerdeverfahren hält die Beschwerdeführerin daran fest, dass der Archivraum

im Erdgeschoss an die Ausnützung anzurechnen sei. Bezüglich der übrigen Räume

enthält die Beschwerdeschrift keine konkreten Ausführungen.

In den Plänen werden zwei Räume im Erdgeschoss als

Archivräume bezeichnet. Diese Räume sind vom Wohnbereich klar abgetrennt,

unbeheizt und haben keine Fenster. Die Beschwerdeführerin legt denn auch nicht

dar, mit welchen geringfügigen baulichen Massnahmen die Archivräume im

Erdgeschoss einer Nutzung als Arbeitsraum zugeführt werden könnten. Aufgrund

der klaren räumlichen Trennung und der fehlenden Fenster ist dies auch nicht

ersichtlich. Der Einbau von Fenstern wäre bewilligungspflichtig. Zudem wäre der

Fenstereinbau von aussen klar ersichtlich. Es handelt sich somit nicht um eine

Massnahme, die im Gebäudeinnern ohne grossen Aufwand unbemerkt umgesetzt werden

könnte. Der vor­instanzliche Entscheid ist daher auch in diesem Punkt nicht zu

beanstanden.

6.5

Soweit die

Beschwerdeführerin geltend macht, dass sich die Nebenbestimmung betreffend des

Geräte-/Veloraums als unzulässig erweise, ist auf E. 5.4.3 des

vorinstanzlichen Entscheids zu verweisen. Zur Behebung des Mangels müsse einzig

die Innentüre, die vom Geräte-/Veloraum in das Gebäudeinnere führe, weggelassen

werden. Ausserdem sei sicherzustellen, dass sich der Geräte-/Veloraum nicht für

eine Nutzung eigne, die zu dessen Anrechenbarkeit führe. Dazu sei die

(natürliche) Belichtung auf das vorgesehene Fensterband zu beschränken und

dürfe die Aussentüre keine Glasöffnungen aufweisen. Diese konkreten Massnahmen

würden sich aus den Auflagen gemäss Disp.-Ziff. 1.1.2 und 1.1.3 der

angefochtenen Baubewilligung in Verbindung mit den Erwägungen ergeben, auf die

in der Nebenbestimmung verwiesen werde. Die Anpassungen seien augenscheinlich

von untergeordneter Natur und ohne besondere Schwierigkeiten möglich. Diese Ausführungen

des Baurekursgerichts sind nachvollziehbar und die Nebenstimmungen gemäss

Disp.-Ziff. 1.1.2 und 1.1.3 der angefochtenen Bewilligung nicht zu

beanstanden. Auch zusammen mit der Nebenbestimmung in Disp.-Ziff. 1.1.1

der angefochtenen Baubewilligung (vgl. dazu E. 4) wird die Einheit der

Baubewilligung nicht infrage gestellt.

7.

7.1

Schliesslich

macht die Beschwerdeführerin geltend, aus den Schnittplänen sei ersichtlich,

dass das Erd- und Untergeschoss in einem Abstand von ca. 0,50 m zur

Grundstücksgrenze der Beschwerdeführerin erstellt werden solle. Unmittelbar

über der Abgrabungsstelle befinde sich das Schwimmbad der Beschwerdeführerin.

Eine Abgrabung an dieser Stelle sei aus statischer Sicht schlicht

unverantwortbar, da eine massive Einsturzgefahr drohe, wobei keinerlei

Vorsichtsmassnahmen vorgesehen seien. Es liege damit entgegen der Vorinstanz

eine relevante Gefährdung im Sinn von § 239 Abs. l PBG vor. Das

Bauvorhaben sei somit auch wegen dieser Einsturzgefahr und mangels sichernder

Auflagen nicht bewilligungsfähig.

7.2

Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und

Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei

ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden.

7.3

Das

Baurekursgericht hielt in E. 8.4.1 dazu unter anderem fest, dass

angesichts des Stands der Bautechnik davon ausgegangen werden könne, dass auch

bei schwierigen Verhältnissen einwandfreie Lösungen zur Verfügung stünden. Ein

Anlass, der Sicherheit bei den Bauarbeiten dienende Massnahmen zum Gegenstand

des Baubewilligungsverfahrens zu machen, bestehe somit in aller Regel nicht.

Nur in aussergewöhnlichen Fällen, etwa bei Bauvorhaben an bekanntermassen

rutschgefährdeten Hängen, könnten im Baubewilligungsverfahren entsprechende

Nachweise verlangt werden. Wie die Bauarbeiten im Einzelnen abzuwickeln seien

oder Bauten und Anlagen beschaffen sein müssen, damit sie den Erfordernissen

von § 239 Abs. 1 PBG genügen würden, sei grundsätzlich eine Frage des

in erster Linie von der Baubehörde wahrzunehmenden technischen Ermessens.

7.4

Zunächst

ist festzuhalten, dass die Aufhebung der Baubewilligung nicht verlangt werden

kann, nur weil ein Bauvorhaben an einer Hanglage mit einem geringen Abstand zum

Nachbargrundstück realisiert wird. Auch sichernde Auflagen im Sinn einer

präventiven Vorgabe sind nur in aussergewöhnlichen Fällen als verhältnismässig

zu beurteilen. Die Sicherheit der Bauarbeiten muss durch die Bauherrschaft aber

selbstverständlich gewährleistet werden. Haftungsrechtliche Ansprüche bilden

nicht Gegenstand des baurechtlichen Bewilligungsverfahrens. Vielmehr sind

solche Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend zu machen. Der vorinstanzliche

Entscheid ist daher auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

8.

8.1

Nach dem

Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen.

8.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine

Parteienschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist

zu einer angemessenen Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

9.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und

Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den

einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes

über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November

2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 6'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.