Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00039

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00039

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. Dezember 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

A, vertreten

durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinderat Schwerzenbach,

Beschwerdegegner,

und

Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Erlöschen

der Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 2. Mai 2022 stellte der

Gemeinderat Schwerzenbach zulasten von A fest, dass die mit seinem Beschluss Nr. 186

vom 11. September 2017 und der Gesamtverfügung der Baudirektion des

Kantons Zürich Nr. BVV 10-1889 vom 4. September 2017 erteilte

Baubewilligung für die Aufstockung des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01 um

ein Attikageschoss und die Erstellung eines neuen Treppenhauses mit Lift für

den Zugang zum neuen Dachgeschoss sowie den Abbruch des bestehenden Anbaus an

der Westfassade auf dem Grundstück an der C-Strasse 02 (Kat.-Nr. 03)

in Schwerzenbach erloschen sei.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Eingabe vom 8. Juni

2022.

an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses. Am 7. Dezember 2022 wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Hiergegen erhob A am 23. Januar 2023 Beschwerde an

das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des baurekursgerichtlichen

Entscheids; es sei der Gemeinderat Schwerzenbach einzuladen, das Verfahren

speditiv fortzuführen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich

Mehrwertsteuer zulasten des Beschwerdegegners.

Mit Eingabe vom 16. Februar 2023 beantragte die

Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei. Das Baurekursgericht beantragte gleichentags ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. A teilte am 7. März 2023 ihren

Verzicht auf Replik mit.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Am 10. September 2010 reichte die Beschwerdeführerin

ein Baugesuch betreffend Aufstockung des streitgegenständlichen Gebäudes ein.

Nach Durchlaufen des kantonalen Instanzenzugs (s. VGr, 4. Mai 2017,

VB.2016.00596; 28. Juni 2018, VB.2018.00263) erliess die Baudirektion am

11.

September 2017 die Unterschutzstellungsverfügung BDV Nr. 1094/2017,

womit das streitbetroffene Gebäude als Objekt von regionaler Bedeutung

eingestuft und inventarisiert wurde; gleichzeitig wurde der Schutzumfang

festgelegt. Mit kommunaler Stammbaubewilligung vom 11. September 2017 und

Gesamtverfügung Nr. BVV 10-1889 der Baudirektion vom 4. September

2017.

wurde sodann die eingangs erwähnte Baubewilligung erteilt.

In der Folge wurden im Zeitraum von 2018 bis 2020

insgesamt vier Projektänderungen bewilligt, zuletzt am 14. September 2020

(kommunale Bewilligung) respektive am 17. August 2020 (kantonale

Bewilligung) betreffend die nordöstliche Garage; dies jeweils unter

Beibehaltung der Nebenbestimmungen der Stammbaubewilligung. Mit Schreiben vom 3. Juni

2021.

reichte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner Unterlagen zur

Auflagenerfüllung gemäss der Verfügung der Baudirektion vom 17. August

2020.

ein und ersuchte um Baufreigabe für die Garage. Der Beschwerdegegner hielt

mit Schreiben vom 23. Dezember 2021 fest, dass noch nicht alle für eine

Baufreigabe erforderlichen Auflagen erfüllt seien, da seitens der kantonalen

Denkmalpflege noch rechtliche Abklärungen ausstehend seien. Am 15. Februar

2022.

wurde der Beschwerdeführerin schliesslich mitgeteilt, dass die

Baubewilligung vom 11. September 2017 erloschen sei, und am 2. Mai

2022.

erging der vorliegend umstrittene Entscheid.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt zunächst eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs beziehungsweise einen Begründungsmangel, da das

Baurekursgericht sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt und ihr

stattdessen Rechtsmissbrauch vorgeworfen habe.

Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verlangt, dass die Behörde die

Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich

hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu

begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit

Hinweisen).

Der Rüge der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden.

Die Vorinstanz hat sich mit den Vorgängen im Zusammenhang mit der

Baubewilligung vom 11. September 2017 befasst und diese ihrer rechtlichen

Beurteilung zugrunde gelegt. Die Beschwerdeführerin scheint denn auch viel eher

den Inhalt des Entscheids – insbesondere die rechtliche Qualifikation der im Juni

2021.

eingereichten Änderungspläne und der in der Stammbau-bewilligung

statuierten Auflagen – als die Begründungstiefe zu beanstanden. Ein

Begründungsmangel liegt nicht vor.

4.

4.1

Gemäss § 322 Abs. 1 PBG erlöschen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher

mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo

er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. Sind

für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, ist nach § 322 Abs. 2 PBG die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und für

den Baubeginn massgeblich. Als baurechtliche Bewilligungen, deren Datum gemäss § 322 PBG für die Gültigkeitsdauer massgeblich ist, gelten nach § 20 Abs. 1

der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) alle Bewilligungen

und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den

Baubeginn sind. Die Bestimmung nach § 322 PBG zielt darauf ab,

Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei

Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht (BEZ 2007 Nr. 27;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 455). Daher ist es mit dieser

Bestimmung nicht vereinbar, es – unabhängig von der Ergreifung von

Rechtsmitteln in guten Treuen – ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen, den

Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die

Erfüllung von ebenbestimmungsweise statuierten Pflichten, über die mittels

baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist, unterlässt. Eine Baubewilligung

soll namentlich nicht als Grundlage für jahrelange Verhandlungen mit der

Baubewilligungsbehörde oder mit der Nachbarschaft verwendet werden. Es ist zu

verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein

Ausführungshindernis zu beseitigen (so VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00136, E. 4.3 ff. zur Frage, wann eine Verwirkung eintreten

kann, obgleich – wie vorliegend – ein Baubeginn noch nicht erlaubt ist; s.

ferner Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des

zürcherischen Rechts und der neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991,

Rz. 408 Fn. 19).

4.2

Die

Dreijahresfrist beginnt gemäss § 322 Abs. 3 PBG mit dem Ablauf der

letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des

öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung

mehrere Gebäude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt. Massgeblich

für den Fristablauf ist nicht die Bau­freigabe, sondern der tatsächliche

Baubeginn (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 456). Laut § 322 Abs. 4 PBG beeinflussen Nebenbestimmungen zur Bewilligung den Fristenlauf nicht;

Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen

erforderlich sind. Der Regierungsrat hat in seiner Weisung vom 5. Dezember

1973.

zu einem Gesetz über die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes zum

damaligen § 294 (= § 322 PBG) ausdrücklich erklärt, dass unter

baurechtlichen Bewilligungen im Sinn von Absatz 2 der Bestimmung solche zu

verstehen seien, die im Rahmen eines Baubewilligungs-, allfälligen

Ausnahmebewilligungs- oder Genehmigungsverfahrens in Anwendung dieses Gesetzes

zu erteilen seien. Nebenbestimmungen, die nicht zu so einem Verfahren führten,

würden den Fristenlauf nicht hemmen (ABl 1973, 1872). Auch Projektänderungen

sollen den Fristenlauf nicht hemmen (BEZ 2007 Nr. 27; RB 1996 Nr. 86).

Ablaufen kann die Frist jedoch nur, soweit tatsächlich ein rechtskräftiger

Entscheid vorliegt bzw. soweit die letzte Rechtsmittelfrist abgelaufen ist (s.

unten E. 5.5).

5.

5.1

Im umstrittenen

Entscheid vom 2. Mai 2022 führt der Beschwerdegegner unter Hinweis auf § 322 Abs. 1 PBG aus, dass Baubewilligungen nach Ablauf von drei Jahren

erlöschen, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist. Die

dreijährige Frist habe mit dem unbenutzten Ablauf der Rechtsmittelfrist gegen

die Stammbaubewilligung vom 11. September 2017 zu laufen begonnen. Durch die

Eingabe der Abänderungsgesuche sei der Fristenlauf nicht unterbrochen worden

und die Baubewilligung daher verwirkt.

5.2

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, das Baurekursgericht habe § 322 PBG sowie § 20 Abs. 1 BVV unrichtig angewendet

bzw. sich über die diesbezügliche verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung

hinweggesetzt, wonach die Dreijahresfrist erst mit rechtskräftiger Bewilligung

von nachträglich einzureichenden Plänen zu laufen beginne. Wesentlich sei, dass

sie weitere Bewilligungen im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG erwirken

müsse, welche für den Fristbeginn massgeblich seien. Daher habe die Frist gemäss

§ 322 Abs. 1 PBG noch gar nicht zu laufen begonnen.

5.3

Das

Baurekursgericht hält unter Hinweis auf VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00136 fest, dass der Fristenlauf nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts grundsätzlich erst ausgelöst wird, wenn die

nebenbestimmungsweise verlangten Pläne rechtskräftig bewilligt sind. Dieser

Praxis sei jedoch zu widersprechen: Es sei nicht einzusehen, weshalb

Nebenbestimmungen im Sinn von § 322 Abs. 4 PBG, deren Erfüllung für

die Baufreigabe vorausgesetzt werde, nicht auch solche gemäss § 321 Abs. 1 PBG bzw. gemäss dieser Bestimmung nachzureichende Pläne umfassen sollen. Die

Genehmigung geänderter Pläne sei nicht mit baurechtlichen Bewilligungen nach § 322 Abs. 2 PBG und § 20 Abs. 1 BVV gleichzusetzen. Es handle sich

nicht um eine (zusätzliche) von mehreren baurechtlichen Bewilligungen, die für

das Vorhaben nötig wären, sondern um eine nachgelagerte Beurteilung im Rahmen

der bereits erteilten Baubewilligung. Etwas Anderes könne gestützt auf § 321 PBG nicht angeordnet werden. Andernfalls könnten Bauarbeiten weit über drei

Jahre hinausgeschoben werden, indem mit der Erfüllung von Auflagen zur Behebung

von Mängeln im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zugewartet würde, wodurch

der Zweck von § 322 PBG umgangen werden könnte. Letztere Bestimmung gehe

davon aus, dass der Baubehörde ein vollständiges Baugesuch eingereicht werde,

und der Fristbeginn sei an die Rechtskraft der Bewilligungen geknüpft – nicht

an den Zeitpunkt, in dem alle Voraussetzungen für die Baufreigabe erfüllt

seien. Es gehe nicht an, dass eine Bauherrschaft, die von Anfang an ein ohne

Einschränkungen bewilligungsfähiges Baugesuch einreiche, schlechter gestellt

sei als diejenige, deren Baugesuch nur unter Auflagen bewilligt werden könne.

5.4

5.4.1

Bei der Beantwortung der vorliegenden Frage ist der Zeitpunkt der

Rechtskraft des Bauentscheids zentral (§ 322 Abs. 3 PBG; s. oben E. 4.2).

Wird der Rechtsmittelweg ausgeschöpft, entscheidet gegebenenfalls das

Bundesgericht letztinstanzlich über die Streitsache, bevor die Rechtskraft

eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts

regelmässig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu

unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; es gilt jedoch der Grundsatz,

dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll

(s. statt vieler BGE 144 III 475, E. 1.2 mit diversen

weiteren Hinweisen). Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren möglichen

Beschwerdegründen abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel

noch nicht mit der Sache befasst werden (vgl. BGE 149 II 170 E. 1.4, E. 2).

5.4.2

Das Bundesgericht unterscheidet in seiner Rechtsprechung im Zusammenhang

mit der Anfechtung von (Zwischen-)Entscheiden zwischen zwei Konstellationen:

Ein – nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbarer

– Zwischenent­scheid liege vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen

Nebenbestimmungen ein Spielraum bestehe und trotz nominaler Erteilung einer

"Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden dürfe. Dabei sei vom

wahren Sinn der Bewilligung auszugehen und nicht von einer allenfalls

unglücklich gewählten Bezeichnung. Bestehe hingegen kein solcher Spielraum,

liege ein gemäss Art. 90 BGG anfechtbarer (Teil-)Endentscheid vor.

5.4.3

Zwar könne es zuweilen unklar sein, ob eine Auflage den Betroffenen einen

Spielraum belasse. Die vorstehend geschilderte Praxis sei jedoch entscheidend

dafür, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen

müsse. Ausserdem entstehe den Betroffenen kein Nachteil bzw. sei es nicht

nötig, in jedem unklaren Fall Beschwerde beim Bundesgericht zu führen: Gehe

eine Partei fälschlicherweise von einem Endentscheid aus und erhebe kein

Rechtsmittel, so könne der fragliche Zwischenentscheid gemäss Art. 93 Abs. 3

BGG schliesslich immer noch zusammen mit dem tatsächlichen Endentscheid

angefochten werden (so zuletzt BGE 149 II 170 E. 1.3, 1.8 f. mit

weiteren Hinweisen).

5.5

Zusammengefasst

kann jedenfalls festgehalten werden, dass das Bundesgericht die

verwaltungsgerichtlichen Urteile nicht als Endentscheide auffasst, wenn vor

Baufreigabe noch einen Umsetzungsspielraum eröffnende Auflagen zu erfüllen

sind. Regelmässig läuft somit eine Rechtsmittelfrist gegen

Verwaltungsgerichtsurteile erst ab Eröffnung des Entscheides betreffend die

Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil über die

Stammbaubewilligung. Rechtskräftig werden solche

(Verwaltungsgerichts-)Entscheide folglich erst nach der letztmaligen

Beurteilung der Nebenbestimmungen; zuvor können sie (ausser unter den strengen Voraussetzungen

von Art. 93 Abs. 1 BGG) ohnehin noch gar nicht angefochten werden.

Mit Blick auf § 322 Abs. 3 PBG wird somit deutlich, dass die

Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von Fällen nicht verwirken kann, bevor nicht

auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die

Rechtskraft eingetreten ist (s. zum Ganzen VGr, 13. Juli 2023,

VB.2022.00477, E. 5).

6.

6.1

Mit Blick

auf die vorstehenden Erwägungen stellt sich vorliegend somit die Frage, ob in

der Stammbaubewilligung bzw. durch die Nebenbestimmungen ein

Umsetzungsspielraum eröffnet wurde. Zudem ist zu beurteilen, ob die

Bauherrschaft innert nützlicher Frist das Zumutbare unternommen hat, um die

Bauhindernisse zu beseitigen respektive die Genehmigung der Abänderungspläne zu

erwirken, welche Voraussetzung für den Baubeginn im Sinn von § 20 Abs. 1 BVV sind.

Nicht weiter einzugehen ist demgegenüber auf die

Vorbringen der Beschwerdeführerin, sie habe weitere Bewilligungen im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG zu erwirken. § 322 Abs. 2 PBG hat infolge der

Koordinationsanforderungen (§ 12 BVV) kaum mehr eine eigenständige

Bedeutung (s. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 455).

6.2

Ob

baurechtliche Nebenbestimmungen einen Umsetzungsspielraum eröffnen, mag nicht

in jedem Einzelfall offensichtlich sein. Vorliegend beinhalten die – im Rahmen

der vier Projektänderungen unverändert belassenen – Nebenbestimmungen jedoch

klarerweise Spielräume: So wird die Beschwerdeführerin unter anderem

aufgefordert, vor Baubeginn ein Liegenschaftsentwässerungsprojekt, einen

Umgebungs- und Bepflanzungsplan sowie ein Farb- und Materialkonzept

einzureichen.

Daraus ergibt sich, dass weder der Ablauf der

Rechtsmittelfrist betreffend die Stammbaubewilligung noch die das Bauprojekt

betreffenden Verwaltungsgerichtsurteile (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00596;

28.

Juni 2018, VB.2018.00263; 10. Februar 2022, VB.2021.00502) den

Beginn des Fristenlaufs auslösten: Diese Entscheide wurden nicht materiell

rechtskräftig, da sie Zwischenentscheide im Sinn der vorstehend geschilderten

Bundesgerichtspraxis darstellen. Ob sie gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG

hätten angefochten werden können, ist nicht massgeblich, zumal eine Anfechtung

auch bei Vorliegen der in dieser Bestimmung statuierten Voraussetzungen nicht

nötig ist bzw. später nachgeholt werden kann (s. oben E. 5.4.3).

6.3

Da die

Verwirkungsfrist mithin weder mit dem Entscheid betreffend die

Stammbaubewilligung noch mit den erwähnten Urteilen zu laufen begann, ist zu

beurteilen, ob die Verwirkung trotzdem eintrat; dies ist der Fall, wenn die

Bauherrschaft nicht rechtzeitig mit der Beseitigung der Bauhindernisse begonnen

hat (s. oben E. 4.1).

Es ist dem Baurekursgericht darin zuzustimmen, dass eine

Bauherrschaft nicht für unbestimmte Zeit mit der Erfüllung von

Nebenbestimmungen zuwarten können soll, ohne dass die Baubewilligung verwirkt

(s. oben E. 5.3). Um dem entgegenzuwirken, verlangt das Verwaltungs­gericht

jedoch ausdrücklich von der Bauherrschaft, das zur Beseitigung von

Bauhindernissen Nötige innert nützlicher Frist zu unternehmen, andernfalls die

Verwirkung trotzdem eintritt. Im vom Baurekursgericht zitierten Urteil ist die

Bauherrschaft über acht Jahre lang untätig geblieben (VGr, 29. August

2019, VB.2019.00136, E. 4.4.4). Vorliegend ist bis zum Tätigwerden der

Bauherrschaft deutlich weniger Zeit verstrichen. Namentlich reichte die

Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 3. Juni 2021 dem Beschwerdegegner

Unterlagen zur Auflagenerfüllung bzw. zur Beseitigung von Bauhindernissen

gemäss der Verfügung der Baudirektion vom 17. August 2020 ein (s. oben E. 2).

Hinzuweisen ist schliesslich auch darauf, dass der Beschwerdegegner selbst am

23.

Dezember 2021 – und damit über ein halbes Jahr nach der vorstehend

erwähnten Eingabe – die Beschwerdeführerin darum bat, abzuwarten, bis die

kantonale Denkmalpflege die noch ausstehenden rechtlichen Abklärungen

vorgenommen habe. Zumindest zu diesem Zeitpunkt ging mithin auch der

Beschwerdegegner nicht von einer bereits eingetretenen Verwirkung aus.

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Bauherrschaft

zwar einige Zeit verstreichen liess, bevor sie (erste) Massnahmen zur

Beseitigung der Bauhindernisse ergriff. So liegen zwischen dem Erlass der

Stammbaubewilligung und dem Versuch der Beseitigung von Bauhindernissen mit der

Eingabe vom 3. Juni 2021 über drei Jahre. Die Rechtsprechung gemäss VGr,

29.

August 2019, VB.2019.00136, stellt jedoch einen Behelf für

Ausnahmefälle dar, in denen eine Bauherrschaft jahrelang untätig bleibt und

ausnützt, dass die Dreijahresfrist – welche andernfalls längst abgelaufen wäre

– nicht zu laufen beginnt. Vor diesem Hintergrund kann offengelassen werden, ob

mit den im Zeitraum von 2018 bis 2020 erfolgten Projektänderungen bereits

versucht wurde, die bestehenden Bauhindernisse zu beseitigen. Unter den

vorliegenden Umständen rechtfertigt sich die einschneidende Rechtsfolge der

ausnahmsweisen Verwirkung trotz Nichtvorliegens eines rechtskräftigen

Entscheids jedenfalls nicht.

7.

7.1

Die

Beschwerde ist gutzuheissen. Der Gemeinderat Schwerzenbach ist einzuladen, das

Baubewilligungsverfahren fortzuführen und die am 3. Juni 2021

eingereichten Pläne zu prüfen respektive durch die kantonale

Denkmalpflegestelle prüfen zu lassen.

7.2

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs-

und des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Weiter ist er zu verpflichten, der

Beschwerdeführerin für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu

bezahlen.

8.

Beim

vorliegenden Urteil handelt es sich um einen (Sprung-)Rückweisungsentscheid.

Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der nur

unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG an das Bundesgericht

weitergezogen werden kann (BGE 134 II 137, E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Dezember

2022.

sowie der Beschluss des Gemeinderats Schwerzenbach vom 2. Mai 2022

werden aufgehoben. Der Gemeinderat Schwerzenbach wird eingeladen, das

Baubewilligungsverfahren weiterzuführen.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 4'680.- werden dem Beschwerdegegner

auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 3'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und

das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen

Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.