Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00054

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00054

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. Dezember 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Verband A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Baukommission Dietikon,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. Januar 2022 erteilte die

Baukommission Dietikon C unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für die

Umnutzung des Gewerbehauses E-Strasse 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

in Dietikon. Gleichzeitig wurde die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich

vom 1. November 2021 eröffnet, mit welcher dem Bauherrn unter

Nebenbestimmungen insbesondere auch die Bewilligung für das Bauvorhaben im

Nahbereich eines überkommunalen Naturschutzobjekts erteilt wurde.

Erwägungen

II.

Gegen diese Entscheide erhob der Verband A mit

Eingabe vom 22. Februar 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich.

Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab. Zugleich wurde ein Minderheitsantrag auf

teilweise Gutheissung des Rekurses (Aufhebung der Bauentscheide insoweit, als

damit die Bewilligungen für die Umnutzung des Gebäudes E-Strasse 02 zu

einem Nachtlokal und/oder Restaurationsbetrieb im Erdgeschoss mit

Öffnungszeiten bis 5 Uhr bzw. bis 2 Uhr erteilt wurden) zu Protokoll

gegeben.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember

2022.

gelangte der Verband A mit Eingabe vom 30. Januar 2023 an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Bewilligung der

Umnutzung sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft – in teilweiser Aufhebung des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 wie folgt anzupassen:

-

Montag bis Samstag: Neue Nutzungen ausschliesslich

zwischen 8 Uhr morgens und 19.30 Uhr abends, an Samstagen jedoch

keine Bankette.

-

Keine neuen Nutzungen am Sonntag.

-

An der Grenze des Auenperimeters dürfen keine

Emissionen wahrnehmbar sein.

In formeller Hinsicht beantragte er, der Beschwerde sei im

Umfang und Wortlaut von Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen Entscheids die

aufschiebende Wirkung teilweise zu entziehen.

Am 10. Februar 2023 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 16. Februar 2023 beantragte die Baukommission Dietikon, die Beschwerde

sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers

abzuweisen. Mit Eingabe vom 24. Februar 2023 (Poststempel vom 27. Februar

2023) beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich ebenfalls die Abweisung

der Beschwerde. Überdies beantragte sie, der Beschwerde sei im Umfang von

Disp.-Ziff. I des angefochtenen Beschlusses die aufschiebende Wirkung zu

entziehen. Zur Begründung verwies sie auf einen Mitbericht des Amtes für

Landschaft und Natur vom 23. Februar 2023. Mit Beschwerdeantwort vom 3. März

2023.

beantragte C, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der formelle Antrag des

Beschwerdeführers (bezüglich der aufschiebenden Wirkung) sei gutzuheissen.

Mit Präsidialverfügung vom 10. März 2023 gab die

Abteilungspräsidentin dem Gesuch des Beschwerdeführers um teilweisen Entzug der

Dispositiv

aufschiebenden Wirkung der Beschwerde statt. Demnach wurde dem privaten

Beschwerdegegner erlaubt, die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes E-Strasse 02

einstweilen – jeweils von 8 Uhr bis 19.30 Uhr – montags bis samstags

für Sportangebote, den Betrieb eines Cafés und für Vorträge sowie Schulungen

und montags bis freitags für Bankette zu nutzen. Der private Beschwerdegegner habe

sicherzustellen, dass sich während dieser Nutzungen die Fenster an der

Nordostfassade nicht öffnen liessen und an der Grenze des Wasserschutzgebiets

Antoniloch keine Emissionen wahrnehmbar seien.

Mit Eingabe vom 4. April 2023 (Poststempel vom 5. April

2023) erstattete der Verband A seine Replik. Daraufhin duplizierten die

Baukommission Dietikon am 20. April 2023 und C am 24. April 2023. Am

9. Mai 2023 triplizierte der Verband A. Die Baukommission Dietikon,

die Baudirektion des Kantons Zürich und C liessen sich in der Folge nicht mehr

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

Gesamtkantonal tätige

Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem

Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, können

(unter anderem) gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen, Rekurs oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden nur für Rügen zu,

die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem

Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG). Der Beschwerdeführer widmet

sich im Kanton Zürich seit über 10 Jahren dem Natur- und Tierschutz.

Streitobjekt der Beschwerde sind auf den III. Titel des PBG abgestützte

Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung für ein Bauvorhaben im Bereich eines

Schutzobjekts, das insbesondere auch den Schutz der heimischen Vogelwelt

bezweckt (vgl. E. 2 f.). Die Voraussetzungen der Verbandsbeschwerde

gemäss § 338b PBG sind erfüllt.

Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Streitbetroffen ist die Umnutzung des Erdgeschosses des

vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss aufweisenden Gewerbehauses E-Strasse 02

(Assek.-Nr. 03) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Dietikon. Letzteres

liegt in der Industriezone I gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt

Dietikon vom 19. März 1987 (BZO). Zudem ist es gemäss der Verordnung zum

Schutz der Limmataltläufe in Dietikon, Geroldswil und Oetwil a.d.L.

(Naturschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung; in der Folge:

Schutzverordnung, SVO) vom 24. April 2017 (revidiert am 28. November

2022) der Naturschutzumgebungszone IIS1 (Störung) zugewiesen.

Bisher wurde die Nutzfläche des Erdgeschosses des

streitbetroffenen Gebäudes primär für Lager und Büros verwendet. Neu sollen die

nordöstlichen und mittleren Räumlichkeiten des Erdgeschosses insbesondere für

Events und zusätzlich als Vereinslokal genutzt werden. Der geplante Umbau

beinhaltet die Unterteilung der Fläche in drei Eventräume A, B und C sowie ein

Vereinslokal. Die Eventräume sollen mit zwei Faltwänden unterteilt werden.

Projektiert ist in diesen Räumen der Einbau von vier Wänden samt einer

Schallwand und verschiedener neuer Schallschutzfenster ab der Nordfassade sowie

im nördlichsten Bereich der Nordwestfassade.

Das mit dem Baugesuch eingereichte Nutzungs- und

Betriebskonzept enthält drei Varianten, denen neben einem Vereinslokal

(variable Betriebszeiten) und (vorbestehenden) Büroräumlichkeiten auch ein Café

in der nordöstlichen Gebäudeecke gemeinsam ist (Betrieb montags bis samstags

von 8 Uhr bis 18 Uhr). Für die Eventräume sehen die Varianten jedoch

unterschiedliche Nutzungen vor. Gemäss Variante 1 würden die Eventräume täglich

von 22 Uhr bis 5 Uhr als Nachtlokal mit Events für 160 Gäste

(Barbetrieb mit möglichen Comedy- und Livemusik-Auftritten) genutzt und richtet

sich an eine "Apero- + Ausgehkundschaft". Die Variante 2 sieht

demgegenüber vor, dass in den Eventräumen A und B freitags bis sonntags von 10 Uhr

bis um 2 Uhr Bankette für bis zu 75 Gäste gegeben werden (auf den

Plänen ist von maximal 100 Gästen die Rede); der Eventraum C soll – mit einer

Kapazität für maximal 20 Personen – von Montag bis Samstag von 8 Uhr bis

19 Uhr für Schulungen aller Art dienen. Nach Variante 3 würden

täglich von 7 Uhr bis 20 Uhr im Eventraum A Gymnastik-, Tanz- und

Turnkurse, im Eventraum B Yoga-Kurse und im Eventraum C Schulungen durchgeführt

und Vorträge gehalten werden.

Vor Verwaltungsgericht noch strittig ist die Zulässigkeit

von neuen morgendlichen Nutzungen vor 8 Uhr, neuen abendlichen Nutzungen

nach 19.30 Uhr sowie (neuen) Bankettnutzungen an Samstagen und Sonntagen. Zudem

wird das Statuieren einer Auflage verlangt, wonach an der Grenze des

Auenperimeters keine Emissionen wahrnehmbar sein dürfen.

3.

3.1 Das

Baugrundstück und das Gebäude E-Strasse 02 sind nur wenige Meter vom

Limmatlauf Antoniloch entfernt. Dieser Limmatlauf ist als Teil des

Naturschutzobjekts von kantonaler Bedeutung (Feuchtbiotob) mit der Objektnummer

Nr. 672.62/252.42 im kantonalen Inventar der Natur- und

Landschaftsschutzgebiete von überkommunaler Bedeutung verzeichnet (Gis-Browser

GIS ZH, Karte Natur- und Landschaftsinventar 1980; RRB Nr. 126/1980).

Gemäss dem Inventareintrag sind die Altläufe Schachen und Antoniloch die

letzten Altwassergebiete im zürcherischen Limmattal (Gis-Browser GIS ZH, Karte

Natur- und Landschaftsinventar 1980 > Feuchtgebiet 1­_4 > Link zum

Objektblatt). Zugleich ist der Limmatlauf Antoniloch als Teil des Objekts Nr. 865

Schachen im Bundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung aufgeführt

(Verordnung vom 7. September 1994 über den Schutz der Flachmoore von

nationaler Bedeutung [Flachmoorverordnung; in der Folge: FMV], Anhang 1). Im

November 2017 hat der Bundesrat das Gebiet um den Limmatlauf Antoniloch sodann

als Bestandteil des Objekts Nr. 400, Dietikon-Geroldswil, in die

Verordnung vom 28. Oktober 1992 über den Schutz der Auengebiete von

nationaler Bedeutung (Auenverordnung), Anhang 2, Liste der nicht definitiv

bereinigten Auengebiete von nationaler Bedeutung, aufgenommen. Mit der Schutzverordnung

vom 24. April 2017 wurden unter anderem Pufferzonen für das Flachmoor von

nationaler Bedeutung ausgeschieden (GIS-Browser GIS ZH, Karte Schutzanordnungen

Natur und Landschaft > Dokument > Link). Mit der Revision dieser

Verordnung vom 28. November 2022 sollte eine Anpassung unter anderem der

Pufferzonen an den nationalen Auenschutz stattfinden (GIS-Browser GIS ZH, Karte

Schutzanordnungen Natur und Landschaft > Dokument > Link).

Die Revision der SVO vom 28. November 2022 ist –

entsprechend der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach

Änderungen umweltrechtlicher Erlasse um der öffentlichen Ordnung willen auf

alle noch nicht (letztinstanzlich) abgeschlossenen Verfahren anzuwenden sind

(BGE 133 II 181 E. 11.2.2 mit Hinweisen) – im vorliegenden Verfahren

bereits anwendbar.

3.2 Nach Ziff. 3

Abs. 1 SVO (in der hier anwendbaren Fassung vom 28. November 2022) ist

das Schutzziel die umfassende und ungeschmälerte Erhaltung und die Förderung

der Schutzobjekte als Lebensräume seltener und geschützter Tier- und

Pflanzenarten und -gemeinschaften sowie als wesentliche Elemente der Landschaft

und als Zeugen früherer Bewirtschaftungsformen. Einen besonderen Schutz und

eine gezielte Förderung benötigen insbesondere die für die Riedwiesen und die

Auen typischen, einheimischen Tier- und Pflanzenarten und -gemeinschaften,

auentypische Brutvögel sowie Vögel, die im Gebiet rasten und überwintern, die

natürliche Sukzession von Pflanzenbeständen mit all ihren Entwicklungsstadien

und Lebensräume wie wenig bewachsene Ufer- und Nassstellen, Ufer- und Wasservegetation,

Kies-/Sandbänke und -inseln, Uferanrisse, Altläufe, Weiher, Flutmulden,

Riedwiesen, Trockenstandorte, Hecken, markante Einzelbäume, Weichholz- und

Hartholzauenwälder. Ihr Flächenanteil soll vergrössert, ihre Qualität gezielt

verbessert, offene Wasserflächen im Rotationsprinzip neu geschaffen werden.

Ihre ökologischen Voraussetzungen, insbesondere die natürliche Dynamik des

Gewässer- und Geschiebehaushalts sind zu erhalten und zu fördern oder wo

sinnvoll und machbar wiederherzustellen (Ziff. 3 Abs. 2 SVO).

Gemäss Ziff. 3 Abs. 11 SVO dient die Zone

IIS1/Naturschutzumgebungszone (Störung) der Sicherung des nationalen Flachmoors

und der nationalen Aue vor unerwünschten Einwirkungen und weiteren Gefährdungen

der biotopspezifischen Tier- und Pflanzenwelt sowie der Erhaltung des

Lebensraums für gefährdete Arten der Übergangsgebiete zwischen intensiv

genutzter Umgebung und der Naturschutzzone.

Nach Ziff. 4 Abs. 1 SVO sind in den Schutzzonen

I, II, IVA und IXB alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen verboten, die

mit dem Schutzziel unvereinbar sind, namentlich Tiere und Pflanzen

beeinträchtigen oder die Beschaffenheit des Bodens oder andere natürliche Verhältnisse

nachteilig verändern können, ferner solche, die im Landschaftsbild störend in

Erscheinung treten.

Insbesondere verboten sind

gemäss Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO in der Zone IIS1

Naturschutzumgebungszone:

"– in den ersten 10 m ab

Grenze nationaler Moorperimeter bzw. Auenperimeter:

–

das Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen

aller Art;

–

Versiegelung von Flächen;

–

andere als naturnahe Lebensräume;

– das

Weidenlassen;

–

Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im

Einklang stehen.

– […].

Die Nutzungen in der Zone IIS1

sind weiter derart zu gestalten, dass

– in einem Abstand von bis zu 50 m

zur Moorgrenze bzw. Auengrenze direkte Sichtbezüge zwischen Aussenräumen, die

regelmässig und dauerhaft von Personen genutzt werden, und dem Moor bzw. der

Aue mittels geeigneter Massnahmen zu verhindern sind;

– in einem Abstand von bis zu 50 m

zur Moorgrenze bzw. Auengrenze nachts zwischen März und Oktober keine vom Moor

bzw. von der Aue aus sichtbaren, fest installierten Lichter brennen;

– in einem Abstand grösser als 50 m

die fest installierten Lichtquellen quantitativ und qualitativ so optimiert

sind, dass die Anlockwirkung auf die Fauna minimal ist. Strassenbeleuchtungen

sind zulässig, sofern sie mit einem Blendschutz nach neustem Stand der Technik

versehen sind;

– keine Tierfallen entstehen.

Die Erstellung von Bauten und Anlagen bedarf einer

Bewilligung der Baudirektion."

3.3

3.3.1

Gemäss Art. 4 der FMV müssen die Objekte ungeschmälert erhalten

werden; in gestörten Moorbereichen soll die Regeneration, soweit es sinnvoll

ist, gefördert werden. Zum Schutzziel gehören insbesondere die Erhaltung und

Förderung der standortheimischen Pflanzen- und Tierwelt und ihrer ökologischen

Grundlagen sowie die Erhaltung der geomorphologischen Eigenart.

Nach Art. 3 Abs. 1 FMV legen die Kantone den

genauen Grenzverlauf der Objekte fest und scheiden ökologisch ausreichende

Pufferzonen aus. Sie hören dabei die Grundeigentümer und Bewirtschafter, wie

Land- und Forstwirte sowie Inhaber von Konzessionen und Bewilligungen für Bauten

und Anlagen, an. Damit sollen insbesondere der Eintrag von Nährstoffen

(Nährstoff-Pufferzone), Eingriffe in den Wasserhaushalt (hydrologische

Pufferzone) und Störungen der moorspezifischen Pflanzen- und Tierwelt

(faunistische Pufferzone) verhindert werden (Pufferzonen-Schlüssel, Leitfaden

zur Ermittlung von ökologisch ausreichenden Pufferzonen für Moorbiotope,

herausgegeben vom Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft [BUWAL, heute

BAFU], Bern 1997, S. 19; vgl. BGE 124 II 19 E. 3a und 3b; BGr, 21. Juni

2012, 1C_489/2011, E. 4.1, 5.1 und 6.1).

Gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. c FMV sorgen die

Kantone insbesondere dafür, dass der Unterhalt und die Erneuerung rechtmässig

erstellter Bauten und Anlagen das Schutzziel nicht zusätzlich beeinträchtigen.

Nach Art. 5 Abs. 3 FMV sind Bauten, Anlagen und Bodenveränderungen in

den Pufferzonen zulässig, sofern sie das Schutzziel nicht beeinträchtigen.

3.3.2

Gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. c der Auenverordnung sorgen die

Kantone dafür, dass bestehende und neue Nutzungen, namentlich die Land- und

Forstwirtschaft, die Wasserkraft- und Grundwassernutzung, die Kiesgewinnung,

die Schifffahrt und die Erholungsnutzung einschliesslich der Fischerei, mit dem

Schutzziel in Einklang stehen. Soweit es das Schutzziel erfordert, gilt dies

auch für Pufferzonen (Art. 5 Abs. 3 Auenverordnung).

3.4

3.4.1

Mit (u.a.) dem Verbot des Errichtens von Bauten und Anlagen und von

Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im

Einklang stehen, innerhalb der ersten 10 m der Zone IIS1 ab Grenze der

Moor- bzw. Auenperimeter gemäss Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO

wird insbesondere die faunistische Pufferzone festgelegt.

3.4.2

Das streitbetroffene Gebäude überstellt im Nordosten knapp den nationalen

Moor- sowie den nationalen Auenperimeter gemäss den Bundesinventaren und

befindet sich in der Zone IIS1 Naturschutzumgebungszone (Gis-Browser GIS ZH

[maps.zh.ch > Karte Bundesinventare]; Kartenviewer des Geoportals des Bundes

[map.geo.admin.ch > Dargestellte Karten > Auengebiete – Anhang 2]) und

teilweise innerhalb der ersten 10 m ab Grenze dieser Perimeter

(Störungspuffer), wo gemäss Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO das

Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen

aller Art sowie Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des

Auenschutzes nicht im Einklang stehen, verboten sind.

Entgegen der Behauptung des Beschwerdegegners 1 liegen

nicht nur 10 m2 der Fläche der streitbetroffenen Baute innerhalb des

Störungspuffers, sondern mindestens der gesamte geplante Raum C und Teile des

geplanten Raums B (vgl. Gis-Browser GIS ZH [maps.zh.ch > Karte

Bundesinventare]; Kartenviewer des Geoportals des Bundes [map.geo.admin.ch >

Dargestellte Karten > Auengebiete – Anhang 2]).

3.4.3

Die Vorinstanz verneinte eine rechtserhebliche Störung der Natur und

Vogelwelt durch betriebsbedingte Lärmemissionen, da letztere unter den

massgebenden Planungswerten zu liegen kommen. Eine solche rein

lärmschutzrechtliche Betrachtungsweise des Naturschutzobjekts trägt indessen

nicht, da Tiere in Art. 15 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983

über den Umweltschutz (USG) nicht erwähnt sind, der – für Menschen – eine

erhebliche Störung des Wohlbefindens durch Lärm (und Erschütterungen)

verhindern soll (BGE 146 II 17 E. 6.5 m.w.H.). Die Immissionsgrenzwerte

für Lärm sind auf den Menschen ausgerichtet; bei deren Festsetzung nicht

berücksichtigt wird der Einfluss des Lärms auf Tiere oder andere Naturgüter

(Christoph Jäger/Andreas Bühler, Schweizerisches Umweltrecht, Bern 2016, Rz. 318).

Somit ist im Einzelfall zu ermitteln, inwiefern Immissionen übermässig sind,

was vorliegend mit Blick auf die naturschutzrechtlichen Schutzanforderungen zu

erfolgen hat.

3.4.4

Das streitbetroffene Geschäftshaus wurde am 6. Mai 1988 bewilligt und

daraufhin erstellt. Mit Blick auf die SVO vom 24. April 2017 handelt es

sich somit um eine nachträglich rechtswidrig gewordene Baute – sie dürfte in

der vorliegenden Form nicht mehr neu erstellt werden. Die Bauzone wird im

Bereich der Pufferzone nun von einem naturschutzrechtlichen Bauverbot

überlagert.

Die SVO enthält keine besondere Regelung zum Umgang mit

nachträglich rechtswidrig gewordenen Bauten und Anlagen. Die erweiterte

Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG findet auf Bauten und Anlagen

Anwendung, die den Bauvorschriften widersprechen (§§218–306 PBG). Hier, wo es

um eine auf Bundesrecht (Art. 78 Abs. 5 BV, Art. 18a, 18d und

18c des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG]),

Art. 23a NHG i.V.m. Art. 18a, 18c und 18d NHG) und §§ 203, 205

und 211 PBG abgestützte Verordnung geht, findet § 357 PBG keine Anwendung

(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1446 f.).

Insofern muss auf die (einfache) Besitzstandsgarantie zurückgegriffen werden,

die – abgeleitet aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) und

dem Vertrauensschutz (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) – den

Weiterbestand von Eigentumsrechten, die sein Träger unter dem bisherigen Recht

innehatte, schützt (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, Bundesverfassung,

Basel 2015, Art. 26 N. 45; vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und

Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen 2021, S. 167).

Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen lassen sich im Rahmen der (einfachen)

Besitzstandsgarantie weiternutzen und unterhalten (vgl. BGE 109 Ib 116 E. 4a).

Nicht geschützt ist die Umwandlung einer rechtmässigen in eine inzwischen

unrechtmässig gewordene Nutzung (vgl. etwa Bernhard Waldmann, Zweitwohnungen –

vom Umgang mit einer sperrigen Verfassungsnorm, Schweizerische Baurechtstagung

Freiburg 2013, S. 123 ff., S. 150). Ebenso wenig ermöglicht die

(einfache) Besitzstandsgarantie bauliche Erweiterungen oder neue Nutzungen

(vgl. BGE 113 Ia 119 E. 3c).

Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3

SVO haben zur Folge, dass im innerhalb der Störungspufferzone von 10 m liegenden

Gebäudeteil bauliche Massnahmen, die über den Unterhalt des Gebäudes

hinausgehen, sowie bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit neuen Nutzungen –

insbesondere neuen, intensiveren Nutzungen – nicht bewilligungsfähig sind.

Beides würde damit unter den Begriff des Errichtens gemäss Ziff. 4 Abs. 3

und Ziff. 4.3 SVO fallen. Eine derartige Auslegung ist aufgrund des Zwecks

einer faunistischen Pufferzone, die moor- bzw. auenspezifische Flora und Fauna

vor neuen Beeinträchtigungen zu schützen, geboten (vgl. BGr, 21. Juni

2012, 1C_489/2011. E. 4.2: "Zweck der faunistischen Pufferzone ist

es, neue Nutzungen mit den damit verbundenen Störungen im empfindlichen

Randgebiet zum Moor zu vermeiden. Dazu erscheint das Verbot der Errichtung von

Bauten und Anlagen geeignet und verhältnismässig." [a.a.O. E. 4.2]).

Vorliegend geht es um eine mit baulichen Massnahmen

verbundene Umnutzung des Erdgeschosses.

3.4.5

Daneben sind nach Ziff. 4 Abs. 3 und Ziff. 4.3 SVO

Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im

Einklang stehen, generell verboten.

Die Nutzung des Erdgeschosses,

in dem sich bisher einzelne Büros und ein Lager befanden, im Sinne einer neuen

nächtlichen Bankett- bzw. Nachtlokalnutzung der geplanten Grösse (gleichzeitig

jeweils bis zu 100 bzw. 160 Gäste) widerspricht generell den Zielen des

Moor- und des Auenschutzes. Ein nächtliches Kommen und Gehen von sich allenfalls

in ausgelassener Stimmung befindender Gäste im Zusammenhang mit einer

Bankettnutzung von 10 Uhr morgens bis 2 Uhr nachts und/oder einer Nachtlokalnutzung

von 22 Uhr abends bis 5 Uhr morgens führt unweigerlich zu

Einzellärmereignissen und Bewegungen, die sich auf das Schutzobjekt auswirken

und mit den Schutzzielen kollidieren. Als Gegenmassnahme genügt die Beteuerung

des Bauherrn, die Gäste würden auf das Schutzgebiet hingewiesen und um

Rücksichtnahme gebeten, nicht. Vögel sind gegenüber akustischen Störungen und

Bewegungen besonders empfindlich. Wie der Beschwerdeführer nachvollziehbar

dartut, können akustische Störwirkungen zu einer verringerten

Überlebenswahrscheinlichkeit von Individuen, zum Verlust oder zur funktionalen

Entwertung von Teilhabitaten, zu reduziertem Bruterfolg, Brutpaarverlust,

Bestandesrückgang oder zur Beeinträchtigung bzw. dem Erlöschen lokaler

(Teil-)Populationen führen. Hinzu kommen die Lärmimmissionen und der

Infraschall, die aus dem Innern der Baute ins unmittelbar anstossende

Naturschutzgebiet austreten werden.

Durch Auflagen könnten einzelne

Immissionen (z.B. Licht) zwar reduziert, nicht aber alle Störungen

ausgeschlossen werden.

3.4.6

Die Nachtlokal- und die Bankettnutzung sind als neue – und mit den Zielen

des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehende – Nutzungen

nicht bewilligungsfähig.

Zur Bankettnutzung ist aber zu

festzuhalten, dass sich der Beschwerdeführer nur gegen die abendlichen

Bankettnutzungen ab 19.30 Uhr und jene an Samstagen und Sonntagen wendet

und sich der Streitgegenstand daher nur darauf bezieht. Der Streitgegenstand

bestimmt sich nämlich nach der im Rekursantrag bzw. Beschwerdeantrag verlangten

Rechtsfolge. Massgebend für die Bestimmung des Streitgegenstands sind somit die

Rechtsbegehren, nicht deren Begründung (Martin Bertschi in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich 2014, [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 45 ff.)

Die neuen Nutzungen für

Gymnastik-, Tanz-, Turn- und Yogakurse sowie Schulungen werden vom

Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht – zumindest nach 8 Uhr und bis

spätestens 19.30 Uhr – nicht beanstandet. In diesem Rahmen liegen auch sie

ausserhalb des Streitgegenstands. Weitergehend können sie als neue Nutzungen im

Zusammenhang mit Bauarbeiten, die über die (einfache) Besitzstandsgarantie

hinausgehen, nicht bewilligt werden.

Die neue

Cafénutzung, die nur zwischen 8 Uhr bis 18 Uhr stattfinden soll, wird

vom Beschwerdeführer nicht beanstandet. Die neue Vereinsnutzung (mit eigenem

Eingang) – gegen die sich der Beschwerdeführer auch nicht ausdrücklich wendet –

ist überhaupt nicht im Bereich der Pufferzone geplant; sie ist bewilligungsfähig.

4.

Entsprechend dem Antrag des

Beschwerdeführers sind neu die Auflagen zu statuieren, dass während der neuen

Nutzungen die Fenster an der Nordostfassade geschlossen zu halten sind und an

der Grenze des Schutzgebiets Antoniloch keine Emissionen wahrnehmbar sein

dürfen.

5.

5.1 Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen.

5.2 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Bauherrin, der

kommunalen Baubewilligungsbehörde und der kantonalen Baudirektion je zu einem

Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG).

In Abänderung der vorinstanzlichen Kostenverteilung sind

die Kosten des Rekursverfahrens zu je einem Viertel dem Beschwerdeführer, der Bauherrin,

der kommunalen Baubewilligungsbehörde und der kantonalen Baudirektion

aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht

bei diesem Ergebnis weder dem Bauherrn noch der Gemeinde zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist der Bauherr zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde und der Kanton werden in der vorliegenden

Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. In

Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss der Baukommission Dietikon vom

18. Januar 2022 und die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. November

2021 wie folgt geändert:

Die

Bauentscheide werden insoweit aufgehoben, als damit die Bewilligungen für die

Umnutzung des Gebäudes E-Strasse 02 zu einem Nachtlokal erteilt wurde.

In

Abänderung der Bauentscheide sind Bankette, Gymnastik-, Tanz-, Turn- und

Yogakurse sowie Schulungen nur wochentags und nur zwischen 8 Uhr und 19.30 Uhr

erlaubt.

In

Abänderung der Bauentscheide werden die folgenden Auflagen statuiert: Während

der neuen Nutzungen sind die Fenster an der Nordostfassade geschlossen zu

halten. An der Grenze des Schutzgebiets Antoniloch dürfen keine Emissionen

wahrnehmbar sein.

Die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 5'815.-

werden zu je einem Viertel dem Verband A, C, der Baukommission Dietikon und

der Baudirektion des Kantons Zürich auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellkosten,

Fr. 4'350.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden C, der Baukommission Dietikon und der Baudirektion des

Kantons Zürich zu je einem Drittel auferlegt.

4. C

wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.